物业招标文件

第一章投标须知及投标须知前附表投标人须知前附表项号条款号内容11项目名称：东晋市交通综合服务中心大楼物业管理服务22.1投标人资质和项目责任人资格：1、企业具备三级及以上物业管理资质；2、项目责任人具备全国物业管理师证书或全国物业管理企业经理岗位证书或省辖市级物管部门颁发物业管理项目经理证书，且具备负责过10000平方米及以上单体行政单位办公楼物管经验。32.3资格审查方式：资格后审44.1踏勘现场：自行踏勘56.1招标文件澄清、修改、补充提交与获取：提交：月日11时前网上提交；获取：月日16时后网上获取。611.2投标报价：投标人就第二章《物业管理服务项目需求和服务标准一览表》中服务内容作完整唯一报价。714.1投标使用期：60日历天（从投标截止之日起至中标人确定之日止）815.1投标文件份数：一套正本、四套副本916.1投标确保金：壹万元整1018投标文件提交地点：东晋市招标投标管理中心招标采购交易市场投标文件提交截止时间：月日时分1121.1开标时间：月日时分开标地点：东晋市招标投标管理中心招标采购交易市场1233.4评标方法：综合评定法1326.5投标最高限价（120万元/年）1437.1履约担保金：投标人提供履约担保金额为人民币叁万元

二、投标须知（一）总则1.项目名称：东晋市交通综合服务中心大楼物业管理服务1.2物业管理服务范围1.2.1东晋市交通综合服务中心大楼为20+1层，建筑面积约23500㎡。1.2.2环境景观面积约9800㎡，包含道路、绿化、亮化、停车场、广场铺装、景观绿化小品等。1.2.3总场地面积约12730㎡。1.3物业管理服务要求：三星级宾馆服务，协议期内达盐城市城市物业管理优异大厦。2.投标人资格：2.1投标资质等级要求详见本须知前附表第2项。2.2投标人合格条件详见本项目招标公告或投标邀请书。2.3本招标工程项目采取本须知前附表第3项所述资格审查方式确定合格投标人。2.4经资格预审确定潜在投标人不获取招标文件或者获取招标文件后放弃投标，除不可抗力情况外，招标投标行政监督部门将在网上给予公告3个月。在公告期间，其它国有资金投资项目招标人能够据此不接收其投标。采取资格后审，招标文件购置人单位假如不投标，必须书面说明不参加投标充分理由，经单位盖章（法人章）后派专员在投标截止时间前（投标截止时间后送达不予受理）送交东晋市招标投标管理中心，经核实理由成立，办理诚信确保金退还手续，不然，将没收诚信确保金。2.5有以下行为之一投标人，招标人不接收其参加投标。（1）有违反法律、法规行为，依法被取消投标资格且期限未满；（2）因招投标活动中有违法违规和不良行为，被关于招投标行政监督部门公告且公告期限未满；★（3）有行贿犯罪统计。2.6与招标人存在利害关系可能影响招标公正性法人、其余组织或者个人，不得参加投标。2.7单位责任人为同一人或者存在控股、管理关系不一样单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段同一招标项目投标。2.8当采取资格后审方式时，投标人在提交投标文件中须包含资格后审资料。

3.投标费用3.1投标人应负担其参加本招标活动本身所发生和应支付费用。4.现场踏勘4.1投标人须按本须知前附表第4项所述要求，对现场及周围环境进行踏勘，方便获取关于编制投标文件和签署协议所包括现场资料。投标人负担踏勘现场所发生本身费用。4.2招标人向投标人提供关于现场数据和资料，是招标人现有能被投标人利用资料，招标人对投标人做出任何推论、了解和结论均不负责任。4.3经招标人允许，投标人可为踏勘目标进入招标人项目现场，但投标人不得所以使招标人负担关于责任和蒙受损失。投标人应负担踏勘现场责任和风险。二、招标文件5.招标文件组成5.1招标文件包含：⑴投标须知及前附表；⑵服务项目需求和服务标准一览表；⑶协议条款；⑷投标文件格式；5.2除5.1内容外，招标人以书面形式发出对招标文件澄清、修改或补充内容，均为招标文件组成部分，对招标人和投标人起约束作用。5.3投标人获取招标文件后，应仔细检验招标文件全部内容，如有残缺等问题应在取得招标文件后2日内向招标人提出，不然，由此引发损失由投标人自己负担。投标人同时应认真审阅招标文件中全部事项、格式、条款和规范要求等，若投标人投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行负担，并依照关于条款要求，该投标有可能被拒绝。6.招标文件澄清和修改6.1投标人若对招标文件有疑问，应于月日11时前以电子邮件形式（未疑问视同认可）发送到东晋市招标投标管理中心，要求注明被疑问项目名称，不要标明疑问人单位名称。邮箱。不论是招标人依照需要或是依照投标人要求对招标文件进行澄清、修改或补充，招标人都将以书面形式提交东晋市招标投标管理中心立案并上网，投标人于月日16时后到东晋市招标投标管理网（网址)上下载（投标人在投标截止时间两日前应该日天都要上网查阅，方便获取更新澄清、修改、补充内容）。该澄清、修改或补充作为招标文件组成部分，具备约束作用。6.2招标文件澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确内容为准。当招标文件、招标文件澄清、修改、补充等在同一内容表述上不一致时，以最终发出书面文件为准。三、投标文件编制7.投标文件编写注意事项7.1投标人应认真阅读招标文件，按照招标文件要求编制投标文件，并确保所提供全部资料真实性。假如没有按照招标文件要求提交投标文件，或没有对招标文件提出实质性要求和条件作出响应，该投标将被拒绝。7.2对招标文件提出实质性要求和条件作出响应是指投标人必须对招标文件招标项目标服务及其它要求、服务协议等全部内容作出响应。8.投标语言及计量单位8.1投标人投标文件以及投标人与招标人全部来往函电统一使用汉字（尤其要求除外）。8.2投标文件中使用计量单位除招标文件中有特殊要求外，一律使用中华人民共和国法定计量单位。9.投标文件组成9.1投标文件由商务部分、技术部分（物业管理方案）、资格后审资料三部分组成（投标人应按以下次序自编目录及页码装订成册,不然,文件失散引发后果自负）：9.2商务部分主要包含以下内容：9.2.1投标函（按统一格式填写，由投标单位加盖法人章，并由投标单位法定代表人或其授权人签字或盖章）；9.2.2投标报价表（电子版附件格式，网上下载）；9.2.39.2.4以上9.2.1款~9.2.4款按本须知前附表第8项要求份数提供。9.3技术部分（物业管理方案）（1）投标单位介绍以及管理机构设置方案、运作流程及各项规章制度；（2）针对本项目对物业管理招标内容详细规划、组织、实施细则；（3）列出投入物资装备、设施清单；（4）适合本项目标各种突发事件处理预案，包含停电、停水、火灾、民扰、偷窃、严重空气污染等。（5）服务质量承诺书（包含协议期内达盐城市城市物业管理优异大厦目标承诺）；（6）投标人拟投入本项目标项目责任人和其余工作人员情况表；以上9.3款按本须知前附表第8项要求份数提供。9.4资格后审资料主要包含以下内容：9.4.1企业法人营业执照副本复印件；9.4.2企业资质等级证书副本复印件；9.4.3投标文件签署授权委托书（如有，原件装订在正本中，副本中装订复印件）；9.4.4投标人企业工商注册所在地人民银行核发基本账户开户许可证复印件；9.4.5拟投入本项目标责任人全国物业管理师证书或全国物业管理企业经理岗位证书或省辖市级物管部门颁发物业管理项目经理证书复印件和负责过单体行政单位办公楼10000平方米及以上管理业绩证实复印件（提供物业服务协议书复印件，该协议书须经主管部门立案9.4.6项目部管理9.4.7投标人为项目责任人、部门主管、被委托人以及招标文件购置人近期缴纳社会保险（提供社会保险手册或社保部门盖章缴费花名册）复印件以上9.4.1款～9.4.7款按本须知前附表第10.投标文件格式10.1投标文件包含本须知第9条中要求内容，投标人提交投标文件应该使用招标文件所提供或要求投标文件全部格式（表格能够按一样格式扩展）。11.投标报价11.1投标报价应包含招标文件所确定招标内容物业管理工作中所必须直接、间接成本、风险、税金、合理利润等有可能发生全部费用。11.2本项目物业服务招标以【XX元/月，XX元/年(12个月)】报价方式，其最高报价不得高于120万元/年（报价时小数点后保留2位，第3位不论大小一律不计）。11.3本项目物业服务暂定壹年期，如在协议期内取得盐城市优异物业大厦，则可续签物业服务协议，且物业服务费按上年度协议总金额8%逐年递增。11.4投标文件中数字表示金额和用文字表示金额不一致时，应以文字表示金额为准；当单价与数量乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委员会认为单价有显著小数点错误，此时应以标出合价为准，并修改单价。对不一样文字文本投标文件解释发生异议，以汉字文本为准。假如投标人不接收对其错误更正，其投标将被拒绝。11.5投标人应就第二章《服务项目需求和服务标准》中服务内容作完整唯一报价。11.6投标报价在协议推行期内保持不变。11.7投标人必须认真阅读了解招标文件，尤其是关于责、权、利、计量、计价要求，按照招标文件要求进行报价。经评标委员会审核严重不平衡、不合理报价将不予接收。12.投标货币12.1投标应以人民币报价。13.本项目不接收联合体投标。14.投标使用期14.1投标使用期详见投标须知前附表第7项，在此期限内，凡符合本招标文件要求投标文件均保持有效。14.2在特殊情况下，招标人在原定投标使用期内，能够依照需要以书面形式向投标人提出延长投标使用期要求，对此要求投标人须以书面形式给予回复。投标人能够拒绝招标人这种要求，而不被没收投标确保金。同意延长投标使用期投标人既不能要求也不能修改其投标文件，但需要对应延长投标担保使用期，在延长投标使用期内，本须知第16条关于投标担保退还与没收要求依然适用。15.投标文件份数和签署15.1投标应按本须知前附表第8项要求份数和本须知第9条要求内容提交投标文件。15.2投标文件正本和副本均需打印或使用不褪色蓝、黑墨水笔书写，字迹应清楚易于识别，并应在投标文件封面右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。15.3投标文件封面、投标函封面、服务承诺均应加盖投标人公章和法定代表人或其委托代理人印章。由委托代理人盖章在投标文件中必须同时提交正当、有效授权委托书原件。15.4除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。如有修改，修改处应由投标人加盖投标人公章，或者法定代表印章，或者委托代理人印章。16.投标确保金16.1投标人应在提交投标文件同时，提交本须知前附表第9项所要求数额投标担保，不然招标人将视为不响应招标文件而给予拒绝。招标人委托东晋市招标投标管理中心代收、代管和代退投标确保金。16.2投标担保形式：基本户开在东晋市区金融机构企业采取转账支票、其余企业采取银行汇票，注明项目名称，且必须从投标人企业工商注册所在地基本账户中汇出，不然拒收投标文件。缴纳户名：东晋市财政局，开户行：建行东台支行，账号：5551。尤其提醒：1、投标确保金必须从企业法人基本账户缴纳。以个人、企业办事处、分企业、子企业名义或从他人账户、投标人企业其余账户缴纳投标确保金无效，至时投标文件将被拒收。2、银行汇票开户行“汇票专用章”和经办人印章含糊或盖在汇票边上缺角，务必请开户行重新出具，不然汇票将被拒收。16.3未中标投标人投标担保和诚信确保金在中标公告结束后给予退还，地点：东晋市招标投标管理中心，缴纳和退还均经过投标人法人基本账户结算。16.4中标人投标担保和诚信确保金，中标后转为不出借资质承诺确保金，承诺确保金经招标人核实项目部人员和物业服务主要人员进场后，在中标人按本须知第34条要求订立协议并到招投标中心立案，按37条要求提交履约担保，且由招标人出具书面证实后退还至其基本账户。16.2如投标人发生以下情况之一时，取消中标资格，并没收投标确保金和诚信确保金：16.2.116.2.2在中标人或者中标候选人确定之前，投标人要求撤回投标文件；16.16.2.4投标人弄虚作假骗取中标，或其余虚假投标、串标、恶意投诉，干扰招投标活动；四、投标文件提交17.投标文件装订、密封和标识17.1投标文件分为商务标书、技术标书（物业管理方案）、资格后审资料三部分，装订要求按本须知第9条要求次序编制目录，分别装订成册。17.2资格后审资料按9.4款要求次序装订后单独密封，并在开标时带企业资质等级证书副本、企业法人营业执照副本、企业工商注册所在地人民银行核发基本帐户开户许可证、项目责任人（全国物业管理师证书或全国物业管理企业经理岗位证书或省辖市级物管部门颁发物业管理项目经理证书）证书、投标人为拟投入本项目标责任人、部门主管、以及被委托人、招标文件购置人近期缴纳社会保险手册（或社保部门盖章缴费花名册）、项目责任人业绩等相关证书、资料原件供资格后审时备查。17.3商务标书、技术标书（物业管理方案）、资格后审资料必须分别包装密封完好，包装袋上应标明招标项目名称、投标人名称和标书名称，并在封口处加盖投标人公章。18.投标文件提交地点和截止时间18.1投标人应按本须知前附表第10项所要求地点，于截止时间前提交投标文件。18.2投标文件提交截止时间见本须知前附表第10项要求。18.3投标文件有以下情况之一，将被拒绝并退回给投标人：18.3.1逾期送达，或者未送达指定地点；18.3.2投标文件未按照本须知第17条要求密封和标识；18.3.3投标人未按照招标文件要求提供投标确保金；19.投标文件补充、修改与撤回19.1投标人在提交投标文件以后，在要求投标截止时间之前，能够以书面形式补充、修改或撤回已提交投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改内容为投标文件组成部分。19.2投标人对投标文件补充、修改，应按本须知第17条关于要求密封、标识和提交，并在封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。19.3在投标截止时间后，投标人不得补充、修改投标文件。五、开标20.开标20.1招标人按本须知前附表第11项所要求时间和地点公开开标，并邀请全部投标人参加。参加本项目投标法定代表人或授权委托人和拟投入本项目标项目经理（责任人）必须参加开标会议，并将身份证和项目责任人（全国物业管理师证书或全国物业管理企业经理岗位证书或省辖市级物管部门颁发物业管理项目经理证书）证书原件带至开标现场。中标人（全国物业管理师证书或全国物业管理企业经理岗位证书或省辖市级物管部门颁发物业管理项目经理证书）原件实施压证管理，其余投标人证书原件在中标公告结束无投诉或异议后，由项目责任人本人或单位出具介绍信到东晋市招标采购交易市场窗口领取。20.2按要求提交合格撤回通知投标文件不予开封，并退回给投标人；21.开标程序21.1开标由招标人主持；21.2由投标人或其推选代表检验投标文件密封情况，也能够由招标人委托公证机构检验并公证；21.3资格后审21.3.1资格后审活动由评标委员会按照招标文件要求标准和方法对投标人资格进行审查。21.3.2评标委员会进入资格审查场所，开启投标人资格后审资料袋进行资格审查，审查其是否有能力和条件有效地推行协议义务。如投标人未达成招标文件要求能力和条件，则认定资格审查不合格，不进入唱标。21.3.3在资格审查过程中，评标委员会依照资格审查需要，有权要求投标申请人提供部分或全部被审查资料原件（确有特殊原因无法提供原件，复印件必须经原发证部门确认）查对，投标申请人必须提供，不得借故推托或拖延。如无法提供招标人需要核正确原件，评标委员会应该按照资料缺项处理，资格审查不予经过。21.3.4在开标会议上当众宣告资格审查结果。21.4由关于工作人员当众拆封经资格后审合格投标人投标文件，宣读投标人名称、投标价格和投标文件其余主要内容；资格审查不合格投标申请人投标文件（除资格审查资料外）不予开封，可于开标结束后原封退回。22.在资格后审和开标过程中，有以下情形之一，其投标文件无效，不进入评标程序：22.1法定代表人（或授权委托人）、投标项目责任人未参加开标会议或未提交项目责任人（全国物业管理师证书或全国物业管理企业经理岗位证书或省辖市级物管部门颁发物业管理项目经理证书）证书原件；22.2项目责任人、部门主管及被委托人、招标文件购置人未按要求提供社会保险；22.3未按招标文件要求提供相关证书、资料原件备查或提供不全；22.4投标人资格条件不符合国家关于要求或招标文件要求；22.5投标文件中商务部分、技术部分、资格后审资料组成内容不符合本须知第9条要求；22.6不一样投标人投标文件密封包装出现了不应该雷同情况。23.对开标过程进行统计，并存档备查。六、评标24.评标委员会与评标24.1评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。24.2以下人员不得参加本招标项目标评标委员会，已参加应主动提出回避：（1）本项目标招标代理机构人员；（2）除法定回避情形外，评标委员会组员近三年内在参加竞标投标单位工作过、兼职、担任顾问或者与其有投资关系；（3）为本招标项目提供咨询服务相关人员。24.3开标结束后，开始评标，评标采取保密方式进行。25.评标过程保密25.1开标后，直至授予中标人协议为止，凡属于对投标文件审查、澄清、评价和比较关于资料以及中标人确实定或中标侯选人推荐情况，与评标关于其余任何情况均严格保密。25.2在投标文件评审和比较、中标人确定或中标候选人推荐以及授予协议过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响任何行为，都将会造成其投标被拒绝。25.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其余关于人员索问评标过程情况和材料。26.投标文件有以下情形之一，属于重大偏差，视同未能对招标文件作出实质性响应，按废标处理：26.1本须知第9条要求投标文件关于内容未按本须知第15.3款要求加盖投标人公章和法定代表人或其委托代理人印章，由委托代理人盖章，但未随投标文件一起提交正当、有效“授权委托书”原件；26.2未按招标文件要求格式填写，内容不全或关键字迹含糊、无法识别；26.3投标人提交两份或多份内容不一样投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未申明哪一个有效；26.4投标文件载明物业管理目标、内容、质量标准和管理方法显著不能满足招标文件要求要求；26.5投标报价大于最高限价（120万元/年）；26.6投标文件附加了招标人不能接收条件；26.7投标报价项目、计算、报价内容不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较；或者同标准服务项目投标人以显著低于同城市物业服务社会平均成本价竞标；26.8以他人名义投标、串通投标、以行贿伎俩谋取中标或者以其余弄虚作假方式投标；27、有以下情况之一，属于投标人相互串通投标，按废标处理：27.1投标人之间协商投标报价等投标文件实质性内容；27.2投标人之间约定中标人；27.3投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标；27.4属于同一集团、协会、商会等组织组员投标人按照该组织要求协同投标；27.5投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取其余联合行动。27.6不一样投标人投标文件由同一单位或者个人编制；27.7不一样投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；27.8不一样投标人投标文件载明项目组组员为同一人；27.9不一样投标人投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；27.10不一样投标人投标文件相互混装；27.11不一样投标人投标确保金从同一单位或者个人账户转出；27.12不一样投标人投标文件编制人或审核人为同一人或同一单位人员；27.13不一样投标人投标文件由同一人或同一单位人员提交；27.14不一样投标人投标文件以及密封包装出现了评标委员会认为不应该雷同情况。28、有以下情况之一，属于招标人与投标人串通投标，按废标处理：28.1招标人在开标前开启投标文件并将关于信息泄露给其余投标人;28.2招标人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会组员等信息；28.3招标人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价；28.4

招标人授意投标人撤换、修改投标文件；28.5招标人明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便；28.6招标人与投标人为寻求特定投标人中标而采取其余串通行为；28.7招标人（或招标代理机构）在要求提交投标文件截止时间后，帮助投标人撤换投标文件、更改报价。29、投标人有以下情形之一，属于以其余方式弄虚作假行为，按废标处理：29.1使用伪造、变造许可证件；29.2提供虚假财务情况或者业绩；29.3提供虚假项目责任人或者主要技术人员简历、劳动关系证实；29.4提供虚假信用情况；29.5其余弄虚作假行为。凡被确定为有27条、28条、29条情形之一投标人投标确保金和诚信确保金将被没收，并被限制其一至二年市场准入。已中标取消中标资格。30.投标文件初步评审30.1评标时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件要求。所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件全部实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留。30.2假如投标文件实质上不响应招标文件各项要求，评标委员会将给予拒绝，而且不允许投标人经过修改或撤消其不符合要求差异或保留，使之成为具备响应性投标。31.投标文件澄清31.1为有利于投标文件审查、评价和比较，评标委员会能够书面形式要求投标人对投标文件含义不明确内容作出必要澄清或说明，投标人应采取书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。依照本须知第32条要求，凡属于评标委员会在评标过程中发觉计算错误进行核实修改不在此列。31.2投标人澄清或说明函是投标文件组成部分。31.3投标人拒不按照要求对投标文件进行澄清、补正，招标人将否决其投标。招标人不接收投标人主动提出澄清。32．投标文件计算错误修正32.1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求投标文件进行校核，看其是否有计算或表示上错误，修正错误标准以下：32.1.1假如数字表示金额和用文字表示金额不一致时，应以文字表示金额为准；32.1.2当单价与数量乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委员会认为单价有显著小数点错误，此时应以标出合价为准，并修改单价。32.2按上述修正错误标准及方法调整或修正投标文件投标报价，投标人同意后，调整后投标报价对投标人起约束作用。假如投标人不接收修正后报价，则其投标将被拒绝而且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。33.投标文件详细评审、比较和否决33.1评标委员会将按照本须知第22条、第26条、第27条、第28条、第29条要求，仅对在实质上响应招标文件要求投标文件进行详细评审和比较。33.2在评审过程中，评标委员会对投标文件中有含义不明确内容，或发觉投标人投标报价可能低于其个别成本，将作为重点评审，并要求投标人作出书面说明，并提供相关证实材料以证实其报价能够按照要求要求完成本项目标物业管理任务。投标人不能提供相关材料说明投标报价合理性，将认定该投标报价以低于成本报价，其投标作为废标处理。33.3评标委员会依据本须知第33.4款要求评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标汇报，并推荐合格中标候选人。招标人依照评标委员会提出书面汇报和推荐中标候选人确定中标人，也能够授权评标委员会直接确定中标人。33.4评标方法和标准33.4.1本招标工程项目采取综合评定法：即由评标委员会对经初步评审合格投标文件，按照投标报价、技术标、现场书面答辩三项内容进行评审量分，最终以综合得分由高到低次序推荐1至3名中标候选人，并标明排列次序，排名第一中标候选人为中标人。排名第一中标候选人放弃中标、因不可抗力不能推行协议、不按照招标文件要求提交履约确保金，或者被查实存在影响中标结果违法行为等情形，不符合中标条件，招标人能够按照评标委员会提出中标候选人名单排序依次确定其余中标候选人为中标人，也能够重新招标。若出现相同最高得分，报价低者中标，若报价得分均相同，则由招标人在其中择优确定一名中标人。评标方法以下：（一）投标报价20分投标人报价等于评标基准价得20分，投标报价与评标基准价相比每高1%扣0.4分（在20分基础上），每低1%扣0.2分（在20分基础上），不足1%按插入法计算，本条最多扣10分。评标基准价计算方法：当合格投标人在10个及以上时：在去掉一个最高值和一个最低值后，对全部合格投标人报价进行一次平均，然后再对小于或等于该平均值全部报价进行第二次平均（含原先已去掉一个最低值），并以二次平均值为评标基准价。当合格投标人在6～9个（含6个和9个）时：对全部合格投标人报价进行一次平均，然后再对小于或等于该平均值报价进行二次平均，并以二次平均值为评标基准价。当合格投标人在3～5个（含3个和5个）时：对全部合格投标人报价进行平均，并将该平均值下降4个百分点作为评标基准价。投标报价大于最高限价不参加平均值计算，评标基准价在整个评标期间保持不变，不随经过初步评审和详细评审投标人数量发生改变。（二）技术标75分1、管理机构设置方案、运作流程及各项规章制度（14分）管理方案、运作流程以及各项规章制度是否合理、有针对性，是否符合本项目物业服务实际情况，由评委在11-14分区间内自主打分，以0.1分为计分单位；2、针对本项目对物业管理招标内容详细规划、组织、实施细则（14分）依照对物业管理招标内容详细规划、组织、实施细则，是否全方面、合理、得力，由评委在11-14分区间内自主打分，以0.1分为计分单位；3、投入物资装备、设施（10分）依照所列出投入物资装备、设施清单，是否合理、能否满足本项目物业服务实际需要，由评委在8-10分区间内自主打分，以0.1分为计分单位；4、各种突发事件处理预案（14分）对本项目标各种突发事件处理预案，包含停电、停水、火灾、民扰、偷窃、严重空气污染等情况预案，是否合理、有针对性，由评委在11-14分区间内自主打分，以0.1分为计分单位；5、服务质量承诺书（10分）依照本项目标承诺服务内容和质量确保方法是否全方面、得力，由评委在8-10分区间内自主打分，以0.1分为计分单位；未承诺协议期内达盐城市城市物业管理优异大厦为废标。6、拟投入本项目责任人和其余工作人员情况（13分）依照拟投入责任人和其余工作人员情况，能否满足本项目物业管理要求以及与其余投标人横向比较，评委依照其合理程度和横向比较情况在10-13分区间内自主打分，以0.1分为计分单位；（三）现场书面答辩5分各投标企业答辩人，必须是拟派本项目物业管理责任人。答辩时由评委进行书面提问，提问内容限物业管理及东晋市交通综合服务中心大楼物业管理事项。答辩人必须是拟派本项目物业管理责任人，并采取书面闭卷答辩（不得携带任何资料查阅），时间控制在10分钟内。评委依照答辩情况按照优、良、中、差进行自主打分，优：5分—4分，良：4分—3分，中：3分—2分，差：2分—0分。（四）说明：（1）投标报价得分计算，统一按整年报价计算。（2）技术评委在5人及以上时，技术标和现场书面答辩按全部技术评委评判分值去掉一个最高和一个最低值后平均值计算；技术评委在5人以下时（不含5人），技术标和现场书面答辩按全部技术评委评判分值平均值计算。（3）评分和各分值计算时小数点后保留2位。（4）投标人最终综合得分为投标报价、技术标和现场书面答辩三项内容之和。33.4.2招标人将会同关于部门人员对中标候选人进行全方面考查，在考查过程中如出现以下情形之一，将取消中标资格，并没收其投标确保金和诚信确保金：（1）中标候选人允许他人挂靠或借用他人资质参加投标；（2）中标候选人提供虚假证实材料，或者要求中标候选人出具相关证书、资料原件核查，中标候选人拒不出具；（3）违反法律、法规禁止其余情形。33.4.3投标人在投标使用期内撤回投标文件，应该将该投标人投标确保金和诚信确保金给予没收。中标人确定后，除不可抗力情况外，中标人出现以下情形之一，取消其中标资格，并没收其投标确保金和诚信确保金：（1）放弃中标项目标；（2）拒不按照招标文件要求提交履约确保金；（3）不与招标人订立协议，或者在订立协议时向招标人提出附加条件或者更改协议实质性内容要求；（5）中标人因资金、技术、服务时间等非不可抗力原因放弃中标。投标人（中标人）存在前款所述情形，招标投标行政监督部门将其记入不良行为统计，在一年内其它国有资金投资项目招标人能够据此不接收其投标。33.5当中标人放弃中标，或者未在要求期限内提交履约确保金，招标人将经过正当程序重新确定中标人，原中标人除被没收投标确保金外，还应该赔偿招标人发包价与原中标价差额等额违约金。33.6评标委员会经评审，认为全部投标都不符合招标文件要求，能够否决全部投标。33.7因有效投标不足三个使得投标显著缺乏竞争，评标委员会能够否决全部投标。33.8全部投标被否决，招标人依法重新招标。33.9投标人或其余利害关系人认为资格预审文件、招标文件内容违法或不妥，应该在提交资格预审申请文件或投标文件截止时间前提出异议；认为开标活动违法，应该在开标现场提出异议；对招标人（招标代理）回复不满意或招标人（招标代理）在要求时间内未予回复，投标人或者其余利害关系人可向招投标行政监督部门投诉。33.10投标人或者其余利害关系人不按要求投诉或经过捏造事实、伪造证实材料等方式提出异议或投诉，影响招投标活动正常进行，招投标行政监督部门不予受理，并给予警告；情节严重处一万元以下罚款，并在网上给予公告，限制市场6个月准入。七、协议授予34.协议授予标准34.1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起_5_日内，按照招标文件和中标人投标文件订立书面协议。协议订立后7日内提交招投标中心立案。34.2本招标项目标服务协议将授予按本须知第33.4款所确定中标人。35.中标通知书35.1招标人将在发出中标通知书之前，经过对中标候选人网上公告将中标结果通知全部未中标投标人。36.协议协议书订立36.1中标人放弃中标项目，或者中标人不按招标文件和中标通知书要求与招标人订立协议，或者在订立协议时提出附加条件或者更改协议实质性内容，或者拒不提交所要求履约确保金，则招标人将废除授标，投标确保金和诚信确保金不予退还，还应该赔偿招标人发包价与原中标价差额等额违约金（按总价计算）。给招标人造成损失超出投标确保金和诚信确保金之和，还应该对超出部分给予赔偿，同时负担对应法律责任。36.2中标人应该按照协议约定推行义务，完成中标项目服务，不得将中标项目转让（转包或变相转包）给他人。37.履约确保金37.1协议协议书签署同时向招标人缴纳履约担保金，中标人应按本须知前附表第14项要求金额向招标人提交履约担保。37.2若中标人不按本须知第36.1款要求执行，招标人将有充分理由解除协议，并没收其投标确保金，给招标人造成损失超出投标担保数额，还应该对超出部分给予赔偿。第二章东晋市交通综合服务中心大楼物业服务项目需求和服务标准一、项目基本概况：（一）招标人：东晋市交通建设投资发展有限企业（二）物业名称：东晋市交通综合服务中心大楼物业服务（三）招标内容：物业管理服务（四）物业范围：1、东晋市交通综合服务中心大楼为20+1层，建筑面积约23500㎡。2、环境景观面积约9800㎡，包含道路、绿化、亮化、停车场、广场铺装、景观绿化小品等。3、总场地面积约12730㎡。二、管理服务内容和要求：管理服务内容：东晋市交通综合服务中心大楼区域秩序维护与安全服务、卫生保洁、会务接待、绿化管护服务、房屋和设施运行维护。管理服务总体要求：三星级宾馆服务，协议期内达盐城市城市物业管理优异大厦。（一）、卫生保洁1、保洁范围：办公楼内外全部区域。（1）室内部分：一层：大型展览厅1个、荣誉室1个、机关仓库3个、大信访接待室1个、视听室1个、文印中心1个、信息中心机房1个、消防安全控制室1个、展览仓库1个、机关服务中心1个、小型信访接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；二层：乒乓室1个、健身房1个、雕塑景观室2个、器材室2个、弱电机房1个、机关党委电教中心1个、老干部活动室1个、老干部支委办公室1个、棋牌室4个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；三层：多功效会议室1个、储备间3个、音控室1个、会议准备室1个、会议接待室1个、小接待室1个、贵宾接待室、机关及下属单位责任人会议室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、等候区、共享大厅、各类管道及风井等公共部位；四层：电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；五层：接待室1个、通常会议室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；六层：大会议室1个、通常会议室1个、机房1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；七层：大会议室1个、通常会议室1个、机房1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；八层：通常会议室1个、接待室2个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；九层：通常会议室1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十层：通常会议室1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十一层：大会议室1个、通常会议室1个、接待室2个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十二层：通常会议室1个、机房1个、接待室2个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十三层：通常会议室1个、机房1个、接待室2个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十四层：大会议室1个、通常会议室1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十五层：通常会议室1个、接待室3个、机房1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十六层：通常会议室1个、指挥中心1个、接待室2个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十七层：通常会议室1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十八层：通常会议室1个、接待室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；十九层：通常会议室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；二十层：通常会议室1个、接待室1个、工会活动室1个、阅览室1个、电梯、电梯厅、男女卫生间2个、开水间、杂物间、强电间、弱电间、楼梯、走道、厅、堂、各类管道及风井等公共部位；地下室：自行车位、汽车位、电梯、电梯厅、楼梯、走道、仓库、各类管道及风井等公共部位；（2）室外部分：①广场、道路、停车场、值班室；②绿化2、保洁要求（１）室外区域①天天清扫道路、停车场、绿化带地面两次，每小时巡视一次，发觉脏物、落叶、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围洁净、整齐。②依照各种地面脏程度要随时进行清洗。局部地面每个月用机器彻底清洗一次。③绿化带重点巡查，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。④及时搜集各类垃圾，堆放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持洁净、无异味、无满溢，每七天使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。⑤保持路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱、外围灯柱、音箱等物体表面上清洁，及时处理违章乱贴、乱画海报、小广告及污迹。⑥每七天去除一次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、雨水槽内阴沟、污水井等地方，要确保其内无杂物。⑦外墙4米（２）、门庭、大厅、走廊、电梯、楼梯①每日循环清扫地面垃圾，去除台面、地面污迹，每七天彻底清洗一次，平时发觉污渍及时处理。大厅地面每日最少拖地2次，推尘3次。②每日抹净门厅玻璃，每七天彻底清洗一次，保持玻璃洁净明亮，无手印、无水印、擦净门框、柱子等灰尘。③每日抹净大厅内指示牌、通告牌、显示器、接待台等，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每七天彻底去除沙发、茶几等各处卫生死角。④大厅各处金属包边、通告牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。⑤每日擦抹风口、灭火器，使其光亮照人。⑥用推尘布抹净块料地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理保养维护，使其光亮照人。⑦抹净墙面灰尘，抹净公用电话，不可留有指印或污迹，并定时用消毒水抹洗。及时倒清烟灰缸，烟灰缸里烟蒂不得超出6个。垃圾不能满过筒身之际1/2。每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面痰迹，使其外表洁净、光亮、无满溢垃圾现象。⑧对大厅、电梯厅及走廊地面视其磨损程度，进行晶面处理保养维护，使其洁净，光亮照人。⑨每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯天天更换清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定时用金属清洁剂进行保养，降低氧化、锈蚀程度，保持电梯洁净光亮、整齐。⑩每日擦净大堂块料面墙壁，使其光亮，保持录像眼、风口、天花板及扬声器洁净，定时去除灯罩上面灰尘和消防器材灰尘，保持无积尘、洁净。天天最少擦抹检验一次大厅盆栽植物、花槽，保持盆栽无黄叶、烟头纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾。每日擦抹门庭、大厅正门数次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。走廊内隔墙玻璃每七天彻底清洁一次，平时发觉手印、污渍等及时擦净。擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持清洁。（3）展览大厅、共享大厅、多功效厅、会议室、接待室、活动室、等候区、休息室、工会活动室①天天清扫地面垃圾、擦抹桌椅、橱柜、沙发、茶几等，擦净相关设施、设备，并定时消毒。天天循环及时清理吸烟区卫生，非吸烟区禁止吸烟，如发觉应立刻劝阻，并及时清理烟灰。沙发、茶几天天清洁两次，地面天天清洁两次，平时发觉污渍、痰渍、水迹等及时处理，每七天彻底拖洗一次。②室内全部垃圾篓垃圾不能超出2/3，无虫、无异味，及时运输至指定地点堆放。天天最少更换垃圾袋一次，每七天全方面清洁一次，每个月彻底清洗一次。③用鸡毛掸扫去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁、墙角、天花、风口等蜘蛛网，每七天一次。平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。④排气扇、通风百叶窗、照明设备等擦抹灰尘，每个月一次。天花、风口、灯罩、喇叭出口每个月清洁两次，平时发觉日光灯不亮、闪烁和损坏及时向项目部汇报，并帮助业主修复，及时去除拆装时留下污迹。⑤天天清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘⑥皮、布沙发天天清洁一次，皮质沙发两个月保养一次。地毯每个月清洗1次，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。⑦公共部位窗户玻璃随时保洁，平时发觉手印、污渍及时擦净。⑧花盆里面垃圾、烟头天天清理，植物叶子经常抹尘。⑨饮水机及时清洁，更换饮用水并保持水桶洁净，随时保持周围地面洁净。⑩平时对地面痰迹、口香糖等及时进行去除，每个月机器清洗地面一次，拖洗地面后及时抹净地角线、墙角上污迹、水迹、清理卫生死角。门、门框天天擦抹一次，不锈钢门天天擦抹两次，每六个月上不锈钢护理剂一次，防火门、玻璃门天天擦抹两次。桌椅、窗帘、书橱、讲台、电脑等其余设施天天擦抹一次，保持清洁、摆放整齐。禁止翻阅资料、报刊、书籍，不得透露所看到、听到关于工作信息。（4）、洗手间、开水间①拖洗全部卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，天天循环数次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。②洗手间隔板、烘手机、纸盒天天擦抹一次。小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，天天用洗液清洗一次。洁具每七天用消毒剂消毒两次，整体卫生间全方面消毒，每个月一次。洗手台每个月抛光保养一次，镜面、台面、洗手盆天天清洁4次。上班时间每半小时巡视1次，发觉污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等及时清理。③每七天一次全方面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持洁净，无污渍。卫生间、茶水间地面天天拖地最少4次以上，天天冲洗一次，保持地面干燥。（5）、地下车库、露天停车场①每日清扫地面垃圾杂物，尤其注意车上抛出垃圾物。保持地面无垃圾杂物、无积水、无显著泥土、整齐，每个月用清水冲洗一次地面。②雨天增加清扫力度，发觉泥土及时清理，晴天用清水将地面清洗洁净，雨天注意清理通道口集水沟、井内杂物。③用鸡毛掸去除库顶蜘蛛网，各种管道上面灰尘。④每日清扫抹净消火栓、防撞标志、天花、垃圾桶、风口、警铃等设施灰尘，保持洁净无污迹、无泥沙、无尘⑤清洁地下车库、各功效室（场）地面，抹净台面、椅子、窗台和各种设备和设施灰尘，擦净玻璃及各种通告和标牌。⑥及时清倒垃圾，将垃圾运到指定地点⑦每个月彻底去除地下车库以及露天停车场死角（包含通道口集水沟、井），对油污较多车位地面进行尤其处理。⑧清洁中如发觉车门或车窗、车灯没关于好，应及时通告车库值班人员，方便得到妥善处理，并将此事汇报主管。（6）、特殊地点：护栏、标示牌、广场①广场进行日常清理垃圾杂物，擦净各处设施表面灰尘，定时清洗广场地面。②天天擦净护栏，标示牌等表面灰尘，清洁各种设施外表。（7）、其它区域①外墙清洗：石材每年1次、玻璃幕墙每年最少一次，必要时可增加一次，单独列报计入总价。清洗时要保持原建材特色，有光泽、无水痕、污迹、水锈、腐蚀等损伤。清洗剂符合环境保护要求。②大厅墙面块料面层每个月清洗1次，办公楼楼层走廊、楼梯每个月1次。要防滑、防水性强、耐磨、光亮。eq\o\ac(○,3)屋面范围保洁由物业管理单位负责，加强屋面监护管理一旦发觉渗漏及时汇报招标人。eq\o\ac(○,4)前述内容为表述其余公共部位保洁都有物业管理单位负担，招标人不再增加任何费用。招标人有权依照需要，要求物业增加一定部位一定实现范围内保洁次数。招标人不增加任何费用。（8）、材质清洁要求大类材质清洁质量要求硬地面大理石表面光亮、洁净、接缝四面围角无污垢。花岗岩表面光亮、无污迹、接缝四面围角无污垢。木制地板表面光亮、四面围角无积灰、无污渍。PVC板光亮、无污迹。瓷砖光洁、明亮、无污渍、无水迹。软地面地毯色泽均一、无褪色、无毛边、柔软、纤维成同一方向。塑胶地垫表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结。金属材质亚光丝纹不锈钢表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。抛光镜面不锈钢明亮、无擦痕、无印迹。亚光轧花不锈钢色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。铝合金表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。其他材质玻璃洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。墙纸无斑点、无污渍。高密度板(复合板)色泽均一、无擦痕、无积灰、无污渍。涂料无灰尘、无污渍金箔面光亮、无灰尘、无污渍。（9）、部位清洁要求：序号项目服务要求1走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面洁净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手洁净、无痕迹、定时消毒。2楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌保持洁净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。3消防栓、消防箱、公共设施保持表面洁净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。4天花板、风口、公共灯具目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。5走廊、楼梯、大堂门厅、电梯厅玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹。6平台、屋顶无垃圾堆积。7服务功效性用房（如会议室、接待室、活动室、开水间等）保持洁净、整齐、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。8不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽洁净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定时滴入消毒液。9公共卫生间坐厕内、小便池内刷洗洁净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露珠管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。10垃圾搜集垃圾搜集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、洁净整齐。11电梯轿厢轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。自动扶梯踏步、阶梯洁净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒，玻璃、不锈钢外壳按表2相关条款要求。12设备机房、管道井、风井无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。13广场、停车场、绿地、花台、明沟保持洁净、整齐、无垃圾，按表3相关条款要求。14外墙目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。15垃圾箱房箱房封闭式专员管理，箱房循环境保护洁；整齐、洁净、无异味，灭害方法完善。废弃物搜集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物搜集箱内侧洁净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时搜集，不满溢。16烟灰缸、垃圾桶桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。17消杀灭害对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。18电器设施灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。19地下车库保持地面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减速条无积灰、无污垢。反光镜洁净、明亮、无污迹、水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。确保无积水，如有时应及时抽水。20外幕墙按上表相关要求。（二）会务服务1、工作范围多功效会议室1个；大会议室5个；小会议室16个；接待室19个；视听室1个；机关党委电教中心1个、机关及下属单位责任人会议室1个。2、服务要求（1）会议室、会议厅、接待室、等候区内全部物品摆放整齐，所需物品（资料）准备齐全。（２）花草植物长势良好、清洁无虫。（３）门口、电梯口等场所依照业主需要，设置通告牌。（４）茶水服务：①大中型会议（50人—200人），主席台每15分钟巡视倒茶1次，30分钟更换毛巾1次，台下依照需要准备好茶水、杯子。②小型会议，（30人以下），每15分钟巡视倒茶1次，30分钟更换毛巾1次。③及时清理会场上烟灰、溢出茶水，保持会场整齐。（５）会务保密：会场服务人员不得随意翻阅会议资料，预防闲杂人员进场，不得在任何场所透露会议内容。（６）会后及时清理，检验是否有遗留物品、未熄灭火种，关闭设备电源等。（三）、绿化服务室内外花草盆景布置、摆放、养护，室外绿化养护管理。1、绿化租摆服务区域：（1）各楼层厅、堂、走道、休息区、电梯厅等公共部位；；（2）会议室、接待室、等候区；（3）领导办公室；（4）办公楼各处入口；（5）南墙根花草摆放。2、室外绿化养护目标（1）室外绿化前两年要按业主要求进行监管，两年后接管，确保绿化达标率100%。（2）帮助业主设计出摆放方案，包含花卉品种（高、中、低、盆景）、数量，搭配合理、美观雅致。（3）依照会议主办者要求、会议种类布置会场盆栽。（4）重大节假日大楼门前要摆放花卉。（5）制订日常绿化监管考评标准。（5）室内绿化摆放要求、室外绿化养护要求以下表：室内绿化摆放分项养护要求（首年按以下要求巡查、监管）序号项目服务要求1修剪、更换安排室内绿化修剪与鲜花摆放。2绿化外观叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应所选品种观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常条件下不黄叶、不焦叶、不落叶。3摆放依照料客需要或协议约定在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物色彩，形态和气质应与空间大小、装饰气氛及功效相协调。4选种光度、温度、湿度耐受程度适宜，观赏性强、观赏周期长，管理方便。5其余室内盆栽应选取无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病虫害控制。发觉病变、虫害、枯萎应及时更换。室外绿化养护分项养护要求序号项目服务要求1总要求一级绿化养护应达成绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。2修剪出边叶超出5cm必须立刻修剪，草屑即时清，草坪常年保持平整、边缘清楚，草高度不应超出6cm。树冠完整美观，分枝点适宜，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持显著顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超出5㎝、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清楚3浇灌常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。4中耕除草、松土年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，无杂草。5施肥按植物品种、生长、土壤情况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追复合肥2遍，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。土壤理化性状：PH值6.0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。6病虫害防治预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。7扶正、加固按规范做好综合防护方法，及时扶正加固。8其它绿草如茵，绿期在250天以上，无斑秃黄萎。（四）、房屋、设施设备运行与维护服务1、房屋维护管理：（1）、房屋维涵养护遵照基本标准：a、建立健全房屋档案，检验、督促办公楼使用者正确使用房屋，恪守房屋安全使用规范、政策、法规；b、对房屋共用部位进行日常管理和维涵养护，检修统计和保养统计应齐全；c、依照房屋实际使用年限，定时检验房屋主要部位使用情况；d、需要维修，属于小修范围，及时组织修复；属于大、中修范围，及时编制维修计划和房屋专题维修资金使用计划，向业主提出汇报与提议，依照业主决定，组织维修。在相关项目标工程保修时效内维修，一经巡查发觉，应立刻作必要安全处置，并向业主方汇报，由业主方负责通知相关责任单位维修。（2）、巡检：每年应定时对房屋进行依次全方面检验。建立巡检统计，发觉问题及时向业主汇报，依照业主委托，安排专题修理。遇紧急情况时，宜采取必要紧急处理方法。2、设备设施运行与维护服务：（1）、变配电系统：a、限电、停电应有明确审批权限，按要求要求通知。遇紧急情况时，应采取必要紧急处理方法；b、按照要求周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格汇报；c、高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；d、高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；e、变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；f、低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；h、功率原因自动赔偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；i、变（配）电系统联络自切正常。（2）、楼宇智能化设备系统①、楼宇设备自动化（BA）系统：a、服务器工作正常、通讯正常、整齐；b、工作站工作正常、通讯正常、整齐；c、数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整齐、线路整齐；d、末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢靠。②、程控交换机系统：a、程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整齐、线路整齐；b、维护终端工作正常、整齐；c、话务台工作正常、话音清楚、整齐；d、电源工作正常、蓄电池正常、设备整齐、显示仪表无损；e、语音信箱工作正常、整齐、接线正确。③、网络通讯设备系统：a、配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；b、光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；c、插座模块安装完好，线路通畅，表面整齐。④、广播与背景音响系统a、音源设备工作正常，整齐完好；b、功放设备工作正常，整齐完好；c、扬声器等末端设备工作正常、整齐，音质保持清楚；d、背景音响与消防报警系统连接切换工作正常。（3）、安全防范系统①、中央监控系统a、摄像机安装牢靠、位置正确、工作正常、整齐；b、画面分割器工作正常、整齐；c、录入设备工作正常、整齐；d、监视器工作正常、图像清楚、色彩良好、整齐；e、矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；f、监控录入资料应最少保持30天，有特殊要求参考相关要求或行业标准执行。（4）消防报警与灭火系统：应对各项消防设备按要求进行定时检验，确保设施齐全、功效运行正常：a、火灾探测器定时进行实效模拟试验，探测器最少每三年进行一次清洗，及时更换失效器件；b、每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和情况并作统计；c、当被检测探头响应参数达成预定值时，探测器应该输出火警信号，同时开启探测器确实认灯；d、操作开启部件，手动火灾报警按钮应该能输出火灾报警信号，报警按钮应该有动作显示；e、火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定楼层（区域）内；f、报警功效：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件火灾报警信号，发出声、光信号；h、故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用部件发生故障时，应该正确指示出故障部位；i、火警优先功效：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应该立刻显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应该显示预报警信号；j、电源转换功效：主电源切断时，备用电源应该能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；k、火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功效、信号均应该正常；l、火灾确认后，应该控制对应部位正压风机和排烟风机开启，接收其反馈信号并显示其状态；m、火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接收其反馈信号并显示其状态；n、消防控制室在确认火灾后，应该能控制关于部位防火卷帘门按要求程序下降，接收其反馈信号并显示其状态；o、火灾确认后，应该释放建筑内全部门禁装置，确保疏散门通畅；p、数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整齐；q、末端设备安装牢靠、位置正确、线路整齐、工作正常；r、中央联动装置工作正常、显示正确；s、消防灭火设施应处于良好待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检验，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；t、消防泵每个月开启一次并作统计，每年保养一次，确保工作站工作正常、整齐；u、消防带每六个月检验一次，阀杆处每六个月加注润滑油并做放水检验一次。（5）电梯a、确保办公楼最少两台电梯二十四小时运行，其余在5：00至22：00正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确开启运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整齐；b、电梯应经有资质检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定时保养，每年进行安全检测并持有有效《安全使用许可证》，在使用期内安全运行；c、应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行巡检与统计；d、电梯发生通常故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达成现场进行抢修。e、电梯维护保养单位应该按项目和内容进行对应维护保养工作，并做好书面统计，统计内容最少应包含以下内容：使用单位名称；使用地点；制造单位名称；设备注册代码；改造（大修）单位名称；维护保养单位名称；电梯型号、额定载重量、额定速度等技术参数；维护保养项目；维护保养日期；备配件更换统计；维护保养人员签字；使用单位签字。f、电梯维护保养作业中，各控制回路标准上不允许短接，但因为作业需要必须进行短接时，应使用专用短接线；短接操作应符合国家标准要求，在该作业结束后应立刻复原。所使用短接线应如数拆除清点，并由相关人员确认。h、电梯维护保养要求以下：电梯半月维护保养要求：内容要求机房向使用单位管理人员或操作人员了解电梯使用情况检验微处理系统故障统计，排除可能存在故障隐患检验机房环境如清洁程度、温湿度、门窗、照明等制动器各销轴部位润滑良好，动作灵活可靠，保持有足够制动力控制柜内各元器件整齐，无锈蚀，动作可靠，各仪表指示（显示）正确检验曳引机和电动机应运行平稳、无异响、无振动、无异常温升清洁检验限速器（销轴部位转动灵活），限速器轮槽清洁无油腻检验钢丝绳绳头组合，无异常现象层站候梯厅按钮齐全有效、厅外显示正常清扫地坎、上坎架及门板反面，清洁门锁触点并调整门板层门自闭功效正常，用层门钥匙开锁释放后能自动复位层门在开启和关闭时平稳无振动、无阻卡层门锁紧元件啮合深度大于7㎜检验调整层门联锁机构轿顶清扫轿顶轿顶检修装置、紧急停顿开关及安全窗开关有效导靴、油杯、吸油毛毡齐全，油量适宜，确保油质井道检验上下级限开关、限位开关、强迫换速开关应工作正常有效轿厢轿厢内照明装置齐全，风扇工作正常轿厢内应急照明装置能正常工作轿厢内按钮齐全有效、显示正确警铃、通讯系统可靠有效轿门在开启和关闭时平稳无振动底坑底坑清洁，无渗水、积水电梯月维护保养要求：内容要求机房向使用单位管理人员或操作人员了解电梯使用情况检验微处理系统故障统计，排除可能存在故障隐患检验机房环境如清洁程度、温湿度、门窗、照明等制动器各销轴部位润滑良好，动作灵活可靠，保持有足够制动力制动衬磨损不应大于原厚度1/3制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦控制柜内各元器件整齐，无锈蚀，动作可靠，各仪表指示（显示）正确检验曳引机和电动机应运行平稳、无异响、无振动、无异常温升曳引机与电动机连轴器螺栓无松动清洁检验限速器（销轴部位转动灵活），限速器轮槽清洁无油腻限速器夹绳钳口无磨损，应有足够夹持力，限速绳清洁无油腻减速箱内油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏，箱体内油温不宜高于85检验钢丝绳绳头组合，无异常现象层站候梯厅按钮齐全有效、显示正常清扫地坎、上坎架及门板反面，清洁门锁触点并调整门板层门自闭功效正常，用层门钥匙开锁释放后能自动复位层门在开启和关闭时平稳无振动、无阻卡厅外消防开关正常、有效层门锁紧元件啮合深度大于7㎜层门门头、地坎及各固定部位无松动，间隙尺寸符合要求检验调整层门联锁机构轿顶清扫轿顶轿顶检修装置、紧急停顿开关、安全钳开关及安全窗开关有效轿门开关门机构清洁灵活、位置开关有效导靴、油杯、吸油毛毡齐全，油量适宜，确保油质井道上下级限开关、限位开关、强迫换速开关应工作正常有效井道照明正常安全钳钳座固定无松动，传动机构灵活，开关触点有效安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作一致轿厢轿厢内照明装置齐全，风扇工作正常轿厢内应急照明装置能正常工作轿门安全装置（安全触板、光电保护和光幕保护）有效轿厢内按钮齐全有效、显示正确警铃、通讯系统可靠有效轿门在开启和关闭时平稳无振动轿厢称量装置有效、准确底坑底坑清洁，无渗水、积水耗能缓冲器油量适宜，柱塞无锈蚀整机情况电梯运行舒适感良好电梯平层精度达成标准要求电梯六个月维护保养要求：内容要求机房向使用单位管理人员或操作人员了解电梯使用情况检验微处理系统故障统计，排除可能存在故障隐患检验机房环境如清洁程度、温湿度、门窗、照明等制动器各销轴部位润滑良好，动作灵活可靠，保持有足够制动力制动衬磨损不应大于原厚度1/3制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦控制柜内各元器件整齐，无锈蚀，动作可靠，各仪表指示（显示）正确检验曳引机和电动机应运行平稳、无异响、无振动、无异常温升曳引机与电动机连轴器螺栓无松动曳引轮轮槽无变形，磨损不超标，轮槽无油腻清洁检验限速器（销轴部位转动灵活），限速器轮槽清洁无油腻限速器夹绳钳口无磨损，应有足够夹持力，限速绳清洁无油腻上行超速保护装置机械装置应动作灵活可靠，电器开关触点有效减速箱内油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏，箱体内油温不宜高于85检修速度下行安全钳功效试验层站候梯厅按钮齐全有效、显示正常清扫地坎、上坎架及门板反面，清洁门锁触点并调整门板层门自闭功效正常，用层门钥匙开锁释放后能自动复位层门在开启和关闭时平稳无振动、无阻卡厅外消防开关有效层门锁紧元件啮合深度大于7㎜层门门头、地坎及各固定部位无松动，间隙尺寸符合要求检验调整层门联锁机构轿顶清扫轿顶轿顶检修装置、紧急停顿开关、安全钳开关及安全窗开关有效轿门开关门机构清洁灵活、位置开关有效直流门机碳刷及换向器工作正常导靴、油杯、吸油毛毡齐全，油量适宜，确保油质靴衬、滚轮无边变形、脱落曳引绳磨损、断丝未超标，无油腻限速绳磨损、断丝未超标，无油腻曳引绳张力均匀曳引绳绳头组合螺母无松动，开口销齐全井道井道内电缆完好无损上下极限开关、限位开关、强迫换速开关应工作正常有效导轨支架、压导板固定无松动井道照明装置正常安全钳钳座个固定无松动，传动机构灵活，开关触点有效安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作一致轿厢轿厢内照明装置齐全，风扇工作正常轿厢内应急照明装置能正常工作轿门安全装置（安全触板、光电保护和光幕保护）有效轿厢内按钮齐全有效、显示正确警铃、通讯系统可靠有效轿门在开启和关闭时平稳无振动轿厢称量装置有效、准确底坑底坑清洁，无渗水、积水清洁轿厢导靴缓冲器固定无松动耗能缓冲器油量适宜，柱塞无锈蚀缓冲器复位性能试验对重距缓冲器距离赔偿绳磨损、断丝未超标，无油腻整机情况电梯运行舒适感良好电梯平层精度达成标准要求应急平层装置有效电梯年维护保养要求：内容要求机房向使用单位管理人员或操作人员了解电梯使用情况检验微处理系统故障统计，排除可能存在故障隐患检验机房环境如清洁程度、温湿度、门窗、照明等润滑制动器各销轴部、部件，使其动作灵活可靠，保持有足够制动力制动衬磨损不应大于原厚度1/3制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦清理制动器铁芯控制柜内各元器件整齐，无锈蚀，动作可靠，各仪表指示（显示）正确控制柜接线整齐，线号齐全清楚，各接线紧固曳引机和电动机应运行平稳、无异响、无振动、无异常温升曳引机与电动机连轴器螺栓无松动曳引轮轮槽无变形，磨损不超标，轮槽无油腻导向轮轴承无异常清洁检验限速器，销轴部位转动灵活，限速器轮槽清洁无油腻限速器夹绳钳口无磨损，应有足够夹持力，限速绳清洁无油腻上行超速保护装置机械装置应动作灵活可靠，电器开关触点有效更换减速箱内齿轮油（按使用维护说明书）减速箱内油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏，箱体内油温不宜高于85检修速度下行安全钳功效试验安全钳钳座固定无松动，传动机构灵活，开关触点有效安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作一致层站候梯厅按钮齐全有效、显示正常清扫地坎、上坎架及门板反面，清洁门锁触点并调整门板层门自闭功效正常，用层门钥匙开锁释放后能自动复位层门在开启和关闭时平稳无振动、无阻卡厅外消防开关有效层门锁紧元件啮合深度大于7㎜层门门头、地坎及各固定部位无松动，间隙尺寸符合要求检验调整层门联锁机构轿顶清扫轿顶轿顶检验装置、紧急停顿开关、安全钳开关及安全窗开关有效轿门开关门机构清洁灵活、位置开关有效直流门机碳刷及换向器工作正常导靴、油杯、吸油毛毡齐全，油量适宜，确保油质靴衬、滚轮无变形、