2022年物业管理师-零售商业物业的租赁管理

2022物业管理师:零售商业物业的租赁管理

一、租户选择

在选择零售商业物业的租户时，物业治理企业要对很多因素进展权衡。除了消费者的自然习惯外，物业治理企业必需估计有哪些因素可以主动地吸引消费者的光临。抱负的租户要能供应货真价实的商品和效劳，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。

此外，抱负租户所经营的商品种类应当协作整个物业的统一协调规划，避开在同一零售商业物业内部消失多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。还要对零售商的信誉和财务状况进展了解和分析，由于除了租户所供应的商品与效劳的质量及其对消费者所担当的责任外，还要看它是否有支付租金的力量。物业治理企业还要了解潜在租户欲承租的面积大小、经营商品或效劳的类型及其对物业的特别要求，由于这将影响到能否在本物业内安置该零售商以及在哪个详细位置安置更适宜。

（一）声誉

声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业治理企业要留意了解零售商对待消费者的态度如何。这对于一些大型百货公司、连锁店或预备转变经营地点的零售商来说，很简单对其声誉作出评估。例如，一个购置了某商家商品的消费者，能否便利地享受退货或更换效劳，就反映出了该商家的顾客效劳质量。观看零售商的售货员对待消费者的态度和效劳水准，了解消费者对商家的评价，也能帮忙物业治理企业熟悉潜在租户是如何做生意的。

除了顾客效劳质量外，柜台中商品更迭频率也是考察零售商的一个方面，假如商品包装陈旧或外表积满了灰尘，则说明该商家的销售状况很差，假如柜台内或货架上的商品总在不断地更新，则说明该商家销售状况良好。此外，售货员对所销售的商品了如指掌且着装干净、效劳标准，也可以视为整个商场的一笔无形财宝；零售商在多大程度上进展广告宣传也说明了其在建立和保持声誉方面所做努力的大小。

经营业务新则意味着商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所担当的风险。一个新建立的布满活力和制造力的企业，只要它与当前的零售商或连锁店有与众不同之处，很快就可以建立起自己的客户群。一个新的进展中的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业治理企业可以评估其经营思想和策略，一个企业假如有一套清楚的进展新业务的打算，且经过对所处商业影响区域内消费者的讨论，确定了合理的商品种类和适应当地消费者支付力量的价格构造，确定会好于那些没有仔细进展市场筹划的商家。

（二）财务力量

除了租户的声誉外，物业治理企业还要仔细分析可能租户的财务状况。大型零售商在某一个连锁店经营的胜利，并不说明其母公司或其母公司的母公司或其相关权益人的胜利。母公司可能会通过转让其下属的某一连锁店，来解决整个企业对资金的需求，而在商店经营权更替的过程中，虽然可能对母公司所经营的业务影响较小，但对某一个详细连锁店的经营业务影响较大，从而加大了整个购物中心空置的风险。

低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的缘由，这就要求物业治理企业对租户开展每一项新的商业经营工程进展仔细的分析讨论。经营零售业的经营本钱不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流淌资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出，对于转移经营地点的零售商，