横琴新家园首期项目(新旧村安置房)工程可行性研究报告

珠海市横琴新家园首期项目（新旧村安置房）工程可行性研究报告（初稿）广东省国际工程咨询公司二〇一〇年三月珠海市横琴新家园首期项目（新旧村安置房）工程可行性研究报告（初稿）项目负责人朱志远总工程师黄广东总经理蒋主浮广东省国际工程咨询公司二〇一〇年三月编制人员主要参加人员朱志远注册咨询工程师(投资)经济师向星一级注册建筑师高级工程师杨穗洁供配电高级工程师苏洪给排水高级工程师董波弱电智能化高级工程师陈辉注册咨询工程师(投资)注册造价工程师皮爱平注册咨询工程师（投资）经济师郭嘉硕士（学位）张涛硕士（学位）闻穗华硕士（学位）张恺雯技术员校核吴小灵一级注册结构师高级工程师审核蔡毅注册咨询工程师高级经济师黄广东注册咨询工程师高级工程师审定蒋主浮高级经济师目录第1章总论...............................................................................................11.1项目基本情况.............................................................................11.2项目概况.....................................................................................21.3问题与建议.................................................................................3第2章项目背景及建设必要性...............................................................52.1项目背景.....................................................................................52.2项目建设的必要性分析.............................................................7第3章建设规模.....................................................................................133.1横琴新家园整体建设规模.......................................................133.2横琴新家园首期（新旧村安置房）建设规模.......................13第4章场址选择.....................................................................................154.1场址概况...................................................................................154.2建设条件...................................................................................20第5章工程建设方案.............................................................................245.1建筑方案...................................................................................245.2结构方案...................................................................................345.3供配电方案...............................................................................365.4弱电方案...................................................................................385.5空调与通风系统.......................................................................485.6给排水与消防系统...................................................................49第6章节能节水措施.............................................................................536.1用能标准及节能设计规范.......................................................536.2能源分析...................................................................................536.3项目所在地能源供应状况分析...............................................546.4节能措施...................................................................................556.5节水措施...................................................................................566.6节材...........................................................................................576.7节能效果分析...........................................................................57第7章环境影响评价.............................................................................587.1编制依据...................................................................................587.2区域环境质量现状...................................................................587.3项目建设与运营对环境的影响...............................................607.4环境保护措施...........................................................................62第8章劳动安全卫生消防.....................................................................678.1劳动安全...................................................................................678.2卫生防疫...................................................................................67第9章项目运营管理模式.....................................................................68第10章项目实施进度...........................................................................7010.1项目实施的管理机构.............................................................7010.2项目实施阶段.........................................................................70第11章招投标.......................................................................................7211.1招标范围.................................................................................7211.2招标方式.................................................................................7211.3招标内容.................................................................................72第12章投资估算与资金筹措...............................................................7412.1投资估算.................................................................................7412.2资金筹措方式与来源.............................................................80第13章社会评价...................................................................................8213.1社会影响分析.........................................................................8213.2互适性评价.............................................................................8213.3社会评价结论.........................................................................83第14章风险分析...................................................................................8414.1项目的主要风险因素.............................................................8414.2风险程度分析.........................................................................8514.3防范与降低风险的对策.........................................................85第15章BT模式方案.............................................................................87第16章结论与建议...............................................................................9116.1结论.........................................................................................9116.2建议.........................................................................................91附件：1、“新旧村搬迁工作领导小组会议纪要”[2009]4号文；2、“横琴新区新、旧村安置房建设领导小组第一次工作会议纪要”[2009]15号文；3、珠海市长隆国际海洋度假区项目前期工作推进小组会议纪要；4、“关于横琴新、旧村房屋搬迁补偿工作的请示”（珠横请[2009]27号文；5、横琴新区党委会议纪要[2009]4号文；6、横琴新区管委会工作会议纪要[2009]7号文；7、“关于印发关于做好年底各项工作的工作方案的通知”珠横新建[2009]01号文；8、“关于开展实施横琴新、旧村搬迁安置房建设的函”（珠横新管函[2009]59号文）。第1章总论1.1项目基本情况1.1.1 项目概况1、项目名称：珠海市横琴新家园首期项目（新旧村安置房）2、拟建地址：珠海市横琴新区横琴环岛东路以西（澳大西侧）3、建设单位名称：珠海大横琴投资有限公司4、建设单位地址：广东珠海市横琴区红旗村宝华路6号5、建设单位法人代表：金涛6、建设规模：横琴新家园总用地面积约40万平方米，首期用地6万平方米，首期总建筑面积168000平方米（其中地上建筑12万平方米）。7、总投资：75820.93万元1.1.2 可行性报告编制单位编制单位：广东省国际工程咨询公司资格证书：工咨甲12320070040发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法人代表：蒋主浮1.1.3项目建设单位概况珠海大横琴投资有限公司成立于2009年3月，注册资本1亿元人民币。珠海大横琴投资有限公司是珠海市国资委出资成立的国有独资公司。为了加快推进横琴开发区的开发建设，根据市委市政府的指示精神，决定成立珠海大横琴投资有限公司。公司主要承担横琴经济开发区基础设施项目投资、建设、房地产开发、污水处理，是横琴开发区基础设施建设投融资和资本运营平台。1.1.4 报告编制依据1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》；4、珠海市国民经济和社会发展十一五规划纲要；4、珠海市城市总体规划（2001-2020）；5、横琴总体发展规划；6、《横琴新区城市总体规划（2009-2020）》1.1.5研究范围对珠海市横琴新家园项目建设的必要性、建设规模、建设方案、建设投资、社会效益等方面进行研究论证，并提出项目建设的建议。1.2项目概况1.2.1项目场址与条件本项目占地约6万平方米。目前场地现状为荒地，周边市政道路、供水、供电等建设基础条件基本完善，具备建设条件。1.2.2建设内容与规模本项目总建筑面积168000平方米。项目建设的具体内容见表1-2-1。建设规模与内容表表1-1序号序号指标单位数量备注1用地面积平方米6000022建筑基底面积平方米120003总建筑面积平方米1680003.1住宅平方米1036003.2公建配套平方米14003.3商业建筑平方米150003.4半地下停车部分平方米48000约1200个4建筑密度%205容积率2．06绿地率%401.2.3建设进度本项目拟采用BT融资建设和模式，2009年12月～2010年6月为项目前期及设计工作阶段；2010年5月动工，至2011年10月竣工并验收交付使用。1.2.4投资估算与资金筹措本项目建设投资（不含建设期利息）为75820.86万元，其中：建设投资（不含建设期利息）为63204.04万元，建设期BT融资利息为3195.3万元，BT融资人收益为1528.4万元，相关税费为7893.12万元。根据政府相关部门授权安排，本项目拟通过BT（建设-移交）模式融资建设，BT融资额为本工程的建安工程费。其他部分由区财政负责筹措解决。1.3问题与建议本项目社会效益显著，规模合理，方案可行。但由于目前设计方案尚未明确，因此本项目的工程方案、结构形式选择、投资等都存在一定的不确定性；同时由于市政基础配套设施不完善，可能影响到项目的总体进度安排。此外项目建设投资较大，并且通过BT融资模式，建议建设单位加紧确定BT融资人，落实建设资金，安排好项目建设进度，以保证项目的顺利实施。第2章项目背景及建设必要性2.1项目背景珠海市横琴岛地处珠江口西岸，与澳门隔河相望，是珠江口一个环境优美、生态良好的海岛。早在1992年，横琴岛就被广东省定为扩大对外开放的四个重点开发区之一。经过多年建设，横琴岛基本实现了“六通”（桥通、路通、水通、电通、邮通、口岸通），建成了横琴大桥、莲花大桥，设立了国家一类口岸，修建了贯通全岛的环岛公路，接通了供水管道，建成了11万伏变电站，为下一步发展奠定了良好的基础。2005年9月，温家宝总理指示横琴开发要“谋而后动”；随后，为加快横琴开发，推进粤港澳紧密合作，支持澳门经济适度多元化发展，广东省政府组织编制了《横琴总体发展规划》，几经易稿后于2008年12月上报国务院。与此同时，国家发改委颁布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提出规划建设横琴新区，作为加强与港澳服务业、高新技术产业等方面合作的载体。2009年初，按照国务院及有关部门意见，并结合《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，广东省政府又对《横琴总体发展规划》进行了修编。2009年6月24日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《横琴总体发展规划》。8月14日，国务院正式批准通过《横琴总体发展规划》。横琴新区作为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区，横琴新区的开发建设上升为国家战略。《横琴总体发展规划》指出，推进横琴开发，有利于推动粤港澳紧密合作，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳的长期繁荣稳定。通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术产业，加强生态环境保护，鼓励金融创新，实行更加开放的产业和信息化政策，逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创新的先行区，促进珠江口西岸产业升级的新平台。根据《横琴总体发展规划》，横琴新区目前正在启动五大重点项目建设，包括澳门大学横琴新校区、十字门商务区、长隆国际海洋度假区、横琴岛基础设施配套BT项目、横琴多联供燃气发电项目等。目前，横琴岛内设一区（镇），三个社区居委会，下辖12条自然村，2008年末岛内人口7585人，其中常住人口（户籍人口）4203人，流动人员（暂住人口）3382人。现有自然村内的集体土地多为摊大饼式的土地利用模式。为了配合上述重大项目建设，整合横琴岛土地资源，提高土地利用率，推进社会主义新农村建设，改善岛上村民的生活质量，横琴新区管委会拟在横琴岛环岛东路以西（澳门大学横琴校区西侧）建设珠海市横琴新家园项目，主要用于12条自然村村民的回迁房建设，并给村集体留下部分商业物业，使村民有长期的收入来源。目前，选址于横琴新区富祥湾的长隆国际海洋度假区项目的前期工作已经开始。为了保证该项目的顺利进行，项目所在地的两个自然村——新村、旧村村民的搬迁工作也同步展开。本项目是横琴新家园的首期建设项目，主要用于新村、旧村村民回迁房和部分商业物业的建设。2.2项目建设的必要性分析2.2.1项目建设符合《横琴总体发展规划》的需要，有利于促进横琴岛的开发建设2009年8月14日，国务院正式批准通过《横琴总体发展规划》。《横琴总体发展规划》共分十章，规划范围为横琴岛，土地总面积106.46平方公里，规划期至2020年。发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。根据《横琴总体发展规划》，横琴的功能分区将分为各具特色、紧凑发展、紧密关联的“三片、十区”：（1）商务服务片，位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产业链，该片包括口岸服务区、中心商务区、国际居住社区；（2）休闲旅游片，位于大横琴山以南，横琴岛南侧的沿海地带，着力打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地，该片包括休闲度假区、生态景观区；（3）科教研发片，位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点发展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平，该片包括教学区、综合服务区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。其中，综合服务区位于区位良好的中心沟东部，是横琴岛的综合服务中心，将建设服务全岛的行政办公、商业金融、文化体育、教育医疗等公共服务设施。根据规划，综合服务区将由行政中心（横琴新区管委会）、企业总部、商业中心（横琴岛分区级，服务本岛、辐射澳门）、体育中心、居住小区（村民安置区、职工宿舍）等部分组成。图2–1横琴功能分区图本项目建设是综合服务区居住小区的组成部分，能够满足将来村民回迁安置和进驻企业职工居住的要求，是横琴岛开发建设的重要基础设施，同时本项目的建设模式也对横琴岛的开发建设具有示范意义，符合《横琴总体发展规划》的需要。2.2.2项目建设是整合横琴自然村，提高横琴新区土地利用率，推进珠海“三旧”改造工作的需要“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造是广东省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容；在新增建设用地逐年减少的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度的改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。随着一大批重大项目相继启动，珠海市土地供需紧张的情况将持续存在，特别是建设用地严重不足会有所加剧。根据新一轮土地利用总体规划，至2020年珠海市建设用地总规模562平方公里。目前，珠海市建设用地总量为433.6平方公里。也就是说，今后十年，珠海市可新增的建设用地为128平方公里，平均每年仅12.8平方公里，其中还涉及耕地占补平衡。2010年，珠海市将把“三旧”改造作为稳增长、扩内需、调结构的重要抓手，大力推进“三旧”改造工作，向存量要增量，向效益要空间，充分释放土地资源的价值潜力，破解土地资源瓶颈特别是解决建设用地不足的矛盾。《横琴总体发展规划》也明确指出，在建设用地规模方面，坚持节约集约利用土地，优化布局，2015年横琴岛建设用地规模控制在12平方公里，2020年控制在28平方公里，人均建设用地控制在100平方米。而根据部分2008年统计数据，横琴各自然村总建筑面积为15.54公顷，总用地面积为35.14公顷，平均容积率仅为0.44，人均建设用地高达168.8平方米。横琴新家园的建设正是通过规划整合横琴各自然村，节约集约用地，合理控制人均建设用地指标，提高土地利用率，为横琴新区的产业结构调整优化打下坚实的基础。2.2.3项目建设对改善横琴村民生活质量，建设社会主义新农村具有重要意义横琴现有的自然村布局散乱，缺乏科学规划，村民住房没有进行抗震设计，间距也不满足消防规范的要求，存在很大的安全隐患，不能满足珠海市委市政府关于建设“和谐珠海”、“平安珠海”的政策要求。因此，用现代化居住小区的标准，采用适当的形式在横琴选择一处市政、公共设施相对完善，交通便利的地方统一规划，集中建设，对原自然村进行整合，美化新区环境，规范社区管理，改善村民的居住生活质量，建设回迁安置房精品示范工程，对于创建“和谐珠海”、“平安珠海”和进一步发展横琴新区是十分必要的。同时，在珠海市2010年政府工作报告中，也明确提出要加快社会主义新农村的建设步伐。生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主，是十六届五中全会对建设社会主义新农村的总体要求；不仅要加快农村经济发展，同时也要大力发展农村教育、文化、医疗、社会保障、基础设施等社会公共事业。建设社会主义新农村，应包括新房舍、新设施、新环境、新农民、新风尚五方面：因地制宜地建设各具民族和地域风情的居住房，房屋建设要符合节约型社会要求；完善基础设施，道路、水电、广播、通讯、电信等配套设施要俱全；生态环境良好、生活环境优美，尤其在环境卫生处理能力上要体现出新的时代特征；培养有理想、有文化、有道德、有纪律的“四有新农民”；培养移风易俗，提倡科学、文明、法治的生活观，加强农村的社会主义精神文明建设。横琴新家园的建设满足了新房舍的要求，再配以横琴岛基础设施配套BT项目等方面的建设，对横琴新区社会主义新农村的建设具有重要的意义。2.2.4项目建设是促进横琴重大项目实施的需要目前，横琴新区正在启动的五大重点项目进展顺利，总投资达700多亿元。这五大重点项目包括：澳门大学横琴新校区总投资超过60亿元，奠基仪式已在澳门回归十周年之际进行；作为珠海经济特区的新亮点和新地标，十字门商务区在未来5到10年里，总投资将达380多亿元；投资达100亿元的长隆海洋公园已经启动，目前大型展示厅和野生动物的繁养基地都在建设当中，公园全部建成后，年接待游客能力预计将达到1000万-1500万人次；横琴岛基础设施配套的BT项目由中冶集团承建，项目涉及金额超过100亿元；中电投的多联共燃气发电项目，投资120亿元。投资100亿元，占地5平方公里的长隆国际海洋度假区项目选址落户在横琴新区的富祥湾，该项目是横琴也是珠海有史以来投资最大的旅游项目之一。该项目由长隆集团投资，计划在3年内分3期建设体验南极区、野生北极区、穿越大西洋区、神秘太平洋区、探险印度洋区等景区和配套设施。项目前期工作已经开始，而山边的新村和旧村正好位于长隆国际海洋度假区项目用地范围内。为了支持长隆项目建设，推动搬迁工作顺利完成，横琴新区管委会成立了专责工作组，挨家挨户进行补偿协议的签订，落实补偿金和临时房租金的发放，目前横琴新、旧两条村160多户人家已经与政府达成协议；同时着手兴建用于12条自然村村民回迁的横琴新家园，本项目是横琴新家园的首期建设项目，正是用于安置新村、旧村村民回迁而开发建设的。为了保证重大项目的顺利实施，本项目的建设刻不容缓。综上所述，本报告认为横琴新家园首期项目的建设是必要的，也是迫切的。第3章建设规模3.1横琴新家园整体建设规模根据规划部门出具的规划用地蓝线图数据，横琴新家园整体建设规模为总用地面积400000㎡，总建筑面积800000㎡，容积率为2。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》的有关指标，横琴新家园可供约20000人居住。总建筑面积中同时应包括公共服务设施（也称配套公建）：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政共用、行政管理和其他八类设施。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》的有关配套建设指标，横琴新家园项目中这几类配套公建面积分别为：教育建筑：12000～24000㎡，医疗卫生（含医院）：3200～5600㎡，文化体育：2000～4000㎡，商业服务14000～18200㎡，金融邮电（含银行、邮电局）：1200～1600㎡，市政公用（含自行车存车处）：9200～16000㎡，行政管理：1700～3000㎡。考虑到横琴新区在珠三角中的特殊定位，今后将有较多流动人口，参考珠海市区旧村改造中较多村民选择出租房致富的实际情况，横琴新家园的配套公建指标均按上限取值。为了解决停车问题，建议修建地下停车场。按每户3.4～3.5人，横琴新家园约5750户居民。按每户一个车位，每个车位综合建筑面积40平米计，需建地下车库面积为5750×40=230000平米。3.2横琴新家园首期（新旧村安置房）建设规模根据规划部门提供的规划蓝线图，横琴新家园首期项目（新旧村安置房）用地面积约60000㎡，按照横琴新区的控制性规划方案，该地块容积率为2，因此首期规划计容积率总建筑面积为120000㎡。根据珠海市规划部门规定其中可以建设约10%的商业建筑面积，根据横琴新区政府要求，为支持村集体经济发展促进搬迁安置工作，本项目商业建筑面积为15000平米。新、旧村居民现选择安置房的建筑面积为46200平方米。根据其它类似项目经验，规划设计时每户面积会有一定浮动。考虑到具体建筑设计时户型调剂需要，增加15%作为调剂面积后，实际建筑面积需达到46200×1.15=53130平方米，加上预留未签约户4200㎡，预留补偿新旧村集体和其他自然村搬迁安置面积46870㎡，合计住宅总建筑面积为100000平方米。考虑到本项目建设对其他村民搬迁安置的示范意义，以及预留给其他自然村作为拆迁安置房，因此建议首期住宅建设面积为103600平方米。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》的有关指标，横琴新家园首期工程可供约3000人居住。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》的有关配套设施指标及委托方要求，本项目需建设配套设施约1400平米，包括社区医疗服务中心300平米、文体活动中心600平米、社区管理中心500平米。为了使停车问题不影响小区形象，建议修建地下停车场。按每户3.4～3.5人，横琴新家园首期工程约875户居民。按每户一个车位，每个车位综合建筑面积40平米计，需建地下车库面积为：875×40=35000平方米。考虑到适当预留一定的公共停车需求，地下车库面积为48000平方米，可停约1200个车位。第4章场址选择4.1场址概况4.1.1地理位置横琴岛位于广东珠海市南部，毗邻港澳，处于一国两制的交汇点和“内外辐射”的结合部，也是东南亚和珠三角这个经济活跃地区的中心。它东与澳门一桥相隔，最近处相距不足200米，距澳门国际机场3公里，距香港41海里；南濒南海，距国际航线——大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里，与珠海西区一衣带水。图4–1横琴区位图本项目位于横琴新区大横琴山与小横琴山之间，环岛东路西侧，中心沟东南侧，澳门大学横琴校区西对面。东可眺澳门、濠江、莲花大桥，北可望珠海拱北，紧靠未来管理区政府所在地，交通便利，既近口岸，又近商务区。图4–2本项目所在位置图4.1.2场址土地利用规划及占地面积横琴用地规划见图4-1-3，本项目的用地规划见图4-1-4。本项目用地面积约60000平方米。图4-1-3横琴土地利用规划图图4-1-4本项目场址土地利用规划图图4-1-5横琴新家园总用地选址范围图图4-1-6本项目用地选址范围图4.1.3场址现状目前场址现状为荒地，部分荒地零散种植着香蕉。整个地块用地平整，目前正进行地质钻探。4.2建设条件4.2.1 气候条件横琴地处北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候区。阳光充足，夏无酷暑（最高温在七月，达29.7℃左右），冬无严寒（最低温在一月，达到15.1℃左右），年平均气温22.5℃，年均日照时数达2000小时以上。常年主导风向为东南风，平均风速6.5米/秒。平均每年6月至10月6级以上大风出现169次，其中8级以上的大风出现48次。珠江口区域年平均台风6.2次，在珠江口登陆的占22.7%，约1.3次/年。多年平均湿度80%，年内2-6月相对湿度较大，平均在82%以上，10月至翌年3月为旱季，平均在77%以下。4.2.2水文条件珠江口是我国台风暴潮多发地区，雨量充沛，年平均降水量1800毫米以上；暴雨量大，台风暴潮水位高。横琴岛四周均有水道，北部为马骝洲水道，东部为十字门水道，西部为磨刀门水道，南部为南海，均为海水。4.2.3工程地质条件第四系覆盖从上而下为素填土、淤泥、粘土、淤泥质土、粗砂等。基岩从上而下为全风化花岗岩、强风化花岗岩、中风化花岗岩等。各层简况如下：第（1）层素填土：层厚1.00-3.50米，褐黄、灰黄色，主要成分为粉细砂及少量粘土堆填而成，湿，欠压实。第（2）层淤泥：层面埋深1.00-17.00米，层厚10.00-15.00米，灰黑色，流塑，饱和，底部含贝壳碎屑及石英砂。第（3）粘土：层面埋深11.00-27.00米，层厚8.00-22.10米，褐红、褐黄、灰黄等色，岩芯长条状，刀切面较光滑，很湿，饱和，可塑。第（4）层淤泥质土：层顶埋深17.00-37.00米，层厚5.30-17.80米，灰黑色，流塑－软塑，饱和。第（5）：粗砂：层顶埋深23.00-45.00米，层厚0.00-9.50米，灰黑、灰白、深灰色，主要成分为石英砂，次棱角状，稍密，饱和。第（6）层全风化花岗岩：层顶埋深43.50-49.50，层厚1.30-1.50米，灰绿、灰白色，原岩结构可辨，岩芯土柱状，组分为石英、长石及少量粘土，湿，硬塑－坚硬。第（7）层强风化花岗岩：层顶埋深38.60-51.50，层厚0.90-5.70米，灰绿色，原岩结构清晰，岩芯半岩半土状，绿泥石化，手捏易散，组分为石英、长石及少量粘土。第（8）层中风化花岗岩：层顶埋深39.50-46.80，层厚0.30-1.20米，黄褐、灰白色，中粗粒花岗岩结构，岩芯短柱状，块状构造，风化裂隙稍发育。场地地下水位埋深0.23～1.68米。据分析，场地内各类土层均为弱透水性土层，地下水量不丰富。据《岩土工程地质勘察规范》（GB50021-2001）判定，场地环境类型为II类（弱透水层），地下水对砼无腐蚀性，对钢筋具弱腐蚀性，按规范要求进行防护。4.2.4 工程地质评价1、素填土层，结构松散，均一性差，工程特性差，为不利土层。2、淤泥和淤泥质土层，具易触变和蠕动等特性，是场区中不利土层，需进行处理。3、粘土层，分布较广，随稠度变化而力学性质差异明显，可塑土层承载力低，变形压缩性大。4、基岩层，全风化带、强风化带由于岩石矿物成分已受剧烈风化，强度明显降低。基岩中等风化分布于场区下部，岩质质量较好，强度较强，但埋藏较深。5、地震烈度为Ⅶ度，场地属构造活动相对稳定区。4.2.5 其他基础设施条件1、供水、供电本工程供水、供电均依托工程区已有及规划市政设施。2、通信本工程有线电话线路引自后方珠海市公众电话网，能满足本工程的要求。3、道路随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛已经与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，这些交通干线将于今年年底前建成，并通过横琴岛与澳门衔接；另外，广珠铁路将通过横琴岛进入澳门。通过横琴大桥与珠海主城区陆路联系、莲花大桥和国家一级口岸（莲花口岸）与澳门的陆路联系、岛内基本建成的环岛路贯通全岛，并与内陆相连，本项目的道路设施条件良好。综上所述，本项目所在位置自然条件优越，水文、气象等因素均能满足建设要求，场地地质条件较好；工程的水、电、道路等均可满足工程实施的需要。第5章工程建设方案5.1建筑方案5.1.1建筑设计指导思想与原则5.1.1.1 设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；4、《住宅设计规范》（GB50096-1999(2003年版)）；5、《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；6、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95(2005年版)）；7、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；10、《横琴新区控制性详细规划》；11、《建筑设计资料集》（第二版）；12、业主提供的设计要求、要点及修改设计文件；13、国家及地方其它相关法规、规范。5.1.1.2 设计的目标与设计的原则1、强调建筑的时代性，地域性与文化内涵，体现项目示范作用。横琴新家园首期作为横琴新区农村城市化示范区和迁居示范区，其建设为加快推进新、旧村安置房的建设，带动其他村的搬迁必须起到示范指导作用。因此其设计应具备丰富的文化内涵和建筑哲理，汇聚现代建筑艺术和技术于一体，成为体现珠海市经济文化发展水平的标志性建筑。2、体现与环境的和谐对话。横琴新家园项目建设基地位于珠海市横琴环岛东路，澳门大学横琴校区西侧，首期工程项目用地位于横琴新家园整体规划用地的东北面。其建设应体现横琴岛建设“智能岛”、“生态岛”的规划原则。在空间组织，景观规划以及外观设计等方面同周边城市和自然环境相呼应协调。本项目的设计在展现一定的个性和特点的同时必须强调环境特色，弘扬城市的整体美。3、重视生态和节能的特点。珠海市属亚热带季风气候。项目建设应充分考虑气候特征，采用合理的建筑设计和技术手段，体现生态思想与节能的观念。4、合理配置功能的原则。横琴新家园首期项目作为横琴新区农村城市化示范区和迁居示范区，首先其建筑功能结构应合理配置，一方面设置充分的配套设施以满足生活需要，另一方面规划合理的商业建筑营造社区氛围，也可为转型后的集体股份经济提供自我造血和增值功能。其次在平面布置方面，商业建筑应和城市空间相结合，以提高价值增强项目活力，住宅设计应在适当创新的同时充分尊重住户的生活习惯。创造出邻里和谐的生活环境。以进一步提高项目的社会效益和经济效益，增强项目的活力。5、技术先进的原则。横琴新家园首期项目的建设一方面应考虑实用性与经济性，另一方面也应有充分的发展前瞻性。选用国际上先进的成熟的技术，在设计上考虑空间使用的灵活性和预留未来后续项目发展的余地。5.1.2 项目的组成与规模本项目所处的横琴新家园项目位于位于珠海市横琴环岛东路，澳门大学横琴校区西侧，与国家一类口岸(莲花口岸)相邻。横琴新家园项目规划总用地面积为485994.12平方米，地上总建筑面积不大于874789.42平方米。其中首期规划用地面积为60000平方米,地上总建筑面积约为120000平方米。横琴新家园首期项目，主要由商业建筑，高层住宅，配套半地下停车场和公建配套建筑等相关功能用房以及道路、广场、绿化等组成。项目组成见表5-1-1。项目组成表5-1-1序号序号项目占地面积（m2）建筑面积（m2）备注1建筑物12000168000其中：半地下停车48000平方米地上建筑120000平方米2室外广场、休闲广场160003道路80004绿化24000合计60000168000其中：半地下停车48000平方米地上建筑120000平方米5.1.3总体规划设计5.1.3.1用地概述横琴新家园项目建设基地位于珠海市横琴环岛东路，澳门大学横琴校区西侧，首期工程项目用地位于横琴新家园整体规划用地的东北面。横琴新家园项目总用地面积为485994.12平方米，其中首期规划用地面积为60000平方米。建设场地内基础设施完备，交通方便快捷，是理想的建设场地。5.1.3.2总体规划设计及其特点在横琴岛总体发展规划中，以大小横琴山为依托，以其间的中央水道为轴线，规划了横琴岛的核心区域：自西向东分别为科技研发区，文化创意区，综合服务区和口岸服务区，教学区。本项目所处的横琴新家园项目位于的其中的综合服务区内。横琴新家园项目主要包括商业中心和居住区。商业中心定位为横琴岛地区级商业中心，服务本岛辐射澳门；居住区则主要为横琴岛原住村民安置服务。在规划布局中，首先确定将商业中心和居住区相分离布置的原则，商业中心布置在基地北面，滨临中央水道布置，东西干道从商业中心南面通过，居住区则布置在道路的南侧。一条南北纵向的绿轴将横琴山，居住区，商业中心和中央水道相贯通。这种布局的特点在于：1、商业中心具有较强的外向性，与口岸及行政文化轴线关联紧密，空间形态上可以支持区域层面的商业服务。2、商业与居住划分明确，有道路分隔，相互干扰较小，公共绿地贯穿商业区和居住区。3、有利于分期发展，首期开发可兼顾部分商业和住宅功能，并能与后续发展有效连接。4、轴线的端点可成为重要的城市节点空间，有效梳理城市空间。规划以岭南水乡为主题，大量的水体景观是横琴新家园项目的一大特色。规划延续水乡传统，藉水创造清凉舒适的微气候环境，加上40%的绿化，横琴新家园项目绝对称得上为生态新城。5.1.3.3 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标见表5-1-2。5.1.4单体建筑方案5.1.4.1 建筑功能横琴新家园首期项目主要由高层住宅，住宅配套公建，独立商业主要技术经济指标表表5-1-2序号序号指标单位数量备注1用地面积平方米600002建筑基底面积平方米120003总建筑面积平方米168000其中：半地下停车部分平方米48000地上建筑部分平方米1200004建筑密度%205容积率2．06绿地率%40建筑以及半地下停车场等几个功能部分组成。本项目各功能项目组成见表5-1-3。平面功能及技术指标表5-1-3功能功能住宅分项功能单身公寓一房一厅二房一厅二房一厅二房二厅二房二厅三房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫建筑面积(平方米)35-45／户50-60／户60-70／户70-80／户80-95／户95-110／户110-135／户层高（米）备注5％（户型配比）2％（户型配比）3％（户型配比）5％（户型配比）5％（户型配比）8％（户型配比）7％（户型配比）15％（户型配比）10％（户型配比）10％（户型配比）10％（户型配比）6％（户型配比）6％（户型配比）四房二厅二卫及以上135-145／户160以上／户5％（户型配比）3％（户型配比）小计103600平方米公建配套社区医疗服务中心文体活动中心300600社区管理中心500小计1400平方米商业建筑商铺辅助用房100005000包括走道，管理间、储藏、卫生间等一、商业建筑根据本项目规划要求，商业建筑部分采用主题商业街的模式，主题定义为“岭南水乡”，以配合场地滨水的特点。建筑以两层为主，局部三层，在临街位置设临街商铺，并运用前广场结合中庭的手法将商业人流引入商业街，商业空间与水体相结合，打造出富于岭南特色的现代商业空间。二、住宅设计住宅户型设计应满足起居、就餐、厨卫、就寝、工作和学习以及阳台等方面的功能。基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局上也要体现社交、功能、私人空间的合理分区及采取动态的户型设计。1、层高：3.1米层高。2、大户型主卧室带景观阳台，客厅大阳台。3、入户花园：中大户型入门处设计入户花园，给住户一个休闲的空间。4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，明厅、明厨、明卫设计，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中餐厅与厨房紧密相联，设置明窗，设计时充分考虑通风、采光及景观度。5、卫生间设计均有明窗通风和采光，大房型的主卧室设计独立卫生间，以保证良好的私密性。6、卧室设计方正、平直、注重采光与光照，采用外挑飘窗。主卧室面积尽量大，并充分保证私密性。7、公共活动区（客厅、餐厅、厨房），分隔过渡区（公共卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过度自然，互不干扰。8、户型设计充分考虑当地民俗习惯，如厕所开门不正对厅/房，厨房灶口不向东等。9、飘窗/转角飘窗设计应考虑其实际实用功能，采用低窗台设计。三、半地下车库根据规划要求，本项目按100平方米／位配置车位，共需要约1200个车位，由于数量巨大。设计中采用首层抬高的半地下车库设计，一方面可大大降低车库建设成本和管理成本，另一方面也可结合室外庭院景观设计，形成高低错落的布局，有利于营造丰富而富于人性化的建筑和室外空间。5.1.4.2 防火与疏散本项目住宅部分属于耐火等级为１级的高层建筑。商场部分属于耐火等级为１级的多层建筑。本项目严格按照《建筑设计防火规范》GB50016-2006、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95(2005年版)）、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97进行消防设计。地下车库为Ⅰ类车库建筑，耐火等级为一级，区域内设有火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，每个防火分区建筑面积不超过4000平方米，每一个防火分区有两个直通室外的安全出口。汽车库室内最远工作地点至楼梯间的距离不超过50米。设有汽车出口2处，每处均为8米双车道，长约30米。商业建筑及人行通道部分耐火等级为一级，建筑类别为一类，设有火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，建筑内部装修符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》GB50222的规定，其营业厅每个防火分区建筑面积不超过2000平方米，每个防火分区安全出口不少于两个，室内最远一点至外部出口或楼梯间的最大距离不大于40米。建筑防火设计应严格划分防火分区。防火分区间之间的墙体应采用耐火极限不少于4.0h的防火墙，其他内部隔墙可采用用耐火极限不低于2.0h的不燃烧体。建筑楼板的耐火极限不应低于1.5h。室内装饰材料采用不燃烧材料或难燃烧材料制成。建筑内设置疏散楼梯时，采用封闭楼梯间，疏散门门应采用不低于乙级的防火门。门均应向疏散方向开启。建筑物四周有消防通道，建筑与周边建筑的间距均能达到防火要求。场馆四周设置内部环状的服务车辆流线及消防车流线，从而安全便捷。5.1.4.3建筑立面设计本项目建筑整体风格与澳门大学风格一致，体现岭南特色风情，保留岭南传统文化元素，外墙主体部分采用环保外墙砖和具有自洁功能的无机树脂外墙涂料，外墙玻璃采用环保节能性LOW-E中空玻璃。整个立面效果富于地方色彩之余，亦彰显时代感。5.1.4.4 室内装修标准一、商业及公共配套部分室内装修标准见表5-1-6室内装修标准表表5-1-6公共交通空间公共交通空间抛光砖造型墙面造型天花商业服务抛光砖、木地板、地毯造型墙面造型天花车库水泥地面乳胶漆乳胶漆机房水泥地面乳胶漆乳胶漆卫生间防滑地砖瓷片铝扣板天花办公室及会议室抛光砖、木地板乳胶漆石膏板造型天花二、住宅部分室内装修标准） 外墙：入户门外平台墙身贴高级面砖或者外墙涂料等至顶层（保证防水效果）。）屋面：坡屋面采用彩色波纹瓦或其它。）天面：预做防水层，并铺砌隔热砖。）内墙：厅、房为乳胶漆。）天花：厅、房为乳胶漆，厨卫长条铝扣板吊顶。）地面：厅铺设瓷砖，房铺设瓷砖或复合木地板。）窗户：住宅单位为铝合金窗或者塑钢窗等。） 门：分户门为彩色钢质防火防盗门，配门锁，卧室、厨房、卫生间为夹板木门，阳台为铝合金推拉门配安全玻璃。）公共空间：公共走道、楼梯平台和梯级踏板采用瓷质防滑梯级砖。10）厨房：地台及墙身镶砌瓷砖，配置橱柜及洗菜盆、水龙头、炉具、消毒碗柜、抽油烟机等必要厨具。11）卫生间：地台及墙身镶砌瓷砖，配高级马桶、淋浴门、浴柜浴镜、洗脸盆龙头花洒一套。12）防盗：统一安装智能安防监控。13）电话：预留电话插口。14）网线：线路暗设，预留网线接口。15）电器线路：线路暗设，电器插口齐全，配备有线电视插座。16）供水：供水至厨房、卫生间，内设排污水管道。17）供电：全部电线及电源均暗线安装。18）水电表：每单位均装有独立水电表。5.2结构方案1、设计主要依据和资料《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2001）；《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程》（JGJ3-91）。2、设计基准期限及安全等级本工程主体结构的设计基准期为50年。结构设计安全等级为二级。3、荷载取值根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）结合《广东省建筑结构荷载规范》（DBJ15-2-90）中的有关条文规定取值如下：风荷载。基本风压：W0＝0.50kn/㎡风荷载标准值：W＝ßZUSUZW0竖向荷载。楼面均布活荷载按《荷载规范》第3.1.l条取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑，屋面均布荷载按《荷载规范》第3.3.l条取值。恒荷载按实际计算。4、建筑物的耐火等级本工程的耐火等级按一级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按《建筑设计防火规范》（GB50045-95）中有关条文设计。5、结构体系及抗震等级本工程按Ⅶ度地震裂度设防，设计基本地震加速度值为0.10g。结构抗震等级为三级。6、基础型式根据地质资料提供的地基土情况，结合具体的建筑物结构型式，本工程的建筑物基础考虑采用桩基础。5.3供配电方案5.3.1设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16—2008；。《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007。《3-110KＶ高压配电装置设计规范》GB50060-2008。《建筑设计防火规范》GB50016-2006。《建筑照明设计标准》GB50034－2004。《住宅建筑规范》GB50368-2005。7、《建筑物防雷设计规范》GB50057-942000。5.3.2负荷等级及预测本项目的用电设备主要为室内外照明和部分空调、家电等动力负荷，用电负荷按三级负荷考虑。用电负荷估算采用负荷密度法计算，考虑本项目的功能要求，住宅区域负荷指取50W/㎡，商业区域负荷指取90W/㎡，则用电负荷估算为6600KW。5.3.3 供配电系统本项目采用高压供电，由市政电网引来一路10KV电源，变配电房设于小区中心空地或附设于建筑物首层。根据用电负荷预测，本项目用电负荷为6600KW，选用5台1000KVA和2台800KVA的干式变压器。小区内建筑物的配电系统采用放射式和树干式相结合的混合式配线系统，每栋公寓楼均设独立的配电柜。商业区域专线供电，独立计量。住宅采用单相供电方式，每套住宅户内均设置独立的配电开关箱。配电计量箱集中设置，统一管理，一户一表。每套住宅内的配电箱应充分考虑未来的发展，为提高配电系统灵活性、安全性、方便性，采用元件在导轨上安装的模数化配电箱，并留出一定的空位，以备住户增补。住户配电箱进户主开关选用可带负荷操作的隔离开关，当进户主开关采用小型断路器时，须在电度表和进户主开关之间增加一个隔离开关。路灯等公共用电的电源由小区变电房（一级变电）配出，独立计量，集中管理。5.3.4 照明系统住宅、公建配套区域的照明结合装修的条件选用，以节能型荧光灯照明为主，卫生间和厨房选用防潮型灯具。商业区域的照明根据经营特点和装修情况选用节能型灯具。区内道路、景观绿化的照明线路采用地下直埋电缆。道路照明灯具采用庭院灯在道路两侧交错分布，有诱导性的排列，道路交叉的地方和道路产生较大变化处应放置路灯，以发挥灯光对道路的诱导性，路灯灯高不超过3.5m，灯与灯间的排列距离在25～40m，照明光源采用高压钠灯；绿化部分设置低矮庭院灯，节日照明及室外照明在配电箱处进行手动控制。5.3.5柴油发电机组为确保消防供电的可靠性和必须保持供电的负荷用电，本项目拟在变配电房设置2套400KW的应急柴油发电机组（主要考虑消防用电和应急照明），当市电停电时，应急母线失电，应急柴油发电机应在15S内自动启动完成，启动后向220/380V应急母线供电。5.3.6安全保护本项目建筑物按第二类防雷建筑物进行防雷设计，利用设置在屋面上的避雷带作防直击雷接闪器、柱内钢筋作防雷引下线、基础钢筋作接地装置。接地网尽量采用自然接地体。防雷接地、中性点重复接地、保护接地、弱电设备接地采用同一个接地网，即共同接地。5.4弱电方案5.4.1 标准规范1、《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)；2、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；3、《建筑设计防火规范》(GBJ16-2001)；4、《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)；5、《民用闭路电视监视系统工程设计规范》(GB50198-94)；6、《安全防范工程技术规范》（GB50348—2004）；7、《防盗报警控制器材通用技术条件》(GB12663-2001)；8、《入侵探测器通用技术条件》(GB10408.1-2000)；9、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》(GB/T503112000)；10、《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》(GB/T503122000)；11、《计算机场地技术条件》(GB2887-2000)；12、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）；13、《有线电视广播系统技术规范》（GY/T106-92）。5.4.2信息化建设目的横琴新家园首期项目由商业建筑和社区住宅及配套建筑组成，相应的信息化建设也分为两个部分，即商业建筑信息和和社区住宅建筑信息化。商业建筑信息化由信息化基础设施、顾客服务、物业管理、建筑智能化等四个部分组成，综合布线和计算机网络系统为行政办公和物业管理、交易结算系统、建筑智能化系统等提供基础设施；顾客服务系统为顾客提供导购、信息查询等服务；物业管理系统为租户提供完善的服务；建筑智能化系统用技术手段为顾客和工作人员提供舒适、安全的环境。社区住宅信息化由信息化基础设施、社区信息化与社区服务、建筑智能化三个部分组成，为社区住户提供上网、社区综合服务、综合安防、视频监控、智能抄表、停车场管理等服务。5.4.3建设内容5.4.3.1 商业建筑信息化1、综合布线系统综合布线系统由综合服务网和交易专网组成，两个网络之间物理隔离。综合服务网用于向行政办公、物业管理、租户提供上网服务，交易专网用于顾客与商家的交易结算系统。两个网络水平布线采用超5类非屏蔽双绞线，建筑内垂直主干采用万兆多模光纤，建筑间主干采用零水峰万兆单模光纤。语音布线主干采用大对数语音电缆，水平布线考虑采用非屏蔽超5类双绞线，方便将来语音信息点扩展为网络信息点。2、计算机网络及网络安全（1）综合服务网综合服务网为两层结构，部署单核心交换机，接入交换机通过综合布线直接与核心交换机连接，供信息点接入及各种应用需要。配置与互联网连接路由器，将公用地址转换为内部私用地址。配置防火墙设备，防止外来攻击。配置入侵检测设备，检测流量根据外联数据流量确定，检测功能根据需要确定。配置网络版计算机防病毒系统，设置防病毒系统中心服务器，自动检测防病毒客户端运行情况，并自动升级病毒库。（2）交易专网交易专网为两层结构，部署单核心交换机，各接入交换机与核心交换机直接连接。3、顾客服务系统（1）多媒体信息发布系统在入口、前厅、电梯前室、室外广场等场所根据不同需求部署LED全彩屏、双基色LED屏幕、LCD液晶显示器等终端设备，用于公众信息和导购信息发布与广告发布。（2）多媒体信息查询引导系统在公众区域部署触摸屏查询一体机，方便顾客查询导购信息。系统由中心发布服务器、触摸屏查询终端组成，触摸屏查询终端通过网络与服务器通信，顾客通过触摸屏幕与系统进行交互式操作。4、物业管理系统建立法人信息数据库（包括企业法人和非企业法人）和物业管理数据库，以此为基础的物业管理系统提供以下服务：租赁管理；物业收费管理；设备设施维护管理。5、建筑智能化安全防范系统按照安全防范标准的规定，进行核心重要区域、出入通道、外围控制等三级安全管理，系统组成如下：①音视频报警监控系统采用模数结合视频监控系统，实现二级管理，实现横琴新家园首期商业建筑内外无死角的监控管理。②门禁管理系统在管理用房、设备机房部署二级系统结构IP网络联网门禁系统，对门禁系统进行集成实现统一授权管理，实现人员出入控制和考勤。③防盗报警系统在各出入口、管理用房、设备机房的重要部位部署设置红外单/双鉴传感器，在布防期间感应非法闯入者进行报警。重要场所布置紧急按钮，需要时进行紧急求助。④停车场管理系统在停车场部署2进2出停车场管理系统。⑤巡更系统采用离线式寻更管理系统，在寻更路线上设置巡更点，采用巡更棒采集巡更点数据。（2）建筑设备管理系统采用集散式控制系统。建筑设备管理系统对各功能用房、购物环境、商铺等区域进行环境参数控制管理，达到节能和环保要求。对供配电系统、电梯及自动扶梯、风柜机风机盘管、室内二氧化碳、给水系统进行监测，并与消防系统联动控制。对制冷系统的运行状态监测、监视、故障报警、启停程序配置、机组台数或群控控制、机组运行均衡控制及能耗累计。（3）智能照明控制系统在横琴新家园首期商业建筑部署智能照明系统，对各功能区根据不同要求按时间进行程序控制(值班照明除外)，庭院照明、道路照明、景观照明、广场及停车场照明按时问程序或按亮度进行控制和故障报警。（4）公共广播系统在横琴新家园首期商业建筑部署独立的公共广播系统，中心设在智能化控制及消防监控中心，在接待处及业务需要的办公地点设置广播分控台，满足业务及管理需要。消防紧急广播和业务及公共广播公用一套系统，消防系统报警时广播系统无条件自动切换为紧急广播内容，并向设定的区域播出事先录制好的紧急广播内容。（5）有线电视系统采用862兆邻频双向传输系统。有线电视系统接入源为：市有线电视接入。用户终端接入点主要在业务用房、办公室、公共区域、商铺等地点。（6）火灾自动报警及联动系统在横琴新家园首期商业建筑部署独立的火灾自动报警系统，在各区域布置烟雾传感器、火焰传感器，通过总线将现场信号传到监控中心。火灾自动报警系统联动广播系统进行火警广播，并将联动信号发楼宇控制系统进行联动控制。（7）中央集成管理系统中央集成管理系统由应用软件、集成管理平台、集成接口等部分组成，集成管理平台通过集成接口与被集成的各个子系统进行通信，获取各自系统采集的前端状态信息，对这些信息进行显示、分类、判断，并根据控制策略及设定的阀值实现跨子系统之间的联动控制。实现系统设备管理和维护、应急预案，将中央集成管理系统作为商业建筑指挥决策系统，满足紧急情况下领导决策指挥的需要，为紧急情况下快速撤离人员、封闭灾害、减少损失、提高决策水平等提供坚实的基础。（8）机房装修工程采用微孔铝合金天花、防静电地板、地面和天花保温、墙面铝塑板等材料，按照相关标准对数据中心机房进行装修，配置精密空调、UPS电源等设备，达到温度、湿度、粉尘、空气新风补充、供电、消防、防雷接地及等电位连接等要求。（9）弱电系统接地工程采用建筑综合接地方式，将设备及系统设备安装的机柜、机架通过接地系统与建筑接地连接起来，达到局部等电位和静电泻放的目的，保护各个弱电系统的安全。5.4.3.2 社区住宅信息化1、社区信息化基础设施（1）园区综合布线社区住宅综合布线由建筑之间的园区数据主干和语音主干、独立建筑内水平和垂直布线及语音布线组成。园区数据主干采用单模光纤数。建筑内水平布线采用超5类非屏蔽双绞线，经由每个单元弱电井敷设到各户，经过户内布线管理箱后暗敷到每个房间，每户各房间数据点全部到位，提供至少2个永久数据点。园区语音主干采用3类大对数电缆，建筑内电信运营商综合布线系统由综合服务网和交易专网组成，建筑内语音布线采用3类双绞线，经由每个单元弱电井敷设到各户，经过户内布线管理箱后暗敷到每个房间。为满足电子政务需要，社区配套建筑用房内电子政务网布线独立配置，与园区网络物理隔离，便于与上级政府管理部门连通。电信运营商网络和语音接入点位于社区管理中心。（2）计算机网络及网络安全①社区服务网社区服务网为两层结构，在社区管理中心部署单核心交换机，各接入交换机部署在每栋建筑，通过综合布线直接与核心交换机连接，供住户上网及为住户提供社区信息化服务。配置与互联网连接路由器，将公用地址转换为内部私用地址。配置防火墙设备，防止外来攻击。配置入侵检测设备，检测流量根据外联数据流量确定，检测功能根据需要确定。②电子政务专网电子政务专网由路由器和交换机组成，限于配套管理用房范围。2、社区信息化与社区服务社区信息化与社区服务包含社区网站、物业管理、电子政务及协同办公三个部分，三个部分相互独立又相互联系，同时与社区建筑智能化系统进行信息交互，为社区住户提供完善的信息化服务。（1）社区网站建立社区门户网站，为社区住户提供便民服务，服务内容包括：上网、物业管理信息查询（水、电、气、空调、停车场、物业缴费）、社区动态、办事指南、意见交互、服务预约、投诉意见、通知公告、监控图像查询等。（2）物业管理建立基于物业信息数据库的物业管理信息系统，通过该系统规范物业管理服务。部分信息在社区网站公开发布，部分信息住户根据权限访问。实现设备设施维护、绿地养护的信息化管理，实现物业收费、公众服务的信息化。（3）电子政务及协同办公建立基于社区人口信息数据库的社区电子政务系统，集公安、民政、社保、计生、教育等各项职能为一体，实现特色性的社区综合电子政务系统，并通过接口与上级政府各部门无缝连接。建立与政府各部门办公流程相符合的社区协同办公自动化系统，实现社区与上级政府部门之间公文流转及报送与审批、政务信息传递、电子邮件收发、信息查询。3、建筑智能化（1）家居综合安全防范系统家居综合安全防范系统由集对讲、门禁，防盗、煤气报警功能为一体的单元门口对讲机（对讲+门禁）、围墙大门对讲机、中心报警主机、住户室内对讲机（对讲、安防）四个部分组成。住户室内对讲机分别与报警中心、住户之间、大门对讲机进行语音通话，并显示单元门口机采集的门口实时视频图像。同时室内对讲机也是安防主机，接入红外传感器、煤气泄漏、门磁、紧急求助按钮等，住户可进行布防和撤防，报警信息通过网络送管理中心报警主机进行联网报警处理。住户持IC卡刷卡出入单元门，并与园区大门门禁实现一卡通管理（2）音视频报警监控系统采用模数结合视频监控系统，实现二级管理，实现横琴新家园首期室外各区域和停车场区域的无死角的监控管理。（3）周界防范系统采用红外对射传感器，在社区周围围墙上构成周界防范系统，报警信号送管理中心报警主机。停车场管理系统在地下停车场部署停车场管理系统，实现与门禁卡一卡通管理。巡更系统采用离线式寻更管理系统，在寻更路线上设置巡更点，采用巡更棒采集巡更点数据。（6）空调集中控制系统配合社区集中供冷供热，住户每个房间配置空调控制面板，对住户内风机盘管进行控制，实现房间温度调节和管理。（7）智能照明控制系统在横琴新家园首期