房地产市场分析报告-现代商铺营销策略和投资分析【完整版】

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商铺营销方案房地产市场分析报告现代商铺营销策略和投资分析【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）嘉华国际商业中心是天津市河东房地产开发总公司于2003年开发建设的一家大型商业工程，工程总建筑面积65万平方米，其中一期占地18000平方米，建筑面积84500平方米。由于工程功能先进、定位准确、效劳理念超前、营销筹划到位，成为引领天津新兴商业形态、振兴区域经济的一面旗帜。工程先后荣膺2003年度“CIHAF〞排行榜天津地区优秀商业地产奖、天津市最正确商业物业奖等各项殊荣。

该案是我公司成功进行全案筹划及招商代理的大型商业地产案例。针对工程特性，我公司的总体筹划思路是：一、品牌营销——与世界商业巨头强强联手，以大品牌营造大气势，创造大市场；二、效劳营销——主推五大商业效劳体系，以富有开创性的全新商业效劳理念赢得客户的忠诚度；三、事件营销——适时进行商铺拍卖等营销活动，扩大社会影响力与客户关注度，以人气带商气。

由于筹划周密，可操作性强，工程运做非常成功，不但极大促进了本案的后期营销，且为商业地产营销开拓了一条新渠道，受到开发商和业界的普遍赞誉。

一、案例筹划背景

与其它商业工程比较，嘉华国际商业大厦有着明显的政府背景与政策背景。主要表达在以下几方面：一是政府关心。该工程是天津市政府为平衡开展两岸经济〔河西、河东〕，填补河东区大型商业区空白点而投资建设的大型商业中心，规划定性为市政府重点工程。同时，工程得到了市、区主要领导的高度重视，中共中央政治局委员，天津市委书记张立昌等天津市主要领导曾屡次视察该工程，因此，该案已成为拉动区域经济开展的政绩工程和形象工程，能否运作成功，关系重大。二是市民欢心。本案位于河东区华昌大街，区域周边5公里内居住小区众多。但因海河东岸是老城区，根底环境差，区域面貌落后，商业根底相当薄弱，商务配套几乎为零，整体商业环境的“先天缺乏〞使工程的市场条件极不成熟，因此，这里的大型商业少，居民购物相对不便。对区域消费人群来讲，该工程的开发建设无疑是一项民心工程，担负着巨大的社会责任感；三是开发商倾心。该工程是天津河东房地产开发总公司开发建设的第一个大型商业工程，属开发商涉足商业地产领域的开山力作，因此，其倾注了巨大的财力、人力、物力，能否营销筹划成功，直接关系到开发商的兴衰成败，责任重大。从政府关心、市民欢心、开发商倾心的角度来看，筹划本案的压力可想而知。

二、整合优势资源制定主攻策略

通过对工程区域资源及自身规划建筑品质的充分调研，我公司提炼出该工程可供推广利用的几大优势资源：

1、工程填补了区域市场的商业空白点，属市场稀缺资源，因此，市场空间巨大，适合案例生存；

2、工程周边聚集多个居民小区，固定消费人口多，市场根底好，利于工程后期的经营开展；

3、嘉华国际商业大厦原版引进了国际一流的大型商业形态——SHOPPINGMALL，规划先进、效劳功能齐全，工程自身市场感召力强，成为引领一方新兴商业形态的鲜明旗帜，有利于工程品牌的营造与推广；

4、开发商——天津河东房地产开发总公司是天津地产开发20强企业，资金实力雄厚，领导层年轻有朝气，敢于创新，市场意识强。开发理念先进，从工程规模、定位、功能配套、业态组合，品牌引进等方面均要求高标准，可确保工程在未来十几年内的不落伍性，工程精品开发有保障。

鉴于以上积极因素支撑，我们为该工程制定出营销推广的整体实施策略：

1、品牌营销。以大势、求大市。

通过调研我们认识到，引进具有国际一流影响的大型品牌主力店，实现大商场与大品牌的强强联合，以品牌大势，求区域大市，是工程进行成功营销的关键。因此，在工程入市初期，我们便将大型主力店的引进作为工程营销的主攻方向。

2、效劳营销。擎诚信、促开展。

商业工程营销的软肋往往表达在后期物业管理和经营上，这也是投资商家普遍存在疑虑的问题，为此，我们将效劳营销作为保障工程投资平安性和躲避风险性的主要举措之一，作到即要造好声势又要练好内功。

3、活动营销。以人气、增收益。

针对工程商业气氛淡薄，不被市场认知的弊端，我们将活动营销作为工程聚拢人气，增加收益，提升市场认知度的主要推广手段之一。

工程的整体推广思路是：以品牌营销催熟区域市场，以效劳营销塑造开发商形象，以活动营销增加商铺落单量。

三、案例实施过程

1、品牌营销与零售巨头强强铸造

作为商业工程来讲，黄金地段、成熟商业环境常常是投资者非常看重的投资要素，而对于嘉华国际商业中心来讲，这些条件恰恰先天缺乏，缺乏市场感召力，因此，将区域商业环境做熟，成为该工程成功入市的主要瓶颈。如何能在短时间内营造出成熟的商业气氛，经过我们分析论证，决定采取“蚂蚁轨迹〞营销法，即重点引进大型品牌主力店，以大型品牌店产生的品牌效应、人气效应、吸引善于借势生财的中、小型商铺投资业主跟进，从而迅速激活市场，实现以大势做大市的目的。

2002年底，我们通过“专案组〞的分析论证，建议开发商重点引进世界商业巨头——沃尔玛超市，将其作为工程招商的王牌拉动区域市场，提升商业气氛，塑造工程品牌。经我公司与开发商密切合作，五下深圳，与设在深圳的沃尔玛总部相关人士进行积极商务洽谈，并直接促成了沃尔玛来津考察。

通过对嘉华国际商业中心的实地考察，沃尔玛有关人士对区域开展前景表示乐观：一是该区域周边居民小区众多，市场根底好，且区域消费群体属该超市的目标客户范畴，具备投资条件；二是天津的政策环境使该区域具备很大的开展空间；三是由于该地块尚处于开展期，土地本钱相对低廉，从而使其投资开店经营风险小，更具市场竞争力。

经过多轮艰苦谈判，沃尔玛终于与我方达成了投资开店意向，并于2003年九月份双方正式签约。沃尔玛主力店的招商成功，可谓一石激起千重浪，信息一经见诸报端，区域市场急剧升温，使一度冷清的嘉华国际商业中心瞬间成为备受市场关注的焦点，一些“百鸟朝凤〞般的中小型商铺投资、经营者分别看准商机，蜂拥而至。一时间，嘉华国际商业中心成为寸土寸金，炙手可热的生金宝地。9月份内部认购期，一举创造了工程前期销售的第一个顶峰。11月8日正式开盘后，嘉华国际商业中心的商铺销售量到达了60%以上，创造了天津商业地产开盘认购的一大奇迹，形式相当喜人。在链式效应的拉动下，工程周边物业也实现了全面升值，周边巨福园、聚安园、华馨公寓等以往曾一度滞销的局部底商不仅很快售罄，同时销售价格也从每平方米6000——8000元提升到每平方米10000以上。同时，华昌大街周边区域也成为局部投资商瓜分的风水宝地。总建筑面积达20万平方米的香江集团家福特建材超市及全国著名品牌的家电连锁商店也分别来此签订了购、租意向。沃尔玛大型品牌店的引进，真正实现了成就一个工程，做活一方市场、激活一方经济的良好目的，并为本案的后续招商创造了良好条件。

2、效劳营销五大效劳体系隆重推出

事实证明，开发商无视对后期商铺的效劳管理，将会在经营过程中失去大局部客户，而强化全程效劳意识，将成为进一步吸引投资，确保商铺永续经营的关键。为此，经我方与开发商、工程销售代理商的分析论证，决定将效劳营销作为稳固现有客户资源，确保商家利益的一大核心经营举措。为此，由代理商牵头，为本案创新提出了“五大商业效劳体系〞的效劳营销推广模式：

1〕、创业效劳：协助业主办理各种相关证件、提供相关财务、法律等咨询，帮助业主顺利开业；

2〕、经营效劳：为业主提供经营培训、商品开发辅导、商品专业知识讲座，及导购人员相关培训;

3〕、生活效劳：帮助业主代租房及代订机票、清洁效劳等;

4〕、投资效劳：协助商铺投资者进行商业不动产的二次销售，并代理招商出租，为业主出谋划策，做客户的战略协作伙伴；

5〕、竞争效劳：协助加盟伙伴提升业态经营的市场竞争力，以联合采购商品方式，为业主降低采购本钱，实现双方共赢。

五大商业效劳体系在目前的天津商业效劳领域堪称首创，所以，该效劳体系推出后，立即赢得商铺投资者青睐，增强了投资客的信心。信息见报后，售楼处热线不断，投资商纷至沓来，使嘉华国际商业中心的商铺销售再次掀起了一个新的热潮。

3、活动营销商铺拍卖首开先河

为了追求商铺销售的最大利润，并保障整体商铺销售的顺畅，在嘉华国际商业大厦开盘后，我们针对工程规划特点，采取了“慢者先行〞的商铺销售策略。即封存好卖的一层，出售二层，对外租赁三、四层，该策略使前期销售很顺畅。但到了后期，却出现了外冷内热的情况，分析其原因，我们找到了以下几点因素：首先，二层商铺已全部售罄，在商铺投资者印象中，“好铺〞的选择空间已越来越少；其次，原封存的一层商铺，位置较好的只租不售，相对较差的只售不租，且销售价位要高出已售二层商铺的近一倍，因此，局部商铺投资者一时拿不定主意，处于观望之中，而自认为有一定“社会关系〞的投资者便动起了“托人买铺〞的“歪脑筋〞。因此，才出现了看铺人流日渐稀少，内部托人买商铺者“暗涛汹涌〞的怪现象。凭经验，我们认为这是一个很好的活动营销时机。

于是，我们将开发商和本案的销售代理公司召集到一起开会研讨，通过分析论证，决定打破惯性营销方式，创造性地采取“商铺拍卖〞的二次强销举措，以人气带商气，变相提高销售价格带动整体销售、实现利润的最大化。该方案获得了开发商和工程销售代理公司的一致赞同，全票通过。

1月3日下午2时，拍卖会在天津著名的凯悦大酒店隆重举行。由于商铺拍卖在天津尚属首次，所以消息一见报，便在市场和行业内再次引起轰动，当日，我们选出一层位置好的30套商铺实行现场拍卖。拍卖会刚开始就吸引了300多人参加，后来，整个拍卖会大厅过道都挤满了商铺竞拍者，场面之火爆程度着实出乎我们的意料。

为确保本次拍卖会的市场效果，会前，我们对此进行了具体规划：一是聘请天津著名经济学专家对区域开展前景进行分析讲解，使投资者对天津的政策环境和区域开展环境有一个清晰的把握；二是聘请资深不动产投资专家对本工程的商铺投资价值进行SOWT分析，为客户商铺投资进行理性引导，以提升投资者的信心指数。三是在拍卖现场举办抽奖活动，活泼现场气氛，助推商铺销售热潮。

下午3时，拍卖会正式开始。第一拍是一个标的11万的商铺，在拍卖师频频叫价声中，与会商铺投资者争相举牌，11万商铺的价格急速上升，最后竞涨到23万元，第一拍获得圆满成交！由于第一拍的顺利成交，使会场气氛迅速升温，高潮迭起。在进行第二拍一个20万元商铺时，底价一叫出，下面的标牌就此起彼伏，叫价声不绝于耳，商铺很快又以高价拍卖出去。

在拍卖中间，会场内分阶段进行了抽奖。参加竞拍的客户不但得到如意铺位，又通过抽奖获得了意外大奖〔29寸彩电〕，将现场炽热气氛瞬间推到了顶点。经过两个小时的剧烈竞拍，此次推出的30个商铺竞拍一空，无一流拍，拍卖会获得巨大成功！

此次拍卖的商铺比正常销售价大幅提升，从而带动了剩余商铺的全面升值。拍卖会的成功，不但为开发商争取了更大利润，而且其广泛的市场影响力极大促进了本案后期的销售。2004年1月份的销售收入创下了工程销售以来的最高纪录，本案再次成为市场热点和投资商争相抢购的目标。作为天津商业地产活动营销的经典案例，本活动营销模式也相继引起了天津商业地产界的争相效仿……

四、案例总结

嘉华国际商业中心的成功营销，有几点经验值得总结：

1、品牌营销实现了三旺、三赢：嘉华国际商业中心在品牌营销方面实现了销售旺、租赁旺，并为经营旺打下了良好根底。同时，开辟了开展商、投资商、经营者通赢的喜人局面。

2、效劳营销实现了三增与三减：五大商业效劳体系的推出，使嘉华国际商业中心增加了客户效劳的透明度、满意度、信任度，减少了商铺投资者的投资风险、运作风险、经营风险。

3、活动营销实现了三高与三低：通过商铺拍卖这一全新形式，实现了商铺销售的高姿态、高效率、高收益，躲避了商铺销售后期的低人气、低回报、低进度的销售难点，为工程顺利清盘与准时开业铺平了道路。商铺投资：以种类而言，丽江花园社区商铺超过30种，我们选取其中成型的、具有代表意义的几个行业，对其进行投资解析，期望对该社区商铺的投资者有所裨益。餐饮业：针对家庭消费点评：民以食为天，无论如何，社区生活离不了一个“吃〞字。而吃在丽江，不得不提到该社区餐饮业的两大优势和四大劣势。两大优势是客源稳定，因为居民选择面窄；另一个是居民有消费潜力。但也有四大劣势，第一，比较偏远，人力资源本钱高，效劳员的薪酬比市内高20％。第二，原材料价格偏高，因为运输本钱高。第三，宣传推广本钱太高。第四，和市内相比人流量偏少。总体来看，丽江餐饮业将继续以中餐为主，粤菜、川菜流行，快餐消费在人均10元左右为宜。案例：雅香阁酒楼关键词：降价加海味经典地点：渔人码头二楼总面积：2100多平方米每月租金：7万多元〔35元/平方米〕经验之谈：这家位于渔人码头的2000多平方米大型酒楼在去年建成，透过浅茶色玻璃看进去，里面是米黄色天花板幕墙和咖啡色陈设的一个典雅西餐厅殿堂，可以看出当年的设计花过不少心思。然而，短短一年来它已从西餐厅变成中西餐馆，如今马上即将又要被改造为海鲜酒家了。左图：餐饮仍是丽江很旺的行业。从西餐厅到中餐馆“当时这里还是一个别致的西餐厅，和‘雅香阁’这名字的气质非常吻合。〞该酒楼总经理熊芝伦说，起初老板觉得丽江是个有钱人住的楼盘，除了丽字楼的快餐店和小食店外，还缺一家高档次的优雅西餐厅，所以投资了350多万，招了30多效劳员，打算把这里的居民都吸引过来消费。然而开业以来，西餐厅的经营和预期相距甚远，没有出现座无虚席的热闹场面，惟有周末和节假日人气才见旺些。来消费的主要人群，又以没有掌握经济大权的家庭妇女、中年老人和小孩为多。价格战一打再打尽管熊芝伦一年到头都盼着放假，然而像季候风一样的节假日饭市并不能让酒楼的日常营运维持稳定。他认为，近两年来，整个楼盘的消费平民化痕迹非常明显，他立即着手开发适应小区消费水平的实惠菜式和家庭化菜式，把周末人均消费价格从35－40元/人调低到25元/人。“作为一个新商场，渔人码头自身还在聚集人气阶段，在宣传方面没有到位，如我们没有霓虹灯招牌。同时，在小区内，也没有派发广告传单，这样很难做到丽江人的生意。商铺投资是近几年风行起来的投资方式，不少人对商业地产的投资期待缺乏必要的心理准备，不了解商业物业投资的规律，对风险估计缺乏。目前商铺投资较常见的模式是开发商将商铺〔有不少是住宅裙楼〕盖好以后，划整为零分拆出卖，然后再招商引进商家。对于投资者，有些开发商会承诺包租或者回购，投资回报率一般都比较高。这种投资模式的成功取决于一个假设的前提：即商场的经营非常成功，商铺一定可以租出去。换言之，如果开发商经验缺乏，对后期运营不加考虑，商铺经营不理想，投资者的利益又靠什么来实现？如此开发商铺的不良后果已经随着这类工程的交付使用而暴露出来，如济南万达商业广场业主因铺面出租不畅而引起的纠纷。作为一家有实力的开发商，万达找到了解决方法，即由万达自行补贴面积〔约2000平方米〕引进一家电器超市，3年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营。在这场纠纷中，如果万达不是个有实力、有信誉的开发商，那么商铺投资者又该怎么办？这样案例的出现已经给投资者一个警示：商铺投资是有风险的，必须全面评估，包括开发商的实力、诚信度以及商铺的经营定位等。其实，大局部开发商之所以要分拆出卖商铺，一般都是为了加快资金回笼，快速实现利润。据?21世纪经济报道?的分析，万达建设的第一批购物广场多采用出售商铺的方式，正是出于实现快速现金回笼的需要12月5日，白云生活广场正式开盘，在京城许多销售现场普遍进入淡季的情况下，白云生活广场的销售中心却人气火爆，早早就有客户通宵排队，创造了北京楼盘淡季旺销的奇迹。“做成熟旺铺房东〞白云生活广场推出投资型商铺的一个月来，吸引了数千名投资者的关注和追捧。为什么白云生活广场有这么大的魅力，而其投资型商铺又有什么特点呢？要投资就选成熟商铺“一铺养三代〞“百万财产不如商铺一间〞的古语充分揭示了商铺投资回报高、升值潜力大等优点。选择什么样的商铺来投资，是投资者关注的重要内容。很多精明的投资者往往会选择成熟的商业工程。这样不仅风险小，升值也快，这也是白云生活广场为什么受到投资者追捧的重要原因。从白云生活广场的销售现场可以看到，许多过去在白云经营老商户纷纷表示购置商铺和在白云生活广场经营的愿望，这也充分说明了成熟商业的价值。从对他们的访谈可以得知，他们以前就在白云做生意赚到了钱，而此次商业升级必然促使商业更加兴旺。商铺投资受追捧理财专家告诉我们，收入的30％－40％进行固定资产投资可以优化家庭资产结构，抵抗资金风险。商铺投资不仅每月都有固定回报，而且作为固定资产还会不断升值，但是钱拿在手上只会越来越少。随着家庭收入的不断增多，投资成了老百姓日常生活的内容。但是市场上好的投资渠道却非常少，就拿大家都推崇的商铺投资来说，好的商铺并不好找。比方投资住宅底层商铺，孤立的小商业难以形成气候，升值潜力也不大，投资者还要为出租烦恼。而大型商场往往要上亿最少也要千万以上的资金，不是普通投资者可以承受的。而白云生活广场的商铺投资额从几万到几百万不等，满足了广阔投资者的需求。白云生活广场虽然投资门槛低，但一样有高额的投资回报。有人细算了一笔帐，投资白云生活广场商铺保守估计10年后资产增值加上收益也都在200%以上。而从已经购置商铺的客户来看，大多都购置了3个以上的商铺，十几个商铺一次性购置的也大有人在，这也可以看出北京人的投资意识和投资能力在不断增强。全新模式创造投资新理念白云生活广场采取统一规划、统一管理的经营模式，这样不仅能够促使得商业经营更加兴旺，投资者也不需要专业的经营管理经验、不需要为商铺出租和管理烦恼。白云管理公司做放心管家，您需要做的就是稳收投资收益。

广州MALL的阳光背后广州MALL的阳光背后2004年广州的SHOPPINGMALL可谓忧喜参半，临近岁末，正佳广场在其主力店之一的百佳超市成功开业后，宣布将于12月18日全面试营业；号称白云第一MALL的百信广场，零售航母家乐福、广百百货、广百电器强势进驻，其中广百店及其首层商户也已率先开业，家乐福亦会在年前营业。但是相对于今年第一季度推售出来超过100万平方米、本应开业的所有大型购物中心来说，羊城MALL界的凯歌高奏还为时尚远。资金突围：宏观调控带来资金窘境今年以来，国家屡次发文要求防止盲目投资与重复建设，宏观调控很快涉及商业地产，开发商面临金融风险相对大。宏观调控为什么把商业地产作为重点来抓？广东省连锁协会副会长、12月10日将举行的国际商业地产博览会秘书长方志华认为，中央考虑的是宏观问题，最主要是金融风险，国内的地产开发商资金量相比照较小，香港地产商的资金比较雄厚，有大集团支撑，香港的公司和欧美做商业地产的公司可以接受持续和稳定的回报，国内的大局部的地产商那么不能支持长回报。据一位业内人士估计，该类工程的贷款一般来说占全部投资比例的60％～80％。目前，对于大型购物中心的工程贷款情况还没有全国性的数据，根据行业内部的保守统计，截至2003年末，全国在建和拟建大型购物中心建筑面积合计为2000万平米，合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60％计算，需占用信贷资金1200亿元。正佳广场的董事总经理谢仕平更直截的认为，大型MALL起码需要10亿元的自有资金。而在广州不少大型MALL遭遇资金紧迫是显而易见的。行家谏言多渠道融资1、合理规划租售结构广州旭辉国际地产运营机构总裁冯晖表示，为了保障资金链条，不少商家最直接、最传统的做法是选择卖铺，而广州曾出现过不少因商铺散卖导致的惨痛结局。但事实上散卖并不可怕，天河城成功的决窍也并非仅仅只租不售。由于外乡开发商自身的积累有限，缺乏以承受动辄上十几亿的投资做购物中心，因此销售是必然的，完全不卖可能并不适合外乡公司的现状。关键是要有一套运营策略，有良性经营保障，合理制定租售比例，哪些租，哪些售，各有标准，要根据不同物业。中华广场的销售比例是7%到20%，最为紧要的是这个比例分布在不同的楼层，而且分布得非常合理，这是它成功的最主要原因。谢仕平表示，在大型购物CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(上)【主持人】大家好！欢送大家来参加2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛，我介绍一下主办单位，中国房地产业协会，中国住交会组委会，中国住交会主流媒体联盟，协办单位是上海五角世贸商城及，上海荒岛房地工作室。介绍一下嘉宾，第一位是中国商会专家、北京商业经济研究所所长陈及老师；北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生，深圳铜锣湾集团总裁陈智，合富辉煌副总经理黎振伟先生，中国商业房地产专家卜广顺先生。下面由请主持人鲁炳全先生。【鲁炳全】尊敬的各位女士，各位先生，很抱歉，我做了临时客串主持，没有准备，但是我首先向各位声明台上的嘉宾少说几句，台上的你多问几句。今天论坛主题是中国商业地产回忆与思考，谈到商业地产我想在座各位不是很陌生，但是在五年前谈到商业地产，可能我们很多人还处在一种朦胧的状态。那么，应该说商业地产在欧美已经有将近42年的历史，而在我们中国实际上到目前为止真正从1995年的第一个商业地产，广州的中华广场浮上水面以来，到今天也还不到十年。那么，真正在中国刮起商业地产一阵风的时间，也还缺乏五年。那么，回忆这将近十年的商业地产的风风雨雨，我们也欣然的看到，特别是从第六届的住交会进程，我们看到了许许多多商业地产辉煌成果。但是，尤其在今年国家宏观政策不断调整，人们对商业地产，特别是对Shoppingmall和大型购物中心的建设以及开展，又带来了很大的压力。也就是说，商业地产还面临着很多的问题。那么，我想今天我们请来的几位在业界具有影响力，并具有代表性的这些商业地产专家，有研究机构的，有经营机构的，有筹划机构的，有开发机构的。那么，请的这些嘉宾的目的是希望和在座的各位共同来探讨，共同来回忆，寻找真正属于中国人自己的商业地产。下面，我就回到我的位置上，我刚刚已经说过各位在听我们嘉宾陈述之后，你迅速的用纸条写上你的问题，交给我们的工作人员，然后来找我，或者你也可以举手示意，向我们工作人员索取话筒进行现场提问。首先，我们先请我们陈所长来发表一下你刚刚针对我这个引言的一些个人观点。【陈及】中国商业地产在近两、三年之内开展的非常迅速，成为我们房地产开发的一个越来越重要的方面。但是，在开发过程，确实有些商业地产的开发取得了比较好的投资回报，从而也为投资者和经营者带来了非常好的投资和经营的前景。但是，我们必须要看到，由于我们大多数房地产开发公司，上海商铺价格涨势趋弱上海目前商铺如此之大的供给量，很大的增长局部来自于外环线，上海商铺出现明显的外移趋势，尤其是随着外环线住宅房的大规模建设，社区商铺必然会大量出现在外环线以外。在上海房地产市场出现逐渐冷却的趋势后，作为这个大市场中的一个重要组成局部的商铺投资也出现了减弱的现象。异地投资商铺稳健重于收益小王今年23岁，去年7月大学毕业参加工作，属于“新杭州人〞，目前在媒体工作，年收入在6万元左右，年底可存款3万元；福利待遇较好，住房公积金每月个人交500元，无须租房；小王月消费在2000元左右。小王的女朋友在上海读研究生，两年后毕业，毕业后估计年薪在5万元左右。今年10月，小王借钱和朋友在丽江合股购置两间商铺，已经付了首期〔房款的50%〕，以后每月按揭900元左右。小王方案2021年买房，房价在70万元以内〔首付在20万元左右〕；2021年初结婚，装修及婚礼开销15万元左右；2021年买一辆10万元左右的车子。小王虽然刚参加工作不久，但是工作和收入均较为稳定，理财目标也很明确。从他的方案中可以算出，小王希望4年后的净资产能到达35万元以上，从而可以顺利实施他的方案。我们就此提出如下建议：1.小王的年收入为6万元，年日常支出2.4万元，缴纳公积金0.6万元，商铺按揭款1.08万元，目前年结余约为1.92万元。考虑到4年内无大的开销，可作中长期投资方案，建议将存款及局部结余持续购置开放式基金及较高收益信托产品，提高资金利用率，并不断增加基金份额，取得更大的收益。活期存款准备金1万元，建议以货币市场基金形式持有。2.两年后女友毕业，预计年收入为5万元，争取年结余3万元，至婚前可结余7.5万元左右。3.考虑到4年后家庭负债为50万元〔住房贷款〕，为充分防范风险，建议尽早购置定期寿险或意外险，保额50万元。由于年轻，保费相对低廉，年支出约为2500元。4.买房时公积金账户余额至少可存至6.5万元，应充分利用公积金贷款额度，降低利息付出。5.最后重点谈一下异地商铺投资。异地商铺投资近年来开始兴起，由于预期年投资回报率高达8%－12%，从而引起投资者尤其是本地投资者的极大兴趣。但是，高回报率并非检验商铺投资价值的惟一标准，随着商铺市场逐渐步入匀速开展的成熟期，商铺投资平安系数的重要性需加以强调。影响平安系数的因素很多，人口流量的增减、规划限制、权属约定、环境障碍等方面都会影响到日后投资的平安性。现在出现的一些回报率并不很高的工程，反而比较稳健，适宜长期投资。由于是异地投资，远程经营，因此更应该慎重，做如下准备工作：1〕去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容；2〕大致估算投资回持有型物业更划算金融紧缩未阻大房企持有物业万通商城持有五年收回三亿元本钱，当代集团明年将增加持有物业10%，首创置业在20%的根底上还将增加持有物业比例北京首家体验式大卖场“巨库〞投资方在11月份首次成认投资、经营失败。业内有人把这一失败归结为“把上千个铺位出售而不持有必然面对极大的经营管理风险〞。与此形成鲜明比照的是万通集团持有经营万通商城五年后，收回了当初3个亿的本钱。现在，越来越多的大型房企开始增加持有物业开发经营力度。万通商城五年收回三个亿越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。目前开发商对写字楼和商务楼尤其是效劳式公寓的持有率比过去提高了近30％12月1日，据北京万通集团主席冯仑向记者透露，在自己持有经营的五年内万通商城每年的租金收入高达5000万元。冯仑表示，当初选择了一条正确的道路。据介绍，万通商城是只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有至今由万通集团自己经营管里，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业，因为尚未签订合同不便透露。但他个人对持有物业开发盈利模式的看好却是毫无疑问的。与冯仑一样，当代集团董事长张雷日前告诉记者，当代集团正在调整明年的战略方案，把持有物业占有份额由2004年的10％提高到2005年的20％。张雷表示，这种调整是适应市场开展的必要。张雷认为，在北京市场上一个大型的专业的成熟的开发商必然是能够开发经营持有型商用物业的开发商。显然，言下之意当代集团正在这个方面加大拓展的力度并在证明着自己是专业而成熟的大型房地产企业。远在英国的首创置业董事长刘晓光向记者表示，首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，这一比例还将上升。显然越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。据北京华融易初房地产投资参谋公司总经理倪滨介绍，目前开发商对写字楼和商务楼尤其是效劳式公寓的持有率比过去提高了近30％。“但在此前的中小企业，无不是建完就出手???卖出去！〞冯仑说。冯仑称国内大局部开发商这么做也可以理解，开发商贷款建房，要急于用销售价款还贷，这也是目前国内多数开发商从开发流程上不得不受制于金融财务的表现。做持有型物业更划算尽管土地金融紧缩让更多的秀水拆迁进行顺利多数商户得到安置秀水市场撤市进厅条件已经成熟朝据朝阳区政府副区长李国表示，备受大家关注的秀水市场拆迁工作目前正在顺利进行中，大局部老商户已经得到妥善安置。他同时表示，平安压倒一切，秀水市场的平安是第一位的，因此政府在秀水市场拆迁问题上的态度绝不模糊，秀水市场一定要拆掉。“我是主管平安的副区长，平安问题涉及到人民的生命财产，政府对涉及人民生命财产平安的问题态度是绝不模糊的。〞李国表示，老秀水市场的位置正好是规划中的消防通道，从四年前开始，全国人大代表等方方面面人士就一再给市政府、区政府写信提建议，要求搬迁秀水市场。他说，通过这几年的努力，秀水市场的撤市进厅的条件已经成熟。对于拆掉老秀水会不会影响区政府的收入问题，李国说，政府不会因区财政收入可能减少而改变决心。他说，秀水市场存在的平安隐患是最大的不稳定因素，一旦秀水市场突然着起火来，发生了这种严重危害人民群众生命财产平安的事故，那时就悔之晚矣。至于财政收入，他举例说，西城区天外天小商品市场一年收入达6000多万元，这是一笔多大的收入，但这个市场出现平安隐患后，政府果断地将其关闭，这个时候是无法考虑经济利益的。不过他也强调，在秀水市场撤市进厅中，考虑到历史和现实状况，政府也充分考虑到了老商户的利益，想方设法做新市场开发商的工作，在老商户入驻新市场时获得了相当大的优惠，目前大局部老商户已经得到妥善安置。他同时表示，对于什么时候秀水市场能彻底拆迁完毕，现在还不好说。政府不会强行拆迁，而会通过耐心细致的工作，使拆迁工作顺利完成。

>>进入搜狐焦点房地产网北京站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：三季度商铺租金总体上涨上海保持不变CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(下)CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(上)住交会现场访谈：商业地产的风险及开展前景(图)2004中国商业地产真相告白(三)MALL需刮骨疗毒浅析加息后的商铺投资市场更多>>三季度商铺租金总体上涨上海保持不变近日，全球知名物业参谋效劳公司世邦魏理仕发布报告称，大中华地区主要城市优质零售商铺租金在今年第三季度总体上继续增长，只有上海保持不变，停止了持续几个季度的增长，然而随着季末上海举办的多项活动，又为上海的零售物业带来一些生机。世邦魏理仕的报告显示，上海零售商铺租赁市场上季度保持稳定，停止了持续几个月的增长势头。七、八两月的高温对零售物业带来了负面影响，但九月末的F1方程式车赛及上海旅游节又使销售在一定程度上回暖。即使是在销售淡季，上海市中心商业区的商铺依然抢手，许多大型购物中心的业主都利用销售淡季的这段时间进行歇业整修，以在本季度吸引更多的国际零售商。因此，上季度上海优质首层及二楼零售商铺租金均保持不变，分别为每月每平方米90.2764美元及56.9204美元。另外，北京方面，外资大卖场及大型零售物业经营者的扩容势头几个季度以来都十分迅猛,国内外零售商的强劲需求及有限的供给令北京优质商铺月租持续攀升，到达每月每平方米83.7128美元。广州零售商铺市场那么在上季度出现复苏，大量国内外游客的涌入及消费者持续高涨的消费信心令市场表现活泼，首层优质零售商铺租金为每月每平方米43.7502美元。

>>进入搜狐焦点房地产网北京站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(下)CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(上)住交会现场访谈：商业地产的风险及开展前景(图)2004中国商业地产真相告白(三)MALL需刮骨疗毒浅析加息后的商铺投资市场中国住交会上海开幕搜狐焦点网全程直播(图)更多>>CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(下)-浏览更多图片【商业网点联合会商业地产秘书长王永平】各位来宾，下午好！现在我们进入2004年中国住交会中国商业地产论坛的第二个环节，这次论坛由我来主持，今天来了很多老朋友，也有一些是新朋友，我再次自我介绍一下，我叫王永平，来自商业网点联合会，商业地产秘书长，欢送大家参加今天下午的论坛。下面，给大家介绍一下与会的嘉宾。第一位嘉宾是浙江义乌市市场局局长吴波成先生；上海商业网点办公室主任浦祖健先生；南京浙商投资总经理张国安先生；在行机构首席咨询参谋姜新国先生；珠江恒昌副总经理张广忠先生；北京世纪华联资产管理总经理黄玺庆先生。今天论坛分成上、下午两个环节，应该说上午论坛开的很不错，我压力也很大，但是我相信下午的专家也很出色。今天下午专家构成，大家可以看到应该比上午更丰富。所以，上午大家关心的一些问题下午可以继续提问，我相信会得到更好的解答。那么，应该说2004年是商业地产非常活泼的一年，有人说2004年是中国房地产风水岭，现在已经开始进入商业地产时代。那么，我想这种说法可能稍微有一点差异，但是商业地产蓬勃开展的势头确实比过去任何一年都要活泼。那么，今年以来就是这样的论坛和讨论，在各地此起彼伏。那么，今天论坛那么多朋友来参加，我觉得也是一个很好的证明。那么，今天下午论坛主题是中国商业地产的实践与开展，上午是回忆过去，下午的题目就是要展望未来。我想讲到商业地产的实践，我们首先请我们开发商代表来讲一下，那么今天开发商代表是南京浙商投资张国安先生，那么浙商公司在南京建了一个很大的小商品市场，有18万平米，今天上午讨论当中也讲到商业地产开发很重要的一条就是招商在前，开发在后，招商先行。另外一个运行模式刚刚讲以租赁为主，可能比租售为主更好。那么，这是很多专家的观点。看看从开发商角度来讲，他们是遵循这样的规律有没有难度，他们在实践当中又是怎么样来克服有些不遵循规律所带来的问题。那么，张总他们的工程正处在招商阶段，我想他们的一些做法和经验，对在座的一些朋友会有所启发。下面，由请张总谈一下。【南京浙商投资总经理张国安】谢谢大家！今天感触很深，本来是一个非常安静的论坛，放在一个非常嘈杂的地方，这充分说明跟商业结合在一起，因为商业一般比较嘈杂，人气比较旺，我们今天论坛放在这个地方，和我们商业论坛比较吻合。刚刚我们主持人王先生讲了，叫我带头2004中国商业地产真相告白(三)MALL需刮骨疗毒-北京的MALL之梦早几年就开始编织，但如今规划中的东南西北四大MALL了无踪影，并不在规划内的世纪金源MALL却在北京西部拔地而起，并且以68万平方米的超大体量刷新了世界单体MALL规模的纪录。京东南曾有“北京第一MALL〞之誉的“北京MALL〞近日死水微澜，而位于京西北的金源MALL顺利开业进入运营期。这两个在对角线上的大MALL的不同命运会带给我们怎样不同的启示呢？中国第一ＭＡＬＬ期待喝彩本报记者谢红玲北京报道金秋１０月，世界最大的单体ＭＡＬＬ、总量达６８万平方米的“金源时代购物中心〞〔简称金源ＭＡＬＬ〕一期５５万平方米全面开张营业，成为２００４年中国最大的商业地产事件。那么，金源ＭＡＬＬ在运营两个月以来状况如何呢？该工程是中国摩尔成功的范本还是反面的教材？持久考验开始寄望节日掀高潮在一个超级大ＭＡＬＬ开业两个月就下结论评判其成败，显然为时过早。但对之给予过多关注且抱着深深期望的人士已然绷不住劲了，从金源ＭＡＬＬ开业一周后，对其人流、物流的质疑与嘲讽就开始了。在经历了需要大规模资金投入的建筑开发期、招商期后，随着开业，金源ＭＡＬＬ进入了店铺经营的考验期。这将是一场旷日持久的考验，去今不远的春节假期成为商家和开发商共同盼望的节日，大家希望沾上假日经济的光，掀起一轮高潮。而据金源集团公司方面的副总经理朱友军透露，大ＭＡＬＬ目前日均销售额已达１０００万元，照此推算，年销售额在４０亿元上下，明年增长到５０亿元应该没问题。２００２年北京零售业总额是２０００亿元，海淀区是３００亿元，可见金源ＭＡＬＬ的业绩很可观。而按照金源的测算，平日的理想人流应该在２０万人次，周末３０万人次。所以，近日金源集团与商业管理公司共同拟订了大型宣传推广方案，想必会为大ＭＡＬＬ人气的提高带来影响。“其实，我们统计的日客流量最高时已经到达１０万人次，但１０万人散布到５５万平方米的大ＭＡＬＬ中，你根本看不到人流涌动的现象。原本我们设计的购物中心就是一个宽松舒适的消费场所，也不希望出现几万平方米的商场中惯有的那种人头蹿动的景象。〞朱友军对外界关于金源ＭＡＬＬ过于冷清的说法做出如此回应。据悉，来自主力店之一的家居建材市场“居然之家〞店的销售额统计反映还不错，据说金融紧缩未阻大房企逐鹿持有物业-<3749bytes>金融紧缩未阻大房企逐鹿持有物业thebeijingnews·2004年12月3日13:28·万通商城持有五年收回三亿元本钱，当代集团明年将增加持有物业10%，首创置业在20%的根底上还将增加持有物业比例北京首家体验式大卖场“巨库〞投资方在11月份首次成认投资、经营失败。业内有人把这一失败归结为“把上千个铺位出售而不持有必然面对极大的经营管理风险〞。与此形成鲜明比照的是万通集团持有经营万通商城五年后，收回了当初3个亿的本钱。现在，越来越多的大型房企开始增加持有物业开发经营力度。位于CBD核心区的国贸是现在持有物业的代表。实习记者周晓东摄万通商城五年收回三个亿越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。目前开发商对写字楼和商务楼尤其是效劳式公寓的持有率比过去提高了近30％12月1日，据北京万通集团主席冯仑向记者透露，在自己持有经营的五年内万通商城每年的租金收入高达5000万元。冯仑表示，当初选择了一条正确的道路。据介绍，万通商城是只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有至今由万通集团自己经营管里，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业，因为尚未签订合同不便透露。但他个人对持有物业开发盈利模式的看好却是毫无疑问的。与冯仑一样，当代集团董事长张雷日前告诉记者，当代集团正在调整明年的战略方案，把持有物业占有份额由2004年的10％提高到2005年的20％。张雷表示，这种调整是适应市场开展的必要。张雷认为，在北京市场上一个大型的专业的成熟的开发商必然是能够开发经营持有型商用物业的开发商。显然，言下之意当代集团正在这个方面加大拓展的力度并在证明着自己是专业而成熟的大型房地产企业。远在英国的首创置业董事长刘晓光向记者表示，首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，这一比例还将上升。显然越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。据北京华融易初房地产投资参谋公司总经理倪滨介绍，目前开发商对写字楼和商务楼尤其是效劳式公寓的持有率比过去提高了近30％。“但在此前的中小企业，无不是建完就出手———卖出去！〞弈方广场首层商铺公开出售吸引投资者纷纷抢购-<907bytes>天河北的东极，最后的藏宝之地寸土寸金的天河北，是广州最强大的金融中心、商贸中心。几十万有着强大消费力的白领人士每天出入此地，培育出广阔的市场开展空间。从中信广场依次往东，逐渐形成了甲级写字楼—高尚住宅区—购物中心的格局，天河北的可用资源已经不多，但始终没有出现一个类似天河城般集吃喝玩乐于一体的大型休闲娱乐场所。而弈方多媒体文化广场的横空出世，迅速填补了这一区域的空白。业内把弈方多媒体文化广场形象地称为“天河北最后的宝藏〞，弈方把守着天河北的东极，与五山科技街相交汇，建成之后，将吸引天河北的白领人群、五山区的高校人群、岗顶石牌一带的ＩＴ消费人群聚集于此，享受Ｅ时代声乐影画的多媒体乐趣。从地段需求上看，弈方商铺是天河北最后的稀缺资源，把握天河北的巨大商机在此一举。“体验经济〞创造强大消费力过去那种“叫卖式〞的强销手法对于有着独特个性，活泼于网络内外的Ｅ世代消费者已不再具有吸引力。弈方独辟蹊径，将国际上刚刚兴起的“体验经济卖场〞首先引入中国，消费者可以在纯粹的体验中感受品牌魅力和产品特性，从而顺利实现销售和品牌的提升，培养大批忠实消费者。不同于以往的ＩＴ卖场混杂、喧闹的景况，弈方将是一个以多媒体产品为销售主体，吃喝玩乐集于一体的高风格休闲场所。这种全新形式的卖场圃一出现就赢得了媒体的赞誉和社会的关注，“到弈方去〞在不远的将来会成为时尚人们的口头禅之一。国际品牌入驻，龙头效应初显１１月２１日，国际著名的ＩＴ巨头ＡＰＰＬＥ率先与弈方签约，盛大网络、联通等品牌商家随之入驻，龙头商家的带动效应掀起弈方商铺的投资热潮，内部认购成绩相当理想，目前首层商铺仅剩３８个铺位，有意入驻的商家更是纷至沓来。在未来的一年内，随着规划路和绿化广场的落成，弈方将成为天河北的商业中心区，不管是人气指数还是商业前景，一切都在预示着这里强大的商铺投资潜力。１２月３日，弈方多媒体文化广场首层商铺正式公开出售，最低价仅２００００元／平米，年度稳定回报达8%以上，还有９８折的特别优惠，再调动了投资客们的热情，咨询络绎不绝，引发了天河北商铺投资的新热潮。四重价值集中爆发：湾畔商业广场投资价值分析深圳湾畔商业广场面市以来，以优势的地利、成熟的商业环境以及滚滚的人潮，赢得了广阔投资者的强烈兴趣，大批的投资者蜂拥而至，持续的旺销在商铺投资领域形成了独特的“湾畔现象〞，湾畔旺铺四重价值全面爆发。投资价值一：“原始股〞的增长值商业地产与住宅物业一个最显著的区别就是，商铺的价值会因年限的增长而成倍增长，因而“原始股〞成为众多投资者抢购的对象，尤其是炙手可热的熟铺，即买即可分享熟铺的累累硕果。地处黄金地段具有超旺人气的湾畔商业广场，作为金灿灿的“商铺原始股〞，销售价格相当诱人，还不到动辄十几万、几十万每平方米天价的人民南、东门、华强北商铺的六分之一。尤为难得的是湾畔商业广场的开展商和投资商不为眼前利益所动，为了将商铺投资风险降至最低，坚持通过自主经营，将商铺做熟、做旺之后才推向市场。经过两年的成功经营，湾畔商业广场已成功实现百分百商铺出租率。“原始股〞加熟铺必然使湾畔商业广场成为炙手可热的投资热点。投资价值二：地铁上盖的爆发值地铁口岸即黄金口岸，地铁站上盖物业一直是商家和投资者争夺的焦点。然而，由于多年的开发，目前深圳地铁一号线沿线地块根本已开发殆尽，有限的地铁商业更是一铺难求。作为地铁一号线与二号线交会点上惟一的双地铁站上盖物业，湾畔商业广场成为深圳罕有的在售地铁商业物业。每年数千万的人流量，再加上其作为深南大道的沿线物业、市内公交和长途客运的中转和集散地，湾畔商业广场的商业价值、开展空间更是无法估量。因此，随着地铁的车轮滚滚，也必然给湾畔商业广场的投资者们带来超强的连带增值空间。投资价值三：龙头物业的缺稀值稀缺就是价值。湾畔商业广场除了占据双地铁站上盖的稀缺物业所带来的滚滚财源外，还是华侨城、红树湾、科技园三大富人区在售的惟一的大型门户型商业物业。不仅如此，湾畔商业广场还是深圳特区内最大的暂住人口聚居区———白石洲的出入要道和商圈核心所在。人流就是财流，人气连着财气。作为深圳人口最密集的居住区，白石洲拥有几十万固定的高消费人群，连同周边几十万入住高尚住宅的城市精英，已经将定位适中的湾畔商业广场作为他们日常消费的首选。同时，世界之窗、锦绣中华、欢乐谷每年接待的外来观光者就达数百万之众，湾畔商业广场作为片区的门户核心商业物业，必将成时代广场财富投资报告深圳商业地产“投资论〞：升值就是硬道理时代广场财富投资报告从传统街铺到产权式商城，再到专业市场，深圳商业地产的开展一直走在全国前列，并以灵活的付款方式、稳健的经营手段、较高的投资收益和长远的升值预期越来越为投资者看好。以东门商业地产为例，1992年，东门商铺以每平方米3万元首次亮相，10余年之后，东门凭借50万人流量的财富动力，商铺价格升至每平方米15万元，10余年间升幅高达500%。而随后的华强北、人民南的商铺投资者也无不是赚得盆满钵满。现在，皇岗商圈首席独立式成熟旺铺———时代广场的出现，为我们提供了一个绝好的投资范本。年终岁末，让我们一起赚取2004年的最后一桶金！投资“地段论〞【坐拥地铁口岸，依傍皇岗商圈，时代广场以地段取胜，蕴含丰富的投资价值】商铺投资，地段决定一切。财富广场拥有靠近口岸和地铁站的绝佳地段优势。时代广场紧邻皇岗口岸，依托中国最大客运口岸和首个24小时通关关口的优势，这里正在崛起一个巨大的商圈。随着2007年深港人行天桥的开通，香港西铁的建成通车，时代广场将成为商圈中最前线的商业物业，占尽黄金口岸的天赋优势，其人气将直逼罗湖商业城。“地铁物业就是升值保证〞，这更是铁一般的事实。以香港的地铁商铺物业为例：香港地铁物业旗下四大商场的商铺出租率都保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。上海的徐家汇、广州的天河城，均为地铁沿线商圈，而今已跃居为人气旺、租金高的黄金商业中心。广州的一些商铺因为地铁的开通，租价更是数倍甚至上十倍地增长。随着12月28日深圳地铁一、四号线一期工程的贯穿，地铁物业的升值近在咫尺。2007年深圳地铁皇岗站将与香港西铁顺利接驳，将更大地激活皇岗商圈巨大的商业活力。时代广场紧邻地铁皇岗站，可谓是一块商业宝地，升值潜力无可比较。投资“模式论〞【时代广场为70年产权独立熟铺，是目前公认的最有投资价值的商业地产开发模式】从当初最简单的间隔出售到随后的产权式商铺、专业市场，商业地产的经营者们始终在探索更好的商铺开发模式。因为根据近年的市场经验，以上几种经营模式还都只是商业地产开发中的阶段性产物：早期简单地把商铺间隔来卖，缺乏统一的经营管理，投资收益难以保障；产权式商铺非常明显地湾畔商业广场创富六“法宝〞交通便利规划合理回报丰厚保值增值商户云集人气旺盛湾畔商业广场创富六“法宝〞面对百花齐放、林林总总的商铺，面对纷繁复杂的投资商机，消费者、投资者心中不禁要问：在风险与收益并存的投资领域里，投资商铺如何才能稳升稳赚？对此，相关专家给出了商铺投资的“六大法宝〞。法宝一：把握城市交通体系城市交通体系的变化对城市经济的开展有着至关重要的影响，对人流量的走向具有决定性的引导作用。人流量是决定商铺价值的最关键因素，因而商铺价值受交通的影响最大。一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。湾畔商业广场是深南大道一线物业，把守进出华侨城的交通要道，并且是进出白石洲的必经之地，每天数十万人穿梭往来，堪称财富咽喉。尤为关键的是，湾畔商业广场位于地铁一号线与二号线的交汇处，属于双地铁站上盖物业。地铁一号线即将于12月28日开通，地铁时代的到来必将改变深圳的商业布局，引导财富的流向，湾畔商业广场无疑将成为最大的受益者。法宝二：跟着城市开展重点走城市开展规划是影响商铺地段价值的重要因素，深圳“西进〞运动促进了“华侨城－白石洲〞这一新兴商圈的形成。华侨城集团旅游加地产的开发模式，给该商圈带来了巨大的人气。每天在湾畔商业广场前往来穿梭的人流量就高达数十万人次。伴随着目前深圳“西进〞步伐正日益加快，城中村改造运动的全面铺开，华侨城－白石洲片区开展前景更是不可估量。位处第一大道旁的湾畔商业广场正处于这一新兴商圈的核心，商业价值不言而喻。法宝三：投资平安性是关键投资平安性是投资者最关注的因素之一。湾畔商业广场是华美集团从钢铁进军地产的首个工程。志在建立品牌的华美集团力争把工程打造成为深圳商业地产的经典。华美集团所具有的雄厚实力、卓著信誉、优质高效的管理体制与团队，出类拔萃的整合能力成为湾畔商业广场后续经营、投资回报的坚强保障。法宝四：选择高成长铺位商铺价值直接决定投资回报率。湾畔商业广场之所以被广阔投资者看好，就因为它是一只即买即升的“潜力股〞。人们或许还清楚地记得，东门商铺在1992年的时候是30000元／平方米。10年以后，东门凭借50万人流量的财富动力，商铺价值窜升至150000元／平方米；浅析加息后的商铺投资市场-<3044bytes>自10月28日起，由加息引发的关于上海房地产的预测众说纷纭，但商业房地产却始终保持着“置身事外〞的姿态。加息后的第三个星期，豫园某商铺以建筑面积单价7万多元、10天销售百套的速度，创下今年上海新上市商铺纪录。加息对商业房产是喜？还是忧？文陈冬妮加息，促进商铺投资代表专家：SPACE商业效劳公司商业代理总监张政荣“0.27％的加息幅度，在经济杠杆里其实微缺乏道。〞从事商业筹划的张政荣先生在接受记者采访时称，此次加息对一手房投资市场肯定有所抑制，但对于二手房和商铺来说，不仅影响甚微，反倒还有促进作用。张先生表示，投资一手房和商铺之所以会产生两种截然不同的反响，主要归结于某些客观因素：一、商铺供给量本身就很小，与层出不穷的住宅楼盘相比更是少之又少；二、从回报率来计算，同等地段，商铺的租金肯定远远大于住宅房产，加息后，受影响自然较小。假设徐家汇高档地段，投资一套一手房，月租金一般在6000—7000元左右，加息后回报影响约为5％；而一间500万元的商铺，按回报率8％来计算，一年租金40万，即月租金3.3万左右，加息后影响其实只有1.2％左右；三、商铺的回报期一般在10年以上，相比住宅房产可谓是一场持久战；四、一手房转手率不及商铺来得快；五、从租金浮动的趋势来看，出租一手房供大于求的现状，使其租金一直在走下坡路。综合以上五点，原本持币待购一手房的投资者可以试着将目标转向商铺投资。而原本就想投资商铺的人，也可放开手脚选择适合自己、适合市场的投资对象。专家支招确保商铺投资收益虽然央行此次加息，对于商业房产投资者来说似乎影响甚微，但面对可能连续加息的投资市场，如何确保商铺投资万无一失，专家建议调整投资策略必须现在开始。第一招：适度提高商铺的月租金增加商铺投资收益，最直接的方法就是提高月租金。方法是通过改造铺内设施。比方，拿来经营服装的，可以规划一块空间作为仓库或试衣间；经营餐饮的，可以添置一些现成的桌椅或增加通风设施等。第二招：加快商铺资金的回笼速度许多投资商铺的人只看重它未来的升值空间，希望等个三五年待新一轮售价上涨一定幅度后，全盘脱手兑现。因此，这类投资者对商铺租金一次性回笼速度敏感度并不高。专家表示，如果能够一澎柏·白金名店城投资潜力解析-<1520bytes>类别：房产新闻>楼市了望

饶兰静

发布时间：2004/12/0210:28在股市上，投资者将那些升值空间较大、投资回报较高的成长股称为潜力股，这样的股票是所有“炒股人〞追逐的目标。一只成长稳健的潜力股不仅能使投资者减少投资风险，而且能获得更大的投资回报。在商铺投资中，同样有这样一些“潜力股〞，它们无一例外地拥有绝佳的地段、超旺的人气和巨大的商业前景，升值潜力一触即发。以东门商铺为例，在1992年的时候，东门商铺每平方米仅为3万元，而现在，东门凭借50万人流量的财富动力，商铺价值飙升至每平方米15万元，10余年间升幅高达500%！随着深圳经济中心的日益西移，南山、宝安商圈正焕发出前所未有的生机和活力，尤其是今日的宝城商圈，正如当初的东门、现在的华强北一样，商业价值不断攀升。地处新老城区结合部，位居宝安“华强北〞商圈龙头区位的澎柏·白金名店城，正是其中最有号召力的潜力股。现在入驻，机遇绝无仅有，以更少的投入，获得更多的回报。龙头区位奠定片区商业领袖地位根据政府部门统计，宝安人的年消费力连续4年保持20%以上的增长，2003年的增长幅度更高达30%，一举突破120亿元大关。白金名店城所在的创业路商圈，更是宝安区政府鼎力打造的“宝安华强北〞。目前片区已有天虹、万佳、顺电等大商家抢先进驻，是一个以大商家为龙头，辅以特色街、艺术长廊、酒吧街等的特色商业街区，商业繁华程度直逼华强北。整个商圈流金淌银，是商流财流的强磁场，更是投资致富的聚宝盆！位居“宝安华强北〞龙头显赫区位的白金名店城，具备一种与生俱来的片区商业领袖气质。它更优越的地段、更时尚的气氛、更成熟的经营形态都将使其脱颖而出。很多著名品牌商家已经纷纷将目光锁定这里，将来必定是名店名城相映生辉，商业领袖地位，无可撼动。客流旺地消费力决定财富体量商铺投资，商业价值和投资价值如何显现？投资回报从何而来？答案只有一个：庞大的客流量以及由此带来的巨大消费力。以此为标准，像白金名店城这样同时独揽宝城惟一市民广场、汽车总站、都之都四星级大酒店以及拥有显赫交通枢纽地位的精品旺铺，其投资价值自不待言。一方面，白金名店城坐拥每日200万人流量的中心广场，立足于广场商业，占尽天时、地利、人和。宝安区政府投入1.14亿，历时3年，精心营建了宝安惟一的以市民休闲、购物、娱乐为主题的中心广场，将为片区全民抢购双地铁上盖铺王，把握地铁创富良机-<1691bytes>金种子惟有播撒在最有希望的热土上，才能结出累累硕果。投资商铺也是如此，一个升值型的商铺需要天时、地利、人和等多种因素的集聚。湾畔商业广场位于地铁一号线、二号线的交会处，又把守出入华侨城的咽喉要道，地理优势自然天成，地铁开通在即，又为工程的投资升值提供了绝好的天时。另外，湾畔商业广场作为区域内惟一的超大型一站式百货商场，囊括了“华侨城·红树湾·硅谷〞三大富人区及周边50万长期稳定的高消费群的需求，更兼得数百万旅游消费大军的意外之财，人和的底气十足。不少业内人士由此认为：湾畔商业广场的商业价值已远在东门、华强北旺铺之上。双地铁口孕育商机地铁的开通对湾畔商业广场来说无疑是最大的天时利好。12月28日开通的地铁，不但会给处在地铁一号线、二号线交会点上的湾畔商业广场带来更多的人流，而且还会进一步刺激消费，为地铁上盖物业创造无限的商机。一口气购置了四个商铺的李小姐冲动地告诉记者：“我看中的就是双地铁口带来的原始牛市，其升值潜力不可估量。〞其实，投资湾畔商业广场的大局部投资者看好的就是地铁这个绝好的天时。成功的投资者都知道，判断一个商铺投资价值的大小要综合多种因素，而地段那么是投资价值的首要参数和核心要素。深圳湾畔商业广场正位于深圳最具投资和升值潜力地段的焦点之上，繁华的深南大道和即将开通的地铁每年承载着数以亿计的客流量，无疑将使周边物业成为创富的福地。其实，地铁给沿线物业带来的巨大利好可以从以往的事例中得到证实：2001年，车公庙片区的写字楼以每平方米6000元的价格推出时还无人问津，但到2003年底，随着地铁即将开通的消息的传出，车公庙片区的写字楼价格猛然攀升至每平方米1.2万元，还供不应求，短短两年时间，升幅高达200%。由此可见，湾畔商业广场作为深圳罕有的双地铁站上盖铺王，升值空间之大无法估量。片区环境促使升值商铺投资的回报主要表达在地段的升值上，区域地段的升值将直接拉动商业物业的升值，人流稠密、购置力强、片区成熟的商业物业永远是最具投资价值和最具吸引力的。华侨城良好的人文环境、旺盛的旅游资源，以及周边林立的高尚住宅、白石洲人口密集的环境为湾畔商业广场提供了得天独厚的商业环境。正在购物的张先生告诉记者，湾畔商业广场作为华侨城片区的门户商铺，不但周边环境优美、配套成地铁开通在即，湾畔商业广场抢铺如潮地铁通财富涌——地铁开通在即，湾畔商业广场抢铺如潮地处地铁一号线、二号线交汇处的湾畔商业广场推出以来，广受投资者的欢送。12月28日，地铁即将开通。地铁通，财富通。随着地铁开通的日益临近，湾畔商业广场这个双地铁物业更是抢铺如潮。一抢目前已媲美东门、华强北的超旺人气；二抢东门、华强北1／6的铺价，赚高成长空间；三抢深圳最大双地铁站上盖铺王巨大升值潜力；四抢70年产权，富甲三代人的无穷收益……地铁生活，如此之近如果说四、五年前，深圳商家炒作地铁概念那是“透支〞，那么现在，地铁，却是如此的临近我们的生活。尤其是地铁所带来的巨大财富将让一局部人率先兴旺起来！2004年4月1日，在德国生产的深圳地铁一期工程首列车〔共6节车辆〕从汉堡港装船起航，漂洋过海，历时23天，于4月24日凌晨2点到达深圳蛇口集装箱码头，25日凌晨5点多顺利运抵地铁竹子林车辆段。10月24日上午10时22分，百余名全国、省、市人大代表兴致勃勃地考察了正在紧锣密鼓准备开通试运营的地铁一期工程，成了深圳地铁的首批“乘客〞。据介绍，地铁一期工程将于12月28日开通试运营，搭乘地铁从罗湖站到达世界之窗仅为25分钟。一句话，2004年深圳700万市民都把目光投向了地铁，投向了双地铁站上盖商铺原始股———湾畔商业广场。漏斗效应，商业黄金线随着地铁开通的日益临近，它将对深圳的商业格局产生翻天覆地的变化。历史上看，交通方式对商业开展起着巨大的作用。五六十年前，水运兴旺盛行的时候，中国商业是沿长江和珠江带开展，沿江出现了许多商贸繁荣的城市；铁路的兴起对水运冲击很大，江西、广西许多城市兴起在铁路旁；高速公路大量建起之后，很大程度又取代了铁路，在美国高速公路的交叉点都形成了商圈，出现大的商城；在此之后，地铁成为重要的地下通道，地铁商城随之形成，商业潜力巨大。北京地铁沿线房价上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和商业结合更展现巨大的商机。专业人士认为，地铁能够缩短出行时间，促使购物更加频繁，地铁口能够聚集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。正因为如此，一些地铁上的物业也就成为最抢手的物业，也是价值最高的物业，特别是一些商业物业。可以毫不夸张的说，地铁什么样的商铺养三代胡立丽商铺投资炙手可热，一直处于高速、繁荣的开展阶段，温州、广州，上海的“炒铺〞非常红火。俗话说“一铺养三代〞，什么样的商铺具有好的投资价值呢？周边产业结构产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会造成商铺区域对金融效劳等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移。例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边效劳的需求。商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。商铺区域内居住人口从事的职业和行业直接影响商铺周边市场消费。例如新的高档商品房区域内高级白领人口比例高，其市场消费就高。据了解，目前最有消费能力的是25岁至35岁的白领阶层，而不是一般所认为的一些超级大户。普通工薪阶层较密集区域，其购置力相对较低。可视性因子商铺的“可视性〞指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。楼层商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。交通条件交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。客流量对于商铺的价值至关重要。说到流量无非是固定人流、流动人流、客运流、货运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交站、地铁站等)。货运流对商铺没有任何帮助。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观〞商业状况，但客流量那么是针对商铺价值的“微观〞量化。停车条件具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。经营商品的类型及隶属工程的运营特点经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。商铺多数隶属于某个工程，所隶属工程的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法防止的。商铺初始售价商铺初始售价的上下将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。商铺售价租价不涨售价涨贷款投资商铺风险上升在上海商铺市场越来越热的今天，有关专家站出来泼冷水了。最近，金丰易居对上海商业房地产业态和经营状况做了一次调查，发现目前经营状况较好的产权商铺缺乏三成。某咨询公司近年共中介86个商业工程，规模达92万平方米，其中39%是商场类工程、32%是社区型商铺、17%是办公物业、7%是商业街区、5%是购物中心。最终经营状况较好的占27%、不盈不亏的占51%，而亏损的占22%。显然，大多数商业工程处于"不温不火"状态。据了解，近期市场上确有一些社区商铺因销售艰难而准备抛售。上海方方工作室认为，目前商铺热起来存在非理性因素，因为商铺投资是通过租金收益获得回报的，不少买家盲目以为买商铺保险，往往贷巨款入市，期待能以租金还贷款，一铺养三代，这是一个大问题！商铺投资者以收取租金回报获利，而租户是通过商业经营盈利。在这个“多米诺骨牌〞游戏中，商铺售价仍在上涨，而租户收益却滞涨，从而形成“租价不涨售价涨〞的态势，商铺投资者如果指望以租还贷，风险太大了。商业地产专家姜新国说，外表上目前商铺市场供不应求，这是由于开发商认为商铺市场形势炽热，未来必定获得高额回报，因而产生“惜售〞心态。事实上，这种做法反而促涨房价，最终使投资者头脑更热，冒更大的风险。为此，专家不得不提出谨慎观点，实在想投资商铺，也只能在今天市场中巧妙地“找时机捡漏〞，并做好不赢利甚至贴钱的准备。也有人认为，尽管目前商铺投资风险较高，但从长远角度看，还是有良好前景的。据了解，香港地区十大开发商，平均每年有70%的收入来自商铺经营、30%来自销售收入。而内地房地产市场中，商铺地产招商经营比例为25%，说明商铺市场开展余地还是不小的。其明来源：解放日报HYPERLINK"