房地产估价实际与方法

PAGEPAGE113《房地产估价理论与方法》复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。第二节房地产估价的要素贿一、估书价当事成人剂1绩、房地事产估价宰人员，菌具备房汤地产估胁价师执毅业资格筐和房地坐产估价畏员从业批资格的灵人员，部合格的至房地产呜专业估轰价人员基，必须矛具有房途地产估挤价方面或的扎实楼的理论茂知识、伍丰富的拘实践经芦验和良怎好的职救业道德涂。具有凡扎实的料理论知懒识和丰幕富的实表践经验健，是对厘估价专对业能力系的要求微；具有愚良好的供职业道浆德，是犬对估价透行为规量范安的要求定。舞2评、房地伙产估价判机构，座有自然碎人出资江，有暂圣定期内败的三级哪资质、播三级、逆二级、萌一级资捏质。闪3猫、估价窝委托人添，委托伞人有义博务向估骄价机构陵如实提骂供其知坏悉的估提价所必索须的情援况和资足料。吐二、估门价对象桨，当估竞价对象级仅为房明地产权裳益时，及可称为斜被估价库权益。机估价对廉象有在汇建工程学、期房师、已经化灭失的度房地产头、房屋许装饰装挽修部分驶。概括枯起来有木：土地简、房屋槐、构筑剪物、在栗建工程旗、以房盟地产为翠主的整汇体资产糠、整体复资产中逢的房地仇产。坟三、估浓价目的杜，土地之使用权想出让、孝房地产鲁转让、蒸租赁、晃抵押、总征收、拿征用、靠分割、基损害赔拘偿、税疾收、保磨险、争讽议调处朴、司法折鉴定、枯出资、拦投资、群合资、强合作、羊合并、纸分立、乌改制、虎重组、队产权转启让租赁贞、清算求。剩四、价砍值类型廉，同一牲估价对敞象可能蝴有不同妨类型的溪价值，薯即同一搏估价对汪象的价辩值并不崇是唯一士的，价引值类型秤有公开肝市场价享值和非权公开市票场价值乓。公开烈市场价叮值的特蛋点有：馒双方自殿愿进行拾交易；龙交易双教方出于纯利已动樱机进行诉交易；兴交易双百方是清求明、谨驻慎行事觉的，并野且了解迹交易对方象知晓撒市场行坦情；交班易双方征有充裕够时间进键行交易食；不存禽在买者帽因特殊辫兴趣而估给予附杜加出价尊。非市燥场价值后有：快介速变现慈价值；经谨慎价收值；清纷算价值夕；投资吼价值。邮五、估份价时点薄，估价诉时点不劈是随意樱确定的晌，应根往据估价够目的来陈确定，蕉估价时冷点在先洗，价值喘估算在切后。数六、估地价依据椅有相关值法律、楼法规、项政策和奴标准，贴委托人超提供的棵有关情松况和资外料，房及地产估形价机构肃和房地村产估价侨师掌握貌和搜集春的有关巩情况和赚资料。纷七、估氧价假设今是房地俯产估价圣师所必川要、但择不能肯肯定而又见必须予宇以明确球的前提写条件做狠出的假钥定。在解估价中黎要防止疤出积现闭3施种情况顾：滥用造估价假壶设；不丘明确估膝价假设订；无针谅对性列少举一些巴与本估着价项目蠢无关的盈估价假青设。历对于确司定性因躬素，一其般不得鸡进行假拐设发。顿炼八、估满价原则乳：合法挺原则、茶最高最累佳使用反原则、构估价时室点原则梳、替代交原则。月九、估施价程序懒：获取回估价业形务；受朽理估价父委托；城拟定估吧价作业昨方案；迎搜集估唐价所需馋资料；学实地查层看估价糊对象；仍分析估奔价对象慢及房地宵产市场眼上；选跃定估价堂方法进剩行测算跟；确定戒估价结哀果；撰臭写估价猫报告；物内部审厦核估价距报告；豪出具估右价报告张；估价蚀资料归驰档。姨十、估拴价方法植：市场淡法、成亏本法、枣收益法首、请假设开钢发法、容长期趋基势法、置路线价绢法、基渣准地价泊修正法卡等利。禾十一、贩估价结狡果，估浇价师不桥宜在完革成估价悦之前与衣委托人就或任何脖其他与于该估价服业务有热利害关怀系人讨矛论估价纺结果。织这样会牢影响估足价独立鼠、客观址、公正否地进行贱。赠棵川价驱渐诸海掀位械吩第三存节深赞对房地杰产估价寇的现实造需要迹土地使竟用权出敲让的需吵要，房阳地产转墨让驰(疾买卖、饮互换、心赠与、浸出资、汉入股、浙抵现债文)味和租赁剂的需要搬，房地谦产抵押忧的需倚要盟(迈初次抵载押、再践次抵押蹲、增加菠抵押贷卖款、抵忧押期间战监测、包转抵押厅、续贷眯抵押、较处置抵冠押房地牺产估援价击)郊，房地嫁产征收薄和征用分需要，长房地产瑞分割需虾要，房促地产损促害赔偿铸需要，燥房地产贺税收需蛛要，房挠地产保顺险需要睛，房地田产争议书调处和轰司法鉴睁定需要玩，企业较有关经碎济行为亦的需掠要责(缝出资、页投资、唤合资、帆合作、寺合并、仍分立、截改制、收重组、诉产权转雨让租赁价、清盛算熄)钞，房地卵产管理辽的需要翅，其他骄方面的亲需要兼第四余节苗卧房地产省估价师全的职业钟道德。怠独立客房观公正谁，专业宫胜任能玉力，诚排实守信驾，勤勉向尽责，崭保守秘缝密，公雪平竞争待，社会民责任。打饺侄执臣国炒症既喊廊达第五浙节设仍中国房季地产估鸭价行业骡发展状苍况智估价的纯困难表肚现有：刚土地和晚房屋的的所有制狮不同；笑土地所夹有制在译城市和饥农村不蚕同，市窃场上流忧通的土齐地权利饼是使用荷权不是润所有权数，土地阁和房屋违的登记司机关不欧同，行梁政管理炎不到位同，房地级产市场沫不够发丘达。太第二著章结灵房地产执潮贞惰秧政由桶臭异遇第一专节年拨房地产哭的含义僻一、撇房地产迟的定义午，贵房地产帐是指土挎地、建痛筑物及廉其他地眨上定着管物赤，是实删物、权架益、区根位三者巧的结合块体。液二、土返地、建支筑物和江其他地衡上定着颂物的含寿义，泰土地是恢指地球慈的表面各及其上订下一定晌范围内虹的空间委。雅建筑物稻包括房阴屋和构柔筑物。醉房屋一取般本由建筑照材料、怀建筑构躁配件和灵设备等睛组成的笑空间场量所。构灯筑物是富指人们蛙一般不收直接在精里面进翼行生产急和生活脑活动的烛建筑物洁，如烟棋囱、水害塔、水吓井、水熊坝、道昌路、桥导梁、隧体道。建携筑领域通中的建剩筑物不宗包括构寸筑物，圈会计领添域中建央筑物不吃包括房闭屋。基其他地英上定着块物是指晚固定在筝土地或睬建筑物骂上，与辟土地、低建筑物贺不能分赔离，或迅者虽然俯可以分焦离，但鉴是分离翠不经济舅，或者技分离后讲会破坏乌土地、嫌建筑物困的完整旁性、使删用价值察或功能直，或者妹使土地周、建筑本物的价趁值明显苹受到损张害的物集。线三、实罢物、权基益、区检位的含富义巧幼置1腔、斧实物分情为有形流的实体紧及其质陪量和组研合完成蛋的功能带三个方猪面笔2兴、戒权益包拘括权利盈、利益浸和收益甲，找房地产摊权益以蛾房地产烘权利为洒基础包惹括纷：冶①庙房地产丸的各种妨权利，挎例殊如所有街权、给土地吧使用权效、租赁蹦权、抵暖押权、穷地役权兰等夕②叮受其他障房地产郑权利限氧制的房独地产权质利，同战一宗房责地产上宅可以同奔时存在垦多种房垮地产权慧利买③宪受到房珠地产权锹利以外羡的各种讲因素限右制的房剥地产权误利与④缺房地产唐的额外救利益或翻收益。涨房地产养所有权怨又分为溪单独所纪有、共疤有和建伍筑物区以分所有详权。土批地使用柄权有建钱设用地鬼使用权味、宅基正地使用绑权、土纷地承包勿经营权求。建设亮用地使姨用权又缝包括出伪让土地叙使用权斯、划拨保土地使射用权和爷临时用师地土地坡使用权透。践房地产声权利有区物权和寄债权，帅租赁权痒属于债扑权。物江权有自磁物权和庆他物权手，自物议权只有强所有权扬，他物站权又分完为用益舞物权和豪担保物影权，土煤地使用劈权和地悔役权是耍用益物处权，抵形押权则巨是担保江物权。禾在不同逼类型的唯资产中个，实物挠和权益匹对价值蚁的影响截是不同海的暗：问1胶）机器粪、设备跳、家具忘等有形适资产，检主要是芬实物的秋价位值疾2低）专利聪权、专蓄有技术坚、著作节权药(醋版茫权垦)士、商标沉专用权曲、专营庭权、商说誉、有求价证失券抄(索股票、盘债眠券艇)怖等无形纸资产，竟主要是祝权益的麦价值材。统3留）房地趣产，其玉实物和组权益在冤价值决抹定中都席很重要开。这3闲、区位抗，是指寻一宗房跟地产与毙其他房卖地产或衡者事物她在空间领方位和平距离上胞的关系些，包括列位置、疲交通、追环境景竭观、外内部配套千设施等司方面。房位置有滑：坐落孕、方位看、距离叮、朝向蜓、楼层尘。交通猜是指进侵出该宗狠房地产妨的方便拉程度萍—鸟通达性剧，具体纺有可及君性和便后捷性。些环境景粘观有自寒然环境旨、人文份环境和岁景观。杠外部配脂套设施孟有基础哑设觉施韵(共道路、讨给排水饼、电力掘、燃气展、热气飘、电信顿、有线疮电视等咐设严施析)闯和公共刚服务设帖施跳(妖教育、死医疗卫惹生、文造化体育衣、社区郊服务、劝市政公尘用等非阀营业性践设施。备四、房秘地产的蛙其他名字称：不颤动产、埋物业。菜五、房茄地产的黎基本存脖在形态链：土地痛形态，司对于有拐建筑物豆的可以焦无视建孕筑物存谦在或考姨虑建筑焰物存在邻对土地催价值的蝇影响；神建筑物肿形态，养对于单纷独评价莲建筑物呜价值时米可以无婆视土地洽的存在陵或考虑喷土地对杆建筑物责价值的凑影响。猎前一种敢称为独招立估价中，后一粒种称为诱部分估舰价；房苹地形态稀，碗阿坟滴剩猾淘特孟篇络第二榆节租坊房地产盟的特性亮①留不可移洁动性（性又称位手置固定望性）乐②粘独一无膛二性避③崭寿命长辆久性花④垦供给有遣限性穴⑤倾价值量惕大腾⑥订流动性炕差炭⑦存用途多锈样性梨，咸从经济堡角度来禾看，土捡地利用阶选择的腾一般顺艇序是：典商业、劲办公、雄居住、勒工业、堪耕地、渐牧场、所牧地、冰森林、础不毛荒绢地。朵⑧差相互影阀响性槐，栏外部影秆响有正盟有负捏⑨洪易受限膏制性熟，宰政府对稍房地产鸡的限制拥一般是诉通过下伍列衫4暮种特权据来实现诚的：管死制权胆、杨征收权泰、征接税权酷、寇充公权绢，帆房地产推易受限蒜制性还袋表现在走逃避不紫了未来栋制度、头政策变睡化的影置响。减⑩联保值增翻值性杯，放引起房计地产价蝇格上升攀的原因略主要赵有挺4廉个方面示：中(1纲)腿对房地僻产本身糕进行的爱投资改鹿良丧(2闪)涛通货膨泰胀碎(英3开)样需求增铸加导致子稀缺性替增盖加勾(4咱)蕉外部经嚷济或相纲互影响市，其中钩，对房献地产本尾身进行支投资改丰良所引炒起的房时地产价子格上升己，不是嗓房地产附的自然马增值；短通货膨坊胀所引谣起的房锹地产价岸格上升排，不是握真正的际房地产玻增值，傻而是房榨地产保块值；需乡求增加猜导致稀属缺性增掏加和外撇部经济旦或相互聚影响所透引摧起的房裁地产价欢格上升尝，是真宽正的房辅地产自棉然增值承。灿洋条探昏笨屿蠢除惠壤茄第三仆节早阻房地产盾分类迷一、唱房地产涌按其用系途来划剂分为下缺列勇1郑0妇类：居盘住录、蚊商业浸、奔办公鲁、掩旅馆塑、车餐饮进、切娱乐湾、绘工业登、咏农业悲、曲特殊用奥途磁、突综合起。巨二、按饥开发程拐度来划挣分为下钥列蔑5揉类：生斥地勇、眯毛地勇、匙熟地涉、施在建工君程增、米现房换。银三、按汁是否产趴生收益萌来划分堵为下法列亡2尸类：收舱益性房织地产乖、题非收益环性房地边产宁。摸

旷您收益性费房地产窝可以采愿用收益津法估价棚，非收侄益性房售地产则躲难以采封用收益登法估价捡。四、哑按经营赏使用方任式来划饥分的类百型少四、兼房地产届按其经系营使用御方式来龄划分为泛下泊列荡4绕类：出殃售况、殊出租爆、除营业芬、壤自用仔。记这种分灿类对于累选用估婆价方法惊特别有滤用，例颜如：出皇售型房冻地产可尾以采用届比较法归估价；蹦出租或湾营业型村房地产叠可以采司用收益烫法估价叶；自用盯型房地税产可以宽采用成耳本法估胸价。奏五、按蛾照房地犯产取实物铃形态的佣分类兵：寻(删1)肌土怒地办(颠2纤)传建筑雷物恐(鸭包括尚心未建成派的建筑李物资)(3忧)神土地与组建筑物询的合成染体虎(溜包括在知建工程葬和现受房倒)艳(叶4输)奶未来状切况下的洞房地讯产欠(炭5指)倾已经速灭牙失的房寺地翼产季(颂6播)谷房地产日的局邪部匙(将7情)扶现在状岩况下的此房地产季与过去劲状况下继的房地悠产的差裂异部光分们(瓜8导)迷以房地俩产为主养的整体碌资产或仪包含有陶其他资熔产的房传地毛产敢(赏9绘)殿整体害资产中莫的叫房地产顽。绸六、按玩照房地冬产权益拐状况的朽分类有捡：干净闪的房屋柳和出让禽土地、拳干净的皇房屋和伟划拨土紧地、干榜净的房烈屋和集保体土地愈、共有问房地产蜘、部分习产权的骨房地产辞、有租腊约限制稼的房地祝产、设绒置了地血役权的塌房地产盟、设立通了抵押违权的房清地产、翠有拖欠点建设工裤程款的饶房地产树、列入免公告拆梁迁或征夹收征用师的房地躁产、临永时用地泄或临时义建筑的用房地产纪、手续波不全的挪房地产市、产权程不明或条权属有令争议的距房地产乎、被依贿法查封痛财产保绑全或其原他限制跳的房地甜产、违里法占地标或违法膏违章建凤筑的房弯地产、呜房地产赔的租赁择权、房化地产的晓抵押权雪、房地枯产的空飞间利用脚权、房莫地产中看的无形浙资产疤。轨址执狮却桂文说粉吨轿芹第四夺节示虎房地产斑的描述徐与分析愿一、土稼地的描斧述与分珠析赢何1.汽名称章2亡．乔位置柿3省．四至倾4威.言面必积间,孕此为依欲法确认沟的面积碗，通常苍以平方裁米鸦(乱m2)信或公辉顷亦(hm酷2乱)裳为单位萌。翁5拼．形状竞6碌．地势烘，汉包括地布势高低字、自然者排水状坝况、被烫洪水淹裤没的可稀能性等闲。俗7尼．衡土壤及密地基状愤况变8列。权利漫状绞况咏9磨、使用撤条桌件幻1某0铃、开发橡利用情谊况魔1龟1窑、交通丝条捏件告1禁2吉、周围脉环境景想观劫1练3配、公共惯服务设宝施完备摸程耕度旱1惑4督、其他稳。颈使用条姻件绍主要包医括恰：咽(1龙)场用途执；贪(2)获胡容积率朽；奶(3)杯欢建筑密肝度出；元(4)绞环绿地畅率弦(艺是指用跃地红线掘内绿化优用地总正面积占糊土地总握面积的懒比甲例档)圣；呼(5)鸣筒建筑高料度朝；遥(6)稍犹建筑后到退红线庭距性离细(蔽是规定供建筑物勿应距离荡城市道造路或用镇地红线售的程碑度抬)(寺7)暮串建筑间矮距；坦；佳(8筹)净交通出盼入口方滩位蹲；简(9币)炭停车泊贫位浪；错(10可)淹建筑体参量、体部型、色贵彩丧；卵(11破)巾地面标剃高橡；图(12足)签其他要灭求临。伍

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1理.神名料称屠2爬、位托置杠3西、规撕模役4趋、年旨龄小5父、邻层数和墓高度。描通常按厅照层数鸟或高度挂，将建帅筑物分保为低层炎建筑、适多层建孩筑、高笨层建筑缺和超高孙层建筑敞。读6桑、建筑漫结构。刘7压、设施固设备。栽包括给候排水、帖卫生、歉燃气、玉照明、猾空调、砍电梯、醒通讯、尖防灾等沿设备。仪需要了咽解它们率的配置疼和性能掌。悄8捧、装饰台装修犁，远9毛、层高孕或净希高刑1责0州、空间户布毙局酿1沿1冲、防水佛、保温钟、隔热棍、隔音叠、通风消、采光枕、日照晚。坝1网2泛、外洲观疮1婚3展、维修巨养护情暑况完好帐程服度株1叫4发、权利挺状况倘、劣1胃5删、占有虚使用情部况库1邀6惯其他情狭况，宾物业管杀理绵(狱因为完洗善的物腾业管理闭是保持时及提高堪房地产杆价值的乓一个重童要因充素破)举，循还需要蝴了解其砍建设单少位顷(始开发节商奔)太、勘察蠢单位、拔设计单遗位、施湾工单位恶、工程盼监理单拼位以及驳预计交对付使用袋的日期尼等层。秒罚第三溉章篮效房地产间价格和找价值机螺男艺敌依调碎困蝶第一蹦节令肥房地产船价格的劫含义和拒形成条懒件贸一、房炮地产价番格的含蓄义，输房地产称价格是然和平地杀获得他再人的房忧地产所讽必须付馅出的代滚价滤(肾货币额敏、终商品或页其他有受价应物主)柴，雾价格通夏常用货削币来表吗示，但绣也可以蹦用实物窗、劳务浙等其他紧形式来俭偿付。葛二、坚房地产裙价格的燃形成条纸件愁，尤房地产剖之所以跌有价格省，腔是因为慰它们有读用、稀节缺，并湿且人们敢对它们迈有需求自。摊需要具鼻备榜3析个条件再(1蒜)纷一种物康品有击用店(2虾)鲁一种物贩品稀缺岩，是相布对缺乏男不是绝逮对缺吴乏扬(3照)央人们对或一种物提品有需牺求是指床不仅愿示意购买行它，而陷且有能姿力购买纯它。需努求与需废要不完叫全先等转同，需屑要不等新于需求凳，需要活只是一咬种要求潜或欲望塘，有支庙付能力把支持的喊需要才岗是需求业。对其派需求不燥仅有自旅用需求州而且还征有投资毕需求甚丢至投机却需求。刮价格实庸质是在磁市场经响济下对富有用且菠稀缺的嫩物品的遮一种分纯配方式帖，惠6助种分配摧方式：酸武力、伯礼让、壁抽签、纲排队、循计划、梳价格。抗柔遥之取届衣图滋支廉第二恒节汁框房地产培价格的泡特征贪房地产仍价格与启一般物瓦品的价帖格，既玉有共同袄之处，田也有不求同的地丘方。共搜同之处敏是召：仔①曾都是价冒格，用呀货币来忽表示卷；兴②增都有波摇动，受津供求等弯因素的钳影响蜂；装③嗽都是按溉质论价置；优质充高价，诱劣质低让价。抛一、疫地价与厌一般商撕品价格诵的不同假，多(1旗)拾生产成雹本不同旱，驳一般商秆品的价材格必然律含有生罗产成本欺因素，址而地价缸不一定叶含有生零产成本昨因素。匆地价本虽质上不驼是饼“佳劳动价下值乘”尾的货币当表现，肯是地租杯的资本诉化。土地借价立=孝地脏租弟/厌利息率色。被(2掀)肝折旧不伟同乱，醋土地由餐于具有瓶不可毁椅灭性，图不能再龄生产，撑其价格即通常随抖着时间列的流逝杨而自然伪升高，齐不仅无山折旧，劲而且有民增值。民中国有姥期限的独出让土殃地使用舱权也是灯一个特虾例，在川这种情绒况下土荷地应计呼提折旧不。而如合果是无副限年的李土地所梨有权，监就无须营计提折征旧纷(3衔)泼价格差票异不同献。土地喘由于具颗有独一汤无二的印特性，司所以基葛本上是坛一宗土拳地一个伐价格，厕而且不贩同的土歌地之间缴价格差谋异较鞋大茂(4灿)牧市场性迅质不同末，减一般商情品的市坑场为较泻完全市村场，形奔成的价谱格较客昏观，而浩土地市轻场为不南完全市趴场，形是成的地复价受主抗观因素都的影响奖较大绿。依(5密)羞价格形斥成时间欺不周同礼(6残)巴供求变举化不同只。地价屯与一般葛商品的庄价格虽傻然都受爷供求变昌化的影无响，但段由于土匙地的数墓量难以钞增加或浇减少，摇且不可望移动，端其供给痒弹性较盼小。届二、蛮房地产桐价格的挎特征主端要有下久列赴5李个握：豪(1)贞昂房地产拿价格既播有交换泥代价的样价格，轧也有使甚用代价沾的租金变。侵房地产厌的价格稳与租金执的关系脆，类似帐于本金忘与利息草的关系哥。脆(2)涛派房地产其价格受穷区位的镰影响很潮大战。碍(3)秃恐房地产顷价格实钩质上是摩房地产烧权益的阔价格。能在估价摇中也不岛可忽视记房地产艺的实物僚完好状喜况对其奴价值的望影响挺。宗(4晶)勾房地产努价格军形成的索时间较裂长衔(5粗)恶房地产慰价格容少易受交哈易者的坊个别疤情况敌的影响土。雅锅爷霉霞温船野分恩覆悄毒第三君节动耻房地产注供求与岁价格父一、垒房地产锦需求奏纷1专、形成瞎需求有寇两个条吗件：一散是消费取者愿意阔购买，戴二是消虎费者有累能力购处买恰，如果宇没有支拔付能力狂的约束个，人们尚对房地摆产的需袋要可以饰说是无燕止境的袜。魄2旁、决定神房地产碌需求量苹的因素普中慌除了随恰机因素字，经常细起作用音的因素它有蔽：胖①踪该种房宽地产的剖价格水仗平锁；痒②义消费者贵的收入事水平懂；恋③地消费者舰的偏好舟；鹊④弟相关房偷地产的烦价格水只平拴；郑⑤州消费者挂对未来哪的预期欣。与某妥种房地辆产相关烛的房地芝产，是富指该种钢房地产男的替代慢品和互远补品。筋3桥、房地含产的需茫求曲线望：一条豆向右下汁方倾斜未的需求直曲线。宝二、超房地产支供给仍牧1雹、誉形成供恼给有两豪个条件才：一是适房地产冬开发商锹或拥有职者愿意弄供给，誉二是房塌地产开堂发商或调拥有者域有能力垦供给。副供给届量堪=掌存暑量抬-坦拆毁甩量没-芒转换为膨其他种炮类房地腿产苍量董+窗其他种没类房地研产转换糊为该种衰房地产涛量侮+迹新开发秩量。脚2真、遣房地产贸的供给忘量是由流许多因盖素决定惕的，除限了随机柿因素，宝经常起架作用的昆因素有扩：贱①线该种房毅地产的恼价格水盐平漂；经②婚该种房即地产的瞒开发成立本喂；甩③絮该种房开地产的裂开发技漏术水平百；部④播房地产镜开发商叹对未来帽的预期水。协3叠、房地阅产供给业曲线：匠一条向惜右上方布倾斜的伯供给曲辟线。卡三、栗房地产庭均衡价挎格必，肠是指当罗房地产品的市场袋需求量叹与市场础供给量摄相等时晃的价格例，也就甘是房地跨产的市阵场需求失曲线与铃市场供铃给曲线起相交时蕉的价格毒，两在市场叫均衡状爽态下，泥房地产甲价格与换房地产搏的需求愚正相关登，与房秤地产的鸦供给负洋相关：锁供给一煮定，需含求增加味，则价各格上升武，需求歇减少，糕则价格须下降；拴需求一河定，供柏给增加涝，则价尘格下降焦，供给像减少，耍则价格式上升。把如果需攻求和供窝给同时贤发生变港化，均暂衡价格顺和均衡绢交易量逆也会发切生变化第。制四、席房地产婶供求弹叉性拍隐1坚、房地双产需求呈弹性中，原房地产肝需求弹积性主要情有房地附产需求误的价格允弹性、音房地产师需求的盾收入弹找性、房休地产需鹿求的人盐口弹性吓、房地奶产需求澡的交叉柄价格弹朴性和房扁地产需破求的价岗格预期遵弹性。碰2衬、母房地产忌供给弹常性俗，罚房地产目供给弹绢性主要花有房地预产供给半的价格驰弹性和撤房地产否供给的坊要素成贱本弹性麦。捞3深、可弹性数障值的类少型井，锤弹性较睡大，说思明一个效经济变委量对于协另一个资经济变徐量的变芦化是较恩敏感的枣；弹性偿较小，度说明一缺个经济哨变量对促于另一唤个经济抓变量的款变化是蛇较不敏你感的。楼弹性数造值分蜘为动5挡种类型胆：那①齿弹性大越于门1屯的情况弹，称为戏富有弹茎性那；脾②榨弹性小怀于顽1加的情况位，称为报缺乏弹雾性湿；属③升弹性等词于近1酸的情况蚀，称为叼单一弹漂性雅；壳④坝弹性为扑无穷大际的情况盈，称为家完全弹副性密；鼠⑤胡弹性等盼于零的色情况，耕称为完勇全无弹嫌性。奇一种房驶地产的警需求价裳格弹性奥取决于洒该种房鲜地产有搞多少种曲替代品鹊。在有娱较相似旱的替代澡品率存在的挑时候，蚂价格的丙上涨会的使消费娃者减少脖对该种浓房地产泥的购买著，而转毛向购买推更多的盒替代晶原，这时拉需求的奉价格弹丙性较大喘；如果炎没有较于相似的咏替代品估，需求璃往往就悉缺乏价柴格弹性雄。本

府五、泄房地产尸供求与丘价格之料间关系峡的特殊凉性理，誉可以将腔房地产柳的供求完状况分先为裁4乏种类型规：汇①谅全国房打地产总每的供求介状况维；福②以本地区店房地产相的供求稳状况熊；猜③婶全国本爬类房地疯产的供耍求状况旷；美④性本地区亭本类房窝地产的违供求状宵况。决折定某一瓣房地产枪价格水休平高低冷的供求先状况，拌主要是即本地区其本类房丽地产的息供求状碌况举较靠横逝帐投隐零版肺第四盆节榆卸房地产猴价格和摩价值的渗种类妨一、价稍值、城使用价张值和交欠换价值搬，姻在房地允产估价多中一般白所说的寇价值也图是指交妇换价值族。毯二、连成交价衣格、市步场价格完、理论识价格和图评估价促值父，毁1耳、成交手价格是役一个已召完成的嗓事实，伞是个别义价格，钟通常随初着交易骡者的财保务，动旺机、对命交易对砖象和市灰场行情骂了解程蔬度、购嫩买或出吸售的急缓迫程度宋、讨价析还价能弦力、交搏易双方液之间的洽关系、夕卖者的灭价格策动略等不堡同而不示同。归理解成芽交价格殃，还应挨对其形虎成的机杜制，即吨卖价畏(促供给价离格偏)柳、买价苏(题需求价睁格费)倍、成交拍价三者迷的关系避有所了番解旁，锅在实际贤交易中晨，只有鱼当买者顺所愿意咐支付的果最高价谅格，高涂于或等远于卖者密所愿意名接受可茫最低价丑格时，膏交易才只可能成相功千。一笔瘦成功的斑交易中悲，最高浸买价成畜交价最什低卖价答。齿在卖方讨市场下愈，成交域价格往够往是偏抬高的；捎在买方还市场下洒，成交灶价格往放往是偏宾低的。牙成交价低格可能袋是正常矮的，也本可能是上不正常叫的，所眯以，可灵将成交迈价格区袄分为正眠常成交骄价格和哭非正常奸成交价耗格。正右常成交答价格是驳指交易井双方在慌公开市逝场、信转息通畅燃、平等羊自愿、趴诚实无悠欺、没佣有利害拦关系下预进行交狱易形成到的价格塔，不受帝一些不五良因素摧，如不询了解市急场行情拉、垄断咐、胁迫趋等的影州响；反斯之，则畜为非正疾常成交戴价格。略正常成喘交价格及的形成番条件饼有集7态个街：志(1心)负公开市成场底。庙(2图)搏交易对遥象本身龙具备市棍场性并。桐(3含)炉众多的扶买者和肢卖者哥。逢(4浪)窝买者和允卖者都狼不受任帝何压力动，完全荷出于自睬愿兄。孕(5)贡惕理性社且自私洗的经济叔行为暂。线(6)托销买者和市卖者都蝶具有完已全信息缺。呀(7沾)后适当的隆期间完艳成交易获。供2赔、全市场价稼格是指届某种房铜地产在搬市场上城的一般狮、平均欠水平价淡格，是顷该类房如地产大社量成交涨价格的蜓抽象结杜果由(惭如平均便数、中惰位数或妖众壤数方)辅。冬3谢、像理论价跑格是经抬济学假疯设革的功“求经济胖人环”遵的行为灰和预期客是理性叨的，或伴真实需尿求与真泄实供给铜相等的色条件下倍形成的欣价格。溉市场价身格和理库论价格逆相比，暮市场价牧格是短留期均衡慎价格，位理论价硬格是长驰期均衡亏价格。庸在正葡常市场技或正常浪经济发运展下，饲市场价俘格基本猴上与理季论价格捐相吻合照，围绕树着理论瘦价格而论上下波毁动，不盖会偏离铁太远。退房地产想估价所挡评估的绕是房地踢产的市枕场价格畅。敌4充、泄评估价言值还可迹以根据让所采用睁的估价沙方法的平不同而医有不同垒的称呼坑，如采骄用比较虫法估算挺得出的饿结果通复常称为君比准价俊格，采屿用成本跨法估算农得出的揉结果通哲常称为老积算价电格，采府用收益精法估算浑得出的闸结果通摊常称为粥收益价敢格。萄收益法旦求得的要价值倾秋向于最欧高买价狱，成本搞法求得某的价值邀倾向于蕉最低卖源价，市蚁场法求销得的价压值倾向铃于成交榆价格。茂此外收船益法求稻得的价鬼值趋向流于理论阁价格，洽市场法邪求得的荷价值趋烈向于市兆场价格强。在市统场泡沫怀时，市杜场法求吹得的价拌值候(泛市场价洽格言)幼大大高渡于收益新法求得该的价世值权(谋理论价胀格毙)练。在市降场不景积气时，梯成本法答求得的偷价值大陵大高于镰市场法部或收益凝法求得称的价值竟。男从理论弓上讲，慌一个良兵好的评趁估价值百＝正常姜成交价钢格居=被市场价无格。迁三、市箩场价值治、快速逼变现价辽值、谨瘦慎价值遭、清算怜价值和贼投资价均值。排某一房糕地产的跳投资价庙值，是田该房地棒产对于握某个具绿体的投捕资貌者辱(鸭这里的葛投资者习是广义找的，包驰括消费丙者街)戒的经济洲价值，网是该投公资者基晚于个人李需要或壶意愿，漫对该房中地产所侍估计的猫价值或酒做砌出的评遵价。而盟该房地窝产的市猫场价值销，是该豆房地产津对于一湾个典型逢的投资曾者的经标济价值继。在某叹一时点男，市场烫价值是赢惟一的发，而投纺资价值弃因投资肯者的不隔同而不筛同。霞在评估喂市场价寄值时，析收益法裁中的折拐现率是侨与该房瓜地产的耽风险程予度相对升应的社束会一般彻收益率涂，而在润评估投煤资价值尽时，该装折现率码是某个桥具体的债投资者嫂所要求皆的最低巾收益夫率燕(肥通常称疏为最低膀期望收扒益昂率思)要。这个漫投资者垦所要求热的最低亲收益率脖可能高滴于也可犹能低于浴与该房例地产的珍风险程帖度相对乱应的社扒会一般购收益率彩。投资易者评估妄的房地搬产的投帐资价值桌，或者颜说消费田者对房染地产的欣评价，条大于或玉等于该崇房地产套的市场匹价格，牵是其投弓资行为刷或交易评能够实际现的基胶本条件彼。就投门资价值旦与市场丹价值相目对而言寨，房地陡产估价爽所评估受的是房粥地产的序市场价叼值。京四、构原始价狡值、账吼面价值硬、公允韵价值母和市场剑价值早。绢采用公这允价值尝的条件白：错①权投资性赔房地产家所在地忽有活跃妙的房地松产交易燥市行场雅②字企业能龄够从房现地产交早易市场拳上取得沾同类或裹类似房却地产的归市场价是格或其献他信息袍。市场告价值与培公允价阶值的内功涵基本削相同。滋就原始钩价值、诉账面价挎值报、公允弱价值韵与市场弊价值相息对而言浇，房地奶产估价膜所评估节的是房敢地产的逗市场价新值吵、公允父价值。翼五、判买卖价脚格、租苍赁价格警、抵押忠价值、孙保险价肝值、课仁税价值学和征层收监价值测中国目扛前的房博租有市忍场租竿金貌(贤或称协已议租金荒，是由克市场供青求状况妖决定的碍租疯金除)茂、商品私租掩金融(买是以房引地价值穗为基础摄确定的挤租金，求其构成农内容包肆括折旧级费、维亚修费、浊管理费剧、贷款淡利息、飞房产税隔、保险竹费、地访租间和利润踏八项因赵素雷)贵、成本悄租烈金盟(蔑是按照喝出租房鸦屋雨经历营成本围确定的谅租金，怨由折旧头费、维肉修费、验管理费虽、贷款掘利息、玩房产税六五项因伴素构漂成喊)尊、准成娱本租金今和福利头租金。杆房租有让按使用茄面积计诵算的，景也有按于建筑面揭积计算棕的。住地宅一般锤是按使津用面积难计租，后非住宅俭一般是保按建筑再面积计烧租。冈真正租喘金除了耽前述的联八项外邀还有租扬赁费用产和租赁常税费。瑞房地产民抵押价目值评估赴只能演组变为评铜估房地糖产在估衰价时假凉定未设醋立法定袭优先受绪偿权利意下的市条场价值鸭扣除法圆定优先开受偿款点后的余蚕额。再迎次抵押冲价值等片于总评宪估市场糖价值一驶上次抵法押贷款宽折成的留价值。卖保险价狡值通常雁不包含言不可损员毁的土盏地价值穿，是指承建筑物南的重建凑成本和桑重建期鼻间的经梯济损失蜡。康六、瓦所有权旦价格、宝使用权隔价格和进其他权强益的价着格夏

箱中国通遥常不存煮在土地梅所有权杏价格评极估。房校地产使融用价格周主要是究指土地臣使用权伙价刷格狡(拨建设用猛地使用色权、宅岂基地使忧用权、紫土地承疾包经营挨权针)字，练其他权滔益的价燥格嘴主要有撞租赁权涉价格、煌抵押权蚁价格、牌地役权钳价格。衬七、实庸际价格课和名义屠价格，服实际价器格是指住在成交圆日期时轮一次付浩清的价并格，或志将不是眼在成交轮日期时连一次付梳清的价酷格折现方到成交饥日期时亡的价格付。名义者价格是昂指在成佩交日期何时讲明烈，但不较是在裁成交日贺期时一财次付清蓬的价格拖。夸八、炊现货价顾格和期水货价格豪及现房拔价格和笋期房价帜格旁房地产压也有类欲似的现决货交易跟和期货刘交易及颤现货价应格和期协货价格政。在房塘地产的兰现货价简格和期炒货价格举中，最絮典型的夺是现房燕价劈格批(溉含土地闪价锤格扣)森和期房底价彩格慎(射含土地跃价侵格级)候。期房勉价格与槽现房价谨格之间寿的关系达有：期望房价格灯＝现房居价格一标预计从浑期房达青到现房浇期间现睡房出租依的净收欢益的折锐现值链-公风险补岗偿廊。甩九、趁市场调钓节价、衣政府指永导价和德政府定棕价宵，梳政府指川导价是垫指由政亡府价格障主管部舞门或者衰其他有读关部门喇，按照抗定价权城限和范票围规定熊基准价柳及其浮惧动幅度庙，指导晕经营者疯制定的误价格。缝估价结矿果不得恐超出政允府指导转价规定亮的幅度息。政府说定价是凯指由政固府价格干主管部趋门或者址其他有违关部门倒，按照经定价权终限和范沸围制定仗的价格凝。对于贵实行政福府定价问的房地丧产，估悼价结果炮应以政饼府定价酱为准。祝十、搂基准地独价、标娘定地价镜和房屋掉重置价弓格钢，树基准地膀价、标耀定地价慨和房屋绳重置价著格都是妄一种评嚼估价格岔。律十一、第土地价臭格、建猜筑物价营格和房纤地价格辨根据土形地扣的腰“缩生畅熟垫”粥程度，备把土地嫂粗略地桶分为生伤地、毛领地、熟尝地三种磨，由此肚又有生拿地价格们、毛地碌价格、爷熟地价弓格饺。鹅房地价亏格又称租房地混袭合价，藏是指建正筑物连丹同其占轰用的土暖地的价乒格，它锡往往等座同于人疗们平常香所说的险房价。眨对于同手一宗房弱地产而默言，有绞：讲(1岛)藏房地价偷格＝土拦地价线格姜+挤建筑物瓣价格疾；然(2日)洒土地价何格＝房辅地价格陷-帜建筑物懒价格友；肃(3注)桂建筑物执价格＝排房地价锡-勾土地价滨格。嚼十二、除总价格疲、单位君价格和笛楼面地乳价铲，火楼面地包价又称厅单位建疤筑面积歇地价，雕是平均拦到每单奸位建筑子面积上吉的土地洽价格。蚊楼面地罩价与土得地总价祸的关系脆为：倍楼面地纤价暴=木土地总树价偷/撇总建筑锈面积蚀，冶由此公强式可以播找到楼黑面地价销、土地说单价、能容积率面三者之缴间的关让系，即航：指楼面地柳价夜=烘土地单替价冤/朱容积率新。桂十三、列起价、帖标价、缝成交价仆和均价绢，蛋起价是北指所销澡售的商殿品房的还最低价站格。所深以，起袜价通常剩不能反辜映所销警售商品泪房的真碰实价格倦水平峰。裂均价是妹所销售此商品房楚的平均汁价格，贫具体有督标价的傲平均价慌格和成许交价的菠平均价着格。这远个价格驻一般可避以反映危所销售营商品房愉的价格介水平。矛十四、省评估价蛮、郊保留价尊、起拍钩价、应总价和成筋交价僻，燕保留价进又称拍氧卖底价俭，是在斧拍卖前权确定的厌拍卖标日的可售请的最低寺价格。死当拍卖躁标的有获保留价赶的，竞纷买人的斜最高应真价未达冈到保留透价时，寿该应价忧不发生葡效力，霉拍卖师双应当停距止拍卖奴标的的盖拍卖。搬因此有汪保留价胡的拍卖犯中，最歪高应价趋不一定旬就是成忽交价，盛只有在细最高应庆价高于佩或等于撑保留价缓的情况鉴下，该逝最高应音价才能缺成为成冤交价。芦扶第四掉章堆灿房地产样价格影燥响因素顿卧英第一部节晋晶房地产盏价格影误响因素稿概述抱一、对插房地产原价格影循响因素胁的总认跃识神叹狐1拦、不同锈的影响淘因素或荒者其变形化，引猫起房地牺产价格船变动的吧方向是雅不尽相邀同的遇2卸、不同茫的影响碰因素或险者其变辱化，引内起房地砍产价格务变动的咳程度是拌不尽相惨同的曲3长、不同狡影响因纤素的变介化与房供地产价帆格变动储之间的溜关系是塞不尽相化同的晴4围、有些吼影响因利素对房繁地产价舒格的影令响与时宿间无关肢，有些蓬与时间汇有关。筑5杨、某些践影响因蝇素对房弦地产价痕格的影康响可以芝用数学偏公式或群数学模命型来量谣化径6衣、各种崇因素对冈同一类锦型房地垄产价格霉的影响悟方向和箩影响程陡度不是阿一成不基变的男7眉、各种辰因素在阳不同水嗓平上的馅变化对竿房地产忘价格的帅影响是连不同的转8台、同一叹因素在览不同地纲区对房里地产价姓格的影摔响可能疫是不同办的。悬二、房段地产价塘格影响汽的分类倒：房地调产自身沈因素和弓房地产秆外部因浓素，其剩中房地蔬产自身零因素又原分为区主位因素锤、实物贸因素和纪权益因利素三类棚。也可鄙分为一淡般因素左、区域饲因素和杠个别因勤素。一那般因素撑是对广肥大范围拣的房地管产价格钩水平都宇有影响英的因素意。区域诵因素是滋指对估橡价对象湿周围一舍定区域设范围内狮的房地焰产价格较水平有增所影响治的因素水。个别唱因素是芦指对估亡价对象牙房地产里价格水政平有所佣影响的躁估价对晌象自身反状况因菠素。它还们三者茶不是固欠定的，哗随着估叛价对象戏范围扩在大，某隐些一般罗因素群也许会改变为区若域因素韵，某些窃区域因甚素也许桶会变为凶个别因雹素。忘舱第二铲节抹醋房地产右自身因诸素刘一、区饼位因素妈1单、月房地产滨区位隙的优劣燥直接窃关系罩其所有质者或使判用者的义经济收乱益、生堤活满足黄程度或占社会影焦响秀。蛙房地产傻区位际优劣的圈形成，进一是先仆天的自换然条件洲，二是缩后天的来人工影送响。房悄地产的版区位聪有自然周地理位绣置与社否会经济厘位置之陆别。房挖地产的题自然地项理位置翁虽然固地定不变泊，但其脊社会经叫济位置阀却会发姻生变化充。唤2削、位置鼻包括房图地产所姜处的方渴位、距料离、朝填向和楼饲层。方予位在十甲字路口轰中，其渗价格高熄低是西沿北角、冲东北角狱、西南挨角、东砖南角。训对于东参西走向愈的街道蠢、水流伯来说位逐于北侧乏的房地孟产价格纯通常高州于位于歉南侧的开房地产夹价格。贯对于位萍于山坡啊上的房敬地产则赏是南坡傍的房地居产价格浅通常高询于北坡贪的房地邪产价格勒。同一巾街道的疏商业房秀地产背冬阳面的孩地价高肆于向阳购面的地姓价。但壮在寒冷诞地区的级可能相麦反，向吩阳面的偏地价高米于背阳撤面的地连价。距扑离有空医间直线浊距离、惊交通路失线距离寻、交通丈时间距内离、经黎济距离历。交通跟时间距口离从理疼论上讲前更为科桨学。对册于朝向员一般认激为南方葛为上、瓣东方次读之、西侨又次之居、北不点良。住搁宅最好劫是坐北脂朝南。副没有电效梯的中粘间楼层舒最优、检顶层较驾劣。有爪电梯的播中高导刃住宅，丽城市一演年四季赢空气中徐悬浮层别之上的琴楼层最僚优、三岛层以下滑较劣。慧2被、交通委，交通借因素对努房地产属价格的嫩影响因纺素可分瞒为可借员助的交萝通工具液、路况财、交通远线路数陷量、与县交通站袖点的距始离、停沾车的方牛便程度戴、交通狡管制。肌3孟、环境巩景观，酷这方面沙的因素逆主要有范大气环花境、水帝文环境唇、声觉宾环境、范视觉环穿境和卫稻生环境尺和人文失环境。满4当、外部和配套设林施有房乎地产外恰部基础住设施和向公共服狭务设施田。腾二、实林物因素蓝屡1贪、我土地实滥物因素骨，摇①秀面滨积伤②浇形新状纤③渡地势，口一般来侧说，土虫地平坦想，地价产较高；弄土地高需低不平扒，地价摄较低。交在其他桂条件相壮同时，阳地势高鸽的房地指产的价芽格，要些高于地到势低的姑房地产开的价格会④窗土壤及爽地基状招况，土驼壤的污放染情况辱、自然盘酸碱性攀和肥力法，酸性炉土壤对驰混凝土让有很大扭的破坏陶作用，亮碱性土守壤不利内于植物僵生存。仿地基状怕况是指厅地基的控承载力史、稳定真性和地茎下水位签等挤。辨⑤煎宗地内蚕基础设歉施完备包程度和纷场地平队整程度堵。闯2齐、建筑顽物实物尝因素总，进①口建筑规最模拨②系建筑结崖构零③兴设施设势备讲④集装饰装洞修堡⑤英层高或滑净垃高充⑥起空间布抢局受⑦喉防水、管保温、娃隔热、报隔音、射通风、疑采光、厅日聪照左⑧箭外掀观秩⑨鹿完损程狗度。乱三、权联益因素贱，主要坡是指对蝇房地产绢利用的维限制：副房地产齐权利的个设立和装行使的渡限制；娃房地产仔使用管闻制；房浆地产相闷邻关系锹的限制匹。跑①啊权利状荡况，有悬所有权错、使用部权、地押役权、午抵押权昼、租赁梅权等，什以及这啄些权利鄙是否完推整、清帆晰等等怀。碧②灿使用管蜜制，城巨市规划下中地下极建筑面午积通常轧不计入漆容积率笋。因此骄容积率产有包含秀地下建允筑面积跳和不包邀含地下俱建筑面香积的，衡交出让衫金的也语有按地培下建筑揪面积交含或折成瞒三分之掩一交的壤。庸③钉相邻关撑系主要挡有：一府方面为痕用水排轮水、通档行、辅独设管线伶提供方客便。另阀一方面散，在自天己的土籍地建造狗建筑物涝不能妨截碍相邻条建筑物悠的通风祝、采光线、日照评，不得浴违反规现定弃置目固体废矮物、排病放大气香污染物晶、水污观染物、都噪声、迷光、电久磁波辐队射等有布害物质其，挖掘谷土地、眨建造建胡筑物、赠辅设管钳线以及努安装设狂备不得条危及相短邻房地引产的安张全。狭产熄第三截节候启人口因含素哨房地产面价格与蓄人口数得量羊的关系轧非常密址切。当损人口数挤量增加弱时，对引房地产周的需求渡就会增谅加，房堡地产价晨格也就披会上涨近；而当贺人口数葬量减少仪时，对歌房地产萍的需求睡就会减么少，房故地产价妻格也就么会下落泻。人们律的文化杯教育水阶平、生膊活质量享和文明责程度，府可以引忠起房地硬产价格嚼的变化献。随着副家庭人今口规模嫂小型化毙，即家收庭平均胀人口数递的下降悟，家庭讨数量增餐多，所经需住房终的总量臭将增加杜，房地鹿产价格歌有上涨蒙的趋势抛。乎耗膀第四犯节屈忌制度政卧策因素励房地产献制度政冤策对房车地产价基格的影妇响也许简是最大监的，在编房地产怕制度政滔策中，甩房地产视价格馒政策对犁房地产拣价格的姐影响也波很大，类房地产凑价格政登策抽象铲来看可懂以分为典两类：卖一类是锄高价格犬政策；街一类是信低价格盾政策。折低价格突政策并触不意味油着造成美房地产磁价格的泛绝对水携平低下将；同理双，高价泰格政策危也不意挑味着造级成房地透产价格陪的绝对奉水平很央高。抑锻制房地仁产价格初的措施象主要有睛：贯①闷政府在维房地产葵价格踏上涨过签快约时你通过增带加插土地供启应，倒加快房将屋建设揭，减以增加弓房地产效的供给昂，从而斜平抑房划地产价废格全；在②星规定按惕照合理青的房地芳产开发丸建设成快本和利肠润率来龟定价景；游③丑制定最容高限价毕，规定恨房地产绒交易时拳不得突耽破此价润格树；减④附建立一愿套房地暴产交易鲜管理制滩度拉，遏制侧房地产异投机炒纷作。站税收政遇策，房赢地产税殊收有房约地产开懂发环节妹、房地汉产转让济环节、湖房地产势持有环馆节。增束加买方秀的税收苗会抑制逃房地产户需求，宁使房地恰产价格紫下降，独反之会抬使房地突产价格跨上升。截对房地歇产价格氧有影响敬的规划高有：国滥发经济阳和社会宅发展规颠划、城星市规划训、土地勒利用总纺体规划幼、土地痛利用年瘦度计划粱、土地海供应计帽划。朗六卵第五幼节刘畜经济因绿素肆影响房誉地产价研格因素亮的有：物经济发俩展状况扶、居民涨收入水春平、物凭价、利信率、汇贯率。谁不论一晋般物价因总水平匠是否变新动，其议中某些街物价的馆变动也饮可能会辟引起房鱼地产价品格的变慈动，如年建筑材惰料价格削、建筑野人工费陪的上涨捐，会增磁加房地沈产的开院发建设右成本，乒从而可乏能推动证房地产丸价格上阔涨。从奸较长时役期来看孟，房地难产价格热的上涨纲率要高携于未一快般物价千的上涨哭率。房史地产价黄格与利圈率负相鹅关，利锹率下降予，房地勉产价格稀会上升径；利率拦上升，泻房地产蜻价格会蒸下降。匀但从房旧地产开渐发商来阁看，利粉率上升挂，房地尖产价格贷上升；农利率下勉降，房拴地产价叫格下降道。从房草地产购糠买者来累看，利测率上升伙，房地错产价格翁下降、济利率下徐降、房嚼地产价瓦格上升占。由于偿在国际顿房地产字投资中辈，汇率纤波动会述影响房旁地产的齿投资收秀益，当亚预期某蚕国的货叉币会升服值时，芳会吸引肌国外资准金购买夹该国房跃地产，探从而使渔房地产舅价格上旅涨、相浸反则会聋使房地恩产价格桥下降。储张魄第六狭节喜刷社会因秀素互榨简影响房柔地产价财格的社勒会因素纷有：政齿治安定载状况、佳社会治呼安状况韵、城市屋化和房幼地产投耐机。钢房地产清投机对被房地产榜价格的丘影响可沫能出天现熟3旺种情况其：湖①摩引起房党地产价欠格上涨鸡；叉②斗引骨起房地飞产价格径下跌棉；事③伶起着稳氏定房地否产价格防的作用视。塌城市化筹意味着牲人口向亿城市地誓区集中刻，造成滩对城市亿房地产皆的需求糠不断增疮加，从汪而会带乐动城市泽房地产雀价格上花涨。镇延第七燕节面遗国际因帅素草影响房春地产价馆格的国略际因素缠有：世叨界经济鸣状况、霸国际竞导争状况削、政治依对立状嚼况热和伐拉军事冲旗突状况培。零如果世御界经济据发展良窝好，一督般有利冤于房地缝产价格俭上涨。伟为吸引卫投资者佣通常会录采取低拥地价政喜策，从形而会使特房地产插价格低虑落；但互如果在长其他方龄面采取物优惠政妈策，吸枪引了大望量外来茶投资者壳进入，抄则对房省地产的教需求会任增加，总从而会桂导致房检地产价荒格上涨沉。如果幸国与国糠之间发月生政治背对立，揪则不免莲会出现冻经济封泛锁、冻票结贷款旋、终止烤往来等械，这些础一般会皆导致房低地产价抽格下跌搏。遭受迹战争威斧胁时，者大家争永相出售义房地产道，供多酸于求，死房地产理价格势旦必大幅终度下跌阻。希任例第八排节申笛其他因抛素燕一、行炼政隶属光变更围二、心受理因素听，半心理因支素对房广地产价象格的影颂响有时阁是不可注忽视的悬。影响崖房地产立价格的秘心理因榨素主要古有下列支几个仓：己①丑购买或斯出售心纽态江；盖②薯个人欣倦赏趣诞味杏(冰偏雅好男)疑；滔③居时尚风亚气灵；曾④积接近名访家住宅挂心理啄；汇⑤灯讲究风侮水或吉所祥号码烟，如讲慈究门牌晋号码、姥楼层数努字等过三、重衣要政治序人物的找健康状钓况旋。驴第五资章验饮房地产份估价原拖则命绳根第一吓节隶烧房地产抬估价原睛则概述踪一、房牢地产估铸价原则胖概述，岂房地产剩价格虽捧然受许祸多复杂傲多变的获因素的境影响，挡但观察繁其形成冲和变动诚过程，毫仍然存亏在一些钟基本规奖律。人错们在房唇地产估旦价的反灵复实践涝和理论匆探索中未，逐渐互认识了馋房地产荒价格形柴成和变漏动的规粥律，并趁在此基幅础上总菜结、提见炼出一扒些简明赌扼要的拜进行房碌地产估顿价所依河据的法律则或标退准，这坐些法则愧或标准把就是房字地产估拖价的原怨则便二、房梳地产估宾价的原格则有松：挽①坏独立客屡观公正陆原助则提②先合法原呀则旗③斩最高最帖佳使用丈原厚则锈④方估价时链点赴⑤弱替代原竖则啄⑥吸谨慎原柳则。可膝以把这滴些原则狐分为三若个层次诉：基本辅原则、童普适技习术性原蜡则、特弱殊原则攻。独立扇客观公期正是基追本原则劈。而普托适性原口则隔(哥或一般聚原坊则曲)救有独立朝客观公固正原则遮、合法抱原则、筛最高最弯佳使用俱原则、茅估价时喘点原则土、替代些原则。犁除了独傲立客观孟公正原吩则外，笑其余都断是技术延性原则乓，也称科为普适以技术性棚原则。番特殊原粒则是指欣谨慎性倡原则。羽最高行糊为准则甚与技术向性原则捧是相互茎对应的的，普适错性原则款与特殊绸原则是产相互对隆应的，周因此谨区慎原则席也属于躬技术性藏原则。锡三、房妹地产估读价原则改的作用赛，房地训产估价东原则可炊以使不性同的房考地产估些价师对侄于房地页产估价铃的基本维前提具堵有认识息上的一碧致性，狗对于同角一估价品对象在危同一估会价目的唉，同一笔估价时贯点的评肌估价值艰趋于相街同或近撒似。房赞地产估锐价原则考可以作程为估价锤时的指窑南。评乎判一个生评估价生值是否总正确，诱很重要框的一点由是否遵哲守了估纲价原则坏。晶叉奋第二痕节明捞独立客婚观公正瞒原则航驴绪独立客换观公正俱原则要袍求房地塔产估价闲师站在角中立的麻立场上诸，评估魄出对各戏方当事侵人来说出均是公及平合理亩的价值钻。独立帮的要求别是房地愤产估价绵师不应薪受任何蜓组织或迟个人的追非法干犁预，完拳全凭借惹自己的牧专业知税识、经淋验应有杯的职业微道德进孩行估价腊。客观饶的要求类是房地宋产估价粗师不应演带着自奉己的好科恶情感玉偏见、具完全从宜客观实浊际出发携、反映栋事物的梁本来面难目。公删正的要翼求是房怖地产估砍价师在亦估价中灰应当公迎平正直闪，不偏撇袒相关沾当事人悬中的任柴何一方越。岸房地产尾估价机仁构应当潮是一个团不依附兴他人、各不受他低人束缚达的独立悔机构。仁所以房悉地产估锯价机构仓是由房置地产估科价师为用主的自且然人出且资设立沾，房地探产估价欠机构和圈房地产追估价师吵在执业推中应采阻取回避探原则，趴房地产馆估价机白构和房姥地产估圣价师在友估价中毕不受委稍托人等燕外部因纯素的干威扰，不男应屈从旧外部压逝力。且锁宣第三凉节尼等合法原杂则形

僻军合法原弓则要求流房地产遣估价桐结果是毁在估苏价对象朋依法判紫定的权主益下的为价值。背房地产毫之所以很要遵守严合法原庭则，是舅因为房祖地产价能值实质窗是上房粱地产权康益的价允值，但勾估价对宗象的权您益不是陶委托人砖或房地假产估价久师可以扮随意假跃定的，舒必须有浓其法律沾、法规千或政策超等依据黎。依法扶判定的易权益包姿括依法邪判定权西利类型签及归属赞，以及毅使用、铃处分等稀权利。尝具体来恨说痕遵守合迁法原则丢应当做匹到下列皇几点监：元(1刷)愉在掌依法判呆定的权惨利类型类及归属蝇方面瞧，牙一般春应以房刺地产权表属证书雪、权属丑档案倍以及相辅关合同普等鉴其他合炎法直权属证央明昨为依据告。现行饶的房地歌产权属扯证书有吵房屋权瘦属证书约、土地着权属证每书或者蜂统一的船房地产略权证书装。房屋恶权属证嘉书有《忙房屋所备有权证穿》、《面房屋共额有权证荒》和《抖房屋他托项权证猪》三种掏。土地硬权属证课书有《呼国有土酱地使用泛证》、径《集体者土地所凑有证》吩、《集详体土地眼使用证驶》和《光土地他古项权利股证明书踏》四种咬。当县涌级以上厚地方人今民政府肺由一个疏部门统沈一负责劝房产管船理和土伏地管理棵工作的浴，可能傲制作、彩颁发统娘一的房孝地产权非证书。易统一的拔房地产顶权证书价有《房壳地产权暮证》、雨《房地博产共有令权证》陵和《房督地产他融项权证摧》三种陡。招值得注式意的是惠遵守合亦法原则塑中不是事指只有目合法权仍利的房它地产才糟能成为帝估价对台象，而观是指依得据法律们、法规装和政策蝇等规定宋，估价绣对象是厕哪种权梢利状况府的房地食产就应添当将作宴为哪种姻权利状黑况的房耳地产来始估价。飘任何权床利状况档的房地寒产都可呢以成为剑估价对渔象，只部是其评烛估价值摩应与其塑权利状营况相匹文配，但犁法律法善规或政谨策明确稠规定不览得作为团估价对意象的房阁地产除般外。吗在架依法判惨定的使誓用权利渣方面，概应以使驾用管就制槐(励如城市搅规划、甩土地用惩途管制傍等降)于为依据弱。例如零，如果霞城市规非划规定退了某宗垮土地的杨用途、甩建筑高钳度、容劳积率、侍建筑密杂度等，卸那么，衫对该宗币土地进滤行估价养就应以裁其使用匆符合这勺些规定富为前提少。在凭依法判凑定的镰处分阴权利泄方面，协应以法殖律、行害政法规骡或合好同北(版如土地傻使用权守出让合量同公)净等允许呀的处分素方式为原依据。趟处分方进式包括柴买卖、录租赁、五抵押、岔抵债、刮赠与等绞。祸

斑

叉俊在侦依法判绘定的其引他权益棋方面，郊评估出撞的价培值蛛必须符据合国家娃的价格型政策。潜此外，顾还可将饼合据法原则波拓展到砖对采用应的估价浓技术标台准和估怨价主体址资格的轿要求上终。具体饶说，房兔地产估团价应采他用国家裹和估价胃对象所批在地的斧有关估兆价技术恳标准，傻应当由换房地产晃估价机估构和房坡地产估旗价师进岩行。成第四亿节集船最高最熔佳使用挣原则榜最高最谦佳使用制原则要投求房地雪产估价伙结果是铃在估价克对象饿最高最漫佳使用客下的价父值底。最高恒最佳使达用厨是指杜法律上茅许可抢、矛技术上海可能贤、黑经济上滨可行敬，经过员充分合布理的论朗证，能捷够使估球价对象两的价值府达到最猾大化的锹一种最眉可能的像使用。木最高最稿佳使用雅原则与民合法原购则的关灰系是：新遵守了杯合法原变则，不编一定能据符合最宾高最佳灯使用原征则的全纳部要求居，遵守趣了最高捆最佳使危用原则脾，必然趴遵守了围合法原谷则中对起合法使钻用方面防的要求隆，但不仪一定符瘦合合法壤原则对茎合法产堡权、合摊法处分碧等方面鸡的要求犹。喜最高最怪佳使用系具体包柿括谣3谨个方面慢：印①愧最佳用炊途持；衣②漫最佳规蜡模劈；炒③席最佳集欧约度愁。茄

极绘寻找最送高最佳凉使用的顿方法，率是先尽步可能地茅设想出撒各种潜类在的使未用方式徒：然后垒从下男列欧4榴个方面默依序筛锐选众：咏(1耽)泉法律上压的许可存性富。旺(2普)各技术上苦的可能应性厕。嗽(3测)碑经济上疫的可行台性苹。别(4坐)义价值是役否最大疮。虑

劈浑收益递疗增递减活原理可超以帮助匆确定最尾佳集约排度和最辨佳规模谷。衬收益递妇增递减窑原理揭桑示的一摊种投入痰量变动槐而其他寄投入量剑固定的填情况下穿的投入俩产出关蚊系叫做滩收益递斥减规律己。揭示挡的第二折种关系悄是所有硬的投入型量都变敬动的情葡况下的我投入产智出关系臂也叫做痕规模收抓益框(堵三种可闯能：产释出量增富加比例差与投入珍量增加镇比例相染同；产绑出量增诵加比例墙大于投计入量增茧加比例父；产出译量增加摄比例小葱于投入逆量增加门比惨例肯)惹。在扩咳大规模须时一般御是先经紫过一个摆规模收伐益递增沉阶段，两然后经法过一个赔规模收酸益不变级阶段，眉再经过岂一个规夜模收益系递减阶过段。轰均衡原背理是堂以房地沃产内部丰各构成姓要素的梦组合是痛否均衡谷，来判量定是否连为最高录最佳使隙用。它赢也可以蹄帮助确甘定最佳傍集约度钩和最佳器规模。硬适合原结理是以财房地产价与其外彩部环境弊是否协企调，来姓判定是隙否为最闪高最佳营使用。转它可以流帮助我盲们确定阶最佳床使用上。适合黎原理加铁上均衡莫原理以霞及收益钢递增递弄减原理泰，即当证房地产倦与外部晓环境最存协调，咽同时内雀部构成刊要素的膨组合最泪为均衡美时，便签为最高帮最佳使贫用期。靠

沙昌当估价枕对象已衰做了某哗种使用愚，则在诵估价时营应根据寸最高最团佳使用柱原则对施估价前远提做下哥列之一泪的判断黑和选择陶，并应壤在估价疾报告中熄予以说掠明麦：送(1趋)响保持现株状前提顽。认为煎保持现软状、继卷续使用奇最为有族利时，总应以保爷持现状异、继续螺使用为雅前提进价行估价欢。现有红建筑物杆应予保忍留的条锈件是：害现吵有米房地产兼的价值扁大于新陈建房地盟产的价泛值减去葵拆除现老有建筑阿物的费臣用及建咱造新建奔筑物的过费用之喇后的余授额占。葱(2干)稍装修改锁造前提距。认为晚装修改塘造但不有转换用崭途再予验以使用稿最为有惹利时，绪应以装步修改造筝但不转勒换用途输再予以慈使用为疗前提进含行估价旅。对现能有建筑叔物应进找行装修刚改造的指条件是束：预计不装修改抬造后房爽地产价临值的增执加额大辨于装修艘改造费削用执。顺(3烂)曲转换用砌途前提模。认为守转换用辨途再予声以使用信最为有豪利时，匪应以转恰换用途乒后再予程以使用仅为前提晒进行估酸价。转诸换用途化的条件呜是：预扩计转换驱用途所板带来的搏房地产创价值的裁增加额顶大于转菌换用途滩所需的研费用累。抬(4敬)融重新信开发摘前提。俩认为阴对现有遮房地产掏进行重管新开发冒再予以亲使用最钢为有利灵时，应泄以重新蛙开发再涛予以使兔用为前使提进行桃估价。著(5良)吹上述情印形的某籍种组合括。最常部见的是容第三种缓转换用盟途与第嫌二种装爽修改造夫的组合询。除了碑第一种撕外，不踏能以其研中一个驼可行，薪就判断律该种估尚价前提枝就为最泉高最佳投使用，努而是将落它与其便他几种湿可行的臭估价前孙提进行紧比较之蚊后，才哪能作出权最高最尽佳使用盒的判断膊与选择篇。惩第五虫节氧三估价时疗点原则乎估价时框点原则爆要求房灯地产估尾价结果汗是由估筋价目的籍决定的莫某个特啄定时间聋的价值益。这个纸特定时在间既不意是委托继人也不德是房地勾产估价摆师随意稿假定的判，必须孔根据估雹价目的骨来确定否。确定讨估价时博点的意蠢义在于验：估价散时点除虏了说明吊评估价迎值对应驱的时间钉，还是厉评估对炊象价值广的时间衡界限。无遵守估皇价时点砌原则并其不是把掩评估价竭值说成壤是某个睁时间上截的价值峡就算是准遵守了担，更本竟质的是砌估价时爽点确定水应在先醋，价值单估算应炭当在后丽，而不秃是先有丈了评估醋价值之融后，再续把它定廉义在某旬个时间研上的价旷值。亿在革评估现斧在的价怪值市，通常炒将估价缠人员实台地查榜看澡估价对步象期间夏或估价虏作业撇期挤赢(姻估价的疾起止年号月日，欢即正式煤接受估勇价委托夏的年月剂日至完壁成估价宽报告的陕年月泻日莫)呀请内多的某个索日期定认为估价禽时点，裹但估价航时点并暖非总是侨在此期神间，也滨可因特瘦殊需要勉将过去翻或未来锤的某个抛日期定模为估价线时点。帖因此在院估价中山要特别怠注意估转价目的欠、估价张时点、焰估价对金象状况乞和房地没产市场胃状况四聪者的稍匹配关丹系，其降中估价赠目的是老龙头，稍确定了含估价目刺的，其短他便可突以根据绝其来确异定线。岗如胁不论是薄何种估浅价目的龟，评估达估价对侨象价值坟所依据胶的市场弱状况始疼终是估诊价时点废的状况拦，但估自价对象粗状况不兆一定是帮估价时捎点时的赞状况。舌当估价存时点为满过去时膛，房地泛产市场怎状况也六是过去链时，估档价对象并也是过堵去时。孙当估价瓶时点是按现在时爱，房地耀产市场考状况也冰是现在盒时，但月估价对舞象可以膝是过去关时，现拉在时，赛未来时泻。当估改价时点者是未来吊时，房备地产市脚场状况吴也是未饰来时，东估价对盛象状况就也是未肺来时。只在评估宏拆迁中乳调换房败屋为期闪房时的齐房地产站市场价钻格时应万注意：鞭估价时候点应与美评估被覆拆迁房姻屋的房嘱地产市乳场价格炉的评估伶时点一临致。一谁般为房副屋拆迁燃许可证茧颁发之脉日或拆驶迁实施扰之日。否估价对残象状况宣应以协匆议中约德定为准渔，评估乐价值或败商定价滴格不应违在将来目期房换德成现房莲时，因谜市场状具况变化句了就调辟整，只种有交付子的房屋掌状况与渐协议中静有出入粗时，才消应对评说估价值此或设定弓价格进捞行相应垒调整。草第六冰节岔盼替代原访则决替代原有则要求秋房地产缝估价结如果不得冒不合理住偏离类收似房地既产在同锄等条件砍下的正环常价格方。类似去房地产馆是指其零实物、毛权益、角区位状杨况均与瓜估价对烈象的实罩物、权忆益、区证位状况堆相同或收相当的动房地产型。具体住一点说招，类似舟房地产雾是在用盒途、规久模、档无次、建夕筑结构油、权利誓性质等俗方面与素估价对弦象相同钱或相当杨，并与叨估价对矩象处在新同一供太求范围锣内的房命地产。启同一供肃求范围乘是指与荐估价对刘象具有咐替代关纤系，价吐格会相溜互影响循的其他袭房地产片的区域探范围黑。椒

解暴替代原远则对于甲具体的蕉房地产加估价，仿指明了树下列两辞点授：免(1醉)央如果附妇近有若导干相近待效用的慈房地产件并已扬知其价扒格，则司可以依队据替代腔原则，遮由这些仪相近效融用的房地地产的盐价格推例算出估贪价对象呜的价格梳。绕(2拣)沙不能孤接立地思盲考估价锻对象的化价格，盆要考虑呢相近效浇用的房剥地产的岛价格牵辽掣。骡屯用第七挑节获胡谨慎原软则议谨慎原底则是评珍估房地曾产抵押矛时，应堤当遵守熟的一项拢原则，央它要求色在存在反不确定备因素的花情况下摸作出估瞎价相关日判断时颠，应当尘保持必裹要的谨关慎，充导分估计欺抵押房坐地产在兰抵押权扭实现时努，可能厦受到的慌限制，凳未来可童能发生海的风险疾与损失里，不高爽估假定嗽未设立蛛法定优斯先受偿嚷权利下羞的市场多价值，击不低估惹房地产呼估价师沫知悉的泳法定优踩先受偿瞒款。在冷估价过恢程中如盟果面临芹是确定英性因素苹则不存亡在谨慎尚问题，牙应依据阵确定性技因素进羡行估价骑。验第六萍章堤浮市场法麻兼第一秒节雪鲜市场法盲概述株一、市列场法的劲含义触市场法累又称市辱场比较座法、比茧较法，毛是与根据牵类似房片地产榨的成交返价格来凉求取估事价对象查价值的哑方法。善可比实陈例，也流称为可好比房地处产，是榨指交易问实例中升交易类孩型与估检价目的锁吻合、称成交日叛期与估叼价时点鹿接近、俘成交价毛格为正竟常市场悦价格或恭能够修呼正为正告常市场汇价格的捐类似房砍地产。否市场法学本质是觉以房地被产的成龄交价格袖为导向备来求取字房地产刃的价值睛。通常途把市场淹法求得界的价值顾称为比肆准价格是。世市场法属的理论粗依据是木房地产追价格形县成的替错代原理恶。腰二、市县场法适持用的估摊价对象讽和条件俱梢1桂、市场援法适用印的拣估价考对象是简同种类孟型的数遗量较多酷且经常伴发生交迈易的房修地产。昂数量少颂或很少担发生交慰易的房校地产难换以用市香场法估惑价。插2腊、血市场法慌需要具洞备的斯条件是酬在遵估价时掉点的近怀期有播较多的恳类似房祸地产的锣交易。糕如果在仍房地产怕市场发波育不够续或者房旱地产交盒易较少忧发生的取地区，稼就难以巴采用市具场法估捡价疤。统3连、谨市场法爸的原理肺和技术盆也可以鬼用于其满他估价搂方法中扔有关参译数的求明取，如摧经营收杠入、成三本费用颠、空置全率、报导酬率、家资本化被率、开骑发经营歇期等；剃三、市酷场法估棋价的操茧作步骤五：角①摩搜集交那易实例秘；鞭②辱选取可婶比实例阁；锣③川对可比照实例的抢成交价惕格进行丛适当的蚂处编理疯(逃分为价喇格换算坑、价格舒修正、蜓价格调流整浙)么④良求取比鲁准价格弦。拢将羊第二知节裕松搜集交纸易实例巧一、妇搜集大友量交易世实例的皮必要性掩，菌运用市咐场法估中价，首乳先需要吼拥有大尘量真实恢的交易辫实例哥。之只有拥博有了大喷量真实首的交易职实例，柄才能把郊握张估价对求象所在读地的长正常典房地产数市场食价格行会情敢。泊才能话保障评蝇估出的垦估价对辈象价值骄不会超黄出合理泻的范围如。妹二、暑搜集交昆易实例坚的途径变主要有愿下列几顶个梁：敌(1茄)脏查阅政瞒府有关督部门的层房地产猴交易资它料。偏(2拼)孟向房地课产经纪尘机构和疏房地产矮经纪人为了解其狠促成交销易的房丝地产成淋交价格疾资料和锁有关情奏况四(亿3钟)愚向房地胡产交易篇当事人炒、四邻北、律师垄、重会计师堡、等了芝解其知则晓的房煎地产成略交价格肠资料和简有关交剑易情况壤。咳(吗4俘)个同行之书间相互迟提供。员估价机担构或估旅价人员竖可以约返定相互傅交换所泰搜集的着交易实罚例及经迷手的估宰价案例此资料州(苹5)闪与房地约产出售顿者舞或其代桑理人约，如业吊主、房在地产开例发商、伟房地产言经纪人贫等洽谈绕，获得红其房地祖产的要需价资料秩，屑查阅报脆刊、网孔络资源棕上有关未房地产铁出售、剧出租的狂广告、杂信息等天资料饭，判参加房邻地产交赖易展示诱会龟。搏三、搜后集交易促实例的绑要求，琴搜集内魔容完整重、真实厉的交易苦实例，击是提高硬估价精蛋度的一法个基本浊保证。幻内容包渗括爪：痒①丸交易实课例房地顽产的基话本状丘况票②免交易双泽方阴③肃成交日腥期迅④立成交价栋格忆⑤借付款方损式脆⑥塘交易情掩况胸(裳交易目蛮的、交娘易方式辛、交易妥税费负遍担方式孙、有无面利害人趁之间交维易、急易于出售桑或购买银等特殊性情三况逝)乘四、踢建立交慧易实例蝴库当锹文第三栽节事殃选取可咱比实例蜻一、选奸取可比铜实例的烤必要性妇，箩需要从焦中选择赖符合一见定条件调的交易诊实例作坛为参照仆比较的班交易实议例。这症些用于数参照比碧较的交伐易实例训，称为禁可比实次例。订二、选衔取可比铅实例的班要求私缩1坏、炉数量要乖求，怪一般要烘求选借取都3沟个以烤上婆(税含晓3鱼个裳)碌、丘1杯0艘个以皆下签(畜含渣1贤0躺个假)弃的可比骆实例即托可。越2轰、质量跪要求，劳①焦可比实象例应是伟估价