宁波市商业地产业务机会分析报告及宁东能源化工基地简介

一、宁波市概况1、城市概况宁波，简称甬，位于东经120°55'至122°16'，北纬28°51'至30°33'。地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口660.86万人，其中市区面积2560平方公里，人口291.87万人。

改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。2010年，全市实现生产总值5125.8亿元。港口货物吞吐量达2.7亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量520.8万标箱。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。2、人口构成截止2010年末宁波市户籍人口为574.08万人，比上年末净增3.07万人，增长5.37‰。其中市辖区户籍人口为223.35万人，净增1.52万人，增长6.85‰；非农人口为205.23万人，净增3.19万人，增长15.79‰。

3、行政区划宁波市总面积9365平方千米，，辖6个区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑）、2个县（宁海、象山），3个县级市（慈溪、余姚、奉化）。全市共有57个街道、80个镇、11个乡。4、交通区位宁波交通便捷，形成了以港口为龙头，注重公路、铁路、水运、航空的协调发展的交通体系。（1）海洋运输作为国家大型港口的宁波港设备先进，运力充足，不但担负起宁波水路运输的重任，更成为浙江省乃至华东区域海运的重要集散地。2004年货物吞吐量达2．3亿吨，居大陆沿海港口第2位。2006年1月1日，北仑港和舟山港正式合并为宁波北仑-舟山港口群，两地合作的优势极大地巩固了航运在宁波经济中的地位。根据交通运输部的统计，2009年宁波－舟山港货物吞吐量达到5．7亿吨，比2008年增加了0．5亿吨，增幅10％，吞吐量和增长速度均居全球海港之首。（2）高速公路高速公路建设是宁波交通运输中的另一亮点。由于东临东海，北面杭州湾，水路的阻隔曾经极大地制约了宁波的陆路交通。然而，随着杭州湾跨海大桥的落成，宁波到上海的时间从原先的4个小时缩短为2个小时。同时，随着杭甬高速（杭州湾环线高速，G92）、甬台温高速公路(沈海高速，G15)、甬金高速公路(G1512)、甬舟高速公路(舟山跨海大桥，G9211)、宁波绕城高速公路(G1501)等多条高速公路的相继落成，宁波已成为浙东的公路交通枢纽。而未来杭绍甬高速公路(杭甬复线)、浙江沿海高速公路(甬台温复线)、甬舟高速公路复线的建设将使宁波高速公路形成“一环五射三复三连三疏港”的格局。（3）铁路萧甬铁路复线和甬台温铁路为宁波的主干铁路，北仑线、洪镇线、余慈线、白沙线为支线，外连浙赣线、沪杭线，内通宁波港区，接通全国的铁路网。客运站为宁波站和宁波东站（未来将有宁波庄桥站，形成“一城三站”格局“），货运站为宁波东站和宁波北站。2010年9月8日零点起，宁波站进入全面改造阶段，宁波始发和到达列车均停靠宁波东站。2009年10月，甬台温铁路正式开通，这条铁路与经过改造的萧甬铁路一起，结束了宁波没有高速铁路的历史。建设中的杭甬客运专线将使得宁波到杭州的时间缩短为1小时，到上海的时间缩短为2小时。宁波站经过改造后，规模将达到8台14线，与规划中的轨道交通二号线、四号线零距离换乘，成为华东地区的重要铁路枢纽。（4）航空宁波栎社国际机场不仅有发往全国各大城市的航班，更包括发往海外许多城市的航班。东方航空将浙江分公司设在宁波，栎社机场为该公司的重要基地。2009年8月，宁波成为直航台湾定期航班的航点，每周拥有飞往台北和高雄的航班。（5）轨道交通规划2008年12月，宁波轨道交通方案通过国家发改委评审。宁波市轨道交通网络规划以主城区为核心，以跨三江(姚江、甬江、奉化江)、连三片(三江片、镇海片、北仑片)、沿三轴(商业轴、水轴、公建轴)为指导思想构成骨架，由6条线组成放射式线网，辐射范围覆盖全宁波市区和余慈地区，规划线网全长247.5km(主城区内全长177.4km)。其中1、2、3号线为轨道交通主干线，4、5、6号线为辅助线，共设置116座换乘站。根据国家批准的建设规划，宁波市将首先建设轨道交通1号线和2号线一期工程，初步形成“十字型”轨道交通基本骨架，线路全长72.1km。1号线为东西走向的骨干线，沿中山路城市生活轴线布置，全长44.6公里，共分两期建设；2号线一期工程为西南-东北走向的骨干线，沿甬江、奉化江等发展轴线布置，全长27.5公里。近期建设规划将对缓解宁波市中心区交通压力、引导东部新城和北仑港城的发展、促进北部地区的开发，发挥积极作用。5、城市总体规划《宁波城市总体规划中》宁波的城市性质被定义为：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。（1）市域规划按照这一城市性质定位规划形成以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。二区即以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。T轴为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城镇为组团，实现网络互动，整体发展。南部生态发展区是城市水源涵养地，重要的生态生产基地。重点发展风景旅游、水产养殖加工和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。规划以宁海县城、象山县城为中心，西店—宁海县城—岔路，象山县城—石浦两条城镇发展纵轴及象山县城—宁海县城发展横轴组成点轴型结构。按宁波城镇发展的特点，城镇职能等级分都市区核心（中心城）、都市区外部组团（余慈地区、奉化—鄞南）、二级中心城市（宁海、象山）、中心镇（13个）、一般建制镇（41个）5级。重点城镇为宁海县城、象山县城以及13个中心镇，各城镇实现分类指导、差异发展，明确市域内各级城镇公共设施、基础设施配置标准及重大基础设施的布局。附图：市域职能结构规划图（2）市区市区包括海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六个行政区，面积2560平方公里。规划确定市区为城市规划区范围，该区域的建设和发展实行统一规划与管理。郊区城镇：2020年市区范围内的城镇共有11座，规划形成五片城镇组群：以慈城为中心的甬西北城镇组群；以集士港为中心，包括高桥、古林、横街等镇的鄞西城镇组群；以咸祥为中心，包括瞻岐、塘溪等镇的鄞东南城镇组群；以姜山为中心，包括横溪、云龙等镇的鄞南城镇组群；以鄞江为中心，包括洞桥、章水等镇的鄞西南城镇组群。重点发展区为慈城、集士港（古林、横街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高桥、姜山；适度发展区为鄞江（洞桥、龙观）、五乡、春晓、九龙湖；生态环境保护区为章水、横溪等乡镇的山区。郊区绿色空间：结合风景林地、蔬菜、果园、苗圃等基地建设，构筑城市外围生态圈，城市外圈生态绿地严禁开发建设。郊区风景林地主要有东钱湖风景名胜区、天童风景名胜区、九龙湖度假区、慈城——保国寺历史文化游览区、穿山半岛滨海风情游览区及其他山林湖泊。蔬菜基地主要分布在近郊乡镇，包括慈城、姜山、云龙、五乡。规划苗圃结合城市绿地系统，大都分布在城市边缘、铁路沿线、山体边缘等。其他：危险品仓库布置在穿山北东端。保留龙山的火葬场和墓地，保留戚家山、灵峰山、陈山墓地。保留北仑枫林垃圾处理厂，新建医疗垃圾处理厂。新建大岙、鄞州裴岙、镇海多元垃圾填理场，在宁波市化工区及北仑郭巨镇各设置一处固体废弃物处置站。二、杭州市经济概况宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。作为全国四大商帮之一的宁波帮享誉全球，改革开放的总设计师邓小平曾经提出“要把全世界的‘宁波帮’都动员起来建设宁波”的口号。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。2010年宁波市实现GDP5125.8亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，第二产业实现增加值2848.2亿元，第三产业实现增加值2059.2亿元。三次产业结构之比为：4.2：55.6：40.2城乡居民收入差距进一步缩小。市区居民人均可支配收入30166元，比上年增长10.2%；农村居民人均纯收入14261元，增长12.8%。市区居民人均消费性支出19420元，增长6.7%，农村居民人均生活消费支出9794元，增长0.1%。在固定资产投资方面，2010年宁波市完成全社会固定资产投资2206亿元，同比增长10.1%。房地产开发投资成为拉动投资的主力军，地产开发投资完成557.3亿元，增长48.8%。商品房销售面积686.2万平方米，下降15.8%。商品房销售额773.8亿元，增长5.6%。待售面积142.2万平方米，下降1.7%。宁波市房地产开发投资的增幅在全省十一个地市中居第二位，比全省平均高出14.4个百分点，比杭州市高出13.1个百分点。附表1：宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比宁波市各项指标及数据新城市发展评价标准一、城市指标：1、人口指标：杭州年末常住人口574.08万人，其中市辖区户籍人口为223.35万人进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于１００万人的城市；城区常驻人口不低于３０万人；2、GDP指标：2010年，全市生产总值GDP为5125.8亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4％人均GDP为68162元人民币，达到10068美元。城市GDP总量应不低于１００亿元；人均GDP应不低于３０００美元。城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于１２％；3、产业比重：第二产业增加值2569.6亿元，第二产业占GDP比重55.6%。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到５０％以上二、居民指标：1、全市城市居民人均可支配收入30166元1、城市居民人均可支配收入１万以上，农民７０００元以上2、城市居民人均消费性支出为19420元，3、人居储蓄52951元三、房地产指标：人均购房1.2平米人均购房不低于０．７平米三、宁波市商业地产发展现状1、宁波市商业地产概述（1）商业项目在21世纪的头十年，也是宁波楼市的黄金十年，宁波老三区即海曙、江东、江北和鄞州中心区为主要商业地产发展区域，而随着这四区土地供应日趋紧张，城西、镇海、北仑强势发展，这七大板块将成为未来居住、商业发展的重点区域，从今年的楼市供应量上就可以看到，在2011年这三个板块的住宅供应量达到了253万平方米，大大超过了宁波传统居住区老三区加上鄞州中心区，宁波传统居住区的新增供应量不过才188万平方米。根据有关分析显示，2011年北仑和镇海、城西这三个板块的总供应量达到了253万平方米，2011年住宅市场新增供应量集中于北仑、镇海、城西三大主力板块；而宁波市四区的供应量为188万平方米，这在宁波的历史上是十分罕见的，以2010年为例，2010年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的74%，其中鄞州区更是占到了整个市场的25%比例。北仑和镇海这两个传统意义上的“宁波周边地区”将在2011年反客为主，成为宁波2011年住宅市场的“主力军”。另外值得注意的是，2011年城西的供应量也是达到了63.92万方这一历史新高。2010年城西板块在万科金色城市和恒威君园和庄热销的带动下已经产生了量价齐涨的效应。在这一地区的集士港这里目前就已经有10个左右的项目，已经成为宁波全新的人居热点区域。（2）商业公寓宁波市四区在2010年共销售6700套商业公寓，今年将会有8000套商业公寓供购房者选择，在住宅备受打压的大环境下，商业公寓有望更多的承载住宅市场的资金溢出。然而，对于2011年宁波市四区共去化6700套商业公寓，2011年宁波市四区将会新推出5130套的公寓产品，加上前三年存留约2900套、2011年预合计超过8000套以上，销售形势不容乐观。（3）写字楼市场据统计：2010年宁波市四区写字楼市场供应量为92万平方米(含存量房)，成交量为46万平方米。而东部新城2011年将有53万平方米的供应，南部商务区有15.8万平方米，三江口片区有5.5万平方米的供应，再加上2010年的存量36.5万平方米，2011年宁波四区写字楼市场预计将会有110.9万方的供应量进入市场，而东部新城就占据了写字楼市场的半壁江山。值得一提的是，2010年1-12月宁波写字楼市场月度成交均价较2009年有了一定幅度的增长，市四区整体成交均价10038元/平方米。在城市外扩和多个城市中心的号召下，三江口因为其可开发的资源有限，2011年的供应量仅为5万多方，这个传统意义上的政治、文化中心正在被逐渐取代，东部新城则因市政府新址东迁和城市东移口号正在蓬勃发展，53万平方米的写字楼供应量让城东正在成为新的城市CBD。2、宁波市土地出让详情据搜房数据监控中心显示，2010年，宁波全市出让土地328宗，面积16858亩，折合可建面积为2034万方，成交金额达577.6亿元。其中，宁波市六区卖地350亿元，面积8350.41亩，住宅用地为5169.62亩，占市区出让总面积的62%。2010年宁波市六区泛住宅用地楼面价为3178.17元/平米，同比下降19.05%。附图：a.2010年宁波土地出让表b.2010年宁波各区、县（市）土地出让详情c.宁波市土地出让详情3、办公市场发展态势（1）历年市场走势分析02年以来，宁波写字楼市场在各个阶段呈现出了不同的市场特征。由于宁波城市的发展与经济水平的不断促进下，从02年到05年，宁波办公供求量持稳步上升势头，直到06年国家出台了相关的调控政策，供应量出现下降趋势，但办公需求量仍然保持上扬势头。转眼到了2007年，那一年也是宁波房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨。而08年受国家从紧货币政策及国际经济危机影响，导致该年办公供求全线缩水，且幅度非常大，供求量和成交量均下降至05年的水平。2009年，政府放宽相关政策，楼市逐渐升温，办公需求量有所回升。2010年上半年，写字楼供应放缓脚步，但成交势头仍与去年不相上下。总而言之，随着城市化进程以及经济发展的需要，且由于写字楼需求量受政策影响相对较小，宁波办公市场仍有一定的上扬空间。附图：宁波市2002年至2010年1-6月办公市场供求走势从近三年宁波办公市场走势来看，国际经济大环境对办公市场的影响是显而易见的，08年是个典型的例子，直到09年经济势头的回转，写字楼成交量出现明显的反弹，包括今年上半年也一样。在受宏观调控政策影响甚微的情况下，宁波经济尤其是外贸行业的稳定发展将是写字楼市场走向繁荣的关键。（2）市场供求分析从今年上半年写字楼供应走势来看，头三个月由于临近春节假期新增楼盘依稀可见，故供求出现脱节。而四月份新增项目集中释放，供应量是上半年之最，且由于4月调控政策的出台，导致五月份出现供应零的状况。在上半年尾声阶段，供应量出现回升。从今年上半年的成交走势来看，成交量基本呈现平稳态势，尤其四月以后，办公成交量并未受到宏观政策的巨大影响，市场需求仍然旺盛。从今年上半年的成交均价变化来看，3月份是个节点，该月主要受环球中心、华宏第五大道等批量高价成交影响导致成交均价拉高。2月份成交集中在均价偏低的宁波研发园，这个可以忽略不计，而从3月以后成交价格基本呈现下滑态势，但目前价格相对比较平稳。附图：宁波市2010年1-6月办公市场供应走势（3）成交结构分析从上半年区域成交情况看，写字楼市场以江东、科技园及鄞州呈现“三足鼎立”之势，其中城东地带写字楼成交逐渐占据上风，未来随着东部新城建设的进行，城东市场仍将不断扩大。附图：宁波市2010年1-6月办公成交区域结构图4、商业市场（1）历年市场走势分析盘点近三年商业市场，商业成交量基本维持在一个稳定的范围之内，由于商业受政策及金融风暴影响甚微，且其本身能收益相对稳定的租金，抗风险能力强，这对于投资者来说，显然是个不错的选择。2010年上半年由于商业供应量短缺，出现求大于供的局面，这也反映了当前客户的普遍心理。在住宅市场遇冷的情况下，购房者把更多的目光集中到商业物业类型上来。附图：宁波市08年--10年1-6月商业市场供求走势（2）市场成交分析2010年1-6月份，宁波商业市场总供应量仅为9.01万方，成交量为12.2万方，成交量大于供应量，市场需求旺盛，成交价格为17127元/平方米。从上半年的成交走势来看，一月份受09年大好房市影响，在春节前出现了一次成交小高潮，而二月成交的低迷主要源于正值春节传统淡季，从二月到四月，成交量直线上升，成交形势良好，到了五月，受假期因素稍稍影响，成交量出现小幅回落，但很快，六月份商业成交量又达到了制高点，这主要源于江北万达广场商业的大批量释放。成交均价基本呈现平稳上升态势，五月份均价出乎意料的达到24039元/平方米，这是因为青林湾、汇豪天下、江北万达等高价商业的批量成交，这也直接拉高了整体均价。附图：宁波市2010年1-6商业市场成交走势（3）成交结构分析从1-6月宁波商业房地产的成交结构来看，鄞州、江北、北仑“三足鼎立”，其他区域不相上下。其中江北的万达广场由于体量较大，且需求者众多，其成为上半年的商业明星楼盘，这也直接带动了江北区的整体商业成交量，北仑区的世贸世界湾也表现得十分抢眼。而鄞州区楼盘则相对分散，成交总量却仍然巨大。附图：宁波市2010年1-6月商业市场成交区域结构图四、宁波市商业地产投资机会分析1、宁波市发展规划简介（1）发展方向和分片职能三江片即重点向东发展，随着杭州湾跨海大桥建成和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部和南部，镇海片、北仑片沿海岸线发展。中心城的城市功能由各片区组成的，其中三江片是全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。（2）空间结构和用地布局规划中心城呈“两带三片双心”组团式的结构。两带即滨海布置产业带，沿三江安排生活带；三片即三江片、镇海片、北仑片，各片相对独立兼以生态绿地作隔离，以快速交通相连接，以保持良好的城市生态环境；双心即三江片三江口中心和东部新城中心。三江片以余姚江、奉化江、甬江为发展轴，形成以三江口为商业中心、东部地区为行政商务中心的双核空间结构。依江形成以水和绿地为主的生态轴，梯度配置公建、居住、交通用地，呈层状发展态势。城市的三圈环线构成三江片的交通骨架，内环以内以古城保护和旧城改造为主，中环以内发展第三产业及生活居住为主，外环与中环之间发展无污染的城市工业及生活居住。北仑片形成中片区、东片区、西片区和大榭岛“三区一岛”组团式布局，各片区以生态带、海岸线分隔，以便捷的交通体系相联系。北仑片规划期内重点建设三片区北部滨海地带及大榭岛。穿山半岛南岸及梅山岛作为生态发展地区，适宜发展生态型建设项目。镇海片用地布局由居住和工业两大部分组成，其中滨江为居住生活用地；工业用地由后海塘工业区、镇海经济技术开发区及宁波市化工区组成；居住和工业之间以防护绿带作为隔离。（4）综合交通规划宁波城市对外交通由公路、铁路、航空、海港和内河航运构成。市域公路网以中心城为中心形成“一环六射”高速公路骨架网络，且形成“213”高速公路交通圈，即至上海、杭州、金华、温州的2小时交通圈，市域1小时交通圈，都市区30分钟交通圈。对外铁路通道由萧甬铁路、杭州湾跨海铁路、甬金铁路、甬温铁路组成；中心城形成铁路环线，北环以货运为主，南环以客运为主。栎社机场按飞行区指标4E、两条远距平行跑道规划，控制用地1025公顷。中远期考虑庄桥机场搬迁，在慈溪观海卫东北高背山村外侧预留新机场用地，控制用地1000公顷。整合宁波港与舟山港资源，形成宁波、舟山港口一体化发展模式，推进金塘岛、六横岛联合开发和象山港建设，进一步完善集疏运网络建设。规划建立高效、舒适、安全、环保的现代化综合交通运输系统，形成以快速路、主干路为主骨架，次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网系统。建立以轨道交通为骨干、常规公交为基础、出租车为辅助的多种客运交通方式相结合的公共交通体系。2、宁波市商业地产现状及投资机会分析详述（1）海曙、江东、江北、鄞州根据宁波市城市发展规划，该地域为全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主。该地域内最为热闹繁华的“三江口商业区”是全市最大的商业组群也是最具繁华的商业组群，有18个大型的商业项目总规模约77万平方米，三江口商业组群包还天一广场、城隍庙、鼓楼、老外滩等商圈。而“鄞州商业组群”和“江东商业组群”是宁波最为重要的两个商业副中心区域，这两个区域的亚特日进成熟与“三江口组群”日趋三足鼎立之势，鄞州的万达广场、联盛商业广场，江东的中信泰福商业广场、天伦广场都在日趋成熟承担起该区域的主要消费。江北商业组团以宁波江北万达广场进驻拉开帷幕，江北商业组团将一万达为核心商圈发展。故分析该地域内可能会存在社区服务业载体项目的业务机会。（2）镇海、北仑由于近年来宁波市中心城区土地供应日益趋紧，镇海、北仑片区无论是土地成交量还是商品房销售量均有较大增长。依据城市发展规划，北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。而以此造成镇海和北仑的商业均成为地方性商业区，因为距离宁波市有一定距离，所以商业辐射范围也仅仅局限于当地北仑的君临商业广场、曼哈顿商业广场、凤凰山主题商业街，但近年来其商圈影响力在慢慢扩大。该地域内可能存在城市化集体土地经营性物业开发BOT项目、新市区（镇）综合服务业载体项目及社区服务业载体项目等业务机会。（3）慈溪、余姚、奉化、宁海、象山该地域为宁波的远郊县（市），根据发展规划，分别组群发展。近年来随着随着各大地标性项目如众安悦龙湾、君悦国际花园等项目的进驻，带动了周围地区的商业发展。而且该地域今年以来土地价格节节攀升，如8月20日，恒元置业以10868元/平米拿下慈溪文化商务区5#地块；9月15日，宁兴\o"房产"房产以10856元/平米获得宁海兴海路东10-1、2地块。预计未来随着更多项目的推进，该地域的商业地产将得到更多的发展。该地域内可能存在城市化集体土地经营性物业开发BOT项目、新市区（镇）综合服务业载体项目及社区服务业载体项目等业务机会。宁东能源化工基地简介一、基地简介宁东能源化工基地（以下简称"宁东基地"）是国务院批准的国家重点开发区、国家重要的大型煤炭生产基地、"西电东送"火电基地、煤化工产业基地和循环经济示范区，是宁夏煤、水、土等资源的核心地带和富聚区，也是宁夏举全区之力开发建设的"一号工程"，承担着建设开放宁夏、富裕宁夏、和谐宁夏、美丽宁夏，与全国同步进入全面小康社会的历史重任。宁东基地规划区总面积3484平方公里，位于宁夏中东部、银川市东南部，范围覆盖银川和吴忠2个地级市，灵武、盐池、同心和红寺堡4个县（区）。区域内煤炭资源储量大、品种全、质量优、开发条件好，是优质化工和动力用煤，现已探明储量386亿吨，占宁夏总探明储量的87%，远景预测储量1394亿吨，是国家14个亿吨级大型煤炭生产基地之一；依托煤、水、土地等资源组合优势，重点发展煤炭、电力、煤化工和新材料四大主导产业，延伸发展乙烯、丙烯、副产C4三大下游产业，形成通用树脂、有机原料、高性能合成橡胶、工程塑料及特种树脂、专用化学品五大类高端产品集群，补充发展资源综合利用和相关配套产业，形成相对集中、互为补充、协调发展的现代能源化工产业体系。二、区位交通宁东能源化工基地位于中国宁夏回族自治区中东部，规划面积3484平方公里，距宁夏首府银川市40公里，与内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林共同构成了中国能源化工的金三角，地区资源丰富，煤炭、石油等化石能源储量约占全国的50%，同时蕴含丰富的光能、风能资源，为能源化工行业在当地的发展提供了得天独厚的资源优势。

而宁东能源化工基地则是中国能源化工金三角最具发展潜力的核心区域，距黄河仅35公里，具有水资源丰富、产业基础良好、资源利用高效节约、政策体制灵活、紧靠省会城市、综合服务配套良好等优势。

宁夏回族自治区位于黄河中上游，总面积6.64万平方公里，总人口647万；2012年宁夏GDP340亿美元，年复合增长率23%，人均GDP5740美元，是中国中西部重要的经济发展极，人力资源丰富，且劳动力成本较低。同时，宁夏是西气东输的重要枢纽，我国三条西气东输的线路均经过宁夏境内，使得宁夏在中国的能源发展战略中有举足轻重的地位。2012年，国务院批复宁夏建设"内陆开放型经济试验区"及银川综合保税区，成为实际意义上内陆经济特区，赋予先行先试的特殊政策，地位与30年前设立深圳经济特区相似，与重庆共同成为西部重要经济开放区。2013年宁夏银川已成功举办了三届的中-阿经贸论坛升级为中阿博览会，使得宁夏承东启西的战略地位愈加突出，未来宁夏将享有更多的国家政策优惠与支持。宁夏地处内陆腹地，已拥有发达的航空、铁路、公路等综合交通网络，可实现与外部高效便捷的互联互通，为宁东能源化工基地的货物运输提供坚实的基础保障。

1.航空运输：银川河东国际机场距宁东能源化工基地仅30公里距离，目前运营航线55个，通航城市46个，未来更计划增加银川至中亚、中东、南亚等国家和地区的国际客货运航线，进一步丰富银川对外联络的通达程度。目前银川河东国际机场正在规划航站楼三期改造工程，到2020年机场旅客吞吐量将达1,000万人次，货邮吞吐量10万吨。2.铁路运输：

宁夏位于欧亚大陆桥的中段，是中国版图的几何核心。境内铁路里程1029公里，有包兰铁路、宝中铁路、太中银铁路等铁路线路，通达性良好，宁东能源化工基地则可以通过太中银铁路直接接驳国家铁路网络，交通条件十分优越。未来银川更将新增银川至至西安快速铁路、甘武铁路二线工程、宝中铁路和太中银铁路复线等线路，进一步加强与中国中东部经济区的联系；同时宁夏将完善丝绸之路经济带的铁路网，提升与中西亚、中东、俄罗斯的通行能力，宁东能源化工基地可辐射的市场范围将进一步扩展。3.公路运输：宁夏境内已有多条国道及京藏高速、青银高速、福银高速等多条高速公路，可非常便捷的通往华北、华东、华南等东部沿海地区。同时，能源金三角区域内将规划建设宁东-榆林、宁东-鄂尔多斯快速通道，增强能源金三角相互之间的联系，保证煤炭、煤化工产品的互供，实现1+1+1>3的效果。宁东能源化工基地综合性交通运输网络优势突出，并将在此基础上打造区域性国际物流中心，其将对化工企业给与化工产品运输总量配额的保障，建立物流运输信息平台，在货运峰谷之间给与运力频次的调节，最大程度的满足企业的物流需求。同时，中心将引入具有危险化工产品运输资质的企业，保证危化品外运的不受限制三、发展规划规划范围宁东能源化工基地位于宁夏中东部、银川市东南部，规划总面积3484平方公里。东起鸳鸯湖、马家滩、萌城矿区的深部边界，西至白芨滩东界，南起韦州矿区和萌城矿区南端的宁夏与甘肃省界，北至宁夏与内蒙古省界，东西宽约16-41公里，南北长约127公里，范围覆盖灵武市、盐池县、同心县、红寺堡开发区等4个县市（区）。宁东核心区处于灵武市境内，规划面积885平方公里，核定面积766平方公里，约占规划区总面积22%。指导思想坚持以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，以科学发展观为统领，以资源的深度高效开发为主线，以保护环境和生态为前提，以科技进步为动力，坚持走新型工业道路，大力发展循环经济，统筹人口、经济、资源环境协调发展，优化基地内产业布局，努力实现胡总书记提出的"又好又快建设宁东能源化工基地，实现资源优势向经济优势转化"的奋斗目标。基本原则（一）坚持以人为本。以实现人的全面发展为目标，从人民群众的根本利益出发谋发展、促发展，走共同富裕道路。实现发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的根本目的。（二）坚持统筹兼顾。宁东能源化工基地的开发要服从国家能源发展战略的总体布局，科学规划，合理布局。统筹资源、经济、人口与环境的协调发展，形成工业向宁东集中，人口向沿黄城市集中，土地向农业产业化集中，城乡协调发展的空间开发格局。（三）坚持科技创新。加快建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，引导和支持创新要素向企业集聚，促进科技成果向现实生产力转化。完善鼓励技术创新和科技成果产业化的法制保障、政策体系、激励机制、市场环境。（四）坚持节约资源和环境保护。充分考虑资源环境承载能力，实行有限开发、有序开发和集约高效利用。以保护自然生态为前提，在开发中实现保护，以保护促进持续发展。大力发展循环经济，最大限度减少工业开发和城镇发展对生态环境的不利影响。（五）坚持市场导向。以市场需求为导向，统筹资源开发与项目建设。充分发挥市场配置资源的基础性作用，同时加强政策引导和市场监管。总体目标（一）建成全国一流的能源化工基地。到2020年，煤炭生产能力达到1.3亿吨，成为全国重要的大型煤炭基地。火电装机容量达到1600万千瓦，其中外送电600万千瓦，成为全国重要的煤电基地和西电东送北通道的重要送端电源。煤化工产成品生产能力达到2000万吨以上，成为全国重要的煤化工基地。（二）建成全国循环经济与资源综合高效利用示范区。发电煤耗控制在300克/千瓦时以内，单位工业增加值能耗达到国内同行业先进水平。矿井回采率达到85%以上，工业固体废物综合利用率达到95％以上，矿井水综合利用率达到100%，工业废水利用率达到95%以上。（三）建成带动宁夏跨越式发展与实现全面小康社会目标的重点开发区。1、经济发展目标：规划工业项目固定资产投资总规模达到3000亿元，实现工业增加值670亿元，带动全区相关产业实现增加值540亿元，新增地方财政收入150亿元。形成煤炭、电力、煤化工和新材料四大产业基地；建设高效节水补灌工程面积1万亩，形成滩羊、长红枣、葡萄、桑蚕、中药材5个特色农产品基地。2、和谐社会目标：人民生活水平稳步提高，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到3万元和1万元。宁东能源化工基地产业工人达到2.8万人，带动沿黄城市带新增就业岗位75万个，职业培训规模达到10万人次／年，沿黄城市带吸纳南部山区、中部干旱带人口转移定居50万人。促进全区城镇化率达到60%。带动全区贫困人口稳定脱贫，逐步实现自治区基本公共服务均等化。3、自主创新目标：企业研发投入占产品销售收入比重达到3—4%，建成国家级煤化工工程技术中心。4、生态建设和环保目标：宁东能源化工基地采煤沉陷区面治理率达90％以上，林草覆盖率达到40%以上；企业"三废"全部达标排放，大气质量指数符合二类、三类区标准，SO2、COD等主要污染物排放总量控制在国家下达指标以内。以宁东的开发促进全区生态的根本好转，中部干旱带封育1500万亩，促进全区森林覆盖率达到23%，"大六盘"生态圈造林300万亩，引黄灌区改土治碱50万亩。发展战略：坚持煤炭资源清洁高效利用，重点发展煤炭、电力、现代煤化工和石油化工四大产业板块，构建产业高端集群。建成一批大型现代化矿井和大容量、高参数超超临界间接空冷坑口电厂，加快建设煤制油、煤制烯烃、煤制天然气等现代煤化工项目，推动石油化工与现代煤化工融合发展，以现代煤化工烯烃、乙二醇为主，以石油化工三苯、PX为辅，重点发展工程塑料、特种橡胶、合成纤维、精细化工等产业，形成煤炭产能1.46亿吨、火电装机容量1800万千瓦、新能源装机容量400万千瓦、外送电规模1200万千瓦，现代煤化工产能2000万吨以上。高标准实施节能环保。建立节能节水、污染减排和环境质量全面量化控制体系，制定现代煤化工能效标准，实行工业用水定额阶梯水价制度，严格控制单位产品能耗。按照"谁排污、谁付费、高标准、专业化"的原则，实行"三废"一体化集中处理与运营管理，工业废水、高盐水和矿井水通过企业预处理和园区集中处理，实现全部回收利用，尾水用于海藻养殖；工业固废进行科学分类、有效处置利用；对现役火电机组全部进行改造升级，达到国家特别排放限值，新建火电机组大气主要污染物排放指标严于国家特别排放限值。严格控制水资源、生态环境容量和煤炭资源供需平衡。通过大力发展循环经济、资源阶梯利用、构建产业高端集群和严格控制节能减排标准，实现水资源、生态环境容量和煤炭资源供需平衡。推动技术、管理和商业模式创新。实施公用工程、物流传输、产品技术一体化，采用国际先进技术，建设空分、动力、气化等公用工程岛以及园区公用物流管廊，在径流式电除尘、光伏热气流、气化炉等方面处于世界领先水平的自主知识产权技术，在煤气化、催化剂、煤制油技术和成套装备等领域形成自主知识产权，打造现代煤化工科技人才高地。通过推进先进的园区一体化概念，宁东基地将为园区的投资者提供更好的园区服务：一体化的基础设施土地：宁东基地地势平缓开阔，不占用耕地，无移民搬迁，土地开发成本低，价格低廉。工业园区基础设施完善，已实现七通一平。供电：已建成330KV变电站4座，110KV变电站6座，形成了多回路供电电源，供电条件可靠、有保障。供水：已建成了一期供水工程，供水能力达到40万立方米/天；二期工程建成后，将达到80万立方米/天，生产和生活供水便利、有保障。供气：长庆-银川天然气输气管线在宁东基地留有供气口，充分满足入园企业的需求。交通：园区已建成发达公路、铁路网络。各园区主干道路与青银高速、京藏高速、211国道、307国道、203省道等形成了便捷的公路交通网络，路网密度已达每百平方公里45.6公里。区域内已建成地方铁路375公里，形成了"两纵两横"的铁路网络，各工业园区铁路专用线通过宁东地方铁路连接太中银、京包、宝中、陇海线，辐射全国，形成通畅高效的铁路外运通道。"三废"处理：基地将对企业的废气、废水、固废进行统一的处理和回收利用。基地工业固废综合利用率可达到80%，科学处置率达到100%；基地将制定严格的大气污染物排放标准，脱硫脱硝除尘设施稳定运行率达100%，同时，基地将实施宁东环保行动计划，2014年投资已达58亿元，建成73个项目，建立324个监控点，实现了24小时全方位动态监控。一体化的专业化工物流服务宁东能源化工基地在十大园区中规划有专门的物流园区基地，通过引入领先的物流运营商和建立一体化的网上物流平台，为基地化工企业提供专业便捷的基地物流服务；同时基地将提供一体化的仓储、包装和车辆维护服务，从全方位满足园区企业物流服务需求。一体化的研发平台和产业工人招聘培训宁东能源化工基地将建立一体化的研发中心，为入驻企业提供公共研发平台支持和研发服务支持。同时，针对入驻企业宁东能源化工基地提供一体化的招聘、培训和人力共享项目，全方位服务于入驻企业的人才需求。一体化的综合配套服务宁东能源化工基地将计划于2015年在基地核心区域建立规划面积40平方公里的宁东新城项目，为本地居民和工人提供一体化的配套设施，包括文化、教育、医疗、卫生、娱乐、社会保障、物流、金融、办公、居住等基础公共服务。园区运营宁东基地党工委、管委会是宁夏回族自治区党委、政府的派出机构，由自治区党委常委、常务副主席担任党工委书记、管委会主任，授予宁东基地地市级经济管理权、社会事务管理权和部分省级经济管理权限。管委会设立政务服务中心，对投资项目实行"一站式"服务，重大项目启动"绿色通道"，实行"保姆式"服务。未来基地将引入专业的园区运营商，采用市场化的、国际领先的园区运营方法和经验，为入驻企业提供全方位的服务，打造最良好的化工企业投资环境。宁东能源化工基地上游煤化工生产已经形成规模化产能，而下游产业链条延伸的条件也已成熟。基地将依托规模化上游给料，重点打造国际化工园区核心产业链，并向下游精细化工方向延伸。规划产业链：

宁东能源化工基地已经建立了四个相应的分园区来支持上下游产业链企业发展，关联生产企业高度集聚，可最大程度的实现一体化生产。

核心产业园：

核心企业核心产品煤化工园区神华宁煤

宝丰

国电中石化

捷美丰友乙烯、丙烯、丁二烯等烯烃及其他化工原料石化园区计划引入大型石化国企，如中石油等苯、甲苯、二甲苯等国际化工园区国际化工巨头，计划引入巴斯夫等

新材料园区招商企业筛选中下游精细化工产品稳定的水资源供给宁东紧邻黄河，是能源金三角中唯一可以真正保证水资源供应的地点。宁夏年均可用黄河水40亿立方米，通过水权转换机制，到2025年宁东可将4.94亿立方米的农业用水转换为工业用水，为发展煤化工提供用水保证。

宁东能源化工基地水资源情况（单位：亿立方米/年）宁东水资源的划拨审批程序便捷畅通，每年的用水总量和高峰用水量不存在任何瓶颈。

煤炭企业合作名录重点企业重点项目建设规模神华宁煤集团羊场湾煤矿1500万吨清水营煤矿500万吨梅花井煤矿400万吨红柳煤矿800万吨枣泉煤矿1000万吨灵新煤矿320万吨任家庄煤矿240万吨红石湾煤矿60万吨石槽村煤矿600万吨金凤煤矿400万吨石沟驿煤矿130万吨宝丰能源集团马莲台煤矿240万吨四股泉煤矿180万吨宁夏京盛煤业京盛煤矿30万吨通达煤业小泉煤矿30万吨庆华集团韦二煤矿270万吨发电企业合作名录重点企业重点项目机组规模（MW）国网能源宁夏煤电有限公司鸳鸯湖电厂一期2×660神华国华集团宁东矸石电厂2×330华电宁夏灵武发电有限公司灵武电厂一期2×600华电宁夏灵武发电有限公司灵武电厂二期2×1000京能集团宁夏发电厂水洞沟电厂一期2×660中电投宁夏能源铝业临河发电有限公司临河电厂2×350宁夏发电集团有限责任公司马莲台电厂一期2×330国电中国石化宁夏能源化工有限公司宁东热电厂2×330宁鲁煤电公司灵州电厂2×135煤化工企业合作名录重点企业名称总投资重点项目

神华宁煤集团

900亿元已建成项目：85万吨/年煤基甲醇、煤基聚丙烯52万吨/年（世界首个工业化MTP项目，GSP气化炉首次实现工业化应用）、聚甲醛6万吨/年；在建项目：50万吨/年MTP

、400万吨/年煤制油（采用中科合成油煤炭间接液化技术）、100万吨/年煤基甲醇、100万吨副产品深加工项目。

中石化集团长城能源化工公司

213亿元已建成项目：120万吨煤基多联产：30万吨/年醋酸、45万吨/年醋酸乙烯、10万吨/年聚乙烯醇、20万吨/年1,4-丁二醇、10万吨聚四氢呋喃。

宁夏捷美丰友化工有限公司

45亿元已建成项目：40万吨/年合成氨、70万吨/年尿素、30万吨/年甲醇；

宁夏宝丰能源集团

236亿元已建成项目：500万吨/年焦化、30万吨/年焦炉尾气制甲醇、10万吨/年苯加氢、30万吨/年焦油深加工；在建项目：60万吨/年MTO（产品为30万吨/年聚丙烯、30万吨/年聚乙烯）。

庆华集团

73亿元已建成项目：110万吨/年焦化、15万吨/年焦炉尾气制甲醇。在建项目：110万吨/年焦化、15万吨/年焦炉尾气制甲醇、20万吨/年甲醇制芳烃、8万吨/年合成氨。十大特色园区

1.国际化工园区：约8平方公里。依托煤化工上游原料，引进国际化工巨头，建设丙烯、乙烯等下游项目，引领产业高端集群发展。2.煤化工园区：约40平方公里。建设大型、特大型现代煤化工装置。重点发展煤制油、煤制烯烃、煤制天然气、煤基多联产等煤化工项目。入园企业：神华宁夏煤集团、中石化长城能源化工（宁夏）有限公司、宁夏捷美丰友化工有限公司等。3.临河综合工业园区：约24平方公里。重点发展煤焦化、煤气化、新材料等产业。入园企业：宁夏宝丰能源集团、中电投宁夏能源铝业集团、宁夏宝塔石化集团、宁夏京能宁东发电有限公司等。4.化工新材料工业园区：约20平方公里。依托煤化工园区、国际化工园区和石油化工园区生产的化工产品，延伸发展工程塑料、特种橡胶、特种纤维和精细化工等下游产品，辅以高端橡塑加工制造产业。5.石油化工园区：约10平方公里。重点发展石油炼化及深加工项目。6.灵州综合工业园区：约10平方公里。重点发展石油化工产业。入园企业：宁夏宝塔石化集团等。7.环保产业园区：约5平方公里。重点发展工业固废综合利用、工业废气起源化利用和环保服务等产业。入园企业：宁夏仁和环保科技发展有限公司、宁夏驰翔建材有限公司等12家固废综合利用企业。8.铝下游产业园区：约3.3平方公里。重点发展铝棒、铝板带材和铝型材加工项目。入园企业：宁夏广银铝业有限公司等。9.物流园区：约2平方公里。规划仓储区、危险品区、集装箱区、货运区、加工区、管理区和动力区等。入园企业：宁夏中房集团宁东物流发展有限公司等。10.创业园区：约1.1平方公里。重点发展配套加工、物流、商贸服务等配套产业。一体化公用工程岛按照"全方位合作、专业化分工、一体化建设"的原则。选择了国内外一流的专业公司投资建设、运营管理（BO模式）公用气化岛、空分岛、动力中心、仓储物流及公共管廊等项目，为入园企业提供一体化专业服务。

公用气化岛为入园企业供应合成气、一氧化碳、二氧化碳、氢气和甲醇等产品。

公用空分岛为入园企业供应氧气、氮气等工业用气体产品。

公用动力站为入园企业供应高压、中压、低压等各参数蒸汽、满足企业生产及生活所需。公用仓储物流中心及公共管廊为企业提供高效便捷的仓储物流及公共管廊服务。生产要素及价格1、土地：地势平缓开阔，不占用耕地，无移民搬迁。土地开发成本低。土地价格为：24000元/亩，工业园区基础设施完善，实现“七通一平”。2、供电：已建成330KV变电站4座，110KV变电站6座，形成了多回路供电电源，供电条件可靠、有保障。

2.135-110KV高峰时段用电价格0.6224－0.5804RMB/khw

2.235-110KV平常时段用电价格0.457－0.427RMB/khw

2.335-110KV低谷时段用电价格0.296－0.2736RMB/khw

2.4接线成本和通电成本（至红线）：宁夏自治区高可靠性供电费用和临时接电费用收取标准用户受电电压等级（千伏）高可靠性供电费用（元/千伏安）临时接电费用（元/千伏安）0.38/0.222702501022020035170150110及以上9070注：本表摘自自治区物价局《关于收取高可靠性供电费用和临时接电费用的通知》宁价商发[2011]32号文。地下电缆按架空线路费用的1.5倍计收。宁夏自治区电力负荷管理装置收费标准变压器容量（千伏安）电力负荷管理装置收费标准（元/套）100及以上至315以下3500315及以上5000注：本表摘自自治区物价局《关于调整电力负荷管理装置收费标准的通知》宁价商发[2011]48号文。3、供水：已建成了一期供水工程，供水能力达到40万立方米/天；二期工程建成后，将达到80万立方米/天，工业和生活用水价格为2.8元/吨，绿化用水价格为1.3元/吨，生产和生活供水便利，有保障。4、天然气供应：天然气价格为1.86/立方米。长庆-银川天然气输气管线在宁东基地留有供气口，充分满足入园企业需求。5、蒸汽供应：蒸汽价格为1.0MPa、380℃的蒸汽105元／吨；0.5MPa、3006、交通物流：各园区主干道路与青银高速、京藏高速、211国道、307国道、203省道等形成了便捷的公路交通网络，路网密度已达到每百平方公里45.6公里。区域内已形成地方铁路375公里，形成了“两纵两横”的铁路网络，各工业园区铁路专用线通过宁东铁路连接太中银、京包、宝中、陇海线，辐射全国，形成通畅高效的铁路外运通道。运输成本分析银川北京上海天津南京杭州青岛广州公路里程（公里）1140215012501850219016102520公路时间（小时）12221319221726公路运输平均成本（元/吨）433817475703832612958铁路里程（公里）1335231514622014240024122962铁路时间（小时）19342230353539铁路运输平均成本（元/吨）121210132182218218268联系我们宁夏回族自治区宁东能源化工基地管理委员会经济技术合作局地址：宁夏银川市丽景北街穆斯林国际商贸城东楼4层邮编：750004传真址：局长：马成手机话箱：cheng_ma@副局长：王波手机话箱：wangbo71@局长助理：杜春梅手机话箱：782513320@联络部部长：赵海龙手机话箱：2173277@163.com国际招商亚太部部长：杨瑾手机话箱：392293241@国际招商美洲部部长：霍博手机话箱：404685825@项目部部长：王宁手机话箱：502600154@综合部部长：张巍手机话箱：zwwt8439@163.com宁东能源化工产业发展与合作需求2014-09-1708:57宁东能源化工基地（以下简称宁东基地）是国务院批准的国家重点开发区、国家重要的大型煤炭生产基地、“西电东送”火电基地、煤化工产业基地和循环经济示范区，是宁东、鄂尔多斯、榆林能源“金三角”的重要一级，也是宁夏能源聚集区，现已探明煤炭资源地质储量368亿吨，约占宁夏总探明储量的84%，具有煤、水、土要素集聚、靠近区域中心城市等组合优势。一、发展现状自2003年以来，在党中央、国务院的亲切关怀和国家有关部委的大力支持及宁夏党委、政府的正确领导下，宁东基地的开发建设取得了令人瞩目的成就，形成了煤炭、电力、煤化工三大主导产业，一个现代化的能源化工基地初具规模，已成为宁夏经济发展的重要引擎。先后引进了神华、中石化、国电、华电、宝丰、宝塔等一批大型国有和民营企业，建成投产了一批大型高效现代化和数字化矿井，世界