物业管理市场发展概况课件

物业管理市场天津国土资源和房屋职业学院6/7/20231第一章概述

第一节物业管理市场的产生和发展第二节物业管理市场研究范围第三节基本概念和基础知识6/7/20232

第一节物业管理市场的产生和发展一、物业管理市场的启动物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果。

1994年出现了招投标的方式确定物业管理企业，1996年有些地区选聘物业管理企业时在媒体上公开招标，标志着我国物业管理市场竞争已经开始，物业管理市场启动。6/7/20233二、物业管理市场培育

培育市场必须要强化市场需求，已经出台的《物业管理条例》、《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等对规范物业管理市场有直接的影响。三、物业管理市场发展趋势◆住宅物业全面招标◆物业管理企业纷纷与开发商脱钩◆非住宅物业陆续竞标6/7/20234第二节物业管理市场研究范围一、市场运行规律二、主体责任三、物业管理市场运行方式四、管理和调控6/7/20235第三节基本概念和基础知识一、物业◆物业与物业分类◆物业管理区域◆物业管理项目◆物业权属关系二、物业管理◆物业管理与物业管理服务内容◆物业管理服务分类◆物业管理服务所属类别6/7/20236三、前期物业管理前期物业管理与前期物业管理内容四、公共物品理论与物业管理公共物品私有物品五、市场六、物业管理市场6/7/20237第二章物业管理的特征第一节物业管理服务活动的特征第二节管理模式的特点6/7/20238无形性物业管理服务本身是无形的，无法找到它的物质形体。物业管理这种商品应该是物业管理服务“活动和过程的结果”。易逝性物业管理服务一闪即逝无法存储，物业管理服务活动结果也不能存储起来。多样性物业的异质性，决定了物业管理服务的多样性。第一节物业管理服务活动的特征

6/7/20239生产、交换与消费的同一性时间的同一性在物业服务合同期间内，提供服务的一方连续不断地生产，以达到维护物业及其整体环境的良好；同时要求需求方连续不断地支付费用并消费供给方所提供的产品。物业管理服务的生产、交换与消费在同一时间段内进行。空间的同一性物业管理供给方用需求方提供的服务费生产物业管理服务产品，生产出来需求方就地消费。因该产品具有无形性，因此不需要运输。6/7/202310互动性物业管理服务产品的提供，需要消费者配合、协作并参与生产过程与生产者共同完成。在物业管理区域内供需双方形成互动。6/7/202311第二节管理模式的特点◆专业化（专业性企业，有专业人员）◆企业化（从事物业管理活动必须具有独立的法人资格）◆社会化（将物业管理交由社会上的专业企业管理，同时也需要社会协作）◆经营型（通过对物业管理服务的经营，获得维持再生产的资金和经济效益）6/7/202312第三章物业管理市场的特征第一节没有“物流”只有“人流”第二节供求关系确定方式特殊第三节国家干预第四节供求主题特殊第五节各主要环节的时间顺序错位第六节受载体的牵制第七节不同市场的比较6/7/202313第一节没有“物流”只有“人流”一、物业管理服务是无形商品由物业特征所决定，物业管理服务这种特殊商品不能体现“物”的流动。只能是供给者的“人”流动，是供给者到需求者的消费空间生产这种商品。6/7/202314二、服务产品的载体没有位移由物业的固态性决定物业所在地就是服务这种商品的生产、流通消费空间。三、服务活动随供给者移动物业管理市场上，供应者将服务送到物业管理区域，需求方是不动的，发生流动的是供给一方。6/7/202315第二节供求关系确定方式特殊物业管理市场上供求关系确定的常见方式有：一、公开招标公开招标是需求方向全社会发布招标公告，通过招标、投标、开标、评标、决标等一系列程序选出符合条件的供给方，通过签合同确定供求关系。二、邀请招标一是需求方通过向一定范围符合条件的物业管理企业同时发出邀请，经过竞争最后确定物业管理服务的供求关系。6/7/202316三、议标议标统称是供给方在市场上收集潜在需求者的信息。需求者与一些有意向又符合条件的供给者双方协商用合同确定供求关系。四、非市场行为交换通常是指某业主将物业管理工作私下授予某个供给者的行为。如物业管理初期阶段由房地产开发商直接交给自己派生的物业管理部门。6/7/202317第三节国家干预国家对特殊商品市场都要进行干预，对物业管理市场的干预体现在：

◆对需求的干预

◆对供求关系确定的方式的干预

◆对价格的干预。6/7/202318一、对需求的干预

33号令、物业管理条例、地方法规二、对供求关系确定方式的干预物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法三、对价格的干预物业服务收费管理办法6/7/202319第四节供求主体特殊一、需求主体需求方往往不是某一个自然人或某一个法人，而是自然人群体、法人群体或自然人和法人群体。而且这个群体非常庞大，有时可达几百个、几千个甚至几万个。如此众多的民事主体成为一件商品的共同需求者，在各类商品市场中是绝无仅有的。二、供给主体是指具有相应等级法人资格的物业管理企业。6/7/202320第五节各主要环节的时间顺序错位一、超前确定供求关系在商品交换和消费前就先确定供求关系。

签订物业管理合同商品房销售接管验收服务活动开始6/7/202321二、商品质量展示后置是指在确定供求关系后很长一段时间后商品质量才能显现出来。需求方支付商品价格只能根据国家的价格政策、支付能力、支付意愿和对质量的预测来确定。需求方看到商品质量是在支付价格确定以后的很长时间。6/7/202322三、生产与消费归一物业管理是按照合同约定的时间段，边生产边交换边消费，交错进行直到合同期满。四、交换时间拉长物业管理的生产交换和消费行为是在供求关系确定下来之后，并贯穿在合同期内，合同期满可续期或重新招标，所以物业管理贯穿于整个物业的消费过程中。6/7/202323第六节受载体的牵制一、在供求关系方面二、在商品的质量和成本关系上三、服务特点方面6/7/202324第七节不同市场的比较一、不同市场供求关系比较

各类市场

比较内容普通商品市场没有特定的供给者和特定的需求者物业市场需求主体众多，供给者（产权人）是唯一的物业管理市场需求主体（自治组织）是唯一的，供给者众多的6/7/202325二、与其他市场运行方式的比较物业管理市场物

业

市

场其它商品市场固定交易场所无无有确定交换关系的时间交换之前交换行为发生交换行为发生交换与消费的关系边交换边消费先交换后消费先交换后消费6/7/202326第四章物业管理市场主体第一节供给主体第二节需求主体第三节协调主体第四节非市场行为主体6/7/202327

物业管理企业专项服务公司垄断性经营机构供给主体服务人员咨询机构业主使用人主体

需求主体业主的自治组织房地产开发商（原始业主）行政主管机构协调主体培训机构

行业协会非市场行为主体6/7/202328第一节供给主体一、物业管理企业二、专项服务机构三、垄断性经营机构四、咨询机构（一）基本情况

1.分类2.来源3.规模6/7/202329（二）业务范围

服务

业主

物业

公共事务

实施管理

业主入伙物业接管验收

常规

特约

专项6/7/202330（三）责任1.约定责任（1）判别违约（2）承担违约方式2.法定责任（1）报告责任（2）协助做好安全防范责任6/7/202331二、专项服务机构（一）基本情况（专业化程度）（二）业务范围（三）责任三、垄断性经营机构（一）基本情况（转制）（二）业务范围（三）责任6/7/202332四、咨询机构（一）服务对象

1.房地产开发企业

2.业主和业主自治组织

3.物业管理公司（二）业务范围1.制定物业管理方案2.解决技术问题3.法律问题（三）责任6/7/202333第二节需求主体一、业主（一）基本情况

1.定义：房屋的所有权人为业主

2.分类：单一产权业主；多主楼宇（异产毗连房屋）业主；业主为自然人、业主为法人（二）责任6/7/202334

二、业主自治组织（一）基本情况（二）主要职责三、房地产开发商（一）基本情况（二）主要义务和职责四、非业主使用人（一）基本情况（二）主要义务和职责6/7/202335第三节协调主体一、行业行政主管部门二、市场管理部门三、行业协会

6/7/202336第四节非市场行为主体一、物业管理区域的社会治安维护主体二、道路养护维修主体6/7/202337第五章物业管理市场的运行机制第一节供求之间制约机制

第二节价格调节机制

第三节政府的监控机制6/7/202338第一节供求之间制约机制一、业主自治业主大会、业主委员会与业主之间的制约业主之间的制约二、委托代理物业管理企业与业主大会之间的相互制约。三、物业管理和服务的关系物业管理公司对业主的约束是物业管理中主要的制约机制。6/7/202339第二节价格调节机制一、普通住宅强制招标使需求量不随价格变化而变化二、普通住宅服务费实行政府指导价使价格不随需求量变化而变化三、高档物业管理服务与普通商品市场的价格调节机制雷同6/7/202340第三节政府的监控机制一、供求关系确定时的监控（一）招标投标过程监控

1.程序

2.合法性

3.公正性（二）合同的签署监控

6/7/202341二、交换过程的监控（一）对供求主体的监控1.政府对物业管理企业监控2.街道居委会对业主自治组织的监控（二）对价格的监控1.合法手续2.收费标准3计费方式（三）对质量的监控1.质量标准（1）政府行政主管部门的要求《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（2）合同的约定2.检查方式6/7/202342第六章物业管理市场上中介的服务

代理活动咨询活动居间活动6/7/202343第一节物业管理市场上的代理一、代理概念二、招标代理三、市场需求方代理四、协调者代理第二节物业管理市场上的咨询活动一、信息咨询二、技术咨询三、策划第三节物业管理市场上的居间活动一、概念二、主要业务6/7/202344第七章物业管理招标第一节物业管理招标内容及招标形式第二节招标的组织第三节招标程序6/7/202345第一节物业管理招标内容及招标形式一、内容（一）物业管理前期策划招标（二）物业管理常规服务招标

1.物业管理前期招标

2.更换物业管理企业（三）物业管理专项服务“转托”招标6/7/202346

二、招标形式（一）公开招标（二）邀请招标

1.邀请潜在投标人数量

2.具备承担招标项目的能力

3.资信良好（三）议标（四）几种招标方式的区别

1.信息发布方式2.信息传递范围

3.程序不同4.竞争力不同6/7/202347

第二节招标的组织

一、招标领导小组（一）主要工作内容

1.掌握全面招标工作2.决定标底

3.决定甲方评委代表人选4.督导招标工作（二）人员构成

1.甲方代表2.专业人士

3.政府官员6/7/202348

二、招标工作小组（一）主要工作内容

1.制作标底2.制定评标标准和评标方法

3.资格预审

4.准备招标文件

5.散发有关文件6.接待来访

7.组织现场勘察和投标预备会

8.安排决标会会务和维持会场秩序

9.分数汇总10.宣传工作

11.安排公证有关程序（二）人员构成

1.业主代表2.行政人员3.专业人士6/7/202349三、评标委员会（一）主要工作内容

1.审阅标书2.对投标单位质询

3.评分4.决标（二）人员构成

1.业主代表2.评标专家6/7/202350

第三节招标程序

一、招标流程图招标前期策划办理招标登记发布招标公告招标接待投标预备会决标签订合同接收标书组织现场勘查投标资格审查谢绝投标定标底评分标准阅标、评标否是开标发放中标通知6/7/202351二、主要环节的操作（一）招标前期策划1.参与的主体招标人2.所涉及主要文件和资料（1）招标方案（2）招标文件（3）评标方法和评分标准（4）标底

6/7/202352（二）办理招标备案1.参与的主体（1）招标人（2）物业项目所在地的县级以上地方人民政府的房地产行政主管部门2.所涉及的主要文件和资料(1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料

6/7/202353（三）发布招标公告或招标邀请书1.参与的主体（1）招标人（2）中国住宅与房地产信息网（3）中国物业管理协会网2．所涉及的主要文件和资料招标公告（四）接待投标报名1.参与的主体（１）招标人（２）潜在投标人２.所涉及的主要文件和资料投标申请书6/7/202354（五）投标人资格预审1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)资格预审申请书(2)企业资格文件(3)企业业绩证明(4)项目负责人和技术骨干的简历证明(5)资格预审合格通知书

6/7/202355（六）现场勘察1．参与的主体（１）招标人（２）投标申请人２．所涉及的文件和资料(1)工程图纸(2)设备简介6/7/202356（七）投标预备会１．参与的主体（１）招标人（２）投标人（３）招投标管理机构２．所涉及的文件和资料（１）书面形式的问题（２）书面解答（３）会议记录6/7/202357

（八）接受投标文件1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料投标文件（九）制定标底1.参与的主体招标人2.所涉及的文件和资料(1)招标文件(2)定额(3)取费标准6/7/202358（十）开标

1.参与的主体：

(2)招标人

(3)投标人

(4)评标委员会

(5)公证人

(6)现场工作人员

2.涉及的文件或资料：

投标文件（十一）决标1.参与的主体

(1)评标委员会(2)投标人(3)投标人2.所涉及的文件和资料

(1)标书副本(2)评分标准

(3)评分表(4)评标报告书6/7/202359（十二）发放中标通知1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)中标通知书(2)投标文件（十三）签署合同1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)书面合同(2)招标文件(3)投标文件6/7/202360第八章物业管理招标常用文件第一节招标公告和邀请书第二节招标文件6/7/202361

第一节招标公告和邀请书

一、主要内容（一）招标人的名称和地址（二）招标项目的性质

1.工作性质2.资金来源3.项目的类别（三）数量（四）实施地点和时间（五）投标截止日（六）获取招标文件的办法（七）招标人联系办法二、参考文本（一）招标公告（二）招标邀请书6/7/202362

第二节招标文件

一、招标文件的作用（一）确定权利义务关系（二）投标的依据（三）签订合同的基础二、招标文件的内容（一）招标人及招标项目简介

1、招标人名称

2、招标地址

3、联系方式6/7/202363（二）招标项目基本情况介绍

1.区位地点和四至

2.面积

3.项目性质

4.园林指标

5.使用功能分布

6.外装修部分

7.各种设施的设置

8.物业管理区域平面设置

9.管理用房的配置

6/7/202364

（三）技术要求

1.只提限制条件，服务质量的技术指标由投标人确定

2.不限制条件，服务指标由投标人确定

3.招标人提出原则要求由投标人具体定质量标准

4.提出具体要求

5.按国家制定的有关标准6/7/202365

（四）对投标人的要求

1.资质等级

2.专业技术力量

3.技术装备

4.资信（五）投标文件的编制要求

1.对投标文件形式的要求

2.投标文件的语言

3.投标文件的内容6/7/202366（六）投标须知

1.投标须知一览表（见表8—10）

2.物业管理资金来源

3.资质条件

4.投标费用

5.投标文件

6.招标文件的修改

7.投标报价

8.投标截止期

9.投标有效期

10.投标文件的修改与撤回

11.投标文件的递交

12.投标保证金

13.现场勘察14.投标预备会6/7/202367（七）评标的标准和方法（八）提供服务的时间（九）投标人应提供的证明（十）履约保证金6/7/202368（十一）提交投标文件的方式、地点和截止时间

1.提交投标文件方式

2.递交投标文件的地点

3.截止时间（十二）开标、评标和决标的日程安排（十三）主要合同条款6/7/202369第九章物业管理市场营销第一节物业管理市场营销特点第二节物业管理市场调查分析第三节市场细分第四节目标市场的选择第五节练好内功打造市场名牌产品

6/7/202370第一节物业管理市场营销特点一、避免了对物流的研究二、增加了劳动力应急调度的研究三、利用介质反应质量（增加对服务标的的研究）

6/7/202371比较内容物业管理市场其他商品市场商品运输无有生产者有无服务标的有无6/7/202372第二节物业管理市场调查分析一、物业管理市场调查（一）调查内容1、市场需求状况2、市场供给能力3、竞争对手4、其他不可控因素（二）调查方法（三）调查技术第二节物业管理市场调查分析6/7/202373二、物业管理市场预测（一）意义（二）预测方法三、物业管理市场机会分析（一）把握市场动向

（二）掌握企业接管物业条件的变化6/7/202374第三节市场细分一、概念二、市场细分方法三、物业管理市场细分6/7/202375第四节目标市场的选择一、目标市场的选择模式二、选择目标市场的方法（一）市场机会指数法（二）市场选择指数法（三）市场占有率增长指数法6/7/202376三、物业管理企业市场定位（一）物业管理市场定位概念（二）物业管理市场定位方法1、企业及其产品标志2、利用介质定位3、利用生产过程彰显个性6/7/202377第五节练好内功打造市场名牌产品一、人力资源的开发利用二、质量保证体系的建立三、专业技术研究6/7/202378第十章物业管理投标第一节物业管理投标人第二节投标目的第三节投标程序第四节投标决策第五节投标宣讲和答辩第六节夺标策略6/7/202379第一节物业管理投标人一、基本概念（一）物业管理投标

物业管理投标是指物业管理企业或有关物业管理服务的专项服务企业，向招标的房地产开发商或者业主委员会提交依照招标文件编制的投标文件，以期获得该物业管理项目的行为。（二）潜在投标人是指知悉招标人公布的招标项目的有关条件和要求，有可能愿意参加投标竞争的供应商和承包商。（三）物业管理投标人响应招标、参加投标竞争的法人和其他组织，物业管理投标人一般都是法人。6/7/202380二、投标人的范围物业管理的招标有时也按资格等级、人员、注册资金数圈定投标人的范围。但招标人所圈定的范围，不能排斥法律法规允许的投标人。三、投标人资格（一）须有承担该物业管理项目服务的能力1.人力2.物力3.财力（二）国家规定的对招标的限制6/7/202381第二节投标目的

一、宣传企业二、练兵三、市场探察四、夺标

6/7/202382一、物业管理投标流程图市场调研获得招标信息可行性分析投标报名接受审查谢绝投标现场勘察参加投标预备会编写投标文件

递送投标文件宣讲和答辩开标和评标

签合同是否第三节投标程序

6/7/202383（一）市场调查1.参与的主体：物业管理企业2.所涉及的文件或资料：

(1)物业管理现状

(2)潜在的物业管理需求

(3)物业管理企业数

(4)专项服务企业数

(5)招标公告6/7/202384（二）获得招标信息1.参与的主体：物业管理企业2.涉及的文件或资料：(1)招标公告(2)招标邀请书（三）可行性分析1.参与的主体：物业管理企业2.涉及的文件或资料：(1)招标文件(2)可行性研究报告6/7/202385（四）投标报名1.参与的主体：(1)招标人(2)潜在投标人2.涉及的文件或资料：资格预审须知（五）接受预审1.参与的主体：(1)招标人(2)投标申请人2.涉及的文件或资料：(1)资格预审申请书(2)企业资格文件(3)企业业绩证明(4)项目负责人和技术骨干的简历证明(5)资格预审合格通知书6/7/202386（六）现场勘察1.参与的主体：(1)招标人(2)投标人2.涉及的文件或资料：(1)招标文件(2)设备简介（七）参加投标预备会1.参与的主体：(1)招标人(2)投标人2.涉及的文件或资料：(1)书面形式的问题(2)书面解答(3)会议记录6/7/202387（八）制作投标文件1.参与的主体：投标人2.涉及的文件或资料：(1)招标文件(2)投标预备会书面答复(3)会议记录

（九）递送投标文件1.参与的主体：(1)招标人(2)投标人2.涉及的文件或资料：投标文件6/7/202388（十）参加开标1.参与的主体：(1)招标人(2)投标人(3)评委2.涉及的文件或资料：投标文件（十一）宣讲和答辩1.参与的主体：(1)投标人(2)评委2.涉及的文件或资料：(1)投标文件(2)评分标准(3)标分表6/7/202389（十二）签合同1.参与的主体：(1)招标人(2)投标人2.涉及的文件或资料：(1)合同(2)招标文件(3)投标文件6/7/202390二、主要环节的操作

（一）市场调查（二）项目分析（三）现场勘察（四）参加投标预备会（五）制作投标文件（六）参加开标（七）宣讲和答辩6/7/202391第四节投标决策一、投标报名决策（一）投标必要性分析（二）管好招标项目的可能性1．项目经理2．专业技术人员3．技术装备4．招标项目的规模5．企业自身项目饱满6．经济实力（三）夺标的可能性1．资料分析2．分析对手3．可行性研究6/7/202392二、投标价格决策（一）成本测算1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。（二）报价策略1．分析对手2．确定投标目标价格3．调整投标文件6/7/202393第五节投标宣讲和答辩

一、宣讲和答辩的意义（一）逻辑思维能力（二）语言表达能力（三）理解问题的能力（四）应变能力（五）时间把握能力二、投标人宣讲（一）方式（二）内容1．本企业介绍2．管理计划3．管理特色4．投标价格5．优惠条件（三）注意事项1．仪表2．语言3．守时6/7/202394三、现场答辩（一）熟悉投标文件内容（二）熟悉法律法规（三）理解质疑问题（四）针对问题的核心回答（五）回答问题条理性强6/7/202395第六节夺标策略一、以价格取胜（一）物业本身可以利用（二）业主群体可以利用（三）物业的使用功能本身值得利用（四）利用索赔二、以服务质量取胜三、以特色取胜四、以资信取胜五、以优惠条件取胜

6/7/202396第十一章投标文件

第一节投标文件的主要内容第二节投标文件的形式和包装第三节制定投标文件的几个关键问题6/7/202397第一节投标文件的主要内容

一、投标函投标函是投标人给招标人的信函，主要的作用是想通过此函向招标人表示投标意愿、投标报价以及中标后的履约保证等。6/7/202398二、投标单位概况（一）企业简介（二）投标单位在管物业的概况（三）主要业绩和问题（四）技术装备（五）人力资源

6/7/202399三、物业管理方案（一）待管项目分析（二）管理方式（三）服务标准四、对招标文件中合同条款内容的确认和响应五、投标人的管理优势及其他管理承诺（一）自身优势（二）相关优惠条件（三）特殊的承诺

6/7/2023100六、项目管理费用的财务计划（一）财务计划测算依据（二）经费收支预算及分析（三）收费项目及具体构成（四）管理费收费标准（五）计算方法

6/7/2023101七、物质装备计划（一）原有的装备（二）补充的装备（三）拟占用的房屋（四）合同期内装备使用计划书6/7/2023102八、投标书附录（一）公司营业执照及物业管理资质证书（二）详细列出管理所需物料、设备清单（三）管理业绩证明（四）人员个人资格证明6/7/2023103九、投标保证金十、法定代表人资格证明书十一、授权委托书十二、报价表十三、辅助资料表十四、资格审查表十五、按招标文件提交的其他资料

6/7/2023104第二节投标文件的形式和包装

一、招标文件的要求（一）投标文件用纸（二）文字（三）装订方式（四）封面（五）包装二、企业形象的需要6/7/2023105第三节制定投标文件的几个关键环节

一、管理措施（一）针对招标项目而定（二）唯一性（三）可行性二、投标价格三、服务质量四、承诺的优惠条件

6/7/2023106第十二章物业管理决标第一节决标原则第二节决标程序第三节决标技术6/7/2023107第一节决标的原则

一、公开、公平、公正的原则二、保密的原则三、独立评标的原则

6/7/2023108第二节决标程序一、决标流程图见教材P116页二、主要环节的操作过程（一）开标1.检查密封情况(1)参与的主体：招标人投标人评委公证人现场工作人员（2）涉及的文件或资料：投标文件2.工作人员当场拆封(1)参与的主体：招标人投标人评委公证人现场工作人员(2)涉及的文件或资料：投标文件6/7/20231093.唱读投标文件(1)涉及的主体：招标人投标人公证人现场工作人员(2)涉及的文件或资料：投标文件4.记录存档备查(1)涉及的主体：招标人投标人评委公证人记录员(2)涉及的文件或资料：投标文件、记录6/7/2023110（二）阅标1．标书副本编号(1)参与的主体：现场工作人员(2)涉及的文件或资料：标书副本2．送递各评室(1)参与的主体：现场工作人员、评委(2)涉及的文件或资料：标书副本6/7/20231113.评标预备会(1)涉及的主体：招标人、评委(2)涉及的文件或资料：评分标准、招标文件、标底4．阅标评分(1)涉及的主体：评委(2)涉及的文件或资料：标书副本评分标准标底评分表6/7/2023112（三）询标1．投标人抓阄排序(1)涉及的主体：现场工作人员，投标人(2)涉及的文件和资料：投标文件2.投标人宣讲3.评委质疑4.对答辩评判