房地产开辟工作流程图

房地产开发工作流程图招投标管理流程房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。邀二、掉取得升土地匀使用究权后原至房挨屋销蚂售并蛋交付慢使用中之日俯止，楼每年诸缴纳团土地鸟使用踩税。恶快遥栽土地屡使用舍税：拆城镇京土地最使用河税是堵在城英市、遵县城扶、建距制镇济和工级矿区帝范围童内，坑对拥以有土庆地使煌用权芹的单悼位和恩个人国以实馒际占男用的馒土地盏面积违为计垂税依欲据，度按规袍定税遵额征侧收的厦一种嫌税。臭蒸年未裕年应器纳税巩额装=菊土地汇使用方面积浮×诊单位建税额蛋三、赠预售铃阶段搏：需夺缴纳任营业炸税及冈附加随，预劲缴土嘱地增织值税众、企役业所且得税敢。愉（糊1解）营场业税你：在案中华卵人民苹共和查国境放内提莲供营改业税素条例煮规定腐的劳针务、笔转让拜无形翻资产叹或者锡销售裙不动主产的背单位负和个蜘人，疲为营致业税钻的纳枪税人决。羽销售嫌不动摔产应袄纳税斑额坟=旧纳税栗人销甘售不喊动产福向对港方收壁取的近全部袄价款脖和价宴外费折用因×扮5%宰（大2有）营捡业税仓附加宾税：默城市顶维护言建设罪税棋=亦营业陶税额币×叮7%含隙置气冒争随堪霜坏第漠火财雷苦棋底痒教育雁费附调加略=傻营业童税额欺×滴3%超（呜3堡）土鼻地增杰值税捞：是狼对转井让国劫有土鲜地使陪用权呀、地游上的姑建筑竞物及收其附碑着物耐并取材得收厨入的江单位露和个撇人征援收的惰一种间税。享土地绕增值恼税按绝照纳棒税人欲转让项房地片产所聪取得商的增砍值额钟和规吨定的垂适用翅税率游计算缩征收占，纳妥税人无转让夕房地茧产所府取得冻的收纱入减究除洗阴木《第条例繁》规辛定的学扣除桃项目旗金额坊后的摊余额创，为巾增值翠额。暴墙海南慧省地馋方税魄务局度规定析房地魂产企乌业在访预售约阶段音应预用缴土余地增俯值税棒，海夸口、幅三亚烛每月慧按销后售额便的米2%脱预缴心，其游它市族县按液销售狮额的锋1%婚预缴戴。葱（足3乔）企昼业所忍得税盈：终企业羡所得供税的辛征税琴对象亦是以予转让训土地季使用锁权及树销售扛不动瞒产所屈取得犬收入羽及其杜他所害得。宣岛应纳森税额杆=嫁应纳抛税所泳得额悦×敢25班%拉房地划产企漠业预坚售阶患段应补季度祥预缴歪企业隶所得鞠税，待每季炉度预唤缴税肥额根饱据国冬税发曲（斗20四06愚）厌31匆号以岂及国没税函锁[2俘00蛮8]崭29揉9按号规铲定预剑缴驴每季艺度应脱预缴工企业达所得剥税额享=慌（季短度销石售额味×埋10锯%驻—营排业税印及附碰加—淹预缴锁的土猎地增假值税斗—期赚间费捞用）估×座22逼%添备注益：新失企业撇所得兄税法界执行亦后，已海南收地区绣执行剪企业源所得富税过利渡期俗政策对，新鲜办企张业执代行全25果%衔税率棵，老历企业盖20微10准年家22遇%悄，展20反11坊年骨24善%两，态20煮12及年以周后执班行暂25浇%斤。黑四、伏当年响度有葵完工要楼盘翻，则忌完工拆年度拳进行捆企业盗所得芦税汇窝算清蛇缴，层每年净5奏月智31但日之判前申灿报（愉详见购国税畏发（愚20章09后）斑31魂号文零）。士每年遥度应专纳企时业所寻得税灰额拦=现应纳贴税所辨得额列×寨25善%警应纳他税所饮得额危=歪收入炸总额壳—不爷征税撇收入鹊—免世税收佩入—亦各项葱扣除荷—以服年年视度弥相补亏秘损掉五、铜项目瞧销售兼达到捉85餐%田或销鞋售完羡毕，托进行厕土地标增值日税清弄算。预（一露）、捷土地滋增值猜税的缺清算永条件初：（培1马）粮已转低让的检房地峰产建芽筑面完积占腹整个红项目监可售债建筑艇面积耽的比钞例在阴85睛%录以上帽，或级该比桶例虽胶未超绑过识85召%伏，但糊剩余堆的可车售建岁筑面遭积已躺经出榆租或逼自用位的；毯（芽2电）取颈得销始售（辩预售常）许她可证左三年哲仍未属销售距完毕畜。萍（二植）、渡应纳狠税额争的计瓶算驶1掩、计罢算增舱值额醒遣罪增值叫额＝环收入穿额－嫩扣除壶项目尸金额助2想、计苦算增亏值率梯碰凤增值明率＝凝增值巷额灶÷者扣除萝项目坦金额筹3犹、依滚据增钞值率奖确定冈适用菊税率访。令4郑、依慧据适恼用税闹率计魂算应厘纳税岩额。柄着何犁图足应纳膛税额授＝增拥值额区×扶适用杰税率航—欺扣除小项目载金额怨×床速算馆扣除垦系数上备注南：实熔行四元级累凶进税岸率做（政1与）增江值额哥未超骡过扣捐除项相目金绣额横50杠%术部分熊，裕税率测为蛙30穴%爸；腾（漫2做）增毅值额哗超过荐扣除活项目掩金额再50奔%叶，未辩超过裹扣除浑项目钢金额离10翼0%阵的部皇分，脊税率孝为蒸40味%跪；速圈算扣诱除系堤数为理5%梯；巧（坦3吓）增尸值额根超过匆扣除锻项目寿金额浪10沾0%叫，未牌超过接扣除窑项目猎金额驻20盒0%燃的部亦分，蝇税率饲为湾50医%斯；速坚算扣妖除系峰数为昌15剑%迅；序（脱4偷）增饥值额踪超过屿扣除行项目乒金额根20句0%尿的部铜分，刻税率掠为破60早%协；速云算扣额除系宜数为伏35渐%层房地恢产开炭发工填作流溪程图劫招投偿标管胜理流细程掩房地材产行悉业会快计核里算不少向商归业企鄙业那削么琐走碎，迷但是收涉及食的税米种很组多，担需要桃采取兆一定序手段壶合理朗规避捧，它磨所涵迫盖的蚂税种咬除生应产销班售及而修理践修配私行业列缴纳浅的流备转税漂增值坡税外斧，基田本包旨括了颜国家史税法铜规定曾的所罚有税峡种。耕房地兵产开砌发公构司从晒取得介土地尺使用型权起鲜至开趋发销倡售完结毕期让间各版阶段诚应纳干各税份种及校各税忌种应盛纳税丸额如续何进斑行核烦算做博详细歌阐述胸。押一、蛇土地话使用召权取减得阶于段：悔需缴塌纳契杰税、乖印花辩税（文还有没政府籍相关深部门涉收取宅的交歼易费呀等）钟，但佣有时坡土地币转让特方转形让时签会要窑求拿数净值玉，而修把按丈照税掠法规叙定应月由转则让方剑承担训的营只业税握及附并加、援土地面增值足税等蛛也要尾求对姜方承佩担。视（造1忧）契康税：跌是对古在中泥华人臂民共郊和国霸境内煤转移慕土地玻、房山屋权茎属时军向承丛受土朱地使寄用权医、房违屋所延有权席的单眼位和荡个人颈征收朱的一婚种税药。契廉税按染土地漂使用灶权、买房屋磁所有随权转黄移时拢的成拜交价魄格为析计税宾依据紫，基来本税斩率为捉3%腔。部应纳刑税额示=后房地鞋产成躺交价抛格或阵评估幻价格侧×涛税率恢（替2夜）印告花税喷：是版对在窗经济贪活动芹和经歇济交踢往中勒书立楚、领垒受印粒花税艺暂行学条例悠所列稼举的史各种轮凭证面所征俩收的济一种什兼有和行为搭性质截的凭屈证税侮。分扭为从板价计色税和鸟从量荒计税逢两种唤。衔宴夫大应纳稠税额食=江合同雅金额狡×研0.廉05纷%两艰注：怎印花珍税的同缴纳疮贯穿华房地电产行沿业的龙各阶阅段，愚公司牌成立不缴纳店注册肚资本婚金的椒印花象税，则立账评时账课本印勤花税陪、土杨地取愧得时徐缴纳麦土地俭转让守合同牛印花算税，馆开发迈阶段棕缴纳都各工饱程承节包合长同、免广告软合同所的印贱花税丽，以痰及销腹售阶耻缴纳芬产权闸转移兰凭证田的印晃花税促等。秃二、穿取得阳土地叫使用焦权后往至房均屋销烫售并粘交付恩使用设之日哭止，酱每年绞缴纳捉土地翼使用亲税。有阶界吧土地物使用扬税：腥城镇默土地艘使用壤税是辱在城梅市、孤县城攻、建占制镇刷和工戏矿区祥范围碍内，坟对拥乔有土任地使搅用权组的单姐位和羊个人景以实菌际占宁用的介土地衬面积辜为计僵税依辛据，勤按规拥定税隐额征齐收的执一种纷税。朋见纹胀横年应内纳税幕额氏=修土地吸使用灯面积奶×晓单位宋税额答三、屑预售蜓阶段权：需叶缴纳肃营业讲税及谷附加摇，预凉缴土呀地增枝值税邀、企药业所指得税贝。乖（扔1绿）营裳业税苗：在贯中华牲人民飘共和尘国境条内提境供营堵业税携条例逗规定鼻的劳授务、欢转让渐无形周资产畅或者区销售舞不动方产的响单位密和个俯人，赖为营太业税捡的纳震税人冰。网销售竟不动螺产应阀纳税殃额灶=扮纳税注人销蜘售不融动产菌向对学方收闻取的个全部盗价款驼和价搅外费抗用池×困5%落（盈2鞠）营悠业税港附加沈税：参城市洋维护躬建设稍税滩=滚营业鞭税额撕×觉7%奴射龄坦导际痛蔑厅瘦短潜弄痕麻到慢赢挎教育巧费附酷加撤=博营业劈税额合×众3%荒（某3至）土稿地增扩值税零：是骆对转稻让国粉有土狼地使早用权扭、地扁上的拔建筑明物及设其附景着物贤并取掩得收励入的笼单位秀和个谊人征他收的社一种罩税。沸土地掠增值再税按玩照纳融税人挑转让渡房地同产所务取得缓的增嘴值额胃和规够定的古适用萄税率满计算蚂征收咸，纳抬税人微转让旧房地院产所箱取得工的收须入减映除杨确扮《除条例译》规发定的挂扣除摸项目漫金额钉后的蓝余额耳，为斥增值显额。樱林海南敢省地宪方税圾务局伞规定课房地事产企尾业在敌预售蚊阶段棋应预适缴土辜地增球值税侨，海肥口、故三亚问每月志按销暂售额丽的逐2%收预缴师，其系它市睛县按军销售鬼额的殖1%醉预缴可。点（剥3踏）企咐业所弃得税情：品企业训所得葬税的届征税窝对象叠是以脏转让轰土地色使用叮权及者销售贿不动魂产所触取得灿收入阅及其赔他所坊得。灿体应纳挠税额眠=肉应纳辆税所阁得额伤×钩25刺%辟房地换产企膜业预候售阶由段应萌季度炕预缴熊企业争所得有税，佛每季破度预文缴税千额根劝据国己税发饱（园20俭06饰）糕31告号以贼及国泥税函柱[2厉00差8]段29企9恒号规诞定预捕缴却每季帖度应沙预缴阻企业菠所得驰税额驻=恒（季灰度销纯售额床×宴10乐%呼—营走业税末及附祖加—滔预缴远的土声地增擦值税滴—期歼间费下用）狂×射22供%驻备注幸：新惨企业碍所得日税法末执行双后，抛海南狐地区触执行银企业跪所得敏税过毅渡期膊政策行，新眨办企手业执辉行纹25黑%友税率劲，老桂企业黎20去10悠年萝22裙%椅，北20北11先年旱24芬%揭，铅20斩12车年以哗后执愉行糟25湿%仔。少四、浴当年脆度有徒完工备楼盘并，则帜完工状年度阁进行作企业富所得挡税汇跨算清覆缴，基每年前5灯月黑31棉日之竞前申卷报（抓详见校国税工发（岩20递09威）队31舌号文牛）。俗每年命度应管纳企黑业所番得税热额毫=乒应纳塔税所毙得额糕×曾25令%侄应纳望税所估得额状=梳收入跟总额蚀—不旨征税贱收入纯—免燥税收币入—侨各项洽扣除日—以根年年训度弥本补亏映损蜂五、摘项目疾销售方达到宝85影%和或销衫售完进毕，赌进行稍土地劲增值羊税清裹算。晚（一姓）、咐土地埋增值卸税的台清算酸条件们：（后1棕）驱已转沟让的买房地许产建涉筑面疗积占吗整个茫项目妈可售炒建筑灭面积怎的比评例在埋85谊%熔以上拿，或诞该比血例虽笋未超征过阻85但%全，但表剩余巷的可娃售建巧筑面耗积已即经出见租或疗自用别的；隶（复2闻）取汇得销鞭售（库预售丛）许配可证铺三年卡仍未灾销售喉完毕元。斑（二邀）、佣应纳患税额谎的计袋算鼓1忠、计摆算增阀值额渴期书增值展额＝真收入脏额－另扣除润项目质金额飞2弟、计毁算增炉值率悟肺奏增值见率＝装增值敞额叔÷色扣除五项目参金额刮3垮、依棵据增碑值率拒确定犯适用挪税率狮。俗4龙、依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