某文化小镇项目建议书

PAGEPAGE1XXX文化小镇项目建议书编制单位：xxx旅游发展有限公司二O一七年二月

目录第一章总论 1第二章项目建设的必要性和条件 5第三章建设规模与建设内容 23第四章工程建设方案 25第五章投资估算及资金筹措 33第六章效益分析 36第七章结论 41本项目一期计划投资200018.0万元，其中，工程费用179466.0万元，其他费用6756.0万元，预备费9300.0万元，铺底流动资金4496.0万元。项目所需资金全部由项目单位自筹解决。七、结论和建议1、结论1）该项目建设符合国家及地方的有关政策，对于提高XXX文化小镇整体功能，优化投资环境，提高居民生活水平，全面建设小康社会，将起着极大的促进作用。因此，该项目建设是必要的。2）该区域环境优美，是人们旅游、休闲居住的绝佳场所，该项目的建设可以有效提升XXX市浉河区景区品位和改善游乐条件，为XXX文化小镇景区发展谋求更广阔的发展空间。3）本项目经济效益和社会效益均比较好，项目所需的各项建设条件均己具备，本工程可以顺利实施和达到预期投资建设目标，应积极开展实施。经以上分析论证，该项目选址得当，规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。因此，项目建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，同时具有一定的经济效益和社会效益。2、建议1）与本工程相关的工程设施的建设应有计划地组织实施，以保证本工程建设后的正常运行。2）建议大力推广新材料、新技术、新产品在工程建设中的应用，做到功能适用、流程科学、经济合理。3）要在确保工程质量的前提下，精心组织，科学施工，规范管理，加快进度，力争建成优质工程，精品工程，社会满意的工程。第二章项目建设的必要性和条件一、项目的背景（一）项目区概况1、XXX项目坐落于XXX市浉河区十三里桥乡，浉河区在2016年被评为国家级生态区，XXX风景名胜区鸡公山、南湾湖都在浉河区，浉河区也定位为生态旅游功能区。2、十三里桥乡是浉河区重点旅游乡镇，市、区、乡三级政府旨在十三里桥乡打造幸福健康小镇，落实城乡一体化大概念，把城市建在山水间，作为XXX旅游名片。3、十三里桥乡支柱产业有1）花卉苗木基地；2）生态旅游景点；3）高效观光农业：万亩草莓种植和5000亩黄金甲鱼养殖为重点项目；4）特小镇生态旅游。（二）项目建设背景1、特色小镇的内涵、特征与发展理念特色小镇并不是一个行政意义上的城镇，而是一个大城市内部或周边的，在空间上相对独立发展的，具有特色产业导向、景观旅游和居住生活功能的项目集合体。特色小镇既可以是大都市周边的小城镇，又可以是较大的村庄，还可以是城市内部相对独立的区块和街区，其中部分服务功能可以和城市共享。特色小镇的核心是特色产业，一般是新兴产业，如私募基金、互联网金融、创意设计、大数据和云计算、健康服务业，或其他智力密集型产业。特色小镇也是一个宜居宜业的大社区，既有现代化的办公环境，又有宜人的自然生态环境、丰富的人性化交流空间和高品质的公共服务设施。特色小镇建设将秉持“政府引导、企业主体、市场化运作”的原则，将占地面积控制在1～3km²的范围内，打造一个高度产城融合的空间，并体现其特有的地域文化。同时，特色小镇建设要达到AAA级以上景区标准，休闲旅游类小镇须以AAAAA级景区标准作为建设硬指标。总之，特色小镇是按创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，结合自身特质，找准产业定位，科学规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，“产、城、人、文”四位一体、有机结合的重要功能平台。打造特色休闲小镇，首先是要文化找“魂”，找到特色小镇的特色，要文化特色、主题特色。找到文化之“魂”后将其梳理转化为体验产品，转化成可互动的模式，结合进行游憩方式的独特设计与特色小镇效益优化，并运用互联网+思维，达到特色小镇设计提升的最优化。应遵循六大理念：景观主题化、景观游乐化、景观生态化、景观情境化、景观本土化与景观动感化。2、旅游扶贫开发的重要意义（1）利于调整产业结构，深化旅游体制改革在贫困地区发展旅游业，不仅要讲求旅游业本身的效益，而且还要因地制宜，充分发挥旅游业的带动功能，使更多的地区、更广的人民群众脱贫致富。因此，为配合旅游业的发展，要对当地的产业结构进行调整，如围绕景区旅游的客观需要发展以种植、养殖为主的农业，以茶园、药材园等为主的观赏性农业。而且，由于资金、人才不足等原因，贫困地区发展旅游，一般起步水平较低，农民自发办的家庭旅游、餐馆、购物摊点，难于上档次、形不成规模，适应不了日益发展的市场经济需求。旅游扶贫要有所突破，必须深化体制改革，引导农民由分散的个体经营向规模经营转变，建立跨地区、跨行业、跨所有制的旅游集团公司或选择有经济规模的企业来经营贫困地区的旅游业。（2）利于贫困地区脱贫在我国，贫困地区面积很大，且这些地区自然条件恶劣，经济和社会发展缓慢，经济发展水平较低。但是这些地区也有自己的优势，即旅资源丰富，发展旅游业的自然环境条件较好，非常适合发展旅游。在以往的扶贫活动中，因多局限于救济性扶贫的形式，扶贫效果很差。后来也曾尝试过交通扶贫、教育扶贫的形式，但短时间内难以见效。另外，还采取过工程项项目扶贫，对口扶贫（针对贫困户）等形式，尽管都收到一些成效，但脱贫不彻底，甚至脱贫后又返贫。而旅游扶贫具有目标明确、项目清晰、脱贫见效快、受益面广、受益期长的特点，可以说是对扶贫措施是一个最有效的补充。（3）利于地域经济结构优化调整改革开放以来，我国的旅游业得到突飞猛进的发展，并且今后仍将大力发展。旅游扶贫开发实际上是通过在贫困地区发展旅游业的形式，达到脱贫致富的目的，这与我国大力发展旅游、大力发展地区经济的要求是相符的。另外，随着我国经济进一步发展，地域经济结构优化调整将成为必然，尤其是那些地区经济严重封闭，经济发展水平很低的地区更是如此。那种靠粗放式经营对资源掠夺性、破坏性利用，以自给自足为主的地区经济发展道路越来越行不通。因此，在有条件的贫困地区发展旅游，本质上符合我国地域经济结构优化调整的客观要求，是贫困地区经济开发形式转型的新探索。3、乡村旅游发展迅速乡村旅游是以旅游度假为宗旨，以村庄野外为空间，以人文无干扰、生态无破坏，以游居和野行为特色的旅游形式。随着乡村旅游的迅速发展，近几年围绕乡村旅游提出很多原创新概念和新理论，如:游居、野行、居游、诗意栖居、第二居所、轻建设、场景时代等，新概念和新理论的提出使乡村旅游内容丰富化、形式多元化，有效缓解了乡村旅游同质化日益严重的问题。让“美丽乡村”建设附加上有持续发展的生命力，把文化融合进来，把城市周边游融合进来，把生态农业融合进来，让农民、新村民、游客共建共享与共荣，把真正有当地特色的乡村核心优势挖掘、展示出来，推广宣传出去，形成乡村旅游的良性发展循环。目前，乡村旅游作为旅游行为和旅游开发的重要内容，成为了旅游经济发展新的增长极。在国家、省市高度重视、积极鼓励和大力扶持下，乡村旅游得到了快速发展。4、民俗旅游。民俗旅游是指人们离开常住地，到异地去体验当地民俗的文化旅游行程。民俗文化作为一个地区、一个民族悠久历史文化发展的结晶，蕴含着极其丰富的社会内容，由于地方特色和民俗特色是旅游资源开发的灵魂，具有独特性与不可替代性，因而，从某种意思上来讲，民俗旅游属于高层次的旅游。目前，民俗旅游作为旅游行为和旅游开发的重要内容，成为了旅游经济发展新的增长极。在国家、省市高度重视、积极鼓励和大力扶持下，民俗旅游得到了快速发展。（三）PPP模式建设特色小镇PPP模式建设特色小镇是我国城镇化的一种重要形式，具有以下优势：1、缓解地方政府债务压力，产生补短板、调结构效应。当前，我国以需求拉动经济增长的空间有限，推动以政府引导，社会资本广泛参与的特色小镇建设，在建设形态上不搞“大而广”，坚持“一镇一风格”，从而以较少的财政资金撬动庞大的社会资金。少花钱、多办事、办好事，推动经济新旧动力切换，既可以达到稳增长的目的，促进投资与消费并举，也可以起到补短板、调结构，助推经济去杠杆的独特效应。2、发挥要素集聚和扩散作用，降低和分散投资风险。我国未来经济增长的两大引擎，一是创新，二是公共产品和服务，PPP模式是两者的混合动力。政府通过公开招标的方式引进综合实力较强的企业参与特色小镇建设，对投资、建设过程中相关责任边界进行明确划分，基于当前PPP模式的推广与成熟，社会资本可以自身先进的技术和灵活的管理经验，通过集约、节约、绿色的发展模式，提高特色小镇建设的效率和效益，扭转各类资源过度向行政等级高的城市中心区集中的局面，从而提高小镇的凝集力，吸引更多的人才参与区域经济发展。3、扩大社会资本的投资领域。在经济新常态下，民间投资增速减速明显，社会资本通过投资特色小镇，除了可以获得直接的经济利益，还可获得其他衍生利益。例如参与特色小镇的商业设施和公共服务设施的日常经营和管理，获得较为合理的经营性收入。PPP模式建设特色小镇的具体路径：1、打造“产、城、人、文”一体化的运营平台。特色小镇不同于以往行政区划单元上的乡镇建设，也不是工业园区、经济开发区、旅游区等功能的简单叠加。在保留区域自然禀赋、特定人文底蕴等作为项目的标的基础上，联合规划设计、通过对不同专业机构的导入，以缔约形式破除原有模式的各种利益壁垒，形成“产、城、人、文”一体化的运营平台。2、构建灵活的体制机制，培育较强的市场竞争力。要充分发挥市场主体作用，在产业谋划与定位上突出自己的比较优势，打造一种“小而精、小而美、小而优、小而特、小而强”，或是旅游业，或是养老产业，或是手工艺产业等产业生态圈，实现城镇化与服务“三农”的产业化融合。二、项目建设的可行性1、对XXX旅游发展有重要意义XXX旅游在产业化、规模化、市场化进程中，仍有很多工作要做，需要有一系列强有力的旅游品牌来支撑旅游产品线的完善与发展。XXX文化小镇的定位，在于提供集吃、住、行、游、购、娱、泡浴、度假、养生、寻根、商往于一体的综合服务平台，于XXX市旅游结构和旅游品质的完善与提升有着重要的战略意义。2、是拉动XXX旅游业飞速发展的一重要新生力XXX旅游业的发展也存在着不少亟待解决的深层次问题，同时面临着不少困难和严峻挑战。一方面，XXX旅游资源、旅游项目开发深度不够，很多景点开发处于粗放状态，旅游景点面临老化，新景点开发不够，知名度不高，竞争力不强，市场化、专业化水平低、对高端市场过分依赖，旅游管理经营人才缺乏，旅游产业链短、综合效益不高等问题；另一方面，周边城市旅游业的快速发展，既与XXX旅游形成优势互补，又对XXX旅游形成巨大的冲击和严峻的挑战。XXX必须发扬自身旅游资源的特色，另辟蹊径，突破负面的遮蔽影响。优美的环境，得天独厚的自然地理优势，XXX文化小镇完全可以建设一个集客属交流、朝拜、休闲、娱乐、度假观光为一体的旅游服务设施，以亮丽的景观，高档次的服务，淳朴的乡情来吸引众多的游客。可以弥补XXX大型旅游胜地的的欠缺，提高旅游资源质量。3、是弘扬客家文化的一面亮丽旗帜由于历史的原因，客家人播衍于世界各地，所谓"有阳光的地方就有华人，有华人的地方就有客家人"。为有助于乡谊的沟通、乡亲的互助，特别是客家文化的延续和发展，从20世纪起，不少客属有识之士就积极探索和实践以适应于这种要求和目的的载体，所以，世界各地都成立了各种血缘、地缘、族缘和业缘的客属社团和组织。世界客属恳亲大会缘起于1971年9月28日香港崇正总会举行的第一届世界客属恳亲大会，20世纪基本上每两年举行一届，21世纪以来每年举办一届，已在亚、美、非等多个国家和地区成功举办了28届，规模逐渐扩大，由单纯的恳亲联谊，发展为融经济合作、文化交流和学术研讨于一体的活动载体。世界客属恳亲大会以"弘扬客家精神，增进海内外客家人的团结，促进经济合作与文化交流，推进祖国和平统一"为最基本的指导思想。目前，世界客属恳亲大会已成为弘扬民族精神、传播中华文化、联络客属乡谊的知名盛会，是海内外客属乡亲联络乡谊和进行跨国跨地区交往的重要载体，也是各国各地区客家人开展经济合作和文化交流的重要舞台，为促进祖国和平统一大业和中华民族伟大复兴作出了重要贡献。4、项目区自然环境及发展的必然结果XXX被誉为山水茶都，素有“江南北国、北国江南”之美誉。楚文化与中原文化在这里交融，形成了XXX独特的人文环境。XXX是全国唯一连续八年入选中国十佳宜居城市的城市，荣获中国优秀旅游城市、国家园林城市、中国最具幸福感城市、中国最美城市等头衔。2015年6月5日，涉及鄂豫皖三省、XXX市全境，规划区域总面积达10.86万平方公里的“大别山革命老区振兴发展规划”正式获批实施。XXX作为此次规划的核心区域和明确支持发展的重点区。2016年9月6日，农业部副部长屈冬玉与河南省副省长王铁分别代表农业部和河南省人民政府，签订了《共同支持国家级XXX茶叶市场建设合作备忘录》。XXX近年来经济取得了较大的发展，国民经济实力明显增强。然而，对比研究发现，在XXX，除了毛尖、华英鸭等产品以外，在地方品类辨识度、旅游项目开发等地标性名片建设，尚无全国乃至全球都能有着广泛认知度和辨识度的带有XXX特质的符号级别作品。XXX，需要一个经典的作品！成为带有XXX特质的符号，在全国以及全球成为品类需求的首选目的地。XXX文化小镇项目，对于提升XXX旅游形象、完善旅游结构、优化旅游品质等方面都具有极为重要的战略意义。三、项目建设的必要性1、项目建设符合国家产业政策本项目属于旅游基础设施项目，因此，本项目建设符合国家发改委《产业结构调整指导目录(2011年本)2013年修订》中第一类“鼓励类”，三十四、旅游业3（3、旅游基础设施建设及旅游信息服务）的范畴；为国家鼓励发展的产业。2、项目建设符合《关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（即2017年中央1号文）的要求《关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（即2017年中央1号文）提出：“将大力培育宜居宜业特色村镇。围绕有基础、有特色、有潜力的产业，建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产、二产、三产深度融合的特色村镇。打造“一村一品”升级版，发展各具特色的专业村。支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。深入实施农村产业融合发展试点示范工程，支持建设一批农村产业融合发展示范园。做大做强优势特色产业。实施优势特色农业提质增效行动计划，把地方土特产和小品种做成带动农民增收的大产业。建设一批地理标志农产品和原产地保护基地，支持地方以优势企业和行业协会为依托打造区域特色品牌，引入现代要素改造提升传统名优品牌。充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势，利用“旅游＋”、“生态＋”等模式，推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。丰富乡村旅游业态和产品，打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路，发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地。支持各地加强特色村镇产业支撑、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。将深入开展农村人居环境治理和美丽宜居乡村建设。”3、项目建设符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：“开展加快发展现代服务业行动，扩大服务业对外开放，优化服务业发展环境，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，加快海南国际旅游岛建设，支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。积极发展家庭服务业，促进专业化、规模化和网络化发展。推动生活性服务业融合发展，鼓励发展针对个性化需求的定制服务。促进“互联网+”新业态创新，鼓励搭建资源开放共享平台，探索建立国家信息经济试点示范区，积极发展分享经济。推动互联网医疗、互联网教育、线上线下结合等新兴业态快速发展。”3、项目建设符合《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出：“坚持市场需求引领、重点产业带动、服务能力提升，开展加快发展现代服务业行动，以现代物流和现代金融引领生产性服务业跨越发展，以精细化、品质提升为导向促进生活性服务业提速发展，突出新业态发展、新热点培育、新技术应用，促进服务业比重提高、结构优化、竞争力增强。建设国际文化旅游名城、打造一批文化旅游、乡村旅游、生态旅游、红色旅游、特色旅游精品线路和品牌景区，塑造国际国内旅游形象品牌。实施乡村旅游富民工程。完善旅游公路、旅游厕所、游客服务中心等基础设施，打造一批智慧旅游酒店、旅游景区、旅游城市。积极创建国家公园，培育2—3个国家级旅游度假区，新增5—8个国家生态旅游示范区。支持有条件的省辖市、县（市、区）发展全域旅游。强化体验活动创意、农事景观设计、乡土文化开发，大力拓展农业的生态美化、旅游休闲、文化传承、健康养老、科普教育等功能，提高农业综合效益。实施农村精品旅游线路和休闲观光农业品牌培育计划，建设一批特色旅游村镇。”4、项目建设符合《XXX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求《XXX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：“鼓励探索创新，营造包容氛围，推动生活性服务业在融合中发展、在发展中规范，增加服务供给，丰富服务种类，提高发展水平，重点发展旅游、健康养生、教育培训、餐饮住宿、房地产等服务业，建设大别山区域特色消费中心。围绕“大别山、淮河水、毛尖茶、南湾鱼”四大品牌，树立全域旅游理念，高起点规划发展旅游业，推动建设大别山无障碍旅游区，推进实施旅游景点一证游、联票游，打造智慧旅游景区。以生态旅游观光、休闲度假、宗教文化和红色教育为支撑，大力培育城市旅游、低空旅游、徒步旅游、自驾车房车休闲露营地、体育康体旅游等新业态。积极构建“一核三带”总体空间布局，塑造“山水茶乡、生态XXX”总体旅游形象，打造精品景区，开发特色旅游商品和线路，着力打造国际山地休闲度假目的地、全国知名的红色旅游胜地。实施农村精品旅游线路和休闲观光农业品牌培育，突出茶乡游、山水乡村游、农事景观游，建设一批特色旅游乡镇。”5、符合国内外旅游业发展方向随着国内外旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然、回归自然已成为一种时尚，以文化、生态内涵为主题的休闲旅游，已成为现代城市居民普遍的热切期望，将是旅游业今后发展的主流和方向。项目建设将文化旅游、观光旅游和体验度假旅游有机地紧密地结合在一起，以XXX市浉河区十三里桥乡的生态资源为依托，以客家文化为背景，融人文、自然风光和体验活动为一体的修学度假旅游区，以此吸引国内外旅游者，满足人们物质生活与精神生活日益提高对生态旅游、修学旅游以及观光度假旅游的需求。同时以此带动其它相关产业的发展，特别是带动周边地区经济的发展，提高广大人民的生活水平。本项目的建设符合国家和地方发展规划的要求，符合产业政策的要求。6、是解决当地“三农”问题最有效的手段建设XXX文化小镇，游客“吃、住、行、游、购、娱”的客观要求推动乡村交通、通讯、电力等基础设施等硬环境的建设，加快人流、物流、信息流、观念流等软环境的建设，加快服务业的发展和地区资本积累，也促进了第一产业的发展。旅游需求还会直接增加农产品的需求量，推动农村产业结构调整，也为农业产业化经营提供发展的机会。同时，旅游区建设可为当地居民创造了更多的就业机会，当地居民也可以自主经营，从发展旅游所带来的商机中直接受益。农村贫困人口存在的根本原因在于其劳动技能水平低，发展旅游的重要意义在于不仅可以帮助当地农民提高经济收入，更在于能为贫困人口创造提高文化科技素质的机会和条件，通过旅游脱贫的人口，不仅返贫率低，而且能够较快地走上致富路。因此，旅游扶贫是非常成功有效的开发式扶贫，其功能是综合的，效果也会非常明显。项目的建设将是农村二、三产业发展的载体，推动农产品加工、商贸物流等产业的发展，推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合。本项目实施后，将提升XXX市浉河区十三里桥乡的品味和形象，促进当地经济和社会发展、尤其是外向型经济的发展具有重要作用和积极意义，社会效益、经济效益显著。四、建设条件分析1、XXX市概况XXX市位于鄂豫皖三省交接处，是江淮河汉之间的战略要地。全市总面积1.89万平方公里，总人口858.96万，辖八县二区，六个管理区、开发区。1）旅游资源XXX自然生态环境良好，气候宜人，雨量丰沛，植被茂密，山青水秀，是国家级生态示范区建设试点市，素有“北国江南，江南北国”之美称。XXX地处亚热带向暖温带过渡地带，雨量充沛，气候宜人。在XXX，有山就有树，有水就有城，山水相映。这里有多处融山水风光与人文景观为一体的旅游胜地，有与\o"北戴河"北戴河、\o"庐山"庐山、莫干山齐名的全国四大避暑胜地\o"鸡公山"鸡公山，有水面比西湖大70多倍的省级风景名胜区――水上乐园\o"南湾湖"南湾湖，有全国独一无二僧尼同寺的\o"灵山寺"灵山寺，有天然温泉疗养胜地汤泉池，有生前精忠报国、死后孝敬父母的传奇将军\o"许世友"许世友之墓等。进入XXX，可以说是车在山间走，人在画中游。2）交通区位XXX南距武汉约200公里，北距郑州333公里，东距合肥340公里，西距西安590公里，是河南省重要的交通通信枢纽。XXX区位优越。处于武汉经济圈、皖江城市带、中原经济区的结合部和国务院《促进中部地区崛起规划》中的京广、京九“两纵”经济带的腹地。XXX交通便利。京广、京九、宁西铁路，京港澳高速、沪陕高速、大广高速，106国道、107国道、312国道，以及京广高铁在境内形成多个黄金十字交叉，淮河航运使XXX拥有河南最大的内陆出海口，另外还有正在建设中的明港机场和规划中的潢川物流机场，发达的立体交通使之成为名副其实的全国性综合交通和现代物流枢纽。这些都为广大游客来XXX旅游观光提供了方便条件。3）社会经济条件2015年全市生产总值1878亿元，是2010年的1.6倍，总量居全省第9位，比2010年上升两个位次;一般公共预算收入91亿元、支出374亿元，分别是2010年的2.7倍和2.2倍;固定资产投资2024亿元，是2010年的2.6倍，投资规模居全省第4位;社会消费品零售总额880亿元，较2010年翻一番，总量居全省第5位;全市金融机构存款余额2375.4亿元、贷款余额1290.9亿元，均是2010年的2.3倍，总量分别上升到全省第4位和第6位。2、自然条件1）地形、地貌XXX地势南高北低，是岗川相间、形态多样的阶梯地貌。西部和南部是由桐柏山、大别山构成的豫南山地，面积近7000平方公里，占全市总面积的36.9%。两山首尾相接，连成一体，蜿蜒于豫鄂边界，是江淮两大流域的分水岭。大别山在XXX境内长约200公里，占豫南山地的80%；东段山脊高峻雄伟，海拔在千米以上，西段宽阔低缓，以千米以下低山为主，间有丘陵分布。桐柏山在XXX境内69公里，占豫南山地的20%，山势高峻陡峭。中部是丘陵岗地，位于豫南山地以北，明港、寨河、固始连线以南，海拔50-100米，面积7000多平方公里，占全市总面积的38.5%。由于受淮南水系的强烈切割和冲淀，形成高差20-40米的丘陵起伏，岗谷相间的形态组合特征。此区梯田层层，河渠纵横，塘堰密布，水田如网，酷似江南风光，是XXX的粮食生产基地。北部是平原和洼地，面积4000多平方公里，占全市总面积的24.6%。其中平原海拔30-59米，面积占全市总面积的17%；洼地海拔22-35米，主要分布在淮河两岸，面积占全市总面积的7.6%。2）气候XXX地跨淮河，位于中国亚热带和暖温带的地理分界线（秦岭——淮河）上，属亚热带向暖温带过渡区。这种过渡气候造成淮河南北自然景观的差异：淮南山清水秀，水田盈野，稻香鱼跃，犹如江南风光；淮北平原舒展，一望无垠，盛产小麦、杂粮、棉花，北国情调浓厚。XXX日照充足，年均1900-2100小时；年平均气温15.1-15.3℃，无霜期长，平均220-230天；降雨丰沛，年均降雨量900-1400毫米，空气湿润，相对湿度年均77%。XXX四季分明，各具特色。春季天气多变，阴雨连绵，季降水日数多于夏季，降雨量达250-380毫米，占全年降水量的26-30%，夏季高温高湿气候明显，光照充足，降水量多，暴雨常现，降水量400-600毫米，占全年的42-46%。秋季凉爽，天气多晴，降水顿减，季均降水量170-270毫米，占全年的18-20%。冬季气候干冷，降水量少，约80-110毫米，占全年的10%；冬季在四季中历时最长（130天左右），但寒冷期短，日平均气温低于0℃的日数年平均30天左右。3）水文XXX河流众多，分属长江、淮河两大水系。其中，淮河流域面积占全市总面积的98.2%，属长江水系的流域面积仅占1.8%。XXX地处淮河上游，淮河在河南省境内流长437公里，其中在XXX境内长363.5公里。淮河支流密集，淮干南侧支流占支流总数的2/3，河短流急，水量丰富，流程在百公里以上的有史河、灌河、浉河、白露河、潢河和竹竿河，均按西南-东北方向汇入淮河。淮干北侧支流是坡水河道，湾多水浅，流速缓慢，流程多在百公里以下，由西北向东南汇入淮河。淮河支流流域面积在2000平方公里以上的有8条，100平方公里以上的48条，其中一级支流15条。属长江流域的主要是源于大别山主脊南侧的十几支源头细流，河道陡浅，蜿蜒南流，境内流程总长83.7公里。全市河流水面面积共计3.7万公顷，占全市总面积的1.96%。3、基础设施条件该工程为旅游基础设施建设项目，XXX市市委、市政府等有关部门对工程的建设给予了大力支持，供水、供电、通讯等配套设施由各有关部门提供，均已落实，能满足项目建设需要。（1）给水本项目水源为XXX市市政供水管网供给，压力充足，可保证项目用水需要，供水管网已接入项目区内。（2）排水本项目区周边市政排水管网已铺设，区内铺设部份排水管网就可满足项目排水需要。（3）供电电源已从XXX市市政供电网引入，能满足本项目的用电需求。第三章建设规模及建设内容项目建设规模及建设内容为三大板块。第一大板块：XXX文化产业园区，占地1700亩，包括：1、根亲文化园占地400亩，主要建筑物有固始八景长廊、根亲博物馆、华夏根亲坛、姓氏纪念馆等，建筑面积36000平方米；2、民俗名人文化园占地100亩，主要建筑物有名人塑像、名人纪念馆（二层）、茶社等，建筑面积18000平方米；3、万国植物博览园占地500亩，栽植各类植物50000株；4、骑猎园占地300亩；5、水上乐园占地400亩，主要是安置水上乐园设施。第二大板块：休闲商业区，占地1200亩，包括：1、餐饮文化园占地200亩，主要建筑以仿古式和现代建筑相结合等，建筑面积30万平方米；2、漫步风情街占地90亩，主要建筑物以二至三层建筑为核心，建设步行街，以商店、古玩店、餐饮为主，建筑面积40万平方米；3、历史文化长廊占地100亩，主要建筑以壁画形式展现古文化、传说文化及近代文化等独特的民俗风情等，建筑面积30000平方米；4、休闲度假村、民宿酒店占地300亩，单体以二层建筑为主，设游泳池、商店、古玩店、餐饮店等，建筑面积100000平方米。第三大板块：养生、养老公寓区，占地1310亩，主要包括：1、港湾社区占地400亩，建筑物以2+1层为主，建筑面积150000平方米，入住人员以建设区原有住户为主；2、医疗康复中心占地200亩，主要建筑物有医技门诊楼（三层）、住院部（三层）、康复综合楼（三层）等，建筑面积68600平方米；3、养老社区占地200亩，主要建筑物有老年公寓楼（三层）、综合楼（三层）、医疗保健中心（三层）、娱乐中心（三层）、餐厅等，建筑面积58000平方米；旅游度假公寓510亩。第四章总体规划方案一、指导思想项目设计符合安全、卫生、使用功能等方面的基本要求。项目建设贯彻适用、经济和在可能条件下注意美观的原则，建筑材料选择，应符合建筑耐久年限、防火、抗震、防洪、建筑节能、保温隔热及施工等方面的要求。二、建设原则1、为了节约能源，积极贯彻国务院关于大力推广节能型材料的通知，坚持开发与节约并重，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源综合利用。2、考虑到各工程的建设进度，本设计统一设计，充分发挥投资的效益。3、重视对环境的保护，对“三废”排放严格控制及综合治理，使城市建设与环境保护协同发展。三、总图布置及功能分区（一）总图布置及功能分区项目总图布置就是根据拟建项目的使用功能的需要及其相互关系，结合场地自然条件及其外部环境条件、运输条件、安全、卫生、环保、项目实施、管理等因素，经多方案比较后，对项目各个组成部分的位置进行统一布局，合理规划和安排建设场地内各功能区之间，各建、构筑物之间和各种通道之间的平面位置关系，以便使整个项目形成布置紧凑、道路畅通、经济合理、使用方便的格局。

建设场地按功能分区是总图布置中重要的一环，据此可确定各个功能区之间的相互位置关系和旅游路线相关联。按建(构)筑物的功能特点和布局要求，功能分区应遵循下列原则：1、符合XXX文化小镇总体布置要求，保证旅游路线顺畅、各园区系统相互关联和完整。2、充分利用当地的自然条件和地形、地质条件的差异，化不利为有利。3、力求外部运输、供水、供电等线路的进园区方向合理。4、为排水、安全、卫生、绿化、美化等的布置创造有利条件。5、合理确定各功能区的边界与面积。6、货流与主要人流避免交叉。总之，进行功能分区时，要从实际出发，既要满足当地规划的要求，又要有利于扬长避短、合理布局，发挥整体最佳效益。（二）总图布置的基本要求1、总图布置的各部分之间，包括各功能区之间，设备、建筑物和土建工程之间、厂房与厂房之间等，无论是自身特点、功能要求，还是相互联系或布局和建筑风格等，都必须通盘考虑，协调一致。功能分区系统分明，布置整齐，在适用、经济的前提下注意美观。2、在符合安全的条件下，要求各种管线的走向和运输路线的走向距离最短，各园区的布置科学合理。物流和人流合理、线路短捷，方便游客，同时尽量避免物流与人流相互交叉、往复、迂回。动力设施要靠近各园区负荷中心，尽量采用多管、多线共架、共沟。遵循距离最短原则，可以少占土地。3、切实注重安全和环保要求。建设密度和建筑系数科学合理，既力求布置紧凑，又应根据有关规定合理确定各建、构筑物之间的距离，保证各园区运营和消防安全。采取积极的措施确保安全和环保的要求。4、因地制宜。根据场址的风向、地形、地势特点及地质条件，合理确定总图布置，减少工程土石方的填、挖工程量和运输量。5、尽可能节约用地。总图布置应紧凑、合理，节约用地。在考虑发展余地时，要避免过早占用大片土地。四、结构方案本项目设计使用年限为50年。1、抗震设计根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223—2008），工程抗震设防类别为标准设防类。根据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010），工程建筑结构的安全等级为二级；根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)及国家地震局全国地震区烈度区划图，XXX市基本地震烈度为6度。本项目为2-3层建筑为主，高层建筑应考虑增加抗震设防强度，设计烈度应为7度，并适度增加抗震措施。2、结构类型本项目高层建筑采用剪力墙结构，风情街、村落、度假村、社区等建筑采用砖混结构，混泥土构件、楼板、梁柱采用现浇。外墙采用C50、D40高标号水泥，以减少剪力墙断面，增加使用面积。3、活荷载设计值(1)、楼面活荷载标准值办公、商业2.OKN/㎡消防疏散楼梯2.5KN/㎡变配电室10.OKN/㎡(2)、屋面活荷载标准值上人屋面2.OKN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡悬挑阳台2.5KN/㎡(3)、填充墙荷载加气块：8KN／m34、钢筋混泥土部分结构现浇：±0.00以上各混泥土构件、楼板、梁柱采用现浇砼。预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。5、建筑设计建筑造型上采用现代建筑风格，现代气息强烈的构成方式。建筑形式，体重，材质与周围环境相协调，以大板式结构体系为主，使得建筑造型更趋自由、丰富。建筑特色：屋面形式采用坡屋顶设计，建筑立面形式为横向三段式，主体色调较浅，屋面及底层的色调较深。采用优质外墙涂料，防水防潮；采用新型建筑材料，对东西山墙进行节能保温处理。6、室内外装修屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280—300kg/m3，屋面传热系数=0.60W(m2.k)外墙：建筑物外墙面色彩要与周围环境、广场景观协调一致。营造购物、休闲的氛围。内装饰：各厅室地面为铺设防滑瓷砖或磨光水泥地面。卫生间地面铺设防滑瓷砖，内墙贴瓷瓦到顶。门窗：窗户采用塑钢单框中空玻璃窗，分户门采用钢塑复合防盗保温门。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67w（m2.k）。五、配套工程1、电气方案1）强电设计方案（1）设计依据《20KV及以下变电所设计规范》(GB50053-2013)；《建筑物防雷设计规范》(GB50057-2010)；《建筑照明设计标准》(GB50034-2013)；《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)；《低压配电设计规范》(GB50054-2011)；《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)；《建筑物电子信息系统防雷技术规范》(GB50343-2004)；《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)。（2）设计内容电气设计主要指住房及附属用房、设施的供电系统、电力系统、照明系统、自控系统和防雷接地系统设计。低压配电系统采用～220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电：照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。（3）照明系统A、各场所的照度标准按现行国标《建筑照明设计标准》GB50034-2013执行。B、结合建筑物立面及环境效果，设置立面照明及室外景观照明。（4）防雷接地系统A、本工程防雷等级为二类，按二类防雷建筑物设置避雷保护措施。B、为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位等加装SPD保护。C、本工程采用联合接地系统，利用建筑物结构钢筋和基础钢筋网作为接地体，要求其接地电阻值小于4欧。D、低压系统接地型式采用TN-S系统。E、建筑物作总等电位联结，在浴室、卫生间等处设局部等电位联结。2）弱电设计方案（1）设计规范《有线电视系统工程技术规范》(GB50200-94)《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(GB50198-2011)《安全防范工程技术规范》(GB50348-2004)《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2006)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)《综合布线系统工程设计规范》(GB50311-2007)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-2008)《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)（2）电话系统农家小院、宾馆、餐厅、接待处等电话按建筑面积设计。（3）有线电视系统①有线电视信号由市网引入。②农家小院、宾馆、餐厅、接待处按每套设电视插座。③采用分配分支器系统同轴电缆传送电视信号至各户。（4）宽带接入网系统建立XXX文化小镇内部高速局域网，用于传输数据及语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接。2、给排水系统1）给水（1）水源：取自市政给水管网；（2）水质：水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006；（3）给水系统：建筑物内部采用下行上给式给水方式。2）排水方案（1）排水体制：本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经过生化处理后排入各区污水管网，雨水自然排放。（2）排水系统A、雨水雨水流量按XXX市暴雨强度公式计算；各管段流向布置，根据竖向规划及水系分步进行考虑，本着就近排入水体的原则进行布置。最小管径D200，最大管径D1000。规划后，排水通畅、迅速、无积水现象。B、污水污水需经化粪池初沉，然后流入污水管。3、景观绿化绿化树种配置以低矮灌木为主，结合种植不同种类的四季花卉，形成常年红花绿叶的生态式景观。第五章投资估算及资金筹措一、投资估算1、估算范围本项目总投资估算包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费。工程费用包括建筑工程费和安装工程费。2、估算依据及说明（1）、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）、《建设项目经济评价方法与参数实用手册》；（3）、《投资项目经济咨询评估指南》；（4）、《河南省建设工程概算定额》；（5）、XXX市最新一期《工程造价信息》；（6）、国家有关投资估算的规定；（7）、省内类似工程的造价情况；（8）、有关设备的询价资料；（9）、建设单位提供的有关基础资料。3、编制说明（1）土建工程费：参照河南省建设工程概算定额及当地近期同类工程造价估算；（2）设备购置费：依据询价及建设单位提供的有关资料；（3）安装费：参照河南省建设工程概算定额，并根据企业实际情况估算；（4）其它费用按现行投资估算的有关规定计取。4、项目总投资估算本项目总投资200018.0万元，其中，工程费用179466.0万元，其他费用6756.0万元，预备费9300.0万元，铺底流动资金4496.0万元。投资估算详见下表：总投资估算表序号工程费用名称工程费其它费用合计一工程费用1民俗名人文化园3600.03600.02古中原村落文化园5600.05600.03根亲文化园5400.05400.04名建筑博览园27646.027646.05历史文化长廊3000.03000.06餐饮文化园30000.030000.07万国植物博览园2500.02500.08骑猎园3000.03000.09水上乐园4800.04800.010漫步风情街13600.013600.011休闲度假村30000.030000.012港湾社区30000.030000.013医疗康复中心11320.011320.014养老社区9000.09000.0合计179466.0179466.0二其它费用1勘察设计费1400.001400.002建设单位管理费2800.002800.003工程监理费1400.001400.004工程保险费400.005招标代理费510.00510.006职工培训费246.0246.0合计6756.06756.0三预备费1基本预备费9300.09300.02差价预备费00四铺底流动资金4496.04496.00总计179466.020552.0200018.0二、资金筹措XXX文化小镇项目总投资200018.0万元。资金筹措：项目资金全部由XXX旅游发展有限公司自筹解决。第六章效益分析一、依据和基本参数1、依据国家发改委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版。2、基本参数假定1）本项目计算期：综合考虑项目的经营特点，计算期为13年。其中建设期3年，运营期10年。2）基准收益率的确定：参照基准收益率按10%计取。二、项目财务评价（一）财务基础数据1、项目计算期项目计算期确定为13年，其中建设期3年，经营期为10年。2、运营负荷项目投入营业运行第一年达到设计能力的80％，其它各年达到设计能力的100％。3、营业收入本项目营业收入来自餐饮、住宿、娱乐游玩等收入，正常年的年收入约为131840.00万元。4、成本和费用计算1）材料及辅助材料材料及辅助材料成本按消耗指标进行测算。经计算，该项正常年费用约为66160.00万元。2）动力费项目所需水、电、天然气等均按现行市场价格计算，经测算，该项费用正常年支出约为2632.00万元。3）工资及福利费本项目劳动定员为600人，以平均36000元／人·年计算，福利按工资总额的14%计算，年工资及福利总额为2462.40万元。4）折旧与摊销折旧费按平均年限法计算，根据固定资产折旧年限表，考虑本建筑的功能，建筑物折旧年限按40年计，净残值率均为5％；设备按10年折旧，净残值率均为5％。5）修理费修理费按全部固定资产现值的2.5％计取。6）其他费用①营业费用，包括货运经费、办公费等项费用，按年营业收入的1%计算。②管理费用，包括办公经费、劳动保险等，按年营业收入2％计算。详见总成本费用表，固定资产折旧费详见折旧估算表。5、税金及附加本项目为养老服务设施，无税金及附加。（二）利润及分配经计算，本项目正常年利润总额为27765.85万元，所得税按利润总额的25%收取，所得税为6941.46万元，税后利润为20824.39万元。盈余公积金提取比例按10％，公益金提取比例按5％。（三）盈利能力分析1、总投资收益率项目年均利润与项目总投资的比率为总投资收益率，为13.52％。年平均利润(EBIT)总投资收益率(ROI)=━━━━━━━━━━━━━×100％总投资(TI)＝13.52%2、投资利润率项目正常年利润与项目总投资的比率为投资利润率，为13.88％。正常年利润投资利润率=━━━━━━━━━━━━━×100％总投资(TI)＝13.88%3、项目资本金净利润率项目年均净利润与项目资本金的比率为项目资本金净利润率，经计算得10.41%