标杆房地产企业收并购税务培训课件

收并购中的税务考量

2019.02股权转让面临的税务风险2资产收购面临的税务风险3目录C

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S投资测算应注意事项41交易结构对税负的影响最大交易法律主体标的物交易方式交易额结算方式……（一）交易结构决定企业税负何为交易结构？1.注册类型个人？有限责任？合伙？2.主体的选择一般纳税人？未来情况？新公司？投资方？3.注册地（纳税地点）西藏？新疆？开发园区？（一）交易结构决定企业税负交易的法律主体股权（买谁的股权？）资产（先投资再转股权？）资产+股权（一）交易结构决定企业税负标的物资产与股权的关系（一）价格的关系资产-负债=净资产=股权价格资产=股权价格+负债买股权支付的代价=净资产+负债买资产和买股权的差异就是资产溢价分别体现在资产层面还是股权层面买资产与买股权的差异就是税款，包括增值税、所得税、土地增值税等（二）资产和股权可以转化偿债式收购换股式收购增资明股实债代持股不对称分红资产置换先投资新设再转让9.……（一）交易结构决定企业税负交易方式（交易额、结算方式）（一）交易结构决定企业税负例

1：中秋博饼费用如何列支？（一）交易结构决定企业税负例

2：商业免租期如何节税？租期三年，第一年免租，第二、三年各450万北京注册资本2000万李小姐M公司

成都A集团公司A集团公司决定将M公司的60%股份转让给李小姐，股权转让价格1.2亿元，需要缴纳企业所得税（1.2亿元-0.12亿元）*25%=2700万元公允价值2亿元控股股东成都北京注册资本2000万李小姐M公司A集团公司B公司B公司与李小姐协议转让其取得的60%股份，股权转让价格1.38亿元，股权转让成本3000万元，由于西藏为15%税率，缴纳企业所得税（1.38-3000）*15%=1620（万元）节税2700-1620=1080（万元）第一步增资3000万元，占M公司60%股份第二步西藏15%税率公允价值2亿元（二）经济合同是交易结构的载体合同约定方式不同，适用的税收政策不同。（三）关于税务介入的时间点税务应在前期谈判过程中介入，寻找合适的交易方式，以达到税负最优《股权转让协议》A公司以2000万元的价格将M公司转让给B公司，双方约定，M公司的原债务400万元由老股东A公司承担，与新股东B公司无关。税务认为：1、A公司股权转让所得为2000万-1000万=1000（万元）2、M公司豁免债务，属于接受捐赠，因此应该确认应纳税所得额400万元。应对策略：1、M公司将债务置换给新股东B公司。借：其他应付-C公司400万，贷：其他应付款--B公司400万。2、B公司做账：借：其他应收款—M公司400万，贷：其他应付款—C公司400万。3、B公司还钱，借：其他应付款—C公司400万，贷：银行存款400万。（摘要：债务置换）4、A公司收到银行存款，借：银行存款400万，贷：其他应付款-C公司400万。5、签订股权转让协议，协议价格1600万元。案例：案例：甲房地产公司与市政府通过招挂拍程序拍得一块土地，市场价为2亿元，市政府对于拍卖获得该土地的房地产企业附加一个条件：比市场价低4000万元的价格即16000万元将该国有土地拍卖给甲房地产企业，甲房地产企业必须另外投资建设一座大桥。方案一：甲房地产企业与市政府签订了16000万元的土地出让合同，甲房地产公司给兰州市土地储备中心支付16000万元资金，土地储备中心通过兰州市土地管理局向甲房地产企业开具16000万元的行政事业收据。另外，甲房地产企业投资4000万元按照市政府的意愿在与该土地距离2000米外（红线之外），修建了一座黄河大桥。方案二：甲房地产企业与市国土部门签订20000万元的土地出让合同，另行签订合同委托甲房地产企业代建一座大桥，并支付代建款4000万元。股权转让面临的税务风险2资产收购面临的税务风险3目录C

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S投资测算应注意事项41交易结构对税负的影响最大Part2.1股权收购

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资产收购股权收购，没有发票，资产的计价按照原价，仅在投资方企业账面增加“长期投资”成本，因此对于收购方，不产生任何税费（为对方承担股权转让所得的税收除外）；但在销售阶段产生沉重的税收负担（增值税、所得税、土增税）。资产收购，应取得专用发票，对方须缴纳增值税、企业所得税、土地增值税；但在销售阶段税负较轻。应优先选用资产收购的方式应综合运用非货币性资产投资、企业合并分立、资产划转、特殊性税务处理等方式进行税收筹划收购方式的选择Part2.2

股权平价转让的税收风险风险：价格不公允，在支付溢价的基础上，还要承担税收案例：长沙应对：1、不低于股权对应的账面净资产价值2、按照评估价格3、对企业股权转让没有代扣义务（外资除外），税款应由对方承担4、对个人股东的股权溢价须承担代扣代缴义务Part2.3

股权溢价开票充抵的税收风险风险：1、虚开发票，刑事责任2、价格不合理，不能列支偷鸡不成蚀把米应对：禁止在投资拿地阶段采用开票充抵的“税筹”方法股权转让面临的税务风险2资产收购面临的税务风险3目录C

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S投资测算应注意事项41交易结构对税负的影响最大股权转让面临的税务风险Part30102溢价收购面临的企业所得税风险项目公司股权转让面临的增值税风险CONTENT财税[2016]140号，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。项目公司股权转让面临的增值税风险Part3.2政策内容风险分析应对方案案例分析仅针对土地出让金收据抬头与项目公司不一致的情况！项目公司股权转让面临的增值税风险Part3.2政策内容一旦项目公司在后期转让股权，新股东进入，则不符合“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”的规定，那么土地款将不能抵扣增值税，造成的直接损失是：土地价款÷（1+11%）*11%风险分析应对方案案例分析项目公司股权转让面临的增值税风险Part3.2政策内容风险分析应对方案案例分析项目公司名称与土地受让方一致拍地后迅速成立项目公司，由其支付地价并取得土地票据拍地公司已支付土地款提前下，协调土地中心换开项目公司抬头的土地票据和合作单位联合成立壳公司参拍，后续可调整出让壳公司股权预计项目公司未来有部分股权转让，应使用壳公司参拍收购二手项目，应查看土地票据，如抬头为项目公司的股东公司，应优先考虑收购股东公司股权改变参拍主体规避该规定项目公司股权转让面临的增值税风险Part3.2政策内容a公司、b公司为拍地主体，支付土地价款10亿，土地票据的主体为a和b，后成立项目公司c（股东为a和b），随后旭辉公司收购b的股权，项目公司的股东将变成a和旭辉，则不符合140号文中“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”的规定，土地价款对应的增值税不能扣除，导致项目多缴纳增值税10/1.11*0.11=0.99亿。上述税务风险的规避方式方式一：如果b为壳公司，旭辉收购b的股权，则项目公司的全部股权仍属于a和b，符合140号文件规定；方式二：a和b拿地后尽快成立项目公司c，土地款由c支付，取得的土地票据抬头为c，可避免适用140号文件，无论c的股权如何转让，都不会对增值税产生影响。风险分析应对方案案例分析案例一项目公司股权转让面临的增值税风险Part3.2政策内容a公司拍地，土地价款10亿，土地票据的主体为a公司，后成立项目公司c。根据合作协议，后期项目公司c转让部分股权给旭辉，不符合140号文规定，土地价款对应的增值税不能扣除，导致项目多缴纳增值税10/1.11*0.11=0.99亿。上述税务风险的规避方式方式一：拍地后迅速成立项目公司c，项目公司c支付土地价款并取得抬头为c公司的土地款票据；方式二：a成立壳公司b拍地，旭辉收购b的股权；方式三：旭辉和a成立壳公司b拍地。风险分析应对方案案例分析案例二股权转让面临的税务风险2资产收购面临的税务风险3目录C

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S投资测算应注意事项41交易结构对税负的影响最大资产收购面临的税务风险Part40102在建工程转让司法拍卖CONTENT在建工程转让面临的税费风险Part4.1风险分析1、在建工程成本能否加计扣除？后期开发成本一般可以在土增税前加计扣除。对于已竣工备案过的房地产老项目，土增税应按旧房处理，即按旧房的评估价格（重置成本价

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成新度折扣率）或按购房发票所载金额每年加计

5%计算扣除。2、关注在建工程施工成本的分摊方式，对该部分成本如何分摊存在一定争议，在测算时应予以额外关注。3、在建工程如为2016年5月1日之前的老项目，买受人是否可以简易计税备案；应对方案案例分析在建工程转让面临的税费风险Part4.11、明确交易双方各自按税法规定承担税费。2、明确对方转让在建工程所适用的税率（5%/11%），并在合同中明确交易价格是否含税。3、合同中明确对方开具符合规定的增值税（专用）发票；如果不能确定简易计税，应要求对方开具专用发票。4、考虑在交易合同中分别约定土地转让价格及建筑物转让价格：对于需推倒重建的在建工程项目，考虑将全部转让价格计入土地而非建筑物中，甚至可要求对方拆除后交付，避免建筑物成本无法在土地增值税前扣除的风险；由于土地及在建工程适用于不同的成本分摊方式（占地面积法及可售建安面积法），可考虑合理分配土地及在建工程的转让价格，选择对项目公司最为有利的成本分摊方式。5、了解收购项目前期取得规证情况，如建工证、总包合同存在

2016

年4

月30

日前签署的情况，沟通税务机关，争取继续享受简易计税政策。风险分析应对方案案例分析在建工程转让面临的税费风险Part4.1·项目基本情况：开工时间：2015

年；四证办理进度：四证齐全，尚未取得预售许可证；增值税备案情况：已取得简易计税备案回执。·存在税务风险：1、能否继续按老项目简易计税备案。2、发票的取得及价款的约定。3、未来土增税清算，购入在建工程成本是否能加计扣除？风险分析应对方案案例分析Part4.2

法拍资产面临的税费风险《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”。苏高法电

[2017]217号四、关于税费负担因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。法拍资产面临的税费风险Part4.2参拍前与当地法院、税务机关沟通税费承担问题，具体包括：①《拍卖须知》中所述的买方承担的税费内容；②土增税的优惠政策，核定征收土增税的条件；③买受人承担税款，判断成交价款是否为含税价款；④买受人承担的税款后期如何计入计税成本，入账的原始凭证；⑤买受人未来在项目销售完毕土增清算时的土地成本加计扣除的可能性；⑥如拍卖物为在建工程，在拍卖价款中土地成本和建安成本的分割；⑦在建工程如为2016年5月1日之前的老项目，买受人简易计税备案的可能性风险分析应对方案案例分析法拍资产面临的税费风险Part4.2①与税务局协商，“拍卖财产产权转移所涉及的一切税、费”力争不包括增值税、土增税；②力争土地增值税核定征收，并争取较低的核定税率。③力争将税款从拍卖价款中扣除；如不行，应争取将拍卖价款和代为缴纳的税款合计开票，以未来作为成本加计扣除；如不能合计开票，则应要求相关完税凭证抬头为我方，以税前扣除；如不能改变完税凭证的抬头，应保留相关凭据原件，要求税务机关同意我方列支。④争取税务机关同意拍卖价款及税款在未来项目清算时土增可以加计扣除。⑤争取同意老项目简易计税备案（如测算简易计税划算）。⑥如不能简易计税，则应取得拍卖价款和税款合计数为不含税价的增值税专用发票。⑦缴纳的税费如果税局不认可所得税前扣除，则应将代为支付的税款以“其他应收款”入账，要求出售方作相应处理，未来按照往来坏账以专项资产损失方式向税局申报扣除。风险分析应对方案案例分析法拍资产面临的税费风险Part4.2S事业部17年2月份参与X地块法拍，该地块2008年取得土地使用证，原开发商A公司已初步建成商业配套用房和人防地下室桩基工程，土地及在建工程法拍公告中评估价分别为10000万、5000万（在原开发商账上计税成本合计为2000万），最终竞得价为30000万。拍卖公告中注明：标的物转让登记手续由买受人自行办理，拍卖财产产权转移所涉及的一切税、费均由买受人承担。风险分析应对方案案例分析法拍资产面临的税费风险Part4.21、法拍环节涉及问题：税票抬头只能开具给A，我方不能税前列支，支付的增值税及其附加1600万，土地增值税15367.14万，只能冲减税后利润；为提升项目的利润率，应与主管税务机关沟通；力争将代为缴纳的土地增值税作为土地成本（从道理上是我方取得土地发生的成本），与拍卖价款合并开票；如不能合并开票，税款缴纳部分应力争取得抬头为我方的合法凭证；如不能开具我方票据，应争取税务机关同意税前列支；如缴纳的税费因抬头问题，税局不认可所得税前扣除，则应将代为支付的税款以“其他应收款”入账，要求出售方配合作相应处理，未来按照往来坏账以专项资产损失方式向税局申报扣除。2、项目销售环节涉及问题增值税计税方法问题。能否按老项目建议计税备案。土地增值税加计扣除问题。我司法拍取得土地成本不得加计扣除。风险分析应对方案案例分析THANK

YOU！收并购中涉及的有效凭据2017.8不同收购模式下的凭据有效凭据的类型不同税款抵扣凭据的差异123目录C

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S1有效凭据的类型有效凭据的类型Part1发票由国家税务总局统一监制财政票据由财政部统一监制其他票据证明业务实际发生且合法有效有效凭据的类型Part1010203增值税专用发票增值税普通发票自2017年7月1日起，购买方为企业的，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码其他国税普通发票税收缴款书或完税证明非税收入一般缴款书土地出让金财政票据政事业性收费票据其他财政票据往来结算票据等法院文书判决书、裁定书、调解书等自制凭据工资表、折旧表等有效凭据的类型Part1应取得发票发生业务需缴纳增值税（即为应税项目），则应取得发票。转让土地使用权转让不动产提供建筑安装服务可取得其他票据发生业务不需要缴纳增值税，则可取得财政凭据或其他票据。向政府支付的各项支出应取得财政票据，例如土地出让金；向税局支付的各项税费应取得税收缴款书或完税证明；企业内部发生的扣除项目可以自制凭据扣除。VS如何区分应取得发票还是其他？Part11万-10万10-50万50万以上最高一年——三年三年——十年十年以上无期徒刑购买和有意接收虚开增值税专用发票视同虚开虚开增值税专用发票的法律责任为自己虚开让他人为自己虚开为他人虚开介绍他人虚开虚开增值税专用发票凡具有上述行为之一的，都属于虚开增值税专用发票！3、增值税发票的种类—增值税普通发票（2017年7.1后取得的普通发票必须填公司名称和纳税人识别号）3、增值税发票的种类—增值税专用发票2不同税种抵扣凭据的差异不同税款抵扣凭据的差异Part2企业所得税企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。土地增值税同所得税，但对扣除范围、取得的凭据要求更高。例如贷款利息的扣除。增值税提供特定凭据在规定时间内认证且该事项必须在允许抵扣的范围内。即使取得合法票据也不能扣除的情况Part2一、不合理支出（企业所得税、土地增值税）（一）不符合市场交易原则（二）超出规定标准的支出二、取得虚开发票（增值税）1、利用他人虚开的专用发票，申报抵扣税款。偷税，五倍以下的罚款；2、取得虚开发票未申报抵扣税款。每份一万元罚款3、善意取得。购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的。不予抵扣进项税款。Part2.1

抵扣增值税的凭据在建工程（包括法拍土地及在建工程）应取得增值税专用发票招拍挂土地应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。首选取得项目公司名称的土地票据以母公司名义拍地取得的财政票据在项目公司如何抵扣税款：房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。拆迁补偿费票据支付单位或个人的拆迁补偿费取得的盖有收款单位印章的收据或收款个人签具的收据、拆迁协议、收款单位或个人的证照或身份证明复印件3不同收购模式下的凭据不同收购模式下的凭据Part3抵扣三税：增值税、土地增值税、企业所得税抵扣两税：土地增值税、企业所得税不同收购模式下是抵扣三税还是两税，判断条件如下：1、该收购模式是否涉及增值税；2、取得的票据是否满足抵扣不同税款的要求。法拍例：法院拍卖土地使用权资产投资入股例：以土地使用权作为