某物流配送中心建设项目可行性研究报告

第一部分总论1.1、项目概况1.2、项目背景及发展概况1.2.1国家和行业发展规划1.2.2项目发起人及发起缘由1.2.3项目发展概况1.3、编制本研究报告的主要依据1.4、本报告研究范围1.5、项目必要性与研究结论1.5.1本项目建设的必要1.5.21.5.31.5.41.5.5第一部分总论1.1、项目概况1.1.1项目名称：XX商贸物流配送中心

1.1.2项目的承办单位：XX商贸连锁有限公司XX分公司

1.1.3项目的主管部门：XX商贸连锁有限公司、XX市供销合作联社

1.1.4项目拟建地区和地点：湖南省XX市经济技术开发区

11.5主要经济技术指标:1)、规划总占地面积：208600㎡(约313亩)其中：建筑占地面积:79000㎡区内道路、广场用地面积：65400㎡物流区停车场用地面积：13000㎡绿化用地面积：41400㎡2)、规划建筑总面积：155000㎡其中：仓储配送中心建筑面积：39000㎡加工厂房建筑总面积：28000㎡农产品仓储配送建筑面积：12000㎡展示交易建筑总面积：31000㎡商务办公建筑总面积：13000㎡员工公寓建筑总面积：24000㎡司机之家建筑面积:8000㎡3)、建筑密度：37.87%4)、容积率：0.7435)、厂房最大净跨：33米6)、建筑最大高度：24米7)、绿化率：19.85%8)、建设总投资额：28709.2万元9)、投资密度：91.7万元/亩1.2、项目背景及发展概况

1.2.1国家和1）我国现阶段正处于一个改革开放全面推进与深入并取得丰硕成果、工业化与城市化高速发展、社会主义市场经济日趋成熟、人民生产与生活水平全面提高的历史发展时期，国内政治形势长治久安，经济保持长期稳定快速增长。“十五”期间，党中央提出了树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想，为经济与社会发展指明了划时代意义的方向，2005年未，国内生产总值达到183085万亿元人民币。三产增加值结构比例为：12.6：47.5：39.9，工业化率达到47%，城镇总人口达到56212万人，城镇化水平达到43%，五年GDP平均增长速度达到10.2%，居世界前列。但是，由于我国的资源相对不足、人口众多、经济基础还相对薄弱、经济结构不合理等多种因素的制约，在前进道路上还存在不少困难和问题，我国将长期处于社会主义初级阶段。由于当前我国大多数人口仍主要分布在农村，“三农”问题仍然是国家发展的首要问题。在经济经构问题上，“农业产业化”是重中之重的大事，只有实现“农业产业化”，才能提高农业生产效率，为城市化与工业化提供物资保障；同时，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供人口与劳动力的源泉。在我国“十一五规划”中，把“必须促进城乡区域协调发展。要从社会主义现代化建设全局出发，统筹城乡区域发展。坚持把解决好“三农”问题作为重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设，促进城镇化健康发展。落实区域发展总体战略，形成东中西优势互补、良性互动的区域协调发展机制。”做为社会与经济发展的指导原则；把“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极稳妥地推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。”做为“十一五”期间的首要任务与目标。在《十一五规划纲要》第二篇《建设社会主义新农村》第四章《发展现代农业》中指出：“坚持把发展农业生产力作为建设社会主义新农村的首要任务，推进农业结构战略性调整，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力和增值能力，巩固和加强农业基础地位。”并对提高农业综合生产能力、推进农业结构调整、加强农业服务体系建设、完善农村流通体系等基础性工作做了精辟的阐述。在“完善农村流通体系”的论述中指出：“

推进农产品批发市场建设和改造，促进农产品质量等级化、包装规格化。继续实施“万村千乡市场工程”，加快供销合作社经营网络改造和城市商业网点向农村延伸。完善鲜活农产品“绿色通道”网络。发展农资连锁经营，规范农资市场秩序。”对于供销合作社经营网络建设在农村经济流通中的重要性给予了充分的肯定，并提出了明确的要求。2）湖南省在“十一五规划”中也明确提出：“坚持不懈地推进以工业化为核心的“三化”进程。以信息化带动工业化，以工业化提升农业产业化、促进城镇化，引导农村富余劳动力向非农产业转移、向城镇集中，以众多的县域经济增长点，辐射广大农村，真正实现工业反哺农业、城市支持农村。”并做为切实贯彻科学发展观的五大举措之一。并提出了“建立完善生产加工、储藏运输、市场营销的产业体系。培育产业化龙头企业，围绕农产品加工增值，培育农产品加工大县和农产品加工园区；鼓励发展经纪人代理、农产品期货等新型流通方式和流通业态，健全农业信息网络，继续实施和完善农产品“绿色通道”政策；力争到2010年全省农产品加工转化率达到50％。”的明确目标。3）湖南省供销合作总社根据中央国务院中发[2006]1号文件《关于推进社会主义新农村的若干意见》和中共湖南省委湘发[2006]1号文件文件《中共湖南省委湖南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的意见》精神，通过对湖南省农村流通服务领域的现状情况的调研分析，于2006年8月，向湖南省人民政府呈报了《关于建设农村现代流通服务网络意见》，并经湖南省人民政府批转下发各市州、县市区政府、省政府各厅委、各直属机构。《意见》中，充分分析了建设农村现代流通服务网络的重要作用，对实现农村流通网络建设提出了以下规划意见：（1）建设农业生产资料现代经营服务网络。以省级农资公司为龙头，组织和引导市州、县市区供销合作社专业公司，广泛整合社会资源，大力推进全省农资连锁配送到乡村的为农服务工程,逐步形成上联厂家或大型供货商、下联农资终端网点（综合服务社），集采购、物流、配送、零售和科技服务于一体，覆盖全省农村的农资经营服务网络。按照“统一布局、统一品牌、统一标识、统一形象、统一管理”的要求，以连锁经营为主要经营形式，采用“自建或特许加盟或整体加盟”的操作方式。建设配送、信息、科技咨询服务三个平台，为全省广大农民提供安全、放心、经济、优质的农资产品和技术服务。（2）建设农副产品市场购销服务网络。以省、市州、县市区农业产业化经营企业为龙头，充分利用供销合作社现有网点、市场、设施，积极整合社会资源，以配送直销、冷链物流等现代化营销方式，建设集农副产品生产基地、交易市场和物流配送于一体的产业链条，扩大农副产品购销及信息服务网络的覆盖面。积极创造条件，盘活存量资产和土地，按照当地流通网络建设的规划，以县城为重点，大力推进农副产品交易市场的建设和改造升级，引导城镇农贸市场改超市，结合“双百”工程建设，提升农副产品生产流通网络的服务功能。引导和鼓励优势企业，紧紧围绕生产的专业化、商品化、标准化和品牌化目标，进行产销链接和订单直供，不断增强基地农副产品的辐射力。要积极引导企业参与国际竞争，开展进出口贸易，将我省传统特色的农副产品专业合作组织和行业协会提高农民进入市场的组织化程度，有效地解决农产品的“卖难”问题；支持龙头企业提升自主创新的研发能力，发展农副产品的精深加工，努力提高农副产品的附加值，延长农副产品的生产链条，稳步扩大农副产品的生产规模。要大力招商引资，引进农副产品的加工生产项目，引进先进生产加工技术，提升农副产品进入市场的档次和品位，增强农副产品进入市场的竞争能力。（3）加快日用消费品现代经营服务网络。以市州、县市区供销社日用消费品大众型商场为龙头，采取总经销、总代理、特许经营、集中采购等多种形式，组织区域经营企业合作，形成区域配送中心；以基层供销合作社、农村小超市、便民店、农家店、综合服务社为基础，建设上联生产、流通企业，下联基层网点，以县城为中心、乡镇为骨干、村为基础的连锁经营网络。因地制宜走适合当地农村市场特点的连锁经营路子，探索以农村市场为出的不同连锁经营发展的模式，注重利用县域内贴近农民的多种资源，靠大联强，通过开放办社，实现借势发展，同时要积极探索成立跨区域乃至覆盖全省的连锁经营集团。（4）建设再生资源回收利用服务网络。以省级再生资源公司为龙头，组建全省再生资源企业集团。按照“退市进郊、退路进场”的要求，重新规划布局，建设再生资源回收市场，规范交易地点和交易行为，引进生产企业进场发展精深加工，实现产业化经营、资源化利用和无害化处理，建立集回收、加工、综合利用处理为一体的服务网络体系。市州、县市区再生资源企业要主动配合完善社区服务业务，将再生资源回收网点延伸到社区。4）XX市委、市政府对物流基础服务的发展倍加重视与关注。近年来XX经济迅速发展，形成了以能源、冶金、建材、机械、化工五大支柱产业为主体，以轻工、有色、农林、电力、医药、纺织等产业为辅的门类齐全，并具区位特色的工业体系，工业的发展对物流具有强大的依赖性。XX作为地区的中心城市，人口不断增加，消费需求十分旺盛，对物流的依赖与日俱增。目前，XX已具备发展现代物流的区位优势和交通运输条件，随着中部崛起战略的实施、泛珠三角区域产业转移、长株潭3+5城市群的打造，XX的内外贸易将有一个更加美好的发展前景。由于诸多因素的制约，XX物流业发展相对滞后：一是XX的物流园区建设尚未纳入城市建设规划；二是物流业的增长速度滞后于工业的发展；三是构成现代物流主体的运输业处于构成XX第三产业主体的最次地位；四是XX的物流仍然还是一种传统的方式，生产、仓储、加工、配送、运输、信息传递各个环节都是断链的；五是物流企业规模小、实力弱、功能单一、效率低；六是物流人才严重短缺，制约了物流业的发展。

针对以上上情况，XX市委、市政府和各有关部门已从思想上把发展物流业提高到推进新型工业化的战略高度。2005年12月，成立了“XX市推进现代物流业发展工作领导小组”的专门工作机构。

2007年7月，XX市委、市政府领导在现代物流工作现场指导时，明确提出：XX市应该抓住机遇，充分利用良好的地理、经济和交通要位优势，大力发展现代物流业，将XX建设成为湖南中部的物流枢纽。

根据市委政府的指示和省经委的部署，2007年8月，市经委对XX市物流业的有关情况进行了专题调查，并向市政府提出了专题报告，市政府已明确市经委为推进现代物流发展工作的牵头单位。目前，正在积极筹备建立全市现代物流一协调机制，着手组织有关部门编制XX市现代物流业的发展规划，研究制定推进XX市物流业发展的政策措施，争取现代物流工作尽快起步。对于发展现代物流业的具体工作，市委、政府提出了以下重要措施：一是要搞好XX现代物流园区的科学规划与布局。要围绕产业发展规划和现有资源优势，与城市规划、环境治理有机结合，进行合理布局，科学定位，打破行政区划、行业垄断和市场分割，整合资源，实现物流产业集群，打造XX现代物流园区，提高物流业的服务能力，降低企业生产成本。二是市委、市政府及各职能部门要加大对物流企业的引进、引导和支持力度。发展现代物流，企业是主体，要实行市场化运作，从政策上加强引导和扶持。同时，要加大物流企业战略投资者的引进力度，引进现代物流企业先进的管理理念、方式和技术，带动本市场物流服务水平和管理水平的全面提升。三是要建立一个资源共享的公共物流信息平台，扩大物流网络的覆盖面，提高物流业发展的档次和水平，节约物流运营成本。四是要加强基础设施及其与物流配套的车站、码头等设施建设，加快社会诚信体系建设，为现代物流的发展营造良好的环境。五是抓好现代物流知识的培训，培养大批物流人才。

1.2.2项目发起人以“XX商贸物流配送中心”项目首先由XX市供销合作联社提出初步建设意见，经组织市场调查和分析后，分别向XX市委、市政府，湖南省供销总社做了专题汇报，得到了各级领导的认同和高度重视。根据（中华全国）XX商贸连锁有限公司的区域发展规划，在湖南省根据区位经济条件及资源结构布局情况，计划设置常德、XX、衡阳三家直属分公司已纳入建设议事日程。契合这一时机，经XX市委、市政府，湖南省供销总社向XX商贸连锁有限公司的介绍与推荐，本项目引起了XX商贸连锁有限公司的极大关注与投资热情，通过对项目初步设想的了解与分析，XX商贸连锁有限公司与XX市供销合作联社达成了关于合作投资开发建设XX“XX商贸物流配送中心”项目的意向协议，拟与XX市供销合作联社共同组织开发建设“XX商贸物流配送中心”项目。（中华全国）XX商贸连锁有限公司系中华全国供销合作总社根据2003年中央3号文件的精神要求组建，于2003年在北京成立的。由供销总社发起，各省市供销社参与共同出资成立的股份制企业。公司的成立得到了党中央和国务院的高度重视，胡锦涛、温家宝、回良玉等党和国家领导人亲自签批。公司成立的目的是整合全国供销社系统的商业零售网络，发挥系统网络资源优势，打造中国零售航母，巩固和稳定基层商业流通渠道，保证日用工业品和农业生产资料的正常有序流通，发挥集中采购的优势，降低采购成本和价格，保证系统内所售商品质优价廉，使消费者买到放心商品，打造国营商品流通主渠道。根据总社要求3到5年内整合系统网点到30000至50000家，年营业额达300--600亿人民币。

公司现已整合系统网络3000多家，年营业额达二十个亿以上，网点主要分布在吉林、辽宁、内蒙、陕西、山西、河北、河南、重庆、江苏等八省市。具有强大的投资能力与资源优势。XX供销合作联社成立于1977年，现辖娄星、冷水江、涟源、双峰、新化五个县市区社。在企业改制前，共有经销网点1477个，总经营面积35万平方米，年商品购销额20亿元。2005年基本完成以“两个置换”为主的改制后，近年来按照中央有关文件精神及总社的部署，在开放办社、联合合作、重建供销经营网络上做出了大量有益的探索并取得了一些突破。目前，共有重组企业28家，实现年销售额7.5亿元，吸收入社企业20家，实现年销售额7.7亿元。共领办各类专业合作社26个，组建各类行业协会17个，在全市发展农村流通领域“新网工程”示范店224家。初步构筑了以农村为主的商品流通新网络。具有广泛的社会商业资源和一定的集体投资能力。项目建设由双方共同组建注册的“（中华全国）XX商贸连锁有限公司XX分公司”负责开发建设及经营管理活动。项目运营完全按照企业化与市场化模式进行管理和经营。“XX商贸物流配送中心”项目建设的宗旨是根据XX市社会、经济发展需要，以建设规模化、社会化、现代化的物流配送设施为基础、以建立现代流通网络信息平台和利用现代科技与管理为手段，以加强服务“三农”流通体建设为依托，为加快XX现阶段与未来工业化、城市化、农业产业化的“三化”进程，促进社会与经济的快速、和谐发展做出贡献。

1.2.3项目发展及可行性研究工作概况“XX商贸物流配送中心”项目于2006年12月由XX市供销合作联社经党组会议专题研究，提出项目建议意见后，于2007年1-3月期间分别向XX市委、市政府，湖南省供销总社，（中华全国）XX商贸连锁有限公司做了专题汇报。并于2007年3月与（中华全国）XX商贸连锁有限公司达成了关于合作投资开发建设XX“XX商贸物流配送中心”项目的意向协议。2007年1-3月间，组织了技术力量结合供销系统“新网工程”建设情况调查，对XX市农村生产资料、农产品及加工产品、农村生活消费品流通市场情况，物资配送、运输行业市场情况，农产品加工及其市场服务情况进行了系统、详细的调查，经初步分析表明,投资建设以“三农”服务为主现代商贸物流配送中心很有必要，且迫在眉睫。2007年4月11日，XX市供销合作联社向XX市发展和改革委员会申报了项目立项报告，2007年4月17日，XX市发展和改革委员会以《娄发改三产[2007]95号文件》对本项目给予同意立项1.3、编制本研究报告的主要依据1、XX市供销合作联社娄供发[2007]13号文件《XX市供销社关于兴建农村物流配送中心的立项请示》；2、XX市发展和改革委员会娄发改三产[2007]95号文件《关于XX农村物流配送中心立项的批复》；3、“XX商贸物流配送中心”拟征用地范围及建设规划方案《平面图》；4、湖南省人民政府湘政发[2006]27号文件《湖南省人民政府批转省供销合作总社关于建设农村现代流通服务网络意见的通知》；5、湖南省人民政府办公厅湘政办发[2006]51号文件《湖南省人民政府办公厅关于印发<促进农村市场体系建设的政策措施>》；6、XX市人民政府娄政发[2007]1号文件《XX市人民政府批转市供销合作总社关于建设农村现代流通服务网络实施意见的通知》；7、XX市供销社《关于农村网络建设情况调查报告》；8、《XX市统计年鉴——2006》；9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；10、《投资项目可行性研究指南》；11、现行有关城市规划、建筑设计、仓储物流相关规范、技术标准。

1.4、本报告研究范围依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、XX商贸物流配送中心建设方案、投资估算、经济效益和社会效益等进行综合研究。1.5、项目必要性与研究结论1.5.1投资的必要性1)、建设“XX商贸物流配送中心”是发展XX物流基础产业，完善社会物资流通服务的需要。随着社会、经济、技术的高速发展，各种基础设施的不断完善，全球经济一体化趋势和市场竞争程度日益增加，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正发生深刻的变革。认为储备、运输即为物流业全部的传统观点受到巨大挑战，人们已经认识到，包括储备、运输在内的产品的生产、流通和消费过程中诸环节的物流系统，已成为实现经济发展从粗放型向集约型的转变的重要基础条件，也是国家经济在高起点上持续发展的重要基础。随着现代科技、管理和信息技术在物流系统中的广泛应用，物流行业已成为适合于市场经济发展的基础产业之一。被普遍认为企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链甚至产业链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。对于一个城市来说，随着消费观念与消费习惯的不断改变，商业业态与布局正发生着深刻的变化，社会消费的梯级关系越来越明显，生产生活物资的配送需要更加的专业与快捷。同时为了满足人们生活与环境的需求，城市的功能分区与功能布局要求更加科学化与人性化，对外交通与运输对城市的干扰受到了最大限度的制约。集约化、专业化的现代物流配送与仓储业应运而生，且越来越成为一个现代化城市必不可少的基础服务设施，影响着城市的整体功能、形象与可持续发展。对于农村来说，在我国农村仍然是城市工业品最主要的消费市场之一，要实现城市商品向农村的分散，在市场经济条件下，成本最低原则决定了：分散配送物资首先需要集中，实现规模化与专业化的渠道配送，分散到各级流通网点。同时，农村大量的副余产品及农副产品加工品要走向市场，实现产业化，也需要城市集中的基础设施、信息渠道、以至生产加工、包装、储运展示、交易等条件。而现代商贸物流中心正契合了以上的几乎全部需求。XX市做为湖南中部的重要能源、化工基地与农业基地，有着400多万人口，且商业经济对周边包括湘潭、邵阳、怀化、益阳等部分县市有着重要的影响，当前的物流基础建设还相当滞后，因此说，建设现代化的“XX商贸物流配送中心”，是完善XX区域物流基础和社会商品流通的必要条件。2)、建设“XX商贸物流配送中心”是提升农业产业化，促进工业化与城市化的需要；以“三农”服务为起点和基础的“XX商贸物流配送中心”项目，是以国家“十一五”规划关于“加快社会主义新农村建设”的发展目标中提出的“在经济经构问题上，农业产业化是重中之重的大事，只有实现农业产业化，才能提高农业生产效率，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供物资保障，提供人口与劳动力的源泉”的重要论述和湖南省“十一五规划”中“坚持不懈地推进以工业化为核心的三化进程，以信息化带动工业化，以工业化提升农业产业化、促进城镇化，引导农村富余劳动力向非农产业转移、向城镇集中，以众多的县域经济增长点，辐射广大农村，真正实现工业反哺农业、城市支持农村”以及“加快建设农村现代流通服务网络”重大举措为指导思想而提出的公益性基础设施项目。在经营方向上以农村生产资料、日用消费品规模化、网络化配送为基础，以现代信息化服务为技术支持、以农产品加工、展示、交易为市场与产业导向。致力为农村生产与农村经济发展提供完善的产业服务。按照湖南省“力争到2010年全省农产品加工转化率达到50％。”的发展目标，通过流通市场与信息化服务手段，为农产品及加工品找市场、找出路，通过市场引导产业发展方向，促进农业产业化发展。而农业产业化又是工业化与城市化的动力与源泉，是实现社会经济和谐发展的重要基础。因此，建设“XX商贸物流配送中心”是提升农业产业化，促进工业化与城市化的需要；3)、建设“XX商贸物流配送中心”是区域物流体系枢纽配套的需要；XX市地处湖南省中部，承东启西，贯通南北，有着极为重要的区位优势。交通基础设施建设较为完善。铁路运输方面：是湖南乃至中部地区重要的铁路枢纽；公路运输方面：物资与经济流通的辐射范围包括XX市一区两市两县以外的湘潭、邵阳、怀化境内的大部分县市。在整体区域经济角度分析，具备商贸物资流通的枢纽地位与作用。正是基于此因素，（中华全国）供销XX商贸连锁有限公司通过全面的调查、分析，决定在XX设置在湘的仅三家分公司之一——XX分公司。旨在建立湖南中、西、西南部农村现代流通服务网络中心，而物流基地则是这个中心的中心，将主要在农村流通服务行业起到整个辐射区域的枢纽作用。4)、建设“XX商贸物流配送中心”是XX经济可持续发展的需要；XX市在其经济发展规划中突出反映了可持续发展的需要。可持续发展是建立综合物流配送服务中心的一项重要条件。交通阻塞、车辆噪音、尾气污染、车祸事故等作为现代城市的重要问题日益困扰我国各个城市。因此建设“XX商贸物流配送中心”项目，通过合理的物流规划和物流组织，限制汽车在城市中的运行时间和运行数量，减少货运铁路、专用线、货运站场在城市内的占地等方面问题的解决都是行之有效的。1.5.2建设“XX商贸物流配送中心”的技术可行性“XX商贸物流配送中心”选址在XX市经济开发区内，太和工业园南侧，娄涟高等级公路以南，城市主干道香茅街以北，城市主干道西坪路从中心南北向穿越，地理位置得天独厚。向西经娄涟高等级公路可以直达涟源、冷水江、新化，直达建设中的二广高速、娄新高速；向东可经娄湘高等级公路接上瑞高速，与双峰、湘潭、邵阳相连。其最大的特点是：避开XX闹市区运输作业，可减少市区道路通行压力，增加安全系数；与XX火车东站依附，倒运间距短、成本低、费用小、时耗少。项目场址位于各大工业厂区附近和各大市场群落的周边部位，有利于货物的疏散和集结，容易形成物流市场，并有利于各站场衔接，形成物流服务网络体系。选址符合XX市城市总体发展规划的要求。物流中心自然条件优越。区域场地空旷，仅有少量民房拆迁，土方量少，区域地质结构简单、稳定。有利于工程实施。“XX商贸物流配送中心”各类建筑物、构筑物设计均采用一般常规结构，施工难度较小，建设速度快，有利于项目早投入，早收益。供水、供电有保证。地方建筑材料有保证，利于工程建设。科技进步对“XX商贸物流配送中心”提供了全方位的技术支持。计算机数据处理技术和网络技术等物流装备为物流各领域提供了有力的支撑平台。例如，高效的信息系统给完善的计划提供了保证，完善的计划系统可以对时间做出精确的安排，有效的末端物流系统可以保证集货、配送的准时，先进的装卸系统可以实现多种形式的火车、船舶与汽车之间直接衔接，计算机网络可以保障各个业务环节的畅通等等。所以，由于现代科学技术的作用，可以实现这一系统的创新。随着我国网络技术的发展和普及，特别是建立跨地区网络技术的逐步成熟以及硬件设备的不断更新，快速分组骨干网、DDN专线、ISDN专线网络等已十分完善，数据交换技术在各行业的应用也日益普及，作为我国国民经济重要组成部分、物流业的主要环节—－交通运输业，目前已建立了若干道路货运信息网络，如“公路货运交易信息系统”、“中国道路货运信息网”等，为建立“XX商贸物流配送中心”信息平台提供了可能。1.5.3建设“XX商贸物流配送中心”的经济合理性“XX商贸物流配送中心”项目工程总投资额：28709.2万元人民币。本项目作为流通领域公益性的基础设施，表现出良好的社会效益，其经济评价分析可行，同时，本项目作为新兴产业，有着广阔的发展前景，其财务经济评价分析可行，盈亏平衡点较低、抗风险能力较强。因目前国内物流领域尚未对减少仓储库存，提高货物、资金周转期，增加产品附加值，减少环境污染等所产生的经济效益进行相应的技术统计，也由于货物运输是物流过程中真正实现产品位移的中心环节，用货物运输量来衡量社会物流状况是最接近实际的，因此，“XX商贸物流配送中心”经济评价物流及信息收入部分是着重以货物运输所产生的经济效益来进行分析；同时，XX市目前尚没有一家真正意义上的社会化、规模化、现代化的物流配送中心，社会消费品的配送必然是本项目的主要市场所在，考虑本项目的主要服务对象是以“三农”为基础的宗旨，在“XX商贸物流配送中心”社会消费品配送经营部分的经济评价，是以县、市级以下的消费总量为估算基础，按照可能的市场份额和增长比例，得出评估结论的，总体上分析，是比较合理的。1.5.4建设“XX商贸物流配送中心”的实施可能性“XX商贸物流配送中心”作为XX市首家社会化物流基础建设项目，且主要面向“三农服务”，得到了省、市各级领导、供销行业、以及各相关部门的高度重视与关注，并给予了大力支持。特别是“XX商贸物流配送中心”的建设将大大促进当地特别是农村经济的发展，当地各企事业单位和社会大众必半将积极配合，给项目的实施带来了很大的便利和促进作用。“XX商贸物流配送中心”主要投资人(中华全国)XX连锁有限公司资金实力雄厚、投资意向明确，XX市供销合作联社及其加盟合作单位具备较强的投资能力，使得本项目的建设资金可以保障充足到位，且项目具有广泛的市场基础，包括(中华全国)XX连锁有限公司在国内外已取得的产品经营代理权的商品品种就达2000多种；XX供销合作联社农村现代流通服务“新网工程”已建成的服务网点达220多家，项目运营成熟期短、项目实施可能性大。1.5.5结论根据本报告的综合分析与研究，“XX商贸物流配送中心”项目在宏观经济及行业经济发展上均具有很大的必要性。本报告研究方案在技术可行性、经济合理性及实施可能性上均是可行的。主要研究结论见附表1-1第二部分市场预测与建设规模2.1、区域宏观经济现状分析2.2、市场调查2.3、市场预测分析2.4、项目市场化营销组合策略2.5、建设方案与建设规模第二部分市场预测与建设规模2.1、区域宏观经济现状分析2.1.1XX区位与交通条件XX市位于湖南省域中部地区，涟水中上游。介于东经111°53′24″--112°7′42″，北纬27°35′45″--27°58′31″。与本省的长沙市、湘潭市、衡阳市、邵阳市、怀化市、益阳市接壤，市域总面积8117.6km2，占湖南全省总面积的3.82％。有句形容XX的经典之语：“摊开湖南省地图，如果在XX这个位置安上一个环，就可以提起整个湖南。”XX资源优势明显，产业地位独到，是“湖南省重要的铁路枢纽，是以原材料生产为主导的重要的重化工业基地和能源基地，XX地区区域性生态园林城市”。素有“十里钢城”、“百里煤海”、“世界锑都”、“有色金属之乡”、“建材之乡”的美誉。XX中心城区位于市域东部，处于湘江支流涟水河中上游，铁路交通有湘黔线、洛湛线与娄邵线交汇于此，2005年铁路通车里程378公里，沿铁路东至湘潭90km，西至怀化280km，南至邵阳90km。公路交通通车里程合计9278公里，其中有省道1810线（宁涟）和1847线（娄双）在城区相交，潭邵高速在市区东南部通过，娄涟专用公路已全线建成通车。境内国道、省道全长527公里，县、乡道总长8731公里；等级以上公路总长3064公里。沿公路到东至湘乡60公里，南至双峰52公里，西至涟源47公里，北至宁乡90XX是湖南省的重要铁路枢纽,是湖南省省会长沙1个半小时经济圈辐射城市，也是湖南“3+5”城市群发展规划的重要能源基地城市。2.1.2行政区划与人口XX市域辖有娄星区、涟源市、冷水江市、双峰县和新化县等一区两市两县，市经济技术开发区位于娄星区内、中心城区的北面，享有县市级管理权限。全市土地总面积8117平方公里，其中耕地面积182.17千公顷。2005年全市总人口为407.58万人，其中城镇人口123.51万人，市区总人口32万人，建成区面积36平方公里。2.1.3、区域地理条件XX境内整个地势西高东低，呈阶梯状倾斜。西部新化县、冷水江市、涟源市西南部属湘西山地地区，山势雄厚，峻岭驰骋；东部涟源市的中、东部，娄星区、双峰县属XX丘陵区，地势逐渐降低，地形起伏平缓，丘岗延绵，平地宽敞。西北部是雪峰山余脉，向涟源伸入，西起白竹山，东至洪家大山，透迤起伏，峰峦重叠，最高峰寨子山为涟源与宁乡的天然界山；中部龙山山脉横亘，山峰弯曲连绵40余公里。全区平均海拔170米，最高海拔1622米。

境内群山林立、丘陵起伏，全市主要河流有：东部涟水，为湘江中游一大支流，源于新邵观音山，自西向东，流经涟源市、娄星区、双峰县，经湘乡至湘潭县河口入湘江，境内全长85.85公里，沿途纳孙水、湄江、测水等1-4级支流89条，控制流域面积3906平方公里。西部资水，由南向北，流经冷水江、新化。经安化柘溪，过益阳注入洞庭湖，贯穿境内西半部，区内流程112公里区内各河流水质较好，PH值在正常范围内，离子总量不高，中等矿化度，适合于工农业生产和人们生活之用。全区年平均降水1406毫米，降水总量113.95亿立方米，且西部山区多于东部丘陵平地，直接形成的地表水资源38.87亿立方米。外来水资源丰富，共有133.42亿立方米，主要在西部，控制利用少；东部入境水虽不多，但利用较好。地下水年平均为21.6亿立方米，年径流量平均达21.35亿立方米，主要公布在北、东、南部地区、水能理论蕴藏量32.5万千瓦，其中可开发利用的14.26万千瓦。目前具备人工养殖的水面18万亩。

XX属中亚热带大陆性季风湿润气候区。热量丰富，温度适宜，四季分明：冬季少严寒，夏季多酷热，秋季晴朗温暖，春末夏初多雨成涝，盛夏初秋少雨多旱。全年平均气温16-17.3℃2.1.4、XX自然资源XX市区域内的地层发育齐全，出露完整，从元古界到新生界均有展布。地质构造西北向是弧状的褶皱及冲断层等压性结构面，以及与之伴生的张性断裂和扭性断裂；东西向是隆起和凹陷明显，弧状褶皱横跨其上，概言之是褶皱构造和断裂构造交错存在。复杂多变的地质构造，造成岩浆活动频繁多样，带来了丰富的成矿物质，加上区域变质的作用，加速了成矿物质的贮存和富集。因而，矿产资源非常丰富，且矿种齐全。现境内已发现47个矿种，其中探明储量的有25种，占全省探明储量矿种的30％，是湖南矿种较齐全的地区之一。已探明储量的矿产地58处，其中大中型矿床36个，以煤炭、建材、有色金属为主。保有储量占全国、全世界第一位的有锑，占全省第一位的有煤、白云石、石灰岩和大理石，占全省第二位的有石墨等，占第三位的有石膏和黄铁矿，其它如金、铅、锌、锰、钨等矿种的探明储量也在全省占有重要地位。钒、硅石等矿种，虽然尚未探明储量，但潜在远景较大，有望成为未来的优势矿种。煤炭：XX市内煤矿资源丰富，品种齐全，且品质良。XX不仅是湖南的重要产煤区，在江南地区也是主要煤炭基地之一。煤炭探明储量11亿吨，以烟煤和无烟煤为主，局部见有石煤。主要分布在冷水江市、涟源市、娄星区以及双峰西北部和新化东部。铁：市内共有铁矿点58处，其中中型矿床2处，探明储量4307.6万吨，保有储量2946.5万吨，主要分布于涟源田湖，新化洪水坪、圳上，双峰钟岭、测水，冷水江锡矿山、潘桥等地。石灰石：分布极广，几乎随处可见。不仅储量大，而且质量好、品种齐，为全国少有。锑：境内共有锑矿点25处，其中大型矿床2处，中型矿床2处，均集中在冷水江锡矿山。XX境内锰矿、铁锰矿、钒矿、石膏矿等金属和非金属矿的储量也很丰富。2001年5月，中南石油局勘探开采的“冷水江一井”绽开了我省第一束石油天然气火苗，标志着冷水江市的石油天然气试开采已获圆满成功，结束我省无油气历史。XX矿产配套较好，空间公布较明显，有利于统一规划和综合开发利用，为XX成为全省的能源原材料开发区奠定了基础。2.1.5、气候、水文特点XX市域地处亚热带季风湿润气候区域，气候温和，四季分明，无霜期长，热量充分，雨水集中，自然条件优越，适合多种作物生长。XX市域降水集中，年内降水主要集中在4-6月，且少雨年与多雨年降水量变化较大，少雨年干旱突出，多雨年洪涝严重。不同季节存在低温冷害和冷热不调的现象，灾害性天气较多，春季常有寒潮与洪涝；夏秋多有干旱；冬季时有冰冻出现。年平均降雨量为1317.9毫米，历年平均气温为17.5℃，极端最高气温40℃，极端最低气温为XX市地处湘江支流涟水河流域，境内主要有资江、涟水等水系，水资源丰富。市区境内共有大小溪河25条，总长185公里，5公里以上的13条，涟水河最长，区内流程35公里。涟水是流经市区的主要地表水体，进入城区为中游河段，一般河面宽50-60米，历年最高洪水位103.2米，历年平均水位96.27米。年平均流量29.1m3/s，最小流量1.04m除涟水外，市区还有孙水、碧溪河两条支流，市区东部还有水府庙水库。本区地下水资源丰富，但水量一般较小，因大量抽取地下水会造成地表塌陷，故地下水开发利用较少。2.1.6、XX社会经济发展概况十五计划期间，XX经济增长全面提速。2005年GDP达到312.82亿元，增长12.1%，经济总量位列全省第十位。人均生产总值达到8238元，五年年均增长10.3%；全市财政总收入达到20.2亿元，其中地方一般预算收入12.3亿元，五年年均增长10%；金融机构各项存款余额287.4亿元、贷款余额159.5亿元，分别比2000年增长117.6%、54.1%；固定资产投资继续保持较快增长，2005年，全市全社会固定资产投资117.4亿元，比上年增长25.9%。社会消费品零售总额96.43亿元，其中县及县以下零售额50.44亿元,五年年均增长10.1%。居民人均可支配收入达7998.2元，实际增长10.5%，人均消费性支出6168.8元，同比增长12.2%，经济结构不断优化。三次产业结构由2000年的23.9:39.6:36.5调整为2005年的18.5:48.3:33.2。农业产业结构调整步伐加大，农业产业化已见雏形。生猪和草食动物、优质稻、果蔬茶、中药材、竹木五大产业不断壮大，形成了一批农业产业化龙头企业。2005年，全市实现农业增加值57.99亿元，“十五”期间年均增长3.4%。工业结构调整取得明显进展，工业化有序推进。冶金、电力、化工、建材、医药、机械制造等产业进一步发展壮大。2005年，全市实现工业增加值151.0亿元，“十五”期间年均增长13.3%。第三产业结构进一步改善。商贸、餐饮、交通、通信、银行、保险等行业稳步发展，房地产、旅游、信息、咨询和社区服务等行业蓬勃兴起。2005年，实现第三产业增加值103.83亿元，“十五”期间年均增长10.3%。城市经济快速发展，城镇化水平大幅提高。2005年，城镇化率达30.3%，“十五”期间年均提高1.5个百分点，城市建设和城市经济步上了良性互动的快速发展轨道。

重点建设成效显著。“十五”期间全市累计完成固定资产投资374.1亿元，是“九五”期间的2.52倍。“十五”计划确定的146个重点建设项目，绝大部分实施良好。涟钢和冷钢技改工程、双峰海螺第一期工程顺利建成投产。铁路、公路运输网络进一步完善，洛湛铁路娄益段、潭邵高速公路、娄涟公路建成通车，XX汽车南站开工建设，农村公路改造完成1188.6公里。城市扩容提质取得较大成效，中心城区和县城面积扩大，水、电、路、气、广场、绿化等市政设施不断配套完善。电网和电源建设取得新成就，已建成了4个220千伏输变电站和9个110千伏输变电站，形成了全省较大的区域电网；金竹山电厂扩建一期工程进展顺利。建起了电信、移动、联通三大通信大楼，固定电话交换机容量已达150万门，全市96.5%的村通了固定电话；现代化综合信息网络体系初步形成，移动电话网络覆盖城乡；建起了XX信息港、XX政府公众信息网；广播、电视人口覆盖率分别达70%、91.87%。

体制改革不断深化。以建立现代企业制度为目标，国有企业全面推行两个置换改革。全市地方国有企业基本建立了现代企业制度框架，市、县属国有企业改革面已达85%以上，中央、省属国有企业改革也正在有序地进行。所有制结构进一步调整，非公有制经济蓬勃发展。到2005年，规模以上工业中非国有工业所占比重达29.6%，非公有制经济增加值占全市地区生产总值的45%。金融、外贸、科技、教育、卫生、文化、计划生育、户籍制度、投融资、政府机构和人事制度改革也在不断深化。

对外开放不断扩大。“十五”期间全市累计进出口总额达10.95亿美元，比“九五”期间增加9.34亿美元，其中出口贸易4.15亿美元。“十五”期间全市共引进外资项目129个，引进外资2.6亿美元，比“九五”期间增加1.2亿美元；引进市外境内项目1053个，实际到位资金95亿元。园区经济发展迅速，已成为XX市招商引资的重要载体和重要的经济增长极。

人民生活水平不断提高。城乡居民收入保持稳定增长。2005年，全市城镇居民家庭人均可支配收入达到7998.2元，比2000年增加2796元；农村居民家庭人均纯收入达2349元，比2000年增加436元。“十五”期间全市共减少贫困人口8万人，全市基本解决温饱，部分居民生活已达到小康水平。

存在的主要问题：国民经济结构性矛盾仍然突出，经济增长速度与全国、全省比仍然偏低，困难企业、下岗职工多，就业和再就业压力大，农业产业化水平偏低，农民收入增长缓慢，城乡收入差距继续扩大。2.1.7、城市化与工业化程度XX市2005年总人口407.58万人,城镇人口123.5万人，城市化水平为30.3%，近年来增长速度较快，但仍低于全省37%的平均水平6.3个百分点，按照XX市总体规划和发展预测，至2020年，城市化水平将达到50%以上，农村转化为城镇人口约80万人。2005年XX工业化率为46%，高于湖南省40.2%的平均水平5.8个百分点，主要是规模工业上占有优势，由于工业基础扎实，随着工业化进程的不断加快，将对城市化发展带来强大的动力。2.1.8、农业产业化发展状况根据XX的发展沿革，XX农业及相关产业支柱主要是粮油作物、经济作物、养殖业、农机农具生产、食品加工工业等。2005年主要农产产品产量结构下表2—1：2005年主要农产产品产量结构下表单位：万吨表2—1产品名称绝对数比上年增长粮食160.643.4油料3.3611.6其中：油菜籽1.3316.4蔬菜71.337.3水果13.57-0.3肉类31.758.5水产品5.533.1薯类56.22.0注:数据来源于《XX统计年年鉴-2006》。在产值收入方面，以生猪、肉牛、羊、家禽等为主的养殖业产值占农业总产值的50%以上。农业加工产业化发展主要有肉类加工、粮食加工、中药材加工、薯类加工、食品加工等。农业机械与机电行业较为发达，全市拥有农机生产企业400余家，产品60多种，型号300个，在湖南乃至全国农机行业享有胜名，年销售收入达5亿元。2005年，XX市农产品加工产值约12亿元，但规模以上加工企业仅13家，规模以上加工企业年产值不到2亿元。其中农副食品加工8家，年产值14071万元；肉类加工1家，年产值510万元；其它农副食品加工2家，年产值6224万元；饼干及焙烤食品加工1家，年产值510万元；调味品，发酵食品加工1家，年产值1071万元；总体上讲，XX市农业产业化程度还较低。具有很大的发展需求和发展潜力。2.2、市场调查2.2.1我国第三方物流发展情况调查分析中国物流发展的进程，与改革开放和现代化建设密不可分。“物流”概念自上个世纪70年代末引进我国以来，经历了近20年的研讨酝酿、启蒙尝试，到90年代后半期，在改革开放和现代化建设的强有力推动下，伴随着信息技术的迅猛发展和跨国公司的大举进入，现代物流开始在经济生活中推广应用，并引起了社会各界广泛关注。新世纪的第一年，也就是2001年，以物流业发展进入“十五”规划，六部委出台首部关于加快物流发展的“若干意见”，首家全国性物流行业协会挂牌，《国家标准·物流术语》颁布实施，第一个物流示范基地建立和各地大力推动物流规划与建设等重大事件为标志，被称为中国物流发展的“起步年”。（1）我国现阶段物流发展状况主要表现为以下几个方面：1)、物流基础设施规模迅速扩大

至2002年底，中国铁路营业里程达到7．15万公里，全国公路总里程达到176．10万公里，高速公路通车里程达到2．52万公里，内河水路运输线路长度12．15万公里。全国港口货物吞吐量完成26．8亿吨，已有7个港口突破了100万标箱(TEU)，其中上海港超过800万标箱、深圳港超过700万标箱，都进入世界集装箱大港前十名。航空运输线路总长度为155．36万公里，为10年以前的278倍。

许多建成和在建的交通枢纽、物流园区如以交通部45个公路主枢纽为中心的物流基地，以及地方现代物流园区的建设，都在加快进行。

2)、全社会货物运输量持续增加

在良好的宏观经济环境下，交通运输部门在继续深化体制改革的基础上，大力开展结构调整和企业重组，提高运输效率和服务质量，运输形势平稳发展，以铁路、公路、水运为主要的运输方式，全社会货物运输量持续快速增加。

3）、物流市场潜力巨大

主要是基于汽车工业、家电、电子、通讯产业、商业系统、药品、食品工业的高速增长，对物流业的市场需求巨大。物流系统现代化将成为企业竞争最重要的领域之一。

4）、第三方物流服务方兴未艾

中国目前与物流相关的年总支出有19，000亿人民币，物流成本占GDP的比重为20—25％，第三方物流的市场潜力很大。根据中国仓储协会进行的第三次物流市场调查分析：有57％的生产企业和38％的商业企业正在寻找新的物流代理商，企业对第三方物流的满意度在逐渐提高。企业目前的物流需求以物流运作为主，更强调物流总代理的形式，需要一体化的物流服务。市内配送服务需求也越来越迫切。同时物流过程管理、物流决策、资料攫取等信息服务越来越受到企业的重视。种种迹象表明，中国第三方物流市场方兴未艾。整个中国第三方物流市场2000—2005年的年增长率达到25％以上。5）、物流技术装备水平迅速提高

由于近年来我国企业生产规模与水平的不断提高，生产设备与物流设备的更新与现代化需求旺盛，汽车、烟草、药品、家电等行业都是物流技术装备的良好市场。现代物流在地区经济发展中的重要作用，也越来越为人们所认识，不少省市把发展现代物流列入了重要议事日程。上海市政府在《上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的报告》中，把现代物流列为上海市四大新兴产业之一，采取多种措施加快发展；天津市政府把现代物流作为五大支柱产业之一，并由主管市长负责，组织了20多个有关部门，研究提出了天津市现代物流发展纲要研究报告，深圳市为提升综合经济实力，改善投资环境，把发展现代物流与高新技术和金融同时列为新世纪经济发展的三大支柱产业，编制了《深圳市“十五”及2015年现代物流发展规划》。总体来看，物流现代化是和经济发展水准密切相关的，预计在今后相当长的时期内中国的经济将保持稳定快速增长，和世界经济接轨的趋势也将加强，这是物流事业发展的大环境。在“十一五”期间，将是中国物流发展的黄金时代。

（2）、我国物流发展中存在的问题

1）、物流系统效率低，物流成本高；

2）、物流基础设施的配套性、兼容性差，物流技术装备水平低；

3）、标准化建设滞后；

4）、我国物流业管理体制和机制方面的障碍。2.2.2区域农业生产资料、农产品、农村日用消费品流通市场调查2005年，XX全市社会零售商品消费总额为96.43亿元，比上年增长13.5%其中，县及县以下零售额50.44亿元，比上年增长16.7%，占全市总额的52.3%。可见，农村日用消费品需求增长速度较快，需求量日益增大。2005年农村居民最终消费结构及与城镇居民对比情况如表2—2。2005年XX市城乡最终消费结构对比情况表表2—2农村居民最终消费2005年金额占比城镇居民最终消费2005年总金额占比总计653147100总计8064651001、食品类28481343.611、食品类26813933.252、衣着类255533.912、衣着类705278.753、居住类622869.543、居住类600797.454、家庭设备用品及服务类234243.594、家庭设备用品及服务类458825.695、医疗保健类471147.215、医疗保健类679158.426、公共医疗2660.046、公共医疗205562.557、交通信息类550998.447、交通信息类701868.708、文教娱乐服务类8624213.208、文教娱乐服务类9778412.139、金融媒介服务53240.829、金融媒介服务206702.5610、自有住房虚拟513147.8610、自有住房虚拟374824.6511、其它商品服务117121.7911、实物收入及其它商品服务472455.862005年，XX市农产品生产总量400多万吨，其中销售与加工总量约为80万吨，物流周转总量约5000万吨公里。实现加工销售收入约12亿元。农用的农机农具、化肥、农药、种子、建筑材料等消费总额预计超过10亿元。物流运输总量超过100万吨。其中尿素、碳铵等有机氮肥、农机、农具主要为本区生产供应、跨区、县流通。XX化学工业肥料生产厂家部分产品供应周边市、县、区。种子、农药、建筑装饰材料主要为外购产品。主要产品供应渠道以县、市级批发、零售网点供应为主，运输方式比较自由、松散，信息不集中、不灵敏，价格不平衡，在同一个县区，可能出现10%以上的零售价差。同时,由于供货渠道不一,假冒、伪劣产品特别是生资供应中的假种子、假农药等“坑农”、“害农”事件时有发生，给农业生产与农民利益带来极大危害。农用物资运输方式多使用私营长途货运车辆和三轮、小四轮农用运输车，运输没有物资严格分类和安全措施，比方运送化肥、农药后，可能又运送食品，对生态环境和人体健康造成一定影响。农村日用消费品的流通在经过计划经济向市场经济的转轨后，现已基本形成了社会化与市场化的开放式、多元化的流通模式与结构。但由于市场的不平衡与不规范性的存在，商品流通的中间环节比较复杂，中间成本、物流成本都比较高。对此，从中央到地方政府都引起了极大关注，已进行了企业改制和职能转变的供销系统，再次担当起了“规范农村流通领域、加强现代经营网络建设，为农产品流通和农民生产、生活资料供应提供服务”的重任，全国性的供销服务经营“新网工程”正如火如荼的建设中。XX市供销合作联社在行业内率先做了大量成功的尝试并取得了初步成效：至2007年上半年，已在全市累计建立“新网工程”示范店224家，其中乡镇店107家，村级店117家。覆盖面达80个乡镇、办事处。并对示范店实行了统一、规范、品牌化的形象管理、质量管理、流通渠道管理、财务统计管理。深受广大农村消费者的欢迎，是农村流通领域的新型组织形式。2.2.3物流运输、仓储行业资源调查1）XX市物流、运输业现状

XX市目前的运输行业已基本放开，原有的国有大中型企业多数已改制，除了钢铁、煤炭、化工、建材几大行业龙头企业基本拥有和使用自己的物流运输基础设施与渠道之外，其它行业和商贸市场基本都是松散式的运输方式，主要为临时性地使用社会营运车辆。现代物流在XX市尚处于起步阶段。目前境内从事物流、运输业务的主要企业有大汉集团、九龙集团、XX邮政物流中心、涟钢汽运、冷水江市安达公司、冷水江市顺达公司、涟源金星公司等，这些物流企业除大汉物流（定向以钢铁、煤碳工业运输为主）外，大都是规模小、实力弱、功能单一，物流运作模式主要以自我服务为主，服务质量和效率已越来越难以满足经济的飞速发展和对外开放的需要，与发展现代物流的总体目标相比存在很大的差距。按照国际通用的现代物流发展总体水平指标来衡量，2004年XX市物流总费用占GDP的比率为32.4％，远高于全国平均水平21.3％。从政府综合组织协调、引导现代物流发展工作方面看，全市推进现代物流业工作牵头单位刚刚明确，协调工作机制尚在建立中，近几年来，虽然部分企业和有关科研院所的专家进行过这方面的可行性研究和探索，但由于力度不大等多方面的原因，没有取得实质的进展和明显成效。2）设施、设备资源保有量。XX市目前虽然所谓的物流公司有数十家单位，但却基本上是些小规模货运、零担信息公司、搬家公司等类型，且基本上没有物流条件和仓储、物流、配送等综合服务功能。还没有一家拥有综合条件与配套功能的社会化、规模化、现代化的物流园区。XX市中心城区现有公用性专业仓储建筑面积不足10万平方米，大多使用其它建筑改装使用，缺乏专业仓储功能和交通运输条件。使用效率不高。XX现有社会货运车辆16724辆，其中营运车辆8452辆，重型765辆，中型6085辆。多数由于没有固定货源，信息分散，经常闲置或回空。使用效率不高，经营成本大。2005年，全社会实现公路货运周转量为484014万吨公里。其中相当一部分运输业务是由外地物流企业或货车主和完成。2.2.4区域农产品加工业行业调查“十五”期间，XX市农业种植、养殖面积不断扩大，技术推广力度加强，产业调整不断优化，主要农产品产量基本保持了逐步增长的良好势头。2005年主要农产品产量及与上年对比情况如表2—3。XX市2004、2005年主要农产品产量结构情况表表2—3指标名称单位2004年2005年增减比例1、粮食产量吨155356416063503.40其中：稻谷吨125976012934022.67玉米吨10907312871518.01大豆吨28097304428.35红薯吨804469256115.06马铃薯吨200222292614.502、油料产量吨301453362811.50其中：花生69油菜籽吨113861325316.403、药材产量吨599617751229.274、蔬菜产量吨6650357133097.265、水果产量吨136148135747-0.29其中：柑橘吨2571425424-1.136、生猪出栏万头424.31460.018.41猪肉产量吨26.1628.257.977、牛出栏万头10.2113.2629.878、羊出栏万头18.4419.556.029、家禽出栏万羽1741.971763.891.2610、水产品吨53644553123.11其中：鱼类吨51850537143.59通过农业结构的不断调整，产业化进程稳步加快，农业区域布局优化，龙头企业的带动和辐射作用增强，2002年，全市产值10万元以上农产品加工企业423家，实现加工产品销售收入12.1亿元，增长25%，全市农产品加工产值与农业总产值之比由2000年的0.06：1提高到0.20：1。逐步形成了大批的优质粮油、蔬菜、水果、药材、生猪、肉牛等种、养殖基地与化规模经营产业，同时也成长了一批农产品加工龙头企业，形成了一定的产业链接关系。比如涟源天华牧业“XX黑牛养殖工程”共发展优质杂交肉牛养殖基地近20个，并形成了有一定影响的肉牛产业；还如冷水江制药厂、涟源回春堂制药厂、双峰天健公司等与近万公顷的中药材种植基地形成了公司+基地的产销模式；XX恒旺食品公司的豆制品生产线与3000亩优质大豆生产基地，形成的公司+专业合作社+农户的模式，一定程度上带动了产业链结构的形成与发展。但总体水平上分析，整个XX还没有形成规模化的完整的农产品生产与加工的产业关系，大量的富余农产品不能就近得到加工或深加工，加工附加值不高，产业效能低。而且多数农产品销售也是粗放型、自由式地完成，没有畅通的信息渠道和定向供应关系，产品价值没有保障。2.3、市场预测分析2.3.1XX市发展现代物流业的优势分析

1)XX拥有独特的区位和交通运输优势，XX地处我国东中部通往大西南的必经之道，是湖南省南北通达、东西连贯的要衢，湘黔、洛湛铁路交汇于XX市，使XX成为中国南方重要的铁路枢纽之一。公路纵横交错，四通八达，上瑞高速、二广高速从境内通过，207、320国道以及涟溆、宁邵、娄衡、娄湘4条省道贯通全区，资水、涟水两大水系贯穿境内，长沙黄花国际机场距XX不到200公里。XX拥有的水、陆、空立体交通网，形成了立XX而通八方，居腹地而达全国，处一隅而至世界的交通优势。

2)工业经济实力不断壮大。目前，XX市已形成了能源、冶金、建材、化工、机械五大支柱产业为主，门类齐全，具有区域特色的工业体系。XX有世界最大的锑品生产基地锡矿山矿务局，有中南最大的生铁铸造基地冷水江钢铁总厂和水泥生产基地双峰海螺水泥有限公司，有湖南最大的钢铁生产基地涟钢和汽车零配件基地华达机械总厂，所属涟源、冷水江、新化、双峰被列入全国100个重点产煤县市。2005年全市工业总产值151亿元，五年平均增长13.3％，随着XX工业经济的飞速发展，将不断推动XX物流的市场需求，特别是由于XX的重工业和能源的材料工业的结构特点，迫切需要大力发展物流业，以支持工业企业提高经济效益和生产效率。

3)内外贸易发展势头良好。近年来，XX市工农业生产的迅速发展，为市场提供了充裕的货源，市场需求日趋繁荣活跃。特别是通过稳步推进流通体制改革和大力发展非公有制经济，逐步形成了多种经济成分、多种流通渠道、多种经营方式、减少经销环节的流通体制。到2005年底，全市共拥有各类批发零售餐饮业机构网点近50000个，2005年全市实现社会消费品零售额96.43亿元，其中县市级以下部分50.44亿元。完成外贸进出口总额4.46亿美元，同比增长27.4%。可以预见，随着国家西部大开发战略的实施和湖南省经济发展步伐的加快，XX的内外贸易将有一个更加美好的前景，同时也迫切需要不断改进和完善XX物业的服务水平和效率。

2.3.2区域农业根据对XX市域范围的生产资料、农村日用消费品流通的现状调查，预计到2010年，XX市及周边影响区各类需供应物资社会总量可达150万吨，运输总量按平均60公里里程（含配送前物流运输）计，可达9000万吨公里。物流配送周转量按每年300天计，约为5000吨/天。批次货物仓储周转期平均按10天计，物流配送周转仓库储量就在50000吨以上，考虑现代仓储及货物进出交通条件，仓储面积至少需要20万平方米。考虑新建本项目占有10%的市场份额，则该项服务运输总量为900万吨公里，需配套仓储2万平方米以上。2.3.3区域农产品及加工产品考虑XX市农产品总量约40%（湖南省的目标为50%）的加工和商品转化率，周边县市按XX市总量的20%预估。区域农产品加工与市场服务需求总量约为200万吨。考虑季节性因素，物流配送周转量约为10000吨/天。批次货物仓储周转期平均按10天计，且考虑未经加工农产品的堆放条件，物流配送周转仓库面积至少需要40万平方米。根据项目服务范围的目标，按项目市场份额5%预估，则每年可承揽的加工生产总量及物流信息产业服务总量为10万吨。按每吨农产品销售价格2000元估计,本项目区内年加工生产总值可达2亿元。产品运输二次周转平均按100公里计算，物流运输服务总量达1000万吨公里。仓储需求面积2万平方米。2.3.4区域农产品加工生产场地根据第一个《XX市“十一五”农产品加工业发展规划》的战略规划与分析

在“十一五”期间紧紧围绕生猪和草食动物、优质稻米、中药材、果蔬、楠竹5个农业主导产业，计划总投资17.4亿元，建设28个重点项目，形成优质米、豆类、薯类、肉类、药材、果蔬、楠竹等主要产业链，培养年销售收入500万元以上的农产品加工业企业达到100家。使全市农产品加工业总产值到2010年达到60亿元，农产品加工业增加值达到18亿元，创利税1.5亿元。根据量化估算，至2010年，XX市加工农产品总量将可达到200万吨的规模，加工总产值达18亿元。在目前龙头企业数量与生产能力均不大的前提下，更多的将是中小企业要起步、发展和占领市场。针对中小企业发展的特点，一般投入资金能力有限，投资建厂一是投入大，二是风险高，而租赁专业化的生产厂址是一种可以解决矛盾的有效途径，这也是我国很多开发区都设有中小企业孵化基地的主要原因。因此，可以预测，对于出租经营的专业生产建筑设施存在很大需求。农产品加工业主大多在农村生活，可能对于城市的需求变化把握不够，要实现产品的市场价值转化，还必须要有灵敏的市场信息，而要掌握这些信息，往往企业自身很难办到，这就需要对于信息服务的依赖。一种新的品牌或是新的品种，要投入市场，还需要通过展示、宣传、交易活动来实现。因此，对于最直接的展示、交易平台无疑也是最需要的。企业要实现经营目标，员工管理也至关重要，规范的生产流程管理与员工生活配套是企业规范发展的必要条件。发达地区的经验表明，商贸性质的物流中心具备为生产、仓储、交易和物流信息、综合配套服务的多重功能。且能与生产企业建立产业链接关系，可以相互依赖，共同发展。2.4、项目市场化营销组合策略2.4.1专业化与社会化经营管理考虑行业综合性、专业性强的特点，根据社会资源情况分析，本项目主要为建立商贸物流配送公共经营平台，以生产资料、日用品配送、商务、信息服务为中心，广泛吸纳社会物流、加工生产、产品经营力量，共同做好“XX商贸物流配送中心”的整体品牌。项目主要设施投入除信息系统、展示中心、生产资料、日用品配送服务由投资者经营外，其它厂房、仓储、交易市场、生活配套设施均考虑以租赁形式招商联合专业公司和发展型企业经营为主要方式，对于物流配送也适当采取品牌合作、社会挂靠经营方式。这样，既有利于专业化管理，又有利于降低投资总成本，扩大经营规模，求得总体经营的规模效益。2.4.2建设好完善的基础硬件设施，确保生产、加工、市场交易、市场流通服务在项目硬件设施上，以现代化的经营模式和技术条件定位，在整体规划建筑风格、交通组织、建筑设施功能结构布局、环境与生产安全、物流操作流程组织等方面进行全面科学考虑，尽量避免沿袭传统上不合理的因素，达到“品牌形象好、工作效率高、技术条件新、配套服务全”的目的与原则，以确保整个物流中心的物流配送、生产、加工、市场交易、员工生活等流动规范有序、相互带动、相互促进。同时，建立客户对物流中心的信任度和满意度，提高项目合作招商的比率与质量，从而达到全面经营的设计负荷。2.4.3建立先进的管理体系、商务服务与信息化服务体系，提高服务质量与服务水平在建立完善的硬件设施基础之上，先进的管理体系至关重要，做为市场的经营管理主体，项目投资经营单位应针对项目的经营范围与经营特点，合理组织管理机构，有效协调、管理好物流中心的每项流程和每项服务工作。建立先进、系统的信息网络并加强维护工作，以保证各相关经营单位的信息需求。建立完善的商务服务体系，满足客户单位的交易、策划推广、咨询、金融、办公文书等各种商务服务需求。建立严格的服务质量标准与制度，在中心内部实行社会化的监督管理机制，及时收集各单位的合理意见，确保服务质量。2.4.4建立有效的政策服务平台，充分发挥产业政策优势。因为入区的企业和经营个体来源主要是社会，还有些来自农村，所以建立有效的政策服务平台，为相关企业及时提供最新的政策信息，有利于帮助他们掌握政策动向及对其经营的影响，从而科学决策经营发展方向。同时，可享受的政策扶持和优惠，争取其能合法享受。以此也可表现物流中心管理方的合作关怀，提高社会美誉度。2.4.5科学组织规模化、高品位的产品展示与交易活动，促进市场的繁荣。充分利用会展中心的设施条件优势和XX市缺少专业化会展条件的机会，以服务“三农”产品展示推广为基础，广泛联系XX市商业贸易展览、订货会等大型活动，政府大型商务活动等，发挥其推广窗口与平台的作用，为物流中心与商贸经济的繁荣提供支持条件。2.5、建设方案与建设规模根据市场预测与综合技术分析,拟提出“XX商贸物流配送中心”建设项目，项目总体功能定位为：XX及XX地区现代化、大型的商贸、物流、加工、配送综合服务中心。“XX商贸物流配送中心”考虑整体市场10%以上的份额做规模定位。综合考虑展示交易功能与生活配套功能。主要功能建筑规模定位如下：商品交易展示中心建筑12000㎡；交易市场建筑19000㎡；仓储、配送中心建筑51000㎡；办公建筑13000㎡；加工厂房建筑28000㎡；员工公寓建筑24000㎡；司机之家建筑8000㎡；总建筑面积155000平方米。按照相应规模完善道路、水电、停车、绿化等配套设施。项目约需安排建设用地300亩。第三部分建设条件与场址选择3.1、社会经济条件分析3.2、国土资源利用及场址选择3.2.1国土资源利用3.2.2场址选择第三部分建设条件与场址选择3.1社会经济条件分析XX市是新中国成立后建设和发展起来的一座新兴工业城市。全市现辖一区二市两县，总面积8117平方公里，总人口430万，其中中心城区面积40平方公里，常驻人口36万人。XX市位于湖南省的几何中心，是湖南省“3+5”城市群的重要组成部分，至省会长沙的车程只有2小时，到湘潭、邵阳只有1小时车程；湘黔铁路、洛湛铁路、上瑞高速、二广高速交汇于此，是湖南省重要的交通枢纽城市。具有良好的区位优势、交通优势与发展条件。XX市工业经济实力较强，产业基础好，自然资源丰富，是湖南省重要的能源、原材料供应生产基地。区内有涟钢、冷钢、金竹山电厂、涟邵矿业集团、海螺水泥等一大批规模企业，其中涟钢年产钢450万吨，年销售额过百亿元，其产品以高附加值的热轧、冷轧薄板为主，达到国际先进水平。通过依托大型企业发展，中小企业也得到了长足发展，形成了机械制造、钢材深加工等特色产业。XX市农产品资源丰富，粮食、水果、生猪、肉牛、水产、林业资源发展潜力很大，为发展农产品加工龙头企业，实现农业产业化提升提供了良好的发展基础。XX市科技人才众多，劳动者素质较高。现有湖南人文科技学院、湖南勘察设计院等各类教育、科研、咨询机构100多家。城乡教育体系完善，不同层次的劳动者都能收到良好的教育和培训。XX市城市基础设施承载能力较强，投资成本低廉。拥有一个大型的火力发电厂，可以提供充足的电力资源。XX经济开发区是全市对外开放的重要载体，对外来投资实行特殊优惠政策和简便、快捷的服务。XX水、电、气、土地等价格低于沿海城市。靠近湖南核心城市群长、株、潭，在技术、贸易、金融服务上有可靠的支持。良好的投资环境正吸引着越来越多的投资者来XX投资兴业。XX市铁路、公路基础设施建设发达，交通便利。随着改革开放的发展和运输市场的开放，运输服务社会化的程度大大提高，对车辆的需求和服务质量要求，以及售后服务体系的完善要求越来越高，现代化的物流基础设施建设与服务正成为经济发展的需要。我国是一个农业大国，随着国家对三农问题的越来越重视，农村的各种贸易量将越来越大，规范农村的各项商贸活动，为农村提供优质各项产品，丰富农村市场，维持农村社会稳定，发展面向农村服务的商贸流通龙头企业也是社会发展的需要。而为商贸流通企业提供物流配送服务的物流中心建设是现代商贸流通业需要。3.2、国土资源利用及场址选择3.2.1“XX商贸物流配送中心”总用地规模20.86万平方米（约313亩），所占土地为XX市经济开发区已征用土地。按照工业用地价格供地。3.2.2场址选（1）选址原则1）符合城市总体规划。物流配送中心规划和建设应首先符合城市的总体规划和布局，符合城市产业空间布局和产业结构调整需要，符合城市管理的长远效果，符合城市的功能定位和发展战略。2）靠近交通主干道出入口。公路是现代物流中心供、配货的主要货运方式之一，靠近交通便捷的主干道进出口也是物流中心布局的主要考虑因素之一。3)靠近城市。靠近城市可以利用城市成熟基础设施条件快速启动物流配送中心的建设，缩短建设周期，提高投资收益率。4）可达性好。因配送产品类型和市场数量不同，物流中心对可达性的要求也有所不同，经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性；同时为尽可能减少城市交通压力，组织最佳供配线路，也需要较好的可达性。5）靠近铁路枢纽。物流中心一般都需要两种以上的运输方式相衔接，需要与水运主通道、铁路干线相协调，应靠近铁路枢纽、港口和机场，最好是与铁路货运站、港口、机场同步规划和建设。