宝安中心区市场调研总结报告

宝安中心区市场调研总结市场供求分析片区供给分析2007年底到2023年初宝安新入市的楼盘较多，包括熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤以及泰华阳光海的阳光岛墅等，总供应量将近5000套。春节期间，宝安楼盘多有优惠促销，如泰华阳光海折扣优惠低至95折，还有一口价80万元一套的80平方米左右两房；富通城四期海HOUSE按揭购买95折，一次性付款享受92折等。在这些折扣的影响下，宝安中心区在售新楼主流价格回归到1.2-1.5万元/平方米，较去年高峰期的1.6-1.7万元/平方米普遍下跌了15%左右。今年上半年，宝安中心区预计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸线、中熙香堤湾等，其中海语西湾有600多套60-140平方米的单位，金港华庭有1000多套面市，深业新岸线也有1378套出货量。从市场反馈回来的信息看到，今年上半年宝安将有8个左右新盘，可以预算到的推货量就有近5000套，片区楼价有望继续走稳。总体供给特征①楼盘总体分布比较集中，宝安大道、新安路、兴华路、新湖路和罗田路分布的较多一些。②以高尚住宅小区为主，规模都比较大，集中在10万平方米左右的建面。③高层、小高层为主：目前中心区在售的楼盘基本上都是高层及小高层；16—18层、24—32层这两个区间的占大多数，多层很少见。④销售户型以三房、四房为主，目前中心区在售楼盘的三房、四房整体供应比例占主导。市场需求分析据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。总体需求特征中心区主要有两大需求市场：中心区本地居民——主要为个体老板、企业管理者、公务员和事业单位工作人员，他们的经济收入能力较强，但消费观念较为实在，也较为保守，且容易随大众而行；东莞及宝安中心区周边各镇的客户——主要是工厂高层管理人员,私人老板，他们生活富裕，有着强烈的欲望买商品房，但是当地没有商品房或者标准未达到其所需，从而进入中心区买房。另外，还有少量的市内客户。零②处三房估、四僚房销皇售状式况最片好，撞复式鹅有一沃定市萍场，闹二房柴及单挂房掉的销雅售状恋况具一般猫。牧③吨购房蝴者青枕睐规漆划好墨、产铸品有框创新洽、性容价比骂高的览楼盘槽。破④杰品牌晚开发蓝公司巴、品毅牌代意理公届司和俘品牌缺物业芽管理羡公司布成为距客户吼选择衰物业碗考虑每的3掌个重因要因莫素。萄供员求关捡系分填析图1显示，图1显示，2007年宝安市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜，市场需求总体处于下降通道。哲结合两表2嫂，2盲00冷7年旬成交僚面积钟较2把00著6年株下滑月了1宿8.掠89蛮%论。甘这一焦点也样可以寇通过克20堆07腥年的拐市场笨形势武得到滥验证笛。2成00双7年撒上半失年，丢市场杜火热幻，成蚀交火顺爆，飞总体傻需求胜呈灰旺盛禁状态捷；但怜下半备年，帮市场个形势江江河浆日下粒，特炉别是质房贷睁新政算的出屋台，脊严重惧打击态了市宜场信杀心，域成交示放缓到，交障易量汇下滑赞严重炭，维12睬月份歪的成膏交面显积达异到全完年最继低点朝，需拐求得资到有袜效抑厌制。响批准晋预售落面积钟曲线潮由于勿受政末府控疼制和蹲开发端商工镜程进线度影牲响，只波动跑较大答，但剖12土个月订份中丑，有栽8个选月的趋坐标学点位苍于当侄月销限售面提积点泰之下语，1埋～脚4月联份、缝6吼～虽8月蜂份、鞭9静～优11中月份六之间告的销唐售面路积曲伤线位隔于预射售队面积里曲线垃之上解，需牧求大赴于供什应，廊全年劝显现悔出供思小于蛾求的戒局面冬。颗表2朋显示浩，2口00喝7牲年全脾年宝抱安溪住宅境市场扶批准零预售派面积权17陶7.屑41肆万平网米，仿较上磨年下挠滑3姜2.露44倾%额；全蚀年读市场饭住宅痒成交掉面积蒜19运2.咽63君平米馒，较斜上年择下降盛18互.8欢9%蚕，全瘦年供眼需比浸为0同.9误2啄：谦1，采供需顺缺口扒15让.2娘2万卸平米王。2填00民7燃年宝晚安全渣年梦住宅鱼市场体供需贿略显振不平畅衡，定供略盯小于餐求，认市场众需求酿较强伸。这惰表明皆，自歪20征06尼年以晓来的预房地顷产调忠控政袜策和覆抑制沉投资限过热蚕政策慈发挥举了作福用，朝加上修深圳倘连年牢实行仆的土日地紧庙缩政只策，越一定淡程度扭上限斗制了红土地氏供给缸、房昌地产洗项目盯的动肢工和绘投资蛋性购腹房需蚂求，拌造成扬了2鹿00承7年浴供需黄双降析的局汁面。离同时识，宝庄安现穴有住悦宅开饭发区赏域土目地的鼓有限无性和达未开工发区旦域建土设步眨伐的甩缓慢仙，在料深圳凝常住绸人口谊的急浓剧增溉加，号需求签快速乒上升新，刚叫性需扣求依躲然存视在的坟情况博下，馋一定芽程度前上造灵成了划供小夺于求柜的局诉面。截预计蜘随着郊国家富宏观惹调控座和政坟策执抚行力塘度的奉继续右深入撇，从它紧从膊严的碎经济脾政策趴基调园，深最圳的造住房仙供应鞭会继葛续小该幅萎邀缩，葱市场符向理志性供堆给和飘理性炎需求偶转变遥。零20晓07炎年家宝安绑楼市再整体飘供略叙小于色求，奴需求袍较为慨旺盛收，市垦场向突理性革需求抚和供呜给转窃变。搬虽然劫供应后和需狱求双披双下丑滑，刻但宝叠安住栗宅供彩应依肢然在额深圳辨名列誓前茅议。由浴于宝盼安除表宝安日中心脸区、确龙华涛等片愤区外秃，其盾余片它区尚蚁处于的房地探产的妙初级聪阶段古，虽颗然有贪继续狸萎缩魔的迹阁象，左但并售不会梢削弱沙宝安酿作为哭深圳卖住宅驶供给债的主援要战拔场。耍价格千走势得分析桑据国献土房凳产局碧交易娃数据酬显示紧，2材00捡7年绩深圳咳住宅饮均价潜为1铸33辈69得.6抄2元壶/平允米，掘其中拣罗湖拐16隶94摄5.炭31梁元/舍平米镜、福雨田1笋84揉42挽.1反5元统/秘平米虽、南上山1浪80果12蚊.2附元/牵平米庙、盐蝴田1扛41板83躁.5伍元/颗平米草、宝丽安1道22停14秃.1掩3元宏/刺平米蕉、龙班岗1缝04鸦77滩.1副1元薯/悠平米唤。租在深膝圳六僵区中铲，宝旨安住茧宅均泡价仅棋高于缩龙岗露，低秤于关琴内四喘区和丹全市浸水平登。这置表明仁宝安索楼市香较为次理性涨，价总格处壶于全设市洼交地，训均价绿较为贪合理听。渔20纲07度年宝遮安房讲地产雾市场耕住宅拿均价挪达到在历年意最高完。表沟3显边示，选20贺07油年宝急安房染地产牛市场烈住宅臭均价宋为1招1梢6舌69孩元/循平米井，较巴上年蛾增长条了5志0.羊51拥%柄。学图2搞显示孩，2节00创3步～艘20炮07瑞年，掏宝安盖房价莲曲线笔处于兄上升盏通道圈，且舌越靠煌近0帮7年去的坐搭标点膏，斜裂率越清大，演涨幅廊也就碰越大怖。表窄3的液涨幅默显示太，房械价涨礼幅由资20赠04却年的黄19精.7匹7%萝升级尺到2但00峡7年慈的5牲0.娇51像%，是房价觉涨幅乡大幅奸攀升坛，在卫20耗06户、2焰00葛7两颈年时写间内肝，房润价实根现了司翻一伞番。座20可07创年宝醒安新升房均岗价达名到了册历年兼均价叼的最若高点赢。深健圳房疤价的聋快速窝上涨列，多去为理员性因塘素作团用。诸从宏款观上床说，秘受益尸于经虾济的赖快速止增长桑，深联圳财股富聚串集效写应强诚，以军及国府内经木济流举动性裂过剩路、人态民币照升值棋等，裕加之剥人口疏数量秃大，舰青壮毕年人播口多细，住器房需固求激冻增，斗在供你应有盏限的蠢情况莲下，币房价凤应声挺而涨阀；从碰微观旬上说害，居背民经散济实抱力的燃增强兄和消俘费水声平的贡提高届，居偶民强太烈的强自住秧和改轿善居亲住水榴平的趴需求妇，投旁资意绘识的缝进一逝步加寻强，弯在快欣速的司城市片化进之程中斥，促堤进了较房价毯的进职一步闷理性挠上涨惹。随宣着需债求的吊继续轧增强济，各坐项利摄好因串素的葬释放撕，宝讯安房候价有认继续早上升坏的空幼间。错建筑娘规划帐分析胖规模温分析雨20还0差7糠年住桃宅推太出项暑目一刊览表凡楼盘市名称烈CO饶LO品R社帜区战富通你城四近期挣富通富城三忙期想宏发悄领域盲尚都朗金港思华庭本建筑缺面积丢（㎡葵）仰10怖82柔97换82滩61仗7昂14借86驻00时16执80非00逐21货00苹00饶20音70洋61岸容积睡率疫2.惧79辣2.潮10勒2.谷60喝4.铲63树3.切66克6.晒99忆推出灿时间好20虑0穿7也20造0狐7尼20瓶0焰7红20做0惰7链20骨0坡7希2尘00翠7淘20征0豪8意年住进宅推德出蓝/某预计毛推出派项目有一览料表邮楼盘弃名称手凤凰抽汇艇TA芳TA拾公寓槐海语找西湾煤凯旋株MI狼MA解阳光惕海言金海踪华府瓣熙龙渣湾粱深业臣新岸杯线注建筑宁面积炮（㎡携）末36赤22再0瓣22劫70帖0苗90拔57仗5康17牛00增00薪33年06很50先13郊61振29拒31予00妇00呀55猾97生88海容积丹率钳3.剩20败3.丸18敏1.降80脆3.走80夕2.玩45骗7.弹21准3.座2莫2.重64骡推出视时间拨20室0磁8绘20帜0裕8取20辅0很8仅20孙0爪8纺20焦0狗8咱20灯0捉8帝20毅0妖8跳20疤0抽8满近两禾年宝侵安新清推楼明盘的浓规模奋不断悔升级炭，大肉部分枝的项线目都辩在1讨0万痰平米佳左右尾的建堂面，叹从市桶政规秒划的漠方面理看住浮宅、帖商务卧区功路能的糕划分短有利骑于僻提高掉中心私区整京体形牺象。浓建筑谅类型抄对中肯心绕区司楼盘爬粗略训统计穿发现既，多趋层占脖5回%，抵小高扬层占倦35泰%，樱高层智占躁60崖%（乱统京计标丽准：复1尼—向11宗层为旧多层穷，1竭2赏—药18宽层为陷小高资层，准19浪—左32电层为兽高层伐，3禽3三层及夏以上网为超倡高层壁）。或高层席的比岁例近状年有税所提顷高，装高层怜复式待楼有肆一定巾市场狼，现农在市扣场上坐主要钓还是屋以固12罪—插1妨8耍层，每19笨—芳32倍层为奇主。行产品粘户型槐分析刃户型触分析蹈表8诵显示秆，2帅00页7挣年推住宅缘面积傲的统副计标棋准有净所改茧变：铃14选4平桌米以息上的乡为大敞户型捕住宅任，9隔0排～辈14来4的秤为中呜等户纽型住范宅，喜90紫平米仔以下颤的为买小户咐型住析宅。赖20冰07底年衬大户销型住够宅仅炼销售雀21呈03届套，好占到爹全年达销售唱套数诵的1牲1.靠82殿%般。妻大户稠型本求身具我有的洪高端榆性造拜成单莲价高奋、总育价大云；2艇00涉6年束的9翁0忍/杂70狡政策寄开始映发威惠，造寻成大顽户型支具有科一定劣的稀发缺性幅；盛截传对孕大户农型住台宅征傅收物摇业保顿有税德，限杂制大软户型缝交易伞等因这素，饼是影盘响大邻户型妥住宅歌成交厕套数兽少的演原因健。9请0掀～卡14得4平骂米的嫩中等缎户型河销售啊了8项56日8套喜，占用全年扔销售谅套数究的4率8%壤，而邀小户匪型销貌售了渡71导15善套，阵占全坐年销达售套宗数的织40处%，桂90屿/捆70巾政策羊作用禁显现泡，产娇品分肆化在捉即。浇中小饥户型灯的销汇售套露数合界占了植88幕.1掏8%辅。已这表箩明腹目前狠市场脆需求隙的主神力户峡型为亩中小直户型弯，9金0平食米以雁下户窃型占少比较困大，路90鼻/果70翻政策祸作用蜻显现零。中目小户勇型由掉于单剪价、环总价冒低，鸭适合酒主流遇购买漏人群催，迎耳合了羊主流循消费辞需求民。折随着单90纵/握70赴政策秤威力涌的渐碗显，强在接玩下来飘的2采00狱8年响，9唐0平誉米以文下的平户型茄将占怨多数蝴，9绸0平鼠米以逗下的礼住宅踩销售翻将增血多。涨国家胁政策顷在引妇导消作费者项需求慌上的恋效果悦正逐赠渐显凳现。性该住节90凉平米须以下戏房子幻的人跃群，铅购买暂90汉平米语以下饼的住洪宅，井能承早受起费大户斗型价水格的慰富人惭可以肤按需木要购脱置大脉户型肯房产弯。产弓品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