山东文登文景财富中心商业项目营销方案XXXX年

文景财富中心营销纲要EOB@DC上海典策二00八年三月十二日第一部分项目整体定位乘项目廊总体芦概况冬一、等项目先综述蓄：提甚果文景涝国际惠位于延文登贯的主哲干道咱路昆为嵛路诚上，他宗地廉东临朴昆嵛阁路上纱，西忆接西帮壕街否，北晃靠天标福路坝，属丘一级断地块李。昆朗嵛路软为文旅登市沸最为城繁华脚的商伪业区键，项凶目周顷围商心业、画银行番、酒宋店、蛮娱乐厘、休幼闲、胀餐饮拔云集杠。本齐项目磁是文匠登市先政府荷重点愿招商编引资害项目无之一妇，对办公剑楼按梢国际显化占5A蹈级办煤公标萍准零建造使，致烦力于龟打造策一流伴办公桑环境微，着赠力引汪领文煤登最徒时尚浪的商苗业潮较流，珍极大距提升断了城析市的宫景观汇形象纲。雕项目朗由地泻下两睡层，啊商业馒群楼野五层骨，办陵公写庙字楼细二十萍九周层构鸽成，创总建孩筑面核积3豆84腔66棍㎡.伶其中淘写字铲楼面销积2忆10禁68镰.9民9局㎡，煤商业盒面积幻1票58撑93倾.4准1蝇㎡，烘建成隔后的傍文景旁国际蚀大厦跪总高疯度逾腾百米军，是宫文登疏市当券之无呼愧的盒地标配性建汁筑，帖必将迫成为柴一道迟亮丽茄的城姿市带风惭景线到。项于目写既字楼蔑部分拘将力稠求体馒现现盐代办埋公特誓色，纵建筑猴设计鼻极富吊现代疾感，雨四周义为玻划璃幕换墙，纽整体兽通透要明快张，大挖力提效升企肿业形框象，蛾满足守市场远的迫游切需嘱求。屑商业液群楼暂部分网将全均力打测造文屯登市越一流摆的购栗物、楚休闲容、娱肌乐、严餐饮拜体系慧，全乱面提惠升文勉登市企的商思业环巩境和段商业迈价值朱。装二、酬周边什环境诸及配线套委项目椒毗邻动市汽粪车客越运总氏站，府基本闯上文兵登市双所有沫公交答线路把都经拨过此脑地，与便利怠的交痰通能牵为文佳景国双际大造厦输蹲送大墓批消财费人再群，锁方便另人群夺集中捧，大塌大聚完拢人巴气。遣中国忌工商步银行抚、建着设银居行、岭农业随银行著等金醉融机隶构紧悲密围签绕在里项目蚊周围浑，形注成文悦登市鄙经济叼金融阴中心毛，方鹅便解镰决投歉资过隔程中杏的各宪种资配金问欧题，盈提高累投资督者的罪工作种效率婶。给周边骡家家破悦超脆市、吓肯德河基、滋艺利库达商耐厦、掩三联嫁家电苹、恒荷源超乓级购袍物中披心等窄各种酸商业跌设施圾与文坛景国扎际大双厦构租成一件个有胆机商寄业整彩体，训辐射剩周边亦20曾多万浸中高唤端消沃费群且，商攀机不员可限乓量。湿而项侧目周要边的踪多座捷商务骗酒店易，更例是为佛文景扬国际柔带来恶大量排具有望极强弟购买挪力的嫂商务无人群核。脆项目谦分析放一、巷项目搜SW律OT障分析倡项目励优势收分析酬（S狱）勉1）倦宏观陕经济山优势激：陈近几艇年，细威海洒成为锻全省化房地嫌产增侍幅较校快的友城市浇之一劝，商谅铺投存资升移温，瓶城市希经济路通过腥几年学的恢腾复性复增长钓之后厘，整幼体经王济环洒境向岩好，垄人们愈消费阔结构奋与消俩费力赚增强垃，城元市居权民对泽消费袍贷款根渐渐励表现冈出认吹可的员态度遮。样2）印业态看优势药：项器目定阿位于遗大型筑休闲贯式的告购物讲中心驱，通咳过业吓态划裂分为梳节点禽，使劣得整谜个空锯间感览受更泉加人折性化袜与专追业化似。番3）租区位捉优势脸：本加项目怨所处撞的地肿理位夸置优奋越，只处于苍文登粪市中团心位双置，绕与文荒登百背大广坏场相虽连，随位于乱主干耐道昆泪嵛路静，位讲置优扁势明屯显。暗4）喉规划衔优势乐：具下有后朋发优活势，杆起点宝高于杨文登艳以往构的所封有产暮品，考提高色项目公的附讲加值驰。舞5兔)宜互动骡功能蠢:晌文景边国际调大厦攀和文彻景国锐际商息城创羞造的茂是一究种互自动的怀商业眉办公驻生态摸环境滑；商充业与业商务互互动史、购妇物与靠休闲吐互动佳、时淡尚与哄实惠浩互动惊；劳6尝)线完善敲配套梨:游大型主商业征、金获融及文街铺钟带来妖的商果业氛移围能价够提牙高产预品的拴使用减价值兆及投蒸资价副值；生察7)董市追场空含白:膀文企登现伶有房钢地产强产品储中没皂有以翼大型列商场秃和商控务办笔公概邪念面妈向市典场，车有利雀于体寄现项形目的谦差异亚化。萝美8)抱招商痒工作皆取得故初步稻进展炭,利克于项仰目后俘期销鹿售.幅劣势于（W嘴）评1）秘整个程项目驾从推刺广开蓝始至尿今的张周期企过长拾,导雷致市也场对滋产品胀的信拴心降喇低,蛛同时黄会增贡加饶脚再本案静后期毛营销鹊成本定2）制文登伯市目急前对舌办公证产品漏的需每求量冤不大喘。野3）忠收入置类型印属于壁哑铃歇状，杀即两则头（雅低收什入与岸超高虫收入请）大斩中间旅小，吐月收衡入较等高文销矮的端中产缠白领疑层相甜对稀盘缺，塑这种权结构揉对中蹲高档布市场绒消费忍有所星不利缩。迎4）阶由于踏产品爸类型皇的特烟殊性旗，需仙要一误段时解间的那市场趣引导燕，周袍期相草对较炼长。永5）烤目前隶,文越登人均的投雾资观岁念尚塞未成针熟,淘需要察进行隶一定姨的引丢导。故机会甘（O判）赤锦怨1）旺目前联，文封登尚美未有慢占统淡治地删位的奔大型夹购物点中心婶，且真部分悼竞争颈商场服出现拒老化阅态势省2）姑项目脖已经市结构哀封顶误带来迎的利办好条谱件；慈3）装从投盼资的毙眼光销来讲堪，商棉铺投霞资回忠报率屑较高暑，且堪相对双安全娃。目侵前周玩边城赤市正驻掀起六商铺辩投资源热潮梳4）犯该地交段价川值获枣得文匙登居总民的茄普遍远认同桂5)窜项绒目在凡文登的唯一燕性与毒稀缺终性，认如能撇较好叫引导钩市场蓄，可出打开拆市场瓦去化沃渠道葵风险看（T布）耳1）困城市到规模骑较小蚁，市图区人枯口相抵对较妙少，歇一旦猎口碑养变坏料，会黄使整捆个项晃目销告售受叙到影崖响饼2）边当地芝消费妄群体决对商绘铺投窗资概伞念比恒较薄假弱,董主要棒为购藏买下表来自基己经端营或婚租赁想经营懂,这拥样会港导致算整体周市场升消化恼本案韵的量堵的不社足料3）坛当地坝人只摩接受傲1楼饥商铺寻，对播2楼枝以上怎存在景较大洒的抗及性避4）救黄金径地段划同时桨意味季着高圣额的碰投入娇成本拘及风蒜险迎5)摧宏明观调甜控政动策带胡来的影负面唱影响颂；贡二、重目前螺面临屈的问侍题及肌市场辈应对艇策略波：绞1)答问题众:爸1、菌文景竿国际乳经过浊长达内2年束的市精场推阿广，缺到目闪前仍糕未正盖式向鞭市场般推盘槐，这筒多多渴少少胶引起佩市场蚂的不弹良反正应，玩目标万客户度驴腾狮歉部群集已经纠对本该案报锦有怀扶疑的蜘态度划。倦2、鞠长时冻间的浸市场都推广但，使驰得本功案的更广告祸形象爆及宣跌传主胞题的畅力度踏大大讲削弱内，造量成现丢有广完告失育去效皮应。蹈3、厅由于换本案屡产品奸上的至诸多屿不确拣定因虚素，碎使得帽本案斩在推锈广过淘程中变，一飘直没该有一茧个推画广的凭主体凭目标焦。念2）肿应对解：僵1、丈确定喜产品株性质南后，葱重新模树立恶市场适形象樱，使钓本案价以全突新的伤面貌难公布尖面市职。瞎2、穗树立咱本案道推广较主题注，细以一栋个全驻新主永题思催路推购广，物重新橡引起兼市场臂关注维。玉3、盐重新灭确定笔适合培本案秆的推卷广名扛，以侧解决肆目前激市场粉对本欢案产村生的饮感观状疲劳绸。宫4、竭继续睁强化记本案匀的地雁段、葬产品拐、配织套的着各项滚优势把。循第三侮章悲项驼目整惕体定慈位奇案名绒：文猛景财猜富中秒心婆主标粗:城罚市高旷度决攀定财包富高读度俗副标挡:站阀在巨吵人的莫肩膀贿，纵洒览城惰市财昌富商窗机充诠释骨：范高度遍可以真理解暑为建江筑的挨高度遵、产秆品的胃高度纲、经公济的蜜高度乎……圆本案览是文归登最凑高的龄楼盘羊，本遵案的台高度安已经各成为天文登赛的标防志性爆建筑揉。无分论从绘地段华、配亭套、跨人流亭、建暂材、借产品炒等各耍方面退来看时，本镰案都欣是在镜文登穿最高塌的标早准。图在如晨此高挨标准想的建岸筑里纵办公陆或经浇商，幸无疑范是财平富的勇象征扇。配第宜二扶部分冈边办公报楼部尼分宪第相一丢章妇客户椒群体晓分析浸客户智年龄动从脆前期研客户泛积累品分析双及市幅场瞎调查宾的统铲计数题据来死看，酒客户篇多以砖3惨0驴-4倚5州岁之巷间的丰中青受年人上为主炒，这明部分纲人群普正处殃于事宁业颠宣峰，艳经济竹相对弦宽余袖，而间30开岁以凳下的慈人群袍中部住分购馒房人衔是向剂父母纹、亲忍戚借烘款买第房自碌住或粒作为宝一种夜长线州投资脏。叔50亚岁以炒上购涛房的泄人员米大部吊分为抱金融痒、行验政事巴业单扎位人佣员，棕他们乖没有道后顾买之忧舟，买略套房帽子来傲进行喝长期因投资惠。算客户威职业旷通过锹对部兴分挠已成查交耀的购患房业养主直绒接访身谈及的对市赛场的古初步善统计超我们朗得出帆：客置户职魂业以妇私营沃企业义主为拐主，绑其次农为政桃府公氏务员占，另品外虚企义业妖高级誉白领宋等高沾收入毛人士岛亦占驳相摆当比倍重昨。沾市场丹购买粥用途枣从目数前积杜累的拾客户屿分析城以及堤其它庙投资委型项惨目中芒了解文到，制目前踢，客尖户中悼投资膜与自僵用比坑例约壶为肚2牺：任8器。但揭随着饭我们疼市场按引导跑时间节周期肝的推堂移，组此比擦例相顶应会财变化烤。面影响忍客户剥购买知的主郊要因椅素固影响示购房爸的因恐素中宴，价殿格因分素在敲受访娃过程掠中被评选率目最高租，居搬16量%插。地钟段、舟项目纳内部弓设施着、户溜型、纯地段控也分驻居前劝列。钻被访网者对辈小区习整体向规划镜与发棚展商茎实力熟普遍双关注筝不够市。通剪过科敞学的尝分析畜，我猴们可豪以对术10牙种影灿响因臭素按究由主塌到次次依次钞排列妥：价佛格淋—拉地段耳—阶户型验—炊项目爽设施迹—换物业往管理倾—图周边尼环境煤—虹建筑生质量舰—祥生活涂配套挨—冷整体哈规划花—经发展筹商实辽力。牢认知蚂途径注：不从胸目前书客户墙来访咱结果胁来看窜，客流户认跃知项幸目属主要女从报济纸上取了解宪到的呆，其阻次是摇现场育和户辆外。穴可见幕在项耐目除思了报掩纸的悬广告停宣传尼外，余项目介自身秩现场哲的包咬装和枯楼体谨户外蜘也需息要重贪视和虑良好扭包装之，以迈吸引幻路过伤人群顶。僵客户叹购买居心理夏分析表面诱因表面诱因地段及产品需求深层诱因物质需求个性需求心理享受办公产品的需求地段的优势市中心，生活方便，交通便利。增值潜力大。楼内配套设施齐全。办公：企业的形象窗口商机：地段决定无限商机作为企业拥有自己的企业窗口及体现自己的价值，又拥有身份的象征握七职、目吵标客喊户群枪定位纽（1日）目买标客梳源主裤要特牺征：愿◆哲月命收入往25旦00剪元以腊上库收入饺稳定港或事渡业稳宜步发揪展的志人群苗（年岔龄4乘0岁松左右泛）为猎客户牵主体道自粗用班客年逆龄多俯数在很3胳0工——沾4骑0岁凉之间证，多挖以首毅次置触业为奉主磨投资污客年三龄多能数在昌3踏5剥——荒45困岁之堆间委（2蓄）主陕要客慨源社费会类昌型：缎◆狭私少营业疫主烫◆脱行巴政、伏事业遮、金生融单敲位人奶员径◆索私痒企白慢领，响文登搭“断漂燥”港一族赤◆踏个顶体经谢营者换第匪二抚章灿项青目伯产品颜定位计一、科项目主推广存定位揭：疮全能件商务惨悠全新腾演绎煤诠释狱：杀全能刃商务脆——邮一个愈包含票着各催项功则能的怎商务撞空间烘，即裁商业恳与商吓务互狼动的院功能崇、投难资价臂值功删能、菊居住漠功能扔、居辱家办辰公功异能。坊全新夏演绎唯——叶经过捆长期但的市侵场准植备，承我们劣带给俩文登矮市民调的是尖一种梦全新旧概念未的产跌品，阴满足披目标弦客群英全面蒙需求妹的产澡品。铺所以震，本梢案的贿办公妻产品驼定位报为全泛能商奔务，过能够强充分唯体现绢产品贵特性罪，并糠且是妨目标览受众协一目贵了然沾，吸耕引市龄场关股注。苹第形二耐章耐姻项目狐营销妥推广番策略升营销滚推广烘思路抬1、扒树立缘产品女差异超化概糠念侄以霸文景召财富窑中心倒新的敬形象叼高度般带动戒产品栏高度滨，把引入律全能愚商务谣（商凯业和箱商务疫互动尖的功绝能和榜居家怕办公披的功站能）终概念个进行左项目妻推广姐，本录项目须以疑全能额商务贪概念室做为粗项目甩差异道化营迈销的夹突破钳点（嫂深度女挖掘钓概念凭的内肝涵与换外延迈），锄引入短现代尤人对虫商务剧及商姜业需窝求暮的思盖考，远进而桥展开隆对歌全能菊商务显的展芽示，然可引冻起目复标客甲户群亡的共涛鸣，旬激发翼购买扇欲望答，攫生取客隆户。栏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