漯河市南关广场营销策划案例

漯河市南关广场营销策划案例后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！【策划背景】新世纪的第一个元宵节临近的几天，我们接到了北京京府投资发展苏副总打来的，邀请我公司务必立即赶赴漯河市，言辞之诚恳，容不得人半点推辞。两天后公司项目组成员踏上开往漯河市的火车。北京京府投资发展是一家专业的投资公司，经过长达半年的前期运作，最终确定漯河市南关广场作为其在河南省投资的第一个房产项目,同时也希望以此项目为切入点,一战而胜挺进中原。该项目位于漯河市新区讲汉路，背靠漯河的母亲河—沙河，东临澧河，占地近300亩，可谓典型的新区商业大盘。但是通过我们的初步调研表明:项目前景并不容乐观。首先,漯河市不具备建一个大型商业批发市场的区位优势。由于漯河市离全国的商品批发集中地郑州仅有三个小时的车程，而郑州的辐射力之强之大已远远超出了漯河市的延伸范围,漯河市人多年来已经习惯开车直接到郑州采购，以至于当地的几个所谓批发市场由于无论从价位还是品种上都无力超越郑州物流集散地，而致使经营仅处于维持状态。甚至在项目地附近，就有一个启动三次，但仍然是失败的××小商品城，至今已是人去市空。另外，当地人在河南来说思想比较具前，由于双汇实业集团是跨地区跨行业跨国经营的大型企业集团，也是中国最大的肉类出口和罐头生产基地，世界最大的火腿肠生产基地之一，加上漯河其他如南街村集团等企业的强势发展，使得漯河人比较傲慢，对新鲜事物、投资意识、商业物业的投资等持谨慎观望态度。一直以来人们对河南人惯有一种歧视心理，认为他们生性刁蛮，善欺诈，暂且不论这种说法是对是错，但可以从中看出河南人骨子里所特有的为人处世方式，想说服和打动河南人接受一种新的投资观念并非易事。后来营销项目组玩笑式的给此项目作了一个比较形象地总结：要想实现项目最大化成功，我们必须采取比河南人还要高明的“妙笔生花术”，从项目概念到市场前景，从经营模式到投资理念，从前期包装到后市启动，一切犹如无中生有，愣是要把一片现在还是荒无人迹的空白地描绘成一个欣欣向荣的大市场，到此并算不上成功，最重要的还是必须让精明的河南人象发现了阿里巴巴山洞一样，一边大喊“芝麻开门”，一边成群结队的冲进现场抢购商铺。而且更重要的是开发商要求必须实现快速营销，争取在最短的时间内完成既定目标。看来真有点天方夜谭，面对这样一个不具备任何基本成功要素的项目，我们的思想有一些动摇了。就在我们犹豫不决时,北京京府投资发展的苏副总又打来了,在听取我们的委婉辞言后,副总话语非常坚决，并向我们转达了其公司董事长渴望与我方合作的迫切心情。最后苏副总在中诚恳的说道：对于后来营销，我们是在长时间做了大量实地考察，并且也拜读了你们的案例后的决定，相信你们曾经一次次创造了奇迹，也希望你们这次在漯河市能再一次创出奇迹。我们很敬重你们的专业素质；也相信你们的专业水平；同样我也佩服你们十余年的不败战绩…如有困难我们可互相帮助…在以诚信为本的今天，相信谁也不会拒绝如此真挚的合作愿望的。因为在项目的天时、地利、人和因素之中，人和是最难求的，也是后来营销接手项目考虑最多的一个因素。所谓商品是市场化的社会商品，而在以人为中心的市场化社会中，人是最不可控因素之一，也是真正难以沟通完美的因素。凭直觉我们感觉得到北京京府投资发展从上到下那份不可抵挡的必胜决心以及那种人定胜天的工作作风,我们深知如此一个“凭空造市”的项目,成败关键在于“人和”。因此，策划总监当即拍板合作，并马上成立项目组全力运做漯河市项目。在第二天的专项立项动员会上，北京京府投资发展董事长打来对双方的合作表示祝贺，并强调了其公司的“全赢创新”的经营理念…“全赢”怎么可能？面对如此劣势的项目，看来只有全力以赴了。种【策补划精侄要】斥漯河吸市南崖关广链场烘占地饭26饶0亩堵，三胆层连还体待萌售商爪铺1武20减0余糠套，渔是艇漯河集市敞建市更以来怖面积孟最大素的商圾业性寻建筑形，如妹果策挠划成伸功，械不仅晌能一呀举塑序造出议开发漏商的养美誉互度来傅,而免且投后资者晒们亦看将获遍利匪薯浅，斩整个嫂漯河其市瑞的商券业格莫局都搬有可巡能被怪打破笑重写监,并互形成弱新的淋商业臭文化磁。而挠对奴漯河伞市到和运漯河气市触的消旅费者档也是忽一场拦全新桑的冲专击。形市场缘、消凡费者相、投歼资者碎、经傲营者芝以及雷开发姥商和线代理爪商，程这就灿是该旨项目寄所强闻调的模全赢易。稻●决抽胜价漯河罢市兆，定林位是卸根本掩即日珍，策盘划总懂监宣献布延胆迟下冲班时浙间，肚召开商头脑宾风暴蜡会议脊以确闯定项脾目定据位。阵自从夫接手我这个琴项目罪以来银，项阁目组呜的成乎员已瞧有无永数次绞这样冒昼夜震不分丢的会掏议和巷工作口了，隔望着海一个圾个熬狸红眼午睛的躁同事教，谁授也没劈有异凡疑，喉因为劳大家挖都明赌白，繁客户挨的利贩益高员于一葛切，赞唯有甩一战炼制胜代方能隔全赢晃，而满一战律制胜蒸的方柜法只旱有进渗行精砍确定年位，央全力瞧包装税,借役以达络到“免无中瓦生有粗,有赠而必呈胜”秧的结犯果.梦况且签谁都称知道屈后来鹅营销那的品粱牌是屿每一恩个人仪都在温背后耍支撑昏的结设果，纯作为匹国内孟最早害从事拒房产徐策划滥的公赚司，范深知衬对客治户负肥责是绒我们肉纵横僚房产莲策划污市场帖近怒十年丽的立晴命之麦本：活杀掉汽对手瓣，才荣是我例们微凯笑的占目的宜。这沫也是把公司浴恪守扣的信刷条。报会议闸室内专烟雾夕缭绕林，针仪对项升目定这位的象讨论绣异常世激烈蠢，除悠了市女场因钱素、泛人文洽因素疏，堪漯河乱市隔的整亡体行吩业布司局与厨市产冰业结缸构，废发展株趋势棕，政僚法条华律等励都被悲列入比了影四响定首位的扩考虑扬因素哨，首肢先我禽们在堆目标宜消费元群的前定位秆上形请成统羡一认春识，经根据尸漯河剪市弊的特黑殊地每理状钟况和眉经济夺状况树，我营们最孤终将汇目标波群体用划分斥为三送类人禾群：闪其一催是漯证河弊市是聋河南朴省工意农业挽发展膊比较陆好的尚，尤惑其是劣工业巷。霸漯河蠢市旋是一精座近辨代兴诱起的创现代妙城市铸，又晨是一疯座中递原文柔化古贞城，锦历史拢悠久馋，文德化灿叔烂。联一部厉分先说富起破来的愧私营钞企业拴和公演司技的能愿人老椒板从录而挣计下我丰厚缝积蓄陈，大丑部分狡在寻传找发何财途送径。裙而且多这类奏群体签文化婚水平污不高捉，感渴性力厦较强缓，早叹前从期事的遍行业废导致固投机阿心理尺较重员，应斥该是歼项目石的核义心买品家，步也应配该是库第一滋批客协户，镜即我谊们常舟常称境之的粘能够讽在销名售中细起到肆带动烧作用生的“莲精神掉领袖么”；抱其二衰是商吩业流恰通领饥域的溉私营腊业主客，这圆类人掠群有供一定头的经欢营和榨投资泳头脑党，并槽深知参好商呀铺不妨愁租股的道闻理，造因而耗与其皱挣钱臭给房诵东，套不如饥自己费投资砌买套忽铺子什做房透东的雕心理袋很强洋，尤唉其是非具有仰经营色前景寻的商若铺会启更受争青睐扑；愧其三蝴是看竹好房愿产投隙资领名域的表富裕反人士镇，这税几年嘱的股哈票市暑场的辣高风稳险、浇银行释存款畜的实别名制系和低榴利息管使这绘类人陷群都办在纷社纷寻臣找新值的投滋资途纠径。挣而以计这几记年我劫们运茄作商拒铺的落经验脱来看先，这日后两艺类人液群往搬往会小是销宇售目良标的砌主力苗军。绿当然槽，也散不排饺除隐晒藏财嗓产的每可能朵性群肌体。端毕竟烘中国亏传统远有“刺置金雅置银答，不焦如置吊田置散房”估的理役财观著念，哈尤其晒对于伏漯河瑞市迁这个各尚未处真正凑市场缺化的跃地区诊，更枕显得嘱相得爹益彰敲。这身类人买群范简围较炭广，晒有退滨休人位员，坡有隐驴性收签入的衣干部需，有瞒暴发旋户，景白领士阶层绪和商剥业成衔功人耻士。蛇接着董，我喉们又替根据兽项目插推广布的要阴求又赠将其玩作了令一下音精确崇概括堤，即贺针对撕以上董三类叉人群歉统筹泽划分劝为投驱资性熔客户浩和经愿营性榴投资雾客户销，投锈资性推客户乘又将驻其细虽分为枕纯投辅资性惩客户吸和投诸机性待投资济客户环。竟如此甲顺利敞地就鹅将目遣标群悦体定字位划嘉分归贪纳，慰令项铁目组排的同奶事精液神一佩振，会接下辉来是替项目量定位搁，以仿及诉卡求思角路和炕与定担位目拦标群肚的衔论接问养题。挪而对舌项目叠定位钞的争腐议是丛最大宴的，此原因位是对凯于弟漯河烛市裹现有敌的整扫体环尼境而统言，麻目前热的平耳贸广希场实浩在没质有一黑个可袖以托胜载的尊点让兽其成瘦为最石吸引呈人购缩买的慨地方裕，前爆面提令到过偿的×呀×小屡商品抵城的鬼三次经启动垫失败尖就是晓例子项，此恳举更嫌不能弓重蹈构覆辙狗。会匪议中走我们屯又仔制细分拴析梳串理了爹一下毫漯河敬市房的项仿目市捡调资蛇料，食其优筹势仍丘乏陈哭可言庭。划漯河某市瞎的整迟体消悲费力乓不是恋很强册，且拿比较组保守盲，如沃果不困能拿福出一勉个让植人信情服的普购买魄理由指的话饺，谁李的“会银子妈”也团不会发买一害座毫去无价穿值的博铺子屯。竖一时贡间，巧会议净进入知了死台角。叠这时谦不知退哪位键同事尺嘀咕唇了一忘句，次都快孙10悦点了乐还没章吃饭墨呢。梅这一膏说，过大家至才感毛到饥致肠辘凭辘了宿，策胁划总量监笑奥了：丧今天床公司众请客玩。策尖划就嫂是这丝样，溪它常毒常会眯让你垮忘记挠时间弦，忘哥记周宫围的源环境殊，甚逗至吃枕饭的农时候造都在胞思考挥。这造也是士公司秧人人示常说米的，层做策黑划是艇最苦顷的，弟因为餐它是省永远晒不停拜止的跳；但超是它济又是魂思路晚不断园更新泪的行努业，辣因为添你的约大脑志也是数不停交止的都……孝湾●“蕉凭空剂”造悲“航企母”众，包政装是掘关键魄让我死们再柔重复孩描绘去一下吊此时佣的旺漯河惑市南限关广西场伸：规蠢划设底计刚城刚完矛成，娇一期冻工程葬还尚抛未动墨工，远开始繁准备丑建造甲的平剑贸广没场仅议是有格着2脊60研余亩都的大学片荒浇凉土区地，侧未来别的平层贸广捡场就夜是即夸将在寄这片蒜土地捷上崛避起的批一个爱规模擦庞大状的市华场。结但是循这样满一个身规模羽庞大踢的市狱场，剩却孤魂单伶畜仃的穿远离剂市区写，交畜通议并不孕是十哄分方拿便，金在一袋般人疗的眼发里，犯即使难平贸咬广场伤完全向建造俘起来零，周豪围回20道0米叙内也萄是荒辛凉异起常且著人烟傻稀落伏。俗注话说他眼见洒为实怪，这陶样一左个只倒能凭摔空想无象而问没有摸实物虫依托董的市傲场，森怎么摆能让窜人认狗可?哥这样肉一个咏无法购预见唉将来雨是否返能做拔起来透的市已场，丰怎么被能让宏人踊糊跃购倘买？浅所以阳我们信必须存引入影一个拜让投身资者衰可以帝想象洁的概宁念空坛间来阴提升背南关挤广场音的关铜注度增，凭楚空创涨造一盆个可耗以“钱看得烈见”袜的繁委荣大伙市场柜让投钉资者春信服姥，打泛消投刊资者奔心中吨所有你的疑陈问，顽最终裂让投钉资者呆们确悦信平锻贸广薄场将收是千漯河座市骂有史横以来肝最具柄发展坑潜力恭的、牙升值僵无限酒的大柿市场铺。那辅么，淘怎样渠才能胞做到评这点挖呢？俊际晃在进煮行调馒研分睁析时胀，我梅们曾驻发现疲这样亦一个妈问题再：度漯河妈市埋的商僚品价及格较谅高，倘这与汉当地听的消支费水应平有邮所不辆符，秧而主谱要原波因是药市区剑内的威商家惑大部唯分从卷郑州陡和洛厨阳进套货，零即使虏是以受批发尽为主顷的批锯发商己也是凳如此惩，其能成本忠自然开会高阅。而扇便宜响、便购利则突是任就何一梅个普肥通的败消费蛙者心认向往喜之的腥。这葵一发施现让访我们吐精神横为之访一振骄：有殊差异捏就有预市场则。干戴脆我益们就业将偏漯河谁市南敌关广泉场谊定义铜为：张绝对丽平价区的一流级百馒姓市宴场，顿创造辽一个金有存血在价袄值的待大市垂场，裕并且承符合唉漯河掀市娇的市者场经欧济的丙发展拘规律锣。但营是这死么偏诉僻的红地方居，忙锅忙碌博碌的炸人们态会抽绘出时成间跑麻如此巡远的共路程跟来消盛费吗狂？况恨且，逢如果歌没有荡便利季的交沉通条序件，瑞只凭俘些微总的价型差真此能吸隔引消杆费者缘踊跃贝购买挡吗？竹如若洞不是狸那又腐凭什匠么托渐起如灵此一倾个规模模的赏大市烦场呢菠？况锻且市有场要考长期梳发展合立足恐的绝蜻对优固势又势如何缎体现谊？鹿此时梳，远丝方的书平贸房广场特就像守一条伐巨龙王一样恭沉默焰的盘孤踞着当。哨关键请还是元没有帜找到韵一个树可以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