某楼盘营销策划

某楼盘营销策划目录前言一、周边楼盘价格调查1.价格调查汇总2.说明3.一次评估与加权二、天泰馥香谷与调查楼盘评估1.树图解析与权重系数计算1.1天泰馥香谷1.2银都景园1.3金帝山庄1.4颐景园1.5名仕花园1.6锦园1.7千禧龙苑1.8蔚兰海岸1.9新贵都当闻1退.1本0演绿岛凉花园减挣1莫.1伐1航矿泉穴花园右三屑、评垒估与汗价格奖修正牲头1孔.高修正艇公式蒜甜2奋.场修正稠过程闹求3秩.罗修正松结果悄四滋、天控泰馥饭香谷趟价格税定位潜建议月五锅、价厅格策标略与扮执行授方案驾1柳、价采格策砖略红缩1斗.1岁价格沸是消阻费者酷购房烘最敏鸭感因汪素琴父1奋.2祖户型位统计提与总沙价分智析仿丽1鞠.3闲发挥来差价晨原则业面2烦、执窜行方樱案放2若.1锦单元业评估核2亡.2业楼层嫁评估逢2清.3抗楼层喇差价郑率与请差价咱系数歪2咽.4讽各单革元平废均价缎计算团2孝.5球价格戚明细寸表掏六绳、价砌格执颜行反罚馈控岭制系尾统婚附浊表1州：开蒸盘期鼠首推蚁户型拍价格碎明细篮表龙笔缴枯忽娃价格玩是公啊司效吴益与双客户挺之间际的一包座桥绞梁纷照县民疼高了如，能饼走过主这座烧桥的散人就绪少产——涝没有并市场引央欺货紧低了挎，公堂司损撤失利巾润速——狮没有季效益晚蛮死辉岸如何辅在两妨者之厉间达性到一肌种平颈衡穷知焦苗朗如何滔让我仓们的悟楼盘矮即叫泡好又包叫座难沫饮格恋这永誓远是内我们某解析帽的重仍心凳……穿第二负部分田：天锤泰馥泻香谷范项目亚价格立策略膊与执微行方偿案反一、未周边紧楼盘钥价格赔调查拴1、圈价格副调查备汇总芬轻萝单返位扇楼盘蒜名称岔统季计伏面甚积张M2眉最除高黄标刷价搁元/趣M2够最攀低嗽标苗价闸元/刑M2判平歉均青标歼价耕元/鼠M2盯折碗实薯均缘价隶修正犬均价泳元/黎M2关备进注赴一次猫性%盖银行挂按揭茶%火银都盾景园披52斗00概0内60检30朋50括80遭56锤00叶0蛾+1养%踢56撑44场不仅刻不打怎折，田如不抹是一巡次性沉付款背还要道+1鉴0%擦金帝等山庄沿66梅00免0耍48球00锄38吓00惭45怠00越98狗折垂0盾44焦82亡颐忍景萍园负72攻00匠0躁45借00列32士00纪38母40何0防0财38筹20艇名仕秃花园炕30如24驰8柄48报00逝40钉00用45害00醉97耗折住98券折梯44妇10换锦浅宪园贤11涉00亚00服57么00秘38则00俩48片80遮97滚折铸0堂48考50友千禧掌龙苑末50匙00京0衫63缓00凶39馋00厕48阁00亿97杠折沉98促折呀46丹94伤蔚蓝下海洋影12口00瑞00风80背00滩47鸭00歇56灭00倦95叶折持97羊折箭54量09孩新滔贵嫩都呜47竟00泡00保46呼00盾40庆00塘42蔑80走98厅折捎0窄42门62事绿岛穗花园读37榨21恶6械70口00瞒43西00蛮55顷60河0取0帝55所50锹矿泉挣花园现73本77叠6末78鬼00鞭60倍00赚69织10渠96映折蒜0馆68虚54把卖奋2、回说明率◆推11冤月6惨日畜—赖11肉月1棚0日毕在天联泰同口仁的增配合矛下，井我们吼对青贤岛市桐楼市党进行貌了广俯泛调赏查，牺本表凉只是蹦调查跪中的建几个皇重点锄楼盘飞。央◆素修正述均价戏主要功根据池统计安面积迫所占乔比例慨、销阁售时终间、唯实际敏成交性时大睛都再伐给优岛惠、简大多座数采滥用按涨揭付族款方洞式等侄因素煮。箩◆蒸参照夜楼盘足以周井边可鉴比性踪楼盘抵为主地，兼散顾其准他区浴域楼杏盘。雁3、遍一次匠评估透与加荡权届(平罗均分页)牢顿铺刺偶楼平盘孩评估种项朵银都睁景园金帝埋山庄朵颐景那园名仕听花园激锦被园中千禧修龙苑蔚兰强海岸标新贵垦都绿岛著花园矿泉膨花园芝馥香汗谷蜘区域芦地段核9.谋0奔7.签85逢7.惠62旺5著9.她0轧8.规30押7.砌12牙5炸9.薪0评8.端47伍5宴8.欢75红8.怖50报7.凤62逝5恐周边嫌社区沈7.管65尼7.使9类7.覆80亮7.须4送7.题30分7.胖25嘉7.潜6臂9.隐12思5俗9.遭02牧5钓8蛮.3批25测7.肤60成交通暗条件校7.冻4挺7.停50扶7.表65慌7.街15祖7.案45仿7.吐45叮7.卷65裁9.只35社9.倚75悄8.错30行7.翠65去价格员与付焦款方馒式符7.暑50派8.啦57挤5鼓7.枣85金8.鄙17羞5盗8.蛮02弱5版8.饥05紧8.茄20赠7.克80牲7.恒77汽5隶8.亡00匀8.暮50奇营销点水平扯8.嫌45珍9.引00寨8.宣02笑5仓8.愤17坝5来8.贴00赶7.驻72展5贿6.暑57凝5婶9.切12所5退9.泡22幻5束8.明75蒙6.细32匪5劈小区载内绿颂化情蚁况鬼9.航12庆5宜8.抽47筝5疯7.置70耽7.补82投5跨9.建00谊8.揉27帅5扇8.赞75晴7.究90脾7.菌10染8.外37倾5刮9.办50序小区掘内规摧划情枝况愿9.妈17勿5里8.草12萌5氏7.羊45扫7.逐67敞5丽7.窄40凝7.迎65艳7.舒57逮5亡8.养72晨5肥8.橡40示7.敌67席5声9.些45所小区卸公共宅配套碧设施米8.活80忌8.册65耕7.拣87宪5近7.僻70阴7.师65祸8.攀30绸7.碑42斗5夏8.焰90蜘8.明62巴5轨8.搏07玩5梅9.它00惧顾问尸代理牧水平锹9.撒00假9.队05证7.吩35据7.腔67蹲5套7.究35冤7.春75亦7.阀70场8.黎70零8.笼42侨5养7.枝95晴9.皆60宪物业书管理撑水平幼9.贷00患8.驱60很7.龟30烧8.讨0叹0城7.厉20决7.毁80况7.肥12枣5偷8.喇65岭8.旨62雨5萌8.霉22押5及9.紧20萝合售计健85捉.1栋0氧83常.7瓜25肠76怖.6富25慌78很.7烧75蜂77油.6薪75层77咱.3迎75喷77魄.6竿0瓜86钢.7捕5销85蕉.7肠0负82纽.1壶75泳84登.4液5撤（加倚权分响）杠笔汉灭斑楼纳盘慕评估奶项孙银都吨景园庄金帝粱山庄滤颐景竟园埋名仕厕花园匆锦税园纽千禧团龙苑收蔚兰芬海岸止新贵蛇都卖绿岛朱花园亡矿泉晒花园睛馥香返谷亡加权尝评估亲0.剥55纱0.降55但0.斧37谅0.念35鼻0.但47就0.还06皱0.爸12兼0.紫86碎0.声85敏0.膝83絮0.纵80宫加权掀因素婚包含节：开擦盘时型间、戏目前争执行犬价格竟、销啊售率扔2、蒸评估互加权毕：填筒（1热）H敞=馥器香谷离=8碧.1茎66唯2+梨0.血80姿=8疗.9融66狭2县裂（2雨）加华权修钩正：晕阁银都意花园刑=H弟1=姨8.暖59驴14宰+0具.5读5=勿8.勒94芳51辟利金油羞帝芽=H洽2=幼8.炊39痰51锄+0剑.5确5=同8.沙94睛51徒敬颐溉景券园=泉H3后=7称.6蝇10惩8+割0.值37吴=7践.9爬80导8封饺名仕捏花园猴=H非4=懒8.滋00侦96刺8+蚕0.嫩35赠=8邻.3旦59亲68大臭锦洞罗园乌=H骑5=殿7.消74拖88辟+0固.4毅7=心8.我16累88作稼千禧与龙苑鼓=H或6=纽7.驶70佩48同+0门.0秋6=徒7.认71浅08帜限蔚兰妇海岸做=H该7=雾7.奇80吨22栋+0色.1泡2=吵7.之92坐22淹禽新茎贵宏都=信H8旧=8妈.6灾31恐2+港0.惯86锐=9买.4腹91批2池允绿岛随花园向=H明9=霉8.帽55婆11疾+0备.8忠5=溜9.律40爱11创筑矿泉嘴花园掉=H权10帐=8从.2灰21肃7+抢0.么83您=9筑.5联01红7晃三、刷评估巩与价稠格修叠正窜傲1、蔑修正呈公式听禾*比残较楼鸽盘均中价哀平2、样修正草过程朗累银都克花园烘：8柱.9怎66拆2唉*拍46盐44探=4局54嚷5.它00沟撕树茎仇眨从8.狼94辣51行斗金帝袖山庄轿：舅*4茄48寇2=泛44掏93颠.0靠0杀栋颐惊景床园：奥*喘38纽20抗=4雾29筋2.碌00户粗名仕语花园膨：*红44枯10浇=4以73拉0.造00争澡锦楼啊园辫：摄*4止85简0=移53事23唱.0任0那妄千禧饺龙苑连：*延46猾94绵=4式99晶0.穿00考笋蔚兰堆海岸跟：*投44花09呼=4岸99紫0.道00同怀新颜贵超都：妹*4剑26逆2=它40距26永.0玩0阻傍绿岛征花园菠：*怖45皂50棋=4春33汗8.套00困弊矿泉民花园狼：*锁68叛54肾.0退0=蛾67摩89歇.0劫0丘终3、蒸修正蓄结果验45湖45另.0队0+柳44闸93色.0软0+都42拉92奇.0却0+亦47林30稼.0溜0+年53磨23芬.0粒0+束49失90牌.0景0+阻49关90锅.0篇0+挨40算26贿.0还0+公43腿38说.0是0+毫67坦89求.0广0翠效酷1激0管=猾48谢51播.6限0河逼严即：些天泰序馥香痰谷市舒场已甜然形找成并狭且能道够接后受的乱平均棚价格顷是：阳48搁50仅元/巷平方笋米释四、财天泰泻馥香戴谷价崇格定旷位建欲议耐*拥天泰我馥香酱谷平欢均价透格应童是：则48喝50弃元/廉平方缺米，吧正负勉出入幼不宜瞒超过彩20水0元哥。阳*姜为配骡合分帜批销孔售和望低开佳高走妈的价衫格策认略，袋第一轧批提宾出价淘格定匆位如妥下：占昼平均蠢价格露：4拒70砖0～常49狗00跪元/挎平方均米；型壳本案乔设定否均价欠：4仪80予0元豆/平涛方米侧(如遍卖精欲装修擦房每缩平米宾加价栋10些00闻.0悲0元嘱)；裂属最低味价与遗最高墨价差视设计郊幅度弃：3叉98继0～拿61外80凉0元美/平宰方米液(如稠卖精链装修绳房每疑平米欣加价茫10缴00诚.0陆0元形)。问*猛本案归设计满的是恰销售侦实价润，销雾售价奴格表联将根谣据付嘴款方治式上秤浮后茂再折唐回。轿五、场定价崭策略印与执窝行方齐案孝（一佳）面定价僵策略案1轨、价双格是待消费吵者购习房最猾敏感暖因素夜像佣根据葬对青贯岛市车调查源楼盘烛及天两泰馥享香谷脉销售峰情况网的了纷解，紫我们即感到烫价格鹅的高精低直隔接左扭右着蔬项目纱的销巧售业支绩，攀制定买合理染的销禁售价筹格必盖须是赛慎重宋研究岂的。拣针对精青岛敲房地丢产市齿场的工价格杜现状菌，我霸们此万次采喉用的神定价背技巧森，一伏方面剥是针外对同杠行的技竞争姿，另释一方甜面则鲁是在访对我裹们的惠目标切客户西群。事在采束用了育1）纹竞争刚价格俯评估乎；2槽）萃慰辰树谜图；化3）吃成本牧利润今法；朗4）百差价伸设计蝶法。朝四种两方法袍结合买，我寺们得迈出了帐上述赵价格煮（均泽价）舅定位滨，并璃建议饱分批岁推出眠楼盘族。锐2、找户型牲统计肠与总劳价分展析奋1）细面积掠分类魔：共巾17当5种逢，最贷小面宣积1正01贫.5皆0平氏方米梳，最章大面疫积2哑88恭平方息米。凑2）兆户型矩分类拴：二担房二读厅二值卫、孩三房姻二厅该一卫黑、三串房二绒厅二旨卫、席四房扰二厅烦三卫冠陵肥渐脂冷痰躺饺复妄式、池错层票、标搁准层叫共8验种。模3）科面积系阶段敲分类龟：1慕01法-1螺50致平方艳米共团14愉8套悔晓抽1饭50器-1贞80六平方护米共郑20趁套行能争1潜80扇-2违80扣平方巨米共威14益0套新合置计杂3然0石8嗓套。府质膊根据珠以上狡户型岛统计营，可甘以看给出2我00退平米牲以上蜓的大茅户型迎占的帖比例伏还是遇很大自的，赠这就步关系为到一倍个总瞧价问文题，严也就购是说番要有只10狱0多蚀套房过子总青价在其10散0万弱以上拳。目机前天叛泰馥方香谷辟已售据出6粒0套攀，合益计销侧售面替积9提25把2.集90棕m架2，聪已完晴成1足7.旨80风%，逝其中械20见0披m2晓以上屠复式忌套型员占2孙8%碍左右珠，1半00俭多平衣米的骡套型贤占7加2%博，钟由此芹看出展大户骆型由深于总役价门萍槛过录高，窜还是筒存在绿销售拌壁垒决的。晨伴沸根据触这种端销售悬情况图我们变建议东12迫月2萄0日海开盘身时推狡出8送00浴0余叫平米餐，具客体为经8栋扫1单尤元：臣11哭13温.2焦0纺m2岛（已悠售面抵积1森28否.4流0m胁2）霉；4辨栋5料单元较：1植28肤3.维70倦m2歇；1锤栋3躲单元爷：1佛20馒8.睛40脆m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8×4800=3905.0038）3栋2单元6.5616/8.1308×4800=3873.005、价格明细表6栋均价：5620.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-140.005480.005480.006480.002F-96.005524.005680.006680.003-4F236.005856.006180.007180.00730000-7550.005栋均价：4800.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-120.004680.004680.005680.002F-82.004718.004780.005780.003-4F203.005003.005800.006800.007栋均价：4783.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-120.004663.004850.005850.002F-82.004701.004950.005950.003-4F202.004985.005850.006850.008栋1单元均价：5233.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-130.005103.005160.006160.003F-89.005144.005360.006360.004F220.005453.005860.006860.008栋2单元均价：5140.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-129.005011.005050.006050.003F-88.005052.005220.0066220.004F217.005357.005960.006960.008栋3单元均价：5151.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-129.005022.005050.006050.003F-88.005063.005220.0066220.004F217.005368.006960.006960.008栋4单元均价：5153.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-129.005024.005150.006150.003F-88.005065.005350.006350.004F217.005378.005950.006950.009栋1单元均价：5081.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-128.004953.005200.006200.003F-87.004994.005390.006390.004F214.005295.005790.006790.009栋2单元均价：5077.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-127.004950.005150.006150.003F-87.004990.005330.006330.004-5F214.005291.005730.006730.009栋3单元均价：5079.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-127.004952.005200.006200.003F-87.004992.005390.006390.004-5F214.005293.005790.006790.0010栋1单元均价：5077.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-127.004950.005200.006200.003F-87.004990.005390.006390.004-5F214.005291.005790.006790.0010栋2单元均价：5058.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-126.004932.005180.006180.003F-86.004972.005360.006360.004-5F213.005271.005760.006760.0010栋3单元均价：4774.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-119.004655.004600.005600.003F-82.004692.004800.005800.004-5F201.004975.005680.006680.0010栋4单元均价：4766.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-119.004647.004350.005350.003-4F201.004967.005250.006250.0010栋5单元均价：4741.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-119.004622.004350.005350.003-4F200.004941.005250.006250.004栋1单元均价：3985.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-100.003885.004130.005130.003-4F-68.003917.004180.005180.005-6F168.004153.004550.005550.004栋2单元均价：4003.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-100.003903.004080.005080.003-4F-68.003935.004130.005130.005-6F169.004172.004520.005520.004栋3单元均价：3986.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-100.003886.004080.005080.003F-68.003918.004130.005130.004-5F168.004154.004520.005520.004栋4单元均价：4032.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-100.003932.004080.005080.003F-69.003963.004130.005130.004-5F170.004202.004520.005520.004栋5单元均价：4191.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-105.004086.004080.005080.003F-72.004119.004100.005100.004-5F177.004368.004520.005520.004栋6单元均价：4724.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-118.004606.004280.005280.003F-81.004643.004310.005310.004F199.004923.004820.005820.004栋7单元均价：4726.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-118.004608.004580.005580.003F-81.004645.004780.005780.004F199.004925.005080.006080.004栋8单元均价：5115.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-128.004987.005080.006080.003F-87.005028.005280.006280.004F216.005331.005880.006880.003栋1单元均价：3905.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-105.003800.003980.004980.002F-81.003824.004030.005030.003F-51.003854.004060.005060.004F27.003932.004120.005120.005F79.003984.004180.005180.006F133.004038.004300.005300.003栋2单元均价：3873.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-104.003769.003980.004980.002F-80.003793.004030.005030.003F-51.003822.004060.005060.004F27.003900.004120.005120.005F78.03951.004180.005180.006F132.004005.004300.005300.002栋1单元均价：5041.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-135.004906.004380.005380.002F-104.004937.004620.005620.003F-66.004975.004750.005750.004F35.005076.004820.005820.005F102.005143.004980.005980.0006-7F172.005213.005880.006880.002栋2单元均价：5021.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-135.004886.004360.005360.003F-104.004917.004600.005600.004F-66.004955.004730.005730.005F35.005056.004800.004800.006F101.005122.004960.005960.006060.00-6210.007-8F171.005192.005860.006860.002栋3单元均价：4790.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-129.004661.004360.005360.003F-99.004691.004600.005600.004F-63.004727.004730.005730.005F34.004824.004800.004800.006F97.004887.004960.005960.0007-8F163.004953.005860.006860.002栋4单元均价：5032.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-135.004897.004360.005360.003F-104.004928.004600.005600.004F-66.004966.004730.005730.005F35.005067.004800.004800.006F102.005134.004960.005960.006060.00-6210.007-8F172.005204.005860.006860.002栋5单元均价：5095.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1F-137.004958.004950.005950.002F-105.004990.005200.006200.003F-67.005028.005250.006250.004F36.005131.005350.006350.005F103.005198.005550.006550.0006-7F174.005269.005950.006950.001栋1单元均价：4660.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-125.004535.004500.005500.003F-96.004564.004550.005550.004F-61.004599.004600.005600.005F94.004754.004880.005880.006-7F159.004819.005980.006980.001栋2单元均价：4617.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-124.004493.004450.005450.003F-96.004521.004500.005500.004F-60.004557.004550.005550.005F32.004694.004880.005880.006F93.004710.004980.005980.0007-8F157.004774.005980.006980.001栋3单元均价：4701.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-126.004575.004500.005500.003F-97.004604.004550.005550.004F-62.004639.004600.005600.005F33.004734.004880.005880.006F95.004796.004980.005980.0007-8F160.004861.005980.006980.001栋4单元均价：4614.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-124.004490.004450.005450.003F-96.004518.004500.005500.004F-60.004554.004550.005550.005F32.004646.004880.005880.006F93.004707.004980.005980.0007-8F157.004771.005980.006980.001栋5单元均价：4669.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-125.004544.004450.005450.003F-97.004572.004500.005500.004F-61.004608.004550.005550.005F33.004702.004880.005880.006F94.004763.004980.005980.0007-8F159.004828.005980.006980.001栋6单元均价：4674.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-125.004549.004450.005450.003F-97.004577.004500.005500.004F33.004707.004550.005550.005F94.004768.004880.005880.006-7F159.004833.005980.006980.007120.00-7330.001栋7单元均价：4678.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-125.004553.004380.005380.003F-97.004581.004450.005450.004F33.004711.004550.005550.005F94.004772.004680.005680.006-7F159.004837.005780.006780.006920.00-7120.001栋8单元均价：4695.00元/平方米楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）开盘推出价（元/m2）装修价（元/m2）持续期上涨价（元/m2）1-2F-126.004569.004380.005380.003F-97.004598.004450.005450.004F33.004728.004550.005550.005F95.004790.004680.005680.006-7F160.004855.005780.006780.006920.00-7120.00六、价格执行反馈控制系统由于市场目前较为复杂，各种类型的楼盘都同时存在，我们必须对价格有一个可调整的系统。而此系统存在于推广和销售过程当中，保证上我们的价格贴近市场并保持较高利润。1、反馈调整系统树图价格运行销售过程销售控制销控表销售会议销售日记电话记录外部信息收集财务计划竞争对手项目形象推广分析反馈重新调整2、价格执行:在推出量和价格控制上做到既要能产生脉冲性又要能保持楼盘在市场上的恒温效应，策略如下：1）建立“限量发售”，上市价越来越高，上市货越来越好市场营销模型。A、馥香谷定位于国际化住宅特区，那么目标客户一类为外籍业主；一类是公司总裁、董事长、金领、外资企业的高级职员等。因此首批推出的住宅在首批量销的基础上再进行下一阶段的销售，做到留有余地，以便依循首批推出后的市场反映，紧接进行相关户型的调整，而中期阶段是在消化旧有存量的，主推200以上的户型，针对的是拓展性的客户，强调推出的品质。B、推出的次序是先“两侧后中间，先西面后南面”位置及朝向较好的单元尽量放在后期销售，做到推出的产品的品质越来越高，为在销售期后期的价格上升导入质量的概念，避免价格做空。C、讲究户型入市的节奏感，每个阶段实施“主推主力户型”的策略，这样可以集中力量推广一两种户型，做到有的放矢，避免由于战线过长而达不到应有的促销效果。3、应变方案准备第一批住宅推出后预测出现以下5种情况：第一种情况户型推出套数（假设）销售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套80%200左右10套80%这种情况表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市场反映。应变方案：立即调整价格，根据具体情况可平均上涨100元/平方米以上第二种情况户型推出套数（假设）销售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套40%200左右10套20%这种情况反映150平方米以下的户型受到市场欢迎，表明馥香谷采取的与周边楼盘户型的差异在竞争策略取得成功，而200以上的大户型由于推广力度还不够，推销速度慢，致使销售成绩难理想。应变方案：加大推广力度，加强大户型的优惠措施，（不用现金打折，可乘取赠送实物）第三种情况户型推出套数（假设）销售比例113-12810套40%131-15010套70%150-20010套40%200左右10套20%这种情况的反映中，130-150平米的户型受市场欢迎，是由于该户型针对的消费层面广，需求大，而中、小户型及大户型分别是由于户型较差和消费面狭窄，造成需求量相对减少，因此销售相对困难。应变方案：以特优价迅速消化小户型，加大对大户型的宣传平稳加推中户型。第四种情况户型推出套数（预定）销售比例113-12810套40%131-15010套70%150-20010套80%200左右10套50%这种情况反映130以上户型受市场欢迎。说明馥香谷项目的中大户型有足够的市场进行消化。应变方案：迅速消化小户型，特优价消化，按计划加推其他户型。第五种情况户型推出套数（预定）销售比例113-12810套20%131-15010套40%150-20010套40%200左右10套20%这种情况是馥香谷第一批推量出现销售困难，楼盘存在突发性事件，如工程质量，买卖纠纷，宣传不足引起知名度不高，造成严重的公关危机等原因造成这种局面的发生。应变方案：加强宣传推广，重新调整价格。组织人员检查分项工作，改进阶段设施调整促销策略及宣传推广策略，重新以崭新面貌上市。小结：综合上述五种情况，第一种情