房地产市场调研的程序培训

房地产市调培训在信息技术时代，信息已与资金、材料、设备、人力并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格竞争向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是企来营销活动中的重要组成部分。房地产市场调研概述市场调研的概述市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。既可以是抽像的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等。也可以是具体的习题或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。市场调研的原则是遵循客性与科学性。客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确切信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应爱任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布（如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行。）调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或行为。但必须强调指出：市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。房地产市场调研的重要性在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了上些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。房地产与一般耐用消费品市场调研的区别房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在下列4个方面：辣1．注市场箩调研政的内钩容不说同令房地坝产市笨场调尘研具彩有多扰样性葬和复苍杂性股，贯残穿整斗个房泛地产虽市场邻营销脊过程颂，每花个阶止段具激有限跟性，桐以访法问者绝需要摸甄别达的难眉度高虚，如巷收入厘水平倾的甄生别、某计划仆置业略年限弹的甄滔别、昼计划衰置业宽面积继的甄妹别、蒙购买斧决策兔人甄恋别等旁。还珠有访场问者换的配筹合等旬问题球。经矛常的碎情况郑是找魂到满台足条役件的葬被访肺问者腹，可级能需丘要访喜问的摊家庭基是一疑般耐父用消享费品批调研急的数刻倍，铲准确鸟性仍渐难以擦保证私。房继地产丝市场蔽调研熔和处逐理都流有较孩高的肥难度缩。房死地产薄市场密调研则主体皮侧重示对房冈地产例市场董产品朵的调屡研，疲如项古目基寄地状怠况、追交通悠信息杠和基玻本信绘息，息一般告耐用慨消费竹品的寸市场克调研取主体筐侧重隐于消谅费者依。扬三、隶姻房地础产市谁场调猴研的菊特点梳房地既产市冻场调赞研的童内容棒有下逃列4义个特屈点：倍1、京密房地芳产市钢场调位研的蜻内容泊是广途泛的蛮房地秒产市晨场调峡研既馆包括萄很简爽单的服内容铜，如事被调亮研者蝴的性黎别、生年龄层、文吧化程砖度等黎基本山情况塞，也很包括蹈像态网度或处爱好辅之类僻的复妈杂问东题。嚷有些蔑问题存被调猎研者珠可能渔不会伟回答翁，或邻不知亩道该撇如何孔回答飞，也顷可能尝是因什为问辩题太妹敏感眯而不京愿回奇答。伯例如彩消费餐者的指户型间和空奥间布壁局偏扣好调融研，维消费竞者如惨不面第对实盗际户关型空命间，修一般肺很难扇回答哗调研畜者的狱问题兴。要辣得到荒这些忙方面抱的信劈息必卵须靠丙相当砌的专贿业知醋识、辉努力痕和智务慧。将仅靠芬一般樱的调沸研，症就想角得到辜所需牵的信屡息是狱不可驰能的屑。房赵地产环市场凤调研腹分不纷同阶妻段，死各个蹲阶段猴的侧缸重点陵也不求一样克。彩2、粗讽房地邻产市住场调剩研具割有很笨强的做针对布性平房地殖产市东场调尘研在卷营销段的不蛇同阶祝段的带内容零不同辈，实刊施调器研需丧要具挽体问侧题具艳体分各析。君一个匹调研仿项目阔可以婶只花管几千波元，势也可苍以花钞几十勉万、胜几百推万。触可以海在一钳天之分内完追成，尼也可沉长达蛋数月伪。可培以只谈提供棒小范离围的格一点祖点数苍据，荡也可席以给村出覆投盖大新范围巨的大繁量信酒息。扣房地牢产项江目调组研对件时效害性要享求也攻很高材，如脉销售的率、缺价格欢等动辉态营扰销信钱息的棉调研甘，时抬间发飞生变筋化，蔬动态凤营销召信息裕也会炭发生傻改变锣。誉3、报吗房地衔产市圈场调抚研的夹方法林是多介样的祖调研阳研究锹的方仪案设涝计是层多样旦的，垃搜集刊数据付可以俯采用认实地腾调研阴、座顽谈会执、面蔬访、悬朋访谈必或邮狱寄调魂研等汇方法立。房欲地产蜡市场结调研然开展潜的程宴度是给有伸烈缩性侮的。兄所搜睛集数俯据的悬多少稿和复肥杂程阶度是碧可以锈选择酬的，澡这取种决于委所需婶要的浴信息府和所午拥有渐的经治费。知简单楚的调丧研可衬以设焦计得脏只需文几页仁记录修纸和辫一个在可装膜在口术袋里皮的计妹算器涝，结摸果也僵就是延几页梢报告幼。复谋杂的劈大规瑞模的邻调研颗要采凑用高董级的篇计算尺机、筒数据市分析辱程序狼和信距息处箩理系章统，盒用于株处理感、计浸算并逃生成醋大量罩精确悄的信而息。忽4、羞溉房地令产市赶场调去研结史果具魂有一搂定的帜局限告性卫房地巴产市乱场调庙研的欲结论亡不是缎完美啦无缺逗的。穴就像杨任何逝其他搏工作嫌一样灰，房割地产摆市场裂调研序也不著可避捐免地愿会有保错误系、误宁差和场疏忽健。对患方案衰的缜铜密设作计和姐细心陵实施爆的目朴的就显是为汇了避括免较侨大的盐误差何和疏虾忽。师只要臂对调乎研信掏息的录价值用没有巧严重占损害坦，细躁小的爱错误灵应当捉容忍吓。如浊果在固调研慨或结主束之株后发训现了灯细小猛的错句误，拨就应作当考饭察它士们对观调研榜信息各有什逼么影缝响。繁仅仅曲因为击一些巨细小衰的错缩误就芽贬低驰或抛集弃调惩研结挺果是昌不合敢适的腐。应龟当按再照错难误的丰具体值情况华进行思修正邮处理舰，这弄样可开能需够要在胸解释烘结果尾时作辞些修慈改，维或是尚对调乳研发村现的谢依赖饮方面戒作些爬变动柄。房位地产玉市场果调研毯结果漂不能幼直接心指示遥决定蜘。即忌使没叹有发筒现错熄误或毕疏忽牢，调坑研完糠全按卧所设来计的尸方案闹进行缸，结邻果也旬不是胳完全金确定映的，筑不能脾指示尽或决终定最绵终答滑案。姥调研忌结果揪只应战被当秘成是说另外伶一种淹证据巨。必成须参载考一心般经首验、光普通童的道阵理和认其他气信息蛇来对薪它进址行评凡价。珠人类渴的感脾性和弦判断贱总是爬必要蜓的。弊对调双研的睡结果光要认雨真思叶考、潮理解卸，看亩与我尤们对勿问题坛的感严性认泼识是忆否基汇本吻耀合，斗如果碎不相鼓符，秩原因渐何在私，必妙要时障需作冰进一桨步的龟调研伸和分淡析。旅调研虑结果是是重融要的赵决策讽参考陶依据火，但框并不凡等于掉准确稍地给喂出了社决策义答案蛾。赴钱房地章产市奸场调般研的热程序量为了偏使市翼场调锅研工迈作顺盘利进疗行，喂保证制质量积，在房进行颤房地勇产市绍场调朝研时郊，应男按一方定程电序进刊行。耀房地滩产市垮场调王研的累程序育包括铅确定蒸调研貌目的圾、搜舌集资访料信外息、尘制定坑调研松计划身、初栗步调格研、忧调研振设计福、资抖料分秒析、堡做出莫结论识和提眨出建国议。哈一、恶万确定首调研经目的木这是破进行使市场促调研升时应细首先絮明确辽的问铲题。冬目的院确定福以后帮，市涉场调佳研就锈有了杨方向累，不澡至于伟出现凝太大蜘的过赤失。龟也就燃是说换，调允研人厌员应懂明确欧为什坛么要林进行塔市场潜调研席？通膨过调摘研要肺解决彩哪些仁问题芳？有弦关调缓研结川果对血于企地业来牵说有钻什么饺作用搅？如酱果开仓始做绕的问俯题就扩不够宴准，赶将使弟以后愁一系替列市尝场调卡研工洋作成骆为浪训费，袋造成匹损失滨。一作般来签说确恶定调亚研目弹的要宫有一散个过汁程，桃一时逼是确盈定不碑下来事的可浇以采进用探叙测性缝调研担、描六述性晶调研龄、因数果性楼调研重来确怨定。误1、溉报探测塌性调迁研愧当企宰业对栗需要屠研究扔的问愿题和拆范围触不明脊确、仿无法图确定自应当键调研遣哪些左内容与时，今可以绩采用迈探测袜性调市研来访找出江症结腰所在计，然搁后再吊作进驴一步纲研究她。例摊如某唐房地逢产公夸司近饺几个乱月来胖销售安量不强好，铸公司扣一时务弄不霜清楚蜂什么倒原因兰，是面宏观早经济局形势喜不好倍、广厅告支全出减蹲少、家销售肾代理遭效率外低、播还是聚消费悉者偏拴好转蹦变的躬原因化等等戴。在余这种轰情况天下，侄采用期探测被性调厨研，忍从中宽间商骑或者神消费宁者那辫里搜才集资控料，睡以便敢找出张最有脾可能满的原舱因。漠从此哈例可浑以看脆出：判探测摊性调皱研只辽是搜葵集一献些有浇关资避料，钳以确穴定问则题所子在。引至于厉问题指应如舞何解紫决，酱则有劣待于愈进一误步调爸查研铸究。该2、众类描述岸性调美研降描述梁性调霜研只喜是从蠢外部斤联系塘上找昨出各吼种相廉关因犹素，戏并不思回答叼因果租关系懒问题乱。例碎如在廉销售属这程削中，症发现母销售许量和错广告由有关语，并般不说唇明何秧者为阿因，挽何者味为果差。也改就是灵说描眼述性花调研糠旨在房说明统“械是什迎么皆”岗、准“羊何时盾”早、叫“读如何标”魔等问紫题，菜并且脱解释凶“菌为何嚼”辫的问要题。堤与探孕测性岸调研注比较陈，描朱述性反调研攻需要培有一衔事先薪拟定执的计闻划需悠要确壳定搜座集的非资料予和搜逮集资包料的墨步骤庭，需重要对乌某专肉门问录题提玻出答会案。和3、纪司因果央性调皇研把这种破调研捎是要甩找出其事情垦的原衔因和锡结果愧。例摘如价辛格和粒销售勉之间喉的因炸果关垒系如改何？商广告嫁与销改售间录的因男果关场系如针何？春通常检对于汗一个率房地承产公剧司经摔营业茅务范锅围来界说，动销售哀、成嫩本、路利润艺、市捡场占查有量扛，皆临为因尤变量巨，自鸦变量竖较为痛复杂茄，通宇常有耕两种昆情况蛙：一帜类是谁企业奔自已议本身蚀可以颠加以具控制扫的变产量，干又称驱内生谱变量纹，例戒如价辩格、脏广告楚支出深等。酬另一斥类是距企业扇市场仙环境原中不求能控超制的泊变量丹，也驳称外酸生变陕量，辩例如搬法律拳、法己规、柏政策悼的调爬整、勒竞争清对手幼的广间告支执出与扶价格劝让利伴等。跌因果跨关系姿研究夹的目岗的在秘于了客解以坛上这挣些自爬变量耳对某丛一因钥变量红（例移如对盼成本泊）的陆关系坛。腿4、赴牵预测贺性调安研竹预测畅性调都研是肯通过搏搜集尤、分告析研亿究过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对外背贸易絮和外仔商投鞋资的准发展孤情况阔。8旦、与栗特定莫房地丈产开捐发类艇型和朵开发支地点径相关两因素压的调然研。需(三焰)协辽社会动文化积环境枯调研造社会膨文化净环境则主要欢是居恶民的枝生活旨习惯贯、生叫活方菊式、交消费筝观念说、消峡费心义理及隶对生幅活的驱态度您、对歪人生古的价凝值取必向等么。社壮会文煎化环筛境在跨很大地程度李上决虽定着质人们虑的价殊值观狗念和剥购买正行为粒，因北此它递景响竖着房脏地产桥消费赌者购狱买房孩地产努产品晓的动奸机、城种类茅、方耀式。素某一池地区级人们季所持世有的扮核心凳文化悄价值鞠观念旅具有打高度谊的持便续性菌，因垂此房鼓地产兄企业批必须想了解达当地附消费汽者的烦文化岛和传到统习庄惯，克才能扛为当姻地消遗费者疯所接安受。誉而一镜些价甘值观膝，是挥比较胃容易稠变化膜的，跟这也金是房熄地产刑企业谨开发辣新的糕产品兽引进剧新的献经营刻思路偿创造脑了条励件。融文化衰环境肉调研消的内隔容主震要包吊括：循1、长居民嗽职业绵构成慰、教唉育程贵度、驼文化长水平笼等。炭2、豪家庭秋人口凭规模况及构颗成。喝3、僚居民阵家庭再生活质习惯赛、审轿美观假念及忘价值任取向胞等。荣4、侵消费丈者民伪族与稿宗教牌信仰届、社别会风悦俗等鹊。拘(四责)包奖社区兴环境配调研摩社区浓环境豆直接镜影响废着房达地产立产品唤的价霜格，疾这是卷房地甩产商努品特倦有的航属性飘。优够良的糠社区锋环境泰，对术发挥剪房地胆产商佛品的策效能沫，提自高其歇使用品价值躁和经捧济效挎益具成有重爽要作黄用。写社区雀环境悲调研浇内容睡包括柱社区亏繁荣唱程度蒙、购醒物条武件、思文化雀分围勒、居因民素厦质、阶交通棒和教从育的嫌便利涨、安畜全保漂障程超度、膀卫生川、空骄气和峰水源梅质量俭及景佩观等泻方面惠。筋二、祥雅房地迹产市刺场需叠求调进研经房地指产市王场需武求既览可以夺是特率定房模地产姻市场界需求样的总逼和，停也可墨以是宜专指浪对某截一房肿地产乡企业厦房地惠产产冒品的燕需求峰数量猴。市滨场需义求由疑购买似者、捆购买超欲望科、购休买能颤力组仿成。悲购买分者是遣需求摘的主窃体，锹是需岂求行瞎为的泰实施红者；镰购买逮欲望奔是需挪求的延动力藏，是谊产生耍需求扬行为节的源监泉；丽购买扔能力农是需受求的理实现案条件扒，是狭需求币行为暂的物落质保胃障。陆三者酬共同筝构成慈了需认求的罚实体境。房摇地产厉企业形为了陵使其飞产品弟适销营对路顾，必村须事史先了剩解消灶费者漂的构是成、残购买涨动力楚和购期买行慰为特尤征，慌真正巾做到犬按照搁消费路者的凡实际仆需求手来进仍行企备业的甘生产咽经营惧活动玉。对宫此，末房地痰产市鲜场需糊求调贤研主略要包信括如龙下方津面：度(一蹲)泽滨房地薯产消毅费者灭调研餐房地躺产消垫费市冲场容捆量调榜研，讨主要睬是调鞠研房扭地产璃消费智者的枯数量霉及其份构成钩。主彻要包唇括：票(1慧)消沾费者酸对某惊类房沾地产捡的总趴需求够量及残其饱币和点映、房抹地产涂市场挠需求功发展之趋势浪；(肃2)茶调研拦房地混产现饲实与敌潜在刊消费致者数喝量与苏结构古，如脏地区轮、年熊龄、租民族晕特征费、性布别、矮文化穗背景倡、职碰业、脆宗教漠信仰宾等；俭(3哪)消月费者惩的经崖济来仁源和送经济株收入独水平驶；(蛾4消论费者员的实刃际支完付能嫁力；佳(5卵)消纤费者侨对房兔地产膛产品迷质量阁、价列格、贩服务咽等方殊面的紧要求全和意塌见等苦。滚(二键)滔死房地灶产消塑费动留机调筝研烤房地许产消网费动亏机就纤是为摘满足临一定贸的需燥要，慌而引输起人烫们购课买房富地产征产品弯的愿丢望和楚意念凤。房疗地产速消费朽动机妖是激喂励房纹地产夏消费撕者产厨生消稼费行盲为的滩内在税原因咐。主爷要包拜括消瓜费者渠的购狸买意敌向，允影响秋消费遮者购污买动庸机的凶因素某，消级费者早购买屡动机京的类流型等烈。防(三引)终秀房地黄产消仗费行闻为调猛研山房地变产消曲费行恭为是热房地今产消柏费者钢在实挨际房青地产毙消费馋者购芽买模舟式和粘习惯缴的调嫂研，舰主要因是要御调研芳：(魔1)胃消费蜘者购养买房药地产谨商品我的数会量及敲种类泊；(般2)姿消费斗者对站房屋拖设计田、价煤格、杂质量箭及位敢置的摊要求品；(边3)烧消费纵者对胀本企比业房拔地产甚商品泊的信打赖程蜜度和雀印象鬼；(烧4)犁房地芳产商贵品购惜买行川为的走主要奇决策丑者和驾影响园者情达况等秧。幻三、辛畏房地烫产市表场供妄给调按研鹊房地喇产市理场的旺供给瓜是指友在某械一时痛期内映为房获地产冬提供欠房地诱产产筛品的精总量翁。它咱主要症调研悉以下惑几个敲方面亚：摄1.甚吩行情把调研夕。即罢整个执地区蜡市场阶，房旱地产揪市场泥现有包产品吩的供炊给总扁量、刚供给价变化柏趋势肝、市猛场占学有率缎；房途地产卵市场御的销估售状宗况与优销售浴潜力测；房贯地产誉市场底产品绢的市莫场生激命周诊期；隙房地怎产产姨品供播给的窗充足方程度含、房返地产蚊企业托的种耗类和汽数量钟、是俱否存洞在着等市场分空隙炮；有友关同材类产施品价墓格水乐平的桑现状督和趋仁势，启最适长合于桑客户雀接受供的价毅格策焰略；疾新产葵品定臂价及由价格葛变动慧幅度蛾等。柄2.究朗现有种房地识产租妹售客冲户和玻业主曲对房培地产瓦的环灶境、攻功能降、格纤局售竞后服覆务的葵意见榆及对因某种芝房地湖产产叨品的犯接受静程度烟。朽3.衫坦新技肿术、乱新产诚品、拣新工轧艺、呼新材咏料的申出现绝及其刻在房货地产勿产品智上的海应用灾情况豆。承4.角筑建筑归设计拉及施捏工企愧业的啦有关搜情况见。扶四、携腿房地依产市掌场营驻销活宗动调贤研育房地叛产市蜜场营辛销活管动是撕一系脸列活成动的芒组合绞，包劈括房咳地产电产品南价格炸、促教销、乱广告洋等活灭动。邀因此片房地裳产市叉场营痛销活造动调弱研应蝇围绕夸这些楼营销铸组合返要素翠展开薄。漠(一慕)起嫁房地材产市禁场竞星争情妻况调冲研匙市场颠竞争钩对于朴房地育产企帖业制菜定主恢要包慈括竞卧争企货业和贪竞争齿产品掌两方呜面内犁容。辣对竞岗争企偿业的撒调研蓄主要炎包括慕(1饼)竞志争企粒业的混数量疯、规粪模、尿实力败状况念；(朱2)熔竞争仰企业充的生姨产能伍力、追技术鹊装备仓水平露和社仰会信吩誉；添(3匹)竞唉争企些业所窑采用期的市堤场营偷销策博略以问及新恨产品蝴的开惹发情元况；陪(4眠)对胶房地概产企亲业未秋来市简场竞取争情渔况的衡分析泊、预领测等绢。常对竞纱争产潮品的够调研践主要型包括耕：(讨1)远竞争涉产品扭的设吹计、邪结构闪、质划量、隐服务杯状况芬；(锁2)榆竞争贿产品杨的市撕场定点价及果反应念状况尤；(哭3)喷竞争顿产品战的市将场占句有率援；(傅4)亲消费茂者对席竞争样产品笼的态版度和认接受颠情况滨等。每(二铃)坦今房地距产价阅格调融研史房地橡产价推格的详大小证对房宪地产蛇价格汇的调阶研的吊内容玉包括鞠：(少1)蔑影响吉房地测产价种格变阔化的炼因素侮，特录别是灶国家庄价格鹅政策完对房傅地产麦企业拐定价艘的影龟响；渗(拉2)抢房地酷产市膏场供劳求情宝况的践变化或趋势辫；(僚3)府房地姐产商持品价总格需火求弹浪性和省供给梅弹性隆的大肾小；黑(4州)开锦发商回各种已不同充的价冬格策孝略和饿定价洁方法准对房俘地产途租售样量的础影响升；(勒5)肿国际傅、国牢内相粥关房皱地产梨市场金的价埋格；迟(6固)开静发个勉案所荐在城望市及踏街区耍房地煤产市林场价榴格。侨(三赏)叮户房地蓄产促请销调杜研窑广告其促进遣房地为产商燃品市锈场销炎售的抹一种本重要炉手段裤，广页告促爸销的拉效果密是房粘地产档房地苦产企凑业所刃关注笨的一榨个问凡题。黄促销凯调研罗的主尘要内触容包率括：悲(1套)房棍地产谱企业水促销础方式解，广表告媒监介的琴比较豪、选千择；药(2监)房练地产轰广告正的时裤空分喝布及对广告森效果电测定序；(权3)斗房地签产广奇告媒抖体使那用情涉况的淘调研盖；(泽4)援房地调产商湾品广安告计妈划和却预算共的拟输定；闻(5扇)房乘地产蒸广告石代理晃公司你的选杏择；愁(6卫)人议员促锦销的阻配备独状况树；(姐7)蹄各种劣营业低推广袋活动绵的租慨售绩伴效。悔(四扭)爪快房地掘产营奋销渠奴道调缓研妙主要异包括钟：(字1)改房地长产营说销渠钳道的怜选择恐、控周制与戴调整汗情况织；(滩2)袍房地烂产市检场营穷销方剖式的胀采用殿情况碍、发伪展趋掩势及税其原纲因；命(3枝)租钩售代肃理商停的数兴量、察素质锈及其海租售役代理邪的情挽况；尸(4驼)房妇地产糟租售盖客户描对租询售代烫理商雀的评蚂价。臭房地捕产市俗场预炕测暖一、亭房地旋产市属场预备测的外概念拘和作庸用晒（一铅）房错地产得市场辈预测筑的概只念合房地汤产市窄场预歌测是席在市董场调杰研获李得一顿定资俘料的狸基础越上，称针对担需要礼，运躺用已隙有的俭知识比、经霸验和小科学酷方法觉，对深房地存产企社业和贱市场粥的未林来发谊展趋声势以确及与撇之相仗关的醉营销占环境瘦因素淋进行此分析柿和判蝶断，怪从而林为房撕地产秃企业筛的营锄销决魔策提烧供依粪据。咬实际买上，富房地吨产市林场预考测是佛一种毙信息宴变换葬系统辰，这社一市烘场预鲜测系垫统中傻，输获入的建是市抹场调敢查取掌得的若历史常和现睡时资呀料，卧输出什的则铺是预矿测信最息。布其中船，预尘测者壁的经晃验、谊知识难、技选巧以狮及采肚用的湿预测脱方法龙对信谦息的苗转换红起着祸重要凭的作惧用。幅（二竿）房等地产磨市场勾预测柜的作旷用弦1、砍瑞房地铺产市评场预京测是族房地告产企意业制论定开揭发经活营计扮划和菜进行开营销蹲决策肯的基径础。猴通过交房地印产市托场预叹测，汁可以销了解阻房地背产市中场发姿展变凝化的请趋势绪，以惧及对肾房地叼产企贡业开害发经距营活胜动所主带来灭的影盒响，传从而光避免星企业桨盲目懂开发劈经营数，为凉制定姑科学蝴的计沿划和定开发沫经营脉决策捧提供独依据贸。栏2、片养房地辅产市况场预蛾测是煌改善绪企业顿经营叉管理恒，提你高经音济效刊益的耳重要被手段贤。在正市场院经济裙下，瞒房地南产企离业的壳生存析和发逐展与狮房地晋产市红场息日息相辈关，胡而房仍地产册市场爸又是桃瞬息板万变绍的，动只有蛮通过浮房地姓产市艳场预摆测，凯了解禽房地浸产市荐场动榨态和牙发展岔趋势汗，根挥据市行场需刑求来遍制定航正确蒸策略匠，才废能提悬高企院业的宅投资件决策暖水平粱，增叫加企亦业的急经济斤效益副，避射免盲岗目投干资带勺来的布损失诉。科役学地只市场尝预测臂分析攻是房页地产饲企业那提高读经济畅效益朽的途饭径之粮一，脆可以日提高认整个供企业童的经读营管鬼理水献平，吉实现挥经营启管理兼的科袖学化凤。依3、钞鼓房地卫产市谢场预尸测可仗以降犬低市毙场不伟确定醋性给颜房地疮产企与业所幼带来迅的市谁场风普险。僵房地金产市犁场受白到许室多因边素的笔影响挺，有肆些因情素是忍可以浩控制贪的，喇有些射因素业是可矿以为挣企业至所预真知的摆，而候有些报因素唉是企叹业既汽无法贱控制铸又无底法预期知的查，所扩以房暂地产割市场母在蕴剧含着绒巨大偷机会膏的同瓣时具晒有极票大的浆不确武定性狼。房掉地产挺企业封可以煮通过模市场朝预测换借助担过去柳的市谈场信申息资六料对卵未来程市场哑的发记展趋址势进贞行预钞测，刊从而演降低柜市场蛮不确束定性享所带警来的圾风险开。迫实践洁证明凭，有站市场范预测村和无移市场斗预测作，预紧测是眠准确愤与否悦，对库房地心产企芬业经谢营的润影响垒极大杰。哪披个企趣业注摔意利扎用了烫房地谢产市愈场预瓣测，渔而且侍预测宅得比霉较准蜘确，累那个堡企业列的生药产和拍经营氏就好咱。沸二、晋房地葬产市珠场预叮测的泡种类粮房地虎产市复场预朝测，思按预性测的至时间柄长短牌，可住分为蛾短期镰预测秀、中酿期预栽测和采长期烟预测弓；按狡预测涨对象冷的范萌围，民可分础为宏具观市叨场预欠测和恒微观叶市场芹预测贵；按饱预测蜘方法毛的性优质，缝可分汁为定储性预易测和呀定量夹预测晃。坛（一颤）固慨短期带预测吊、中血期预演测和纱长期预预测润么揉短期乘预测达是指继房地悦产企夺业安匆排年辉度内萄市场棋营销低计划结的预猪测，敲由于追房地骗产具捏有开转发周唤期长最的特婚点，句因此损这种钳短时准期的郊预测徒主要泥用于走制定饼月计疑划、棒季度连计划丧、年售度计企划，卖为日廊常的骂市场拐营销您工作览服务污。话中期肌预测电是反蚊映企吐业对盟1-愤5年没内的穴房地搭产市滥场变因化及额期限蛇发展邪趋势深的预顶测，箭是企竖业制踪定发望展规钥划的玩依据录。例禽如，吸对二疫三年捧内的氧房地确产市袖场各适类物华业的百需求符量进舞行预唯测，代从而座为房朋地产得企业政投资装何种章类物蔬业提屈供决征策依韵据。政长期扰预测甘是指尘房地或产企抗业对下五年瓶以上裕的房者地产堆市场滥变化原及其之趋势伙的预千测。惠这种躺预测超是企陪业制榨定长替期战常略目述标的居科学逆依据晌，长劳期预侨测的赠精确单度很霜难把慧握，畜难度奖也较送大。供（二祝）盖茎宏观伙市场奔和微柜观市女场预馋测攀宏得观市擦场预您测是番对整王个市剖场的询预测重分析水，涉局及的碧范围节大，础牵涉昆面广刻。例掀如，抹房地贪产市离场的租供求阁变化颜及与警之相萄联系仆的各罗种因奔素，肿如人钢口结港构变日化，漫经济商发展绵速度侮，以券及对筑影响碍房地惜产市令场的俩其他书政治羊法律行因素蚀的预啊测。巨宏观伴市场切预测融对企搅业确演定发骗展方烫向和屠发展坊规划肿有指洗导作掘用。揭微观章市场榴预测盈是指投房地皆产企刷业营陪销活臭动范倘围内驶进行涨的市们场预拘测，矩如房肝地产这企业兴产品径的市却场份猪额、有价格甲变化际等预介测。勾微观鬼市场岩预测波是企肤业制丝定生温产经竖营决踩策，厉编制桃计划塔的依矿据。课（三酸）拳罚定性蜜预测福和定截量预愿测努定夹性预背测又郊称判疼断预常测，困是预南测者众根据盏自己谱掌握乎的实逝际情鉴况、廊实践宽经验务和逻堤辑推研理能码力，趟对房隙地产僻市场否的发伪展趋紧势做孝出的平推测晚和判劳断。努例如屡，今封后几啄年房袜地产五市场金供求趣关系接是供蚀大于组求还午是供镜不应罢求等赛。定伐性预男测需啄要的吵数据疑少，旨比较毁简单欲易行论。在亿应用薄定性自预测编方法码进行拦房地折产市球场预选测时虫，注危要是锯凭借财个人释特别耽是专懒家的唇知识删、经润验和忙分析济能力影。这街种方朽法主失要适盆用于蜘缺乏帮信息窑资料防、或佩影响蚁因素象复杂萄又难炮以分呆清主川次、薄或对均主要雨影响虚因素颜难以翻进行喷定量毫分析历的情被况。肌定性光预测工方法权常用退的有贩特尔故斐法辞、意恢见集赤中法旬、类舒推法绝等。辽定量努预测雷是在束了解泻历史找资料面和统删计数顷据的罢基础闭上，映运用区统计磨方法天和数走学模励型，楼对市袜场发傻展趋叉势进稀行数请量分足析的巡预测波方法馅。定灶量预勒测与够统计览资料贷、统垫计方哥法密答切相遮关，芦也称黄统计融预测轰，主薪要包锯括时窝间序篮列预泊测和爷因果贸关系疏预测婆。时陡间序偏列预涝测是任依据凯预测片对象管随时来间的外变化稳规律采建立骄模型珍，主伟要包宇括移真动平唇均法阅，指觉数平然滑法揭，季搭节变墨动预弯测法装等。别因果以关系率预测滩是依奇据预压测对晴象及宏其影停响因粥素间歌的因凤果关生系建仙立模朴型，唐主要堂包括爆因归烛分析钩，经负济计扭量模熊型、莫投入罩产出宿模型张等。圣三、砖献地产蹦市场充预测案对象酷的步茫骤尸房地荒产预讯测的域一般只步骤榆如下友（框奉图见价图2躺-2市）：踏1．椅镰确定务预测虑对象部和预挑测的乘目的表。要斩说明播预测酱的对系象，庙要达塌到的椅目的迟，预洒测的舍范围注，预拔测时宋间等丰。如独某企管业预榆测商结品房贤市场旷销售排量，土应明懂确是蚕哪类袭商品畅房，欣短期劈预测亏还是度中、街长期宜预测舍，是酬全国武还是燕某地结区预游测等墙。稿2．差汤制定盛的预霞测方封案。山应包玉括具损体内证容、栏人员逢、分薄工、肯资料宴搜集弄办法降、地继点、边时间诊安排取等。筒3．就各搜集钢和分号析有枕关资膨料。铜在搜姑集资流料时铜一要削注意叫信息息资料眠的广活泛性治，除扛了与模房地苹产直乘接有然关方百面的杂因素意外，灭还要来注意认对房蜜地产链市场野具有绍较大寄影响捆的间以接因艺素；他二要徐注意殿信息瓣来源但的多链渠道放性，造使得纤信息毒具有诵代表清性、为准确钢性、伯系统阿性、父完整讽性和挽可比歇性，摸在搜余集资辽料的繁过程林中还辰要分度析筛蛮选，返整理榜出对缝预测饿有实钓用价涂值的开资料陵和信屈息。踩4．闻附选定腾预测铃方法夕和预妖测模嚷型。泪即根蹦据预滥测目归标、芦资料质、资匀料占偏有情弃况、钢准确珍度要孤求及柔预测坏费用棕多少旦来选鼻定。那房地捐产市界场预互测的宪定量显方法俊有回嚷归分祖析法药、时虑间序造列预垮测法才等。质5．卷笋进行系实际诉预测但。即风根据迹选定鼓的预庆测方堵法和膜模型敌，进寺行预晕测计繁算。践6．此煌评价凭修正汽预测忠结果际。预秒测不鼻可能坐做到消百分下之百棕的精箱确，腰但若圆预测姥误差陵很大嫂，就铺失去疼了预双测的挨意义今。所开以，少对预炭测误义差进豪行具究体分上析，拳看预晴测结再果是度否达掉到预剧测目置标的镜要求宝。如麻果满瓜足要饿求，誉则进命入撰协写报梅告的资阶段历；如崭不能阀达到愚要求仆，则肾回到跨前面现步骤脾，或载重新告确定位目标揉、搜水集资核料，络或重朵新选日择方页法，咽再进哭行预酿测，规直到业误差祝符合微预测伍要求饼。权7．组远撰写期预测埋报告钞。房相地产预市场欠预测虹报告秋既要井有定禾性分现析，桌也要绵有定茄量分析析，郑尽量川做到晶数据能真实数准确坊、论悼据充榴分可来靠、士建议俩切实发可行域。然骄后，驱还要躲对预汤测的厘结果慕进行巨判断阿、评丧价，碍重点机是预单测误提差的育分析时。一斩份预焰测报勿告中缴，除紫预测凭结果毛之外国，一谱般还抹应包廉括资圾料搜销集整跨理过装程、抵选用销的预荒测技吨术、痰建立伴的预玻测模因型及料对模深型扬的评崖价与项检验败、对旋未来镰条件暂的分奋析、怒对预辉测结巧果的拉分析际与评盏价以鼻及其故他需捏要说拦明的柜问题记等。宾发现伟预测之与现葡实不杆符，碰立即夜进行绑修改混。桑房地菠产市虹场调公研的六方法亦一、秒驶市场原调研乏方法钞分类秤市场看调研波方法绪可分岗为两每大类珠，一尺类是旧按选罢择调垦研对眠象来厕划分抵，有贼普查责、重总点调浸研、船抽样既调研饮等，浪另一竞类是蜡按调黎研对淋象所祝采用耐的具么体方蹄法来奔划分寇，有语访问惩法、未观察买法、正实验沃法。蛛市场睛调研感人员则可根救据具糊体情漫况选蒜择不范同的领方法睡。泪（一后）迹生按调寒研对追象划被分塑1、配次普查足普查缸是对诚调研旨对象何总体魂所包阶含的命全部次单位烟进行搂调研幕。如栏果把谈一个吴城市停人口监的年净龄、晌家庭情结构逝、职佛业分邻布、余收入躁分布旬等情俊况系梯统调冬研了腰解后胆，对抚房地健产开斩发将准是十勇分有军利的督。由酱于普宽查工工作量议很大讯，要听耗费妄大量见人力应、物洗力、堂财力谎，调光研周防期较帆长，勺一般栽只在矮较小分范围铅内采爪用。肉当然狱，有妇些资矩料可沉以借源用国暴家权煎威部着门的红普查撕结果畏，如断可以桌借用惊全国隆人口当普查吸所得现到的跨有关仆数据垃资料弓等。萝2、滴股重点坟调研坊重点拜调研授是以嚷有代穴表性管的单妨位或叹消费铸者作刺为调督研对户象，荐进而睛推断改出一舞般结死论。矿采用视这种躲调研梁方式佛，由隙于重幻点被件调研酱的对弯象数询目不愚多、胸企业纷可以圣用较兽少的散人力户、物衰力、严财力励，在文很短芬时期椅内完胞成。固如调槽研高旨档住厘宅需追求情阴况，感可选偶择一棚些购枕买大的户作击为调斩研对况象，地往往摔这些豆大户休对住竹宅需付求量顿、对伙住宅究功能斤要求疮占整醋个高节档商全品住阅宅需蜡求量排的绝量大多霉数，句从而突推断颠出整赞个市庙场对乌高档谊住宅脉的需点求量赏。当唤然由伐于所佣选对猪象并共非全幅部，暖调研任结果康难免元有一商定误峰差，滚市场蝇调研帆人员墓应引姨起高雷度重凭视，兴特别耽是当翠外部洋环境幸发生帅较大炉变化鼻时，厦所选底择重解点对亦象可馋能不好具有击代表贡性了设。例征如，盆19滴93宪年国渣家加泉强了般宏观苗调控这，一名些房播地产滥公司琴贷款辉受到缩限制登，资柜金不谅足，蓝开工街不正虏常，效水泥丽等材击料需奋求量啄急剧容减少鸣，在果这种女情况葱下，缓公司脾应及摔时调酒整，促重新第选取唯调研勤对象毒，并维对调躲研结摩果认武真分览析，角只有重这样孔的市财场调测研结谣果才辩能为慕企业仁制定让策略车提供上有用润的根帐据。伶3．抵抽样捏调研用抽样苗调研队就是若从调丑查对已象全脊体（园总体午）中乔选择舍若干慈个具府有代丝表性泼特征幸的方唯法。否从调颈查对宿象总富体中宇抽取摇样本旦的技澡术革青新，休就是班抽样壮技术仍。抽易样技征术的华优劣硬将直速接影皮响样惑本的猾代表额性，旷影响培调研招结果关的可茎靠性阿。抽饥样调累研大短体上廉可以绩分在丛两大汁类：司一是际随机缺抽样堆，二垫是非强随机乔抽样区。坝随机亭抽样壶最主北要的吧是特酷征是景从母嘉体中蜓任意怕抽取晚样本袖，每企一样应本有涌相等巴的机胆会，钻这们浇的事魄件发育生的垄概率诵是相强等的锯，这恨样可通以根窗据调洲研的割样本错的结脾果来跌推断傻母体名的情差况。介它可竭以分胸为3窗种：快（1仿）随桐机抽遣样，终即整巴体中椅所有比个体麦都具漠有同色等的咽机会电被选乡作样痰本；昏（2片）分射层随及机抽锡样，颈即对失总体龙按某贪种特牢征（迈如年悉龄、醋性别纸、职酬业等踪）分推组（丘分层秩），增然后良从各章组中配随机战抽取新一定详数量春的样膊本；牺（3块）分危群随躺机抽阁样，窜即将贱总体胁按一土定特倾征分袋成若标干群歼体，栋随机抽抽取轻其中滚一部震分作纤为样鸦本。列分群脉抽样育与分浩层抽父样是客有区廊别的跨，分艰群抽舱样是胸将样晒本总坝体划招分为洁若干睁不同隐的群化体，验这些传群体葡间的土性质轻相同史，后剪再将悦每个适群体区进行租随机叉抽样乎，这养样每乡个群浙体内秀部存贞在性貌质不馒同的万样本戏。而嚼分层佛抽样忽是将临样本虚总体树划分发为几馆大类峡，这膏几大贴类的瓣间是界有差块别的式，而变每一浙类则择是由桥性质匀相同淘的样凑本所至构成艇。捡非随痛机抽爽样是飞指市顿场调孙研人姿员在番选取料样本唉是并若不是彼随机此选取滩而是牛先确佣定某社个标榨准，竞然后扰再选数取样带本数银。这但样每艇个样惯本被早选择挖的机秋会并到不是卡相等改的，享非随走机抽捉样也朝分为葡3种相具体惑方法蛛：（扣1）劈就便抱抽样慰。也镇称为暗随意愚选择在样本值，如礼在街鹅头上所任意预找一传些行巴人询吸问其铃对某界新产昨品的斧看法躁和印剖象。敞这在薯商圈都调研忧中是我常用尸的方贝法。流（2乖）判讨断抽译样。坦即通刮过市暴场调晒研人者员，竟根据诉自己存的以此往经付验来汽判断拖由哪涛能些础个体烛来作芦为样铃本的春一种吃方法统；当央样本动数目看不多稳，样蝇本的牢间的梳差异杂又较巾为明卵显时晚，采京用此协法能屯起到谷一定锁效果没。（弹3）爪配额般抽样升。即殃市场矛调研在人员悠通过新确定碍一些霞控制限特征夫，将纲样本岸空间绸进行医分类其，然索后由色调研县人员国从各图组中岩任意柜抽取鸭一定估数量坊的样万本。伞（二秩）要阻按调凭研方绳法划谣分袭1．火考访问穗法骄这是帽最常伟用的撞市场算调研展方法堂。科是学设薯计调尸研表石，有谈效地添运用亮个人价访问雾技巧休是此缠方法龙成功暖的关秀键。夫（1魔）委划设计呜调研膛表。仁调研呆表是嫩反映随企业港决策炕的思深想，插是本殿企业兄营销充部门塘最关领心气、最敌理想梁得到搁的重转要信脏息来拌源之马一。慕因此碎要想兼搞好渡调研积，就坐必须巷设计勾好调暗研表签。阴设计衡调研描表的罚步骤用：一榴是根万据整报个研街究计裙划的弄目的丝，明偿确列忠出调汁研表巡所需劣搜集妖的信铲息是吼什么半。例疫如对聚房地李产公螺司来洁说，违需要肢得到狮在所川投资浆的地检方下版列信婚息：为消费碰者对梅购方兵的兴径趣，哪消费督者的另收入身以及吉购买英方所旁能承歌爱的告能力现，还掘有消复费者哨对住秧房的泽标准来要求岗等等属。二货是按添照所映需搜闸集的跨信息纷，写只出一德连串恼的问绳题，准并确称定每话个问廉题的病类型叠。房幸地产请公司卖要想裁占领隐市场特，既猛要了上解目特前该你城市舒的人斥口分眠布、更年龄匠情况庙、家谁庭结沙构、翅住房数面积没、消稍费者活拥有姓房子水情况罪，又嫩要了侦解居蜘民的概收入挨水平狭（基哥本工戏资、登奖金误收入高，消需费者西购买膛生活疼必需绵用品技和一泳些耐盖用消扛费品谣以后哗随意夺可支绕配的虾货币嚼有多炉少）却，还永要了多解消坛费者膨目前菠是否遥有存换款，和并要堤了解艇消费屑者对络购房找的兴括趣、符欲望龟以及踢了解团消费间者对攀住房考的最废低要霜求（渔设计沾方案猎、四揭周环迹境、淹建筑菊套型培等）吹和当丙地政蜓府对瓶房产泰的有焦关政破策，扒银行怪金融靠系统绪对消伤费者阳购房迁的有同关政骗策等称。三露是按罪照问帐题的血类型男、难畏易程厅度，祸选择粘题型尤（单载选填绪充，附多选济填充协，是膀非判习断，就多项略选择玉题）引并安符排好岂询问远问题纸的次洪序。览四是吸选择朱一些彩调研揉者作篮调研矩表的灭初步火测试歇，请射他们眼先做帅题，朝然后榆召开常座谈弃会或懂个别蜓谈话往，征趣求意参见。静五是环按照蝇测试膀结果扩，再卧对调基研表火作必谎要修跨改，雹最后拦得出秃正式遥调研柳表。骂设计拌调研堡表应膝注意抱下列犯事项损：一缺是问邀题要庆短，圆因为垦较长并的问王题容派易被唤调研姨者混缓淆。并二是王调研月表上镰每一减个问扩题只息能包猛含一境项内闷容。企三是糖问题锦中不浩要使购用太绞专门驳的术命语，绝因为舱一般灰的消咐费者华不理钓解这姓些专闭门术牌语。得四是呢问题厌答案宗不宜因过多攀，问仍题的加含义竹不要径模棱辈两可跃。一径个问辱题只咸代表查一件章事，默只有法一种呼答案居。五肠是要袄注意年问问蔬题的惯方式垦。有腿时直诊接问色问题始并不棍见得挎是最待好的扯，有许时采季用间乡接方吓法反肿而会时得到东更好准的答议案。厘例如英最近武房地负产公历司为涨了销杰售某量一处拒商品射房做拍了不精少广险告，侵调研帮员想灾知道舍、想弟了解守这些辈广告钩效果告时，什与其梦直接琴询问缸被调发研者平的想揪法如倒何，懒还不淹如用弄迂回处方式润去了肿解他介们有膊多少庄人知贴道该毅处的歌房产气情况品。亡（2况）访箩问法生的形狐式。四调研野表设汗计好冤之后员，按对照调秩研人捞员与店被调制研人平员的拨接触睛方式嘉不同义，可顽将访逗问法茄划分哄为3筹种形渴式：忆一是澡答卷密法。止调研消人员衣将被透调研痰人员锹集中净在一膜起，屈要求谋每人刊答一裤份卷灾，在铃规定昌时间俩答完们，这耍样被朴调研魔人员贩不能此彼此浙交换良意见唉，而矛使个漆人意难见充摇分表狡达出吓来。回二是垦谈话蚁法。亩市场贼调研租人员睁与被止调研差人员贩进行项面对点面谈闻话，约如召倾开座推会，类大家勺畅所抬欲言底。然辨后还驰可针洁对某杏种重纷点调何研对敞象进押行个僚别谈挪话，绿深入乖调研酱。这冻种方妥法最威大特篮点是页十分制灵活猴，可钢以调指研许茅多问炮题，监包括荒一些璃看上叹去与蜘事先爪准备肢好的挎问题声不太炉相关隶的问话题，勺可以标弥补治调研颠表所挂漏掉论的一蚁些重鹊要问新题，牛谈话颗气氛织好，宏不受宪约束脸。三誓是电巷话调院研。喂这种卷方法舰是市宣场调基研人斜员借杠助电杠话来狱了解泄消费努者意悄见的泄一种答方法唱。如结定期寸询问睁重点乏住户牌对房往产的沉设计隙、设墨备、本功能沃、环壮境、此质量拔、服奏务的荐感觉萍如何处。有胶什么抛想并厌请他磨们提亡出一件些改树进措殖施等堡。籍2、加赢观察壳法砌观察投法是暖指调践研人扎员不奔与被逝调研订者正神面接景触，括而是糊在旁系边观捞察的凯调研炕方法末。这亏样被拦调研炸者无比压力鼓，表印现得锦自然肉，因阔此调领研效乡果也无较理元想。纪观察胶法有布下列子3种造形式训：捷（1鱼）直照接观川察法旺。派赔人到斧现场挑对调糊研对贵象进油行观汤察。它例如粗可派币人到淋房地轿产交氏易所穗或工塑地观咳察消吨费者厉选购鞭房产胞的行端为和路要求柿。调烧研消芽费者他对本泊公司熔的信者赖程非度。疾（2鞭）实厉际痕潮迹测盲量法猪。调峰研人趁员不竭是亲贤自观伍察购才买者蚊的行岗为，石而是枣观察腐行为区发生诚后的业痕迹享。例胞如，系要比耗较在捷不同台报刊俗杂志晋上刊石登广业告的纤效果何，可笔在广三下面悼附一贡个条缺子，建请客趴户剪疗下来惜回寄见，根挖据这白些回智条，哑便可销以知竭道在切哪一盲家报议刊杂笨志上冰刊登薪广告烈的效肥果较形好。薄（3诸）行星为记马录法像。在宽取得堡被调淹研者迅同意此之后缎，用铺一定骂装置横记录碌调研腐对象扬的某壤一行津为。摔例如坛，在誓某些集家庭健电视子机里滨装上亭一个俭监听停器，喂可以输记录判电视选机什铲么时敏候开喜，什镜么时妖候关尖，收瑞哪一饥个电秤台，废收了贷多长尖时间坐等。钢这样挪可以献帮助展营销剖管理漫人员筋今后园选择紫哪一著家电贯视台茧，在拦什么屯时间独播广遭告效国果最逐好。岔调研扁人员类采用凭观察告法，捎主要布是为捧了获融得那李些被丧观察印者不巧愿或絮不能驰提供维的信织息。慨有些剪购买妻者不胳愿透卖露他累们某歪些方披面的姥行为数，通马过观叙察法壁便可灿以较鼻容易口地了任解到压，但寨观察年法只团能观耀察事义物的摊表面捷现象邀，不贿能得猜到另奏外一控些信杠息，塔如人滨们的币感情产、态团度、纽行为池动机郑等等罚，因理此调亲研人呜员通格常将馒观察岩法与蔬其他富方法去组合洁起来宿使用且。粮3、孝妨实验厅法掘实验薯法是押指将冒调研沟范围刃缩小粮到一尼上比联较小仗的规予模上岔，进倚行试芦验后已得出孕一定搞结果脾，然葬后再冒推断彼出样洞本总禁体可胶能的藏结果视的调使研方的法。臣例如边调研尝广告揪效果扯时，洽可选民定一拖些消键费者费作为丛调研交对象联，对唤他们粘进行湿广告包宣传鬼，然悟后根量据接抱受的冬效果触来改拳进广恳告词生语、贤声调遗等。究实验观法是艺研究斧因果阶关系屑的一犁种重奖要方蝇法。伤例如搜研究饮广告扎对销画售的扯影响情，在临其他挪因素络不变毫情况英下，丢销售渣量增凡加就喝可以起看成氏完全谦是广脏告的店影响豪造成藏的。稍当然夺市场宵情况匆受多层种因耕素影颂响，杰在市板场实左验期穗间，遮消费贸者的柱偏好图、竞版争对熊手的阀策略片，都唤可能右有所自改变端，从醉而影层响实垃验的撒结果然。虽久然如匀此，速实验嘉法对令于研闷究因廊果关兔系，甜能提乓供访狂问法狭、观勾察法浆所不慈能供希给的礼材料在，运杯用范淡围较府为广队泛。播二、潜葛调研各规模滥与技愚术条傍件殊作为舅一项捕了解幼消费破者期宿望和往购买锁行为去的调团研，帅其规烟模越路大，晃结果绘也就谦越令腥人信纷服。独但是再由于尚人力咽物力叉的限杰制，斧还有患调研缩技术榨条件锤的限附制，趋使得梦我们肚不得卷不从张以下块四个弄方面薪来考临虑调哀研的歼规模居：罗1、猛样本线数的馒份量伙。一剂般面仔言，腿一个扭调研寿样本午越大驻越好梁，因肚为依商据统蚊计学阳上的疾“勤大数探定理展”害，大毛样本块可以隐降低馅误差奴。但商是，鼠大样在本不博可避皂免地丝要大军量增恢加调轧研成两本，倍而且笋在调候研实美物中辆，大宰样本岩也引申进了伏额外万的误必差因甘素，殃诸如鞋调研垮员的悲疲乏字，统膜计上溜的错锁误、袍回收孩率难葱以控女制等债。接2、桥样本叠涵盖训面的尾广度肿。样启本涵用盖面饱与样晶本数食是相州依的浆，抽告样涵楚盖面投越广键，所衣需样止本数显也越迎大，法若样天本数径不是遵随着若增大笑，则腐属于识完全劲随机掌抽样痛方式匪，可笼能不羞具有颤代表缠性。绝如果花采用掏分区括域内谷随机构抽样恋法，屈虽然衡在整维体上慌抽样匹本数寸具有势代表塘性，刻但对卵于各瓣抽样苗本阶恭层，牌能仍谊然不首具有丙代表族性。批3、旨问题捎涵盖屿面的卷广度蹦。如栋果调须研内兰容太击少，呜挂一拘漏万奸，就社会失茧去调抛研的姑本意针。反康之，势如果立尽量要增加米调研厘的内壮容，欢问卷切太长堪，会急使得感调研纠者失歪去耐趋心，瓣降低偿整个挂调研是的可蓄信度匹。此芦外，疲极可戏能由蔽于一嚷部份拖调研斧者拒甲绝合兔作到在底，职造成捧严重分的抽涝样偏慰差。翻这二豪个方乘面都斤使得个调研驶内量坊变引句发了晚质变卫，使玉调研捏失去野了意应义。语4、托调研汇的深邮度。夕一般腾而言不，深蜓与广仁二者纱就犹千如绸“凤鱼与抚熊掌拴”喷，二届者难霞以兼岗得的织。越欺是深科层的青调研务，所荣要求等调研蒜员的巡专业跟技术昂越多制，所争需时筛间越膊长，字经费羽越高籍。烦三、别饱房地母产调者研资漆料搜叼集的反途径秩和内抱容则资料恨是任威何决怖策的霸基础镰，如孝缺乏访有效剧资料软的支鱼持，股则所劳有决感策都盟是主茂观臆秃测，大由此乳可见普资料令的重惜要性赞。房变地产零开发粱商在联决定腥土地艳开发精区位旧、土份地利驶用方脸式或附规划灿设计民方向慈时，多往往垦牵涉增上亿泡元投挡资决巷策的妹成败漫，所呆以更倡需要不依据路正确绞、有挖效的班资料帜。资滚料搜栋集内鲁容包埋括基驳础资名料、宫土地全使用哭法规边资料蛙、项堡目基拌地现冒状资罚料、溜交通进流量储资料茧、人鞋文社设会经壤济资巡料、喂公共熟设施交资料占、商拔圈资引料、全房地丹产市跟场景磨气资隆料、羽销售雄资料江、竞坦争项符目资途料、保租金贞资料浅。灰（一驴）拿秆搜集炕资料馒的途各径向房地丝产市武场调菠研资哑料搜瓦集的古途径枣主要裙有：占1、厦交易扮双方件当事扑人。补访问柄地方磁市场婚上曾良经发部生交罩易行炭为的锦买方愧或卖秃方，眯应着甚重查箭访成条交标占的物返的位攀置、顷面积么、交里易价愁格、鸡交易呜当时授的状龙况和瞎其他埋条件适等。弟在访填问中怜应尽领量了氧解其房交易弱进行续时的么状况染，并灯从其投提供京的资乐料中见尽可主能导秩引出封其他队市场砍交易蜜线索帖。访资问者逢可以毁询问难交易铜当事权人，域为什搜么会善接受痛与其包当初蜂的报雕价方照案不畅同的拣成交傻结果夫，其旋所作刃决策脂是依浆据哪辨些理满由。需据此桌可掌玻握更豪多该标地方滩的市椒场交屑易资佳料，皂并有象助于搜了解反交易顺内容项有无泥其他落附加凉条件伞。毙2、也促成认房地贺产交林易行跃为的昆中间融商。健房地蛾产市庭场上大的中桥间商辈，具妇有促赴进交陷易行裁为的办作用轨，在辟房地窜产市引场上束十分门活跃寄。一链般而弱言，林他们恳不但讯参与河许多期交易央行为鹊，且金对于爱地方守市场寿具有权相当肆程度庄的了配解，瑞经常苹提供锻资料朝给买驴卖双菜方参山考，炊以促尸进交休易成井功。件因此胡，市盲场调授研人淘员可宣利用愤其提麦供的岁资料技，增猜加市编场调膜研的败深度头和广腿度。甚.症3、撑房地歇产开虹发商查公开估推出论的各指种销衫售或针出租笛广告纤。房鸡地产宗开发哀商公柿开推陷出销宽售或争出租吓个案耍之前继都预嫩先做椅好市于场调房研工损作，蚕因此绪其在惩报刊挠、售盾楼书寄、邮榨寄广胡告等氧各类注广告堂中公纸开推堆出的娘销售榆或出映租的挽报价炼具有游很大龄的参仆考价溪值。病一个部成功辆的租愚售个叼案更居能代他表市盈场的判接受产力，堤其代蜜表性碎和参纯考价解值更普为肯园定，什这种刘资料栋可靠衬程度犯更高规。但岸应注氏意其苏中的傻销售搜或租俭赁条扒件如充当事汗人双弯方的驼关系古、付铲款方龟式、渗附属敞设备印、折摧扣、犬销售盆或租叉赁标陵的物减的状殿况等惨基本呀条件卡等。堂4、第熟悉封房地谎产市疾场的愤人士驴，如重房地则产估靠价师给。可详向其石探询框交易棵资料数作为晒再进塌一步锹查证某的依锁据。悼这种窄查证分方式臭较费俱工夫慰，但乖不失塌为有增效的闭交易真资料瑞探寻放方法铺。调等研时镇忌讳片仅以瓣肤浅缝的见闻闻不镇加查责证即凭做为现依据卷，并汤须注厦意，诵地方缺人士气提供瓜与实蔬际大尤有出浙入的胜房地炮产交净易价喷格资恋料，淘不但渡不利故于市轻场调林研作跟业反禽而会伯造成和混淆范事实叙。帽5、党同业迹间资越料的宴交流截。房样地产教同业巩间如府果能穷秉持基合作顷的态渗度，算以经虽整理掘分析侨的次纽级进俩行交搏流，还则大刺有裨核益。邮但这牢种方凉式很叙难为替开发罢商接毕受，脉因为嫩他们贺往往肠会视姥此种乏交流撕与自铁业务碰有利糕害关在系。计只有固在相遇利益抖的情丰况下艰房地拌产同壳业之历间的刊资料赴交流贞才能缴进行布。房年地产珠有关铜行业邻组织葱应在匪促进堡同业交间资谜料的代义流嘉中发物挥积亦极作别用。表6、古准交枕易资俘料的灯搜集荷。交亮易资除料一肿般必叨须是绕买卖忆双方臣达成须协议属和发轨生房陷地产由交易辟行为票的资晓料。誓而准梳交易途资料坏是当式事人察拟出姥售（柱购买号）房撑地产耻的单玻方面抵意愿唯的报故价资怒料，汤凡处滤于未老促成吩供求佣双方尽一致押意愿甘阶段宰的资拣料都滔称为展（准胜交易勉资料渣）、拳供赤芽求双盾方对厅于价阁格都韵有一掘致立叼场的常市场趋交易筛资料真固然法极具脆采证做性，挪但这泄些资哀料往益往事并过境榴迁，除而且锹资料汁经迂滴回的投传递亲搜集滤起来纤也较畜为困者难（角除非朗列在肾计划弄性的竹日常搜工作台中）劈。地欢方市佳场上傅的准娱交易多资料贩具有而及时恼反映翅市场绞行情施的功扁能，翻因为葵准交各易行污为者填拟定金价格饭前必劣须预科先到犯该地队方市溜场了质解交嫩易情齐况，笛参考撕当时孝的成这交价燕格后槽才能勉初步姐决定易价格兰。这浅种价妨格与往完成电交易梨时的倘价格镇可能它尚有夫差距皂存在茶，但所是已译能大陕致谱春出房清地产功市场品的基胶本行猜情。酿如果叶能利骂用准淹交易攻资料针配合戒环境施因素颂的比顽较分每析，杏并运姨用房哪地产疗专业堡知识女进行抚研断蹄，必够能使确它成御为具柏有很屈好利蜡用价膏值的防资料姑。飞7、斧向房讽地产约租售缺经办宜人员饶讨教牌，参贡加房孩地产宾交易闲展示躬会，赵换房草大会奸、了墨解各母类信勿息、姑行情简、索功取有殖关资产料。细8、峡各类行次级购资料盒。主珠要有壤政府术各类弓统计原资料郊中有滔关房董地产低的数悔据和锤分析坡材料坐，与倡房地迫产业部相关呈的银控行、耀消费竹者组盖织、役咨询紧机构叮以及尖新闻凑媒体木所提勿供的泪资料螺，来民自上要级主嗽管部瞧门和物行业败管理膛机构腥，行汁业协厚调机母构的啊资料疑，一祖些专脖业和仗非专吨业研阵究机愉构提缠供的诞相关致资料拿，以泛及来崭自本腐企业鸣各部水门的辟数据梅材料蒙。趟(二蚀)基朵本资殖料的泉搜集桶基本技资料犁可分机为初粒级（雨一手址）资熟料及尾次级放（二决手）愉资料抄两类座。初旨级资登料系艘为特奋定目衰的而储直接侧搜集客的资唐料，鄙资级野资料切则为哥公司插内部与或外牌部现亿成的情资料钓。研争究策疑划人漆员在蔽考虑柴是否崭有必两要用所资源宿，进挥行初哥级资此料搜剩集前戏，应普先评裂估是弓否有盛现成哨的次久级资芝料可迈资利爱用，吗并尽脆可能彩优先荒利用耻次级轿资料偶，因情为利蹈用次拆级资烧较有宜成本殃低廉篇、取楼得容读易的播特点拳。低1、骑次级德资料法（1括）内澡部次脉级资叶料。榴一般待人常誉常忽茧略公扛司内休部资浴料的敞可贵蔽性而源未加特以利花用，陡例如秩开发芹公司律或代懂理公心司每迹个项永目方前案的跟执行躁过程砖报告薯或分知析报避告，梦如初杨期的大土地炊购买挖评估烧报告俩、产侨品定断位报涉告、索销售府检讨茧报告境、结廊案统从计报京告等丢，通愧常都申是极寇有参侄虑价心值的泻资料隔来源驾。由伍这些恐资料宏可整围理出贺项目升个案奖来的氧人、盏来电首及购稻买客证户群琴体的打状况狼，对图项目晃策划络时的往目标塞客户播群的妥研究头及产企品策时划构习想时久很有矮帮助逐。咐（2慌）外属部次诵级资掩料。统外部秩次级洋资料晃来源挖主要黎包括秒官方绑、学疯术单邮位、猴产业仁三大挠部分仗。官盾方资溉料以录统计撒类居续多，蚀学术吃单位倚以研枕究报遮告或幅论文麦居多合，产郊业资菌料以碰房地甜产市堤场资继料居禽多。淘2、泉初级酿资料上初级职资料按的搜单集是卷依据取特定窄目的于，遵卖守完巷整的送研究薄设计漆及调花研设艺计，支并通歼过调专研执忧行、敬资料计处理痛与分烛析，猴以得恒到所柴需的惠资料丸。这委种资溜料搜碧集方层法在男社会陷科学狐研究急中常驴使用链。房追地产幅开发掠商以牵往较晃依赖兴市场搬经验码而较工不注遭重方书法，必但因模土地熟资源残不限斗，市欲场竞底争日羽益激绩烈，形某些福初级在资料转的使殃用性熊高、疼目的命明确现，若漏配合吓次级四资料而使用迁，可糟使开逮发商湿作出葵更正把确的肆判断校。孕在各届种资民料搜裁集上培，可伪依照秋各种波资料姑的性舒质整米理分倘析，茅如官裙方资俩料主拖要有询经济条状况颗统计超、各和项政猛策公挎告及基政策辩法规绪执行攻的状层况、免建筑效规划烈及各落项统繁计，祝而在亩学术议研究纤类的甘报告饶中，嚼主要枣有各狱项政周府重瘦要计法划的槽研究壶分析涉，及谈对当坛前政娘策制雪度或知特定枯主题虑的研饰究讨洒论，责例如窗经济妇适用伤住房游政策蜡的定牌位。逮产业唇资料载及市截场报段告除舟供求浇状况甩外，蹄还有沉项目块的规毅划、圾价格薄、代大款，舒及稿市场质对各夸种产那品的柄接受到程度季等。垒因此柱，在搂进行饭项目盗策划伪定位钩时须沙事先素拟定蚁资料怨搜集辟的方泳法，裁理出恢一条车脉络链分明法的定压位逻丹辑，商以达尸