房地产业务主要会计核算和税务处理

房地产开发业务主要会计核算与税收处理第一节概述房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平以及社会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。根据近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，也有数据表明，有些地方土地出让金收入和房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%，甚至所占比例还更多。、下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达29.5%（含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；各种税金约占11.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;另外就是各项建设规费约占5.5%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七项收费）。2、房屋开发成本约占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27.5%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑成本平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；基础设施及公共配套设施等占5.5%；开发间接费用约占1.2%;其他开发费用占11.8%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占5.5%、贷款利息支出约占3.8%）。3、开发商的利润约占7.5%左右。这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾公布过房地产企业利润率为6%,另外，现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。送第二马节闷房占地产驼开发刚企业呜会计武科目宽的设门置及领运用晕为了猎规范婚房地但产开贤发企羊业的邻会计摘核算沙，客提高窃会计罢信息葵质量突，钱便于饲贯彻肃执行胡《企死业会州计准棕则》什，财平政部冲于1压99打3年牵1月启7日涌颁发日了牲（9竭3）浑财会户字第常02迅号巧关于着印发哲《房净地产允开发悔企业青会计之制度鸽》的么通知僵，财应政部抢又于鲁20模00炉年1透2月丈29雹日颁阻发了锹财会猾[2蠢00魄0]真25苦号捏关于晕印发柔《企谷业会值计制渐度》释的通猾知，扮根据枪上述蓝两个寄通知字精神润，目奋前房霸地产士开发再企业攀会计公科目徐一般劳可以席按下勿列科观目进丢行设喝置。境第一堵鸦资产策类：筛第二蜘舟负债锣类：迎第三漏说所有错者权煤益一、实收资本核算企业实际收到的投资人投入的资本（一）国家资本金（二）法人资本金（三）个人资本金（四）外商资本金二、资本公积包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。三、盈余公积核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%—10%提取。四、未分配利润核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结存余额。寺第四伶照损益鄙类：梁房地撞产开忽发企敲业主迎要会件计核哥算及弱涉税拔事项因房地个产开医发业离务既伙不同浴于工式业生丽产又轨不同色于商川业销概售，笨它具票有开收发周棵期长赔、资河金投换入多杀、涉闭外部终门多嚷、涉羽及税茂种多疑等特思点。呼在组胶织会眯计核章算时码首先庙必须形考虑狐上述细特点福的要挤求，葛因此耽，对赌财务乓人员溪的要游求就较更高协，要川求财州会人洪员不漠但具隶有熟百练的膝财会沉核算染技能恰和组挠织协师调能叨力，蜜还要杏具有蜻丰富变的税仁收知夕识。啊根据瓣房地盒产开矮发业够务的掉特点芽及其恨开发室业务相的进做程，薄财务持核算奔工作房大体睡可分圈为六忘个阶艺段，渐即：土一、高成立器公司皆（即惰开办饰筹建蛙）阶旧段；野肌二、谷征地做拆迁剂阶段健；解坡摆三、灿开发繁施工膝阶段萝；趁鲁旱京班骄林洒四秒、期菊间管李理阶扣段；剖侍嚷五、悲组织涝销售咬阶段佣；剥构笋末症覆支将六叨、收亿益分瞒配阶迎段。帖下面仓按照鸣房地扛产开闯发业缓务的姑进程讯，按纵阶段锣地膀将主暖要会则计核滋算及沃涉税呢的账滑务处药理分期述如对下。壳一、悠成立轻公司摆（即盛开办麦筹建峰阶段怒）羡（一找）关缎于开萍办期赠的确旨定及蛋费用有分摊韵问题准⑴耻根据定20枝07跃年7杂月1粒7日秀市国秩税局捞向廉省辨局请祸示精匪神，狮筹建赵期的驾确定恩：老从企此业领钢取工钥商营兴业执瞎照起招，到尼建委句颁发剖房屋辣开发旬建筑祥许可摔证止马。槐⑵役苏国系税函绝[2喝00挎9]筹85尘号通并知第椒四条乳规定碍：就对2优00融8年蚕1月稍1日档以后户发生尝的开捡办费维金额悄在5您0万柳元以盆下的罚可一心次性裳扣除症，5偏0万显元（稍含）旺以上吼的在授不短骡于三芬年的展期限膀内均遭匀扣妨除。孩对2票00沾8年崖1月劈1日诚以前天未摊费销完晒的开直办费蜻，未跌摊销碧金额孕在5蔬0万坟元以雄下的眨，可和一次帽性扣挪除；鹿50哗万元雅（含恐）以践上的挽按三爆年减纠去已泻摊销模年限磨后的肝剩余罚年限遣均匀铅扣除赛。吵⑶辩国税搬函[蓄20和10侄]7买9号皂《关股于贯肉彻落童实企堵业所予得税脊法若哥干税缠收问兴题的辈通知参》忍第顷七条镇.企槽业筹角办期锯间不需计算颠为亏洋损年江度问江题双规定熊“脏企业弃自开妹始生以产经库营的翼年度连，为似开始确计算夹企业洲损益惜的年缓度。蜂企业手从事斧生产茶经营似之前栋进行误筹办循活动来期间护发生能筹办片费用而支出肆，不氧得计恰算为鞭当期单的亏锹损，溜应按绢照《绒国家鸟税务马总局长关于平企业羞所得述税若吹干税神务事载项衔衰接问鞭题的泪通知康》（剃国税狱函〔逆20配09民〕9僵8号倍）第宅九条舍规定拼执行包。贤”崖国税愈函[益20时09昌]9屠8号毁通知掌第九骗条规盆定:陶(忠筹)仅办费尤未明喜确列姨作长满期待虫摊费铜用,蚕企业封可以泼在开享始经淹营之救日的秩当年凯一次花性扣山除，熔也可缓以按薪照新钻税法咳有关马长期源待摊备费用拴的处数理规啦定处父理杂，但敬一经荣选定漂，不仗得改缩变。类(斥注:崭个人质认为房上述禾两个愚文挤互补猛:殖一个长不计接算为岗亏损厘年度敲,膛一个脂是可稿以当乘年一某次性穗扣除怒)茂（二份）常碍见会晨计业挎务及盏涉税矛事项役的处篇理麻1.知收到孔投资那者投备资：叹借：雨银行君存款吵（如挎是现臂金也权需先惰存入袄银行惧，便警于验蚁资）圈固碎定资塞产（缘指投柏入的挨房屋毙、设迟备、昨仪器雪仪表很等，句但必药须要私对资钻产进画行评扯估）智贷：桶实收贼资本绸（二油级科以目注哈明投挪资者蚁名称颜）把蹈（四注：杂投资郊形式亦还有兵其他袍，如姥：犯以熄原辅布材料姨、产叛成品看、土尚地使报用权焦、商也誉施进行偷投资绩等）奥2辛.增象资扩圾股：葬间借：醉银行糖存款渐、固沃定资隆产、浙原材谦料、膏无形朱资产唤等科廉目染番氧驼贷：购资本劳公积幅（本傅科目廉按形金成资车本公病积的驴类别往进行鸣明细汉核算肾）居根据患上述套业务板涉及悼的税茂收政蠢策主盗要是晴印花致税：写(1息)、弟资金勒账薄辅。目是反轧映生胞产经恩营单修位音“百实收忍资本定”营与叼“阔资本换公积脆”套金额蠢增堡减变塞化的蹈账簿肾。普《峡国家却税务艇总局个关于佳资金数帐簿手印花忽税问萌题的扮通知书，药国税眠发［疫19岔94音］0哨25麻号》物规定摸：浪一、慕生产碰经营刻单位暗执行远“以两则哭”颂后，喊其窝“顷记载吓资金迟的账晓簿奋”车的印驰花税杠计税愈依据霜改为僵“苹实收绘资本峡”晨与棉“著资本尽公积爹”秘两项渔的合林计金保额。协税率兄为：起万分魂之五抄；哨二、惠企业专执行具“开两则葡”误启用优新账念簿后违，其耐“吸实收折资本蚁”常和肯“逼资本露公积挂”吧两项仙的合程计金粥额大拿于原懒已贴储花资倡金的韵，就阻增加掠的部智分补剩贴印刘花。调(2迈)、饿其他咽营业霞帐薄凤：食是反躺映除旋资金耐资产犬以外绳的其唯他序生产辆经营案活动朴内容沫的岁账薄驴，即河除愚资金凭账薄谨以外央的，卵归属养于财篮务会途计体专系的腹生产桑经营施账册棉，包善括日金记账俭薄和馋各明艰细分站类账耻薄。酬按件慌贴花伪，每泰件五丽元。玉3.绢向金宇融部净门申霞请贷焦款：网湖借：冬银行纯存款烛绩龙诵贷：捧短期滋借款救（一艺年内选）、彻长期柱借款德（一殖年外宽）泛此项盼业务竖主要宰涉税弟事项陕有：氧⑴遣按借妄款合饱同中晓的借带款总贡额的惨万分幸之零速点五级申报求缴纳肠印花唤税；惕⑵冶借款回用之孙于开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