玄天湖林地会所营销推广方案房地产案例

玄天湖林地会所二0一一年营销推广方案前言撰写本报告思路一谈文化：文化地产的经济利益谋求，经济利益谋求的原则我个人理解应该是两个原则。第一个就是增值原则，第二个应当是保值原则。任何文化建设在今天都是一个把民族事业做大的产业，所以文化地产是拳头，不是噱头！一栋建筑物是冷的，当只有注入一种品牌时才是活的是有影响力的。但是品牌需要文化的支撑，一个品牌只有拥有足够的文化和内涵才能得到很好的传承和发展。玄天湖项目地处铜梁，铜梁的核心文化就是龙文化，如果将玄天湖项目和龙文化有机的结合一起，利用铜梁龙文化的知名度和影响力，能很好的支撑玄天湖项目的品牌性。因此我觉得如果玄天湖项目一开始就注入龙文化元素，让龙元素成为本案的基调，不仅在短期内可以达到很好的品牌效应，而且对未来本案的持续开发和推广可以打下很好的基础，便于以后的销售。举个例子，逛街买衣服时，往往看到LV，GUCCI就会不由自主的由生进去瞧瞧的欲望。为什么？品牌效应！当本案拥有特定文化内涵和神秘感的时候，才能勾起客户一探究竟的欲望，这时我们再与客户谈本案的优点，谈本案的未来和谈升值空间，那么成交的就变得更水到渠成了。二谈产品：把本案旅游地产，可行吗？答案是行，但是在短期内销售的会比较困难。因为我们旅游资源比较匮乏，更多的是在图纸上，在规划上。作为旅游地产，最能直观的影响客户下单的因素就是是否具有度假性。但是我们不能在第一时间为客户呈现。而且玄天湖龙温泉在重庆知名度不高，就连本地铜梁人都觉得温泉已经断奶很多年了。煮不仅燕如此净，作膊为旅锯游地逆产我昼们的猛项目责总价猫过高软，无义法与透仙女哪山的钓度假搏产品晃竞争播。本牛案物非业主白要为效别墅就，面掌积之笋大。兼即使陕是叠攻拼最桌低面季积达君13案9消㎡。何按雨照1睬万元语/窑㎡棕，也龙需要炉13久9万统元。水因此为我觉酿得向蜘重庆绞主城挺的客热户传弓达本捡案是膛旅游烈地产峡，度烛假型财物业捕不妥壮。对对于译本案棵我的辜定位蔑：居碗家+塘度假店似的接服务斑享受煌。袜我们碑产品忆是居捞家的环，但疾是我畜们可勤以享逃受度萝假般年休闲愧!演这样疑很好浇的聚解决面了差距异化散竞争反。为牲客户便传达税了一忽个信会息，殿我们毒的服眠务是缝绝对闹优质伸的！瓦但随沸之问爷题来坝了，会铜梁趟离主围城将披近1演个小屋时的海车程梅，主偿城的大客户煌愿意齿在本拘案居油家吗届？答倡案是闪不太奉可能鸣，因辩此对洁于这龟样客臣户我弱们大塔谈本堵案的洪投资猪性。钟与客僻户探固讨我言们的盖未来律，我还们除壳了居锐家我杯们还威有很勤多度诱假的轮配套苏，也市可以洞当度掠假产赤品使谦用。骗与主受城区霉的别备墅相据比我璃们有偷什么河？我众们有为价格案优势闹，更泊有回她归自反然的蕉宁静穴。与练大学午城的举别墅岗相比删我们寸有什户么？野我们仓有度遥假式呜的享绢受，层有度脖假式艰服务申。寺三谈数客户糟：顺我们盏的焦产品镇卖给燕谁？蓬我们酸客户洋在哪奉里？限毫无封疑问断，铜燃梁和卡重庆紫主城旷的高果端客征户群服体，产沿海道发达蛙地区宇的投杏资客吃。萄铜梁鲁绝大凉部分晓的人烛都希原望在蹄本案蜘购置律物业其。铜凭梁地粱处内围陆，罢水资樱源匮覆乏，维没有估河流倡江海物。人蚊都有榜向往尤水的这天性塔，本见案地和处铜厕梁铜蔬梁唯膜一大糠库存蔽的水贴资源顶--画-玄踏天湖饲，而竟且本贷案依耐山傍寺水，碰环境说优雅弹，是侵铜梁搞的一厨块绝终佳的品风水最宝地苗，土反地资汇源性渠稀缺验。因切此铜葵梁只中要是板有钱同的有心一定用购买辈力的勾都希叨望在跟本案婚置业瓦。但手是铜细梁毕厨竟人令口有忌限，斜无法奴为本这案提鞋供足剩够的责市场汁依托并。年我们筑把重复庆市宫的客答户群吊定位咐于金红字塔线第一司集团围第二声集团级的客疲户群舟体，朋本案葛对于秆他们支来说承就是家具有恼投资档性。北当然鹿不排万除部郑分讨嘴厌城还市的属嘈杂惯，向彻往安脑静，脱希望抖在繁仗忙的惧工作玉之余灰在本属案居炒住，斗休憩宅的客估户群国体。河玄天阁湖度桂假区蜡定位罗为国灿际会越议度储假区膨，部变分企烟业高娘管为应了方踢便储商务连或购般置本泥案物深业作护为悄临时鄙居所晌。尘女人舞和小杏孩的报钱是恋最好寿赚的火。铜夹梁县成是教羊育大斧县，肿如果钉为客倡户开草通渠降道，茅只要位在本福案购戚置物维业可脆便等霜于拿及到了佩巴中范的入获学资疼格证残书，业我相赶信有遥很多压客户秀希望仓在此择置业金，而鹅且为朝客户贯的父熟母也谷可在肤本案放居住宣，照赞顾客牙户子同女的垂起居眉。即队使等肿孩子揭毕业晋后，寻本案安可以钉用来秘度假冈也可怪以用凉来投马资。晃票班最后够就是叼沿海澡发达傅地区罪的投革资客熔。晨端犁仓况惭矛难惠留金喜摄棕怒火得刺虎拼木员猾贴以葛回票侧格拨演肿胜渔工姐跟题昨亭烂坐叙屠怖吴朝烂旦诸航凶朵趋醋尼诚包杯怒楚耽株纲卫海扁遥搜么俭郑晋票跑梢柔笋浪镇挤侦竹秧巩本很刃堵肠虏惯巷三军光二0弹一一币年四参月十侍四日策关于笼本报渐告撰钩写的画思路解：寻找归纳提炼寻找归纳提炼清产品挖分析阴怒徒腥狡产挽品核友心价策值方瑞哄暂目侮标消画费群别勿视香奇推书广方炭案衰（是筐什么镰）拐启华敌业嫂沙达秆（杨归纳帝精华猴）买漂蛛券组刑滑斯洽（卖迷给谁牙）虑（怎善么卖规）押关于午本报透告推延广思寺路：项目特性区域特性地域特性房玄天卵湖项辞目推摩广框奉架项目特性区域特性地域特性●●项目总体定位●目标受众定位●核心价值定位广告推广策略广告推广策略●●产品策略定位●推广策略定位●价格策略定位媒体整合计划媒体整合计划营销活动策略项目推广执行营销活动策略项目推广执行功目录抗：繁一、编市场摘分析陵（略服）密二、师SW雨OT盆分析羽三、硬产品逗分析葛（1理、气赔质打蚊造幅2如、卖箭什么宫？巡3、章卖给荷谁？渡4扣、怎距么卖构？）丸四、帐营销炒推广需方案搂五、客特别塘营销练方式朽一、腔市场尖分析泪（略倦）森二、谢SW探OT嘴分析=1\*GB4着㈠戏项种目优茶势纸（1枣）、绩地理热位置童项目丙地处夹重庆盲31跑9国孕道旁锄，处宏于重佛庆言一小拦时经皇济圈率半径肃内，附距离妇重庆佣51匠公里翻，成桃渝经牵济圈衫端头抓位置稿紧邻歪西永豪微电璃组团严，地色理位栋置十卖分优撤越。险从重禽庆温徒泉的锣布局狂来看翁，项兴目从帅属重封庆批“盛西撇”竞温泉厕，区厘域温样泉旅用游已拌经成塑规模稻与热慕点。翅（2虫）、旨自然熊资源掩78锤53剃亩超预大规感模，回15垮00值亩天摩然湖饮，3串00饺0亩亮原生迷林地钞，背倾拥巴批岳山馋天然玉氧吧般，辱山、乐水、旧林、遍泉、秩寺浑行然一智体，乐得天舰笃厚费。株湖岸环线拥塑有数悄公里陕长的绍环岛器景观玩带，梳居住炒区与奶度假曾区寇通过肆景观映湖相糖隔久，确移保厘居住浇区内耕人居前生活登的私功密和前宁静糊。尾（3悔）、浸历史巾人文题陪都斗文化培、佛邀道文瓣化外、铜射梁怪龙文导化驰纸名中熄外。蜓（4谷）待、项喉目配示套痒享受过玄天毒湖生库态旅冤游度石假区怜规划赔配套跨，铜盈梁龙熊温泉派、四伞星级雷梦湖室酒店邮、五嫌星级赤度假辩酒店厘、国手际会铃议中酬心等发。季（乡5但）、久区域孟内环纠境伸铜梁且首趋修一指添重点挺项目猾，重芦庆一申圈百会泉重沈点项用目，踏势必慌得到倍政府公重点师扶持临，急易于脂制造舌影响息力。音（6党）、练教育肥环境台铜梁挽县中闯学的痛教育学质量显在重王庆处室于前梨列，遭如巴跪川中舅学，踩连续额10牛年排弊名重暗庆升庸学率桑第一=2\*GB4骑㈡希项目激劣势究（待We月ak岔ne燥ss损）录综合间玄天弯湖仿的市完场环券境和成社会瞧环境蛙来看盛，其旬项目河劣势紫最主覆要的车还是斜来自束大环司境制赛约：北（1吧）地田理位邻置平重庆哥西5饲1公援里处姜，一虽小时养车程标，短谱期内判很难渐成为丙重庆喘的第偷一居念所咸。万重庆泻市目刷前正少处于勒高速继发展籍过程绕中，川虽然繁发展签的浪雕潮一逗潮高帮过一权潮，散但项哈目所浮处区乞域铜掩梁和历重庆独市区燥还没掉有形搭成统趣一的导整体雀，导订致人翁群入委住后控离主油城较洁远，艺交通环不方稀便。逗（米2冈）周烈边配致套奸区域孟内硬莫件配员套较茧差，询项目酷周边瞎配套庭（商宜业、把金融服、休挎闲娱瓜乐设唉施等泳）短舟期内两很难厚形成浅，故无法有让客秋户直屡观快比速的波感受摸项目沈的价诉值，匪特别叙是玄获天湖何湖泊减性质秃调整亭，将睁在很复大程倡度上斧制约喝项目始发展嫩。事（3额）疮由于关体量窄大，腐目标甘客户近的开森发难靠度较终大，季这是事不可勿低估丘的，昆需要督大量究的广仿告费誓用投启入，择以此受来提酿升项夜目的器品牌毯形象令和客丧户的才认知闭度，淋无形棕之中完会大猴大增余加企缩业的坑成本紫。糖（4蛇）拆短期签内难肺以引兵起市到场深傍度认刑知。=3\*GB4庆㈢栗项目叔机遇俭（水Op贸po汪rt弊un扔it信y闻）护（1纵）旅宝游地鞋产趋联势零重庆貌在医两江道新区济的挂菊牌盆后临，悟确定坦了重魔庆搅成为萝中国与经济居的新倦增长临点，质是西岁部通雕往世临界的令窗口昂，成若为国征际化匪大城栗市的帮战略波目标式，导碍致耐外来壳人口视的大尼量涌腐入浴，并主将给纸重庆谁房地湖产市诉场带稀来很似大机贝遇和升一段炊高速众的发艳展期紫，也鲜给本湿案提仰供了慈很大架的市凝场保禁障，腾而且敲重庆隙打造鸣温泉画之都塔五方览十圈炭，一日圈百筑泉的丛的战多略构蹈想，怕也为刻本案技提供驴了强跨有力五的政龙策支投持。程（2糊）区救域市陪场空死白养由于打缺乏既高端竿娱乐选休闲质消费乘产品召，铜帽梁高掀端消奸费品持市场叔被严建重压杠制，报受区泻域人绵口结衬构限纤制（如城市蚊人口各仅占浩总人剖口的赛16狱%）良，铜加梁高摇端地弦产市启场起旱步较悄晚，泻目前荒高端阻地产苗产品却面临参产品乎形态误单一比、户煎型大膜、总蜜价高咸，祝配套残弱甚、品脸质感它差等狮特点瓦，真狸正的瘦高品迹质，鼓经济就投资敏型产锈品在眼区域宵市场湾内尚获处空朽白点所。存（3排）别霸墅用六地停粘止审甩批，喉别墅驱物业辫成为坑稀缺旦产品嗽，而砖且该丸项目愈的容顷积率艰之低得为0系.3层，在疫别墅冈用地危稀缺柜的时睛代将掩很有攻竞争悲优势融。=4\*GB4叮㈣妈项目泽威胁芽旧（议Th汁re同at甚）巴（1微）竞恒争大虎随着秩一小危时经年济圈术的日溜益发看展，板璧山储大学蜜城版扣块未糟来将读对本济项目谦的地竖产销捐售存尤在较图大竞偏争。堪重庆例旅游箱性地蝇产遍邪地开粪花肺。偿（迈2叶）隶房贷络政策宪新规身的出皱台，捆造成询潜在超客户黎流失极，致捧使在董有限朵的市宰场和界资源哭中，华客户字开发贪面缩金小，剩难度界增大扣。惕（五霞）劣婶势弥炭补与栽风险除规避建（1难）针袋对此丝项目殊生活症配套读不完旱善，猫规划订项目结和公鹅共设非施一恼定要莲合理浙到位有，做炸好与汁周围轨大环仿境的鞋有机招接轨池，不膏给客排户造冷成宅明显烤的娇不方里便和阅不适丰应感转。思（2麻）针总对目递标客点户的筒开发丘难度竞较大养这一沾劣势猾，要宇合理叼运用抚媒体籍宣传坛造势河，尽议量用齿高品长位的甚“莫居住赞+度再假甩”侧生活氧理念恶和肾“乳中式煮皇家拒生活第”逗吸引悦客户艰。严（3源）针勺对高劳端品艺牌价坛位、芦品质练竞争芹对手辣众多饥，在县项目哨开发指中提福高产最品定秒位，唯除严幕把质贩量关股外，总以独盾特新某颖的驶“运度假岔式居缺住越”姥生活宇理念兄和优佛美环眠境打靠动客州户，好打造提出全污新品导牌，嗓争取愿有限税的市饺场。缴（4王）针嚼对市饼场不冷景气浅和房饮贷新畏规的析出台饶，政浊府提闷出严及格控巨制土迟地供拣应量所，停幕止别乏墅类派用地故的土项地供师应。报立（5端）风校险规擦避的渴4个吵关键席：1关、诸尽量玻摸清采市场茂销售聚量、归价格银、政巷策等更整体涌情况抹，制抛定应榴对方宋案秆；2缴、沾合理破规划处，做百好与者周围蚂大环崇境的形有机如接轨标；3扣、芬用高梨品位俱的罢住宅霉环境垦+歇帝王笼式满服务凳享受蜡和节中式嫩风情闷建筑末风格父吸引梁客户蝴；4秀、顶询级的壳物管仰服务层和优啊美环持境打观动客灯户，巴打造径出全柜新品幸牌钉）。惧三、认产品僻分析回（清一）珠气质水打造国际化——国际化——贯穿区域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蝴在汽神车卖木场、罢高级呜酒店尸设置叠宣传姨资料扮发放素渠道=2\*GB3戒②餐.外雹地渠逆道：览A、叛直投条：数睛据库娘购买黑锁定遭目标腹客群聋，长早期跟闪踪，灿及时鼓转换努诉求辩B、锄短信场：数脑据库斗锁定动，不扭间断齐性跟博进俩四、把营销无推广愤具体轧方案偶1、分前期拖媒体速投放灯规划拢：摧投放页时间晚推广棒媒介案内容裁或地菌点祥数量负投放很时间辟段羽受众渐群体聚广告层辐射西范围穿5月罢份迎外展臭场牺观音办桥外喝卖场寇展现扭售楼姻部装哗修爱1醒全年改高端就群体悄江北湖区乃竭至重肆庆市据区签6旨月前旬户竖外残包巡装谁大立呈柱临1、歇铜梁肾县城升2、漫市中卫心支3、拨高速彼公路司4、瓦机场山高速创5灭块把全年垦普通达群体械高端贝群体买重庆归市区解及贱铜梁灵6希月前粒灯杆资旗肉金龙和大道偶两侧绑约4祖00短面狗半年钳普通兵群体弄高端叼群体辣铜梁基县醒6挥月前滚项目谦指示宾牌桐售楼得部线玄天裳湖度水假区家门口工街面做白龙观大道燃与碎金龙面大道伙交汇狠处词3个君半年蝶普通家群体阴高端盟群体陡铜梁钞县摘6掉月前枣交通凤指示值牌胶已经颈县城垄5块购铜梁月至合腔川2克块尺7热块茄至项巴目结望束欣普通苏群体夜高端少群体般铜梁狐及周管边卸6锦月高6-忽8月厨销售弓现场厦包装学工地拳围墙滔项目创工地丘1组擦3个仅月央高端恭群体寇铜梁币室内求销售浊现场此售楼愤部装遮修连1套蚊3个结月旁高端徐群体御铜梁逮样板乔房装茫修施1套企3个覆月题高端摸群体扩铜梁炒市区见销售走接待裤处传售楼泄部装横修烟1套轮3个弓月证高端涝群体弃市区菊6-想8月斩物料萄楼书转售楼父部刚

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