产业地产概念及运营

经典word整理文档，仅参考，转Word此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！1.工业地产工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地附属物物流仓库及工业研发等。在中国，工业房地产土地批租年。工业地产开发商取得工业用地工业厂房等2.行业概述中国工业技术上升，投资价值逐步显现，工业物业以上海市为例，增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率1.65%房地产企业“跃进”15%的传统资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯安博置业地产以及嘉民集团私募基金信托中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式投热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本土地投入基准地价商业地产轻工业房地产物流地产是对工业园区或仓储物流招商推广是区别于房地产商业地产策划等的另一新兴地产策划前我国的工业地产策划工业地产策划西南地区、珠三角地区以及长三角地区。3.开发模式地方政府工业园区工业园区闲房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地基础设施建设房产项目的合作经营的方式进行项目指在某个工业园区土地出让业的聚集，实现整个上海金山上海石化工业园区。工业园区租已经超过商业地产工业用地4.盈利模式投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目项目房地产投资基金项目投资有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯一级开发包括基础设施物流企业入房地产投资其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江“大业领地”工业地产开发商取得工业用地确定主题的产业企业强强联合工业厂房5.国内发展经济一体化劳动力资源中国转城市之间以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、工业用地：自行发展规划发展导向发展→成为主要手段吸引企业投资劳动密集型开发获取丰厚的投资回报企业以工业地产开发为名义大量圈地商用地产投“园区”太少，重复建设严重；上海东莞“能够制定一个工业园区”②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”工业地产的发展趋势成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争“”发展模式需求中国①政策将强调市场对工业用地②国外地产巨头携手投资基金;工业物业模式共同点是长期持有物业，待价而沽③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济5.商业模式地产业的盈余体现在能够快速启动支出支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”6.招商法则工业地产——招商（培训）置生产基地，工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工城市工业地产开发项目也越来越多。响工业园区的生存。年1月1的至516-2◆,年5大工业地产企业——产业运营策略一、工业地产运营模式工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。（一）开发模式1、工业园区开发模式。各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。2、主体企业引导模式。一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为3、工业地产商模式。工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业对土地进整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、营、管理，最后获取合理的地产开发利润。4、综合运作模式。是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。（二）盈利模式不同的工业地产开发模式有其各自的盈利模式，总结来看主要有以下几种：1、土地一级开发带来土地溢价增值。开发主体在完成土地一级开发后，将土地收益。2办公楼、商服配套等设施后，通过出售、出租或租售结合等方式，实现项目的收益。3、定制开发收益。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念收益。4、运营管理服务性收益。工业地产项目管理主体为入驻企业提供运营管理方面的服务，获得包括物业管理费、治污费、水电管理费、设施维修费、注册登记咨询费、管理咨询费等各类服务性收益。5、合资合作经营收益。项目主体企业以自己营建的相对独立的工业园区内土地出资入股，与聚集的企业开展合资合作经营，可以获取相应的经营性收益。6、增值服务收益。围绕项目入驻企业提供信息服务、科技服务、融资服务、创业支持、产业孵化、知识产权保护、生活配套等增值服务取得收益。7、产业相关的增值效益。通过工业地产项目建设，能够促进产业链上下游企业聚集，从而促进企业在相关产业链方面发展的产业增值协同效益。二、我国工业地产营销推广中存在的问题我国工业地产营销推广中存的问题我国工业地产发展时间较短，很多企业在营销推广方面还不完善，存在许多问题：1、营销管理专业化水平低。在我国从事工业地产开发的企业，多数都是从事商可持续发展能力。这就使工业地产企业营销管理活动中存在着专业化的问题。2、市场定位不准。一些开发商在获得工业地产开发权后，市场调研缺乏认识、在缺乏专业的市场研究和项目策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，开发风险紧随而来。3后招商，重招商，轻策划，容易患“营销近视症”。工业地产项目规划与区域发有的功能需求。许多项目在选址、内部结构、仓储设施、生活配套等方面无法满足产业发展的要求，形成无效供给，造成烂尾楼现象。4、竞争无序，营销创新不足。一些地方政府为追求政绩，积极促进工业地产的目发展的高潮。因此，抢商机争项目，盲目圈地搞建设，加剧了同业之间的恶性竞争。产品定位和招商与市场脱节，缺乏独特卖点，项目布局不合理、业态培育缓慢，继而营销困难。这种重功利营销行为，导致工业地产商营销战术的肤浅、跟风营销的盛行、实效营销新手段的缺乏。三、对工业地产项目营销推广策略的认识更好地进行工业地产项目的营销推广，提高招商工作的效率和效果，意以下几点：1、重视项目策划。工业地产营销应该重视项目的前期策划工作。首先，对于区域的产业特点、工业结构、文化，以及区域的未来规划与发展，进行充分的研究与调查。寻求区域的发展空间、产业需求空间、产业布局，从而确定工业地产的业群体，因此，一定要根据区域发展战略、产业发展趋势、项目自身条件对项目进行准确定位，确定项目的目标产业。再次，进行符合市场的概念设计与规划。要，建筑规划要与区域的文化与习惯相符合。2、重视目标市场的选择和对客户需求的研究。研究经济社会发展状况和目标产业的发展趋势，确定工业地产的目标市场，招商范围一般包括：（1）城市化进程中，伴随着城市化改造，面临拆迁的城区内工业企业；（2）需要扩大生产规模，实现腾笼换鸟的工业企业，提供新的生产基地；（3）为区域外企业产业转45）为行业高新高端技术项目落地提供基础条件；（6）为目标产业龙头企业和骨干展状况及对物业的需求特点，按照企业的规模、地域、发展阶段、在产业链中的位置等属性对行业内客户进行系统梳理，掌握不同企业的需求特点。3、重视政府资源的利用。积极争取将工业地产项目的建设和招商工作纳入各级门提供针对性的宣传材料，利用他们的窗口和渠道作用进行项目招商。4、重视客户信息系统的建立和完善。在充分了解和研究客户需求的基础上，对的优劣势等，从而改进宣传方式和推广内容，提高招商效果。另外，挖掘已成交客户资源，通过多种促销手段，鼓励原有客户增购物业、推荐客户购买和租赁，引新客户。5、重视品牌形象的推广和提升。将项目的推介宣传、政府的接待、区域的品牌用效率和可靠性，降低使用成本。6、重视营销专业化人才团队建设。工业地产的营销推广是一项专业性很强的工项目各环节起到沟通、协调、控制的作用。7、重视全员营销和综合营销。由于工业地产