新世纪花园房地产项目策划前期策划

新世纪花园房地产项目策划前期策划第一章项目所在地环境分析与市场调查第一节宏观环境分析一、经济环境全市生产总值867.25亿元其中，第一产业增加值124.89亿元，第二产业增加值548.10亿元，第三产业增加值194.26亿元，非公有制经济加值563.7亿元，按常住人口计算，人均生产总值20245元。全市高新技术企业已有118家，其中，国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种。拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术中心2家，省级企业技术中心22家，省级工程技术研究中心和重点实验室8家，市级工程技术研究中心47个。共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步奖，共申请专利1059件，其中，发明专利213件，增长126.6%；获得专利授权422件，增长55.2%。科技进步对全市经济增长的贡献率达到51%。世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开调查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就，进行的城市投资环境竞争力排名。令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中，许昌排在河南首位，竟然比省会郑州还要高出18个排名。2007年12月底，市区森林覆盖率达到33.5%，绿化覆盖率达42.7％，绿地率达37.9％，人均公共绿地6.5平方米，市区运粮河等5条内河实现了清水常流。许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访。许昌市的城市品牌，在全省18个地市中，位居前列。城市创建既为市区居民创造了良好的生活环境，又提升了市区居民的生态福利。2004年以来，以东城区为重点，全面推进新城区开发建设。2006年开始，实施许昌至长葛城乡一体化推进区开发建设。截止2007年12月底，东城区建成区面积已达19.7平方公里，建成道路17条，大型桥梁6座，通车里程86公里，形成了“五纵九横”的路网框架。推进区10条道路建成通车，完成绿化面积4.4万亩，实施工业项目51个。推进区道路框架基本拉开，生态水系初步形成，生态绿化建设顺利推进。推进区的开发建设，也使许昌市在统筹城市发展上，走在了全省前列。二、政策环境。依据《许昌市总体规划（2005—2020）》中2010年全市常住人口达到65万，人均住房建筑面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为1625万平方米，新增住房355万平方米。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房32.7万平方米，建设住房建设年度指引2008年，商品住房建设6402套，建筑面积57万平方米；政策性住房建设2245套，建筑面积12.9万平方米。2009年，商品住房建设6209套，建筑面积55.3万平方米；政策性住房建设2166套，建筑面积12.4万平方米。2010年，商品住房建设5997套，建筑面积53.3万平方米；政策性住房建设2023套，建筑面积11.6平方米。住房用地供应年度指引2006年，供应商品住房用地0.67平方公里，政策性住房用地0.15平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.08平方公里）。2007年，供应商品住房用地0.63平方公里，政策性住房用地0.14平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.07平方公里）。2008年，供应商品住房用地0.59平方公里，政策性住房用地0.13平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.07平方公里）。2009年，供应商品住房用地0.54平方公里，政策性住房用地0.12平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.06平方公里）。2010年，供应商品住房用地0.52平方公里，政策性住房用地0.11平方公里（经济适用房0.05平方公里，廉租住房0.06平方公里）。政策与策略（一）积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，多层住宅容积率1—1.6，多层、高层住宅容积率不大于4.0。3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。（二）加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。3、逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。（三）加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，市、区政府相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。2、政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的10％应用于廉租住房建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。3、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。（四）加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。（五）积极稳妥的开展城中村（旧村）改造为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村（旧村）居住生活环境的普遍改善。（六）发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。（七）整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范三、人口环境。全市城镇化率2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。在全省的位次也是比较靠前的。市区建成区人口2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。许昌市市区已达到大城市规模标准。市区建成区面积2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积也是比较靠前的。四、文化环境。全市公益文化设施建设步伐加快，已累计完成投资1600余万元，新建图书馆2个，文化馆2个，纪念馆1个，许昌博物馆中心文物库房1个。文物景区建设迈出新步伐。灞陵桥和春秋楼景区加大基础设施建设，新建了春秋楼泮池桥、灞陵桥关公辞曹处门楼、曹丞相拜送关羽大型红石雕塑、关羽辞曹丞相书铜塑和曹冲称象等具有浓厚历史文化特色的仿古建筑，提高了景区的文化品位；新建了大型停车场、游客服务中心、四星级厕所等旅游设施，完善了服务功能。两景区通过创建活动已拿到国家3A级景区牌子。第二节项目所在地房地产状况分析设一、城市房地及产发展。女茄200串7裕全年房地产开断发投晚资使29.9乐8遭亿元，比上年签增亩长龟44.2仓%歼。其中，住宅象投资完熊成盐23.2亿6种亿元，增矿长纱39.9帅%切。办公楼投捞资羡0.4漂2跨亿元，增赴长个3丑6丙倍；商业营业嫩用房投裙资炎4.0迟9危亿元，增昨长梁302.2脉%营。在住宅开发篮中，新开工面绢积坦390.异7仇万平方米，增遇长雾18.1碑%邻。素9穷0售平方米以下住哨宅新开工面贝积宝70.拣7叙万平方米，占盒住宅新开工面配积员的放18斩%搂。商品房销售豆良好。全年商叶品房销售面抽积扑227.歌8汉万平方米，增耀长胞172.2楼%猪，其中，商品用住宅销售面往积鸽218.底1恢万平方米，增宋长衬177.6污%卵。商品房销售暂额森38.2启4肉亿元，增伶长墙199拖%浅，其中，商品兆住宅销售缴额造35.0励9雁亿元，增果长闹227.6笼%廊。劈200形6扯年一季度完成撒开发土地面鹊积朋8.0炊2炊万平方米，同虑期相比增来长浊4.影1始倍，而今年一卡季度完成开发涉土地面积为零险。待开发的土悦地快速扩大，落今年一季度全伍市待开发面积始为相18.3翁2爆万平方米，同夸期相比增尚长房134.9尖%厕。载200然6立年一季度全市死房地产待开发利土地分别悄是俩7.体8烘万平方米拘、斧200限5师年全市房地产渐待开发面积为县零平方米。这溪种状况的存在溉是因为近几年炸土地当年的开竞发量大大小于头当年土地储备筐的增量。啊以顶200踩5诸年为例，购置若面积汗是牵329.4残5禁万平方米，而妥开发面积歼仅筒28.3扁1同万平方米，相窝差邪近物301.1哪4节万平方米；今产年也是如此砌，乔1-燃3鹿月购释置婚8.6部7斥万平方米，完威成开发土地面躁积为零平方米健，相差太大，浸这样逐年积累踩，象雪球越滚微越大。土地是符不可再生的资袖源，尤其是在坚我国，人多地剑少，更是寸土盖寸金够。桑“得土地在手，衣赔食无陈忧矛”吵，往昔农民的溪理念今日已成肿为房地产企业板的共识。因此呢，尽管宏观调湿控收紧了土根岁，他们仍千方译百计扩大自己以的土地储备。雪大量的土地被押房地产企业掌繁握，加大了土阵地调控的矛盾企，提高了房价世上涨的空间，慕造成资源闲置贞。且由于现行汤土地拍卖诸是埋“国价高者劝得指”测，冲而俘“好价高恋者物”旱并非自有资金仿购得土地，却星是百分之九十潜以上为银行贷膏款，隐含着一鞭定的金融风险阔。进一步规范盈土地储备是从求源头保证房地烧产健康发展的宴重要一环。赞商品房空置面疼积大幅增加鸣。捞200言0傍年天至面200曲4财年以来，许昌狂市商品房空置里面积呈逐年减庆少之势。连宪续散4挽年负增长响。苦200隐4扎年止降为升，扮空置面积文为么3.0津2墙万平方米，仅涨比上年增涛长痰2.遮2铜个点莫，脑200记5池年，全年空置黑面积机达妖6.2疾6吧万平方米，同风比增足长总107.3斯%音，厅200妖6刷年进入空置高壶峰期，空置增律势继续上行，理全年空置面积座达呼到典17.5蝶4矛万平方米，同葱比增趋长袍180.54驰%逆，占所有竣工零面积邻的镰26裳%斯。今年一季度君商品房空置面屋积晕为式4.3应5告万平方米，同丝比下萌降对6懒%枝，商品房空置港面积有所缓解朝。在所有空置买面积发中并0庭4价、舞0留5旺年的别墅和高膀档公寓的比重悦最大分别占到雁所有商品房空蜡置面积泡的绕15屠%蜜和行20苍%榆；而相对应贿的迟0劳6该年经济适用房钳空置面积仅占甩所有商品房空袜置面唤积含1%(0梨5泛年的经济适用笋房空置面积为群零辆)色。形成一边空报置房不断增加箭，一边是经济战适用房购房困日难，一边是高顺档住宅空置面搬积不断增加，迷供需之间的结灭构性矛盾十分总突出。登三、未来走势疑预测。业东城区即新城凭区庄，枣199径7渣年成立龄，战200素2招年开始大规模忠建设碑，个200低3贤年进入建设的猫高峰期，目前乔东城区是许昌嗽房地产市场比穷较热的区域，抖因为该区域是纵城市的主要发得展方向，市委脉、市政府等主拜要行政单位相底继迁入，给东超城区带来了发魄展的活力，相敌应的吸引了一婆些本地开发商稳和外地开发大葵商及消费者的象目光。股1用.兽东城区：是一床些高档楼盘分忠布的主要区域胡，也是一些机刮关单位小区的避聚集地，裳象犁“弟东方明狸珠治”昆和建业送的喂“丢帕拉帝孟奥渔”椅是这些高档楼登盘的代表沸，笔“血务员小区、帝粪豪花柔园昼”车等是主要对准庄单位开发的商没品房。溜2党中心城区：是供许昌的老城区你，商业、医疗介、教育等生活夫设施及市政配羞套比较完善，而人群居住密度驴高，属于成熟斗区。鲜目前此区域的扎新建楼盘多属劲于旧城改造或古老厂房改造项武目，如丞相府此苑、书香美林框等，靠近城市壶中较大的公园女西湖公园，周眠遍配套完善，烤交通便利兴。压3葵.乘北城区域曾经竖是许昌市房地掌产行业的一块元处女之地，生疤活配套设施齐屈全，素眉有防“印小西容湖迅”物美誉的西湖公岭园就在这个区付域，是传统的祝人口密集区。扮4鄙.敞西区：指五一膛路以西区域，顶该区域有两个扑较大的企业，匆分别是许继集馅团和帝豪集团答，该区域目前擦在售的项目有伴万象新天和许敢继花园。让万象新天位于把五一路北段，挽市中心医院斜亚对面，该项目款占地面到积刻18系0晌亩，分四期开瑞发，项目所处流位置周遍生活辛配套比较完善介，项目整体规越划较好，项目扬档次凸显，对罗周边工厂及其确居民构成了较屑大的吸引力膝。环闯以市区为中心呢，向外围拓展颠。龄苏今一方面，由于诊城市化的进程镰，大量乡镇居牌民涌向市区，圣市区仍然是未仆来常熟的居住斤中心。俭素睁一方面，随着调市区土地供应宴量的紧缺，一麻部分市区居民宿承受不了市区哥较高的房价，激有向外围置业扭的趋势。蒜滚近郊区域与产掠业集中区域是粗外围重点拓展淡区域。依托中寨心区域成熟的范配套设施，将金在近郊区域形学成城市副中心蛇地带，交通便请利的梅李、古辟里镇的发展潜界力较大。樱第四勺节顶混易可类比项目调棋研分析馆楼盘名称：帕俯拉帝铅奥藏2文期美茵湖怠开榴夜发么绸商：许昌建业视住宅建设有限勾公司茄均价金：泡270啦0槐元河/炕平方米灯地理位置：许怎昌市东城区市迟委市政府向易东宵10奏0辆米驱40省0筒0画平米美茵湖堡，眯35验0甚亩建安公园巩，慌10转0廉多平米星级名递流会所滔，恐250泪0倒平米皇家玫瑰踪园证，猫370神0权平米图林根花驱园爱，饱250将0纲平米帕拉帝奥糟广场，建业集帜团倾世之作蔬，东2000颤0竿平米超大淘金冶商业街。德式闯建筑风格，大曾面宽，小进深语。时尚外立面拐，最俱大躁11浸0腐米超宽楼间距汪，通风，采光雹完美无缺。绿饼化急率谋50悄%枕，市政集中供赢暖，一房，两店房，三房，四锄房直至花园复扫式，多种户型抵供您选择。叔10031航8挤平方米的新市馅中心帕拉帝奥臣，将完全改变阔许昌的居住观塞念；亏2500惯0双平方米的绿化潜美轮美奂系，要300搅0泽平方米的水面除尽显灵动之美花，银杏、合欢森、山茶、桂花危、樱花、紫丁劫香、红枫伪等粱2旁7释种名贵树种，愧让绿色生活得筛到完美体现文；袭1贼1纸栋电梯小高层蔑，只属装于歼35兼2哨户高尚人家专留署闷。钉11列0堂米超宽楼间距案，让视野造就匙您豪宅品质僚，胀33伟0络个车位给您的躲爱车足够的空扛间否。斩疼四大欧洲主题丢园林交相辉映艺混林全国著名景观鸽设计师、国内平排名第四的虞功金龙先生亲自恼主持景观设计淋；帕拉帝奥水气园、皇家玫瑰崇园、图林根花俯园和帕拉帝奥适广场彰显纯正咳欧洲风情；四芽大组团相互衔龟接相互融合，云交相辉映，欧赤洲品质一脉相绢承；毫围合式的庭院不设计，不失中味式建筑中的亲烂情融合，两者玻浑然天成，自恨成一体。德2池7普个作业流程让抗您倍感尊崇蜘建业帕拉帝奥富由河南首家通判过膨ISO900堂0蓬质量体系认证非的建业物业管例理公司接管，浓根兰据滴ISO900涂0攀质量体系标准夹的要求，结合思实际情况，帕墓拉帝奥物业管维理处严格按照炼公司制定诉的郊2丹7穷个作业指导书宅执行，做顶到讯“袋事事有人管，厘人人都管事，脖件件要考核，拣落后要淘饿汰险”肺，啦用暖“鹅换位思考忙法可”险、庸“域强难迫供”践自己执行行为健规范；让自己达成为业主的朋怪友，把业主的祖一事一物作为罢自己的事关心绘、对待，立志搏于推行人性化幕的物业管理。阔物业地址师：滑洽位于许昌市中却心地段，许扶泼路、文峰路交喉汇巩处转悲售楼地址巡：贪床河南省许昌市拍西大须街驶2傲号妖挪物业类别文：罩展普通住唱宅找己开唉迫发趟句商：荐恒达集团根总规划用扑地驼22煌0翅亩，总建筑面奋积负约旺2柱6兴万平方米，由鹿上油海迁TONTSE贞N欢建筑设计事务求所丝齐方均博士担纲规划糊设计，丰富、趣动感的立面轮姿廓，清新靓丽朴的建筑色彩，妖绿意盎然的园意林景观，洋溢末着浪漫的地中敬海异域风情，拦构成了许昌市悬中心最美的一梨道风景线。文娘峰城市花园以示文峰广场为中腰心向外辐射，我由分布于文峰付广场四周自西遥向东、从北至大南排列的文峰倘现代公寓、枫匠丹白露、维也电纳春天、罗马葡阳光东方米兰各六个社区组成筑。恰6查大建筑组团配，权8僵3旺亩文峰休闲广术场点，别1协条经典时尚商术业街江，便4昨所重点名校以可及周边大型城乌市公建配套设比施，成就一个剧现代、人文、老自然、浪漫的转大型高尚生活后社区，创造出躁开放、多元、拳现代的居住文势化，共浑为纠130竿0卵余户城市精英匙构筑现代都市季的诗意栖居地非。牛压、威尼斯花煌交通配套：坐蹲拥城市中央，乏用最短的距离游与城市沟通。府毗邻文峰路、岩七一路、许扶许路、居交通核太心地位，连兄接哄10割7役、勿31锡1脚国道，驱车即活上京珠高速公趣路，直达新郑劝国际机场，连氏接国内外、省水内外，缩短了什与世界的距离卖，接轨国际通融道加。慌1蚂路宣、肉5惠路亡、召1穿1还路威、会1宅6澡路浇、呼10贡1跪路舌、嫂10端3渗路喉、贪10卫4楼路税、严10究8泳路则、梅16未6并路等市区十多区条公交停靠点制，纵横密集交敢通网络，通往耻市区的每个角扒落，连接城乡妄，回趟老家，遮看望亲朋，方沾便快捷。史教育配套刘：实验幼儿园箱、实验小学、隐实验中学，三膀所名校环绕周凉围，名校为邻眯，书香世家，嘴精品学府相邻泽，藏锋聚气之泛地。名校是稀砌缺的资源，历挥史悠远、积淀根沉厚、校风纯君朴、师资雄厚全，不是朝夕之富成就，入读名边校，孩子前途叙更广阔。文躺峰衰·膛铂宫给您的孩殿子一个由实验胃幼儿园、实验崇小学、实验中支学组成的名校坝社区，涵盖孩齐子求学的各个碌阶段，拥有优聚越的教育条件李。闭生活配套圾：文峰广场娱锈乐休闲；博物垫馆、文峰塔旅雕游观光；医院巧、饭店、超市士等一应俱全。纤商务配套局：工行总部大早楼、宾馆、商炉务中心等商业尸配套齐全；火胜车站、汽车站猫近在咫尺、财矮富畅通无阻。洪自身配套晃：电梯、独立串车库、停车场犯、液化气入户尽、集中供暖分虎户控制、可视蔽对讲、闭路监荷控、优越生活独每一天。准物业配套贿：文姿峰类·席铂宫由许昌最述早通抵过它ISO900近0来国际化认证的挺恒达物业公司奋为您提供本土习化、专业化、并品牌化的物管藏服务。他们从游小区规划的初按期就介入其中残，早已熟悉那谋里每一根管道瞧的分布，每一戴个接口的位置氧，每一根电线强的排布，让服软务再渗俘陵入您生活中的坐点点滴滴稠。甚1赛2勤年的本土化物宗业服务，积累霜了最适宜许昌第人生活社区的鸡物业管理经验办；霜2振0僻多万平方米的释托管面积，铸君就了一支高素惊质的物管团队妥。他们比你更沃爱惜你恢的仿"察家禽"造！谷2怒.脸城市中央卓越号地宵段狗堆广场东上尊宠扶家园贩许昌城区东扩锁，精英人群东帖进移居，让城阿市中央大型社搅区文峰城市花嘴园吸引了许昌歼人注目，文峰普路、许扶路、峰七一路三条市酬区主干道交错茅相挽，百亩广撕场东贵族宫董邸并-辅"学文术峰毅·洞铂拘宫把"恢跃然成为人居半极品。其北临违许扶路、东连愤罗马阳光社区青、南面是前进贞路商业街、西屈靠文峰广场，演上风上水，贵泊族特质自然流请露。宪相拥千年汉魏合文灯明讯赔广场景观贴身遗相伴竭景观是测量乘社区品质的重横要标准源，黎"膨文秤峰呆·汁铂忘宫初"辫与广场为邻，测和文峰宝塔相机伴，一个融入钞广场的家园，紫与广场和谐共巩生、相辅相成傅、珠联璧合、须浑然天成，文漂峰昌·榜铂宫装点广场参美景，广场美必景辉映您的家束"冶文暴峰吩·踢铂狸宫府"存拥有最接近自柔然的观赏高度壁，不平凡的视街野，高挑的空优间殃，疏27肤0菊度的落地观景炸大窗足以装下督整个广场的美蝶景，每户每层派，每窗景观绝倚不雷同，足不英出户享受风景纪的视觉盛宴。柳居高临下，心螺胸与视野一同以豁然舒展；罕简见的空中景观撇生活，而不造"值平韵"矛凡的境界高度旨，让你白天享词受阳光沐浴，嫂夜晚静听星光测细语。高目光下风轧景秀丽的文峰墨广场、触手可距及的广场景观荒）建安七子雕砖塑、涌泉、音遍乐喷泉、跌级广瀑布、蜿蜒水即系、木质廊桥苍、精巧流廊等捡）、并肩而立污的文峰宝塔、轻天真无邪的嬉猪戏孩童、悠然年散步的浪漫情德侣、飘逸晨练愉的古稀老人以灭及雕塑旁石桌扒上没下完的残虹局浆…钟…服构成了一幅动刘静结合的完美筋生活画卷。匆赚3律.族唯美地中海建穴筑风钉格饺三彰显个性尊贵文品痒舒文娃峰界·框铂宫巧借著名摸建筑大师齐方纽博士妙笔，把抗每一个细节都礼雕琢的斑斓多棵姿。别致的屋循面圆角、高雅加的落地大窗、医防锈锻铁小窗涨以及露台上弧炕形栏杆等组成舒简洁、明快的增动感立面与典们雅风格完美融财合，造就高品袍质的灵性建筑异，地中海风格脂特质彰显无异搜；米黄色外部拣立面、手工效走果、红色坡面粮屋顶、诗情精受巧露台，色彩捕缤纷、明亮，昆披露着同样的赌建筑语言。匠足够宽的楼间检距使阳光和暖玩风肆意挥洒，汁阳光和浪漫成忽为烙印俘在荐"肆地中海制械造六"僵上的标志，激斧情过后，慢慢泳沉淀，感悟人绵生之美。文归峰捷·当铂爹宫丝—榨—宽浪漫的地中海抛风情建筑组团贪，欧陆建筑形季态与高贵内涵锄自然结合，成烛为一道靓丽的花城市风景线。卫4慰.塑完美社区配槽套搭望畅享都市生纽活洒秃交通配套：隔坐拥城市中央佳，用最短的距词离与城市沟通监。毗邻文峰路奉、七一路、许味扶路、居交通画核心地位，连亭接跪10扇7渔、绩31吴1秧国道，驱车即糖上京珠高速公障路，直达新郑奉国际机场，连营接国内外、省予内外，缩短了贤与世界的距离桑，接轨国际通被道坏。姑1殿路命、患5礼路他、缸1盯1旗路饱、晴1闯6减路爬、遥10锁1肤路炎、兄10著3户路匙、兵10脸4间路薯、蓄10承8候路省、塞16柱6尤路等市区十多闪条公交停靠点预，纵横密集交钞通网络，通往丝市区的每个角粒落，连接城乡渐，回趟老家，蚊看望亲朋，方艳便快捷偏。挥欧哲5楼.超独有极品户歉型往洋诗意生活空独间袖称文壶峰字·恋铂宫从人本空陡间哲学出发，盐全面解读许昌寄人的居住习惯显，精心设计的挽经典户型，尊奶宠复式，高贵抱平层两款户形匀精品，让挑剔泡的您不再挑剔天！高人一等，强不只是贵族的饮身份，更拥有贤贵族的享受！三室二厅二卫蛾紧靠广场孕，享受风系景俱"猾近水楼台之利开；她18牙0怀度观景飘窗、训彰显您贵雅之塌气；大面积观御景阳台，视线览广阔泪，煌8毛3矛亩广场景观尽夹收眼底；宽大征主卧与主卫、青衣帽间构成能送性主人房系统裙，绝对私密空凡间中的人性化循关怀，飘窗设窗计，观景采光过风光居家；公鸡用卫生间离客去厅较近，更方具便客人的使用超，也保证主人挽的私密。幅复式三室二厅垄二卫岸超大客厅俯与餐厅相连，街宽阔的活动场王所刻录下您每撤一个动听故户事饶…次…摩，舒适生活尽塑在于此扁；护27妨0沙度弧形落地观雷景阳台、夜色拘笼罩、万家灯虾火，与朋友坐战在一起品一杯续香茗，看一眼蛋四射的喷泉，偏忘掉纷纷扰扰花，体味主人的浴自信与优越；浊主卧室超大面席宽，南向采光枝，使得生活的阶舒适度得到最跌大尺度的体验蛙；方正紧凑的远老人房、安静净舒适，观景外观飘窗，让我们下回忆五十年的曲生活风雨、五父十年的生活旅状途；南向儿童投房，撒满阳光印，让孩子学习许生活充满阳光顶乐趣。崖楼盘名称：骏涝景傅·势尚都擦开拜猾发炕材商：许昌骏景甲房地产航建筑类别：浙高歪渐层颈泳户型：小慈户倾型盒|骆反一居室侵物业类别：普悄通住森宅窜倡装修状况：精县装修透地理位置：许肥昌东城区八一贞路许昌学院对灿面立骏堆景式·秩尚都位于许昌惰市东城区八一进路与经八路的鹰交叉口，项目少总占哪地恩1217抚3蝇平方米，总建炕筑面块积竿4282点3姻平方米，分别青由一贯栋喘1歼7堡层高的酒店式砖公寓面和仪4废栋花园洋房组隐成，整个社区永间距开阔，环嫩境优美，配套郊齐全，服务全碍面，是一个极止具身份的尊贵梨私人社区。紫坛自骏益景牌·击尚都是由许昌膊市骏景房地产扒开发有限公司勤投资兴建，并窃聘请国际知名专的澳大利亚五词合国际和香港趟戴德梁行分别销担任设计和物坟业管理，充分摩考虑到建筑使荒用的科学性和半物业管理的专芳业性，是许昌惠市第一个拥有姐酒店式专业服车务的私人尊贵秆公寓。矛楼盘名称：金缠石慕·位东方明珠花园腔五期棕榈名廷笨开朝欧发蚁绘商：河南金石昼地产有限公司烂建筑类别：口别煮督墅仅地理位置：许图昌市东城区前幸进路盖小区中线占地刻面以积另28陪6纳亩，红线占地迹面晃积坡22宵7宗亩，总建筑面杯积导1武8阀万平方米，金罢石歼·伍东方明珠花园滴位于许昌东城内区新城市中央陆的核心区域，垦金璃石此·灰东方明珠花园牲是我市的第一树个大型的低密妙度社区，是一近个具有国际品纠质和独具特色羊的大型高尚社体区。液金纷石安·考东方明珠花园师引抬进馒“眠南加州风情小陈镇伞”韵理念，愁以须“玉树状结构、组数团开这发象”备为规划特点，悄通过景观大道姻、水系工程和僵绿化工程使小洞区的环境达到斯更高的水平，柔突出人、环境底、建筑之间的乞互动关系。并口通过大胆引入味城市水系打造落亲水楼盘，为蒸居住小区注入珠灵性和活力，从极大地提升了班楼盘品质。建再筑产品以适合比许昌名流阶层驻的搏新鹅TOWNHO狭uS甲E风为主，为我们傍城市的富裕阶回层、中产阶层确和名流阶层提袜供一种上有天辈，下有地，后差有车库，前有谢花园，楼下有蛇气派客厅，楼伞上有豪华卧室夕的别墅生活品巾质。在配套设炊施上，高度尊浊重人性要求，圈不仅满足人的葛居住要求，而渠且充分满足人仍们对休闲娱乐裹、运动健康、涉交往沟通及消注费、商务等方燃面的需要，最房终展现给市民南的将是一种从嘱容、自然、高绒贵的生活气息娱和乐观犬、障啊健康、向上的带生活新风尚！中原水木清华尚开狗刚发挺明商：许昌中原遵房地产开发有恶限公司恒建筑类别：捆多电幼层届|俩搞小高倘层亡|训京高弯愤层速户型：二命居硬室砍|垂饭三居碰室继|孟衣四居勇室享|肉捷复途慰式看户型面积臂：花107-突290遥(热平方横米局)握起价均价倒：仁2300/云2300嫌(经元渠/接平方乓米厨)膀开盘时间：技2005-1顿2-01仓纪(汪热销踢中葬)烧物业类别：普伏通住宅焰地理位置：许昼昌东城区八一断路东段市十五刑中对面塘原水木清华诞棉生于生机勃勃送的许昌东城区岔中心位搬置铁—从—佳八一路与兴业刺路交汇处，项去目总占地面秩积验4.懒6粱万平方米，印由张1限2久栋现代化的建萝筑构成，小区惧整体规划布局束以人为本，因裙地制宜搁，骤70玻%睛超高比例停车辰位，超前许钓昌许1座0添年规划，满足爆未来更多停车授需求，同时全剑面实现了人车合分流，营造了托一种安全、环璃保、整洁的社映区环境。支南距东区市民钻公仓园舒60蓄0覆米，西距市委愁，市政锅府肿50漏0期米，，北临悉市税1富5丛中，许昌学院押等大，中，小日学，向东零距葡离接壤生态园端，人工河，区洽位优势明显掉通誉中原水木清华兵，们100秀%形电梯洋房礼、邀100摔%傲分户中央空调辆、穗70赢%耍超高比例停车全位、不满意可已退房等重磅承脏诺，奠定许昌拐首席综合品质舒楼盘地位，成补为许昌贵族阶娱层享受生活、爸尊崇体验的首上要居家选择养。希钟楼盘名称：九济洲溪雅苑配开隐磁发坊少商：许昌九洲情鸿豫置业有限斗公司蛇建筑类别：充多疫条层云|鸣庙高膊凡层冲户型：二揪居育室谱|屡撤三居壮室羊|惩盲复哑铁式略地理位置：许半昌东城区建安余大道东段基九馋洲混·治溪雅苑位于许辫昌市东区建安疯大道东段，东序临紫云路，西字临学院路，南喘临建安大道，置北临八一路。陈该小区占地第约闷20戏4初亩，建筑面积屋约墙18.族9端万平方米，容由积率债为亮1.傻4萝，绿地率盲为苏42误%撑，总户壁数键123役0茅户绩。镰鲁本小区共牺分四期，一期咬目前申报办理瓣预售房分别为奥：男E普、双F撑、蹈G吴、太H袖、赏I申、股J车号楼及商斤铺累1逃和商锐铺做2坐，建筑面积止为牵2308蓝0芳平方米。一期线占沉地种10肃0杀亩，容鼻纳容22脚3层户，建筑面积钉约寨3500佛0乖多平方米。辱楼盘名称稀：补圣万象新迎天桨孝开碗墙发坑宵商闭：女不河南万象地吓产有限公瞎司火届箭侍紧类别速：兼反磁多遍沈层器|吴港小高崖层跌|投惭高烈杜层各|新悟别陡削墅长澡地理位置蚊：芹说许昌市五一奏路北箩段滔躁辣罗项目规模身：蒸安建筑面积佩达病2腹0狗万平方借米另钥物业管理炎：株乳河南万象物燃业插兔本社区容纳别蓬墅、多层、小肆高层，高层等察多种先进的建春筑作品，并通踩过细腻的景观愈设计将本区独炒特的文化氛围摊融入现代居住浓生活当中，以才实现景观与居返住的有机结合端。建筑整体以贫简洁、大气为赵基调，色彩明变快而不失典雅瞎，真正体现了闯现代主义的时脂尚风格。社区顾还采用先进的症居住理念利用箩道路将社区分祸为四大区域，闪在减弱机动交脉通对行人干扰甘的同时，巧妙黄的将小区围合眨成七个组团，功力图创造休闲橡舒适，恬静通谦畅的居住环境存。恒环慕万象新天的区请位优势显著，宪西距南北交通携干道延安路蚊仅新17浮0压余宗米论,酷南临通往市区佛中心的华佗扫路利,拍北靠外环八一射路编.沾离公园、北大浴操走场乳100胀0糟余规米暗,体西距市园艺壁场谦,步汽车站寄仅洋80数0吧余米。途径小振区门口桨的痕8株路公交车直达袖市中心，交通用便捷，顺畅无劲阻。社区周边协有许继学抖校览,防三中，师专，翠胖东来超索市傅,次市中心医院等席配套设施相当余齐姥全荐,辞尤其商委幼儿殖园分院在本社矮区的进驻，更诵为您省去接送底孩子的辛劳，扬小区门前大面疤积绿化带，及梯南侧尚在建设她中的帝豪广场棕是人们晨练和旺休闲的理想去简处。穗挑征东临五一路万怖象新天设计有篇四级商业的大集型卖场、超市基等，北临规划涂路将布置小型歌店面、商铺，割结合开阔的入由口空间将设计扶一条商业风情航步行街，项目甜一旦落成投入柔使用，必定成阶为许昌西区中辉央生活厅区幅.暮带动整个区域辫的经济发展。香袍绣万象新天建筑世布局合理、美哄观，动静隔拌离欺,马干湿分涌区禾.宅充分利用自然必通风与采光，松使每户住宅空厕气通透，阳光磨充足。绣万象新天所开框发的住宅蜡有涨4.共8如米超大面宽客漂厅轧,迅加上独有的外壁延飘渠窗缎,荒带来满屋春色傲和绿下意帖,接在感受温暖阳帮光的同蛾时拐,稠视野开制阔插,导心情自然舒辫畅来,喜稀少的餐厅景造观阳筹台魂,械使您在餐的同溜时也饱尝了窗记外的自然景哭色酸,耍配备卫生间的盐主卧从细节之勺处体现了主人陡的尊督贵洲,吹书房独立而雅获静牛,蔽大小适当合步理望,灾给心灵一个充直实放松的空懒间穷,孩主卧与儿童房匪对引门炮,致充分细致的考分虑到孩需求。蓝宇课华蕉·鼻名郡住宅小区蛇物业地址燃：移五八一路以致北暴,牢文化路以冶西近里售楼地址耻：抚供八一踪路勒10忙3卵号苗加户型面积起：陷127.2鹅-222浸.31圈(乒平方佣米回)半起价均价歪：戒1500抱/2100孕翻(贡元垂/址平方妥米悠)帐物业类别促：养盘普通住册宅挡葬开哲吉发犁英商：及河南宇华房地麦产开发有限公得司沸宇门华筹·蜻名郡住宅小区闷位于八一路以破北册,忙文化路以民西帆(爬原许昌市微型开电机厂院晋内琴)嫩,揪即八一吼路冒10孤3蛾号，占地面词积标60.8浆7真亩，总投娘资振1.杰5杏亿衡元查,组总建筑面辅积掏10168次8发平方米，扑由骄1霸5立幢楼组成罗。醉3#,5主#能楼嚷,西均为六层住宅袍楼，其孙中税3交#缩楼建筑面积甲为恒4976.4椅5属平方米波，送5叶#挑楼建筑面积嗽为肤7132.7题2勿平方米，计划沈投厨资同667.狮3掘万元。倍建筑装饰标准副为：水、电、窑暖、天然气、汪一户一表，安梁装到位。入户夸门雄:妻为防盗安全门弃。室内墙体为顶白水泥批白。案卫眠橱虎:扬地面防滑瓷雅砖惜,脆内墙瓷片到滴顶灭;黑市场名牌坐便坟器岭,费面盆安装齐全蹦。有线电颂视显,撞宽遵带徒,写电话预留接口电。延/杜涂物业管理：安夫保全天候值守念，腿2逼4羡小时无障碍监车控题,快瓣智能化亲情管赔理社脆区垂,码达到服务一悠流巧,反业主满意。负顶秀清溪生活浪小区（二期）筐物业地址亦：状然东城绪区顺8皱9孔号微地令佣售楼地址顿：易望东城区前进路色以北、紫云路淹以西、纬十路塌以南、许昌市歼中心血站东枣邻脖皱物业类别粉：双再商用住穗楼扛丛建筑楼栋加：法9枯段栋种突公交线路桐：抗绍瞧建筑面积麻：唤67000莲脑平方米篮开紫租发耗羊商：许昌宏基航房地产开发有些限公司吹顶秀清溪住宅家小区位于东城圈区前进路以北留、紫云路以西爽、纬十路以南搂、许昌市中心释血站东邻，占取地面坐积酬5穗8嚼亩，总建筑面隆积礼6700方0享平方米，由九巴幢框剪结构小袜高层组成益。笛/仅惕无瞒俭二期工程共四稀幢楼深（弟A能#分、炸B卖#送、瓦C领#西、滚D膏#贱），均为十二搏层商住楼，其剃中拒A表#昌部分挖、糟C#D默#段三幢楼底，二送层为营业房，丽建筑面贝积某33200.婶9粒6茫平方米，含营度业裕房少3603.1促8撤平方米，计划岸总投博资偷300夕0达万元阻。字/久砖建筑装饰标准脉为：除顶层南还阳台不封闭外盆，其他住宅南梯北阳台均用塑葵钢窗密封；电鹊视、电话、宽妈带网均预留两贝路入口；入户逮门为中档防盗页门，窗为塑钢昨窗，水电两气虑齐全，均单表吹计费，并设玻义璃钢暖气设备叮。蛾/走第二诞章辉崭有项目分析及总盏体策划科第一看节自惧坚项目络的糟SWO需T宜分析恳新世纪花园是雅由许昌市鼎鑫朵房地产公司开过发建设的精品挖住宅小区，跨岭步即入千亩游铜园，饱览无限睬自然风光，总上规划建筑套韵数慕25缺2茂套，水，电，紧暖，气齐全，碗有线电视、电柳话、宽带网接镇入，厨房内排纽烟道，卫生间循内太阳能热水腐器上下水管齐轮备，鼎鑫物业辰管理公司为业凶主提供专业完兆善的物业管理些服务。套型有惜两室两厅、三贱室两厅（双卫抱），带储藏室嚷、私家车库、薪屋顶花园和豪嚼华别墅，降从枝102--1束7割6甚平方米不同面杯积户型十二种蚕，共您充分选茎择。梨●跃新世纪花园地材理位置优越环芹境宜人。评闻降新世纪花园位萌于健康路东丢段计,科清潩河雪畔音,薄地处新老城区伐结合被部衡,水未来城市中心列地标。门前路晓宽百加米辅,考盏出行极为便秀利嚼,坊距高速公路、改新考老秧10耳7膛国道近在咫半尺怨,脖离新市委市政群府、政协、人旱大一步之框遥遣,铃东临风光无限王的千亩游园及娱市政广柔场傅,怨北临清潩河橡那胶坝及市政公饱园。在这里让病您尽享纯净、朵自然、绝色、豪天然生活。逐腹波泛舟、游园隶漫步尽享水岸番园林生活。拥●参新世纪花园周戒边配套成熟跪驶柱小区周边有北节关集贸市场、尝文化街集贸市炕场、许昌市医覆院、中国人民逮银行、农行、液西湖公园、胖捡东来超市、志贼德量贩、新建窗设超市、文化尝街小学、健康隶路小学、许昌给市第一中学、鹊许昌市第十一梢中学、许昌市趟一高、许昌学滴院等。选择新府世纪花定园龄,稍让您的生亩活识,蒜孩子的学习更乘加方便尽。逃仓●常新世纪花园价盛格适中蜘站碰小区好从柄900偿/嫁平方米起主价讲,驼黄金楼层价位旁在案26煎70短腰元械敏/蹲平方往米惩劫左肢右麦,红均价在惨21挨70搬唤元胡乌/下平方机米诊,岸已出垦售绵70扬%怒。小区业主综怀合素质高、品蒜位涵养高深、袭远亲不如近邻粒、近邻不如对这门，中高层，糠名流共住一区酸，其乐无穷，迅受益终生蛙。死睬●际新世纪花园小价区物业管理规唱范指垫去新世纪花执园东2004悄度年厚8顽构月份即可交付陡使考用灰,救交房后由鼎鑫尚物业进行全面献物业管理服捎务钞,浆鼎鑫物业管理殃公司是由一支断专业精干队伍暖组成。提供全驶天割24补蚁小时为您热情错服务。其所服饺务的小区均被粮评为许昌市文植明示范小笨区拾,坊选择新世纪花间园垫,串享受水岸园林烧生活。涉二、项膊目均SWO娱T叛分析：岩第伤三步节厅项目的目标客索户群锁定及分识析博消费者行为分贯析确-局-堡1.2逆吴样本个人信息问分析包图同惜煎样本年龄分析愿样本中，以青垒年及中年人居宗多，赏占贡7始3螺％。主要是因揪为危25-4炒0护岁之间的人群躁对住房需求较织大，故在选择坝样本中，这个质群体的样本选新择较多。但样本中，随着再年龄的增长，饭样本量逐渐减这少跌，誉6守0稼岁以上的样本塑量极少，因为恳其购房需求很趁小，故选择样珠本量较少。桶图昼序样本教育程度释分析帅样本群体中，机整体受教育程志度较高，未接斧受教育的样本体只辽占带4遵％，拥有高等卧学历的样本接某近原2糟0愉％。虽然样本铺主体集中在初夏中，中专，高赖中的中等教育玻者，但相对于眉区域的镇级地拦位，该样本依都然属于较高的往水平。衬受教育程度高星也说明区域内悬人群的素质较划高，对产品的呜要求会较高。光1.3仔衔样本家庭信息则分析毫图玻拜样本家庭人口齿分析巾图仙孝样本家庭月收惰入分析夕样本中，家庭闪人口分布集疾中梢3铲人雾和银3习人以上，这也北比较符合倦许昌贯镇目前的现状芝，绝大多数的倒家庭的组成建是引“挎2+于1刃”猴或玩者柏“南2监+醒多丑”碰的形式。说明冲选择样本的特辆征与总量的特咬征相吻合。败样本家庭月收丢入图显示驱许昌糟的居民收入主砍要集中裹在览3000-5棉00唯0边元己/驶月。说明截许昌劣镇的居民收入石中等，根据经煌验，处于这个慨收入段的家庭黎对公寓产品的乡需求较大。礼样本中的高收会入家庭较少，农不扰足霉1闻0滥％。说明吼许昌开上，别墅产品材的客源支撑较过差，潜在客源铅较少。括2竿、消费者需求林总体偏好烈2.关1缘购买时间洋图宣悼嚼购房时间分析派从短期来看，帮选拍择险“挪六个月内购该买重”壤、展“脸一年内购眉买疲”颠所占比例暗为孔11认%饶，仅占一成；希短期内，歉许昌河房地产市场机背会不大。边从中长期来看沫，选暗择踩“亮三年内购斯买累”垦、塑“佳五年内购京买北”附所占比例流为司39挨%秧，约为四成；温中长期内，善许昌丑房地产市场将拳有明显改善。礼其中，选择购转房时脾间士“宁未姓定指”吐的替占国50按%猾，铃许昌筛房地产市场面将临一定的不确板定性。乒—绞—课综上所述投许昌蔬市场的需求需虽要一定的诱因滚才能得以释放绍。挪图欺昌购房目的分析幼自己的购房目起的主要为自主蠢，氏占别83涨%霉；相比，置业谊目的在意于枯“店投订资史”课和咏“领自住兼投韵资役”毅的分别逢占延1腾%谜和臣15殖%却。自住性需求尸在窃许昌纳当地占主流。询这一方面说明牙许昌按房地产市场处柴于起步阶段，敲另一方面说明料市场相对健康惑。他—销—蚀综上所述，许档昌市场的购房龙主要以自住为激主，在项目定缓位时注意定位扯于自住需求。迅图到奴住宅形态选择戒分析敲图胆取认可楼层分析滤在巡40吃0给名受访者中，怠选勺“孝多侄层更”痕产品抄占照57心%侮，膊选鸡“钓别邪墅吐”冻产品杀占价24耍%夫，仰“珠高佣层父”凳、跨“捡小高架层坏”纹产品论占霞19棵%播。在不考虑价搂格的情况下，灯多层产品是协许昌粘居民的主流选器择忠，唇“离高送层挽”文、室“登小高辨层孤”船产品接受度相锦对较低，目前仙不宜做此类产军品。埋从楼层认可度策情况来看，居韵民主要认捞可界“稼中武层山”党楼层。低层楼嘴层产品认可度炉较低；只有极督少部分居民认狱可高楼层产品起。营—认—畏综上所述，许获昌市场比较认恋可多层产品，仁中层楼层认可搬度较高。事2.枪5告单价预算痛图赶资购房单价预算裕分析分析：夸受访者的单价越预算主要集中汤在低区源，堪“付200蹄0费元以高下营”跳的震占玉16产%历，直“统2001-3炮00各0现元之驰间帆”弱的澡占锹51燕%凯，幅“居3001-4富00烤0废元之匆间关”嗽的唯占饲23鹿%饭；即，以上三塔个价格段党占住90何%跨。从单价状况哨情况来看，受千访者的单价偏吼向经济性。级其中，单价预瞎算阀在吐“吉2001-3断00掩0以元之危间淡”原的超过一半。忘可见，许昌当认地居民对本价记格段产品具有买较高认可度健；央“弃2001-3厚00提0抢元之工间械”赛为许昌当地的乓价格细分市场勉。萄针对选科择类“矩3001-4钉00零0植元之悠间佣”发的受访者进行给再次研究分析溉发现，这部分求受访者的购房伏区救域义90障%晴以上为市区，木这说明选择该约区间段的并不饭代表受访者对羡许昌市的价格鄙预期较高。易—扩—鸣综上所述，许甩昌市市场的认词可价格阔在孔2001-3占00兴0寨元妻/M跌2粘之间，市区认衬可价格广在胁3001-4店00叫0芒元脖/M习2修之间。趟2.秤6嘉购房总价上限丧图无询购房上限分析往表球耐家庭月收入与含购房总价上限冻的交叉分析占从受访者承病受起“旷购房总价上困限狂”谢来看，主要集战中浆在秋4犯0庄万以下缓：筒“宣10-2凝0勾万趴”贵占价15续%腿，沸“帽20-3潮0动万迎”吗占竟19勿%使，被“充30-3孕5讯万毕”匪占百25练%设，降“毯35-4悬0剃万拆”博占绿11句%集。这与前虫面驱“倡购房单价预艇算祥”即相对应，印证汗了许昌本地主董要以经济性住死房消费为主。耻从的“约购房总价上蹦限愚”振与居民家庭月暑收入的相关性严分析来看，能拥够承受的总价桑上限与居民家热庭月收入相称筋。并可获得细握分市场：家庭材月收入斜在睬2001-3才00努0妥元居民，其购宗房总价上限罪为捕20-3大0余万；家庭月收初入鸭在配3001-4申00影0第元居民，其购佛房总价月在答30-3刑5姿万喂；畜4001-5禽00冤0泳元居民，其购体房总价也男在舌30-3贱5关万。森—牛—懒综上所述，伪许昌良市场的认可总贺价耽在询20-3艇0侧万之间。刮图样骂居住面积选择酷分析搁表惩岩家庭人口数与贞面积段选择的谣交叉分析众面积段剂Total艳6叼0炎平方米以下邀61-8梳0绑平方米测81-9各0规平方米侄91-10迅0淘平方米亿101-11章0刊平方米全111-12溪0潜平方米姓121-14拣0终平方米紧141-16掘0诞平方米订16与1道平方米以上灿家庭人口寄1包人产0谎0.8%友0苗1.1%泼0才0好0灾0醋0表1.9%禽2钩人玉0忧2.1%动0诵1.1%塌0.8%村2.1%元0胖0俯0样6.1%摄3粒人额1.3%藏1.6%废8.8%糊8.0%猜5.6%萝8.8%嗽2.7%屯4.5%布0.3%棋41.5%挠3珠人以上厕1.6%麻2.1%抱9.0%上13.6%趋4.0%铁5.1%坝4.0%台6.9%道4.3%钱50.5%昌Total净2.9%蚁6.6%闲17.8%网23.7%脾10.4%低16.0%套6.6%压11.4%顿4.5%门100.0%亦面积段帜Total杨6贼0姑平方米以下夜61-8佣0珠平方米冶81-9惜0栋平方米纤91-10理0欲平方米也101-11静0吉平方米委111-12广0兽平方米罗121-14井0舰平方米卸141-16露0脂平方米外16恢1挣平方米以上揪家月收入薯200递0响元以下妹0.8%后3.2%和2.7%煌1.1%闹0.8%洗0币0.3%暴1.1%得0侧9.9%蛛2001-3陷00龙0蓝元且1.1%比3.2%蔑5.9%呆8.9%魂0.3%式0声3.0%鱼0.8%乒0三23.1%刑3001-4液00贿0蛙元盒1.1%诊0控5.9%余4.3%皱7.0%谜9.9%别0毛0.8%惯0及29.0%宜4001-5薯00进0值元慎0烘0.3%须3.2%姻5.6%坡1.3%勒2.2%知2.2%食3.2%羊1.3%类19.4%见5001-6深00洪0逢元川0秆0外0.3%喷1.6%雁0.5%赚0杆0孟4.3%职0原6.7%什6001-8说00酸0赵元序0谨0翁0部1.3%吸0短1.3%钥0.5%狭0段0.3%旷3.5%折8001-1窑000认0库元召0任0衰0闪0川0.5%抄1.1%友0爸0聚1.9%禽3.5%州1000乏1详元以上虾0黎0蔽0奴0泡0贞1.6%幸0.8%劫1.3%冷1.1%源4.8%燥Total爸3.0%演6.7%屋18.0%俗22.8%歇10.5%鼓16.1%哀6.7%凑11.6%创4.6%义100.0%分析：塌从居民面积段塘选择来看思，纵“篇90-10跟0匪平方华米翼”增占舒23区%忧，即“驻81-9旬0独平方姐米樱”蒙占族18异%害，互“章111-12呜0结平方耽米挥”够占缓16顿%须，以鞭及脆“劝141-16阿0象平方马米沟”脚占变11逗%眨。从受访者面霸积偏好来看，垄许昌没居民对面积要旧求适中偏小。壤从家庭人口数师与居住面积段码选择来看，三赔口之家对面积姨段需求主要陕为沉“推80-10凡0弟平方率米滨”揉精简型产品，贵以虚及其“胸111-12再0折平方逐米枪”碰的相对舒适性涌产品；多口之饰间的面积需求筒主要潜为造“牛90-10疮0那平方供米桨”良精简型产品，串同时对大面积赖产品接受度也顿较高。巡从家庭月收入范与面积的相关需度来看，面积光段驳在辜“迈91-10超0弊平方巴米革”退产品的目标消兔费人群家庭月苦收入卧在柳2001-3高00鉴0将元以勿及凡4001-5怕00灯0惭元滋；羊“叹111-12塑0饰平方昨米股”韵产品的目标消养费人群芹在斩3001-4瓜00和0举元；同时，对虚于剑14党0而平方米以上舒摆适型产品的消衫费人群主要为岗许昌棒镇区歼家庭月收入喘在遣500而0堂元以上人员。趣—订—笨综上所述，收澡入的不同直接添导致了对面积芹的需求差异，缺收入越高对面吵积的需求越大惩，这也比较符挽合正常情况。挠2.极8待房型倾向翼图既巩房型倾向分析刃表密誓面积段选择与群倾向房型的交焰叉分析纸倾向房型逆Total蝶一室户或一室一厅撇二室一厅范二室二厅凡三室一厅源三室两厅鞭四室二厅锄其他抖面积段勺6躬0市平方米以下昼1.1%桂1.9%厌0鉴0模0限0鞭0滑0你3.0%术61-8售0拳平方米袍0.5%洁1.4%胖1.6%队2.2%妨0黄0遣0朵0舟5.7%搅81-9踪0终平方米俭0.3%剩1.9%责10.1%披0怀3.3%斥2.7%提0序0现18.2%牢91-10槽0举平方米假0料0堡3.8%混3.3%无13.0%虹4.1%彻0纹0俯24.2%骂101-11祥0寒平方米鱼0豪0.8%俘2.2%测0.5%把6.5%茧0.5%谣0纠0途10.6%它111-12侍0咐平方米民0诸0扁0众0蜂13.6%项1.6%逮0耳0获15.2%家121-14述0折平方米暖0在0吗0勒1.1%会1.6%拳2.4%朱1.6%宵0尖6.8%典141-16滴0湾平方米烈0更0户0感0桶3.3%温7.6%袍0.8%岩0迎11.7%咐16饿1崇平方米以上辣0印0.3%绍0决1.1%只0宣0滚2.4%旨0.8%烈4.6%窜Total宵1.9%仔6.3%忌17.7%舌8.2%槽41.3%澡19.0%巡4.9%圈0.8%僻100.0%分析：忙从受房者房型莲选择来看，千选歼“思三室一暂厅础”阅的虽占装41撑%啊，枝选笑“咐三室二符厅沿”低的坐占克19奏%麦，搏选粪“萍二室一歇厅劲”弹的般占怒18其%指。对于其他大赞面积产品产品慌接受度不高。匠从面积段选择晒与倾向房型的商相关度分析来避看砍，肿“梳二室一马厅条”释的面积荣在店81-9度0似平方米接受度激较高轧；待“侮三室一使厅侵”炕的面积变在异91-10俩0载平方米以斜及坦111-12著0极平方米的接受舍度较高娱；帐“闭三室二油厅把”纠的面积弱在应141-16黑1属平方米接受度粘相对较高。汗总体而言，等许昌淹当地对房型理墙解相对保守，正对犹“踢客足厅垫”犹的作用相对忽肯视，主要满足年日常居住性要形求。监—绪—哥综上所述，但许昌瘦市场的主要需鹰求房型面积为批：让2R:80-填10蜓0确平米腹，孔3R:110灰-12桌0惹平米左右。妙第二节盼项目开发主题辰定位和形象定棚位导第三章项目的何产品策略建议新第一五节普巴花土地开发总平井面规划到闯小区占匠地俯3金2饥亩习,染建筑面积磨近叉5谢万平方仗米忌垮,后由司9超幢多悠层归25草2微户住宅组翅成魄,抄楼间戴距拥1锋8丧米躺,瓦小区设计杰有该1眉2图种户拔型东,厘迈面积寿从优10暮2柱平方束米失个－崖18贱1草平方米不等。偏第三锈节省鞠蜂户型设计建议喷一、户型比例脱配置。仿（畜×姻房刊×遇厅各占比例）架由膛9英幢多墓层公25罗2划户住宅组喇成秤,分楼间颠距嚼1狂8燃米群,圈并配有地上和混私家车库屋顶目花园和部分富岭士电梯。小区翠设计距有拖1姓2忆种户坦型挨,歪玉面积置从嘉10虏2例平方卸米甲砌－起18益1伤平方米不等。亿二、户型面积颗比例。霸（角×椒平方米各占比男例酱乡）杨三、户型设计席特色。单式、兽跃式、错层、单复式及功能分劳区建议。房第四笼节凯坑漂建筑设计建议袍一、外立面设精计建议对建筑立面采用勿高级装饰面砖探，并辅以凸窗搭、飘窗及圆弧砌形全玻璃景观斜窗、弧形玻璃咸栏杆阳台，使烂外观凹凸有致冬，高雅脱俗，锻端庄而不失亲由切，精致而不即显繁琐。两层妖商业则配以高券档花岗岩饰面适，精雕细琢，鹅尽显王者之风咳。盼二、住宅设计词特点凝以三室二厅作阁为单元式主力联房，强调大厅惹活动空间，做山到明厅、明厨萄、明卫、明卧赚，强调良好的律通风效果。内稍部公私分离、覆居寝分离、洁菊污分离。厨房文设计考虑橱柜株与冰箱机位，能并结合立面设很计预留空调室指外机位及孔洞给。节能保温方值面采用外墙外各保温及地板水顺暖采暖系统。模入户门为盼盼惯牌、美芯牌豪婆华防盗铅门碧,来并附有门铃。扰窗为国优名牌涂海螺塑钢窗，雨墙面采劝用螺888喇促防瓷涂料，毛御坯地面，方便肝您对地板的选烛择及铺设，卫畏生间与厨房的营地面已铺好防血滑地砖。墙面招瓷片贴到屋习顶孙,包万卫生间没有脸把盆蜻,意坐便器。上水肌管煤为趋PPR狠堆管志,趣下水管衫为困PVC杂呜管临,危结实耐用。水飞流顺翠畅辅,嘉不易堵嚼塞榨,器入户线虹为隔6郑m技平米铜厉线即,剂空调线、插座赵线茄,灌厨房用电每路酸均单独控幕制质,泼出现问题其它苏线路照常运转顿。窗为加宽加仇大外飘窗。颠同面积户型十擦二种，共您充铲分选择。两房两厅一卫施辛到南北通透，采但光通风，生机借昂然；布局紧广凑，功能合理浪，打造精致空靠间；厅卧全朝县阳设计，宣扬孤鲜明健康理念带；干湿功能设梯计巧妙，科学姑构筑生活挖。党厌三房两厅两垦卫年搂全明式设计，扭南北通透，清温新自然；动静在分离、干湿分杜区，照顾生活亲习惯；方正客馅厅，布局合理慨，雍容品位；吼双阳台设计，爆储物、观景，头趣味天地；主挤卧带独立洗手丽间，彰显主人顿便利尊贵吐。巨婆三房两厅两卫风（带入户花园拢）饶南北通透、明索式设计，超级防舒适享受；干辆湿分离，动静抵分区，功能科干学合理；多阳岸台设计，辟空乳中庭院，满室往芳菲；入户花渔园，拓宽室内阅空间，延伸生树活乐趣；次恼卧券27壳0咸度步入式阳台麻，轧27长0膊度非凡观景体第验；独立采光伶景观餐厅设计马，匠心独运尼。颗屈三、组团规划封设计建议尤小区内有中心河花园，花园内纯设假山、瀑布罪风愁景及,开让您的生活充颂满山水美河景盼“膝山水之间聚灵壶气贝”棍。锣缝9蚕幢多旋层足25黑2蚊户住宅组灰成恭,记楼间泪距避1届8乞米汤,安并配有地上和检私家车库屋顶备花园和部分富消士电梯。小区栋设计关有颠1油2挂种户启型毙,方须面积复从痕10躬2渣平方有米鲜体－愁18副1牢平方米不等。伐另有升值潜力须无限的门面况房情,驻仅摘余坟3屈间。小区水、氏电、暖气齐全踏、有线电视、昏电粥话禾,卸宽带网接入。裁厨房内排烟壁道取,笋卫生间内排太紫阳能热水器下位水管。项目营销策划昆第一碰章寨编可类比项目、闸重点竞争对手易营销策略分析椒第一过节胡慎简可类比项目营肯销策略分析固1舌、项目概况急；孤2岂、市场定位食；吩3桶、售楼价格盆；桌4提、销售政策措塌施番；艳5歪、广告推广手须法；画6类、主要媒体应银用及投放频率铃；棚7透、公关促销活信动鄙；怠8轮、其他特殊卖吩点和销售手段谨。促销策略坛为使报纸广告队呈现连续性攻至势，短时间内蚂提高在橡许昌辜的知名度，哄捆托销售气氛，纠提高在进入期圆开展集报抽奖舱活动，奖品为塌电动车和自行慰车，同时以广讨播现场报到的际形式广泛告知富。邪活动内容：危1阴月墙5腾日至胆4怀月筑2宜0输日的即8圾期广告中，参逼预者集齐其中午任意不同内容静三期广告，到喘售楼部登记领译取抽奖卡，在恒登记日的当期当星期六到售楼京广场参预抽奖课，抽奖日为私5时月毕1扯日、辜5嫂月日、丈5截月捆4它日和浩5激月镰5她日。每次抽奖尚抽出饺8爽辆自行车和新4礼辆电动车。辰奖品费用为：稀电动车顽16掌辆约肚26晃500犁元，自行车这32概辆约胡8者200嫂元。饰其它费用另计筹。梨第二闹章国艘焦项目市场定位尚第一蓝节寿伪垫锁定目标客户处一、项目核心伟竞争力的传播丽构思遥1卧、项目主要卖符点荟萃母2古、项目强势、翠弱势分析与对阻策女第二娘节萌厉御推广策略纯一、入市时机生规划柔1警、宏观经济运超行状况盼2详、项目所在地浊房地产相关法留规和市场简明卸情况分析勉3济、入市时机的冠确定及安排二、广告策略砍一站．赞象贱广告媒介策略疑1签、笑扩颂几种主要媒介饥特性雹报你纸福尾批底富于灵活性，列时效性强，当拿地市场覆盖面受广排；卵淘成本高、保存捐时间短、复制趋质量差、读者会传阅率低；舰电罢视碍新乏辱综合视觉和听缺觉符号，感官刘吸引力强、受尘众注意力高度雨集中、传播面相广、受众人数晶多；绝对成本具高、广告拥挤景展露时间短、里受众选择余地球小；电台耐成本低、受众俯总量大；只有初声音效果，比仗电视注意程度愉低、展露时间屈短、受众选择眨余地小；伪杂志地理和人姓口选择性强、莫可靠、声誉好础、保存时间长蓄、复制质量高共、读者传阅率鼓高；广告版面肝购买前置时间脸长、时效性差嫂、刊登位置不搭保证印刷媒体泽针对性和灵活鸦性较强，是现昼场有力的销售在道具，可根据凉各阶段的需要漂进行针对性的俘设计制作。传无播面小、传播豆渠道不广泛户外广告衰展露时间长、教成本低、竞争达强度低；受众享可选择性差、舱广告创意受到装限制；围分纵、聚纵传丈媒针对群体都扩比较有经济实绑力，播放频率梨高；针对人群丢单一、市场覆拜盖面小派发单页皇成本低廉、受首众量大；是信度息传递的有效焰途径；操作不幕好可能会降低迈项目档次紧几种可利用之谅新兴广告媒介变制云作具“垫光惨碟统”寇邮寄进优势：传播内羡容详尽、能吸举引特定的受众野群、具有品质棵感、成本相对济较低；网络广告野优势：成本相症对较低，展现均内容全面详尽核，持续时间长夏，目前阶段适荡用于客户群体此针对中青年人效群的项目。阻劣势：对目标王受众的选择性蛾大。骤直接邮寄项目优资料跑优势：受众有勿高度可选择性贿、灵活性强、圾信息传播高度它个人化、同一站媒体内无广告稠竞争；造劣势：成本较若高、邮寄广告萄过多会引起受阅众反感、邮寄双名单获得比较