房地产的发开与经营管理

房地产的发开与经营一、房地产的概念房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。地产经营地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。广州房价走势与政策分析摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。关键词：房地产现状、房价上涨的原因、政策调整二、我国房地产市场目前的运行现状房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。捐“在房地产销吵售减速的情况金下，房地产投论资持续高位，折我们猜测原因君可能有两个方秀面：一是前期发土地购置尾款督的支付；二是藏保障性住房的亲开工。”申银往万国首席宏观早经济分析师李质慧勇表示。难尽管今年以来货房地产投资增雁速保持高位，阴从政策压力对马房地产销售的孔作用却日益显宿现。缝截止阅4满月患21宅日，已有窑39得个城市出台限谈购令，限购令酿出台的城市需辅求受到显著影稻响，未限购的苗三线城市影响乓不大。由于政岔策的密集出台呈，造成市场进扇入“硬拐点”欲。惯性原因，昂开发投资增速公依然较高、新课开工增速略有平增长，开发资悄金总量增速趋吉缓。渡无法完成计划愚的概率依然偏沉大欠——中国土部公布聪2011认年供地计划。套在开发商预期鱼偏谨慎的大背贸景下，获取土漂地的热情并不摆高。同时陈2010钞年土地供应实私际完成率为泊68轿，未完成的部慰分为保障性住宁房、棚户区改狠造和中小套型饥商品房用地，欧地方政府土地运供应的热情不泻足也是无法完染成计划的原因现。血土地市场：推猛出量持续下跌泰，成交量小幅彼上涨。本周监因测的疼20厌个主要城市推颈出土地面积环惊比下跌贵61葡，成交面积祥272眠万平米，环比挣上升灵21兔。除到位资金充裕旋，开发企业走兴出资金困局枪面对宏观调控寺政策的严厉执贱行，近期企业辛通过银行贷款黎、股市融资纷速纷碰壁，一系妨列直观的数据押，折射出房企绣目前所面临的牌资金窘境。雷CRIC购测算数据显细示，在一季度拾房地产开商发企业资金来辜源增速放缓、脏房地产开发投貌资高位运行的季背景下，二季宽度房地产开发批企业资金将可崖能进入资金预狡警区间。辈显而易见的腰是，房企资金眨链的趋紧，将顷直接影响到企蜡业当前的发展脏策略。面对可组能出现的资金木链断裂，企业炎是否遭遇运转驾窘境等问题，旋则更多地考验纽房企在土地策隙略、营销策略棵以及融资策略招等方面的调整太和积极应对。凡但是不管如何凯，“财务化”灵显然成为此轮衔环境下企业运袄营的共识。历谨慎投资，床拿地策略“慎稍”字当头。作旨为互相联动的尘两大市场，住娃宅市场的调控棋也直接作用到平土地市场。在扑房地产住宅市撑场频繁遭遇调腹控重拳的乓2011晋年，土某地市场也一直匹维持了相对的椅低迷状态，尤掠其是企业资金礼链收紧的当下碧，开发企业在乳拿地策略上也旬表现出进一步贯趋缓的趋势。冰数据显示，伶4库月万科、金地纱、招商地产等玩15度家典型企业通曲过招拍挂方式循新增的土地总梅建筑面积和成诸交总价，均创蝇下了剩2010储年以来的最低叙纪录。对多数亮企业企业，在搬谨慎并有所控雾制的前提下，税多数企业迹近期在土地市烤场的策略都有虾所调整。茧跟进降价效它应显现，快速行将存货变现。续销售是实现企商业资金链循环可和周转的重要谋途径。从现时悼的市场状况来握看，“现金为堪王、快速销售芦”的策略在近季期市场中越昨来越多的反应庸出来，这体现众在一方面，以骑碧桂园南京项慎目为代表，企页业推案数量和映规模不断加大斤，而在另外一秘方面，在被资胸金“牵着鼻子寻走”的背景下气，近期楼盘随铅行就市、打折奴促销的动作也灿有放大的趋势纪，而保赢利、唱保现金流无疑堪成为营销策略筝的首要出发点盾和核心所在。谊开发供给仍处河于缓慢恢复姿源态；荒房企囤地足够稿三年开发，一覆线城市土地供风给保守。土地卵市场的冷热变害化或许可以透赔露出房地产市轧场走势的蛛丝寸马迹。斧3浙月份以来一些益地方土地出让晃多次出现底价无成交，之前开范发商拼抢地王低的热火场景不艘再。之前“吃突”进大量土地窜的许多房企土酷地储备已足够保三年以上开发虽，纷纷减缓拿放地步伐，静待光土地市场走势捕明朗。掘手中有地心里剃不慌，前两年垒的土地盛宴中医，各大房企已萝经囤积了大量岩土地，许多房婶企土地储备足蚕够三年甚至更链长时间开发。疾在当前市场低符迷情况下，今亦年禾2愚月份以来，房登企大多采取保依持现金、减缓批拿地的举措。喇一线城市近几肤年土地供给量值一直较为保守只，没有出现大跪幅增加，这被谊认为是房价持镰续高涨的因素宫之一。以上海灶为例，住宅土犬地供应项2007网年至疮2010府年分别有梁1100甩公顷、货900闪公顷、棚1065司公顷、代1100尝公顷，平均波馅动幅度正负保房持在贸100喘公顷左右。孝北京市个2011难年度计划供地态总量为喝6500始公顷。其中住箩宅用地女2550恒公顷，比子2010霉年的宰2500蜘公顷增加了钳2%公，住宅用地中注安排保障性住腾房用地倍1330帽公顷，比去年蹈增加失6%望。供地计划中汽增加了中低价添位、中小套型得普通商品房用客地供应，确保虽各类保障性住员房及索90机平方米以下的围中小套型商品割房用地供应量奉不低于住宅用马地供应总量的触70%叶。弃有专家指出，腥从全国范围来真看，商品房销我量下降，开发乱商对未来商品突房销售不太乐努观，加上资金塑回流等方面的陶压力，不少开肝发商会采取“鹅冬眠”的办法倘，拿地意愿大瑞幅降低，未来津一段时间或将裂出现土地流拍堪现象。扑不过这位专家的指出，在通胀淹预期和城市化乌进程加速的背拘景下，对未来载的房地产市场原仍然看好，与严2008舅年金融危机时酒不同的是，未匆来土地流拍只弟会是个别现象切，不会影响土胀地市场和房地复产市场的大方耀向。拘市场销售较快疫增长，价格上冻涨较快间最新数据显示维，主要房企业波绩依旧高速增昌长。已公布一不季度业绩的十竭大开发商今年葡前三个月卖楼晃超过千亿元，角而且有接近六搜成企业均价涨彻幅“闯过”调阳控红线。成数据显示，万调科、保利、复辣地、富力等十膨大开发商今年怀首季卖楼超过肆千亿元，八成铺销售额同比增同幅超过内15%珍。屿目前，除恒大透外，多数开发孔商巨头已发布浸今年前三个月样的销售情况，尿多数卖楼成绩董逆势上涨。其类中，万科一季慢度销售金额群355.1沟亿元，同比增有长纱135%鸦。昨3补月份当月卖楼节达到些93.3我亿元，同比增厨幅仍然接近五抖成。保利地产劫一季度卖楼进已账营140.15体亿元，同比大盗幅增长凝72.39%畏。金地集团一疑季度累计实现朱销售臭金额播37.2步亿元，同比增厅长健82.4%酒。戚此外，在香港炉上市的内地开址发商也都表现袋不错。中国海悦外发展表示，让今年偿3丢月份该开发商壮销售额谢77.6紧亿港元，按月桂大增盘83%盾，按年增长胸13.2%耽。一季度累计协实现销售额接矿近亦200诵亿港元，同比棍增幅超过四成熄。碧桂园、雅限居乐、复地集暗团等今年首季驴业绩增幅也都湖在鸣20吨％以上。下市场人士分析挨，在楼市不断岛调控下，主要煤开发商企业还咏能取得如此靓握丽的业绩主要撒有三大原因。影一是部分开发骑商把去年第四授季度的部分销举售业绩顺延到雹今年一季度，孙保升持了财务销售刷额稳定增长；降二是受政策影篮响较小的二、北三线城市和商卷业项目成就了桨房企的辉煌。恩三是市场需求帆旺盛，支撑开理发商业绩。攻三、广州市房引地产市场分析瓣（研究分析类持比过程）财房地产市场投总资开发分析天数据来源：广家州市市历年顿经济和社会发旨展统计公报挪广州市房地产叮开发投资总量德连年增长，衬2007袄年至虫2008市年增长速度缓弦慢，增速低于胜10%鼓，慧2009犁年开始，增大肉速度加快，增蝴速由削2009座年的赠7.1%卷增到到窃2011层年的占32.8%涂，开发总量在鬼2011猎年突破患1000换亿元，达到盲1306.7宁4励亿元。浓数据来源：广挑州市市历年吩经济和社会发旬展统计公报巨广州市帐2007寸年至筒2011弯年间，房地产锅开发投资占固涝定投资的比例栏都保持在市30%盐左右，姜2010帽年最低，为时30.14%烫，威2011况年房地产开发阳投资县1306.7蓄4反亿元，同比增豆长彼32.8%罗，占固定资产莲投资的忌38.28%隙。塔房地产市场消究费分析群历年广州市十纪区商品住宅供该求情况掠2011鲁年广州市十区花商品住宅预售皂面积为蹲687滔万平米，环比蚁下降搅7%顿，商品住宅成触交面积共林557朽万平米，环比碍下降处15%欠。边从历年商品住辉宅市场供求关帖系来看，芳2008灾、手2010垮、库2011慧三年商品住宅软市场呈现相对永的供大于求的挽状态，其余年卸份都呈供不应苗求的状态，馆2011暑年整体吸纳率辈仅为丙81%蛾，趋近怠08价年的历史地位色，市场形式严微峻。健2008染年房地产市场弦主要受到全球罚金融危机的影表响，商品住宅疏需求大幅减少喊，导致供应过而剩情况出现，妙2009但年房地产市场湿开始回暖，成择交量达到历史楼最高峰，罢2010台年政府开始调尘控楼市，市场栽供求开始翻转次，至哥2011吧年供求比例进等一步拉大，在寇政策不断调控澡下需求下滑至抬历史低位，接篮近恋2008背年水平。劫历年新建商品怒住宅成交情况悟从历年商品住心宅市场成交情慰况看，从咸2009崖年开始市场整热体成交金额连娘续三年下降，童2011寿年成交金额环宪比下降府13%粱；均价方面整叶体保持上升趋磁势，但仇2011剩年成交价格上渠升幅度仅为滨2.7%锹，基本趋近械2010予年水平，房地匆产整体市场价拥值回归成为趋致势（即投资价竭值减少）。躬房地产市场结拔构分析选数据来源：阳拢光家缘球从《蚊2010赴上半年最-2012疫上半年广州新侍增供应面积对闷比》图上可以脊看到，斑2012搁上半年广州新任增供应面积主识要集中在等70~吵200忆平方米容面积区间内，境与过去两年相岭比集中区间有寒逐年放大的趋泥势，同时，钱70~可110渐平方米挎面积区间的占彻比与去年相若爹，但与显2010奖上半年占比接辨近撞60%略相比，扮2012骡年仅接近弊40%撕有所减少，而敏130~贡200伴平方米荐面积区间的占付比明显增多，妹从寨2010截上半年占比约订12%从到呀2012桃上半年约浴30%木。另外，每50再平方米拼以下小户型也群有明显增多。垦数据来源：阳废光家缘猜户型结构上，般从《网2010槐上半年远-2012饲上半年广州新尖增供应户型对魔比》图上可以是看到，让2012立上半年广州新村增供应户型也雨与过去两年有羊较为明显的变熄化，过去两年心供应户型主要兼以二三房为主必，其比例基本桶占窄75%姻以上，而些2012叨上半年供应户吹型中三房仍然子是主体，但相茎较过去两年也富有微降，而二纹房户型则明显钱减少，两种户燃型占比约嘱62%产，同时四房户狭型有逐年递增床的趋势。另外并，一房小户也着有明显供应增探多。熔这表现出广州于市商品住宅供赔应面积结构有脏从滨70~忧110避平方米赛的二房、小三像房等中小入门括户型向驼130~扣200希平方米阿的大三房、四锻房等中大改善咸户型转变的趋娇势，而表50携平方米功一房小户本年祖供应也有所增乳多。归数据来源：阳亩光家缘元从《奴2010交上半年虹-2012牢上半年广州成播交面积对比》锋图上可以看到才，广州成交面糠积主要集中在妥70~挥150象平方米禽区间内，其中阁以箱70~130需区间内最为集沸中。欢70~尼110历平方米陪区间比例仍然澡保持较高的水摩平，相对去年气尚有所增加；但但最为突出的昨是俊110~苹150钉平方米脂户型有逐渐增台加的趋势，同创时徒70歪平方米犯以下小型单位舌保持成交低位扫，而挖200企平方米铅以上的豪宅单勉位成交明显减肆少。御数据来源：阳醒光家缘效而户型方面，捡从《寻2010纪上半年内-2012毅上半年广州成修交户型对比》骂图上可以看到庄，二三房呈现外高度集中，尤驴其三房户型相满对过去两年呈清现出飙升的状拨态，二房比例芒微减，四房比盐例基本持平，贝而一房单位和旺复式别墅等大鲁型单位则显著做减少。器由此可见，广赴州成交商品住拌宅户型中，虽甚然有户型需求招改善化的特征蛮，即从腿70~踏110昼平方米蹈二房或小三房复户型向底130~兔150愁平方米心大三房户型变彼化的特点，但变150远平方米雀四房以上的户蝴型却未呈现显搏著的增加。同蒙时，一房单间植公寓类户型和并150盈平方米美以上大户型或呜复式别墅户型离的减少，表现缓成交户型有更盒向实用户型集煎中的特征。房地产政策甚整体房地产政愿策特点分析：僚2011京年的房地产调略控政策主要分酸两步走：一、添是以直接调控舟房价为基础的辆政策，主要目啦的是稳定市场沙，遏制房价上懂涨过快，表现控为短期性的政伏策，包括限购再、限价、限贷变及间接影响了遭房地产市场的涨金融货币政策艰；二、是以结装构调控为基础贺的政策，主要站目的是实现房扒地产制度的变县革，幼表现为长期性燕的政策，包括鸣扩大保障房的河建设规模、房末产税的试行、帖增加地方政府段收入的一系列着政策。中央的的整体调控思路拍清晰，是以短获期抑制住房价肠上涨结合长期产制度性变革的还全方位调控，奥最终目标是实李现房地产市场嗓健康平稳发展动。绸劣2011龙年房地产市场魔调控政策主要剂包括四个方面容：土地政策、筹金融税收政策量、房地产政策尚及地方政府房树地产调控政策志。脊土地政策闯方面加大土地眯供应、规范土繁地供应体制、让加强保障房用留地供给、规范迷各个城市建设肉用地使用权审俯批、成为全年沙土地政策的主砌题。政策出台编主要针对地方鸣政府及开发商毅，政策的目的由其一，是保证循土地供应，控之制土地成交价兴格；其二，是肚加大保障房、圣廉租房等保障浩型住房的土地厘供应以达到调盖整住宅用地供奋应结构的目的斗，从而解决保肯障型住宅的土惊地供应问题。便金融税收政策贸主要是从宏观五和微观两个方肯面进行调控，装宏观方面主要奔是以调控经济冬通胀、资本流卖动性过剩为主炉，包括六次提闸升准备金率、灿三次加息和三刮次上调住房公胖积金存款利率竭来控制经济过舅热及房地产市卧场过热的问题墓，称为稳健的礼货币政策，实阶质上是紧缩货孟币政策；微观惜方面以允许保痰障房建设市场负融资，在商品撇房市场成交环吐节增大交易成齐本为主。虽然黑金融宏观调控顶针对经济通胀辩及流动性过剩索等经济情况，头但对房地产行狂业影响是空前畏的大，一方面至银行无钱可贷树使得开发手商融资困难，稿另一方面是购早房者购房成本捎大幅增加，刚凶性需求受到广惠泛影响，其市笨场影响超越限赞购，也是本年攀房地产市场走锻低的主要因素茄之一。失房地产政策伸方面共计出台勤了浩10朗条政策进行全僚方位调控，包菊括“新八条”趣、最新“国五素条”、梦正式试点征收度房产税等。从肯市场供给方面拢到银行贷款方鸽面再到成交环住节层层布控，赵决心和力度前读所未有，可以满称为“最严厉窄政策年”。政雅策调控主要从茫地方政府、房泡地产开发商、高商业银行、以隶及购房者四个毕方面加强了调厦控。者针对华地方政府调控铺方面，中央要勾求加大保障性耗质住宅的土地扣供应、扩大二卡三线城市限购曾范围、制定年锡度房价调控目妹标、并加大对张地方政府的监虾控力度，广州馅市通过制定全鞭年调控目标、膝规范住宅建筑峡面积等措施紧伯跟国家调控方想向，积极对市圾房地产进行调做控、规范。胳重点政策分析标：名-比《关于贯彻住摸建部等部委宏芹观调控政策促堂进我市房地产恐市场持续健康划发展的意见》右（穗国房祖字〔皮2010萌〕啊1311荷号）拖基本内容：货广州限购政策班明确规定广州钥户籍家庭和常圾住非户籍家庭夜只能新购一套削商品房，不能蓄提供一年纳税钞和社保证明的龄外地家庭不能唉在广州购买商脚品房，未满蚀18伟岁的人士不能血单独购买商品蒙住房以及暂停筒第三套房公积湿金贷款等措施取。拨-赠“新八条”《评关于进一步做电好房地产市场任调控工作有关嚼问题的通知》痕基本内容：篮通知指出，谨1翠、进一步落实遮地方政府责任用。嚼2011割年各城市人民曾政府要根据当虑地经济发展目迹标、人均可支聚配收入增长速犁度和居民住房轻支付能力，合傅理确定本地区揉年度新建住房庆价格控制目标酒，并于一季度做向社会公布。继2灭、加大保障性我安居工程建设买力度。须3挪、调整完善相洞关税收政策，寒加强税收征管恰。调整个人转困让住房营业税门政策，对个人冈购买住房不足浇5摸年转手交易的列，统一按销售付收入全额征税已。服4序、强化差别化栽住房信贷政策烛。对贷款购买灾第二套住房的遗家庭，首付款霉比例不低于播60%搅，贷款利率不炕低于基准利率殖的醉1.1板倍。苦5汤、严格住房用醉地供应管理。贿各地要增加土姑地有效供应，烤落实保障性住耍房、棚户区改霸造住房和中小穷套型普通商品软住房用地不低律于住房建设用嗓地供应总量的问70%笑的要求。今年球的商品住房用掠地供应计划总份量原则上不得蹄低于前竞2右年年均实际供援应量。对擅自络改变保障性住讨房用地性质的私，坚决纠正，订严肃查处。磁6妙、合理引导住荐房需求。原则箱上对已有恋1汁套住房的当地烟户籍居民家庭三、能够提供当荐地一定年限纳革税证明或社会扔保险缴纳证明夏的非当地户籍殖居民家庭，限司购坐1多套住房；对已浇拥有锄2栏套及以上住房扔的当地户籍居膨民家庭、拥有师1蛋套及以上住房糖的非当地户籍劣居民家庭、无捏法提供一定年载限当地纳税证城明或社会保险盒缴纳证明的非罩当地户籍居民老家庭，暂停在纱本行政区域内练向其售房。丛7疤、落实住房保款障和稳定房价事工作的约谈问杠责机制。记8旷、坚持和强化封舆论引导。陪政策解读：坚确定了窜2011宪年继续、深入占的整体调控基掏调，分别从确细定年度调控目塑标、加大保障裕房供应、增加万房产二手交易膏成本、提高首责次二次购房成麦本等八个方面梁拉开了滤2011升年的全方位调爪控的序幕。闭-滴最新“国五条残”房价上涨过悲快二三线城市斜需要采取限购线措施鞠基本内容：初贯彻落实国务刮院确定的各项勤调控政策，房讨价过高的地区畜要加大调控力胡度；笛1读、确保今年隙1000养万套保障性住泉房萌11裕月底前全部开倍工建设；刃2未、严格实施差敞别化住房信贷犯、税收政策和悠住房限购措施培，遏制投机投吴资性购房；堂3众、房价上涨过孩快的二三线城渔市也要采取必干要的限购施；天4商、确保保障性型住房用地，加汽快普通商品住检房用地投放；脱5淡、规范住房租志赁市场，抑制荒租金过快上涨剃。乖政策解读：右再次强调调控手不动摇，要求汤控制二三线房颠价上涨的过快可趋势，收紧信沉贷、控制投机践购房，此次政卡策的出台基本宰把投资型客户检挤出了市场，柿市场进入刚性怒需求。并且使纷得购房者的市级场预期开始发赶生变化。户-斧《国土资源部港关于坚持和完狱善土地招标拍母卖挂牌出让制曲度的意见》恩基本内容：砍一、正确把握鹊土地招拍挂出粗让政策的调控稼作用；二、完饮善住房用地招命拍挂计划公示验制度；三、调贵整完善土地招跨拍挂出让政策茫，（一）限定扰房价或地价，痰以挂牌或拍卖塔方式出让政策墨性住房用地，势（二）限定配钱建保障性住房医建设面积，以厦挂牌或拍卖方蚀式出让商品住圣房用地，（三何）泪对土地开发利喘用条件和出让梢地价进行综合疼评定，以招标易方式确定土地捕使用权人；四王、大力推进土握地使用权出让城网上运行；五肌、完善土地招芽拍挂出让合同之政策解读：伪《意见》肯定借了“限房价、盟竞地价”、“忙限地价、竞房狱价”、“商品墙住房用地中配真建保障性住房绕”和“土地利蝇用综合条件最膀佳”等四种招泰拍挂创新做法肠，要求各地选顿择适当的土地伐出让方式和政偶策，落实政府丛促进土地合理娱布局、节约集培约利用，有效孕合理调整房价迈地价，保障民磨生，稳定市场蚀预期目标。班四、析房价上偶涨的原因码（一）客观原诉因健土地价格上涨坡是最直接的原资因。房价上涨咱的根源在于土脊地供应趋紧引叠发的土地价格茂上涨。而“土周地财政”加剧昼了土地价格上肃涨，在现有的艘土地“招、拍非、挂”、财税蹈等政策制度下夏，地方政府是剥最大受益者，严通过卖地可以乌获得巨额利益梢，客观上刺激释卖地冲动。在敢2010垦年严厉的房地纵产调控背景下闭，国内主要城倾市房价依然能痕“不跌反涨”分，主要原因之酬一是地价仍然涛在涨，各地频颗频出现新“地托王”就是证明烤。此外，由于洋存量房地产的哭高价格使当期烫取得土地的价缩格通过竞价的缩方式快速上涨瞎，并延续高房继价－高地价－号更高房价的循汤环。蔑充裕的流动性摇是房价上涨的串主要“推手”宫。为应对金融淋危机，资2008补年下半年以来签，国家加大了顽宏观调控力度需，实施了一系房列刺激经济发真展的措施，国压家疼4皂万亿投资规模续带动地方投资跌的超常规发展帮，加上适度宽系松货币政策下黄银行信贷规模搞的加速扩张，膨2009别、泥2010嘱年两年共投放押信贷浊16.5捉万亿元。虽然芽，从捉2010帐年下半年中央恳银行就开始引贤导货币政策回卵归常态，持续脚不断地回收流爹动性，但由于肥存量货币过于图巨大，加之，逗其他主要国家惭货币政策宽松我，热钱大量涌浑入，市场的流郊动性仍过度宽练裕。由于大量载的流动性暂时亿无法找到更好恢的投资渠道，夏使得资金更加硬青睐房产。在端刚性需求下，专流动性的泛滥拐又进一步推高角了房价。剃经济发展必然蔽趋势。从需求荷上看，由于土月地是稀缺资源六，随着需求的妻增加房价上涨乖是经济发展带陪来的必然趋势建。特别是，我帽国正处于城市幻化高速发展阶郊段，未来将有价超过房4恐亿的农村人口解向城市转移，状加之，我国人雨口多、“万18茄亿亩耕地”红针线的客观限制裁，人多地少矛师盾尖锐，住房生供求矛盾将长罗期存在。同时翁，由于我国经捞济的长期稳定网发展，具有购显买力的城市家素庭开始进入住捷宅换代期，大该中城市的聚集刘力增强，小城伐镇富有阶层家凤庭、大专院校孝学生在大中城丑市就业、农民坝工进城等使在略大中城市的购茶房需求集中增功加，形成了相哭对稳定的购买含力和即期需求六。兽（二）主观原兵因环地方政府推动捡。目前，我国坊城镇居民按户棚计算的住房自蜓由化率达到吐80%罪以上，建筑和明房地产业增加棋值占籍GDP高的比例接近竞10%舟，房地产业成漏为扩大内需、钓拉动经济发展挤的重要力量，庸也为地方政府软带来巨大效益贷。为获取更多截的土地出让收痛入，地方政府秒对房价上涨乐健见其成。同时蹄，卖地行为进夏而刺激地价的全不断攀升，最猫终导致房价的买持续快速上涨同。乱开发商刻意操堆作。目前，除押了容积率外，亦开发商完全垄凶断了所购地块寄之上的处置权锅和定价权，形牧成市场性垄断格。由于房地产抱产品的不动性雅、差异性，在稿需求一定时，伸价格竞争的外粮部压力较小，免房地产开发企怕业之间价格合司谋，一家高价据，共同提价，溜群体涨价。同桨时，部分开发拉商还恶意炒作锻“房价越调越腿高”的消息，两加之近年来房殿价不断上涨形宣势，购房者因括对后市房价看螺涨，心理恐慌欲，也只能被迫诵接受。这种价轨格垄断使开发蓬商获取了巨大套超额利润，并壤把涨价堂而皇呈之地归结为市严场机制自然作胜用的结果。抗消费者、投机辫者推波助澜。扣房地产价格上路涨信号，使消柏费者对房地产农后市看好，从浸而盲目跟风。赵同时，由于投狐资渠道狭窄，芹各种投资者、哥投机者趁势推尖波助澜，加剧贤了房价上涨。者五、广州房地岂产在未来会发星生以下变化纤（后三年发展躲态势预测）商（顷1蝴）价格会逐渐令趋于合理醒随着泡沫不断谈得到挤压、行远业竞争的加强歌、国家宏观调脱控的进一步成重熟以及购买者菜理性的增加，产我国房市未来明的价格会逐渐僻趋于合理，房筋价收入比进入甘一个可维持的逢空间。您（要2奉）供需结构会牲得到优化浸一是高档住宅痰的比重会有所凯下降，经济适板用房和廉租房谈的比重会上升只；二是供求失帽衡的状态会有匙所改善，供求债的匹配程度会颠得以提高。报（赠3伏）市场秩序会组逐渐改善级在竞争的压力屿和政府的监控艘下，房地产开泉发公司的行为畏会逐渐规范；兄各种中介组织姓也会逐渐地发怖育、壮大和成庭熟起来，其行狡为也会得到规值范；相关制度缠建设也会逐渐领得以改善。家（俊4孩）市场集中度落会得以提高叛随着拿地、政耐府调控、行业眠竞争的加强、虾银行贷款的收闸缩等原因，一垦些实力不强的端中心房地产商瓶或被淘汰出市刺场，或被其他执大的房地产商峡兼并收购，从姐而市场集中度千会得以提高。萄（窑5柜）政府行为会伯得以规范刷随着政府自身壤制度建设和监兔管的加强，随策着公民主权和柔民主的推进及耐法制、舆论的旗建设的完善以割及产权的明晰戏，政府至（尤其是地方催政府）及其官牢员在土地交易乏、城市拆迁、喷项目开发等过糕程中的腐败等国机会主义行为维会逐渐得以规哪范。位六念、深入闪探讨看珠三角地区馆的发展趋势丝（未来三年房僻地产发展趋势堆）普研究广州房地旗产市场的意义伴改革开放二十峰多年来，广州惰市房地产市场炮得到了持续、龙健康、稳定的厨发展，为广州颗经济保持快速熄、稳定增长起称了重要的作用印，人们的居住拴条件和环境有她了较大的提高丽。但是，由于设政府对房地产所市场宏观调控找不够，加上市堵场还不够完善吊、不够成熟，雅广州房地产市初场还存在许多急急待解决的问底题，对广州市脆房地产市场进旱行深入的研究橡有重要的意义倍。也泛珠三角陷"侮房地产市场发务展面临的机遇辱和挑战安(返一厚)加房地产市场发绢展面临的机遇双经济的平稳发互展，为房地产烈业市场的开发踏奠定了基础。恳通过区域合作聋，泛珠区域整箩体实力显著提吴高。呜2007纲年泛珠内地九合省仇(瓣区股)GDP积达应79510好亿元，占全国全1揪／葬3违，笛2005—2库007昆年年均增长奸13迎．雀4枪％，超过全国危平均水平塑2盏．史4娱个百分点，到浮2008喜年已有减3巧个省份进入“区万亿元浅GDP江俱乐部”怠(博广东、四川、售福建建)冬，合作的深入重，更有利于资谁源的优化配置叹。“捧9+2榨”的模式使得盒11糊个成员都能发钉挥自身的资源颂优势，互相补拒充，在相互竞焰争中更能提高斑资源利用效率害，对实现泛珠鞠区域的产业合灭作具有示范性毁作用哈n凡成市开发，薯2005)猛。因而，各成坐员经贸往来及洲频繁的交流沟案通，对房地产冒发展的促进作宏用有一个过程异，即萌芽一发锹展一旺盛，由百低级到高级的专发展阶段，中炎间甚至还可能隶会有曲折。同误时，各成员应币该从大局出发义，高瞻远瞩，闯以提升泛珠房非地产业整体平索为目标。技