经营与管理讲义

287/287第一章房地产投资与投资风险【考情分析】■本章分值稳定，一般在8分左右索甘单项选择题厚多项选择题窗判断题屡计算题薪合计薯201燕1灌年贷3希题漏3移分矮1隶题虫2肢分紫1遣题惯1欢分胳－舱5振题吗6捆分辞201猫0栗年铺4链题杜4僻分态1瓦题嚼2就分遍2蚕题付2轨分泡－裁7粮题涉8命分啦200拍9易年遵4蚂题纤4究分贷1嘱题踩2蜡分爸2投题狂2环分岔－而7哈题巾8叹分胁200恳8厘年皮4渐题北4奶分吵1受题贝2灯分坐2践题告2颗分谷－宿7颈题破8专分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合第一节投资与房地产投资1.投资的概念2.投资的分类3.投资的特性4.投资的作用5.房地产投资的概念6.房地产投资的分类7.房地产投资的特性8.房地产投资的作用1.投资的概念■概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。■理解（三个角度）通俗角度——投资就是用钱来获取更多的钱。金融角度——投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。经济角度——投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。2.投资的分类（四种分类）【2010年真题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长[答疑编号5573010101]【正确答案】C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。3.投资的特性（四特性）■投资是一种经济行为■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）■投资的目的是获取收益■投资具有风险性4.投资的作用（四作用）■投资是一个国家经济增长的基本推动力■投资与企业发展密切相关■投资可以促进人民生活水平的提高■投资有利于国家的社会稳定和国际交往5.房地产投资的概念■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。【2006年真题】投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动[答疑编号5573010102]【正确答案】B【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。参见教材P3。6.房地产投资的分类（三种分类）【重点难点不同投资主体的投资目的显著差异】■政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益■企业投资和个人投资更注重经济效益【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资[答疑编号5573010103]【正确答案】CDE【答案解析】参见教材P4。【2011年真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）[答疑编号5573010104]【正确答案】×【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材P4。6.1居住物业投资愧内涵矮主要类型睛特点浓供人们生活居长住的房地产吵■段公共住房

呀◆发廉租住房（低霉收入家庭出租星）

办◆挽经济适用住房唯（低收入家庭捐出售）

鼠◆森限价商品住房图（中等收入家要庭出售

坝◆顾公共租赁住房遮（中等收入家掘庭出租）

纳■骑商品住房

众◆凭普通住宅

拆◆捉高档住宅

并◆输公寓

碌◆屯别墅诉自用或出租，猛投资风险小6.2商业物业投资获内涵蛛主要类型到特点亏指能出租经营园，为投资者带遣来经常性现金介流收入的房地挽产钩■秋写字楼

寇■歇零售商业用房

允■砍出租公寓厕1蔬.动开傅发朝—版—穗出售的模式越顽来越缺乏生命猴力，而溉开贸发届—棒—扣持有或整体出株售给机构投资创者统一持有经飞营模式档成为趋势。

躲2猎.耐收益多来自经垮营收入和物业共资产升值，适就合长期投资。招收益水平与投世资者管理者的歌管理能力密切饰相关。

融3箱.苦商用物业交易译涉及资金量大躁，常在机构投计资者之间进行胀。

即4货.线位置对此类物柜业有特殊的重获要性。【2010年真题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）怠搂[咐答疑编想号故557301转0105]岂【正确答霜案散】纲×椅【答案解析】宜商业物业投资带的收益主要来坦自物业的出租宋经营收入和物挎业资产升值，过且收益水平与伶投资者管理商滚用物业的能力云密切相关。参能见教渠材剩P脚5眨。脆混侨【医200船8豪年真题】铃下列关于描商业物业的表阳述中，正确的亩有（）。臭侨叨A早.素能为投资者带俊来经常性的收卖入现金流欧惭教B勺.狼分割产权销售换已经成为最受助欢迎的经营模俗式灯御工C局.乖适合于长期投稍资竹室倾D驼.乒常在机构投资烟者之间进行交封易王置幼E敞.组位置对其有着应特殊的重要性号勉[夺答疑编滥号怨557301童0106]怀【正确答原案团】印ACDE能【答案解过析】整体销售经成为趋势，所椅以蜓B眯分割销售少。静参见教贱材础P看5辜。孕肌测活6.后3浇工业物业投资旱内涵株主要类型侵特点笔为人类生产活叉动提供空间颈■尤工业厂房

驴■渗仓储用房

求■死高技术产业用腐房

择■峡研究与发展用石房耗1肢.虫可开扭发乐-庄销售，也可开跃发狡-忧持有出租经营

语2泄.泄重工业厂房设达计特殊，不容重易转手交易

惑3哲.饭高新技术产业役与研发用房适符应性较强

纪4治.窑轻工业厂房介菠于两者之间零位砖6.愈4享酒店和休闲娱倦乐设施投资炎内涵册主要类型冬特点怨为商务或公务禾旅行、会议、况旅游、休闲、弟康体娱乐活动缓提供空间的投掌资个■颜酒店

旧■极休闲度假中心

蔑■炎康体中心

厅■域赛马场

芬■津高尔夫球场

攻1起.首本质上属于商爹业物业投资。

旁2棚.且运营管理很重调要，所以在开蚁发阶段，未来送运营管理的团第队就会介入。秩惠保6.5铺港特殊物业投资锁内涵忍■称种类宅特点沉指物业空间内妹的显经营活动需要倚得到政府特殊训许可川的房地产兵■飞加油站

撕■赏飞机场

礼■伴车站

赖■亦桥梁

雾■舰码头

泄■胜公路识1疮.惨这类房地产害交易少，多属巡长期投资。

乞2马.艰靠算经营活动收益手回收投资并获谊利夺。仁壳【机200晕8肢年真题】重下列物业誓中，属于特殊衡物业的是（恩）。痕澡恢A网.芳在建工程贞公喉B各.漠车站废损犁C腰.段购物中心流惑股D作.慌科技产业园区割亮[烟答疑编灿号爆557301暖0107]唐【正确答扣案学】四B抗【答案解斜析】物殊物业揉的经营活动需稻要得到政府的御特殊许可。参言见教水材衰P锄6婶。滋软【典型例蒙题】久特殊物业凤是指设计比较亮特殊，具有特返殊使用功能的捧物业（）。娱课[制答疑编方号闸557301新0108]饺【正确答向案援】成×也【答案解椒析】物殊物业相不是指设计或撕功能特殊，而塞是其里面的经妻营活动的性质览特殊，必须得妨到政府的许可远。参见教灶材姜P称6单。辆燃冰径7翼.乘房地产投资的师特性末（幻8往大特点）帅童慧7.仆1绪区位选择异常息重要晚荒锦7.送2谢适于进行长期称投资饲讨普7.斑3照需要适时的更找新改造投资河间道7.乌4掘易产生资本价钉值风险煌拌临7.诸5快变现性差洗探虚7.废6扑易受政策影响小款铸7.私7序依赖专业管理喜蒸语7.丛8俗存在效益外溢箩和转移涝努料7.斤1冷区位选择异常光重要羡搭咸■挣房地产的不可兄移动性，决定原了其区位的重情要性君片备■顽区位包括具体耀位置和宏观区赞位（决定其收扎益水平和升值堤潜力）皂袭寄7.愚2斤适于进行长期女投资（两个寿化命）肌土地不会渐毁损，建筑物饮具有耐久性，夺所以适合作为库长期投资。士尽【重点难制点】禁自然寿命与经克济寿命的关系沙脉圈■览一般自然寿命容要比经济寿命越长（有空置的婚情况）脊嫂迎■拥可以通过对建蜜筑进行更新改唉造，延长其自惩然寿命，从而克获得几个经济葡寿命貌疏陶■胆房地产投资追卵求项目的全寿蚕命周期利益最消大化举更【托200技9谢年真题】对于苍收益性房地产毙来说，从建筑捆物竣工之日算帜起，在正常市直场和正常运营伞状态下，净收傲益大于零的持驰续时间称为（赌）。梯永供A何.曲设计寿命特剥恶B河.碑经济寿命钞辨食C监.提法定寿命猫访闹D市.移自然寿命壶移[仍答疑编筑号屑557301谋0109]纵【正确答塘案蚕】隙B墨【答案解愉析】自然寿命涉是指直到不能价用了，而经济幕寿命截止到用棚起来不划算的娱时点了。参见溜教歉材什P采7扔。岭漠怪【茂201隶1肉年真题】靠房地产投澡资适合作为一驰种长期投资。库关于其原因分悬析，错误的是亦（）。解谨害A萍.但土地不会毁损机率割B甜.肌地上建筑物有蒙耐久性怖鲜革C握.身变现性差可雨抗D茶.嘴土地使用期年蒙限较长开畅[住答疑编古号震557301岸0110]翠【正确答婆案晶】懂C沾【答案解析阳】暗C速变现性差是房普地产的特征之包一，但不是房策地产是长期投甚资的原因。本职题属于典型的舞文不对题。参佣见教颠材钞P希7式。躁雄虎易7.3黎复需要适时的更惹新改造投资（搬适应性）佣柱塘■贯投资者通过适振时调整房地产伏的使用功能，绒或更新改造，倘使之适合市场逗的需求，才能陆在竞争中处于配有利的地位统揪悟■齐如写字楼增加叔网络通讯服务认舱爪■基购物中心改善嗓环境，增加商躺品展示空间住版栏■料公寓内增加洗筋衣房嫌舅【学200哀6迎年真题】藏投资者对影房地产内部使辆用功能的变动觉（例如，在公淹寓内设置自助烈洗衣房提供洗勾衣服务等），曲体现了投资者浊对房地产投资庭（）的重视具。拾弄法A脊.觉各异性梳辰搁B畏.揭适应性续剩僵C灌.眠相互影响性太健附D们.灰专业管理依赖狗充[滑答疑编播号鞭557301脚0111]转【正确答坐案痛】批B控【答案解录析】适应性是灯指适时的更新斤改造以适应市岸场的需求。参饲见教浑材姓P闪7属。唐鞋慕兆7.4磁剪易产生资本价怠值风险（价值旺难以判断）咳距斗■共没有两宗完全熄相同的房地产晓饿怀■脑异质性导白致每宗房地产豪的价值不可能销一致泄奶颠■夜对房地产市场慌价值和投资价绿值的判断是困院难的遮【重点难值点】菌由于投资者眼质光、能力和经抹验的不同，导蜻致相同市场价慕值的房地产有节着因人而异的赴投资价值。兄洪【婆201毯0味年真题】剥同区域、扮同类型、同档册次的不同房地厘产的市场价值源不同，主要是此因为房地产市认场具有（）笨。凝孙考A谜.值保值性朝膏鱼B魔.盛增值性袜屋摘C元.虚异质性铺亮艺D占.浸弱流动性逃渔[挂答疑编检号碑557301楚0112]蛾【正确答费案佛】它C场【答案解析】功参见教劝材征P律8椒。岸索变派7.5菊沿变现性差（也处称为流动性差灵）龙争溪■像由于房地产异兔质性、价值量划大，市场交易式分散、信息不邻完备等原因，身导致房地产在概短期内无损变巾现的能力差。仗欣【真200穗7击年真题】买卖柔双方要经过多印次搜寻或长时瑞间议价才能完貌成房地产交易地，这个过程反顷映了房地产的科（）。司觉呜A元.哗不可移动性冤屡等B侨.位适应性麦恳住C喷.凝弱流动性尝毯晶D溪.润相互影响性驱贪[城答疑编悉号摇557301闪0113]刻【正确答晋案鞋】牧C负【答案解粪析】弱流动性付就是指不容易系转手或变现。猛参见教建材货P镇8雷。联仰凭扎7.6奶节易受政策影响币袜找■扁房地产容易受蜻到政府宏观调学控和市场干预构政策的影响证炸伶7.7冰继依赖专业管理术宵卷■福开发环节、经明营环节均需专沈业技术与服务话仁污7.8隔匙存在效益外溢出和转移（外部障性影响）般战喝■智房地产投资收忍益状况受其周造边物业、城市跳基础设施与市引政公用设施和剂环境变化的影醒响。哀毛蔬■中地铁的建设引打起周边楼盘价克格上涨丙颤孝■块小区旁建造纸蹲厂使房产跌价瞒渐【片200算9临年真题】霜地铁站的滔建成使周边写伞字楼的租金显鸦著提高，这说尸明房地产投资充具有（）的吧特性。科踩品A匪.购变现性差阁蚂闹B弱.专易受政策影响炎挡粪C蛮.条依赖专业管理担扶海D献.愁效益外溢和转罗移奶禾[择答疑编饮号坚557301矛0114]厚【正确答弯案敬】非D聋【答案解所析】房地产不幸仅受自身情况纺的影响，还受发周边情况和其而它因素的影响套，或者会影响深别人。参见教兼材字P毁9吸。奖拌麻【混201馆1陡年真题】归关于房地霉产投资特性的色说法，错误的提是（）。吃沿所A淘.末区位选择异常辱重要淋贫B价.确不易产生资本迅价值风险暮享貌C对.黑存在效益外溢牛滤呢D睁.火易受政策影响般坊[葡答疑编哨号念557301艺0115]钟【正确答艇案沿】总B沙【答案解析】责房地产的异质写性，导致每宗盲房地产在市场峰上的地位和价衰值不可能一致辈，这就为房地株产市场价值和貌投资价值和投题资价值的判断妻带来了许多困郊难，这就使投渣资者面临着资岗本价值风险。住参见教插材态P蚁8批。象蹈建萄8翠.任房地产投资的赔作用监毫架■厕从社会的角度将毁疲·冈拉动经余济肆GDP想母仿■乳从投资者的角汗度程遥甘·导具有收益、保使值、增值、消右费的多重功能熄第二节房地厘产投资的形式段与利弊躲诸戏1肢.览房地产投资的步分类度杠槐2亮.筹房地产开发投棚资项租芹3晌.玉房地产置业投拦资肢挣津4烟.省投资房地产企绸业股票或债券昨锅筒5污.土投资房地产投闪资信托基金附轻摔6向.切购买住房抵押不支持证券息田静7亡.梢房地产投资的气优势不捏额8闹.英房地产投资的奥弊端旱绿饭1柳.窃房地产投资的丰分类芬颗菌【猴201战0质年真题】针下列房地坏产投资方式中肝，属于直接投腰资形式的是（禾）。塌米搜A线.战购买房地产股帜票述棍膀B殃.款购买商铺起伤哥C骡.并购买房地产债扒券废犹蹦D饲.押购买住房抵押匆支持证券续旬[先答疑编北号必557301书0201]档【正确答颂案串】侵B征【答案解析】市参见教巡材箩P1送0丈。斗催秩【含200猎8峡年真题】定下列投资球行为中，属于蓬房地产间接投蔽资的是（）钻。危窜腾A杂.纲购买房地产公构司股票星绳锈B络.付购买土地使用枪权损谈援C连.确购买新建商品桂住房朽脖肃D蜓.天购买存量商品叉住房糕析[鸦答疑编赖号交557301知0202]问【正确答朴案波】拣A誓【答案解析】不间接投资是指值将资金投入与补房地产相关的拳权益或证券市愤场，不直接参宇与开发经营。细参见教肢材糠P1瘦1钓。复础崇【差200海5两年真题】嚼房地产间否接投资的形式趴主要有（）初。明常零A扣.瓦投资房地产信天托彩壮厨B摄.嘱购买住房抵押锅支持证券傲易轨C评.骡购买房地产企斧业债券盘带稼D闹.币购买物业用于逮出租经营使谨岔E策.答购买土地进行翁开发率削[瞧答疑编撞号庆557301蹲0203]生【正确答疼案遍】苹ABC肌【答案解析】圆房地产间接投俊资的三种形式姨。参见教微材拆P1虎1伴。皮昆来预2归.饺房地产开发投塑资宫碑扩■触概念疗是指投资扭者溪从购买土地使蓬用权开始君，通过在土地拜进行规划设计世和工程建设等须过程，建成可问以满足人们某衣种需要的房地爱产产品，然后纹将其进行销售您，转让给新的衬投资者或使用汁者，并通过这盟个转让过程收步回投资，获得迷开发利润的过枣程。咱主杰■饥性质瘦属于仁中短期投资限，形成房地产忽市场上的掌增量供给。床缝角■域具体种类拳土地开发置投脏资斑—锁—熊土地一级开发钳为主完商品房建渠设投停资面—帮—尸建房屋夜袍【扒201睡1赏年真题】黑房地产开答发投资形成的祝供给是房地产喜市场上的（插）。碧繁野A喘.殿增量供给辜筑把兼B笋.剖存量供给距肤峡C赠.袖潜在供给仅画像呜D睛.足总量供给蔬低[倡答疑编共号杯557301号0204]违【正确答孔案蛾】瓦A决【答案解析】朽房地产开发投粱资指从事商品鸽房和土地开发揉经营活动的投彩资，属于中短斥期投资，形成火了市场上的增茎量供给。参见优教拒材宴P1腐0堂。甲轧光鞠3回.她房地产置业投怖资持填追妈■忌概念怕向已具备方了使用条件或柴正在使用中的魄房地产进行投享资，以获取房蛛地产所有权或考使用权为目的扒的投资。塞可以是增畏量房地产（新糟房），也可以朋是存量房地产段（旧房）。椅刮潜■剥目的（三个）倘：旨自用洲经营出租扇获得经常性收盏入贵还可以获镰得转售收益武击【云201摧0岸年真题】榨相对于房愈地产开发投资谈，关于房地产困置业投资的说勉法，正确的有质（）。捧尝准A损.昂置业投资是面乐向已具备了使显用条件或正在福使用中的房地泳产功柳勿B名.民置业投资包括斯进行场地平整味及道路等基础断设施建设的投肌资甚筐辈C麻.扑置业投资对象统可以是市场上潮存量房地产乒扮宣D锐.毁置业投资可以户是将购入的房强地产用于自身扁居住或生产经踪营品兽艺E忠.奇置业投资可以霜是将购入的房趴地产出租给最易终使用者影灯[绘答疑编毯号枪557301辣0205]雄【正确答评案广】性ACDE域【答案解析】献参见教门材毙P10-1纵1待。颜项禽【事200沈7奥年真题】渠当房地产他开发商将建成篇后的物业用于挎出租或（）笔时，短期开发骆投资就转变成体了长期置业投顽资。穿蔽里A狠.逢出售合娇B杜.趁抵押剧枝帖C先.刷转让底股D剧.把经营弹奉[箩答疑编泼号丝557301降0206]内【正确答挖案睛】趋D值【答案解析】追置业主要用于德经营，即出租师或自营。如出蔬售或转让，就康不是长期置业宇投资了。参见蚀教却材挖P1并1狮。捧陕【重点难杠点】造机构投资者的苍置业投资选择透机构投资者类减型侦置业投资对象愧投资特点债缺乏投资经验锈又具有低风险夜偏好的投资者假购买黄金地段恨的优质成熟物峰业颗■滚购买价格高

蛛■携收益水平低

动■远风险小疯具备投资管理径经验的投资者垦购买处于优良阴区位的新竣工拿甚至尚未竣工鹿的物业耐■紧初始价值和初球始收益水平低

史■刚增值潜力大

症■虾转售收益大杜侄缓4尊.佩投资房地产企茂业股票或债券电股票－所责有权关系并债券－债田权债务关系糖捕忆5鸽.厨投资房地产投搞资信托基金蚊投资者将劣资金交由信托芬基金，基金由吧专业人士进行主投资组合，将析资金投入房地筐产业，基金机采构将收益再分切配给投资人，杨是一种基于信钥任的委托投资防关系。啄房地产信随托的收入现金珍流的主要部分锁分配给作为投披资者的股东。编【重点难蹲点布】杯REIT描S陈的优势与类型坑优势脏内涵随收益相对稳定蹈■银收益主要来源陕于所拥有的物矩业的经常性租艳金收入

列■拨一般高于股票像收益择流动性好宝■偶可以在证券交怕易所交易忽【重点难损点】旺REIT蛮S颈的类型最（三大类）肚权益型基泛金品抵押型基归金伤混合型基阴金燃狭【解200声9示年真题】慨房地产投测资信托基金股权票的收益通常陈高于一般股票每的收益，因此肤往往成为大型饶机构投资者直膊接投资房地产禁的重要工具。扇（）持派[欢答疑编蓬号乓557301矛0207]榴【正确答馅案闻】顿×咬【答案解析】晒信托是间接投赤资。参见教胶材即P1兔2珍。汉锦槐【洪200滥7唇年真题】布房地产投硬资信托基金的逼投资收益主要剃来源于其拥有准物业的（）娱。醒池碎A等.伐销售收入兰闪B睛.箭转让收入另刮寇C走.在租金收入立锁D究.墓利息收入便截[历答疑编狂号难557301链0208]缓【正确答息案识】痒C沫【答案解析】削用基金筹集起阵来的钱用来置沈业投资，长期班持有，出租经光营，获得长期肾稳定回报，作似为对投资人的茧回报。参见教瓶材扎P1弓2核。辛待摆【惹200屈6叛年真题】端下列关于屈房地产投资信六托基金脉（吗REIT柏s以）特征的表达匙中，不正确的张是（）。胖阅绍A贩.米有专业投资管友理者负责经营增管理朵这洒B诸.许收入现金流的石主要部分配给眠了股东汪弃钥C腰.授分为权益型和极抵押型两种形狠式毫须左D肢.用投资流动性好墓术[继答疑编绝号箱557301辉0209]块【正确答禁案疲】井C摧【答案解析】街分为权益型、能抵押型和混合扫型三种形式。茫参见教歇材锋P1与2抄。糊竟摆墓6膜.剧购买住房抵押牵支持证券探忠丸■惯把金融机构所件持有的个人住击房抵押贷款债转权转化为可供香投资者持有的馆住房抵押支持粮证券，以达到凭筹措资金，分景散风险的目的富。标仿对■捎银行将所持有摇的个人住房抵周押贷款债权，部出售给专门设嫂立的特殊目的委公司，该公司温再将债权转化执为证券出售给掉投资者。轧系枝■沟购买抵押支持惨证券的投资者疤可以间接地获柄取房地产投资木收益。式盏枕7轧.悲房地产投资的途优势（四利）译丧臣■构相对较高的收佣益水平（高于证储蓄、股票、脏债券）榴惠律■专易于获得金融峰机构的支持（欣房地产是可靠念的抵押物）救桃财■票能抵消通货膨四胀的影响（房突地产年价格增惑涨率超过年通罗货膨胀率）据息去■乔提高投资者的冤资信等级（拥妹有房地产是实谜力的最好证明步）祥划【色200村8搅年真题】枕房地产投驶资相对于股票徐投资，往往具洪有较低的收益扶水平。（）始创[聪答疑编窜号勉557301企0210]乡【正确答般案电】严×应【答案解析】出房地产投资收色益水平较高，稻这是他的有利坟之一。参见教搜材璃P1副3闲。潜薄斧【授200冒6民年真题】敲房地产投榴资不能有效抵坛消预期通货膨穗胀的影响。（晶）播攀[所答疑编做号躁557301威0211]隙【正确答挺案污】捡×并【答案解析】文房地产年价格洒增涨率超过年昏通货膨胀率，伟可以抵消通货涝膨胀的影响。运参见教琴材轻P1纤4骗。露径冷向8闭.莲房地产投资的盾弊端斯某脚■滨投资数额巨大闷瞎队■也投资回收期较稳长君问蜜■滑需要专门的知极识和经验伏第三节房地蜂产投资的风险疗乎闲1培.躁风险的度量忙羡盼2够.燕房地产系统投汤资风险胖洁口3须.伶房地产投资个泻别风险樱逗锄4悟.吧风险对房地产膝投资的影响妖显掀1陪.盼风险的度量蛛风险是未翅来获得预期收直益可能性的大炸小奶法【解题思忆与方法】如何武比较风险的大拆小守第一步，减计算出两物业定的价值的期望胃值。（加权平货均值）定第二步，围计算出两物业缸的标准差。慈第三步，奏如两物业期望旧值相同，则直喂接比标准差即姓可，标准差小两的风险小。奖第四步，雀如两物业期望廉值不同，需计狼算标准差与期茅望值之比，该沿比值小的那个圆风险小。暗够【啊200妙9登年真题】当甲、乙物抄业桑200浅8摩年兄1妖0著月的价值均拳为残110忧0聋万元。预沉计校200使9嘉年轰1波0状月甲物业的价葬值兼为痕120诵0约万元度和委100划0俯万元的可能性凡均滑为阳50野%争，乙物业的价读值干为倚130放0县万元隔和味90挨0灭万元的可能性慰也均玉为嫁50泥%士。甲、乙物业哑投资风险比较犬的结果是（笋）。蛇算纱A品.贸甲物业投资风吐险大渣灭烦B筐.垮乙物业投资风辞险大琴透炸C异.议甲、乙物业的完投资风险相同巴闸类D忆.板难以判断甲、样乙物业的投资私风险大小胸兼[闯答疑编旨号棒557301劫0301]卫【正确答义案性】拳B沃【答案解析】设第一步：计算波两物业的期望伤值（加权平均席值）打甲物业的磁期望值接＝改1200×5惠0御%渣＋冲1000×5齿0苏%判＝坊1100障乙物业的坝期望值鸣＝伏1300×5谋0统%基＋大900×50叼%敬＝哭1100壮第二步：留计算两物业的绸标准差超学另一种解木法：带有技术驶含量的定性分醒析鉴天雁120探0贴和畜100拨0楚与帜110刺0罢的偏差，一定跳比月130剩0予和朝90棋0阔比恳110偿0向的偏离程序小弃，所以计算出羊的标准差一定屈前者小，所以寄前者风险小沫。其晴【重点难冻点】两种决策予藏腐■忆风险决策叫（情况不确定罢，但发生的概蝴率确定）熔姓青·早决策准则是最而大期望收益书告絮·个一般使用决策趣树法或决策表个法侄役睬■塌不确定性的决复策方法既（情况及发生身的概率均不确渠定）峰爬秋·遥小中取大法－齿悲观看法绩拉透·严大中取大法－候乐观看法绑渗士·速最小最大后悔龄值法－后悔最开小胜梦骗2夸.矛房地产投资风袋险（四方面）伶愿茫■哪投入资金的安桶全性丝腿快■唉期望收益的可怎靠性赌生论■痛投资项目的变嘱现性熄川警■岔资产管理的复齐杂性融【重点难礼点】风险的分膀类废（秋8+古6念）绸劣处长2.正房地产投资系曾统风险遇巡茧2.然1呼通货膨胀风险密较掌2.她2脱市场供求风险钟吓段2.悟3钉周期风险棚浙赏2.愈4戏变现风险撤饶轻2.季5亩利率风险谦荐甜2.授6怎政策风险苹膨增2.档7编政治风险申清根2.喘8锯或然损失风险尝场【罚200哲7灵年真题】通系统风险枪是指个别投资疫风险中可以在匆投资组合内部拼被分散和抵消桨的那部分风险参。（）奴键[陕答疑编耕号有557301漂0302]险【正确答默案搅】退×帽【答案解析】镰是不可以在投走资组合内部被罢分散和抵消的岁风险。参见教润材如P1尾7睬。侄饥危萍2.旁1横通货膨胀风险稻（购买力风险误，窑CP水I唯，钱毛了）酱禽炸■边通货膨胀风险候是指投资完成碍后所收回的资峰金与初始投入珠的资金相比，孙购买力降低给川投资者带来的茧风险煎筑巩■索其实质蠢是通货膨胀导缎致未来收益的觉价值下降葛复造3取3腹年前四川有个赔汤老太，到银陆行存困了至40杯0案元钱。当你时掠40伍0兔元可买一间房茧、跃181刚8泉斤面粉忽、匆40学0壮斤猪肉陡、陪72楚7钉盒中华香烟炎、该5湿0磨瓶茅台酒。现租在连本带利取坑出来杠共摧835.8限2伤元。够买不足晓一平米房嘴、匹42叙0第斤面粉冷、葵6孕9龄斤猪肉鉴、野2即0村盒中华烟踩或泰1敌瓶茅台酒。甘援职2.颗1煮通货膨胀风险膀（续）楼湿短■膝以固定租金方详式出租物业的圣租期越长，投葡资者所承担的压购买力风险越怒大，实际上承楼担了本应由承勒租人承担的风授险请符奶■要通过适当调整零其要求的最低闪收益率来降低匆风险对实际收顶益率的影响程恩度（调高）欲叹技2.念2财市场供求风险瓜鱼贤■厨供求关系的变握化会造成房地圣产价格的波动屡与租金水平的住变化。勒师熟■桃房地产市场是爸地区性市场，遣当地市场环境玻变化的影响比眨整个国家市场顿环境条件变化辉的影响要大的独多。值【典型例远题】悄整个国家于市场环境条件隶变化对房地产柔市场的影响，威要比当地市场水环境变化造成笋的影响大。（军）疾排[察答疑编奇号颠557301茧0303]型【正确答扔案迎】宇×脂【答案解析】饮房地产市场是馆地区性市场，外当地市场环境打变化的影响要桑比整个国家市距场环境变化的复影响大。参见疲教桃材泰P1追7客。勇壤极荡2.铺3需周期风险我顾截■精房地产市场的瓣周期波动给投缸资者带来的风泼险领枯五■创房地产市场周己期波动分月为复苏与发展抽、繁荣、危机兵与衰退、萧条队四个阶段辨备凭■舟美国房地产市片场周期粮为配1刑8拳－膊2循0责年酱离龙■隆香港房地产市赠场周期负为娱7辆－扑8经年讯遥邻■剑日本房地产市稠场周期集为滩7邪年栗告宽2.挎4高变现风险（跳鸡楼价的损失）扶敬斥■膀指急于将房地评产兑换为现金雕时由于折价而刮导致资金损失汇的风险征描杠2.5丧裙利率风险厉竹症■哲利率调升对房歌地产投资的影俗响秘（三方面）：袭格趣·存折现率提高，鲁折现后的价值辞变小，导致房匆地产实际价值义的折损互，阴V爆＝圾A/凝Y榨。尊机稀·困加大投资者的倾债务负担，导蚕致还贷困难。仓智哑·扯还会抵制房地效产需求，导致距价格下降。盛灌朱■倦固定利率贷款荡流耕·称实质上是把利扭率风险转嫁给仁金融机构。缝谨【冰200摘9冠年真题】下列诚风险中，属于境房地产投资系摸统风险的有（新）。鉴从宪A术.纯市场供求风险兵厅捏B幻.芬变现风险蜘舱填C午.三利率风险喷资组D慧.欠时间风险愈攀云E柳.溜资本价值风险椒重[宵答疑编贯号奔557301说0304]苗【正确答谨案全】并ABC月【答案解析】哥记镇清扬8+果6拴。参见教巾材标1做7弯－闪2耍1糟。苍斩杏【哲200棍6脸年真题】半提高贷款城利率对房地产所市场的影响主等要有（）。灯碎疏A最.溪导致房地产实岁际价值下降谨虽况B赠.纲导致房地产实伯际价值上升皆跌肥C施.服加大投资者债毁务负担蔽怨戴D优.蜻抑制房地产市罗场需求扣资瓣E戒.崭增加房地产市辣场需求复盼[绑答疑编殊号粘557301厕0305]浸【正确答易案较】嫁ACD敏【答案解析】呜参见教奸材玻P1族8览。洁印端【祥200泻7尺年真题】组下列风险俯中属于系统风注险的是（）山。售命起A遭.刑比较风险珠答着B容.椅市场供求风险显厌肌C器.计未来运营费用亮风险披断强D妙.杆持有期风险岔娃[可答疑编淡号隔557301冒0306]爽【正确答轧案掘】心B罗【答案解析】迟八大系统风险桃。参见教津材壳P18-2子0铃。肥伯惭鼻2.怠6瞒政策风险诱玉具2.划7辛政治风险鹰艺护2.觉8胳或然损失风险住鹰姓■德指火灾、风灾拖等其它偶然发脂生的自然灾害稍引起的置业投煎资损失烫拆搭■马可以通过保险梦将风险部分转奸移给保险公司季植膏■盯可以通过租约饲将部分风险转戴移给承租人无笔摧3逮.僵房地产投资的惕个别风险骂（盛6侧类）音谊体3.醒1女收益现金流风辜险（收入低了共）妈聋栏3.恢2县未来运营费用援风险（费用高宪了）背累勉3.策3游资本价值风险割（折现率或报润酬率变化）蚀梢骂3.怨4兼机会成本风险仇（机会成本）动胸宰3.辜5行时间风险（时六机与时间）祥阶雅3.哑6炮持有期风险（盆持有时间）少远玻3.垫1熄收益现金流风歇险（收入低了便）谊涌匹■念项目的实际收舰益现金流未达烂到预期目标要烤求的风险宿片偶3.栏2毫未来运营费用泉风险（费用高美了）筒柜病■当物业实际运营店费用支出超过泽预期运营费用盖而带来的风险政阴保3.斥3有资本价值风险卖（折现率或报响酬率变化）破梯村■先即使收益和运找营费用都不发门生变化，资本肌价值也会随着塘收益率的变化药而变余化锄V名＝耻A/Y敞【重点难礼点】注意利息底风险和资本价沟值风险顽容骗■哀利息是收益率喝的重要决定因厌素，但不是唯绣一仗叨勉■窗利息风险是系急统风险，资本罚价值风险是个涝别风险线眯报3.扁4吸机会成本风险孕（机会成本）婆君仿■侦也称比较风险苦，投资该项目夺而失去了其他插投资机会，失番去了相应的收炭益的风险促吵弃3.圈5避时间风险（时渠机与时间）耕凶跃■夸房地产投资中属与时间和时机顷选择因素相关溜的风险。不仅狱表现为选择合冰适的时机进入扁市场，还表现汗为物业持有时夏间的长短，物水业持有过程中颂对物业重新进悦行装修或更新东改造时机的选仁择，物业转售周时机的选择以礼及转售过程所肝需要时间的长纲短。报塑【志200熄5邀年真题】扎房地产投臂资的时间风险紧是指选择合适控的时机进入市肺场。（）晋随[询答疑编趋号扮557301吓0307]堪【正确答等案哄】狸×强【答案解析】苏不仅表现为选皇择合适的时机慢进入市场，还赤表现为物业持创有时间的长短括，物业持有过变程中对物业重肾新进行装修或酿更新改造时机披的选择，物业灌转售时机的选参择以及转售过搏程所需要时间腰的长短。参见思教酬材转P2秋1霉。势失展排3.坦6赌持有期风险（招持有时间）和画英■页房地产投资持档有时间相关的排风险，寿命周品期越长，持有菠期风险越大竟迷【愿200善8亏年真题】赠下列房地焦产投资风险中味，属于房地产逝投资个别风险离的是（）。拿退桨A鬼.吹变现风险帽朴验B猪.速时间风险妨排两C乞.孙或然损失风险半咳昼D吊.猫通货膨胀风险燃爽[稀答疑编恼号赵557301塘0308]崖【正确答仗案乖】市B脉【答案解析】麻六类个别风险敞与八类系统风迁险。参见教场材汗P18-2舞1嚷。码也厚测4篇.希风险对房地产谨投资决策的影嘱响（两方面影鸡响）淡劲厌■嘉投资者根据不削同类型房地产攀投资风险的大甩小，确定相应乏的目标投资收礼益水平（类型秩不同，收益标撑准不同）威磁投资者特点可投资目的胶投资对象式收益型迈承受低风险低蛮收益水平的长失期投资者痰获得稳定租金已收益并进入稳定期的外收益性物业达收益加增值型控能承受中等风族险和收益水平刃物业租金收益朴＋物业增值收纺益仪未进入稳定期担或刚刚竣工的毕收益性物业荒机会型案承受较大投资迷风险，期望获村得高收益枪组便贺梳■饱投资者尽可能神规避、控制或抗转移风险糖第四节风险相与投资组合孙垒朵1锐.咏投资组合理论史哥筹2慌.之资本资产定价够模型沉倾质1与.妄投资组合理论趴通过投资翻组合理论，可好将习个别风险成因素减少甚至批近于完全抵消敞，但系统风险齐仍然存在。蹈旧纹【叮201狂0陆年真题】敲关于投资义组合理论的说疼法，正确的是孩（）。除酷姥A自.雹投资者应选择齿毫无风险的投疲资组合邀煮送B吼.杀投资者应选择置投资项目间有刘一个正协方差菌的投资组合坛节苍C焦.拾投资者可以将店系统风险因素惜减少甚至完全昨抵消彩融劳D经.却投资者可以将献个别风险因素铁减少甚至完全举抵消寨超[词答疑编赔号锄557301谣0309]到【正确答端案多】摘D供【答案解析】著通过投资组合跟理论，可以将岂个别因素减少候甚至近于完全慨抵销，但系统柔风险因素仍然廊存在。参见教右材闭P2喂5碌。氧找补【也201求0巾年真题】齐投资组合袋理论认为，对芳于相同的宏观复经济环境变化股，不同投资项殃目的收益会有榨不同的反应。沙（）狮底[吴答疑编累号检557301郊0310]喝【正确答式案炭】腐√潜【答案解析】今参见教应材辛P2浪3让。集社首【枣200池8席年真题】狸投资组合时理论认为，把纠适当的投资项扇目组合起来，哀可以（）。权燃充A谋.沾提高投资收益冠宣俗B打.才降低系统风险由疲发C除.改降低个别风险金亮相D墙.开使投资毫无风粉险肺壤[翅答疑编麦号办557301极0311]轨【正确答陆案交】给C追【答案解析】粘过投资组合理森论，可将个别唇风险因素减少头甚至近于完全廊抵消，但系统睬风险仍然存在冶。参见教菌材油P2环3锣。弹需【重点难芽点】市场风险臭系数及预期投佳资收益率祥酱资产预期收益粥率北注＝无风险资产耗收益率＋风险粮系材数素×帮（平均收益率努－无风险资产摧收益率）奔无风险收迅益率睬一般为国债的减收益率或银行伤存款利率愁【重点难炸点】市场风险梢系数及预期投骂资收益率灾捕蹲资产预期突收益率－无风殊险资产收益率疲树市场风险系数浑＝蜻——————裹——————矛——————毅寒挪摆片市场整体平均夹收益率－无风乳险资产收益率晴求当资产的预期持收益率＝市场损的整体平均收碌益率时，市场盟风险系数涛＝伍1扁摧【墓200骡8瑞年真题】矿某投资项速目的预期收益扶率与市场平均边收益率的变化淡幅度相同，则鼠该项目的系统走性市场风险系赏数明为权1展。（）必班[嫌答疑编草号顶557301开0312]关【正确答灭案班】阻×昌【答案解析】竿当资产的预期稀收益率＝市场订的整体平均收段益率时，市场财风险系数壁＝纳1膨，不是变化幅俗度相同时。参近见教宣材墨P2序5即。罪膛络【滥200慨6济年真题】僵假设银行背一年期存款利缓率流为躬2.28猛%旁，贷款利率命为焰5.85舅%也，投资市场的袍平均收益率孟为宗12蚕%跪，房地产投资怕市场的系统性嘉市场风险系数浑为鸟0.撇6即，则房地产投果资的预期收益岛率为（）。弟列姑A.4.42赌%落沉肃B.8.11泥%邪膝际C.8.13右%永拿桑D.9.54屿%残车可[昂答疑编乳号财557301第0313]蒜【正确答矛案言】写B忆【答案解析】能注意无风险收繁益率在我国为较一年期存款利扒率，在国外一互般指国债收益奉。参见教延材甚P2到5症。佣资产预期凭收益率松＝无风险催资产收益率＋陕风险系脑数饼×票（平均收益率件－无风险资产净收益率）柏济饱2.28%+哑0.6举×傻（盆12杨%拒－越2.28秩%制）迎＝散8.112%坛再慈【往200低5箩年真题】税假设某段宇时间内房地产悔业的预期收益晋率愁为宏15炊%蒸，国债的投资泄收益率罪为眨10摇%寻，市场整体的平平均收益率替为诚20篮%穴，则房地产业溪的系统性市场项风险系数是（抱）峰。挠谦控瓜A.0.25担胆五B.盆0.50贩壤轧C.1.5箭笔赵D.2.00扭垄[坟答疑编遍号翠557301拘0314]摇【正确答片案伍】龟B狡【答案解析】孝公式的变换。挎参见教甜材兄P2厦5狭。无资产预期彩收益率＝无风员险资产收益率脉＋市场风险系蹄数极禽丛疏（市场整体平远均收益率－无施风险资产收益庆率）放暑别汗穴资产预期收益违率－无风险资太产收益率汉市场风险似系数主＝贴——————差——————抗——————超——觉继垮此肌市场整体平均寿收益率－无风债险资产收益率齿采＝丢滴示挑2焰.像资本资产定价睬模泻型蚂伪一个投资飞的预期收益率改等于市场上无铜风险投资项目正的收益率再加任上投资项目的术系统性市场风捡险系数乘以该饼项目的市场整睡体平均收益率疤与无风险投资鬼项目收益率之醋差涛折现率＝获资金的机会成抬本＋适当的风败险调整值＝无膛风险投资收益流率＋市场风险暖系数（市场的早平均收益率－惯无风险投资收育益率）轮柔【经200腔9坛年真题】妥如果整个僻投资市场的平询均收益率霜为熔15堡%跑，国债收益率祥为列9坚%阀，房地产投资兽市场相对于整潜个投资市场的袍系统性市场风贷险系数凳为拔0.2涨3帅，则按资本资骑产定价模型计迎算出的房地产铲投资折现率是最（）。忍摊欧A.10.3初8僵%掠持震B.11.0配7%滩手旱C.12.4凡5答%愧休友D.13.6沸2%施淡[客答疑编劈号冬557301阅0315]博【正确答择案费】炊A驱【答案解析】铲参见教亭材签P2洗7占。棵折现率＝砌无风险投资收袜益率＋市场风哥险系数（市场斧的平均收益率分－无风险投资疏收益率）物＝案9迈%营＋甚0.2垦3耍（奏15感%吸－叹9智%跟）绑＝四10.38%令翅【典型例伙题】离如果整个描投资市场的平坟均收益率蔑为比20怠%珍，国家债券的起收益率锻为码10哗%陈，而房地产投狼资市场相对于蒜整个投资市场伏的风险相关系价数蜘为针0.系4饭，则房地产投锻资评估模型中惯所用的折现率采为（）。丧沾默A.8%笔己膏B.4%秋滋胖C.14%布衡方D.12%丹埋[巷答疑编姨号勺557301蒙0316]火【正确答沃案矮】叛C蠢【答案解析】雕方法一：辈公式作法讽折现率＝渠无风险投资收魄益率＋市场风尖险系数（市场锅的平均收益率哥－无风险投资圈收益率）刮＝县10宜%控＋续0.辽4匙（式20秒%骡－尺10莫%岸）载＝香14%不方法二：插带有技术含量态的排除法阳该折现率造一定大于无风舟险投资收益率翁，即大帆于比10型%逐，百A岂B望可立即排除的。卸储第二章房地挺产市场与市场节运行神【考情分析鹰】镰历年考分丘一般藏在迹8湿分左右，具有惩一定的难度暴锈单项选择题惭多项选择题译判断题棕计算题粪合计杏201壮1幻年迫3思题仓3丸分瓣2断题矩4店分克－瞒－郑5粘题密7姑分条201驳0蓝年控3亿题势3闸分涌2植题潮4袄分毙1谷题茎1愚分玩－故6络题布8具分觉200叶9尿年圈4晕题锻4琴分撇2患题诉4励分腿1泄题走1验分辫－舟7粘题艰9狱分甲200鸦8误年乒4闻题售4副分眠1歌题闸2显分市2汪题农2旺分董－船7趴题独8揪分日近四年考腾试各章分值分坡析倾样【内容框鸦架】庄第一只节息直房地产市场概否述勺第二架节优蜓房地产市场结贿构与指标耽第三姓节渣照房地产市场的产特性与功能互第四愁节腰肾房地产市场的傲运行规律姨第五堵节贴威房地产市场的泽政府干预悬【考试重驰点】扮屋邀1笋.凤房地产市场运分行环境晒区衡2墙.吵房地产市场结虫构揭渔扫3仍.虑房地产市场细筛分顿息贫4脚.株重要的房地产碌市场指标凳谈皱5击.纪房地产空间市以场与资产市场洞晋贪6落.尿房地产市场自闷然周期谢欢忽7无.标自然周期与投何资周期的关系嫌债惯8湖.开房地产泡沫与挪过度开发倡签交第一节房地胞产市场概述命毙居1警.潜房地产市场的斧概念剩裤赠2赌.煎房地产市场的烈运行环境编泰伙3碗.虑影响房地产市沈场转变的社会摔经济力量鼻汉挽4棕.圈房地产市场的毕参与者厘铜就1具.疗房地产市场的旷概念原一般的定住义肿指从事房虽地产交易活动边的场所，以及仔交易的途径与民形式峡经济学的哭定义内指当前潜帽在的房地产买粒者和卖者，以将及当前的房地吵产交易活动侧房地产市填场体系包括柿交易当事扩人－主体罪作为交易侍对象的房地产梦资产－客体捷交易制度盛－制度炭促进交易禁的组织机构－唯中介饼头茶2擦.疏房地产市场的阅运行环境（八移类，三基本因拔素）光社会环遵境辆﹡无政治环沟境淡﹡懂经济环壁境顾﹡爹金融环境栗法律制度玻环境复技术环境劫资源环境园国际环境暮【重点难检点】区别社会陵因素和经济因魔素鹰统盗【劳200四8俊年真题】卷政府的土愉地供应政策会且直接影响房地轻产开发的（导）。案兔冰A个.冒产品质量俱越丢B喊.蛾产品性价比败秀宜C鲜.捎规模和结构岭出虏D羊.酸产品档次叛他[甚答疑编仗号型557302犯0101]却【正确答饺案异】黄C记【答案解戚析】土地政策自影响供给的规馅模和结构。如浓供应的别墅用杨地多，则市场昏上的别墅项目梁的规划多，所词占的比重大。援萍【辅200早6稍年真题】左下列影响固房地产市场运忠行环境的因素栏中，属于经济傍环境的因素是碎（）。雨须窜A脾.看城市或区域产口业结构与布局迅宅沉B吊.段人口数量结构若也怨C妙.挺土地资源状况梯谊恒D模.飘建筑技术进步提骄[殃答疑编羞号阳557302虽0102]归【正确答犯案叼】愁A亿【答案解昌析碰】俯B菜社会因素燕，室C吵资源环境叹，意D诚技术环境。参这见教广材确P3上0变。嘉蹈秩3吸.他影响房地产市渠场转变的社会过经济力量（六累大力量）强金融业的册发展律信息通讯期技术水平的提或高和交通条件董的改善梳生产和工姨作方式的转变哥人文环境录的变化壁自然环境模的变化甲政治制度嗽的变迁姿逼弃4那.史房地产市场的固参与者（七类观参与者）挪扁陷4.扎1框土地所有者或香当前的土地使柔用者李编柴4.闯2腰开发商纸起拦4.费3敲政府及政府机敏构迷恐狼4.浊4流金融机构数影厦4.炒5冠建筑承包商隙嚷基4.管6叉消费者或买家叉学届4.火7野专业顾计问陈犹州刑4.东1蛾土地所有者或督当前的土地使碌用者拘城市土地刊属于国家，所皱以地方政府垄库断了国有土地锯使用权出让市个场。征当前土地抖使用者的影响槐主要是在土地潜征收和土地开脱发过程中（钉猛子户）。疾遇尊4.话2懂开发商屑分为开发办投资和置业投颈资两大类（销亦售或者持有）新开发商根周据自己的特点闯、实力和经验违，经营方针有眠很大的差别，洋经营管理风格瞎也有较大差异鼓享臭4.躬3掏政府及政府机孟构防政府可以侄制定规则，又彻有监督、管理摩和服务的职能咐房地产业蹈被政府用敬作收“纯经济调节等器丽”蔑，可以加速或流制富动花?毛蚀副4.俗4姻金融机构究提供用于闻支付开发费用毒的中短期资金满或建设贷款（呆开发贷）呈提供项目壤建成消费者购伟买房地产的长诞期资金或抵押创贷款（消费贷落）德瓶穷4.席5户建筑承包商相完成施工咱建设刮同时可能绕会承担一部分玩开发风险省宗蛮4.甲6故消费者或买家窝自用型购洒买者－购买能尼力是约束条件犹投资型购珠买者－物业所闹能获得的收益样是关键因素取袋滑4.艰7盘专业顾问（七按师一人）猜建筑师祖工程师仔会计师谁造价工程鸽师疾经济师抹房地产估物价师及房地产竿纪纪人佳律师构纷护第二节房地裹产市场结构与约指标凡洽旨1百.立房地产市场的画垄断竞争关系严科唤2挥.众房地产市场的吩数量比例关系吴笼槐3描.你房地产市场细名分她默苏4烟.销房地产市场指款标烟阀挺1扮.参房地产市场的央垄断竞争关系永（四类）君类型甚特点串完全竞争市场体竞争最为充分睬垄断竞争市场貌即竞争和垄断悄并存，并以竞糖争为主的市场迫寡头垄断市场稳竞争与垄断并帽存，并以垄断铁为主的市场枝完全垄断市场享不存在竞争践【重点难布点】房地产的已市场结构油具有明显迁的垄断竞争特线征，即垄断与扫竞争并存，以降竞争为主所存量市场贫－交易双方为架分散的家庭，婶所以竞争多于楼垄断（二手房赴市场）翼增量市场果－市场供应者疲是开发商，垄龟断多于竞争（原一手房市场）哀建【兰201燥1歉年真题】哗商品房开案发市场通常是六典型的（）域市场。僵导扩A辣.鼠完全竞争酿穿迁虾B导.究垄断竞争粘场集C枝.虹寡头垄断扫盾纹绩D藏.跪完全垄断蔽傲[沸答疑编连号邮557302关0103]粘【正确答欣案亚】忆B市【答案解似析】房地产市巩场具有明显的怠垄断竞争市场井特征。在商品因房存量市场中特，竞争多于垄府断，在商品房村开发市场中，卸一般垄断多于宅竞争。参见教开材烟P3距6阻。揭淋距2.鉴房地产市场的直数量比例关系阔（六大结构）瑞总量结猫构没—其—驾总量（开发与抚销售总量，供台给与需求总量餐比例）贱区域结各构睛—坑—抵不同地区的差乐异暂产品结丙构涝—演—末不同产品的差腔异守供求结看构屿—礼—氧同一物业类型山不同档次的供不求关系（供给扭档次与需求之侄间的关系）刺投资结仆构盆—谁—谦不同投资目的丸和方式兔租买结遍构垂—蚂—掉租赁和购买的康比例关系价【重点难喊点】租买结构事的影响因素伐租金和售魄价的关系捐人们对所肚有权的偏好聪可供出租尘数量只经济发展情水平质三【剧200想9动年真题】对房权地产市场结构桶进行分析，除静了要分析供求痰结构，通常还魂应分析（）存。冶弯匹A因.塑价格结构钓旋扯B庸.控总量结构赴腔蒸C虎.邻档次结构医妙榴D需.龙投资结构胆徒盈E浑.傲租买结构论凤[拣答疑编素号助557302悉0104]集【正确答让案闹】塘BDE碌【答案解座析】请记清六挖结构的名称。亲该题几乎就榜是晌0插5第年原题。参见宫教倒材截P3醒6忍。谁搁【村200手5繁年真题】从宏限观上说，在进倚行房地产市场乖结构分析时，催除了要分析总富量结构，通常求还应分析（鼠）。鸡旗权A疮.秩价格结构躲逐驰B于.刘区域结避构街誉隆鼓C打.际产品结构碧杜寻D怎.呢供求结构离询御E冷.恭投资结构鸦短[驳答疑编承号详557302敌0105]完【正确答局案课】菌BCDE声【答案解滨析】请记清六闸结构的名称。验价格结构有很签大的迷惑性。焦参见教冠材绿P3幻6济。。苏理【翻200准8四年真题】测某城市住逼宅市场调查结酿果显示，该城耍市住宅的总需傅求与总供给基柔本平衡，但同僵时显示，套型咱建筑面豪积侍12诉0观㎡以上的住宅符供过于求额，违7影0诚㎡以下的住宅卖供不应求，则扁该城市的住宅鄙市场处于（轿）状态。乌销耽A合.惑均衡昏狱抚B索.碍周期性失衡搜妹某C旗.开结构性失衡备黎峰D火.野区域性失衡奴户[对答疑编凡号行557302娘0106]浸【正确答重案冒】把C麻【答案解颜析】供给档次策与需求之间处毒于错位状态，穿这属于供求结住构失衡。参见狭教渴材桶P3听6想。秒裹变3裤.摇房地产市场细址分（五种分类厘）梦愈转3.无1担按地域范围细结分弟验劳3.厕2番按房地产用途混细分扛稳搁3.见3葱按增量存量细践分条捉猪3.店4阵按交易形式细工分晕妇严3.直5护按目标市场细绒分纤垃盏3.瞎1仙按地域范围细浊分（区域性市柴场）飘按城市划被分凑按城市内晴的某一具体区药域划分落按省或自限治区划分杯按大片区租进行划分思瓦然3.年2震按房地产用途从细分交居住物业棒市场诚商业特业棚市场详工业物业缩市场器特殊物业霜市场完土地市场归厌不同类型房地乞产在投资决策插、规划设计、传工程建设、产国品功能、面向眠客户的类型等嘱方面均存在较监大的差异，因宅此可以按照房馆地产的用途、谢将其分解为若荡干子市场贤。虫齐【值201趟0捡年真题】灯按房地产疯用途可将房地泼产市场细分为果若干子市场，盏这是因为不同蹄用途的房地产骂在（）等方蜘面存在差异。娃公机A惠.排投资决策勉并曲B晃.嘱规划设计仅序江C诸.除工程建设两胆疯D叉.宵地域范围睁薯渣E屋.猪产品功能念劳[茄答疑编凡号疗557302铺0107]返【正确答辆案驱】流ABCE耽【答案解锦析】由于不同谊类型房地产在公投资决策、规扁划设计、工程其建设、产品功蒸能、面向客户盾的类型等方面脾均存在较大的湾差异，因此可似以按照房地产绩的用途、将其绕分解为若干子旬市场。参见教输材柏P3坊7脚。织栽鞠3.烈3炭按增量存量细婆分之仗警介3.4蚂荣按交易形式细雁分暮升【重点难概点】新建和存要量房地产交易授子市场的组成蜡的区别球终废【匠200指7肢年真题】未房地产市懒场按市场交易虏形式细分时，忽新建成的房地脂产产品交易不炸包括（）子权市场。殖瑞革A立.示租赁醋粥B皮.卸销售痕遍寺C这.讨保险肤踢D话.典抵押遵疾[杂答疑编刘号碰557302够0108]好【正确答适案份】论C稍【答案解局析】存量房市拴场才包含保险瞧子市场。参见溉教停材拐P3器8正。某籍桌3.蚁5视接目标市场细佩分魄粘盖【猎200袍8土年真题】著炼浇“袖某城市别墅销煌售市剑场棍”市这一市场细分拆的方式包含有怒（）。约裂费A队.畜按地域范围细痕分背蜜餐B慈.腊按房地产用途狠细分渐筑眼C摩.匪按增量存量细咸分晴恶更D构.改按交易形式细高分哪浙杯E书.济按目标市场细书分顿顿[代答疑编阻号谈557302浙0109]坝【正确答序案气】去ABD双【答案解绣析】某市是按菊地域细分，别何墅是按用途细描分，销售是按在交易形式细分怨。参见教叼材承P37-3口8哭。索损【箩200拐6亡年真题】棵在对某市盖房地产市场进遇行细分时，划碗分饲出隙“布某市甲级写字骗楼租赁市场痛，杏”做这种划分所采柔用的市场细分泥标准有（）畅。爽豆骂A巴.桌按存量增量细朱分酿皂帝B鲜.术按交易形式细际分定虽终C弱.写按目标市场细麦分农丙剖D妥.锄按房地产用途猜细分戏县苏E御.腔按地域细分些懂[越答疑编料号收557302但0110]赶【正确答泄案桐】强BCDE歇【答案解矩析】某市－按衰地域划分容甲级－按灿目标市场细分赶写字楼－盐用途男租赁－交劣易形式烤参见教占材滩P37-3结8梢。意贱剧4.渴殿房地产市场指哗标（四大椒类百4纤0墙小项）否4.1挑卷供给指标

仅谢（露1湿0缝项）召4.2附膀需求指标

贴盈（司1径1愧项）犯4.3雹子市场交易指标题（干9扮项）赏4.4句芦市场监测与预感警指标断（馋1禽0孝项）足狮娘■非钞新竣工量

毯率罩■派完灭失量

析内陡■职津存量

珍役介■师抄空置量

浓陆也■庆透空置率

剩类担■薄喉可供租售量

昏伴息■猪科房屋施工面积

现因输■敌办房屋新开工面库积

平鸦魄■葡含平均建设周期

往跌叉■娘边竣工房屋价值寺租父■陈障国内生产总值

马墨挠■凑僵人口数量

淡裳腾■通枣城市家庭人口和规模

舍章斧■懒宗就业人员数量

愤麻霉■竞纱就业分布

缺郑户■胜待城镇登记失业近率

抵做获■仔谷城市家庭可支鸟配收入

貌索刘■锅葱城市家庭总支铲出

唉蚕酸■刊恒房屋空间使用自数量

嘉晃流■载犹商品零售价格辆指数

睁纽炕■温钳城市居民消费灰价格指数缴甩耀■序投销售量

约低凝■离镰出租量

盗蒸符■吉缝吸纳量

杰炊翅■括笋吸纳率

惹宪疯■炊就吸纳周期

障惊漠■偶论预售面积

纪阳狐■熊糖房地产价格

涝舞牺■药列房地产租金

必炒句■鱼吨房地产价格指架数统圾虎■泥布土地转化率

具狡揭■虏央开发强度系数

吉解压■泉但开发投资杠杆绪率

窑黄期■排素住房可支付性繁指数

结屈沾■神控住房价格合理祖性指数

座断院■批研房价租金比

洁芽蓬■渠根量价弹性

弄碎梦■种拿个人住房抵押怒贷款还款收入睡比

谦猪走■楚吊住房市场指数

核犁筝■绳欠消费者信心指雄数注【出题方准式】壶区分具体杯指标属于哪一扫大类父重要指标女的含义哲重要指标甘的计算轿尚【悄201邀1里年真题】嚼下列房地旧产市场指标中誓，属于市场交抢易指标的有（替）。蒜北敞A桑.清吸纳量雪帮培B些.促新竣工量企劫倡C吹.如预售面积躁增妥D恼.图可供租售量辱羞崭E皇.邀房地产价格缴称[缝答疑编格号害557302委0201]装【正确答确案浆】唱ACE尿【答案解网析】参见教惑材束P4因1姥。卡灌疑4.1塑村房地产供给指滑标事【指标一确】新竣工量（妄竣工面积）阅指报告期珍内房屋建筑按西照设计要求已下全部完工，达职到入住和使用花条件，经验收泉鉴定合格，可训正式移交使用箭的各栋房屋建夕筑面积的总和外【指标二铁】灭失量惑指房屋存粮量在报告期期猪末由于各种原冰因灭失掉的部钟分疗【指标三设】存量嫂指报告期厚期末已占用和融空置的物业空啦间总量际报告期存搏量＝上期存肝量袍+世报告期竣工量闲－报告期灭失孔量扁【指标四喝】空置量逼指报告期柿末已竣工的可乖供销售或出租晒的商品房屋建谨筑面积中，尚运未销售或出租琴的面积，包括夏以前年度竣工四和报告期竣工台的面积，但不灭包括报告期已握竣工的拆迁还滴建、统建代建财、公共配套建欧筑、房地产公扇司自用及周转灌房等不可销售齐或出租的面积牢【指标五征】空置率此指报告期损末空置房屋占资同期房屋存量么的比例中空置率＝冈空置房屋面批积茧/集同期房屋存量栗面积声【指标六水】可供租售量棕可供租售内量＝上期可供献租售数量－上西期吸纳绕量脱+昆报告期新竣工敬量悟一般空置茅量大于该时点建的可供租售量汁鞠【粒200杰8打年真题】偏哈悟200盆7甩年末，某市住取房总量愤为益500唇0貌万㎡，其中经拌济适用住但房辫40建0舞万胞㎡投,巴商品住饶房饮375坦0正万㎡，同期住吊房空置量涨为培75胀0略万膨㎡投,苏其中经济适用察住房空置量鸣为启5她0鄙万㎡，商品住剪房空置时乐为拾45用0君万㎡，则该纸市交200收7啄年末的商品住受房空置率是（片）。向购纸A.9资%茅舞包B.12逢%返烈扭密C.15樱%安颂吊D.20%步涂[半答疑编扔号高557302郑0202]填【正确答队案弃】拨B岔【答案解朵析】空置率＝缓空置房框屋垮/捕同期房屋存量多＝犯450/37测5常0刘＝陷12哑%龄。参见教脸材船P3峡9郊。倒【指标七甩】房屋施工面桶积霜房屋施工台面积＝报告期横新开工面为积干+煎上期开工跨入铲报告期继续施育工面症积祖+烈上期已停建在竿报告期恢复施镇工的面积筑【指标八血】房屋新开工灶面积叶在报告期田内新开工建设由的面积吓是房屋施露工面积三部分浮中的第一部分抄松【型201绕1动年真题】早某城扯市带201搂0乓年商品住房施睁工面积超为捞100征0造万平方米，其鸡中停从来200翅9歼年跨醒入艘201耻0可年继续施工的拼面积点为气30袄0决万平方米，恢使复施工的面积联为遗20砌0院万平方米。该复城绕市岸201得0匠年商品住房新改开工面积是（疲）万平方米氧。脉伞蚕A.50沫0辛红粪伶南B幕.700慧砌寿C.80唯0塑蛙序告挣D.1000催到[粮答疑编苗号馅557302晓0203]禁【正确答左案厚】肚A霉【答案解非析】房屋新开咳工面积，指在牵报告期内新开风工建设的房屋阿面积，不包括谊上期跨入报告冬期继续施工的股房屋面积和上乳期停缓建而在绑报告期内恢复块施工的房屋面织积答。筒100芬0珠－戒30毯0敢－批20拌0芬＝疾50伟0拾（万平方米）来。参见教拣材惭P3旱9桨。怠尽【炭201伪0涂年真题】复关于房屋组施工面积的说找法，正确的是顷（）。族穷缩A侄.蜂房屋施工面积舌不包括本期竣菌工的房屋建筑京面积熄烛涛B摆.吹房屋施工面积择不包括正在施场工的非商品房厚建筑面积迹遭供C六.催房屋施工面积躲指报告期内施芦工的全部房屋塞建筑面积徐就岭D粗.妥房屋施工面积任不包括报告期坦内开工后又停喊建、缓建的房虏屋建筑面积治伪[定答疑编城号导557302斑0204]远【正确答南案仙】械C有【答案解剖析】房屋施工即面积是指报告酬期内施工的全届部房屋建筑面谱积。包括报告窝期新开工的面恨积和上期开工岂跨入报告期继漂续施工的房屋稿面积，以及上呜期已停建在报蔬告期恢复施工远的房屋面积。氏报告期竣工和照报告期施工后报又停建缓建的恳房屋面积仍包同括在施工面积促中，多层建筑敌应为各层建筑渐面积之和。参构见教锐材春P3驻9出。湖【指标九砍】平均建设周看期俭指开发项页目从开工到竣治工交付使用所饺占用的时间长拼度禽平均建设让周期＝房屋施音工面泽积她/汁新竣工面积循【指标十扇】竣工房屋价拳值斜指在报告帜期内竣工房屋原本身的建造价忍值街一般按工采程施工结算价何值计算翁垂经4.2鄙啄需求指标贼国内生产乱总值晚人口数量孝城市家庭壶人口规模另就业人员吊数量寿就业分布个城镇登记珍失业率党城市家庭涌可支配收入场城市家庭赌总支出休房屋空间避使用数量鲁商品零售纽价格指数须城市居民行消费价格指数搜羞野4.3歪交易指标菠【指标一沿】销售量酷报告期内乘出售商品房屋桶的合同总面积胖销售量＝捎现房销售面久积创+捉期房销售面积般【指标二近】出租量盾报告期末豆房屋开发单位饶出租的商品房铃屋的全部面积蹈春【忧200姓7猴年真题】灶我国房地笨产开发统计中商目前采用的销鹰售面积指标，影是指报告期已灰竣工的房屋面滴积中己正式交指付给购房者或仍己签订（正式库）销售合同的克商品房屋面积姿。（）示升[巷答疑编敢号映557302焰0205]锈【正确答的案避】坡×宪【答案解败析】我国统计梨中以签订合同束为准，包括现击房和期房两个惩部分，不考虑鞠是否竣工，是联否交付使用。盒参见教孙材趟P4本1启。昼【指标三泉】吸纳量间吸纳量＝遍销售昨量谢+吃出租量宪【指标四霜】吸纳率唇吸纳率＝践吸纳肯量薪/午可供租售量巷丰【死200森9舒年真题】攀税强200墙8桨年，某市可供趟租售房屋面堡积肥300破0考万平方米，其横中可供销售的喉住宅面积蜜为婚180城0翁万平方米，可聪供出租的住宅奔面积嚼为蒜45影0扔万平方米；当梨年销售和出租仓的房屋总面积熔为黑275利0忌万平方米，其盐中销售的住宅调面积药为骗168达0鞋万平方米，出匠租住宅面积录为庄32革0爱万平方米。该慨市英200践8贡年住宅市场吸乱纳率为（）瓦。类晕钱A.71.1删1铁%母畏穗B.88.8磁9%揭朴村C.91.6夫7典%伯棍因D.93.3灯3%茎溪[柜答疑编山号的557302激0206]吐【正确答疼案恋】谋B精【答案解扫析酬】额200狠8稻年住宅市场吸才纳率黎＝懒200闹8唱年住宅吸纳石量离/200植8耕年住宅可供租翁售量＝什（罚200携8侄年住宅销售掘量励+200挖8筛年住宅出租量倚）尊/初（沿200齿8头年可供销售的刺住袄宅拴+200荷8熟年可供出租的技住宅）＝光（沿1680+3览2础0促）拘/蓄（灭1800+4存5平0慎）红=88.89厅%爷。参见教纵材骨P4闯2北。押【指标五努】吸纳周期使指按报告毯期内的吸纳速祸度计算，同期捉可供租售量可址以全部被市场姓吸纳所需要花史费的时间纤吸纳周期帽＝位1筒/寇吸纳率贵【指标六软】预售面积晕指报告期首内已正式签订壳商品房预售合置同的房屋建筑抱面积呼搁【肥201债0匪年真题】盟关于房地撒产市场吸纳周毯期的说法，错湾误的是画（贡粒）。竭际拆A蕉.烛吸纳周期是把担房屋从准备租板售到租售完成浅所需的时间忽执谱B溉.委吸纳周期反映察可供租售量全并部被市场吸纳烦所需的时间奖牧霜C商.地在新建商品房准销售市场中，臭吸纳周期又称脆为销售周期拍查厉D静.俱吸纳周期在数街值上等于吸纳巡率的倒数距洗[瓶答疑编音号肤557302堂0207]策【正确答改案馅】金A惯【答案解灰析】吸纳周期怜是指按报告期界内的吸纳速度寺计算，同期可孩供租售量可以疏全部被市场吸晃纳所需要花费公的时间，在数紫值上等于吸纳皮率的倒数。在前新建商品房销扑售市场，吸纳绿周期又称为销兆售周期。参见挪教谜材侄P4纵2睁。衔匙【织200增9绘年真题】亿某嘴市幸200椅8胖年存量商品住让宅的吸纳率缠为框50提%咸，该市同期存搁量商品住宅的骑吸纳周期是（僻）。柳职呢A拍.冈半个月具胖城B.政2搅个月竞功锯C雀.科半年射片殃D.已2锋年镇燃[璃答疑编治号切557302垫0208]呆【正确答今案瑞】谣D仍【答案解马析】吸纳周期练为吸纳率的倒市数。按年计算队。参见教慰材域P4尼2厉。喝现【汪200侧8较年真题】样吸纳周期什在数值上等于条吸纳量的倒数万。（）眠范[蝇答疑编给号错557302织0209]虎【正确答油案公】漏×粱【答案解悟析】等于吸纳服率的倒数，而筒非吸纳量。参棒见教火材今P4润2榨。进狱【回200高7康年真题】某销家售型住房市场众年初的住房存返量龄为亿10竭0糊万套，其中空诱置待售住烘房轨5债万套，本年新倾竣工住练房彻1遇3践万套，销售住肥房汇8港万揭套死.沿则吸纳周期为喂（）年。球角旁A.0.6梅3济傍按B.浅1.63甚票兴C.2.2滨5崭后裹D.12.5忍0辨对[肌答疑编叨号疮557302芳0210]但【正确答交案况】载C衣【答案解逐析】参见教掩材而P4炕2惭。狼吸纳周期怖＝可供租售炒量桨/骑吸纳量振吸纳量＝龟本期销售＋本蜓期出租返＝湿8目万套隐可供租售准量＝可销售量暮＋本期新竣工乖量穿＝买5+13=1姿8疲吸纳周期摧＝洁18/8=2市.25处【指标七熟】房地产价格导房地产市哲场中价格水平鲁的中位数或平权均柜【指标八捞】房地产租金术房地产市裂场中租金水平衔的中位数或平携均拨【指标九租】房地产价格裁指数顷反映一定帜时期内房地产莲价格变动趋势姑和程序的相对彩数依包括房屋弯销售价格指数灭、租赁价格指童数和土地交易顷价格指数坚衰【堆200芳6导年真题】耽反映一定侮时期内房地产相价格变动趋势脊和程度的相对蛛数为（）。帖乘富A.很胆房地产平均价植格竖顽梨恒拦槽B.嘱泡房地产中位数围价格拣怒邀C.专乱房地产价格指满数披锅怕择座纠D.牛症房地产同质价侵格卫执[膨答疑编虹号匪557302倘0211]胃【正确答箩案叶】认C丛【答案解乌析】价格指数疼的定义。参见崖教磨材患P4抵2脚。凭遮【外200源7氏年真题】疗在下列房冒地产市场指标叉中，属于市场回交易指标的有丸（）。路俱沉A从.茂空置量坚哨横B伍.隆房地产价格指房数永留握C诚.剑平均建设周期轰宾扫D暂.葬吸纳率唤纳忙E础.身失业率魔忙[辆答疑编膛号纲557302截0212]效【正确答堪案脸】菌BD滥【答案解祖析辣】两A势属于供给指标再，源C板属于供给指标高，炼D帅属于需求指标约。参见教穷材傍P38-4彼2昌。载惭队4.4高舅市场监测与预绢警指标符【指标一粪】土地转化率鲁土地转化舱率＝当期土地动出让面旬积洞/宁当期政府批准闭新建商品房预乱售和销售面积桥【指标二樱】土地开发强什度系数雾开发强度袜系数＝房地产见开发投预资听/GD利P尊或固定资产投贺资尘【指标三院】开发投资杠记杆率昆开发投资锁杠杆率＝自有到资金或权益资碑本纽/踩房地产开发投普资重【指标四叠】住房可支付虚性指数筒住房可支撕付性指数＝家恢庭可承受房价据的上勿限偏/子实际住房中位焰数价格订【指标五败】住房价格合姓理性指数罪从经济基靠本面可支撑住攀房价格的角度撇对当前实际住键房价格合理性悬做出判断微【指标六权】房价租金比赏房价租金征比＝房烂价揉/岸租金纹【指标七企】量价弹性廉量价弹性既＝过熔去励6倡个月房地产交夕易量变化普率蠢/想过逝去磁6金个月房地产价成格变化率贫【指标八躬】个人住房抵端押贷款还款收屑入比幸个人住房尝抵押贷款还款祥收入比＝抵押默贷款月还款吴额怪/串家庭收入寻某【逃200章9雪年真题