XX工业园物业管理投标书

第一部分：项目概况及管理定位一、项目概况澳柯玛工业园位于青岛经济技术开发区前湾港路315号，国内知名大型企业,澳柯玛集团集生产、科研、销售、物流为一体，工业园占地面积42万平方米，其中行政办公楼建筑面积8800平方米。工业园绿化面积为62079.45平方米，工业园区保洁面积66196.67平方米。工业园内配套设施齐全，交通便利。二、委托管理内容1、办公大楼内保洁、维修及楼内花卉养护（公共洗手间、公共地面、墙面、走廊、大厅内的玻璃、各类事务、设备设施、楼梯扶手、开水房、天花板、休息室、照明系统、排水系统、办公楼内的报修、室内花卉）。2、工业园区绿化养护（草坪、绿篱、乔灌木、草坪砖等）。管护内容包括：乔灌木的整形修剪、绿化养护、中耕除草、防风防涝、浇水抗旱、病虫害防治、合理施肥、补栽补种及绿化栽培管理等。3、工业园区卫生清洁（院内所有道路、河道、停车场、货场等地面卫生清洁及在杂草清理）。4、卫生清洁所收集的垃圾清运至工业园内垃圾站。5、耐冬的养护（夏天设置防晒网、冬天盖棚以及日常维护病虫害的防治）。三、委托管理目的1、通过对澳柯玛工业园实施社会化、专业化物业管理服务，创造良好的工作环境，保障物业功能的正常发挥，实现环境效益和经济效益的协调发展。四、委托管理原则根据物业管理委托合同以及相关的法律法规，本着“亲情服务、专业管理”和“诚信经营、合作发展:”的原则，实施专业化的综合管理服务。五、委托管理方式依据《青岛市物业管理条例》及相关法律法规，通过签订物业管理委托合同，澳柯玛股份公司全权委托青岛新时代物业服务对澳柯玛行政办公楼进行室内保洁，物业零修、急修，工业园区道路保洁及工业园绿化服务。新时代物业服务在管理合同期内按合同约定进行管理服务，确保达到约定的服务质量。六、项目整体形象定位根据澳柯玛工业园的实际情况,结合澳柯玛企业文化和新时代物业管理服务特点的,通过对客户服务需求的分析,,确定项目的整体形象定位为：“整洁、优美、规范、高效”的现代化工业园区。七、总体目标和分项目标射(哗一邻)府、总魄目标捐自新抛时代持物业站服务雁有限肚公司循接管锻之日汗起，饶在硬形件条骡件具塑备的努前提羡下，蛋一年被内服端务达蛋到提“终青岛炎市物涨业管轮理优缴秀工模业园企区雹”姜标准盘。剃(也二减)鼠、分躲项目路标核1箩、顾炉客满偶意率挂90誓%浸以上鹊；健2、介保洁蓄服务凭达标齐率1会00贯%；月3、晓保洁浑服务议覆盖卵率1垃00侮%；架4、尊垃圾毒处理碧及时雨率1亚00满%；随5鹅、保疑持园品区内徒植物秧生长耕茂盛欣、修橡剪整名齐，耽绿地余植物氧存活兰率肺95枕%但以上记；绿钩地裸叙露不擦超过递0.燕4芹平方烟米，观并及龄时补置植；销6粪、维纯修工伙作及师时率继99泻%如，急触修及伤时率诉达众10耻0%兵（接现到报庆修不嗓超过住30茂分钟轧到达亮现场喷，一容般小伶修状24霸小时棚内处奥理完蚀毕）薯维修龙合格留率悉98赞%诉以上娇，维车修返印修率毅不高毯于乐2%棚；丰7坐、投箱诉处吊理及谈时率欢10舰0%痛，投渠诉处榆理满辩意率饥98撒%宫以上皱；境8析、员怒工上废岗前气培训来合格摄率赤10眯0%蚁；写八、泻工作武难、归重点钞1受、工薄作难青点：敏工业仗园草趁坪老偏化，林养护退难度溜大，汤条件缺有限霞，且束要求越高；夏报修枯时间撑和报玻修内妇容的胁不确敲定性疑，维门修项爹目的摩时效霉性强艰，维捎修人玩员要满求综份合能肤力高洗等，稠将成糟为工焰作的飘主要召难点摊；辈2伍、工蜡作重歌点：脆采取廉预防写管理滚，超垦前服蝴务，戚注重碧护养路工作污，降略低无丽效成替本。躁加强嘴员工欺综合误能力烧的培护训，旱实现便全员舟参与询相互辟协助王。采采取一因主职源几同累时的栗方法拴，降铅低成课本，恒提高拣工作穿效率瓜。答第二玩部分行：实窑现目没标的滥保证剂措施拢第一漏节：痕管理惭体系龙架构坑和人蜻员配轰备练一、搂管理拍体系捕架构澳柯玛股份公司会物业服务物业处岁勤末拔耻津送遗式温宅好遗圈每滥澳柯玛股份公司会物业服务物业处行业指导监督考核党隶属县掠跨行业指导监督考核维修组绿化组保洁组澳柯玛服务中心维修组绿化组保洁组澳柯玛服务中心愉二、痰人员蜡配备服务中心主任服务中心主任1人职瞒维修组10人绿化组19人保洁组维修组10人绿化组19人保洁组17人殖三、箭骨干筒人员远素质舰要求选四、早服务鸡中心拉职责糖1捡、负尼责对随澳柯视玛行口政办胜公楼名实施业维修锯、卫政生保裂洁和跳工业掏园绿逮化养部护管贫理，艇在物己业管尽理业英务方耕面接失受公主司的掏指导洗和监兵督。雷按公从司振IS女O9遣00脸1余物业理管理监质量揉体系耐要求势建立锄质量然管理驼体系克文件她，并勺有效传运行马。孕合理呜调配缴人员慰、保克持各赴岗位顷的分危工与漂协作差。栋制定啄各物未业维兴修、闹养护朴计划朝，环嫁境卫郊生保弟洁、袍消杀垃计划孩，绿蛾化养鲜护管远理计舌划及候内部万审核气工作驴计划档，并狠认真糠执行僚。漫负责溉日检怪、周郊检、睬月检基工作霉，并句做好叫记录棉，接津受本远公司怒、澳遍柯玛砌监督露考核婚组的窄监督缴检查叮。铺积极锻参加率创建犁优秀托物业买的考书评工湖作，传提高域管理絮服务肢水平瓶。舌全面蒸落实矿节能斗降耗杠工作共。苍建立搅“才首席利责任仪制霉”迟服务如制度锤，保厨障服矿务质拆量持禾续提渔高。驼第二疾节、郑对服全务中哭心拟糕采取夺的主梅要管程理措提施这一、幕员工跌招聘重管理骗1、仪服务伸中心洲管理炮人员恋招聘衔、录慰用：类为了穷给公高司内拳部员闭工创轧造一涉个良钩好的遭职业达生涯饶发展殃空间领，服相务中杆心管茂理人酿员原天则上繁以内登部竞躲聘为革主，厕合适螺人选估经公岸司行酿政人洋事部青评价水后报桶总经膝理批崭准录碍用，辽并由议公司洒下红踏头文跑件予允以正仍式聘拥任。江2、浮一线里操作华工招湿聘、椅录用盏：遣按照好先内牛后外散的原厉则，寻同等绍条件闹优先深考虑犹公司况内部杀员工笨。园3、迈录用浮：蓬招聘竹结束击后，拍须将蜡招用乌人员虎名单租、档次案资谢料报矮公司装行政丝人事绕部备茧案。扇不论繁何种睛招聘际方式童，都场必须哨按照斧公司恢制定姑的《睛人员怪招聘贯控制铁程序浅》进土行，柏即为“亮公开周招聘旱、全兴面考垒核、剪择优反录取能”娘。载服务雹中心断所有絮员工退一律兵实行裁为期迷3个痰月的乌试用准期。榜试用大期内握工作窜绩效孤不符援合岗晃位要伞求的扶，一户线员恶工立摘即辞湿退；养管理帖人员榴降级歌使用机或退奴回公界司另梅行安需排。仁二、械员工拐培训阀管理叼★其入职蜜培训锁培训捆内容贿培训慰对象件培训捏部门题培训袖课时偏培训陪方式处验证背考核魔企业建简介蹈新进赚员工绵行政预人事靠部宋4课尼时岩讲授讲法泽笔试证企业士文化兔新进患员工卧行政卖人事蔬部辅8课协时蠢游戏酬体验瓶法独笔试承公司然体系闸新进僻员工蔑行政床人事碧部丙4课倦时台讲授贼法烛笔试厦公司监制度墙新进揭员工爸行政畏人事末部怠8课拾时亩讲授罢法巷笔试大行为饮规范所新进苹员工欺行政郊人事松部舞4课百时而讲授畏法跑示范吼考试金客服唯礼仪拼新进截员工掘行政膀人事暂部粒4课烈时娇演示虎法抗示范盐考试墙★围岗前卸培训企培训准内容姻培训响对象坑培训醉部门急培训吊课时群培训地方式染验证撑考核陪岗位灶职责壁新进普员工海服务考中心斜主任民4课度时用讲授旺法省笔试越项目嚷方案配新进娱员工涉服务派中心摊主任智4课联时绪讲授台法贿笔试委工作涛流程摘新进闻员工校服务弟中心汉主任艘4课畏时利讲授剑、演嘉示牺示范勤考试克工作卫标准方新进溜员工平服务冶中心记主任勇4课丸时神讲授污法怠笔试辱考核浸标准创新进帐员工摘服务合中心彩主任英4课扭时晒讲授贤法粗笔试猴岗位怖制度倒新进提员工伶服务叨中心叙主任馆4课视时亮讲授吨法录笔试逮工作歇技能蚁新进口员工策服务疾中心洒主任制4课板时脂演示误法壳示范瓣考试粥★蝴在职晋培训牙★跟特殊计工种姜培训细——朵维修响人员孔三、下常规宴管理扯方法哨1、孝试用陕考核庆服务班中心搁所有幸员工药一律答实行刮为期训3个撑月的窝试用捆期，展试用润期员级工可苍以请愁假，殖但试湖用期窃按请柔假天肌数顺茄延。寸试用躁期间粱旷工貌一次饮或早棒退累报计三德次（瞎含三弃次）鞋以上渴，一暮线员缸工服极务中驶心有普权辞寨退，脖管理衔人员秩服务浆中心规有权献退回国公司愧，由榆公司悲统一云处理然。另晌试用爪期内公工作斥表现订不符口合岗隐位要灿求的谜，一乐线员尊工立骄即辞趴退，遥管理测人员夕降级仅使用仔或退预回公筑司另悔行安吐排。办2、督考核押机制用找挽根据显公司要的绩泽效考纠核管也理制皮度，略结合况服务齐中心唯的实伶际情轮况，部以及躁各工剂作岗兆位职陡责的这具体脑要求押严格墨实施妹绩效绞考核号制度蚕。德服务墓中心之应严泊格贯雹彻执既行杜“宪按劳轿分配授、奖春勤罚证懒、宁效率瞎优先楚”慨的基枪本考虽核原飞则；辨在薪瓣酬分尚配中栋把员庙工的富收入沉与其凳为公泄司、圾服务原中心践创造做的效桌益及智工作傻业绩诉挂钩丽，通通过月炸度考效核予份以体花现；阔并根绕据岗巴位任谅职资珍格要允求及初充分拜考虑漆工作队能力查等因躲素，菌调整摄薪酬伟标准呜。运史用科盲学的宅绩效饲考核博管理届办法园，激科励员僵工励宫精图已治，伍发奋其图强迎，保恼质保昨量按雷时完控成工驰作任积务。料员工蜘考核掘成绩有突出蛙或有解优秀己的工仍作表扰现、骄业务肯技能塞、管南理能班力、横发展去潜力孕的员巨工，摔可通中过竞旨争上悬岗、逐综合地评定访等形甩式，采在升震职时闪优先谈考虑革。考币核结敢果不造佳，傅工作日表现鸦、业阻务技弦能、堆管理柏能力衬等不妇能胜贺任或袍不适运宜目针前的圈岗位芳时，站公司虫或服拣务中猜心主箭任将块给予厚调动蝶、降迁职或型辞退块。辫服务亦中心互具体孟考核借办法节，服御务中魄心必欠需严纷格参动照总获公司裁绩效耐考核踪管理愧制度融，在哄不偏覆离绩孝效考况核制掘度大加方向胁的情虑况下金，服驶务中话心可变根据名实际晋管理嚷需要召做相冶应的际、实睁用的豪调整绍，但剂调整杰后实氏施前倦必须闭经由杠公司星对应汁职能宰部门阔审核吃后（矛特殊微情况钓下报奋总经佣理审盖批）牢施行锦。顷3、吃激励查机制暑合理羊的激猜励机茎制是亭提升日员工过士气每，提唇升员饺工作览业质秘量的撤有效岂保障组，对漫于表僻现优萍秀的斜员工燥服务桥中心怒及时农予以少表扬灭，让怎他们去切实芦能够圣在精估神上掘或物畜质上可得到惩回报爽和鼓端舞；畅对于杂那些琴工作岩不积党极、牵工作扫态度肚不端遣正的洞员工脉，服慌务中深心及乎时予咸以负赚激励欧，使粪当事码人产秋生自丝我约另束的剑压力辛感，底以达象到激盘励的移目的棚。虚★婚物质阀激励务a鹊、祥旨金钱名：一柄般我睡们常诵见到待的有衫薪水形、年可节及疾年终铃奖金锡、生栽产奖旧金、谣绩效查奖金飞、红博利、亮职务膨津贴欢等等两。符树立爪、推康广正衬确的动分配染观，幻保障前公司际服务浙品牌吨的顺理利推纵广，场服务挣中心庙推广亲以货‘开心珍’般换薪乒、以膀‘命星摔’稻定薪续的分栋配制开度，杆最大劝限度绪挖掘亿、发附挥员粒工的餐能动日性。富却变科魄以泥“饺心取”攀换薪笔：要逆求每疾一员耻必须咱全心拳全意章、诚退心诚层意的谱投入行到服唇务工查作中拼才能秘够换债取满迫意的奥合理锋的薪甘酬回恼报。目b丘、非摸金钱球的物曾质面敬：像当礼物贺、家扯庭用牧品、另日常挎生活简用品料等等竿。膨★寸精神累激励昼精神润需求欢是员析工日扒常需奖求的锹一大辆重要经部分坚，适此当的精精神梯满足墓可以绍提升舞员工驶的自乖信、厘自豪墓以及户受人疫尊敬用的感借觉，坑对于抗实现托员工甚的价泡值以良及员着工对袄于企市业的奖忠诚句度具割有重症要的愈意义幸。距a蓝、服保务中炎心负向责人街或公辰司领法导与圈优秀相员工蝶共进弯午餐当或晚浩餐，绕使得攀员工束有一柏种受牺人尊涨重的梢感受吃和实愿现自脆身价觉值荣述誉感秆。足b群、书虹面表另扬，羽由服着务中葛心负狱责人盖或公嗽司领姿导以接书面懂的形项式对怜优秀愁员工朱进行贼表扬养。旨c屋、公驴开场吩合正矩式表蜂扬等记。于辜仓盟予4、臣监督达机制擦质量吼管理保采取探服务痒中心冈主管袖周检辣、公撒司品扮质部烈月检息、公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该泽2、岛红蜘框蛛

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蝇担3、蝇圆蚧

脉持圆蚧迫是一驼种具借有刺柔吸式稿口器停的害遗虫。职幼虫倡在植苗