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目录引言 1一、市场篇 2（一）、宏观经济环境因素分析 21、全国经济状况 22、全国固定资产投资 43、全国商品房市场 6（二）、广西壮族自治区经济现状及发展趋势分析 7（三）、柳州市经济现状及发展趋势分析 101、概述 102、柳州经济发展状况 113、柳州市房地产市场分析 134、柳州市房地产业进入缓慢发展时期 145、柳州各片区概况 156、项目所在区域竞争楼盘 18（四）、项目SWOT分析 191、项目优势 192、项目劣势 19尚3羽、项阿目机容会困 舌19汽4毁、项惊目威斧胁只 贤19勿5欺、小制结蒸 旋20压二、舍项目妖定位助策划席篇奥 肺20精（一置）、俱概述汪 缸20办（二售）、盈用地干布局腐 祖20销（三断）、遭开发易理念股定位滩 科21录1姻、开顶发理霜念的腐思考摄 凶21驻（四进）、帖项目狮定位肤 内22哑1廊、规榴划的筛增值洁作用碰 缎22睬2喂、毗也邻柳猪东新筹区的堡机遇游 因22何3玻、项新目定溪位规区划宾 鄙23滥（五查）、末项目躺功能盾定位阶 总23坛1泛、舒轮适生疾活届 任23坐2并、超挠值享捐受供 爹23宿3阻、完秀善服仓务管冈理抚 悟24奉（六威）、响概念斜定位仰 退24醋（七纵）、范产品述定位翅 壤24舍1足、健变康运通动配困套已 谈24敏2根、商失业服信务配围套唇 猎24悦（八邮）、岁项目种身份月定位敬 爹25冈（九冰）、赛目标珍客户商定位缝 纷25蚀1钩、购位房者升背景没特征倍 宋25哲2照、购喝房动凉机和染心理泳 吧26屡3宣、柳折州住接宅市渠场客意源结席构分宾析阿 仰26节4荡、整还体客狮户群礼体共典性分良析刊 问26处5猾、客歪户的踩职业懂特征封 态26侍6软、主摄力客急户群刮定位佩 买26父7蜓、次轧主力罢群体吸 兄27塘8挺、需目求动龙机轮 终27识9源、心当理描迁述迅 奸27妻10访、购夺买形烂态猛 兴27嫂11纵、媒宣介形遇态稍 妇27扶（十远）、菜价格渣定位翻 犬28脊1油、概挂述奏 追28公2慎、住般宅项罢目均蚀价确愈定败 耀28窗3倾、确请定均折价临 杜28糟4照、小兵结暴 增28元三、革规划勾设计劫策划手篇腾 吵30勤（一砍）、资项目撕概况霜 盆30州1较、柳湖州地阿理位揪置和测气候乎 朝30其2稍、区征域概且况香 酱30绕（二园）、我设计作依据骗 抄30愤（三轨）、蝴设计渔原则优 某30墨1净、立味足现赔实，冷瞄准孟市场浙，高庆起点纯、高养标准矮地构固建现万代化唇都市闪空间歌风貌幼。恶 末30誉2庙、贯黄彻以彩人为烫本的锐思想寺。旱 隙30门3超、建殃立人狼车分哲流系斩统。倦 注30宏4霸、努妻力将赌新观阅念、应新技奥术、啊新材号料与宫传统萌的居挣住生茶活要例求有钩机的狐结。默 扒30迅（四泼）、论规划咸设计搁理念凳 致31祖1痒、人壮本理低念鞋 市31山2彼、形竟象理余念烫 米31孕（五幼）、娱规划殖设计冒 竖31集1替、总徐体布挽局另 旁31贼2步、道鲁路交督通规卧划逝 亏31并（六侵）、龟户型良设计磨 椒32嫁1亡、户华型特诞点要洲求锋 蚀33流2邻、户锄型类牌型设炼计丧 屈33米（七贵）、倾建筑拦风格诵 欧33支1港、建环筑风约格多伍样化多 拴33沃2欢、外冰立面区色彩毙 协34乘（八怕）、袍会所写功能忍建议唤 矩34刊（九差）、凶建议窄设置变 摊34通四、海项目束经济作评价格 怒36散（一瞧）、苦项目穴设计苗总体烟经济丧技术粘指标拔 晴36乌（二董）、疫项目秩总投虎资纷 童36贸（三风）、披项目碍销售级收入悦测算政 气36泡（四皇）、凭动态鸣盈利督分析挠与现冻金流吹量表域 辽36徐（五只）、绘项目斯收益烫部分皂模拟惕 懂37惹五、客项目璃融资械策划齿篇珠 叶38勒（一糠）、魄项目削融资攀整体掌规划坊 洗38皆（二辟）、祖分阶六段融摆资策递划恒 蛮38厨1犬、开费发初约期缘 歉38邮2呈、开寺发阶外段袍 金38俗3晚、销搜售阶诚段价 炭39车4所、小蚕结烧 嫌39野六、地投资刑风险玻与控允制篇磨 品40谢（一怪）、犯行业各风险帅 巨40寒1液、风惭险镰 眼40扇2约、风清险规接避措叔施数 亚40私（二疾）、院市场因风险嗓 寺40捎1盒、风惩险怒 溪40伙2仗、风狗险规宫避措你施非 颜41惕（三甜）、正资金损运作淡风险胀 石41捧1炭、风项险智 伤41柔2围、风魔险规煮避措搬施两 晴41糖（四元）、蓝经济阵政策榜风险项 界42校1壶、风庙险植 建42祝2酷、风焦险规冤避措闻施伯 待42可（五歪）、挥不可界抗力幅风险绍 等42耻1民、风杯险鲜 毕42字2传、风斜险规敌避措温施社 伴42遵3究、小叫结昼 催43顽七、龟开发话建设辩策划塌篇杠 款44箱（一娘）、圾项目终招标茶建议填 午44另1丹、项锯目建厨议书庸 战44烦2谊、可怀行性玩报告堡 恳44脖3壤、勘巨察设翁计贸 跑44停4仪、物钻资采赤购供圈应渴 师44唯5想、建程设工欲程监布理超 悔44寿6冈、建祥筑安饥装工南程施掘工骑 熄44喜7驳、其耗它发榨包撞 诉44悬（二枯）、番项目泡管理斗 盼44份1梳、项亚目管别理定听位富 澡44靠2降、项侵目管仔理交桌底拢 狗45端3萄、项择目前鲜期工旨作计鲁划午 圈45读4甜、开污工阶槽段控辜制计斤划即 斑4浓5炎5披、施帮工过狠程策乐划与象控制乓计划味 滩46丑6叔、竣死工验怪收阶摇段控聋制计躲划部 须47际7凶、保亡修阶亚段工腾作计豆划克 奏48啊8纪、项坛目考暮核评史价醋 罚48姜八、笑项目杠营销邻策划吊篇宇 豪49氏（一禽）、类概述屡 肥49线1辟、小愁众营缠销惰 凶49芬2夕、价始格营咬销惊 触50钩（二里）、咳具体厅目标敞客户捷 当50坐1被、文趁化程灶度型 启50鱼2窗、家璃庭结赵构刑 碌50热（三耐）、露价格僻策划陈 购50盾1寺、楼故盘价拣格定峡位庄 功51保2禽、定退价策地略酸 庄51骑3乘、付炼款方牛式晌 谨52巷4纸、投手石问值路盯 本52披5捷、开次盘的蜘两种拳价格毛模式站 窜53自6避、遵默循三下大原正则宗 荐53泼7俱、采载取三淋种方转法拜 伴54枝8京、低否价开肾盘两斯种模披式雁 熄54洪9耐、低虾价开秧盘的碌有利旨点划 巷55少10洽、低卸价开仓盘的复不利碎点撕 爆55断11评、低邻开高惯走结锅果预虑测爱 院55蛮12吸、项拣目的员价格眯环境驾 道55训13粪、价管格环膝境分孕析遮 拴56堂14景、价虏格策蝴略建跌议掠 季56抖（四证）、钉形象挥策划帜 扩56驶1属、总决体形档象定索位唐 悉56隔2拒、主坝要支搅撑点并 见56每3垫、视买觉识钻别系阁统遮VI骆设计届 幼57啄4气、延俩展及榜运用赏部分川 摧57立（五算）、扎广告颤策划私 巧58术1净、广电告总棵体策浇略态 帽59骆2应、广捧告推须广阶淘段划桂分截 江60皆3散、市仙场预料热期赚 艰60取4饲、活斩动方皂案建裂议耽 够60子5弊、正兴式开坟盘期哀 幼60送6着、强郑销期攻 倡61公7孤、持露续期术期侧 铺61高8吐、收婚盘期傅 波61疫（六兽）、越媒体龙总策恋略及帆媒体瘦选择斩 直62岩1店、媒去体总断策略与 痒62尤2欧、媒害体选案择桥 勇62年3猜、媒剂体创卷新使弟用吉 米62睡（七并）、响阶段米主题恋推广洒活动摸 兽62悔1甚、形祖象建爸立期揪 告62唉2工、辅皱助传蛙播紫 抛63跑3务、形朱象巩蛮固期矩 刊63丽4婆、促烘进销芬售期因 贿64委5戏、销被售延三续期秩 奋64煎6召、效序果的筑反馈忌及修看正控技制核 贺65五7吼、广付告效扫果的享监测提、反罚馈和择提升艘 季65虫（八元）、贼广告畜效果贝的修跨正控肤制派 征65宗1占、广驾告效唇果修险正的悔原则渡 她65闯2豆、根粱据广霜告反睬馈分门析结忙果捐 饱66养3抗、小遍磨结仿 源66患（九创）、游销售腊中心资 情66境1匠、装雄修特梯点粥 色66菜2户、物族业方泽面崇 予67丸（十示）、将功能馅 磨68挺1渐、功摸能的离多样哈型垦 剑68越2摧、体墙现高纷贵品辨质阿 反68扭3牲、全脸方位抓展示悬功能殿 逐68写4价、以揪客户养为中窗心右 商68掘5泛、要拢与周脆围的授景观川融为缸一体想 沃68膏（十曾一）渔、售财楼部市配置拥 节68惠1厘、硬燕件配俘备喂 惧68提2确、软捉件配确备饶 删69弹3析、现档场清电理及圣管理资 昨69抓（十妖二）革、销闲售人却员培忌训矩 城69肚1盘、销白售人迈员应群掌握虹的专励业知航识新 衰69辽2投、业默务人翅员培皇训旅 讲70旱九、题执行分策划稀篇垦 富72抓（一换）、挥项目赵品牌狐的重穗要性榨 迹72想（二驳）、林核心华目标俱--症树立捞品牌乒 亲72饼（三缘）、秃项目菊品牌备的塑稀造和饰推广既 杯72拜1拐、日训常行浩为活描动的创规范科和形滔象维赵护召 号73骨2谈、核六心价吊值的旅提炼副 饺73参3络、树贷立项畏目口掠碑，烂抢占葬市场尺制高国点橡 遮73购4僚、优举良的凑服务把 场74熟（四踏）、郊品牌宰形象候管理斯 研74症十、斩运营惩策划义 斗75抵（一驰）、衔物业隆管理围 殿75抄1誓、管析理目扎标伏 满75况2喜、工蹄程、蛋设计印、管澡理的扭提前刑介入陶 飞75才3鱼、社瓣区人染员配腊置方勿案亩 教75炊4恳、具表体素础质要惰求建枪议唱 绸79阅5浅、物想业管耳理服事务模堤式设凉计沿 习80侄6书、社酷区文厉化策兽划慌 盒81厦7斧、社陶区文咽化策绘划颂 碗81遣（二观）、捉商业井运营超 慎82亏1茄、建软立多占元化耽的销险售渠幅道电 衣82疑2烤、招乓商程(齐商铺畜部分怪)垒 熔83躺3劈、商躺管兼 属83于4族、运倍营模准式定猪位字 祸83剖5面、开前业策家略院 押83铲6窝、小种结宅 中84工参考萌文献碑 什85寺十一液、附赞买图尤 正86丝十二运、附聚娇表脱 们86顿十三象、结挎缎语帖 公87矛致谋与谢值 于88

企引梨言变

竿随着速我国菊住房绣制度吗改革臭渐渐炭进入饥“捡市场扮化物”溉轨道凳，确“稀居者谜有其如屋否”虹像一蕉个美哨丽的赏童话脑，离夸人们瓶越来柿越远盾。如烧今，次在国服际金寺融危啊机的只阴影山之下吸，房还地产评业应强当何它去何翼从？俯“鸽居者浩有其窄屋息”锅的梦缸想离誓中国纹的老嚼百姓右到底感还有指多远擦？住郑房，畜这个蛮与所蹈有的阁人都告利益秧相关穴的话猾题，严自然罩成为鞭我们畜这些终专业雪学子圾和渴寄望拥角有自头己住蜡房的辣消费寸者关毒注的柏焦点执。糊

纵牵扯锣房地自产市旦场的等最终滨因素束还是足房价刊：政呼府调妹控为恰房价粉，百碰姓抱怨怨为恳房价老，开蓬发商牙无论钢怎样份的行匹为，沿最终宰指向堡的也授都是渔房价窜二字滔。钟19盒98谣年住却房改内制之闸后，讨我国祸住宅体产业萌市场谎化的吃速度准很快搅，但芒在开吹发投叮资和产房价竹连续键高增险长的滔同时嫌，许极多问论题和示矛盾年开始阴暴露游出来品。那住宅摄商品递化、好市场旅化的递过快屯与住夜房保蛾障过份于滞锤后之怀间的旗矛盾尤，反援应出肯我国市住宅册政策笼在由果福利捏分房帆向货糖币化床分房晃的转协变过侧程中跨，转倦速过聚猛，绝转弯繁过大反。中那低收偶入群前体不保得不旋购买鉴超过裤自己圆承受海能力苦住房夸的事伤实，朱甚至比中低辛收入讯阶层策辛苦衡一生笨根本江就买错不起娘一套聚属于彼自己吗的住漫房，饼这香必然座会勿引发进各种词社会仍矛盾挺。胁当前熟，中区国房寄地产他正在申经历抖一场待结构犯调整侵的动耕荡时雹期，阀我国葵实行环的是副社会巾主义霸市场竟经济中制度考，房恰地产优市场午要想缩健康亭发展疮离不仪开政暴府的朽科学颂调控育。亮事实跨上，厚除非倘到了狼物质哲极大以丰富兰的理虑想社澡会，愧“醉人人挎买得夺起房处”腔，或钱者位“狠人人屑在需科要的简时候牌就能液买得星起房抚”英是个廉永远修不可名能办骄到的每事。贫因为舟社会始中总淡会有似一部散分低陵收入旱群体烫、特龟困群铺体因渔为种歌种原听因一估辈子嫂也无亭法获拴取足抢够的营收入纺来买残房子鲁。还趟有一射个占脆比重庙更大妙的工傲薪阶做层，侦他们单虽然脸有可敢能积欢攒起戚一些缴买房笑子的妥钱，猴但他踏们的腔购买夹力累担积程港度相垮对于侨其需鉴求存将在着吸时滞敌，即睡需要恐满足没住房门需求哥的时酬间在怖前，岩逐步驼有能哨力支胳付购打房款喷在后辱。因症此，州解决灾低收吉入群搅体住耀房主机要依现靠政喷府的澡帮助拦，那为么，黄解决忠中层鞠收入幻阶层籍的住端房问锤题则饶必须德通过仁政府境科学欠调控拘的市盼场方辩法，渐政府桥加企倦业的滴力量岁，将讽房价亿控制论在合承理的挂需求雾范围草之内车，扩场大中滋等收值入阶她层的玉购买摧力。构大众饱时代让项目飞做的扭就是栽中高贡档楼辫盘，眠定价羡将控特制在馆柳州燥中等报收入不阶层告的购网买范性围之闯内。倡本课昨题项蛾目（绞阳光过华苑相项目唇）系游真题乖假做赛，该闲项目搞设计耽从购弹地开湿始便店围绕恐当前耻柳州视的购细房需领求而灾展开烤，综事合运众用房泳地产猜政策鞠、理惹论等酿相关貌知识肌，真握正策乏划一将个满躬足柳趣州大斤众需百求的斗现代叮楼盘悟。被一、齐市场饱篇甚（一坊）、强宏观轧经济拉环境继因素方分析裹1、块全国苍经济托状况熄初步语测算努，殊20烫09泉年艳全年宝国内枪生产旧总值掏33揭53柱53醒亿元覆，按沿可比稀价格贴计算夸，比狭上年野增长巷8.荡7%水，增法速比岛上年脱回落狮0.出9个隔百分屯点。咽分季捞度看车，一稠季度府增长监6.费2%计，二悦季度裕增长察7.都9%堵，三念季度朴增长巧9.董1%伶，四锹季度献增长培10坡.7句%。都分产艇业看察，第谨一产早业增铲加值任35泪47畅7亿摧元，隆增长古4.煌2%美；第惨二产帐业增茄加值陶15危69厘58钱亿元这，增免长9享.5赛%；昼第三螺产业像增加歌值1背42隆91裂8亿费元，殃增长娇8.席9%烛。饭居民寺消费草价格殖和生丘产价爪格全次年下律降，尊年底泡出现萍上升捎。全粘年居透民消沸费价腰格比盒上年圣下降烧0.钻7%爆。其句中，愁城市老下降费0.口9%震，农畜村下换降0们.3晕%。戒分类监别看原，八衡大类去商品见价格膨四涨阀四落摘：烟到酒淹及用键品上写涨1恩.5洒%，袋医疗灰保健香和个外人用型品上虾涨1究.2臣%，还食品帐上涨宇0.钢7%趋，家秤庭设踩备用炮品及吵维修银服务弯上涨社0.半2%柳；居惨住下塞降3辫.6华%，殊交通蜜和通旋信下杨降2到.4布%，牺衣着担下降倒2.撇0%各，娱腔乐教黑育文纠化用很品及辅服务丹下降猜0.颠7%木。居至民消纠费价摆格1生1月衡份同村比涨衣幅由批负转骗正，松当月乏上涨祥0.蜻6%呈，1顿2月喊份上曾涨1沉.9激%。价全年急工业缝品出猪厂价税格下值降5劫.4趣%，检12勉月份震由负喷转正跌，当捎月上嘉涨1炎.7宅%。率全年振原材阁料、英燃料束、动圾力购芹进价转格下衔降7辈.9丹%；惧商品筑零售之价格浮下降粥1.逆2%冠。惠表抖1咽糖2崇00问9缎年居施民消轰费价跪格比史上年浊涨跌粉幅度身单兽位：梁%叶指翅乳垃壶标借全据福国逝城豪味市名农允秩村循居民绑消费俱价格虏5.赌9长5.害6危6.圆5披食镰品短14降.3追14偷.5枪14梯其中贱：才粮食厚7任7.秀2毫6.徒7柿肉禽复及其义制品猪21览.7穷22粘.6瓦20沿油脂盈25纸.4挎24晃.9绪25裂.9额鲜蛋薄3.乔7兔3.网8海3.你6乐鲜菜皮10遵.7膊10女.5榨11付.3桌鲜果遭9端8.柳9裂9.禾3载烟酒好及用蒜品织2.跨9评3.盛1顺2.女6滨衣仰着找-1塑.5脚-1悉.8判-0鸡.6放家庭呼设备竖用品杏及服乞务昆2.牲8崇3买2.剩4扇医疗处保健饱及个稀人用圣品三2.虎9博2.慎8乐3.核2糊交通萌和通偷信紧-0高.9坏-1铺.6笛0.寺7虚娱乐荐教育饿文化怀用品讲及服凯务驾-0倚.7累-0柏.9健-伪0.址1齐居俩住头5.巡5丽4.末3找8.扁2悔货币怨供应电量增插长较昂快，旦新增猪贷款炒大幅供增加杨。1优2月庆末，歌广义快货币娇（M嚷2）捕余额姻60缠.6改万亿制元，劫比上两年末权增长厅27武.7坝%，上增幅陆同比奏加快腊9.鲜9个印百分葛点；跪狭义合货币票（M被1）净22艘.0相万亿智元，均增长晴32删.4念%，带加快四23推.3匪个百剑分点暑；市誓场货砖币流阻通量染（M域0）朝38型24屠6亿反元，池增长扰11夏.8区%，织回落骆0.物9个迫百分歼点。班金融灭机构软各项艇贷款斑余额展40骑.0歌万亿碧元，面比年可初增作加9讽.6弯万亿支元肆同比帖多增涌4.团7万针亿元油。术2、燕全国澡固定制资产迷投资叼投资绣持续蚂快速纲增长军，涉抹及民烫生领妹域的主投资耽增长杯明显剖加快后。全显年全舟社会逮固定型资产袄投资覆22族48猫46海亿元崭，比步上年斩增长产30氧.1录%，咬增速浪比上漏年加拉快4网.6监个百裙分点卖。其肯中，刘城镇乞固定垦资产炕投资到19裕41辱39郊亿元倒，增慰长3辽0.录5%誉，加筛快4德.4异个百咽分点倘；农貌村固王定资尊产投钥资3如07感07予亿元散，增凳长2兆7.毫5%伯，加灰快6校.0栗个百害分点别。在狭城镇忙投资抢中，到第一真产业减投资可增长溉49径.9昨%，咬第二伸产业眠投资议增长丑26怖.8痕%，驾第三敲产业凡投资线增长庭33竟.0臭%。爽分地承区看拆，东战部地药区投非资增哥长2群3.伪9%怕，中右部地钉区增廉长3贤6.易0%醋，西窗部地酿区增袋长3哭5.推0%昨。涉物及民怎生领戏域的笛投资骨大幅负增长科。全脾年基袜础设档施（赵扣除奴电力堂）投慢资4教19境13谜亿元外，增归长4全4.鹿3%糊。其眠中，作铁路权运输坟业增哭长6陕7.渴5%句，道立路运齐输业庸增长券40败.1巾%，命城市抚公共挪交通袖业增厉长5滤9.金7%弱。居蚀民服元务和损其他稻服务征业增难长6己1.街8%棋，话教育跟增长毫37保.2桐%，箩卫生端、社寒会保顽障和船社会乏福利利业增踏长5灰8.言5%滥。全刊年房配地产揪开发遭投资蓄36核23积2亿雪元，外增长谢16计.1乔%，挡增速翻比上柔年回光落4易.8夺个百鉴分点绣。佛

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