资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

资产评估学资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3第一篇资产评估的基本理论

与基本方法资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3第三章资产评估的

基本方法

第一节成本法（Thecostmethod）

第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

第一节成本法（Thecostmethod）

（三）注意问题

1、历史资料的真实性

2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论

(卖方市场时期的价值观) 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算

基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法31、重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准

重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等,评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法32、功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：X为规模经济效益指数，通常按行业设定。

该方法计算的一般是更新重置成本。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法33、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题

物价指数法计算的是复原重置成本。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法34、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（二）有形损耗及其计量

有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法:

1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）有形损耗率资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法32、使用年限法

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

3.修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（三）功能性损耗及其计量

1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：

(1)产出能力相等，运营成本高（物耗、能耗、工耗等）

(2)运营成本类似，产出能力低

2.

超额运营成本的计算步聚：

(1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本

年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）其中：（P/A,r,n）为年金现值系数资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（四）经济性损耗及其计量

1.

经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。

2.

表现形式①资产利用率下降 ②资产年收益额减少资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法33.

计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

注意问题（p.44）：一般讲，只有能够单独计算收益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期内是否存在利用率低或收益额减少的问题。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（五）综合成新率及其计量(了解)1.

含义：资产的现行价值/资产的重置权价2.

计量方法(1)观察法(2)使用年限法(3)修复费用法资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

三、对重置成本法的评价

1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础

效用价值论（买方市场时期的价值观）

资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路

预期收益折现，即通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。（三）收益法运用的前提条件

1、资产的收益可用货币计量并可以预测

2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（风险报酬率）

3、被评估资产的预期收益年限可以预测资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期

1、每期收益不等额:评估值为各年预期收益折现值之和。

2、每期收益等额：评估值为预期收益的年金现值。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：（1）通过预测资产未来若干年收益倒求A（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数

（3）注意:

方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法32、分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳定状态；（2）尽可能长，但也不宜过长（一般3-5年，最长不超过10年）。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法33、纯收益按等比级数变化（p.48）（1）纯收益按等比级数递增收益可以预计且稳定（r>g）

收益不稳定时（2）纯收益按等比级数递减，收益年期无限资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法34.纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期无限（2）递减，收益年期无限资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（三）未来收益有限期情况下的特殊公式分段法：前期收益不等额，后期收益固定2.纯收益按等比级数变化（1）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法33.纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

1、预期收益的类型

（1）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同（2）从资产评估角度出发，净现金流量更适宜作为预期收益。因为它能准确反映资产的预期收益，体现了资金的时间价值。1.1税后利润

2.1净现金流量3.1利润总额税后净收益，被普遍采用资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法32、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

表3－3 评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340

按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

表3－4预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（二）折现率与本金化率

1.

二者无本质区别

2.

内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法33.

确定折现率的基本方法(1)加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（3.1.2）系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3(2)资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率

•投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益现值法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件（如收益的可计量性，风险报酬率的可计算性）；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:资产的价值是由公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值决定的。

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来评估被评估资产的价值。即通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物

1、成交价必须真实

2、至少三个交易案例

3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）

4、成交价是正常交易的结果

5、尽可能选择近期成交的交易案例资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法33、功能因素通过功能系数法来调整功能上的差异。4、成新率因素：成新率越低资产价值就越低（p.58例）5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3三、市场比较法的具体操作方法

市场比较法的具体操作方法有直接比较法和间接比较法。资产评估中较常用的是直接比较法。直接比较法又分为单一因素比较法和类比调整法。（一）单一因素比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一因素进行比较，从而判断评估对象价值的方法。

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法31.功能价值法2.价格指数法3.成新率价格法资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法34.市价折扣法5.成本市价法6.市盈率乘数法资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3（二）类比调整法（p.60）是市场调整法中最基本的评估方法。在与被估资产大体相似的参照物成交价的基础上，通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，从而确定评估价值的方法。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……或交易案例A的调整值＝参照物A的成交价±时间因素调整值±区域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情况调整值资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法3被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/1