房地产开发行业2022、2023Q1财报解析

内容目录一、样本范围及核心结论 4二、22年财报深度解析 5营业收入：整体增速放缓，国央企与民企开始分化 5毛利率：低利润率项目结转拖累毛利率水平 5销售及管理费用率：销售额口径费率抬升 6长期股权投资收益：随行业趋势规模明显下滑 7资产减值损失：房企普遍计提减值，集中出清历史包袱 8汇兑损益：受外汇市场波动，房企普遍账面亏损 9归母净利润：趋势性下行，企业分化加剧 融资：国央企维持财务稳健，民企普遍缩表 三、22年经营数据解析 销售：02年大幅下滑，国央企与民企显著分化 拿地：整体规模大幅萎缩，民企近乎停止拿地 四、23一季报简述 五、盈利预测及估值 六、投资建议 风险提示 图表目录图表：本报告统计的样本7家房企名单 4图表：0722年国央企及民企营业收入及同比增速 5图表：0122年公司营收及同比增速 5图表：0722年国央企及民企毛利率（） 6图表：0122年公司毛利率及同比变化（） 6图表：0722年国央企及民企销售管理费用率（，营收口径） 6图表：0722年国央企及民企销售管理费用率（，销售额口径） 6图表：0122年销售管理费用率及同比（，营收口径） 7图表：0122年销售管理费用率及同比（，销售额口径） 7图表1：21-02年国央企及民企长期股权投资收益规模及同比 7图表1：21-02年国央企及民企长期股权投资收益占归母净利润比重（） 7图表1：22、02年公司长期股权投资收益规模及同比 8图表1：22、02年公司长期股权投资收益占归母净利润比重（%） 8图表1：21-02年国央企及民企计提减值规模 9图表1：21-02年国央企及民企计提减值规模占净利润比重 9图表1：22、02年公司计提减值规模 9图表1：22、02年公司提减值规模占净利润比重 9图表1：22、02年公司汇兑损益 图表1：22、02年公司汇兑损益占净利润比重（） 图表2：21-02年国央企及民企归母净利润及同比 图表2：21-02年国央企及民企归母净利率 图表2：22、02年公司归母净利润及同比 图表2：22、02年公司归母净利率及同比 图表2：22-02年样本房企三道红线、综合融资成本表 图表2：21-02年国央企与民企有息负债 图表2：22、02年公司有息负债规模及同比增速 图表2：21-02年国央企及民企全口径销售金额及同比 图表2：22、02年公司全口径销售金额及同比 图表2：21-02年国央企及民企全口径销售面积及同比 图表3：22、02年公司全口径销售面积及同比 图表3：21-02年国央企及民企全口径销售单价及同比 图表3：22、02年公司全口径销售单价及同比 图表3：21-02年国央企及民企全口径拿地金额及同比 图表3：22、02年公司全口径拿地金额及同比 图表3：21-02年国央企及民企拿地金额权益比（） 图表3：22、02公司拿地金额权益比（） 图表3：21-02年国央企及民企拿地投销比（%） 图表3：22、02年公司拿地投销比（） 图表3：样本房企03年一季报业绩 图表4：主要房企盈利预测表 图表4：主要房企盈利预测表（续） 一、样本范围及核心结论2年，在房地产行业持续出清的背景下，国央企与民企进一步分化。我们选取了主流未险的7家进行析其国企国资比对大混所制1家，企6，体名单下：图表1：报告计的本7房企名单）6）资料来源：（按拼音首字母排序，排名不分先后）样本企报析核结论：营业收入：022整体速缓国企民企始化其国企营增速放缓同+%民比-83首负长虑到企转后销售-3，我们认国企民的收剪差在来一扩大。毛利率：022年本国企民毛率别为1.5、.%体毛持续承压主因期毛项目为转随着1年业续清222土拍市场竞烈度低，仍有能在核城市的房企其拿利润在改善。这些质企结毛率有在023-024底。销管费率：022国央与企售径用率为.5、.5，处近年高点。销售迷的中，房不得增加费用支。压费用成为行重点的争方。减值：222年普遍提值国企提的产值备净润比升至10.3，民为2.5%整体看，202年房企提升减值规模，拖累年利润表现一很要因。业绩：022年房企归母净利润整体下滑，国央企同比-2.%，民企同比-0.%；归母利分下至53%、.%在业环境，售顶响转收规、项目利空间缩影润率水、多房企资产减、部房企损失较，导致022房利规出现大度。财务：企持务稳，企遍从有负规看202年国企融资端表现稳健，有息负债同比117%；民企有息负债近年首次下滑，同比-.1%。后续需注三箭政策际地民融支持效。销售&拿地：022年国央企和民企销售金额同比分别-.6%、-3.1%；国央企和民企拿地金额同比分别30.3%、-7.8%。整体看，国央企销售在下行周期表现出较强韧性降幅著小业降幅一方是国更多布高能城市些城市售去化表相对好；方面是房者民企交付抱疑虑而国拥有公属性背、部央项产品卓。望23年，随-3月阳情结，市场迅速冷，年销将呈现构性复苏面，市分化格局续利好储布局城能级的房此外，少数年持规模拿的民外，拿地补困难的企其来供目将速少国企民企售差或持存。二、02年财报深度解析营业收入：整体增速放缓，国央企与民企开始分化2年国央企营收同比%增速放缓，民企营收同比-.%首次负增长。2年1样国企现入5亿，比长%6样民实收亿元同降。2国企收速缓但持增；企年营增速持续跑赢国央企，但在政策大环境趋向收缩的背景下，09年开始民企销售增速下滑明显导后收结规模步缓考到企结滞于售-3，我认为国央与企营剪差将未进步。从本7房看（）规方，22年科、桂营规居前，别为、44亿，利发、湖团华置在0亿以规（）少量房营收比高特别是发国集团当期大项目转，营收同增长.4；城中和秀地营收比速超%表现眼）部分企营收增不及上，8同比负长。新控股首开股、中国外发同比下较大，中城股收比滑.。图表221722年央企企营业入及比增速 图表322、02年公营及同比速2,0000001,8000001,600000

样本国企营业收入（百万元，左轴样本民企营业收入（百万元，左轴样本国企同比增速（%，右轴）样本民企同比增速（%，右轴）5%5%16.9%

70%60%50%

600,000500,000400,000

2021营业收入（百万元，左轴）2022营业收入（百万元，左轴）2021同比增速（%，右轴）2022同比增速（%，右轴）

100%80%60%1,4000001,2000001,000000800,000600,000400,000200,000

26.6%

31.0%22.6%19.3%

12.4%

17.

.8%

40%30%20%4.0%10%0%-8.3

300,000200,000100,0000

A万碧保龙华招中绿金新建中美越华首科桂利湖润商国城地城发国的秀发开园发集置蛇海中集控国金置地股股集A展团地口外国团股际茂业产份份

40%20%0%wd，

0%4.720172018201920202021%4.7

% 发 集展 团，毛利率：低利润率项目结转拖累毛利率水平整体毛利持续承压，2年样本国央企及民企利分别为1.、（）受7-8年价限价策响国企民企毛率自018年开持续下行（2样央企利均为.，同降.c样民企利率均为.，比降.pc。央与早年利水差较，但22年国企民毛率额扩至.c（着01行持出2年土拍市场争烈降于仍有力在心城地的房，其地利是在改。这些质企结毛有在-024底。由于前期低毛利项目成为结转主力，所有样本房企毛利率均同比下降。从绝对值看，2年碧园所样本企利均持%上其华润地于多业务毛利率的提振，整体毛利率保持在%以上领先行业；保利发展、中国海外发展、龙湖集团的毛利率在%以上；而首开股份、中国金茂、美的置业、建发国际集团、碧桂园的毛利率已经回落至%以下，其中碧桂园毛利率为%处于样本最低。从2年降幅看，新城控股、金地集团的降幅较小，均小于c；碧桂园、滨江集团、招商口华股降大均过c。图表421722年央企企毛利（） 图表522、02年公毛率及同变化（）2021毛利率 2022毛利率34.8%33.3%31.6%34.2%31.3%32.7% 26.3%26.1%21.3%17.1%19.5%22.3%35%30%25%20%15%10%5%

样本国企毛利率 样本民企毛利率

2022同比变化30% 25%20%15%10%5%0%A华保中龙金越华新万招滨绿首中美建润利国湖地秀发城科商江城开国的发A

0.0%0%2017 2018 2019 2020 2021 2022，

置发海集集地股地展外团团产份发展，

蛇集中股金置国口团国份茂业际集团销售及管理费用率：销售额口径费率抬升2年国央企与民企售口径费用率分别为.、4.，处于近年点。2年样本央与企营口径管率为.%、.%其国企比221年持平，民企同比下降pct；样本国央企与民企销售额口径销管费率分别为.%、.5，比21年别长c整看本房销额径销费在年开始便有所抬升，02年则上升更多，主要是在销售低迷的市场中，房企不得不增加销售用支，包用不同式的销降引入中分销措施整体民相较国央费用更高中原因房企局城级的差带来场强区别，及购房对同质企受度差带营策的不。2年以来，房企投拓方向逐渐趋向核心城市，而核心城市限地价、限售价等土拍则的限，很程度定了房拿地利润。因此房企何能效压降身费用、何管要益成行重的争的。样本国企销售管理费率（营收口径）样本民企销售管理费率（营收口径）8.1%7.9%7.7%6.3%5.4%5.7%样本国企销售管理费率（营收口径）样本民企销售管理费率（营收口径）8.1%7.9%7.7%6.3%5.4%5.7% 5.7%5.1%5.0%5.0%5.6%6.5%

图表：17222国央及企销售理费率（销售额口径） 9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

2017 2018 2019 2020 2021 2022

5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%

样本国企销售管理费率（销售额口径）样本民企销售管理费率（销售额口径）样本国企销售管理费率（销售额口径）样本民企销售管理费率（销售额口径）4.5%3.9%3.8%3.5% 3.4%3.0%3.5%2.9% 2.8%2.5%2.8%3.0%， ，具体到本房，滨团招蛇口中国发展处行业低区销售额径的销费分为.3、.9、21，这公较的本控能，也说明公土储局高城市、品力牌力。新城销费用样本房中最高销额径率为.6%从比化受2年房售下行响，多数房企销售额口径的销管费率同比有所增长，仅华润置地同比下降.0pt；新城股、发际团用上行显。图表822、02年销管费用率同比（，营口径）图表922、02年销管费用率同比（，销额口径）10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

2021销售管理费用率（营收口径）2022销售管理费用率（营收口径）2022同比（c，右轴）A滨招中万保碧龙首越华美华绿金建中新江商国科利桂湖开秀润的发城地发国城A

3.02.01.00.0

10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

2021销售管理费用率（销售额口径）2022销售管理费用率（销售额口径）2022同比（c，右轴）A滨招中保首华越金华绿碧中建万美龙新A

5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0集蛇海 发园集股地置置股中集国金控

江商国利开发秀地润城桂国发科的湖城团口外 展 团份产地业份国团际茂股

集蛇海发股股地集置中园金国 置集控发 集 团口外展份份产团地展 团 发展

茂际 业团集团， ，2.4长期股权投资收益：随行业趋势规模明显下滑2年样本国央企与长期股权投资收规分别下滑.、.。02，样本国央企权益法核算的长期股权投资收益规模（即对合联营公司的投资收益）从43下降1.%至4.9亿若除化大万科样国同下降2.%；样本企从469同下降%至8亿主要受业行响国央与民企股投收均显。国央企对长期股权投资收益的依赖度有所下降，民企依赖度提升。从长期股权投资收益对母利的献看，央近维在%-%间，02降至.%（若除科A国比.%民企02该占大提至（若除碧桂园，民企占比为16。整体上民利润对股投资收益依赖度更高，是民企整体归母利润模下幅度大长期权投益下降幅度二是在流动困难的刻倾于作发，倾寻国企作增。图表1：0722年国企及企长期权投收益模及比 图表11：072年国央企及民企长期股权投资收益占归母净利润比重（）30,000样本国企30,000样本国企长期股权投资收益（百万元，左轴） 样本民企长期股权投资收益（百万元，左轴）样本国企同比增速（%，右轴）样本民企同比增速（%，右轴）140%25,00020,00015,00010,000

89.1%

82.5%-4.9%

125.6%9..4-119..4-113%

120%40.0%35.0%30.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%样本国企长期股权投资收益占归母净利润比样本民企长期股权投资收益占归母净利润比37.7%16.1%11.7%8.3%15.6%16.0%11.9%7.9%11.5%12.8%15.4%18.5%80%60%40%20%0%5,0000

-6.2%

13.1%

-3.2%

-19.%-41.1%201720182019202020212022， ，

2017 2018 2019 2020 2021 2022样本7房中华地、桂、利展22年长股投收规模于前列均过5亿从增看，华股滨江团、发际、绿中国等4家企比增特别处扩期华股份滨集其期权投收益同比别长、%样中数企02年规都所滑首股幅度大由1的.1元至2的-.9亿元此，科A是对值降最大房，与司22年投比确的投资目资减损失.3亿元有关。从贡献度看，少数房企长期股权投资收益占利润比重较高。2年，新城控股、绿城中国滨集、发份占分为.%/1.%/8.%582。些企在年扩张阶较为遍地合作开的方，拿益比相偏低在行续出清土拍市竞格改的景下优房适提拿地益或为来势。图表1：0122公司股权投收益模及比 图表13：021、02年公司长期股权投资收益占归母净利润比重2021公司长期股权投资收益占归母净利润比重2022公司长期股权投资收益占归母净利润比重2021公司长期股权投资收益占归母净利润比重2022公司长期股权投资收益占归母净利润比重A华碧保金滨中绿华招龙建新中美越首润桂利地江国城发商湖发城国的秀开A

150%7,0006,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000000)(2000)2021长期股权投资收益（百万元，左轴） 2022长期股权投资收益（百万元，左轴2021同比增速（%，右轴）2022同比增速（%，右轴）(1,800%600%400%200%0%50%0%50%100%

A首新绿滨华金招中建保华中龙美越万开城城江发地商国发利润国湖的秀科A置园发集集海中股蛇集国控金置地股 股控中集股集蛇金国发置海集置地 园地 展团团外国份口团际股茂业产份 份股国团份团口茂际展地外团业产发 集 集 发展 团 团 展（比不示极） ，资产减值损失：房企普遍计提减值，集中出清历史包袱2年房企普遍计提减值，计提规模进一步扩大。02年全国新房销售规模出现较大程度下滑国央民显增加计提减值准的规，其央企计资产减准占利比升至.%民比自1开已越央2年继续提升至8.%（受城控股大幅计提减值影较多。相对看民企计减值的力度更大主要民用危机背景，其促销力更大叠加布局的市能级相对更低，导致其销售的下滑更为明显。整体看，02年房企普遍提升减值规模，是拖全利表一很重的素。图表1：0722年国企及企计提值规模 图表1：0722年国企及企计提值规占净润比重0(2000)(4000)(6000)(8000)(10000)(12000)

样本国企资产减值损失（百万元，左轴）样本民企资产减值损失（百万元，左轴）

30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%

样本国企计提减值规模占净利润比重样本民企计提减值规模占净利润比重28.5%2.5%10.3%7.4%2.5%10.3%(14000)(16000)

5.0%

1.1%

3.5%

3.8%

5.7%(18000)，

2017 2018 2019 2020 2021 2022

0.0%0.2% 0.9%2.1%3.1%2017 2018 2019 2020 2021 2022，在披露资产减值准备的样本房企中，22年新城控股、招商蛇口计提的资产减值损规模最大，分别计提9.、0.5元。从同比变看，除万科A、秀地、美的置业、开份，余企计的产值在2均较幅的升。比看多房资减损失净润在02年均所升如碧，新城控股的资产减规占净利润比重最大达5%其次是中国茂招商蛇口、金地团分为3.、555、4.3。2021资产减值损失（百万元，左轴）2022资产减值损失（百万元，左轴）图表1：0122公司减值规模 图表1：0122公司值规模净利2021资产减值损失（百万元，左轴）2022资产减值损失（百万元，左轴）2021公司提减值规模占净利润比重1,0000(1000)(2000)(3000)(4000)(5000)(6000)(7000)

A首美万建滨华保越绿中碧金中招新开的科发江发利秀城国桂地国商城A

400%300%200%100%0%

2022公司提减值规模占净利润比重A碧万保首中建美华绿滨越金招中桂科利开国发的发城江秀地商国A股置 国集股发地中海园集金蛇控 园 发股海国置股中集地集蛇金控份业 际团份展产国

团茂口股

展份外际业份国团产团口茂股集 发 发集团 展 展团， ，汇兑损益：受外汇市场波动，房企普遍账面亏损受外汇市场波动，2年房企普遍出现汇兑损失。2年外汇市场波动下，部分房企账汇损严，累利规。本7房企，科A建际集、首开股实汇收，中科A运套保具，兑达.2亿；其房企均不同程度出现汇兑亏损，其中碧桂园、中国海外发展的汇兑损失较高，分别为亏损83.、4.8元中外发年显，司审慎时行币利率掉期安排。汇兑损益占比方面，碧桂园汇兑损失对当期净利润拖累最为显著，其汇兑损失是022年净利润亏损额的.83倍；新城控股、中国海外发展、绿城中国汇兑损失对利润的累程度对较高汇兑失占净润比在%-9%之。我们为汇失是报表账面的失，非真金损伤所以以通除汇兑益以究个际业绩现。图表1：0122公司损益 图表1：0122公司损益占利润重（）4,0002,0000(2000)(4000)(6000)(8000)(10000)

2021汇兑损益（百万元，左轴）2022汇兑损益（百万元，左轴）A万建首滨华金越新美招保绿华龙中碧科发开江发地秀城的商利城润湖国桂国股集股集地控置蛇发中置集海园A际份团份团产股业口展国地团外

10%5%0%

2021公司汇兑损益占净利润比重2022公司汇兑损益占净利润比重A万建首滨华金越新美招保绿华龙科发开江发地秀城的商利城润湖国股集股集地控置蛇发中置集海A际份团份团产股业口展国地团外集 发 集 发团 展 团 展归母净利润：趋势性下行，企业分化加剧2年房企归母净利润整体下滑，国央企同比-6.%，民企同比-6.%。样本7家房归净在20年创史高，2-22逐走，02央企民企的母利同分下降6.和从利率度，本归净润率自从9年续下，22年央民企归净率别至、.3%。在行业下行环境下，销售见顶影响结转收入规模、项目利润空间萎缩影响利润率水平多房计资减值再加分企兑损较，致22年房利规模出较程下。图表2：0722年国企及企归母利润同比 图表2：0722年国企及企归母利率样本国企归母净利润百万元,左轴)200,000180,000160,000

70.3%

样本民企归母净利润百万元,左轴样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）33.9%

80%60%40%

16.0%14.0%12.0%

样本国企归母净利率 样本民企归母净利率14.2%10%12.7%12.3%10%140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000

17.3%19.0%20.8%17.2%

2.2%0.9%

-9.0%-13.7%

20%0%-26.4%

10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%

12.3%

12.5%

11.3%11.3%9.6%

7.6%7.6%7.5% 5.3%7.5%5.3%4.3%020172018，

2020

-60.6%20212022

0.0%，

2017 2018 2019 2020 2021 2022样本企华置、湖团2年母润位第和二，别为80.、43.6亿，国外、科A保发随其；桂、开份出亏，其中桂在本企亏损模大达.5亿元从股润表看，润、中国外展02的母净现为秀分别为.%2滨江团的归母利在2同正增是本唯正增的企。2021归母净利润百万元,左轴)2022归母净利润百万元,左轴) 2021同比增速右轴)2022同比增速右轴)图表2：0122公司2021归母净利润百万元,左轴)2022归母净利润百万元,左轴) 2021同比增速右轴)2022同比增速右轴) 2021归母净2021归母净利率2022归母净利率50,00040,00030,00020,00010,0000(10000)

A华龙中万保金建招越滨绿华中美新首润湖国科利地发商秀江城发国的城开A

100%50%0%

18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%

2022同比变化A华中龙滨保越金建万华中美招绿新首润国湖江利秀地发科发国的商城城开A

2%1%0%置集地团

发集国蛇地集中股金置控股展团际口产团国份茂业股份

置海集集发地集地外团团展产团

股金置蛇中控股份茂业口国股份发 集 发 集展 团 展 团， ，2.8融资：国央企维持财务稳健，民企普遍缩表国央企维持财务稳，企普遍缩表。央整负债、资本较企更，其中中国外发、华地负债、融成本行业低，资优势。从有负债规模，222国央融资端现健，息债同比长1%其，越地产有负扩速在本房中速先同增长.%滨集万科、华润置增在以相反民整有负近年次滑同降.%城控、桂、的业有负同分下降1.%、%整体国央企在资环收缩景下维稳健财务，而多民企可避遇缩表后续仍关“支”策实落对企资持的果。图表2：0122年样房企道红线综合资成表序号公司名称三道红线档位20222021融资成本20222021剔预资负债率净负债率现金短比剔预资负债率净负债率现金短比20222021同比变化153.7%42.9%2.8054.0%31.1%2.933.57%3.55%0.02%259.0%38.8%1.5660.4%30.4%1.963.75%3.71%0.04%360.7%55.4%1.6765.9%66.0%1.514.60%4.90%0.30%462.4%48.1%1.3061.7%42.8%1.253.89%4.48%0.59%563.2%52.8%8.0467.6%62.9%3.904.33%4.69%0.36%664.8%58.1%2.6167.4%46.7%3.884.10%4.14%0.04%765.3%52.2%1.2867.6%55.2%1.574.53%4.56%0.03%866.0%84.7%1.9867.1%90.5%1.835.76%5.76%0.00%9科A67.6%43.7%2.1069.8%29.7%2.554.06%4.11%0.05%1068.2%43.9%1.6072.1%46.3%1.714.62%4.82%0.20%1168.4%63.6%1.5769.2%56.4%2.313.92%4.46%0.54%1268.8%62.7%2.2369.1%47.1%1.364.16%4.26%0.10%1368.8%70.7%1.3167.8%63.0%1.243.90%3.98%0.08%1469.4%40.0%1.6072.1%48.1%1.865.73%5.20%0.53%1569.4%44.4%1.0070.0%48.1%1.856.52%6.57%0.05%1670.1%62.6%1.7070.3%52.0%1.704.40%4.60%0.20%1770.5%147.3%1.1573.6%147.5%1.474.52%4.85%0.33%（先使公司露值如有披露则使计算。为证径一致现金债比一采宽径，即不剔除受资金所以表展的金短债可能监管径数稍）图表2：0722年国企与企有息债样本国企有息负债（百万元，左轴） 样本民企有息负债（百万元，左轴样本国企同比增速（，右轴） 样本民企同比增速（，右轴）2,5000002,0000001,5000001,000000500,0000

2017

2018 2019 2020 2021

60%54.1%37.9%28.0%14.3%9.7%11.7%12.7%4.0%-7.1%4.6%9.3%48.2%40%30%20%10%0%公司公告，图表2：0122公司负债规及同增速2021有息负债（百万元，左轴） 2022有息负债（百万元，左轴）2022同比增速（，右轴）450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000

A保万利科发A展

中华国润海置外地发展

招绿华中商城发国蛇中股金口国份茂

金越地秀集地团产集团

新滨城江控集股团

25%20%15%10%5%0%公司公告，三、02年经营数据解析销售：022年大幅下滑，国央企与民企显著分化2年样本国央企和销售金额同比1.、3.。2，企全径销售金额出现了较大程度的下降，其中国央企同比下降.%，民企下降%。碧桂园、利展科A于部00梯别实销额、5、10亿元；00亿队华地1；0亿队中国外展招蛇、金集团、城国龙集等5家企从速2仅秀产发国集团实销金正长分长8、2华发份华置、江集同比微降表优；数企2年售模滑。整体看国央销售行周期现出强韧降幅显低于业降一方面国央企更布局能级，这些市销去化相对较另方面房者对企项目交付抱有疑虑，而国央企拥有公司属性背书、头部国央企项目产品力卓越。展望3，随3月阳春情结，市迅转冷全年售或呈结构弱复苏的局，市分化局将继利好储布市能级的房。此除少数年持续大模拿的民，多数地补困难企，其来可项目速减少国央企民销的距将持存。相较之下销售面积下滑幅度更大，成交向核心城市集中。22年国央企和民企全口径销售面积同比分别%、-2%。相较于销售金额，面积相对下滑更多，说明在市场下行环境下，主要房企的推盘、销售已开始向单价更高的核心城市集中。2年国央企民整销均同比6.%50至5元平、1/，明了这点。房企布局核城市区域企以定核城市售底仓企售相更，括江集、秀产华股份首股、城国。图表2：0722年国企及企全口销售额及比 图表2：0122公司径销售额及比35,00030,00025,00020,00015,000

样本国销售额（口径亿，左轴样本民销售额（口径亿，左轴样本国企比增（，轴）样本民企比增（，轴）%3.3%6.8%%3.3%6.8%6.3.2%15.7%19.343.1%15.7%19.3

100%80%60%40%20%

8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000

2021销售额（口径亿元左轴2022销售额（口径亿元左轴2021同比速（，轴）2022同比速（，轴）

100%80%60%40%20%0%10,000

27.0% %

0A0% 碧保万华中招金绿龙建中滨越华新首桂利科润国商地城湖发国江秀发城开A

5,000

-17.6

园发 置海蛇集中集国金集地股控股展 地外口团国团际茂团产份股份02017

2019

- 发 集34.34.202020212022，克而瑞， ，克而瑞，图表2：0722年国企及企全口销售积及比 图表3：0122公司径销售积及比样本国销售积（口径万，左轴样本民销售积（口径万，左轴

2021销售积（口径万方左轴）2022销售积（口径万方左轴）样本国企比增（，轴） 2021同比速（，轴）18,00016,00014,000

样本民企比增（，轴）56.7%31.9%

80%60%

10,0009,0008,000

2022同比速（，轴）

100%80%60%12,00010,000

7%14.7%14.

23.3%

40%20%

7,0006,0005,0004,0003,000

40%20%0%8,0006,0004,0002,000

18.0%

16.2%%7.1%7.1

0%22.6-%22.6-%%.2%.2-37

2,0001,0000

A碧保万华中龙招新金建绿中美越华首桂利科润国湖商城地发城国的秀发开A

%-%-2.8%2.0

园发 置海集蛇控集国中金置地股股展 地外团口股团际国茂业产份份发 集201720182019202020212022 展 团，克而瑞， ，克而瑞，图表3：0722年国企及企全口销售价及比 图表3：0122公司径销售价及比样本国企售单（全径，/平左轴样本民企售单（全径，/平左轴

2021销售价（口径元平，左）2022销售价（口径元平，左）样本国企比增，轴） 2021同比速（，轴）25,000

样本民企比增，轴）11.8%

14%12%

60,00050,000

2022同比速（，轴）

40%30%20,00015,000

11.0%

7.6%

%%6.12.6%

6.2%

10%6.5%6.56%

40,00030,00020,000

20%10%0%10,0005,000

%3.1- %3.1

5.0%4%4.8% 0%

10,0000

A滨越华首绿招金中建华中保万龙美新江秀发开城商地国发润国利科湖的城A

02017

2019

2020

2022

集地股股中蛇集海国置金团产份份国口团外际地茂发展

集置控团业股，克而瑞， ，克而瑞，拿地：整体规模大幅萎缩，民企近乎停止拿地2年国央企拿地金缩减三成，民企缩超成。在企资持压、售回款萎缩环境，多央企缩了拿规模民企近停止地。国央企地金额6元同比%民拿金额609亿元同-78。02年，利发展华置、商口拿规领，地额分为3、9亿。2年仍加大拿地规模的房企包括华发股份、滨江集团、招商蛇口，其中华发股份2年地额增%至0亿。较，新控、开份碧桂近乎停止地。行业的背景，土市场率实际在修的，仍有能在核心市地房，们预其绩现望2-4年底稳。2年整体拿地权益下，民企相对更依合作拿地。场行下，过引入合方方可一程度避场险可看到2整房地权比有所下。本央与企拿权比为%、%其民益比滑幅度更大一方是民金流压较国企更维持一拿地度已困难，过合作拿的模可以单个项对资的占例；另方面在市绪较为弱的阶段仍有力拿民企通引入信背优良的作方可以程度背公司的目对目续销售回有极作。图表3：0722年国企及企全口拿地额及比 图表3：0122公司径拿地额及比16,00014,00012,00010,000

样本国拿地额（元，轴样本民拿地额（元，轴样本国企比增（，轴）样本民企比增（，轴）129.9%%0%%0%15.6

150%100%50%

2,5002,0001,5001,000

2021拿地额（元，轴2022拿地额（元，轴2021同比速（，轴）2022同比速（，轴）

200%150%100%50%0%8,0006,0004,000

- 7%%.0-%.0-2016.%1.2%6%618.

-3935.- %935.

0%.8%-.8%

5000

A保华招中万建滨越华绿金龙中碧首利润商国科发江秀发城地湖国桂开A

2,000

发置蛇海 国集地股中集集金园股控-74.8%-74.8%201720182019202020212022

展地口外发展

际团产份国团团茂 份集团，克而瑞， ，克而瑞，样本国企拿地金额权益比样本民企拿地金额权益比71.8%65.9%67.3%68.7%60.3%60.6%58.7%59.5%56.8%49.2% 48.7%53.8%样本国企拿地金额权益比样本民企拿地金额权益比71.8%65.9%67.3%68.7%60.3%60.6%58.7%59.5%56.8%49.2% 48.7%53.8%2021拿地金额权益比 2022拿地金额权益比80%70%60%50%40%30%20%10%0%

2017 2018 2019 2020

2022

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

中华国润海置外地发展

绿保碧龙城利桂湖中发园集国展团

万滨新A科江城A集控团股，克而瑞，（受限于部分公司权益拿金额据的得性本存在一数据失）

，克而瑞，（受限于部分公司权益拿金额据的得性本存在一数据失）2年房企整体降地强度，整体全口金投销比约为2。早在行快速扩张时房拿强普遍高08以口径额销逐稳在%附近。01年“三道红线”附加的“两条辅助红线”要求房企买地金额不得超过年度销售额的，加业行房“销产等略拿意本不，-2年投销出显下。2样房全径投销为2%为最低。国央与企销分为39、%较21年滑8c、.pc。具，2年越秀地产、滨江集团、建发国际集团拿地强度较高，投销比分别达1.%、1.0%、7%；华发股份、滨江集团逆势显著提高拿地强度，投销比同比分别提升2.pc、c。图表3：0722年国企及企拿地销比（） 图表3：0122公司投销比（）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

样本国企金额口径投销比（全口径样本民企金额口径投销比（全口径

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

2021金额口径投销比（全口径）2022同比（c，右轴）2022同比（c，右轴）41.9%43.7%50.5%49.1%33.9%39.5%40.1%17.7%72.9%86.4%50.3%54.4%A0%越滨建华招中保华万绿龙金中首41.9%43.7%50.5%49.1%33.9%39.5%40.1%17.7%72.9%86.4%50.3%54.4%A0%

0.30.20.10.0地集国置蛇海发产团际地口外展

中集集金股控国团团茂份股2017 2018 2019 2020 2021 2022 集 发团 展四、03一季报简述202Q1业绩整体延续2年大趋势，整体收微增利润下滑约3成我们申万业类计了4开发房企3一业一度本企现营收入7亿，比增.4；现利润8元，-3.%实母净润0亿，比-3.%体季收、润续了22年大势体看保利发展一季度实现归母净利润.2亿元领跑行业；主流房企中滨江集团归母净利润比长4%现。图表3：样房企23年季业绩序号 公司

A

23Q营业收

23Q净利润23Q归母净利营业收入净利润同归母净利序

公司

A

23Q营业收

23Q净利润

23Q归母净利营业收

净利润归母净利名称保利发绿地控万科A京基智华夏幸新湖中新城控荣安地南京高滨江集华发股金地集陆家嘴上实发招商蛇天健集广汇物大悦城沙河股S云城世茂股鲁商发苏宁环京投发黑牡丹美好置苏州高大名城南山控香江控广宇集同济科万业企卧龙地城建发中洲控36 世荣兆城投控福星股凤凰股北辰实华联控合肥城西藏城信达地天保基顺发恒

（亿元）A 3996A 7881 A 6847A 666A 588A 32A 1625A 519A 121A 1009A 1196A 1434A 198A 279A 1501A 323A 73A 609A 39A 4A 111A 127A 43A 319A 18A 259A 294A 15A 513A 119A 168A 101A 12A 165A 135A 249A 3A 48A 138A 22A 419A 17A 101A 63A 129A 27A 06

（亿元3972428312283776565938225634221186116151615132111118091707209070703040607040405040601030202

润（亿元272199145122747166656456545145292722181716151513131211111109090808080706060606040403030303020202

同比191%179%93%13473%405%850%130%355%1773%631%479%77%267%1830%202%164%2569%256%1729%509%579%142%90%12541%863%51%2189%826%3929%111%262%423%276%2733%565%1147%343%593%166%556%799%164%477%122%681%462%145%

比26%243%17%9851%703%452%241%327%49%1487%84%666%291%16147%607%767%2508%226%9401%1357%484%1320%35%2066%3910%1606%9261%2201%2403%560%1256%415%2032%245%1033%385%29%843%309%387%269%155%183%