2023年度房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估(含答案)

2023年度房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估(含答案)

单选题（共57题）1、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A2、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本【答案】A3、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性【答案】B4、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B5、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费【答案】C6、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B7、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1年B.2年C.1个月D.2个月【答案】B8、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】D9、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）。A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B10、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D11、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】A12、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B13、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本【答案】A14、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】A15、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】C16、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】D17、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】A18、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】C19、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】B20、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】A21、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A22、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】D23、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D24、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A25、商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】B26、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析【答案】C27、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C28、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】A29、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B30、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C31、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A32、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利B.义务C.信用D.债务【答案】A33、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】A34、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B35、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D36、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C37、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【答案】C38、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D39、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％【答案】D40、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】C41、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】D42、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A43、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A44、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D45、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B46、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A47、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B48、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭总支出C.房地产价格指数D.城市居民消费价格指数【答案】D49、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理【答案】A50、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】A51、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C52、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹B.安官牛黄丸C.紫雪D.苏合香丸【答案】B53、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（）万元。A.95B.100C.120D.175【答案】B54、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C55、关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C56、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析【答案】B57、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B多选题（共14题）1、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。A.静态投资回收期B.借款偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金回报率【答案】AD2、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【答案】ABCD3、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC4、房地产产品经营方式的分析和选择，是对()等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营E中介服务【答案】ABD5、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的()标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分E按目标市场细分【答案】ACD6、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。A.关于共同业务的具体准则B.关于特殊业务的具体准则C.特殊行业基本业务的具体准则D.有关对外披露的具体准则E.有关资产处置的具体准则【答案】ACD7、新设项目法人融资形式的特点有()。A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产【答案】ABC8、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD9、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有（）。A.不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产C.房地产投资容易受到政府政策的影响D.房地产投资能够得到税收优惠E.房地产投资可获得相当高的利润【答案】ABC10、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】B11、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC12、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】AB13、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC14、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】ABCD大题（共3题）一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类