徐州杏山子项目产品定位与规划建筑方案DOC

1徐州杏山子工程产品定位与规划建筑设计筹划报告1目录1TOC\o"1-3"\h\z第一章产品定位与产品特征分析 3一、影响产品定位的关键因素分析 3二、目标客源来源分析 4三、产品定位 5乏四、怒产品泪特午征诚 持5惰五、嚼各类势建筑揭的特多征和葵设置却理由配 枣6叮第二李章挪投邪资和惕经济骆效益遮初步童估算箭 凯10找一、干静态谊投资李和经孤济效由益初唯步估脉算浊 挣10递二、病动态贿投资幅和经池济效县益初屋步估景算悲 酱10渣第三鉴章骂项展目规皱划与携建筑筑设计飘建议精 姓13捉一、缩设计棵理念抵及原鸟那么察 味13浊二、撞规划凭设计著建议况 自13梳二、荷单体狭建筑浩建议档 鹅16会三、跑其他寇配套密建议荐 搬17积第四抬章累忘砌分期蜘开发具方案猜及分挎期规盼划指穗标赚 摘17饲一、战分期忘方案雷 杀17灰二、瘦各分晓期安屑排及投主要优技术趁经济签指标便 紫181桥第一乡章龄产迁品定尾位宇与产晌品特菊征分元析盟一、首影响甘产品专定位乡的关靠键因慌素分萄析掩综合搜市场滥调查抢与分最析报富告中蛙各方超面情款况，虫在本冶工程忌定位稻时须鸣充分糕考虑捉的因痛素有泽以下慈几点抱：诊1、相从地历块特疤征看舍――伙地块未位置棋偏远欺，周戚边基挺本处钩于尚眨未开证发状再态。幕道路许交通万状况院尚好睬，距获离淮碎海西暗路放2.组5公斩里从，距掩离云网龙湖咸风景足区拖1.覆5公肢里穿，距摇离市佛中心书8炉-1辰0公陷里腿，距腹离徐幕州火城车站饲约吉12况公里荡，距肌离城饥南新奏区食12热公里抬。快河速主住干道勾西三翼环线棕从地郑块旁望经过陪，使祥地块柔便捷辞地与锦市中烈心、埋城南株新区牙、城牢北联挠系起办来，革并与璃最繁条华的成商业茧大街居淮海存路相挖连，该交通装通达朽性好铺，与级城南盟新区凝相比孕，与垮现在初市中旺心的强交通词联系巩更好喘，但血现状嚼只有触1路傲公交我与市悉区联愚接。嚷现状芳地块步为农崭村，带有少纯量低音级业堂态的转工矿态企业脑，基戚本没禁有对畏工程焰开发怒有利联的产票业基嫂础。梨——券地块类区域盛在城双市总固体规窜划中孩为保牌留用知地，没东侧疾为云寸龙湖背风景敌控制鬼区，糊西北锦侧为债黄河季湿教说跟俊摔串悉沫龄放授地保喝护区纷，除云本项戴目外仆规划箭中没援有居材住区搜和其习他疲宇汗桥嫩槐规划沾淮海厦西路膜模型找开发池工程图，公耕建配坦套〔真医院拢、超怨市、弱商贸丰等〕奖及居参住区树公共铸效劳非设施竹配套烘严重题缺乏唐。公纯建配申套和历生活秘效劳掩配套爸只能引依赖澡城区蚁或者身自身省设置惯。储——率地块刻属于价云龙惕风景践区的馅西北阶边缘薄，云巧龙湖粮景区崇近在纤咫尺讽，自桌然环壮境〔巴空气弄质量氧与环胁境景惑观〕严比城拴市的藏北部炊和东肾部好源，但遮差于湿城市畏南部篮。单——拴地块捡主要刮为缓劫坡山兰地，晴用地稼范围省位于泳大王眼山的校背阴盯面，蚊〔根市据市羽场调高查显盾示徐嘉州人拢不喜星欢住价在山佳的北假面〕泄，主体要为妨岩石幻山体狸为地猎貌特她征，已只有储地块撑北部喘有不情同厚开度的锅土层湖分布头，因筋土层妹较薄现，鸟地块背区域揪周边欠总体北规划替图乓现状图植被兰较差会，只毫有现蒸农居旱点内患有少婚量植管被。团用地午内现切状为买大量妥农居谈，中但间有暂一水纷塘，杏在开眼发中如可以兼加以街利用朵；地抬块南设面山顺上现飘状有丢很多按坟墓卫，对警地块粱有较挑大影鹿响。违——蓝地块础所处愧山体鱼呈东蚂北西纠南走康向，撤并呈复西南博高，役东北肉低。圣南向羽和西萍向景件观以饼山体毛为主访，东局向与挨东北仁向景趋观以颗远山政和农集村景衰观。战地块蔑西部满的南弱向、嘱东向惯和西老向景废观为递因开贺山取臣石形兔成的割山体夸岩层良断面薄，尤宽其是翠西部童南向躬处的资岩层制断面币须作弃一定敏的处下理。致地块苗东半秀部的呈南向享景观姿为山督体，踏植被输较好盯，但轻西南参向的远山坡糖上有率较大裙面积办的墓观地，喇假设无谜法做阳通政慈府的碧工作识进行个拆迁表，规箭划中掘须高原度重述视。支综上按，开温发中梯应充霸分挖份掘地帖块的哈交通典通达修性、的位于轰风景惕区旁笛自然漆环境杯和景鸦观条钢件好伪等大优利好磨，通此过影肾响政呆府增观加公宰交和桨自行赴开设期小区芒班车削来改滥善交材通条绞件。路生活园效劳堪配套驳主要孙靠自最行解止决，厌开发警中重因点考相虑设物置集充中的壮居住史区街匀坊式构公共迹中心痕，并糊努力炕引导滩政府菊增加晓大的口公建导配套踩和建府设开透发；虏对现粉状地渴形的笼利用敲要考触虑现王状不肿多植链被的上保护煌和水共塘等采自然反地形父的保谣留。分2、湿从供庸应特窜征看牛——武目前超市场筑上可呢供销音售的质供给汉量并廊不大北，户筛型好制、价丰格适捆中的永楼盘听销售款率都小在7酒0%侄以上察，只夏是城篇区内住少量肝高层固因房匙型差莫或价瞧格偏凡高，季仍有核现房妥销售尾。现带在的尸销售族价格愈：市幅中心害小高摆层、古高层骆在2壁30挡0-布35驳00骗元/历平方酬米，毕非中炎心地塌段多快层在洁13钥00取-2剑20常0元伪/平充方米材〔城各北1识10队0-秀14城00假设、城刷东1夹40孕0-群16泳00剑、城请南1盼60且0-究25提00融、城阀西北筹12筐00任-1劲50艰0〕裕，城蛇西沿脑湖小歇高层朱与高摸层在最25找00似-4迹00宫0元凉/平饮方米坛。轰——醉目前艘市场吨开发耀的模摸式以着小规段模的吉居住横区、延小区注开发这为主基，但艳供给饶量将煎在2镜00绸4和计20恋05绞年放世大，降北部宴、东佳部和高南部颠都有乳较大齿规模崖的楼娃盘，烘尤其科因为栋城南嚷作为妄城市羽开展锤方向言，该证区域援的几溜个大冷楼盘跟及规福划中钢的居扩住区喇开发千将对骂本项朽目构薯成较丰大影次响，赔本项槽目在同产品挪定位蜂时尽权量不止要与谷之直夫接竞苏争。畏目前准与本致工程自形成哑直接闷竞争括的楼馆盘主烂要有挥双山丰子项授目，布其区欠位、顽与城萄市发董展方恢向等妻均较杀本项姥目有字优势托。与丛本项糟目的善定位兽有较眼大关夏系的盗楼盘漠是滨涨湖花云园，有总建是筑规恭模在疫54诉万方赛，全们部为丧高层泉与小易高层植，容粘积率蛇为2向.2伪2，好价格粒在2愈30越0-绑45态00掀范围撤内，贡景观台房〔威面湖怪〕均侧价3椅00杏0以傻上，苏已预绩订了饲大部歼分，批5月趋份正终式开课盘。妙总体殿上因急其供励应量成大，杰位置抚好，草本项里目须矛与之钩错位脾，在徒单价过与总诚价上诚拉开供距离掠。侦——拍从目晴前在寨售楼弟盘的廉户型馅分布即看，拉14骡0方胡以上名的大吃户型廉销售糖速度躺较缓极慢，完90撞-1宜40彻方的澡户型选销售火较快徐，楼提层的瓶选择丙主要恨集中免在1棍－4岸层，硬价格凭远高膝于5旋层6颂层，丙因价宪格低舰。建恳筑形挑态看疏，小才高层甜的供罚应量修较小猾，销味售情柏况较低好，墓高层巡的供草应量准主要丧集中孔在市隶区，么板式痛高层庭的销卷售较淹好，朵点式播较差杀，总宽体上拳看，偶对高柜层的录接受复程度岁较好先。别碗墅的滚销售拍较缓费慢，每——卧徐州闸住宅冰开发吨尚处姐于较嫩低水绢平，斤80更年代歉开发勿的住冈宅小际区十统分破臣旧，立环境少恶劣折。新趴建的动小区树在引织进外暑地开奉发理衫念后犁，正桶在规父划的助几个坝楼盘汁〔如窑滨湖寸花园钻〕设创计水但平有掀明显哈提高惨，竞卧争加坚剧，趟本项寒目开嫁发商秧已有花较成可熟的随开发朗经验愧，且吼资金桑雄厚告，有交较强赖的竞狡争力害。考蒸虑目猪前徐交州市间场价遭格较糠低，灭须注谣意成宰本控低制。庙本项忆目因泄为规遇模较麦大，飘与竞麻争楼肠盘在顾区位喊、配痰套、帅未来贺开展勇潜力就等竞腊争因惭素上劫相对撒较弱俊，应狡考虑剑走大嚷众路旅线，赠建筑凳形态欢与户仔型尽京量走达主流朵，同沙时要谎具备牧兼容奸性和糖消费全引导晨性，潜扬长附弊短钳，通权过先框进的甚开发活理念概、品吉牌开贴发策泪略、奴价格尿优势短、环畅境优以势、倒道路顿交通内优势捐参与信竞争色。本3、妖从需呜求看踏——较从宏倍观面住看，绣目前脂徐州垮人均密住房滚使用幻面积裕到达耐15烈.6脂3平消方米度，但垄由于才近几守年经彼济的卵快速狠开展宁和住核房制配度改照革，收市场作储藏永了一翠批改辰善条刘件的章消费吹需求典，因巩为目宪前徐侦州的饰住宅难市场程尚处剖于初朱步发码展阶题段，兽好的固居住汇小区倚还不北多，草这种腰住宅躲消费冰的需间求还青没有悠被激仿发出座来。千从消秒费发共展趋叫势看够，目炊前大装局部沙普通杰老百浓姓消牺费重轻点还虾停留侦在衣兆食和侨生活芹用品扫〔包致括电更器〕沈上，尘未大乞量出肺现在作住宅腔上，哑只有纹少量记工作盘单位补较好陡的人惰已换非购大蚁房，滴改善盯条件怒。随勉着开膝发水幸平的阳提高捞、城惩市化国开展仆的必多然性析和目免前全烫国房猪地产竖形势扎的示犬范效周应，钞徐州细的消牧费将凉被很还快激物发，年形成咳一个辟消费易拉动摩房地胜产市浩场的唯开展城阶段切。贫——杏从需百求群刷体看纵，目份前徐坑州的烛一批嫌政府厦机关勒学校做医院候等固始定收膀入者叶、法睬律会售计建庸筑装半璜设晒计证洒券等翅效劳花性公叮司从杆业人敞员、霸大中诚型贸寇易企见业经惧营人垫员、眨从事切商贸尿和加教工的淹私营套企业骄业主气等构训成具帮有一吨定承从受能害力的宏住宅识消费唯群，贼主要我以换辈房改哑善条盒件为倦主，诚局部洞为首傍次置会业，滩同时衔也有作投资弹性购矿房需日求。庸改善质条件截者目悉前基唐本上培住6芝0狠-1违00就平方抗米鞋房子老，如从调查员中反而映一将些机但关事多企业印单位术的中罚层职禽工都贫在实蛋物分寨房时佳拿到睛了面汉积相揭对较碑小的择房子肤，在刮80仪平方缠米陕以下税，如慰今他辜们都叔有意禁向和镇能力诱来购小买新争房去显改善宅条件升。腿但也秆有相熟当一及局部腔需求巷已被同满足畅，有瓜一部涌分高需收入胶的商葛贸私超营业属主，串和一以局部脸收入摄稳定唤的政和府学唉校人鉴群已睛经换猾房改旗善条胞件，塞但这浸类人傍在徐挨州处允于高俊收入崭阶层兴，仍追有投谎资性斜购房库需求吗。田——呀目前曾徐州虫较多抛人对话现在方住房灶不满是意，崇主要栏表达顷在户角型品丢质差图〔多科为进耗深大穴产生哗的暗证厅、适暗卫爹〕、窗面积纠不够宅用，哥物业穷管理绣差，那么小区铜环境泉差等殿，本筛工程出立足引开发弹精品层楼盘悉，设愿计合毕理舒睡适的腐先进询户型悟，充剑分挖案掘现陡有景识观条葵件和想位处炸风景除区的封大环板境，弟引进至先进才的物西业管龄理理迈念来结吸引稳购置抢。累——锄从需巩求特吵征看坟，户半型面线积在顿90过-1蚁30谣平方换米伶，房叨型以户2/杯2/齐1摆、3支/2鞠/2沫为主绪，购星房总裙价承继受在粮15可-3暖0纳万元回间。住建筑椅形态婆无明斗显偏鞋向，搜多层拣与小冠高层毙、高汪层无斤太明牧显区愚别，徐只要碎景观坚、朝裂向、挤房型残、地愧段好誉，高狐层住链宅也任受市答场欢悄迎。挨建筑政风格敞偏向傲简洁服素雅哑、精躺致典寸雅的汁风格崖，没傅有强匀烈的浊文化闻特征各。河——屿徐州答城市减居民奇目前由收入盯水平摩有限粥，购白房时毕表现锯出对蚂价格裙较敏供感，狼在相卫同地取段选惩择更之倾向知价格崭低的砌而不锁是品陕质较领高的下。在捏同一阅楼盘乌中销调售较您快的线也是娘总价遵较低挺的户梨型，王一些椒楼盘演的复朵式户赏型和想一些移大面懒积户购型销粒售困但难。巴但对僵真正奴高品吗质的专楼盘络如滨廉湖花凭园，套价格炼的承宿受力朴还是天相当性强的颈。帅——毫目前象徐州腥市民德购房兄时考举虑交梦通条富件较僻多，凳选择耐职住哥接近愁的房奉子，暴对本缓工程亭地段锯接受吸程度阻不高环。购鞭房者营比拟金看重需未来苦的发绣展潜约力，热有较莫高的误公建导效劳地配套可的要电求，下对城荣市发式展方乒向城降南新刚区比吧较认冲可。漏此外之购房利时对钞供暖拣和物劝业管品理也陆比拟协看重孝。离4、搞从政慎府及船开发株商的无情况弃看疾根据胶地块戴开发钢规模运，按泥居住站区的蜘规划收要求嗓，需托要配浪置包抽括3神所幼昌儿园狼、1攀-2演所小棚学、趴1所航36掀班中茎学〔肝含初灭高中变〕及要一所驻卫生雾院在猪内的翁10姨万平渡方米讯的公专共服观务设摸施服诚务本基地块暖居民傅。政肌府推寇出了敬在总培体规担划中湖为保亩留用奔地的启本地汪块，买该区烈域基贯本没跳有公容建配渣套，愤政府群是否满会为判未来柳有着用2.蕉0-悟2.锐5蹄万人年居住腔的区辅域配算备足冷够的尖公建往生活嘉效劳鬼设施垄，直舟接影礼响着辩本项究目的混产品腾定位德和开理发策汽略。帖从目剩前徐低州市絮城市慎规划葡与建副设重焰点看岗，政脱府对陶本项冬目区趣域进赏行较即大规扬模的天公建豆配套体可能膛性不看大，踢因此围，本成工程狭定位章与规笋划设唤计时猫必须浑考虑污配备超根本氏的生唉活服蚊务设卵施，况形成隔较大熔规模灯的居围住区皱公建枝中心乒。猪本项垫目规弄模巨毒大，凯开发液商必路须做蓝好长父期开常发的汪准备根，考关虑树风立品辈牌形撕象，洒甚至惭可考驶虑适次当介殖入服贵务居强住区抗的产届业〔惭如教禾育、画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