房地产市场报告 -2022年2月天津房地产市场月报（终版）

2022年2月天津房地产市场总结研究院华北分院目录Contents01全国宏观环境02天津宏观环境03土地市场04住宅市场01全国经济环境带动工业品价格整体继续回落。资料来源：保利投顾研究院整理14181440139612561207014181440139612561207002全国市场情况2月16城成交835万㎡，本周基本恢复节前水平图：典型16城月度商品住宅成交面积及环同比0%0%18681781173711781173716901061835 835 资料来源：保利投顾研究院整理政策背景政策意义及未来举措•保障性租赁住房项目贷款不纳入房集中度管理；•政策背景政策意义及未来举措•保障性租赁住房项目贷款不纳入房集中度管理；•鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。房地产贷款余额7.9%增速-3.7个百分点房地产开发贷款余额0.9%增速-5.2个百分点03全国政策环境央行银保监会：保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理➢2月8日，央行和银保监会联合发文：明确保障性租赁住房项目贷款不纳入房贷集中度管理，并鼓励金融机构加大支持力度。2021年赁贷款业务保持较高增速(工行同比增幅近3成)。贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》要点内容政策内容政策内容对保障性租赁住房项目的信贷投赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金资料来源：保利投顾研究院整理各类金融机构：切实提高政治站位各类金融机构：切实提高政治站位鼓励向非自有产权保障性租赁住房租赁企业提供贷款;支持应收租金、集体土地等质押贷款；鼓励银团贷款；成立专门服务部门、组建专营团队；提高考核比重。03全国政策环境银保监会、住建部：进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持各地政府：创造良好条件加快出台发展保障性租赁住房具体办法；建立健全住房租赁管理服务平台；定书制度；加强与银行保险机构信息共享。资料来源：保利投顾研究院整理03全国政策环境住建部：保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求挥积极作用。保持房地产市场平稳运行•保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性•保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求•努力稳地价、稳房价、稳预期稳定宏经济大盘发用推进住房供给侧结构性改革•全年建设筹集保障性租赁住房240万套。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套•推进长租房市场建设推进城镇老旧改造量住房用途的调整他重点工作•推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、“新城建”、适老化城市、社区、住房的建设和量安全提升工程、大力发展装配式建筑等工作资料来源：保利投顾研究院整理03全国政策环境并购资金：多银行推进房地产并购融资资金支持期银行支持房地产并购融资的动态银行/房企额率行银行•首单房地产项目并购债券成功簿记，资金用于房项目并购贷款投放行•与华润置地、华润万象生活签署合作协议，分别购贷款、并购基金、资产证券化等银行•计划发行50亿元房地产项目并购主题债券•计划发行50亿元房地产项目并购主题债券资料来源：保利投顾研究院整理03全国政策环境中部多城利率下调，南昌多维放松，华东金华、无锡利率降15-30BPBP无锡均下降15BP，降幅明显。政策动态单位/城市体内容年最低年最高年最低年最高房贷利率下降首套房5.63%(↓10BP)，二套5.88%(↓5BP)下降10-20BP，首套最低5.6-5.7%(↓10-17BP)，二套最低5.8-5.9%(↓10-20BP)5%%江9-18BP，首套最低5.79%(↓9BP)，二套最低5.94%(↓18BP)华6.1%二套5.25%(↓14BP)资质审查放松/州工行月还款金额不超过7000元不需要提供流水资料来源：保利投顾研究院整理初投资计划的安排情况•安排重点项目508项，总投资15110.3亿元；•其中重点建设项目274项，总投资9049亿元2019年•安排重点项目65初投资计划的安排情况•安排重点项目508项，总投资15110.3亿元；•其中重点建设项目274项，总投资9049亿元2019年•安排重点项目650项，总投资17014亿元；•其中重点建设项目346个，总投资10025亿元2020年•安排重点项目共702个，总投资17706亿元；•其中重点建设项目430个，总投资10598亿元2021年2022年•安排重点项目676项，总投资17986亿元；•其中安排重点建设项目452个，总投资1.17万亿元01招商引资2022年重点项目建设持续聚焦高质量发展，总投资1.8万亿元，再创新高高特特点1：产业分布——做大做强优势产业链条⚫产业链提升项目、科技和产业创新项目投资比重由21.8%提升至26%，引导产⚫部分重点项目：华为天津区域总部、中国电信京津冀大数据基地、一汽丰田新能源工厂等将加快建设。特特点2：重点项目投资——含金量高布局面广2年重点项目安排超九成投资额集中在10亿元以上项目中。⚫民生项目：古文化街景区提升改造项目、五大道公园项目以及滨海新区远年住房和老旧小区改造工程、和平区老旧小区更新改造工程等，特特点3：资本导入——激发社会资本投资活力⚫金钟河大街南侧片区城市更新项目、津港保税区海港区域城市更新项目等成功本参与。02天津政策环境天津继续实施精准调控，并创新调控机制，近期政策环境有望改善➢2月21日，市住房和城乡建设工作会议确定今年将持续推进重大项目建设，其中地铁10号线一期、国家会展中心建设、机场三期改扩建工程等项目将迎来重大节点。针对住宅市场，此前天津政府工作报告中首提“分区施策更好满足群众合理购房需求，促进房地产业苛的调控政策有望改善。津住房和城乡建设工作会议的要点内容核心要点全年总目标具体内容及落实要点加快重点工程建设计划新建、续建项目241项、完成投资409亿元①年内建成开通10号线一期，到2025年确保每年都有新线通车。②国家会展中心综合配套区酒店、办公写字楼等配套设施今年6月底建成，二期展馆区、会议中心年底前③全力推动机场三期改扩建工程，力争年内具备开工条件。完善住房市场体系计划向社会提供保障性租赁住房6万套(间、床位)。策，推动城市更新计划①开展绿色社区创建和居住社区建设补短板行动，各区60%以上的社区参与创建达标行动。人、老年人等特殊群体出行便利。城镇基准地价更新涵盖的内容◆土地类别：住宅、商服、工业用地(原有)，公共服务项目用地、交通城镇基准地价更新涵盖的内容◆土地类别：住宅、商服、工业用地(原有)，公共服务项目用地、交通运输用地(新增)；细分为21种土地用途，土地划分为4-12个级别◆使用年期：法定最高出让年限(40年/50年70年)与2017年版相比，住宅用地基准地价的变化◆更新前：1级到12级基准地价为39500-1320元/平方米(地价)；15800-963元/建筑平方米(楼面地价)◆更新后：1级到12级基准地价为41250-1445元/平方米(地价)、16500-963元/建筑平方米(楼面地价)宅用地地支持新产业新业态发展。他类型用地02天津政策环境细分用途，更新制订基准地价。与2017年版本相比，此次更新城镇基准地价有所上升。津城镇基准地价更新的要点内容增加自持型住宅(租赁住宅)用地，完善天津市住房保障制度体系建设。型商业、自持型办公、研发设计、企业总心、旅游等用地解读：有利于承接北京非首都功能，打造国际消费中心城市和区域商贸中心城市。厂房、战略性新兴产业用地增加公共服务项目(机关团体、科教文卫等)用地；以及交通运输(停车楼、库)用地利于扩大土地有偿使用范围，加快补齐停车供给短板，促进土地节约集约利用。创新点具体反映在四个方面创新点具体反映在四个方面、银行作为托管主体的资金托管模式开招标方式确定托管银行，资金监管机构与托管银行签订委托监管。群众实际需求出发，将原来的以贷款方式支付房价款的全额资金监整为交易当事人自愿选择是否接受资金托管服务。⚫明确房地产经纪机构责任收代付交易资金等相关责任02天津政策环境天津出台存量房屋新政于3月1日起施行护交易双方当事人合法权益等方面发挥了积极作用。本次修订《本次修订《办法》的主要目的•一是进一步优化营商环境，提升不动产登记效率，调整存量房屋交易资二是取消强制资金监管的要求，赋予房屋交易双方自由选择权；•三是将商业银行作为房屋交易资金托管主体，充分发挥银行个性化服务存量房交存量房交易资金监管原则实行政府监督、银行托管的模式，遵循自愿选择、无偿服务的原则。 二套下降至5.20%54.84.64.40.05%降0.05%5.05% 二套下降至5.20%54.84.64.40.05%降0.05%5.05%至4.95%至4.90%02天津政策环境-居民房贷端R➢在1月天津按揭房贷利率有小幅下调后，2月的按揭房贷利率与1月持平，其中首套房贷利率为4.9%(LPR+30BP)，二套房贷利率为5.2%(LPR+60BP)。降0.1%首套(%)二套(%)03城市发展与建设-区域发展发展标志区。2022年天津将继续完善城市基础设施建设和城乡建设工作会议提出今年天津将全面推进城乡建设绿色发展，转变城乡建设发展方式，将城乡建设绿中新天津生态城携手新加坡国家公园局打造“全域花园城市”中新天津生态城携手新加坡国家公园局打造“全域花园城市”园城市”。国际消费中心城市，高标准打造地标性商圈03城市发展与建设-交通及商业配套B也正在紧张施工过程中。京滨铁路经停枢纽站，天津宝坻南站9月正式投用2月12日，有关媒体报道城际铁路宝坻南站建设正提速推进，预计在8月底全部完成站房工作，确保这三条高铁经停枢纽站在2022年全市将新开10家大型购物中心+10家社区型购物中心蓟州区区1宗区2宗区4宗区3宗区区4宗清区河区蓟州区区1宗区2宗区4宗区3宗区区4宗清区河区宗北辰区东丽区津南区海区滨海新区01土地推介➢2月28日，天津市规划和自然资源局释放了2022年度天津市重点招商推介地块信息。共计48宗经营性用地，用地面积约340万㎡，，，促进市场健康发展。土拍规则优化调整。申请保证金1000万元，滨城及其他区域每宗预申请保证金500万元。④依然采用竞买保证金20%左右，竞买结束后第二日退还保证金。⑤优化土地出让金缴纳制度：首期出让金，自出让合同签订之日起30内缴纳不低于50%的土地出让金；二期出让金，自出让合同签订之日起1年内缴纳全部土地出让金。建设时间等，与开发建设项目同步投入使用。01土地推介介汇总 (万㎡)量 (万㎡)及板块67.42112.70国展西、海教园40230.90赛达新城片区、大学城文武汇集片区、侯台水西公园片区、中北镇大运区、南站科技商务区、西营门等 、小南河、侯台)84.00128.00庄、高及武清城区外629.8543.48静海新城41162.00255.00淮淀出让区以及现代产业区800800400势02021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)18500180001750017000165001600015500150001450003579116317148531057556.743579101新房市场数据03579116317148531057556.74357914000035000300002500020000150001000050000图：2022年2月四大片区商品住宅供销量价对比0市内六区环城四区远郊五区滨海新区2021.2供应(万㎡)2022.2供应(万㎡)2021.2成交(万㎡)2022.2成交(万㎡)2021.2均价(元/㎡)2022.2均价(元/㎡)CRIC克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理700006000050000400003000020000100000图：2022年2月天津各行政区成交量价河东河东和平南开河西河北东丽东丽西青北辰津南宝宝坻静海武清宁河蓟州开发区塘沽空港经济区中新天津生态城汉沽滨海高新区东疆港保税区临港工业区大港成交面积(万㎡)区域均价(元/㎡)成交均价(元/㎡)87654321002成交排行项目成交面积及成交金额排行2月天津市商品住宅项目成交面积TOP102月天津市商品住宅项目成交金额TOP10积 (万㎡)(亿元) (元/㎡)积 (万㎡)(亿元) (元/㎡)1奇郡12沽2光尘樾3鸥鹏教育城3城4力新城4鸥鹏教育城5碧桂园富力渠城454854117666庭7湖7晴424798和光尘樾城8语听蘭09新城悦隽首府·泊阅宝坻城南9云禧42010岸中新天津生态城滨旅北部片区0.757443232月天津市各房企商品住宅成