DCYX策源企划长沙恒力侯家塘项目推广

恒力侯家塘项目提案报告首先，感谢贵司给我方在这样一个主流地块项目的机会经过两周的基础调研、长沙100多个盘的详细摸排我方大胆设想、小心求证，通过长沙团队与武汉团队共同研究我们完全有信心达成贵司在本项目上设定的目标本次汇报主要解决三个问题：1、项目一期定位问题2、项目一期营销策略把控3、项目二期物业初步建议市场研判项目二期物业发展初步建议报告思路本体分析项目定位构建营销战略体系生存OR毁灭这是个问题？—莎士比亚让我们先看看下面一组对比数据64万？190万VS18月？45月VS首先让我们先看看三种物业的区别：类别用地性质产权类型产权年限产品特点目标客户及功能需求住宅公寓住宅用地公寓70年户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住，配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。

高级白领及投资客，低首付、低月供，精装修交房，配套完善，交通方便，具有较大投资价值，升值潜力大。

商务公寓一般为综合性用地或商业用地商务公寓50或40年一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公，具备写字楼功能，可注册公司，价格相对写字楼较低，首付最低5成，按揭15年，产权性质为商务公寓，介于住宅与商业之间，非纯写字楼。自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好，投资者可作为商住型出租，投资回报率高，可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引写字楼商业用地或综合性用地办公40年一般处于城市核心地段及商务中心区，纯办公性质，首付5城，按揭15年，产权性质为办公。投资型客户或自用型客户，一般为大中型企业办公所用，对物业的外立面、水电智能化、停车、电梯等均具有较高的要求。我们将产品分为三种物业类型：住宅公寓、商务公寓、纯写字楼这三种物业定位之间，我们如何取舍？可从政策、市场、案例、客户四个方面来看面对非理性的房地产市场，政府重拳出击，“新国八条”、12次上调存储准备金、三次加息，遏制了房产投机行为、缓解了房价上行压力，覆盖面之广、手段之严厉实属罕见；11年调控政策严厉而不精准，虽达到调控目的但损害了刚需的购房利益，忽略了刚需、首置的购房方需求，加重了其购房负担，更有甚者打消购房计划。回顾2011：2011政策细则详见附件1长沙楼市

“调“”缩““变””降“长沙版温柔限购令：限小不限大、限新不限旧、限内不限外；商业并未受影响，可以预计受住宅限购影响，资本会向商业地产转移。出台时间2011年3月4日细则内容重点自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。2011政策回顾——限购让商业地产春天来临20棉12新政急：“众坚持吵”、柿“精箭细”搅可用绝两次箭来粗致略说罩明20市12新政尼，“痕两会帽”温牲总理多指出肃：“些房价牺远远涝没有狐达到窝合理谈水平辛、坚蕉持房服地产挑调控据政策吊不动陶摇。窜”，隶同时哀全国蔬大范证围推陪行“州保刚村需”禁政策肿，银似行贷饮款利镰率回颤归基绪准、个上调秀公积冻金贷钻款额山度，次购置痛首套黄房的召契税搂优惠征，银腊行贷棋款、亩放款圈门槛骡的放患宽，穿刚需貌客户父乘势伏入市殊。20斜12中国剑房地剧产宏余观政葬策主疯基调股：坚持谋房地大产调域控不逐动摇饭。最高返可贷草八成笔公越积金老贷款运松绑户释放休楼市赔刚需近日仓，武聋汉、绘南昌女、郑筑州等惹二、稻三线绕城市磨纷纷此上调医住房骄公积肤金贷投款额根度。俯两成租首付胆购房场政策尘悄然照回归栗市场产二线萌城市恐的典芹型代窗表武泰汉近赢日公宾积金赌政策幼的调焰整最斜为引亿人注柏意。新政筝策规胆定对枝用公贱积金信贷款础购买掏首套母住房昼的贷精款人佩最高序可以满申请只到八跳成的枝贷款郊。也饮就是现说，诊只需尖支付答两成僚首付冷，贷弟款人弟就可建以轻冷松买准房了株。首套繁房贷外利率85折来蠢袭首套易房贷高再度未传来梦松动戒的消坚息。坑继今肺年1月各令银行绪纷纷摆取消粥房贷绣利率蔽加价裹，回集归基组准利倒率之洽后，要近期炼又重毛启利荡率9折甚燃至85折优元惠。从贷絮款申闪请条横件来舱看，85折优朗惠利尤率尚君未普早遍，掀但基给准利会率开味始淡顽出，披多数零购房准者能发够申孕请到9折利衫率优忽惠的栏房贷初。若拦是资祥质条金件较卸好的强优质偿客户巴，可膨以申碧请到85折优陈惠利例率。与此赶同时都，首瓦套房摆贷审通批与跨发放贿的周习期缩惭短。袭较之眉去年芦下半朴年需冠要排悲队1至2个月械时间疲，工吐行、猾中行竟等已惧将房威贷审断批时拦间缩币短至1周左考右。您换言眉之，筹首套透房贷多的申深请变勒得容淋易了息，贷王款成重本也负降低寺了。在政克府、猴地方银“保截刚需元”的滚政策祝激励灾下，假刚需午客户楚渐成扎楼市单主流盏客户舌，购烫房需大求在20艘12年上格半年算集中直释放帖。公积浩金贷谢款额读度提祸升、豆首套吉房利碑率回核归基恩准，宜部分沈优质币客户露利率85折优协惠，磁首套齿房贷锄审批牵和发斯放周焦期变梯短，命极大很利好站刺激至刚需刃购房趴需求秋。聚焦20锯12血——价格建合理愉的刚警需产毁品抬凉头，翼但小忙户型击仍是惨冬天20晚12长沙任楼市豆近况20唤11年至滥今月助度商相品房山供应右量走答势图枕（单品位：惕万㎡脖）20遇11年楼葛市遇破冷，20枝12年前导三月睛持续论低迷摔，20孝12年2月份疏供应份量甚盏至创侮下20塑11年以靠来供悠应量繁新低津；但宣随着她“保款刚需颈”政邀策的肥推行前，各鼓大楼精盘“感以价政换量坚”的朋措施麦吸引耗，刚射需客限户趁惹势买悬房，访楼市酬小幅态回暖热，4月各冷大开桶发商袭加速队推盘跑，万驴博汇去、喜明盈门员范城尼新批驶预售转更是监超过10万方卵。20副12年4月供这应量喷猛增睬，高娃达16副0.势78万方童，创繁历史化供应俊新高类。20架10年以具来，裂截止笋到20辆12年4月底誉，已胳取得浮新批答预售侦但为两销售里的新幻玉建商护品房朵面积肉为10瘦65充.6到6万方取。其啦中住辜宅80头4.深27万方之，占乡丰比75蜓.4恨7%。分桑区域认来看旋，雨抽花、与开福仆、岳胡麓三帅区居晌于前盘三位市，为堂别为21蜡.3谁4%，19原.0毕2%，17私.9辜6%，天心蹈区库补存11过5.枪49万方露，排吸行第她五。20悄11年至妖今长嘉沙内钩六区抬成交镇量走化势图宰（单酱位：宪万㎡葛）20海10年至限今长材沙内笔六区里商住腥存量盛（单蹲位：侦万㎡喜）刚需催释放说，致缝使20横12“小杰阳春涝”出既现，炸今年蚊年初睬长沙州楼市熊小幅获回暖栽；但窑按照业近1年的妖月均史去化笼量，咏完全撕去化80事4.谱27万方障库存晚亦要14个月嗓的时猾间，彻销售疲压力汗倍增悟。20步12长沙倒楼市驱成交阳小幅悠回暖倍，市收场库圣存巨昂大。20吉12长沙蛛楼市搜近况——库存专产品商需要14个月滚去化映周期政策五的打颠压，柴让房翁地产尽度过亡了艰涨难的20仰11年，20痒12年部困分刚基需与晌商业浅项目轰赢来誉春天瞧，限赏购的恰影响萄一方际面让90平米戏以下厘的产袄品想惯方设绘法增帆加面腔积或怖更改哲性质哪，另占外也的让市种中心市小户华成为攀滞销借产品御。开篇栽提到季的两葡个数喊据：持未来宅一年龄内，眼长沙佣公寓吉竞争渗总体盐量19言0万平混米（栗含53炎.4偷7万平次米的者商务烈型公致寓）乘，长斤沙写端字楼扎竞争扩总体鞠量为64万平教米。市场麦竞争弊极其锤惨烈……注：化未来择一年衫整体局竞争磨体量=在售恳库存+未来岂一年舱待上也市量明细拦请见朋附表41.利海塌米兰慕春天2.望兴F1站3.纳爱迎斯·阳光帝丽城4.望兴·嘉年谊华5.勤诚罚达·雅阁继国际6.金荣·央谷叹金座7.南枫访时光8.红公肥馆9.长房梁时代当城10踪蝶.沙发愉公寓11防.翡翠迫华庭12.勤诚爽达·新界13纹.恒万·西溪粒里14剪..建安秘像素叙汇15.奥克瓦斯广洞场16去.绿地虚中央缎广场17秃.世贸父铂翠脊湾18.中信香新城处国际详公寓19型.鑫远·逸园20鲁.时代伍公馆MI购NI派21.融源狂及第22久.保利胡国际挠广场23孕.湘江稀锦绣24.剑桥果名门25印.乾城26遥.蓝湾栏国际碍广场27趟.花漾妈年华28欧.绿地缸公馆29.华天晚苑30甘.星城占荣域31鬼.万芙守锦城32幅.湘水抱熙园33.通用鸣时代霞国际宪社区34明.百纳初广场35酒.恒大月金都36兴.i尚国哑际37纺.凯通叛国际武城II38.湘域奥城邦39.锦泰·东环馆国际40.东岸级城邦41.壹号海公馆42刘.北辰飞三角销洲43施.观园44前.庄园克心伽也泊45逢.珠江双花城46漂.凯乐而国际旁城47省.瑞都吊豪庭48挣.梦泽越园·美美德公馆49胆.世方姨水岸50律.第一脏湾51哪.星尚52木052.铂宫53采.东宸19公馆54滑.少帅监府55猾.京投镰银泰·环球菠村56霜.喜盈乞门·范城57烧.潇湘雀名城58.尊邸玩华庭59.君悦撑紫园60挣.嘉华箱城61闯.曙光刻领峰62蓄.万博便汇63五.东塘线瑞府64焦.恒生董碧水洞龙庭65误.湘水·和天领下66么.美联病天骄烤城67券.金领总家族68院.康乃骆馨国膀际老华年生好活示猪范城69淋.C床ro只ss尚公耐馆123456789101112131415161718192021222324252627282930313334353637383940414243444546474849505152535455565758596061626364326566676869长沙砖在售难公寓抚标注跃图住宅碑型公滋寓商务腾型公炊寓长沙辟待上排市公嫌寓标惨注图1达人彼公馆2艾特荣商住壤楼3精瑞附·克完拉星叠座4金鹰段汇5熹福悦公馆6福缘偷国际闹公寓7营盘李阁8大地匆国际驴公寓9江与遵城10涵湘内楼11湘域伟东方盘广场12C空势间13芙蓉东明珠14远大欠公寓15群盛尽裕南掉大厦16福祥赔苑17泰和侄颐园礼商住达楼18友谊辈公寓19沸点漂10嫁020定王夺金都21铭诚住摩根22美加洞书苑脂综合卖楼23BO抱BO谜公寓24恒泰昏中央饭广场25大融越金都26中环冷大厦27希望形大厦28爱城特阳光开公寓29天翼竟公寓30恒泰端商务掩楼31千江卧公寓32泰格勾公寓33新佳纷源大买厦34外国写（南揭湖一观号）住宅沈型公泳寓商务占型公浇寓42963817105111214151917182020

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33221332313034长沙灰目前驴在售泡公寓屡项目69个，常其中丸住宅崭型公泳寓43个，状商务街型公冤寓26个，总体躁库存相量12颠1.辣27万㎡适，其中赞住宅牢型公幻玉寓库勿存10甘2.臭67万㎡撕，商在务型挥公寓串库存18鸡.6万㎡廊。长沙狐未来蹄一年边内待欧上市膀公寓34个，型其中卫住宅缸型公过寓13个，做商务腥型公冻寓21个，总体回库存灰量68升.7润5万㎡，其突中住局宅型偏公寓树待上稳市量33伞.8寇8万㎡象，商惜务型干公寓介待上锯市量34毒.8伞7万㎡颈，待上挠市项岛目集帝中分猫布在刘中心养板块。在售爽及待灶上市统公寓焰项目咸体量朝巨大注：资未来浓一年惑整体揪竞争步体量=在售碌库存+未来稿一年求待上孔市量明细付请见父附表3未来圣一年骗内，着长沙搭市公争寓市曾场总例体竞堵争量恼已高闯达19放0万㎡，其中息，住协宅型震公寓祥总体痕竞争诞量13斯6.弦55万㎡破，商场务型侧公寓就总体罪竞争它量53驴.4栗7万㎡撞，月裂均去舒化4.聚2万㎡驶，公映寓市加场竞驼争异秃常激肝烈！搭！！公寓雁市场晕存量诊需45个月位去化健周期2.望兴F1站3.纳爱文斯·阳光么丽城10凯.沙发址公寓13志.恒万·西溪君里15.奥克斥斯广恰场16匆.绿地姜中央灿广场17锤.世贸羽铂翠盟湾22篮.保利喜国际吉广场23比.湘江涌锦绣24.剑桥远名门25行.乾城26校.蓝湾带国际缓广场33.通用念时代配国际多社区34匪.百纳肝广场35紫.恒大饿金都36怜.i尚国党际37免.凯通说国际把城II38.湘域沿城邦39.锦泰·东环亮国际40.东岸侵城邦41.壹号筝公馆42村.北辰枯三角专洲43跃.观园44典.庄园骆心伽疯泊45砍.珠江化花城46盈.凯乐点国际拥城47膀.瑞都膀豪庭48似.梦泽辱园·美美膜公馆49奖.世方逝水岸50御.第一秒湾51嚷.星尚52司052.铂宫53诊.东宸19公馆54由.少帅聪府58.尊邸弓华庭59.君悦执紫园61悦.曙光斤领峰62检.万博器汇63环.东塘蔽瑞府64干.恒生摔碧水档龙庭65丢.湘水·和天免下66克.美联沫天骄大城67卸.金领慢家族123456789101112131415161718192021222324252627282930313334353637383940414243444546474849505152535455565758596061626364326566676869其中散：长欺沙城感市中正心在顾售公载寓标障注图住宅骂型公池寓26个商务掌型公蛙寓17个其中误：长被沙城泳市中乏心待嗽上市疫公寓软标注唐图5熹福壶公馆6福缘愧国际禾公寓7营盘销阁8大地禁国际哨公寓9江与阵城10涵湘忠楼15群盛认裕南臣大厦16福祥乘苑17泰和腥颐园志商住壮楼18友谊保公寓19沸点室10宝022美加饼书苑错综合祝楼26中环陡大厦27希望俘大厦28爱城添阳光洽公寓29天翼席公寓30恒泰鄙商务泥楼31千江倒公寓32泰格羊公寓33新佳追源大举厦34外国渴（南凳湖一鬼号）住宅燃型公壁寓6个商务暖型公锤寓15个42963817105111214151917182020

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33221332313034长沙千城市妨中心令目前涉在售疯公寓狂项目43个，届其中传住宅膨型公暴寓26个，须商务应型公歪寓17个，总体崖库存捷量10味8万㎡。长沙凭未来策一年渠内待然上市敞公寓21个，取其中倾住宅郊型公象寓6个，倾商务柔型公航寓15个，总体茫库存火量45万㎡，待阅上市猛项目塔多为刚商务纪型公飞寓，肉可见棋限购拐令之冷影响肺。公寓身供应杨主要蛇集中使在城拐市中教心（滚二环笋内）占据壁公寓鲜总体施量的76惨%注：响未来丘一年置整体虽竞争充体量=在售浑库存+未来慨一年钉待上巷市量明细脸请见护附表3泊富轿国际清广场开福嘱万达塑广场九龙稀仓项坛目华晨奥世纪幅广场运达宅中央龟广场保利汤南湖队国际漏广场华远邮华中屋心德思劫勤城艘市广李场绿地利中央唱广场北辰惠三角善洲中信稻新城洲项目岳麓琴区雨花生区华尔含街中行心凯乐慨国际委城奥克糟斯广拿场天心孙区芙蓉寨区开福森区御邦适广场湘域锡城邦汇金拳国际顺天滚财富沈金融迅中心长大伶彩虹溉都泰贞元国际殃金融姓中心京投绕银泰键环球局村华雅迈华天长沙拢写字奋楼整绣体分伙布图未来滚一年晒写字善楼整稼体竞芹争体把量64万㎡，以目福前月白均3.肿5万㎡的去洞化速促度来黎看，膝需要18个月登完全纯去化矩完毕拉！注：痛未来歉一年财整体练竞争询体量=在售违库存+未来肠一年战待上东市量明细罢请见活附表4写字要楼市违场存算量需18个月因去化阅周期单从匠市场跃角度扇来看组，公旋寓体夫量过耀大，衔且受走限购逗影响地，相瓣对来喂说写道字楼咽存量雾与销尚售情呈况较转好。如果饱单从丑去化芝周期残上看45个月茶与18个月闪，我从们肯龄定建耍议选裕择18个月评的写廊字楼辣；但是军，我鬼们又史并非察纯粹铜的写蹈字楼浇设计因此指，可尘以从适案例秤与客施户角帐度出恐发，知让决蛛策更桨有依客据注：兄未来号一年挎整体疾竞争蛛体量=在售逝库存+未来诉一年止待上要市量明细敬请见时附表4首先巾摒弃粗明显茧为红滴海的完普通女住宅自公寓嘉盛小国际信高价驾之道——肺【属性纱变身】实现挣高价挠的核蒙心策刚略：姓由白形金公姜寓到抚商务牧领地悄的华部丽变秆身，患通过喘改变菜公寓柳的居战住属抽性为纠商务猫属性静，实蛙现高窄溢价蛛。项目劝由于腊是居醋住用耽地，蠢而在己前期朽刻意附的回查避办目公，陈但通致过来穷访、乖来电丈分析席，发尸现客轧户无汽论用箭家以咳及买傲家均迁从办嗽公考离虑（寒其中构投资种占到64恋%，办枕公占败到16劝%），刺因此席在进亮入3月后咐，项斜目销先售同舍事全员面传赚达项鄙目商朽务价细值，控如电霉梯、氧大堂国、停萌车位患、70年产骑权（狐回报茧率比凉写字尊楼更岸高）白金影公寓商务朵领地属性变身商务券属性区域置成功醋个案——嘉盛百国际勾广场住宅阻的产手权，削商业不的推意广嘉盛乒国际歌高价祖之道——第【营销超变身】硬件伞打造绵迎合随商务柄需求竿，形妖象上男包装次为“围城市移会所疲”，声模糊改居住哑功能攻，大缩慧力拓的展投毯资客纱及商效务客瓦，实后现项仗目高裕溢价是。商务属性硬件融打造形象材包装客户臣拓展以“根城市虚会所夺”的券概念偷模糊鸡项目臣作为丈公寓抄的居浑住功巾能9部高行速电被梯、33陷4精装爆车位留及千委余公萍共车叨位、8.卧5米挑才高气弟派大框堂……大力闯锁定毕外地愧客户宜，拓丹展投奶资客脊、商珍务客钩，支篇撑项坝目商谢务属惯性。区域想成功挣个案——嘉盛有国际漫广场户型面积（平米）套数（套）占比（%）一房39.85423.6%40.67867.38%40.9443.78%46.18443.78%46.4735230.2%50.4125221.6%53.41867.38%55.14423.6%二房88.76423.6%89.64443.78%93.2423.6%93.77443.78%三房117.83443.78%合计——1166100%项目环以一冒房为卷主，胳占80竭%，其和中，46户.4颤7平米鼠和50颤.4才1平米增的1房的并该项喘目的抛主力耽户型红，分幕别占30行.2军%和21肥.6品%。20讯10年4月28日滴亮末相房张交会胁做形栗象推浪广,4月30日-5月3日长正株潭讨房交夏会中夫明城骡国际件中心伴位于B-环01怠3展位坑。20酬10年5月18日VI吗P正式塌认筹,认购群政策强：在5月22日至猫开盘董前到卫开发笨商指周定银爷行以嫌客户设自己极名义址存入2万元鼻存款罚，凭姑银行捉存款炒存单悼和客蛛户本烤人身侧份证镰，到检营销办中心众按先大后顺焰序办厨理VI倍P卡。姻第1-龟20裕0名VI厉P客户命可享篇受原雁单价58命8元/平米脚的优告惠；倡第20榨1-剖40冤0的VI立P客户闪可享份受原蚁单价48付8元/平米申的优雪惠；溉第40步1-聪60胁0名VI附P客户循享受凑受原觉单价38猴8元/平米膝的优暮惠。20命10年7月31日连项济目正烘式开驾盘,蓄客套近60吵0张,开盘卫推出38掠3套房皂源,成交32价0套,开盘麦解筹摆率83梦.5宇%,折后毒成交蔬均价95研00元/平米.20颤10年7月31日到导目前盾为止,项目抖累积平推货11裙66套,累积穷成交93也2套,销售拜率近80辆%,目前丝式销售犹均价12间60诊0元/平米.项目微以小险户型商务摄公寓亮相颗，户染型小跨，总久价低脉，一蚁经推米出即顺受追芦捧，耀开盘培解筹袋率83岂.5揉%。住宅颈商用库，以蜜商务呜公寓即高调捆入市崇，结匠合地天段、凤软硬抓件配库套，户开盘哲大卖熄。区域只成功足个案—明城苗国际祥中心超高症层住聪宅营驶销变懂身区域院内的夹两个提成功村案例驳，均项是通深过用关商务太属性按的小虚户办陕公产冤品来耻推广费，低爆首付蜜的住虹宅产问权性泊质来砖销售章；当然谊，限县购之筋后这融种形谷式已糖经无重法再敬用，徒但是蓬客户拜的需陪求仍拐然存谣在，量我们毛可以同通过猜近旁胁的嘉岁盛典谊型客船户分娘析来广看看值得帽研究室的方销向：告写字叛楼的除形象扭，住与宅的轮低首让付嘉盛匠国际蚀写字狼楼典僵型客末户访磁谈客户迅档案1张先薪生，35岁工作堵单位吨：政触法频船道居住览区域:天心春区购置张产品译：98平米忙办公目的闸：投觉资问：蜘张生排购买鹅嘉盛图国际表写字塑楼产狱品是朴用来水自己葵办公即还是功作投哭资？张：词肯定炕是投摄资啦焦，我晕本人重喜欢邪做长贩线投蛋资理疗财，宝嘉盛者国际垫具有集很好塌的投会资价妥值。问：旷张先病生通丸过什终么渠会道知廊道嘉深盛国构际项腿目？张：蓄小区酿电梯眉广告问：斑张生指选择伐嘉盛孙国际控，最堆看中琴的是贸项目值的哪酿些因确素啦远？张：嘉盛驱国际地段、周接边租宇金水共平高钥，年承投资屈回报散率在8%以上殖。问：肃张生恳选择采写字抹楼产驼品，忘在产耕品配妇置上岩有些颈什么奸考虑隆？张：势恩，遥我觉拥得上踢档次机的写析字楼赏应该订配备中央汤空调，层扣高净陷高应熊在3米以况上，写像嘉血盛国境际3.是2米层结高做婆完吊德顶后尸就显幼得有恨点矮膜；当卖然，考还要桑有个豪华隙大气稠的大略堂，才尘能显回示档晶次问：怕对纯霜写字岁楼产匀品有狂什么磁看法今？张：纯写朱字楼网产品委所面鹅临的军客户算群比繁商住充两用糖型产亏品就糟窄很铃多，而趁且商们住两疯用型肺产品疼投资毕方面幼的风弟险会波降低岔，因葛为面沈对的隔客户港面广服而全尤。问：诉对产煮品还墨有那方些建脸议？张：淹大堂迎朝向怖马路故，这枝样的惜话更上加醒供目，俯而且界过道怠要宽址敞。客户着档案2李先轿生，38岁工作阁单位让：水吗电八蚕局居住沃区域:天心劳区购置它产品输：79平米目的住：投螺资问：果李生尊购买繁嘉盛求国际块写字忠楼产隙品是匪做什著么用落途？李：贺主要汽是做蕉投资商用。问：根李生周选择圾嘉盛裹国际薪，最暗看中动的是杯项目丈的哪匆些因旷素啦揭？李：雁嘉盛掌国际地段、周洒边商有业配仰套齐旷全，项办公圈氛围躺浓厚隆，有村广阔伴投资递市场问：隙李生通通过策什么律渠道虏了解记本项亩目？李：侯家像塘广爱告位啦，述经常灶路过题侯家进塘这仿边啦异，还宜是有焦一定贱了解裂；嘉萄盛国虏际写裤字楼哀外立扒面形象摘好，昭籍示性霸强。问：拣对纯偏写字右楼产弯品有帽什么竹看法需？李：虎长沙要的纯环写字膜楼产幕品并主不多蔬，实弓际上脸我投狱资关键咳看地意段产认品能营带来讽的回夸报，誉什么社产品件无所售谓，我辽认为比值就本会出淡手。问：日对写原字楼读配置柜方面宇有那甘些建源议？李：冶我觉井得应托该有掀一个豪华侍精装斩修的蜻大堂，还填有，截应该暖有中央现空调，楼翼层应视该高悬些监，这况样办烟公环诸境舒伍适性贞就会被高。嘉盛莫国际雾写字倾楼典酒型客染户访存谈客户娃的需特求肯息定是菌首位呆的，圆限购标之后犬商业掀类型红投资宰产品狸受到局市场给广泛晶关注接，因用此造锐就了支一大聋批纯测写字哲楼的火面世葬，包沈括万极达将告三期注地块嘉全改粉为写蚁字楼颈，市零场竞近争同太样激伶烈；且由域于纯浙写字粪楼多哑为大萌开间绒的大沾面积纪产品月，对堂中小回企业盈与投弃资者冲设定蕉了较跑高的洽门槛跃；到此壶，结否论已拘经较寇为清集晰……蓝海架区域亭：写懂字楼陪形象规的商痰务公西寓三种百物业积细项缸对比类别产权年限价格首套首付二套首付面积用途限购市场竞争配套要求精装修租金住宅公寓70年较低3成6成较小居住受限惨烈较低多数精装修较低商务公寓50或40年中等5成5成较小商住不限一般中等毛坯较高写字楼40年较高5成5成较大办公不限激烈较高毛坯较高项目吴以鲜西明的当写字用楼形父象对致外推额广以小劝面积夸、低坦总价禽的商武务公迟寓满耗足投鹅资类顶与中么小企雁业需普求同时撕，可由变的墨产品领空间搜让销涨售方代式更静加灵然活现在顽的问劫题只巡寿剩项菊目本虎身是秘否具宜有如友此素序质市场研判项目二期物业发展初步建议报告恩思路本体如分析项目概定位构建状营销战略缴体系项目新位于潮定位魄为“啦长沙厌客厅村”的价侯家乌塘核钉心区齿域，逢未来焰片区办将成胁为休芝闲商车务中辛心区云。解构CB滴D，打腹造休愧闲商捕务“梳客厅驱”。根据CB膛D内部删产业采功能么区位捏的分瓜化趋纷势，便五一胖广场液和芙祸蓉中专路，碰前者听是“芒购物率中心额”品镰类的捞领导慈者，过后者且是“足办公痕室”醉品类者的领专导者钟，侯家术塘则禽定位凑为“际客厅泉”品绳类的科先行贪者，篇与前易两者样形成晓长沙CB杯D的金陷三角焦，按打造充休闲堤商务注“客武厅”。在CB卷D建设驻长沙肆第一意个现侨代休其闲商投务中猜心区集，打事造以商骄务服童务业香、创葵造性西文化蜻产业搬和休暗闲娱足乐业拼，以哭及高腥端零骂售业尾组成挂的服逆务业绒企业律集群搅基地——俗“长沙裙的客少厅”仇。项目灵所在吓区域涉分析周边鄙生活饰配套给齐全阴，围败绕贺肾龙体佛育场肾聚集炎了以远“田队汉”绍为代晚表的碍长沙宪最顶随尖的美娱乐制演艺项休闲渴产业煎和以督“海攻食上验”为版代表得中高臣档餐仿饮休唇闲产僵业。劳获动殊路白沙腊路芙蓉中路体育南路休闲百商业床分布投特征①①琴岛雪演艺②田汉碌大剧茫院②③③红太期阳演饿艺吧④④欢乐堤迪演桂艺KT龄V⑤好乐宰迪演剖艺KT罩V⑤⑥哈乐KT势V演艺⑥⑴小天辟鹅酒抄楼⑵⑵湘悦焰酒楼⑴⑶秦皇雁食府⑶⑷金太经阳酒哀楼⑷⑸米箩夕咖啡⑸⑹绿茵季阁⑹⑺金牛斤角王⑺⑻妙趣碍餐饮⑼⑻啡客正咖啡⑼⑽豪客素来中射西餐⑽⑾咖啡刘之翼⑾⑿⑿海食类尚餐包饮⒀徐记年海鲜⒀新鸿浪基酒萌楼⒁⒁CE划D娱乐诵中心项目叶周边汇是目返前长功沙传盛统的贝商务甚办公玻区域希，集改中了缓众多喝商住航办公拥楼宇絮和大拳量的灭中小企业瞧办公桶，商顷务气貌息十誓分浓炎厚。⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑼⑽⑾⒀⒁政力稠世纪醋大厦御景乌大厦智邦变家园⑵江山顽资源守大厦佳逸谋豪园凯华戏大厦有色巡寿大厦湘凯猪石化擦大厦⑺芙蓉瞒大厦汽贸促大厦梓园瓜大厦中扬暑大厦都市螺阳光⑿佳天擦国际芙蓉土公馆⒂新世恰纪花摔苑华侨六国际⒃⒄劳动路白沙路芙蓉路体育路本案⑵⑺⑿⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑼⑽⑾⒀⒁⒂⒃⒄周边商务楼分布示意图CL鹊D居住轧中心项目摊东临统体育冒路，慎南临洁劳动抱西路斯，整哗体昭桑示性欢较好伐。CB情D商务环中心劳动西路体育中心大道本案项目困交通尘便利姨，规驳划地预铁站枕，打赚造未帽来立羞体交沙通。项目摧处于吉候家崭塘商苍圈，榴地块帝二面禽临路您，东城临体松育中坝心大军道，隔南临拆劳动谈西路烈，处箩在长第沙中会心板永块的生醇熟胆区域寄，繁纯华领拘袖地合段，传商务然价值铃极高什。侯家塘站CB很DCE猫DCL罢D城央3D核心陶区位项目住基本匙经济辩技术武指标序号项目单位指标备注1总用地面积㎡5242.77

2净用地面积㎡4916.45

3总建筑面积㎡44336.51含地下室面积4地上建筑面积㎡34339.55

其中公寓建筑面积㎡27988.92

商业建筑面积㎡6350.63

5地下建筑面积㎡9996.96未计入容积率6容积率

6.98

7建筑占地面积㎡1993.39

8建筑密度%40.54

9绿地率%40.37

10公寓总户数户372

11总车位个193

12地面停车位个14

13地下停车位个179

项目惕基本近信息本项佳目一钥期为涨小体伸量单酸体建型筑，惑配置蓄较高册。项目风户型症配比户型面积（㎡）总套数总面积（㎡）4F1103.322206.64248.73297.46361.672123.34458.122116.24585.712171.42666.12132.2756.272112.545-30F1—1108.37262817.621104.54262718.04249.31522564.12362.41523245.32458.81523058.12586.73262254.985—191.49262378.74666.88523477.76756.94522960.88合计37826435.42共有37航8套房忌源，龄主要掠面积肝段在48好-9带2㎡之袖间。项目步户型橡分析4F①10华3.软32㎡②48骂.7板3㎡③61胀.6扒7㎡④58悲.1什2㎡⑤85姿.7粪1㎡⑥66甜.1㎡①③②⑥④⑤项目葡户型跃分析4F⑦56忘.2饼7㎡5-屠30菠F①10瓶4.横54㎡①-①10缴8.盆37㎡②49都.3贩1㎡③62唉.4芳1㎡④58兆.8栏1㎡⑦①-①①④②③项目设户型逮分析5-通30论F⑤86攻.7文3㎡⑤-①91夸.4各9㎡⑥66沸.8械8㎡⑦56循.9椒4㎡亮点框剪尾结构蹲、一苦房一拣厅设卧计，蹲户型普周正对可随刑意打变通组弦合；全落萍地窗印设计剧，满过足采玻光、健通风放需求股；⑤⑤-①⑥⑦地块怎价值——项目疾坐落倘“长棉沙客遇厅”饺美称诞的侯爆家塘城，地哀处CB盖D核心革区，陪周边铲配套养完善得且项纸目双米面临意路，扩昭示石性极肯佳，译具有慈稀缺沾的商纺业价格值；寨但受上到交渔通噪窃音、咸灰尘价的干扰扰，溜居住级价值盒受到艰影响今。规划主价值——项目瓶规划债价值艰极高金；项目逆硬件找配置扒高端侨，兼福具现松代都缴市写妹字楼幕“神牧韵”洞。产品间价值——项目短产品团集中翻在48军-9含2平米驼，为霉一房富产品容，可霉对应贷居住吴、商羽务、稍投资严等多摩种可亭能项目妈户型光周正鼓，为附框剪苗结构幼，可侮随意译拆分明组合等，灵洗动空庙间；项目先户户吓落地愿窗设陵计，逐满足享单间处采光缠、通按风需打求。项目枕本体悟价值员小结交通互价值——临近1、3号地应铁口后位置喷，大敏量人许流、视物流撕积聚造，蕴宾涵无融限商恨机，球能够乱提升刺本项衔目商哑业价拒值。未来3D中心跑（商很务、旺娱乐蹄、居锡住）缩慧，具队备显问著的拔商业启价值菌与居界住价红值恒力辣项目哗具备脖作为写字塌楼形骡象的硬境性条偏件么？甲级写字楼标准本案硬性条件调整建议建筑类型框架结构、抗震8级框剪结构/使用率高于70%高于70%/办公空间可灵活自由组合可灵活自由组合/层高室内净高2.7米以上室内净高2.85米/承重承重2.5KN/㎡以上＞2.5KN/㎡/空调系统国际知名品牌中央空调系统，用户可根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上是否用中央空调未定建议使用分户中央空调且用户可根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力电梯每部电梯服务面积不小于3900㎡/台，32秒以内进入电梯按甲级标准项目应配置7台电梯，但项目仅有6台电梯数目无法改变，但6台电梯仍勉强达到写字楼电梯数量标准停车位每90-120㎡出租面积提供一个机动车位按甲级标准项目应有车位290个，实际一期仅190个建议项目一期与二期地下室打通以满足甲级写字楼停车位的标准供水系统24小时热水/智能化系统5A标准（OA/CA/BA/FA/SA）基本满足/外立面铝板、环保节能换气式玻璃幕墙、局部高档石材大面积玻璃、局部石材/大堂地面为大理石、花岗岩，墙面为大理石、花岗岩、高档墙纸，有吊顶地面为大理石、花岗岩，墙面为大理石、花岗岩、高档墙纸，有吊顶/电梯厅高档装饰材料、地面采用石材、有不锈钢大理石或木门套门高档装饰材料、地面采用石材、有不锈钢大理石或木门套门/卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面前室空间能有余度满足使用者理容要求主业自理建议卫生间上下水预留管道，客户自行处理、煤气管道取消办公间面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面。毛坯/比较作可看昏出：做出抄相应挎调整添以后禾，本启项目负已初防步达瓶到写验字楼梯基本韵条件可以蹦以商土务公辰寓的袍属性根，按陡照写冶字楼姓形象士面世谎进行踢推广市场研判项目二期物业发展初步建议报告弹思路本体效分析项目液定位构建惯营销战略忌体系客户缴分类吃：针对乔小型那写字尽楼物遣业的液客户燥特色寨，我庄们将淋目标革客户妖群分呆成两栋类进才行分今析：使用者投资者客户嗽定位类别自用客户投资客户关注点后期运营成本(空调、物管费)交通、周边配套、商务氛围、与客户圈的距离升值、保值投资回报空置率成交周期大自用客户成交周期在2个月至半年内，周期较长决策快，交易时间短需求大客户会根据企业特点对产品本身及物业管理提出诸多要求，并列入谈判条件要求的折扣较大无具体细节需求，仅对配套的品牌与级别要求成交阶段入伙前1-2个月成交期房阶段成交(8-9个月前成交)客户面窄广营销策略深入客户渠道挖掘，直效的推广宣传。线上强势推广，重在造势，形成热销局面承受价格在预算限制下，不可引导，与公司实力密切相关无价格底限，较强的价格引导性投资/自用抢客户和的区枣别：斤投资/自用心客户津的偏蔑重带属来不五同的辞销售汪方式事。客户锈定位项目置业目的客户特征客户来源客户构成看重项目要素中天广场自住、投资、自购办公高收入社会新锐；注重自我价值体现；商务品质生活享受中心城区为主，主要集中在二环以内中央城区企业高管；其它高收入社会精英地段价值、产品品质、项目形象嘉盛国际投资客为主注重项目地段、升值潜力项目周边、雨花、芙蓉区为主高桥生意人，外省湘籍人士为主地段价值、产品品质、项目形象华都写字楼投资型客户为主、自用型为辅看重项目区位价值；置业经验丰富项目周边、长沙本地为主项目周边企事业单位如，如水电八局，投资客户包括周边实力阶层，地州市客户地段价值第六都自购办公、投资成熟理性、追求便捷、高尚生活方式周边区域、雨花区、靠近项目的芙蓉区客户，占总量八成；地级市客户约占二成自购办公主要客户群为经济实力雄厚的大型企业或政府企业，已入驻8家政府企业（例如五粮液集团），投资客户主要是长沙本地和地州市客户，如邵阳。地段价值、产品价值、投资价值客户驾定位办公讽写字盟楼用缴户多瓣为投糊资型惠客户电，比壶较看轧重项叼目地省段与锣产品抓品质捕。受良好阅投资值价值踪蝶影响拜，可权比项舅目客牲户中备，投资吸客户反占绝仅对主稳力，劳自购指办公场为补耗充；客户主要抢来自项目绞周边满及整拾个长知沙市蛮区，以假地州盖市及全省外泉湘籍呈客户鉴为重派要补爸充；企事辛业单段位私企益老板洽、私限营业耀主、茅专业介投资友人士迹、高胡级公经务员等是靠该群欣体的检主要琴组成若部分肺；售价达到准一定导高值容的项途目，赶均有良好问的项外目形煎象和舱产品已价值为基态础，域注重巴宣传只项目渗档次威与品来质感迟，弱爆化高欧价抗故性；相比野较而言尾，投堡资客嫩户承喇受高滔价能序力更绞强，称其购峡买与贝否取果决于客户淡对产外品投典资回些报预犹期的减高低。客户若定位小掀结目标希客户壁定位年龄魂：35聪-5遭0岁之丛间，嫌二次菊及以拌上置角业；职业直：中高狱层公灿务员市、个麻体经纸营者翠、中缝小企壁业老满板、骆企业俭高层睬、专陈业投森资客倚、极少壤量的黄自住者客户训（不秩作详港细界鲜定）目的泥：投资划客户童获取啄物业破出租伏回报融及升括值空陡间；办公侮自用记客户荡为改填善工沫作环属境、枯提升惭企业茫形象务为主骑。产品禽需求喇：投资化客户旺普遍谜需求渠面积猫在10服0平米慢以内连，办检公自柳用客箩户则腿视其僵企业棚规模耽，以30议0-40治0平米殿为主正，部赏分在10咸00平米铲及以侨上。置业睬偏好兼：投资梦客注罪重合参理的社投资舰回报愉与物咸业档蛋次，疯办公酱客户皇则注啄重物剖业综时合素练质及地是否能自价由组味合。在核享心客守户与世重要爽客户铜研究赚中，魄我们悦发现尸无论置是投闭资还咬是办规公：物业谈档次成为吃他们映考虑捉的关绒键因欢素之泽一这表蔑明本蛇案如关建立卸在地击段和街产品银价值蚁基础恶上通过精准练的定散位以杆及良斑好的鱼项目丙形象彰显改项目患档次僵与品座质，还必然能够稠有效誓提升外价格孔空间，从击而实况现利沸润更区大化甩！项目醋整体禁定位国际透商弊务娱中心国际盲化高耍端品在质项目炒功能菠属性长沙掠中心蚀地段悄、核骂心CB堪D我们滋的项哭目将别是立坊足实模现多贤元化财功能集办独公、帮投资耽、商脆业于黑一体校的城市3D央区·精睿堤城市绒价值阔商务攀中心项目激形象斑定位谁最柳为充分时的把各握市投场、胜整合粉资源谁就茅是王教者！国际算商务岂中心穷：三湿大领棚域跨斯界，世资源万优势在聚合亡！产品双：住凤宅与劝商业盐跨界扁，变谋身商孕业属瘦性市场非：居刷住、够商务凡、商沸业、喇投资萝跨界起，统拌合兼可顾形象搂：城染央精弹睿城夜市价训值商孙务中茎心市场研判项目二期物业发展初步建议报告遣思路本体陡分析项目处定位构建极营销战略痛体系整体帮营销狗战略双核拌驱动至超桐线程坝跨界饰发力叙！形象垫上：将实砖用者座的高返姿态舒适君者的愁高格唐调价格罪上：徐中巩开高挨走，芝逐步今提升逐级帽推售虽，充锐分引绵导推广谅上：螺小慕众传效播点对旧点营销井战略让原竟本毫铅不相钻干的跃元素芽，相击互渗厕透相隐互融春合，繁从而构给品稿牌一凡种立街体感芦和纵病深感奏。双核琴驱动1核：粉以市惕场为副核心(洞察思市场挑动态是，把波握市烫场时仔机，改差异驰化突犁破）2核：拾以项菌目价镰值为迫核心(依托肆地段挎优势天，构扔建鲜善明项脉目特薄质）超线候程差跨界产品添跨界营销亚跨界客区客跨界资源添跨界超线蓬程营呀销聚惠合！低优蛋良的厘软硬驾件配呜套，绞倾力丙打造黑城央码精睿港城市梯价值转商务潮中心“双核寻驱动劫，超越线程疤跨界侄发力亡”市场贪为核变心片区恼市场炒特征盟：1.投放烟：6-厘8月市钩场集绍中放碧量，铅开盘俱集中2.产品罗特征纺：9月后挨各种拉户产彼品呈塞均线广放量阀，市昼场无淘明显磁空白孔段市场炸对应拣策略买：1.本案9月入肠市将侨避开暮放量袭峰值址，为孕开售劲提供带宽松饱的市粒场背哪景2.在无详明显店产品警空白医段的暖情况租下，须以我膏为主眯，立全足本魔体塑云造差傻异化怖区隔项目狗价值跟为核衣心片区界市场瞧特征轿：1.地段激、交横通、铁升值已潜力裳是本道案价经值核区心，徒而较厕之对耗手品滨牌价仍值是蜜本案纱突出息的2.产品担面：柏本案谨有着雁绝对俗优势局，相哗比纯踩写字需楼的舌低总术价，秀相对蜓纯公烧寓的搭不限脱购市场巾对应刑策略掘：1.拔高扩项目祖形象捧力，扣打造背特质斜，高虑端形惜象，劣跨界差业态虎组合萍将是延构建僚项目拐特质急的突祝破方凤向2.另辟事蹊径孩，逆刷向出轿击，秩建立寸独有腿的细线分市察场优最势形象昨拔高门，突姿出项秘目商沟业属色性，红高举价跨界虚整合迁特性集商远务、孙投资士、商县业于正一体战的综植合价塞值【国际旋商务粗中心】城市您央区逗精啄睿城跃市价滋值商膊务中晌心项目待价值菠为核窑心国际滩商务颠中心仅产品兴实际泛为商莫务公核寓跨界超源自雷于形鸟象上胖延展加出营士销战把略思固考跨界出营销斑：让原冒本毫漆不相师干的比元素赞，相拼互渗耗透相因互融裂合，删从而泳给品贱牌一闭种立沃体感低和纵萍深感超线价程者跨界产品雾跨界营销悄跨界客区域跨界资源槐跨界让原纠本毫跃不相患干的给元素盟，相驳互渗推透相氧互融始合，剂从而算给品童牌一雄种立嘱体感积和纵狮深感写。产品堡属性精细分早，相羊互促竹进，嫩形成握多能笛整合断优势商住血、投堵资互今促又塑相对同独立庸，达蛙到1+胀1＞2的产梯品增赠值产品跨界营销跨界客区跨界资源跨界聚合认不同冠需求申客群格，广缩慧域渗有透、萍精确草攻击着！客群适侧重作：本藏埠客抱户（办印公型腐客户驶）客群干侧重宴：外观埠投论资客窑户（私油营业竿主、饼租赁爆投资删客户咬）产品跨界营销跨界客区跨界资源跨界客户价值洁认同秃统一靠，40年！枕商业肿是正紧宗的喝！小港面积跳！投扣资是罢超值婶的！商务客投资客【自持渡与投多资统名一】项目谜形象更力、烦多功互能组依合实董用性浮与强掀大片继区发绒展动坝力低总劝价的搬产品东占据膜投资哭价值送高位劣。客户第购买柏动机辰催化——产品跨界营销跨界客区跨界资源跨界客户鸟来源柳地统拌占——中心葛板块狐客户优辐射孝面广受，全穗市及万湘潭词、株假洲等寄周边今地区融均有循涉猎音；产业必园区长等投挂资客栏户、揭商务板客户删需求恐旺盛主要新购买闸人群台描述骗：1、追激求产禾品档油次、祝品牌患形象土和交似通便源利性中青泽年置禽业群懂体：均年龄35捐-4矮5岁，鄙购买衫理性相，需芬求明丢确对产乏品档闷次、疯品牌臣形象冶有明排确的纹要求渴，购倚买动目机为捞商务蓝型为脾主（扛主要零是民鞋营企险业主续、自特由职繁业者湿等）燃；2、多怕次置预业，苹看准手片区再价格窑洼地辆升值身空间投资虾置业抖群体相：购哑买力耍强，聋市场校跟进炕心理核强，歇看重促地段坝优势黑和投旋资价简值打破拆区域锦区隔远，打久破需周求区代隔，缘瑞打破卖年龄芦区隔南，全瞒面跨等越长沙产品跨界营销跨界客区跨界资源跨界以我础为主陶，为你我所敌动，徒为你燥所用足！我们元是城市尘央区市精筒睿城堪市价锣值商需务中杯心！又不卫仅仅僻是！我们淘更是恨城市CB宏D中心绪！产品跨界营销跨界客区跨界资源跨界多管贞齐下叛，立纲体配写合，执纵深锯影响要实戚现较崭快的链销售丘速度整合骆营销把是关广键必须忧采取蛮多种赵营销筐方式盾相结刃合的躲方式拓宽漫客户非渠道采取上客户鬼集约珍手段杀来提剧高客困户流拦量产品跨界营销跨界客区跨界资源跨界销售召策略重点县处理乞好三夜个关拘系去化兆与销婆控控制兔节奏坟，平鸟衡去佣化大客话户与结小客魔户以大支搏小殃，以诸名带洲实速度床与利灵润合理晃定价患，速飘度与纳利润就平衡项目奇销控写原则平衡棵楼层庆销控为；防傅止出奖现好荐楼层朵和低用价单锣元过曲快售由空的匹倾向满足龙客户献需求墙：防晒止出变现大授量客贞户等时待但获没有研相应黎供应明的局唤面制造接持续石热销仍气氛风：防被止在云短时阴间内掀出现抱大量课未售铺单元争取代价格渣提升庄：避汪免价煌格承怎受能帝力高熟的客孙户选侧择低秃价单难元尽量已保留符连续资楼层射：防浇止大丈客户散购买资时无励相应郑供应保证接销控酒信息托统一搞：防读止出概现重刮复预躬定或照浪费环成交兔时间销售筑策略控制广节奏抵，平仰衡去个化7、9、11、13、15