房地产策划案例：铭钻星座

项目策划建议书铭钻星座DiamondConstellation2003年5月2敬呈南宁市万町房地产有限责任公司承蒙贵公司厚爱，给我们一次参与铭钻星座（暂名）销售推广工作的机会。以下为我公司所拟的关于该项目的策划营销推广方案，希望聆听到你们宝贵的意见，共同努力将铭钻星座的销售推广工作做好，做成功！谢谢！总经理：2003年5月3目录一、目标市场在哪里？二、竞争对手在哪里？三、我们的价格在哪里？四、什么是跳出来的第一块基石？五、为什么一定要跳出来？六、我们的优势在哪里？七、我们的劣势在哪里？八、跳出来有何硬件支持？九、跳出来的市场突破点在哪？十、位置优势如何跳出来？十一、现场感染力如何跳出来？十二、现场感染力如何营造？十三、整合攻击如何跳出来？十四、推广方式如何跳出来？十五、核心概念如何跳出来？十六、营销团队如何跳出来？十七、开盘热点如何建立？十八、第一攻击波如何打击？十九、第二攻击波如何打击？二十、第三攻击波如何打击？二十一、开盘攻击执行计划二十二、开盘攻击报纸广告创意计划二十三、正式开盘的前提二十四、Openday开盘嘉年华二十五、铭钻星座VIP计划附录一、营销代理费用预算附录二、营销代理服务内容2003年5月4铭钻星座DiamondConstellation整合市场攻击策略StrategyAd.Planning[跳出来更精彩]2003年5月5一、目标市场在哪里？1、本项目消费驱动特征。本项目为单体高层商住共用建筑，住宅户型有A\B\C三类，从二房二厅到四房二厅，共有12层；商业和办公区共有4层；所处区位为琅西的金浦路与桂春路交叉路口，交通便利，周边社区已经有居民入住，商业、农贸、教育齐全，属于半成熟区域，地理价值呈上升势。与未来的竹溪公园一路相隔，面对快速环道旁的区政府、中级法院、会展中心和青秀山风景区。2、市场细分。潜在目标消费群为30至50岁左右，白领职员或自由职业者，期望在东区发展事业的有一定实力的商人、小业主、公司经营者、管理者。3、市场需求。为了更好的生活需求或是事业投资需要，潜在消费者要在新区即将成熟的地段寻找具有升值潜质的商、住单元。但相对而言他们没有太充裕的资金，还不能在旺口金地置业，在这里找到迅速升值的产业将给他们带来满足。4、相关数据及来源如下：2003年5月62003年5月72003年5月82003年5月9二、竞争对手在哪里？在本项目的区域，目前商业气氛相对不足，配套正在成型中。在南宁地产界一直没有掀起大风浪，升值空间相对巨大，是一块未经雕琢的璞玉。本区无大型项目，金城苑、沁景苑和佳运公寓等中小楼盘也已进入销售尾声，竞争压力相对缓和。但是，楼盘背面200米处的“城市之光”是一个中型商住组团，会在商场、住宅、办公楼方面全方位地与“铭钻星座”展开竞争，属于深度同质化楼盘，必须高度重视。竞争性楼盘的共同点地理位置技术经济指标交通条件周边配套20碑03年5月10三、斩我们剩的价鸽格在怜哪里吧？1、价欠格区邮间概结念：跳本区硬域存镜在几叼个价柿格区冒间，芝以住竹宅为丑例：主高端诉区以生南湖捎周边万的东姓方明古珠、舌铭湖矛经典皇为代谅表，乌多为么高层丸建筑起，以莲湖景预为主针要卖杂点，惹价格王区间码在35括00元-4吗50状0元；坑中端被区28景00元-3连50链0元，浮以沁绕景苑喊等靠帽近琅扭西中现心区垮的楼坏盘为脂代表水；低堡端区狸主要梢是一源些尾禾盘包给括一虎些早抢期开鸽发的孙户型蚀落后元的楼虑盘，雪但数付量很燃少，蓄可以剖不予骨考虑廊。本区体高价吵盘在咐市场金定位贪和产宿品品肃质上邮与铭磨钻星既座不肺具可项比性瞒，主孟要竞促争将库在中游端区矩展开部。2、对鹊手定莫价。围主要兔对手比城市由之光棵的定便价，记占据六了中贩端区能的下赏端。关由于极它的黑地理砌位置弹处于决十字析路口寨，比静较符挨合投芒资置锯业的谁预期缩慧状态辉，因周而可条以使劣消费余者的禽心理隔预期厕提高拿。周边遇楼盘块价格械调查岭：沁景孝苑30习50元/m295折后李均价衣为：28勇97舌.5元/m2城市权之光28矿00元/m293折后守均价瓣为：26慕00元/m2嘉运咳公寓29撑00元/m294折后竟均价从为：27皆26元/m2金城辩苑30川00元/m295折后蛛均价猪为：28描50元/m2周边通项目宝住宅熊平均杀实现变均价东为：27偏68元/m220波03年5月113、客惭户心岁理价忽。铭册钻星毫座在怕心理太排序捞上较文之城笼市之鸟光靠馅后，住因此稳期望过的价佛格会阴较低林，但婶是通肺过楼废盘形粉象的作精心厅包装诱和风搭水位扬置、愚环境弄的优清势强火化，蛇可以恼弥补介一定金的客女户心逮理落脚差。4、我朽们的备定价刘。通牧过精钱心包买装弥奸补楼蜻盘的下形象俱，提衫高客坦户的衫心理之预期臣，在届价格艺定位米占据竖中端沉区的黄低端君（28驾00元/m2），狗一上锹一下(预期吧向上校，价课格向掀下)的落驾差，尿必定透会促院使城管市之糕光以胀及类执似楼丛盘的显潜在锋消费乎者向在铭钻户星座帮流动剪。20中03年5月12四、稿什么曲是跳阳出来柳的第银一块呈基石格？名字纽奉。一贪个响够亮的从名字筹等于梁成功颗了一给半。蛾名字潮是个翼体特类质的宿凝练巨和印聪象传恩递的拘工具航，直躬接对丙受众贪的判俩断产烟生重长要影梳响，龄即蜜“名消如其验人”宣。在且产品政营销脏目标前群确矮定之轧后，擦按照阵产品爽定位伴以及浪目标菠群的食审美掏和消毕费心静理，叶构造屠恰如枣其分族的语喝境，研达到散丰富佣想象两力、筋激发麻参与黄欲望到、刺弓激消铺费渴肠求的锤目的丧。“铭强钻星奥座”末的名史字重男建管养道为液：1、目上标消晒费群虽：高殖级职忘员、氏成功辽白领巩、小浓业主访、中站小商土业机字构经滑营者箭、事储业网翻络成葱型的古自由晓职业凡者2、消撞费预碗期：盆高尚体住宅凡、置异业升鸟值3、社身区品库质定快位：缸优美孟而高贴尚的木社区乓，自赢如而蜻先进葬的设扩施，烦独特份而自赚豪的肉建筑农，成倘熟且市迅速衡发展问的环福境。4、名娃字的比构思踢方向刻：时慨尚前冷沿、箭成功礼榜样暗、品监位超娃群、蛙耳熟洞能详5、名铜字的底字数灿：通女常楼勉盘名虑字的雷字数壳为3至4字，秒建议续采用4字，卷契合袖目标府群体鄙的文忆化意日趣，假更容教易编圆排韵麦律而贺朗读阔上口瓜。20自03年5月136、以下追候选双方案廊从几冒个不妥同角奖度整采合了闯客户歪群对潜未来牙发展阳的心歇理预肾期：铭钻鲜星座—-杆-该名束称高把贵雅恼致，余易于肉辨识素和理辰解，再铭钻梳形象救突出轻了楼川盘的婆尊贵变精品绣定位锐，暗祖示财瓜富、绿品位傍，潜是在迎驴合了置青年似白领续、事侦业处错于上肝升阶旦段的康成功矩人士券的自道我评准价。紫华满星座--垫--乱-该名苗称时桂尚典究雅，惕给人压以现援代繁李华经荡营、寺汇聚肌财富土的感贷受，短紫华财突出我了幸稼运和精成功堂，银指座示脉意财侍富、高地位艺和品呜质，练符合度成功醉人士定、白碑领职号员的狼品位琴追求钥。风临著高第--乡丰--疤-该名芦称气柴度非趴凡、鸡大气筝雅典册，给藏人耳飘目一蚁新、矛居高渔临下炕的感引受，浮强调东了住汁宅的云品质仪和周信边的只生态厅环境胜。水榭照芳都--比--腐-侧重浙表达躺近山亡临水切的生群态环柄境，挤令人茧产生蛮身临轿其境抽的美渴好感戏受。20登03年5月14五、五为什浮么一蚊定要态跳出趁来？1、我涨们的勒项目拒并没罚有明它显的配优势否。项附目位磁于南骆宁的苍东区遭，周允边缺浩少大海的配醒套及笨成熟拨社区翼的氛死围，造同时碰项目轻也没榨有大弃的景伐观环兽境点品；社即区规届模不堵大，旦没有男超大候的规探模及且配套伴做支钻持；迈因此蒙我们倒必须参要跳器出来兆，从摘概念甘炒作装、产死品包等装、乱整合旋推广樱上突暴围而角出。2、市论场弱去点的假突破断。从晨南宁爆各大台区域烫楼盘隆看，宜领导广品牌步的优牌势并嫩不是帮非常参明显泉，可斗以这僻么说诊，这护是南予宁地土产市管场的堵战国怜时期壶，大搁小项提目各砖踞一窄方。匠项目望所在救片区收，已汉经有将金城喝苑、锻沁景趋苑、患佳运外公寓练分割哗市场境，金匀城苑各为多剧层综铸合社案区、歪沁境绩苑为守小高猪层园界林社压区、扑佳运赏公寓书为单宏栋纯询住宅矿，铭鼠钻星君座是窑唯一跟一个信同时扣拥有液住宅直、写誓字楼爽、商机场的阳楼盘样，可扬以在脏推广音上特弓质化脏，跳呈出的塞胜算糊很大让。3、我中们的康竞争现优势喊。从玻周边芝的市锐政配漂套看织，项艳目与兽竞争此对手蝴资源盘共享忌，找台准一干个点葬做大快做透共跳出贯来才扬是制压胜的彼关键鸡。总舌的看束来，页项目匙虽小撞但集刺商业普、写舞字楼茂、住就宅于景一体珠，从翁某一臭角度柿看，伞这种接国际党流行昼的集队约型辽业态萝，未米尝不唱是一必个跳缸出来锯的契脏机与惜卖点索。[判断]：*无论奔从项脱目市券场关乳注点滚、市派场弱肌点的尸突破窝、我疯们的盒竞争呈优势等来看瓜，我绑们都珍必须幕跳出庄来，驴赢得塑市场浆的竞锣争优撇势；20歪03年5月15六、块我们指的优哭势在般哪里锦？1、文诉脉概滩念优择势：雷没有怀卖点滤就要卫制造钢卖点五，然访后才词能确描立竞唤争优匪势。霜从名开字到饱文脉蜜的挖怪掘，饥成了乎项目喇制胜惜的一数个关仪键。2、前凳景及亩交通永优势谱：东歼区区巾作为缺南宁稳未来掀的城圣市中抖心，统它的勇规模水及前女景已伐经被械大众雀所认茫知。倘同时苍，项坟目处材在桂跑春路鹅与金粪浦路腔交叉糕路口接，有补着便班捷的碧交通戏优势猜，具堤备经唤商、番居住控、办芹公的翅基本膜要求鸣。3、生耳态住吴宅优赚势：圣本项摸目“露前望沃青山身之俊娇美，浴后瞻天南湖衫之雅骗颜”拜，面幻玉对竹缺溪公度园、昨临近劝青秀色山、制南湖子、金模湖广督场和受金茶壳花公搬园，御具有荣独特涌优美南的环肥境优婆势，酷与该驻区域巾外楼党盘相握比有摸着比捞较突葡出的绪核心磨竞争望力。竖其中历，竹寻溪公古园是茫由日撕本协际力基膏金支时持改骡造的配相当司于朝拦阳溪斗工程馆的为狼民办吐实事牵工程毯，将煎成为戏东区恋区的谅环境馒美化尺样板户工程及，极兽大地健提升秋该区府域的唉景观牛吸引交力。4、产荷品集扩约优馆势：渔东区哄（琅们西片秩区）兵唯一炭项目溉集商捆业、冈写字棒楼、亏住宅蒸于一万体，宗这是葵一种抗国际叙流行永的集促约型聪业态兰，商端业可词以作悠为居棍住的门配套存，住车宅为锅写字汪楼提森供方卸便，犯将成慕为金赏领和肿自由体职业跟者理炊想栖掌身地江，亦煎成为鲁本地再唯一继的时钱尚SO寒HO社区彼。此泳外，妹本项戚目将亿与改英造竹烟排冲绑的项需目业律主联艇手，枣增购赛公园礼场地窝作为帽楼盘脊停车汤之用北，极壶大地说提升低了该朋楼盘右商业内卖场手的价鄙值。5、政府疤策动亦力优趟势：望面对急未来续区人尾民政隙府、等中级画法院亡、区誉会展渴中心坛、民缸歌节泰主舞缝台所选在地须，临倦近区杆重点鸟中学付三中拜的后增门，转就未迷来前娇景及灿市政糕设施谊的配看套方瓜面而乓言，纲优势竿是比送较突径出的狮。20帖03年5月166、购座买信娇心优脊势：诵到目剖前为剩止，策已有限一部旁分知冷名公后司的部高级旬职员镜集体音购买舅，这惨在销酿售推驻广中蠢可以号适当渣运用轧这一商要素熔，具雄有高点文化兰素质沫业主痒，对害项目民形象取的拔爽高有抗一定餐的作渡用。7、可愉利用衫的外科部推旗动力秒：可星争取储利用宣日本双协力踏资金肢改造容竹排案冲工质程开头工仪泪式推怨盘，暗扩大俘影响筹力和芦聚敛蒙人流渴。[判断]：人具有我盲有，符人无所我有玻，在扎形象蝇的建脾立上鸽如果帝能更肾胜一欧筹，杠体量禽不大摄的项佳目消瞧化应切该问曾题不浴大，弹做好额了，丑小项拢目确架立大钓品牌苏，可丑以将谎发展旺商的量品牌殊提升街一个粒台阶服。20松03年5月17七、绕我们笛的劣湾势在她哪里贩？1、东盖区（僵琅西夺片区恭）由呈农民猪社区李发展博而来疼，其货目前才配套烈设施虏尚不钩能与臭该地虎区的梯发展滚目标敌相吻灿合。喜该地翅区的钻主要评居民斜的生且活理萄念和吊生活永形态哪有待疏改善怪和提味高[对策]：*重点加突出溜东区淘概念济，帮男助消索费者俱以发遇展的棒眼光枝看待乓问题服，总撒揽全翻局，撞展望砌未来剩，强受化泛CB本D大社链区概强念。*强调姑周边垄自然开景观旁的价帝值内喝核，肌以生羞态社情区的半形象桥打造保诱人列前景检。2、周科边项银目启桥动较秒早，客消化隶了相维当一熊部分文购买进力，宴剩下肾楼盘洪对本跃项目绒形成折围剿抬之势但。项缝目周俩边分踪蝶布竞灿争对奴手金城去苑、阀沁景玻苑、反佳运抚公寓蚊等多谎个楼值盘，傍他们井已经挽得到前市场杯的初宽步认回可，遍而且客，它咳们无钞论从颤规模须、户恰型或持是园桃林设折计（输本项其目没康有园唤林设窗计）筑而言伏，表例面看锤来我咽们都糟不具龙备与熊之抗子衡的是能力残。[对策]：发座掘独总特卖施点，止绕开愈竞争处焦点哨，强蛮化形误象包本装，苏寻求慌概念哄突破顺。3、项厌目体权量过折小，果且形荒态过深多。本项受目的锈体量把仅是抵单栋啦建筑孟，很敏小的见空间命内包企容了按住宅僚、商迅业、悔写字黄楼三碗种业惨态，皂消费瓣者可抗能会崭有它毒们会误互相胃干预泪的顾狭虑，花引起质购买岩排斥逐情绪辞。[对策]：公印说公局有理志，婆喂说婆巴有理呀，能母寻找诵到有芒根据订的说亭法就结是真身理。他西方啊流行岔的都床市生烧活模萍式，标是一夜种集据住宅芹、商涨业、搞写字住楼于畅一体萌的都惧市生份活主戴义，锤可考佳虑从驴这一慈点上库寻找捆突破永口。20亩03年5月184、户型别设计绘不甚敢理想闲，一鞠梯七旋户本项撞目的一梯负七户设计睁缺少蒙对业脏主的饿私密洗保障简，并桂存在达安全密隐患傻，将严爷重影宪响到蚊消费社者对声未来肾生活互的信摊心。[对策]：*朽尽可既能地墓弱化饲一梯笔七户怎的致序命伤港，在欧样板贤房的束设计乘上，摩可考乎虑通处过改使结构象来达岛到克号服目呢的。铜同时虑，样堂板房到楼层通、朝估向要薄充分馅考虑骂景观欧的重指要性辩，将邀客户惩的注北意力恐转移托。*现将办士公区仗分割训改造贫，增偿加卫神生间猫、开氧水间访或配乘餐间唇，构茅建办脾公或阁公寓撑皆宜照的单市元，碌形成猫灵活誓的销聚售模叛式。*闸提供贵一种手促销弄的住肠宅和丢商铺仪捆绑馆式销拔售模衬式，便引发诉受众只投资棕热情美。*岛引入爸标准孔化装拌修的抚理念阴，提生升房末屋的蝇外在区品质揪，弱秩化户臂型设鲜计的更不足位。20啊03年5月19八、桨跳出尺来有盯何硬洗件支讽持？铭钻找星座泪硬件板支持1、住舞宅是跑难点宝*松住抚宅一查定需沫要商迹业氛笨围造韵成人笨气和进热点尿的支干持，浩建议派商业嫌住宅同罢时启聪动，不以形裕成热潜销氛洗围；2、商岭业是幅核心兼*际商业秧的启芹动必蜓须有伞足够境的形问象点树，如睬果能卸争取烫到一鹅些品井牌店或人历气点宵的进胞驻，慨不仅撞对目魄前促音销具诱有良厌好的腿促动害力罢，而帝且对后阳期的疯商业卵热卖雀同样何具有吼非常老好的络带动弄力；3、写住字楼撤是刺企激点纪*广写慕字楼特由于剑体量垫的关迎系，曾并不朴构成动主力较点，僚但是菠确是裁非常优好的利补充摄刺激爆点，游在商猜业与信住宅狼的销似售过踪蝶程中毫出台产，以采新的似概念刺君激市器场；20袭03年5月20九、阿跳出欠来的点市场汁突破刮点在察哪？市场您突破俘点的须核心建立劳区域粒市场纳第一唐品牌熄地位市场框突破既点的躺关键提前宪引导酿市场锦质变螺点，鸣全面遮建立资竞争欣优势市场妨突破拘点的零建立第1突破拐点他第2突破贩点壳第3突破毛点位置禁优势救的建假立撒现场基优势坝的建肌立循整合冤攻击华优势敌建立20闸03年5月21十、毅位置案优势称如何谜跳出外来？[位置损优势迷建立闭的目耍标]：*姜相钢对而她言目央前东阶区的登居住向价值纹还没旱被充商分挖杯掘，田项目拿应充叫分利紫用紧邻直未来改区政妄府、蜜会展命中心堪、民作歌节哥中心杰会场贝、竹脏排溪钥景观徒公园当、中题级法懂院、谁青山术、南脱湖的谈优势蓄，展榴示即映将成翼为东优区景洲观中筝心区蠢域的兴未来欲蓝图泥，目随的在菜于让助一块仔不太垄被认爆可的誓生地牛尽快眼成为迁熟地渗，不顿仅弱润化位著置的顿不利挨，而货且要朴充分省利用黄东区武的特主点，街形成临关注学的热然点；[位置含优势健建立绵的方或式]：*榜启群动比忍如“男东区逃新貌袜摄影泊大赛追”的唉方式照；利索用比播赛，妹扩大抬影响纳；展挎开热锐点讨推论，烈炒作寄新闻抖眼。[位置挥优势并建立携的概哄念]：*御全辣民进美行评捉选；*“尚东区舟新貌旅摄影触大赛亏”的俩相关嫌热点秆及连落续报广道；*“看潮城阳溪债今昔约，望会竹排扶溪未无来”之系晴列讨幸论及寇宣传筐报道[摄影键大赛繁及宣吼传报倾道]：*套可考寨虑与饶政府提、报武社共蛋同联天手举侨办；[举浪行牙拍肆卖钳会]：翠*可返考虑挂将朝烧向相焰对较桂差的庙户型倚进行南竞价园拍卖厅。[民国歌山节阴期龟间找活怒动]：*骄在房续交会邻加大减宣传阔炒作果。*在转紧邻坝的民坊歌节余主会恨场区汉域内使策划狗活动驰。20诵03年5月22十一震、现么场感珍染力夏如何疑跳出炭来？铭钻财星座现场立感染刘力第一拌阶段当：现哀场展海示感吗染力没的建稿立，聪依靠也：1、在净地面纯区域盈现场妥绿化腥造势对。2、熔在入忠口设随置霓病虹灯酬路牌3、施鸟工围举墙广魔告造骡势2、展凭示中鹅心装勾饰，比别具惭一格翁，具虎有灵曲魂吸屑引力3、创预意构呀造示撇范单眨位，蛋包括没商、役住、Of贸fi葵ce4、项词目入愧口装欣修，虑营造祥现代突立体勒质感第二漠阶段贿：现扩场实仆景感测染力泼的建胞立，朱依靠犯：1、裙袄楼商追业街伏商业航氛围葡的营都造2、住趣宅外狮立面冻的呈蜡现3、会游所等搭配套链展示20右03年5月23整合移攻击县能力喜：[整合呢媒体搅能力]-洽--欢-运用绳媒体咬优势举，发撇动全狮方位侮攻势妨，强梯力打拔造品海牌[整合两各类图社会滩资源革能力]-视--危-事件听营销虎，公锋关策粗划[整合国执行傲能力]-饰--战-营造闯氛围背，聚钥敛人仆气，骡达成毕企划碎目标[整合猾内在脑能力]-现--鉴-演绎绒品牌保文化用，综烂合运勇用情烘感营夕销手冲段，午创建回具有钻亲和激力的辈营销瓣团队巡寿。十二听、整劣合攻争击如尾何跳禽出来递？20炼03年5月24时间姨：20角03年7月核心泉攻击厚点：昌*模泰型完普成（锈规划/环境/户型被）*宣徒传海悬报完遭成*外箩卖场风配合*户后外路辽牌进厌行配兆合第一哑阶段徐：地蜜面攻北击启哥动：通过VI等视牙觉提护示物恼的运滴用，画使卖娃场成乖型，批帮助晃客户峰对楼自盘进画行地平理位奏置和共心理诵位置饲的确摘认。达成拉目标燥：*捎打造赛绝对否精品亿的震怒撼性叹卖场摇效果硬；*取哭得东据区视畅觉优臭势地劫位；*卖耕场50在0米半辉径内乱的爆立破似阴的视军觉影咸响力咐。20训03年5月25第二闲阶段执：事穗件攻性击阶洁段（劳备用骡）利用驼公众卵关注蓝热点都，提盏高公四众对咏楼盘坝的关晒心度塑，借逗势推煤出品棕牌时间至：20坊03年8月核心晨攻击紫点：*东区该新貌兄摄影爱大赛*宣传钩推广娃会达成愿目标泄：*耕公众耗对铭系钻星规座工伙艺形贯象的厌高度节认同*东桨区（赴琅西砌片区岂）新孕亮点单地位浅的确雀立20泰03年5月26第三残阶段怖：开摩盘攻握击阶梁段利用茂全方泡位的纲传播示整合扛手段狠，提铺升潜代在客好户的铸购买古力，竞实现枣购买脚需求古的兑悬现时间影：20健03年9月核心沿攻击喝点：环*竹顾排冲赠工程墓开工姜仪式*开尊盘媒所介攻畏击*开蚕盘嘉协年华*展瘦示中碍心开单放日*开海盘热剂销新开闻达成铺目标稠：*栗短期融内爆焰发性扭的眼注球聚宅焦效偿果*社耐区品方质高士度提侵高的酬背景雾利好20丘03年5月27第四激阶段营：持挽续攻假击阶辟段以整吗合传孙播手词段，湿保持钢销售孙热度时间设：20税03年10月核心泉攻击题点：护*持要续创软意，难在较关漫长臂的阶阵段，鄙保持掠人气*点滴状促夸销维疫持公薪众持搜续的靠关注芬率*社摇区公闯众活番动，养树立治楼盘搞亲善荒形象*为撕业主训创造桃更多富的交运流机诵会达成已目标呆：*隔持续西不断塘的销泳售力*人刃气聚雄集20家03年5月28第五闭阶段蛋：实辟景攻荡击阶凤段利用幸封顶贱及外驴立面起露出稻的机奇会，念帮助觉举棋稀不定悲的买靠家做忌购买秀决定时间睛：20桨03年11月核心袋攻击趋点：炒*楼墙检实体*外饭立面渴实景*群杨楼商套业*房聪交会*民软歌节苹活动达成减目标跌：*文实景为视觉擦冲击*销殊售最湿后冲鸽刺*高笑于买洪家心谢理预受期的品楼盘宽品质蒸兑现20糠03年5月29十三械、现汉场感奏染力数如何想营造击？1、大磁气球+条幅2、展呀示中般心+绿地扶环境3、入穷口实垦景广形场4、概孟念围祸墙6赴2窜5、住屠宅样企板间5袄4疑3均1接6、楼宋体大非条幅现场战感染平力：1、项稼目所纠在位碗置正叹处于扶核心税交通梳干线都，现拳场采润用大乎气球酒方式参高点但控制宋交通态干线毙，形成空楚间的宴封杀为点；2、由让于我及们的断位置烂在金阶城苑恩、沁煌景苑页、佳僚运公隙寓附纷近，铁考虑孟借力驾打力寒，因巷此建蜓议在最靠溉近路逢口前翼段设州立展挎示中牛心和坦路牌绒，以码截杀遇竞争洗对手技的目惰标群革；3、充潜分利浆用沿哭街面赶的长谎度展蛙示，牙采用碰实景减围墙汁的方笔式展察现项乘目卖集点；4、楼颤体一春旦有他形象宿进度柜，尽歼快布蛋置大觉招示市布条肠幅，静充分城利用哈临路震优势当全力缠封杀搂市场；20炭03年5月30十四室、推赴广方矩式如瞒何跳乐出来四？铭钻糟星座推广悟攻击艘方式。1、核李心概挺念鲜串明目标津：一带定要唐个性钢化，盒无论离从主重题、Lo鼻go形象愿、生刮活方浮式诉日求都片需要胳个性喊鲜明扛，从冶竞争争对手挨中跳故出来劳，以涂铭钻望星座续富有骆差异酷化的堤品牌最附加挨值内室涵，轰建立再亲和搜促销兰感染禽力2、现腐场打秧动感盗染力目标稼：可败以的左话，捉一定步要眼叹见为画实、汉一定俘要有备心跳椒加速刷的新叛，现磨场感请染力抚是吸舅引政慕府客慢户、冠集团恐客户讽的最废好途洗径，铅让买居家看家到未对来，伸让买贞家想腿象一愈种完歪全不拉同的坐生活串方式阿；3、整伸合市贷场攻冶击目标江：通兼过地廉面攻棉击+空中陈打击察的配折合，灰不断劣地制闷造市励场的驴关壶注热单点，且从而幕形成哨持续柜的销未售促唇动力择；20桌03年5月31十五翠、核摩心概测念如患何跳劣出来罪？铭钻刃星座核心纲概念芝个性1、名胀字：精铭钻枕星座·与金松城苑叔、沁谈景苑念、佳穿运公显寓相疯比，侨很显另然“丽铭钻粘星座济”的蒙文化屯内涵饰及档律次品稍位足可以业将他硬们的绣形象欣打下碧去。·铭钻临是一争种品进位和愁地位拢，也寇是成送功与鹿财富珠的象馋征。·星座母，充貌满想块象和泻个性挽的地狠方，管代表知着成喊功、毛光辉棉的方聚向。2、主井题：状发现勺一种偷完全裁不同游的生盏活。·人为达的用改“完虾全不伪同”停建立斧项目惠的优哭势及可差异摊点。3、Lo校go形象苍：我各们将膊使用巨时尚傍、品果位、恋灿烂锋、鲜塌明的弟个性虾建立枕。20茄03年5月32十六煎、营金销团祝队如看何跳臭出来趁？铭钻策星座团队堡攻击猫力技巧奴攻击棚力视觉屯攻击认力心理章攻击极力目标：*跨养成蚕移景扒借物臣、暗介渡成升仓、堡避重遍就轻天的销波售技涨巧*牵独引客策户购齐买需盘求。目标循：*达成所销售煌人员周与环下境的茶和谐因，提晴升客赤户审臣美意敌趣*职泡业顾呈问的营内涵仿、外该表和违举止殃的整毫合视顺觉攻默击力*提匠示目寒标客另户的售品位辆与项您目的供品质撑相一枝致，摇相应嫂期望幼获得梅提升珠，与考代价腹正相士关目标孝：*培皇训团血队的帖心理境分析去能力*成鞠功启筝发客葛户对困本项扶目优勿势的相认同意，并拐产生西偏好20漠03年5月33十七姑、开泛盘热剑点如雕何建徐立？第一匠攻击踩波：饼开盘简前蓄吧水猜（探持续辈广告呢露出笛，精与品卖恭场震去撼）20吩03年8月东区筒新动拴向！目标好：*狮利爹用“掀东区屯新貌财摄影少大赛浴”和虎朝阳融溪与卵竹排引溪比瞧较的仪焦点若新闻亩性，搏迅速绑形成差铭钻烈星座想的关桑注力槐；*闻为销拳售蓄殖积排萌队的摇目标陷群体帮；第二排攻击租波：骡开盘倍与热魔销氛悦围搬（强立势广蔽告推骆盘，井心动秒优惠他促销女）20牧03年9月6日铭钻呼星座宿热销目标腿：*版项滤目开疮盘前熔排队敬热卖换传递*搅开盘第热销何氛围讲营造第三津攻击间波：冷持续诸热销通新闻斗（促拔销花鞭样翻鼠新，初热点餐深度帜发掘尺）20劣03年10月目标湖：*溜一匆定要傻告诉垂市场雪铭钻正星座女是热肆销的*尝不间皇断持切续热那点促定销*作前报纸猎推介铭钻投星座军开盘较市场亮攻击20搅03年5月34十八悬、第假一攻驼击波监如何泳打击咏？第一行攻击遭波市胀场打币击点主题予：东锤区新诵动向岂！铭勒钻星宣座即幅将面乏市！贺（简禁约地细图、谦垂讯尘电话柱）核心饼控制偷点1、报卫纸媒该介价*眼报看纸彩加色半贞版*着报纸趋半版级新闻回广告*光开盘VI表P通告2、电桶视台舟*10秒概肚念式宅电视速广告圣（不萝需制序作）3、户余外核川心路泳牌炉*成东区*川琅西上片区4、户园外控骗制条仍幅脊*浪扑天扫盖地佳，各死区域虏中心刊尽可旬能多怎的位置挂祝条幅检（10天+7天）5、南僵宁电栗台确*整享点时鞋段，怕密集亲播报均一个棍月20牢03年5月35十九绑、第涉二攻眠击波绣如何观打击沉？第二填攻击率波市氏场打猎击点主题奖：东岂区热今点，踪蝶铭钻寺星座狱热点宰。核心裙控制院点1、现辉场排复队的户控制薄与维昨护2、报慌纸现谱场排氏队新滩闻广镰告（常后备隶替代梅方案必）3、现精场选欲房活宰动氛准围20日03年5月36二十煮、第担三攻昼击波共如何校打击样？第三煤攻击戚波市渔场打兄击点主题葬：持赴续热兄销；铭钻绝星座棚住宅描热销把、商泛铺热徐销、奖写字密楼热杏销；百铭钻泛星座册开盘肤热销揭密凯；实详景热桑点。方式惩：热吵销人籍气照友片+现场孟实景兽图片+产品杀说明+概念备引导核心袭控制烈点：侍报纸滥媒介版面雄：彩座色半童版20野03年5月37二十确一、填开盘划攻击纪执行郊计划在平泻面媒卡体的守选择播上将煌以《南国垄早报》为主喉，《南宁衣晚报》和《广西杀广播吐电视窄报》为辅凡。开萍盘前芦一个丝式月正常式启勺动媒畏体攻芬势，齿频率扎一周然一报疯。开扮盘前间四次——形象棒建立+开盘缝信息竟；开旬盘后影两周薯两次——热销卖新闻该炒作撇，后钻面视输销售券进度云进行——产品筑卖点胞的宣席传诱止导。NoMediaAugsepOct日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一1报纸11111111111111111111112电视

3电台4户外广告5户外条幅20烂03年5月38二十围二、冻开盘借攻击忧报纸悬广告这创意滩计划报纸粪广告*窝早报机、晚朱报、顿电视猎报方案1：半苍版彩欲色；主题扑：东者区新载动向灶！铭忆钻星雪座即析将面惩市！爽（衫地图福、垂所讯电弱话）方案2：半煌版彩拆色；主题王：发行现一孟个完遮全不缝同的碑地方抓！具（建道立主陆题及穗文脉卡印象栗）方案3：半甲版彩溪色；主题探：政缸府的栏方向总就是尼我的煎方向陵（未芦来前堤景诱卫导）方案4：半创版彩轰色；主题易：我欠的未炊来生亲活坐懂标（族项目羊高点兴的建掀立）方案5：半纲版彩辈色主题蛛：今殿日，甚东区踢沸腾切！（芦开盘屡消息赵）20懂03年5月39二十校三、起正式起开盘突的前英提攻击臣前提毅：1、样葬板间谱的出支现2、售朴楼中历心的蚕出现3、售充楼中魄心环宗境（炸门廊追和室妇内空炼间）市场室攻击蚁策略便：1、销储售中敏心、疗样板育间的孔出现央是铭闷钻星曲座正透式攻秋击市秩场的介时刻旷，第滔一仗凉一定球要狠棉，认一定垦要眼党见为末实，蒜通过蔬展示任中心漆、样厘板间齿，一犯定建富立对狂买家划的打欠击力平度；2、强掘化现施场实鸽景的勺购买氏信心四，一亡定需冒要附蛇加值挤的支痛持，丑让别茫人感睛受它妖是与边众不波同益的，活建并立现嚷场的欢指标穗性概浆念；倘现场碍无时真无刻栏不在偷体现唯其不馒凡、辟优越节的氛轰围；3、建蝇议销絮售中盗心展厘示的锡功能冻减弱大，让咳人觉溉得是刃非常痰有品孩味、烟有休软闲感施觉的蛾地方膛，可虚以用缴咖啡焰茶座强的形雅式；4、样米板间支要营范造家西的感宝觉，连利用些艺术爸化的狭手法很，让梢其非怨常有奥品味顷及人持情味己；20弄03年5月40二十喘四、Op娘en坟d漂ay开盘摄嘉年妄华核心愤攻击抹点：1、周幕末是绿地产锻市场驴最大政的销知售点坊和兴垂奋点格，选买择周木六开仔盘嘉竹年华迎会，斜目的态为项现目销萝售积魂累尽融可能己多的概人气榜，活蚂动更惩可以凳营造胀喜庆怜气氛应，吸概引人旬群。2、嘉绍年华曲会加龄入人专性化咸的创绞意概亏念，钥设计匪业主播参与僚性活崭动，角满足腊业主屠参与舍建设贫家园夕的愿损望。３、诱联合昂竹溪沾公园任举办扫绿化粘美化另活动荐，使葛业主豆亲身冷感受樱生态贿居住拉环境指的独莫特魅命力以丘及楼底盘的委超值黎内涵绪。４、穴活动抽方式棉可采帮用抽黎奖及割赠送版礼品衰的形宜式以此调动怜客户啄的参晚与热国情，瓦引导留客户围前来旦，从具而实齿现客啊户促加销目包的；５、覆隆重抗推出纱自主发式物旬业管浆理，饮由业陪主自润行选弱择物踩管项趴目和婶物管楚公司联。20险03年5月41二十酱五、躺铭钻叨星座VI虹P计划VI味P计划扔目的造：1、地哪产的株一般说作法求在发楚号，存为了吹让号蚊具有悬更强柿的促吩销力慌，因辜此建灵议发王卡，炸其不凡仅能盈够享录受优庸先选伸房的粗权利当，而理且还傻可以快获得固正式猎认购亚一周票内2个点颠的优逗惠政末策，修以VI钩P卡具胜有更掘强的帅市场酷攻击回性；2、由蓝于带翅有利屿益的互因素涌，住即宅与艳商业弟同样狠可以吓获得轮优惠纤，希赌望能漂够引希发人稍们更号多的模兴趣无，希埋望能艇够吸忙引更蒸多的漫人到煎现场撑排队扭，从互而形束成开荣盘排粗队的虎现场恩热潮工氛围升，并尼给宣枯传更铁多的奥强势浪打击凝点；VI男P适用骂范围杜：1喇、住巡寿宅、扔商铺为、写汽字楼可都可后适用泼。VI瞧P优惠方式惰：1责、优血选选浇房权辽；根艰据铭钻连星座VI用P排号桨次序谱，在年正式纹发售特时具作有优即先选携住宅礼房号尘；2、附折扣扬优惠紫；正偏式开膜盘一撒周内既，可谅以享贪受在降原价邪格基筋础上缝98洒折优桌惠；20颤03年5月42附录折一、匠营销始代理淡费用头预算20棕03年5月43一、雅预期酷代理路费用可销融售面里积：咏◆1.冷79伍56万平佣方米预期咏销售斑总额暮：◆22确76和.6稿6m2x7呈50躺0元/m2+演22铺64傍.9础5m2x2妇96粱0元/m2+差13摔41掌3.驶66张m2x2霞78罪0元/m2=杆61绵42微.7乔8万预期窑代理山费用愚：◆甘（房地述产规获律）峡费用慕按销栋售总祖额的5%计算61兔42楚.7愤8万x引5%政=远30垫7.狭14万实现袍毛利工润为衬：13滤75深.6权4万元销售斜期预拜计1年，哄推广宁费用叶根据骄销售遣过程巡寿进行录相应言调整伐。*由油于本岁项目尿先天沿不足仗，必团须采聪用“软包李装”的推蓝盘策块略，少以推求广概齿念为歼主。爸为此拍需要件充分杀的投地入才悬能跨掏过推号广效挥果的“门槛”，以茎保证浮执行层力的挠贯彻映始终束。20誉03年5月44二、概代理惕费用吐预算营销项目总额（万元）内容金额（万元）人员费用14工资奖金服装补贴100.51.52管理费用36.14培训旅差费用交通开支通信费用财务费用（税8%）551.140.524.5办公费用13文件资料复印打字办公用品等电脑、打印机办公桌椅2153220淘03年5月45营销项目总额（万元）内容金额（万元）销售场地包装费用24楼盘模型户型模型卖场外围环境工地围墙造型售楼部大型喷绘施工现场巨幅323583形象包装费用36套装楼书制作费折页制作费海报制作费手袋制作费其他销售资料卖场POP卖场及周边挂旗卖场指示牌促销礼品卖场外挂旗帜5221.92.53.52.31.815320粒03年5月46户外广告49路牌条幅全市主要路段加油站路灯挂旗183253媒体费用92南国早报广西广播电视报南宁广播电视报南宁晚报、八桂都市报南宁电台南宁电视台活动费用28开盘活动拍卖会活动房交会活动临时促销活动8668机动费用15总计307.1420毅03年5月47三、疑媒体边推介1、《南国亩早报》：全窑区发疲行26史-2柄9万，剪南宁磁市发农行量铸为9-适10万份山，阅旺读率祖较高械。是鞋传统尽的房附地产跑推盘带媒体欲，故惧选为疑本次技推盘碌的主吊要媒继体。尊但是撤，对闭于房寄地产便客户愤来说景，60披%为无林效或炼低效朽发行事。“紧铭钻毕星座趴”的川目标垒客户追群绝甲大多敢数为阻南宁析市或令外地模来邕仆发展痒人士碌，为鸦了提并高推叙广费咬用的愿使用倘效率有，我役们在蜡预算潮计划凑中增车加了倍一些渴低价箱优质血的辅拨助媒夹体。2、《广西德广播铅电视袍报极陕致生举活周轻刊》：新夹兴的色文化特快餐渡读物钞。内絮容较已时尚睬、前央卫。妨呈快述速上毫升的叮发展足趋势败。南滴宁市之发行5万份涉，读催者为愿受教写育程披度较仰高的驱中、准青年傻。3、《南宁代广播弟电视煌报》：南范宁市标发行5万份视，影窗响力老相对计较弱狂。读冤者固峰定并舍与《广西节广播细电视妈报极惹致生爷活周闷刊》读者哪基本仍不重艺复。燃与《广西袄广播教电视摩报极啊致生冠活周炸刊》组合饶使用拒，作旗为对《南国侮早报》的补严充。4、《南宁时晚报》、《八桂仇都市跟报》买楼揭通套脊装组饿合：拾两报率南宁般发行电量约10万份挂，《南宁至晚报》分布忍在机昨关及堡事业欠单位址。《八桂月都市应报》分布翠在民摘居和监部分此企业娇。可医应用吗于开羞盘及惭重要圣的促而销时旋段，勺作为《南国孤早报》的补垦充。5、南坏宁电喷台《邕城路房地议产》节目滤：南佛宁比锐较有散影响寄的本虎地房刷地产钳节目漂，形转式新矮颖，舒内容私丰富泳，费库用低蹦廉。叛分段纯密集视投放瓜，配垮合强抱销期坡推盘拴。20垂03年5月48四、派媒介拜执行顽计划NoMediaAugsepOct日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一1报纸11111111111111111111112电视

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