房地产专业培训手册

房地产专业速成培训手册（二）

Alelau一、地产基本术语-续小康型住宅解困房

是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。指在实施"安居工程"之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。

土地使用年期一次性付款

凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。智能化大厦宗地图

又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。结构面积房房地产交易

住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。地产抵押贷款所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。房地产保险房屋所有权

房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。物业管理房改房

建设部1994年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。住宅主的开先间谣购房浅面积在住馒宅设乎计中父，住敞宅的衣宽度环是指扬一间齐房屋胳内墙绸皮到迅另一徒面墙心皮之树间的蔑实际塌距离训。因盛为是种就一鸣自然泳间的雁宽度伯而言蚊，故寨又称疤开间拳。住诞宅的紧开间仔在住致宅设裹计上排有严锋格的兆规定予。根蛙据19料87年发辞布的《住宅董建筑棕模数具协调再标准》，砖墓混结简构住定宅建石筑的质开间拳常采铲用下坐列参胳数：2.酒1米、2.稻4米、3.乎0米、3.怕3米、3.猴6米、3.匪9米、4.凳2米。商品呼房与属其他言商品察有一射点是股很不诱相同弄的，罪它在窃使用悉中一弃般不叹可能作完全酸独立款，套岩与套膛之间海、套零与整置体环隐境之知间常励常是姨紧密睡相联闪、互眼为依怠存的桥。除青独立究使用隆的空脖间外盈，公影用部棉位、订公用躁设施垒、公峰共用踏房等乏也是亿其重泳要组准成部胆分，盒因此察，按"套"或"单元"销售液的商失品房绘面积签应为著套内牛或单术元内国建筑染面积异与应想分摊凯的公授用建艇筑面衰积两盾部分桂之和掀。即唯商品言房销适售面闭积=套内证建筑班面积+分摊由的公钳用建惑筑面占积。嫩套内驳建筑晒面积鸣由以哈下三个部分稀组成龄：套另内的虾使用柴面积皆、套白内墙既体面宽积、畏阳台亏建筑壮面积府。跃层殿式住找宅这类塔住宅暗的特次点是数：住凭户占砌有上蹲下两去层楼斥面，煮卧室渗、起肚居室吹、客欧厅、激卫生器间、政厨房漏有其共它辅担助用午房可幅以分勉层布择置，丙上下州层之闻间的性交通酱不通亚过公测共楼姐梯，砌而采从用户阀内独陶用小会楼梯宇联接唉。跃损层式画住宅势的优筒点是城每户址都有搏较大粒的采苗光面叹；通巧风较度好，刚户内送居住滚面积躬和辅僵助面垂积较骗大，猴布局安紧凑慢，功框能明名确；膝相互坚干扰拥较小销。在驰高层艇建筑纳中，锈由于钉每两枪层才除设电雕梯平铲台，繁可缩术小电圣梯公抓共平拾台面农积，拨提高童空间缺使用乳效率溪。但骄这类居住宅结也有鸡不足规之处岩，户宝内楼逢梯要敢占去岂一定缎的使妈用面腰积，月同时浓由于脉二层联只有每一个彻出口等，发餐生火蝇灾时缠，人赠员不译易疏盗散，牺消防淘人员惜也不秃易迅奋速进明入。摇这类详住宅困的内植部空身间因工为是秋借鉴腥了欧弊美小酷二层壳楼独耗院住迈宅的零设计声手法众，近殿年来掉在全昼国各捐城市欧的一振些高管级住高宅设怨计中桥得到凡广泛恭推广惧。微利腔房巴三通鼠一平指房相地产喉开发膀商修琴建的上利润抄极低鸡的一泊类商莫品房材，面斜向社养会销拉售。仆这类踪蝶房屋液不带睁有政富府行稍为，絮只是蚁开发杆商为伸了促伏销，圆对自再己在壶城市耻远郊岂修建毯的交锯通不挠便的赞商品遵房实律行低恒价销酱售。启此类锦房屋泉价格坊诱人窝，随廊着城议市规卷模的誉扩大恩、城少市道污路的机延伸新、商慢业口化岸的沸形成创，此苍类房扁屋有搁升值件潜力照。指房夹地产凤综合炮开发狗施工疲结构奔的基这础工氏程要颂求，淡内容细包含镇水通谊、电椒通、彻路通扁和平鸭整场头地，能是房涌地产搜基础伟用地叔开发辽的最明低法李定要迫求。银行牢按揭纪抵块押贷管款方肥式银行钳按揭族的正铃确名窄称是棒购房棍抵押毅贷款薯，是屿购房咽者以更所购视房屋灶之产羽权作亭为抵馋押，引由银贸行先侧行支杆房款滩给发片展商野，以趟后购洲房者慨按月猛向银扫行分周期支逼付本迅息，怀银行朝按揭牢的成笋数通军常由董五成虾到九蠢成不盈等，胳期限窑由5年到20年不早等，窃在国版外还英有长堵达30年的企。银膜行按劳揭业柄务在表国内策才开雕始不都久，散不但誉发展台非常绣讯速态，这悄是因斗为它巩符合旗工薪锐阶层街的支隶付能讯力，鸽使得碧市场馆潜在征需求菠能够课迅速棚转化典为有裤效需淋求。私银行睛按揭购是促滥进房走地产现市场模活跃卫的最酬有效错的手垂段。抵押夜贷款偿方式职指贷则款行得以借光款人阅或者阳第三罚人提辅供的适符合款规定无条件纤的房岩地产惕作为控抵押侧物而怖向借邻款人辆发放饲贷款歉的方望式。质押鞋贷款做方式础保证够贷款悉方式质押些贷款碗方式刺指借变款人最或者坝第三赖人将项凭证爪式国郊库券胡、国滔家重睡点建祸设债鹿券、勤金融戒债券附、AA画A级企扰业债猾券、现银行态存单垃等有悟价证各券交治由贷机款行毁占有厘，贷旁款行乓以上比述权捉利凭始证作反为贷闪款的脸担保栽而向将借款歇人发冒放贷颂款的害方式榜。保证剃贷款梨方式和指贷油款行浊以借朽款人冈提供布的具找有代型为清培偿能劣力的默企业狡法人悄单位签作为许保证灰人而博向其糊发放坛贷款宾的方迎式互。建筑枕面积建筑颗面积版是指把建筑烧物外漠墙外迷围所症围成唯空间恩的水户平面稿积。乐它包纹含了持房屋灵居住头的可调用面鸽积、尺墙体出柱体段占地偶面积属、楼拌梯走屈道面狗积、猛其他候公摊丹面积裤等。而“旅建筑销面积糟”扣看除公由共分磁摊面纵积后药的余威额就撞得出育一个蒜“实浸得建违筑面堂积”灵，就辈是我雾们平韵时所匙讲的乌“套权内面盲积”故。例脚如你产买了负一间12溜0平方裕米的堪房子城，这自个面粗积就细是由13分.7平方厌米的井公共眠分摊丘面积陕加上10讲6.龟3平方蒸米的肢套内抗面积溪得出死来的肿。容积课率在数搅值上漠等于挡所购颠物业都建筑自面积岭。容米积率绳越高霸，则忠意味虾着建许筑面镇积越茅大，潮单位龄土地胶成本衬越低尽，房饲屋成革本越挽低。嘴同时荐也意除味着杯人均失占有肥绿地禁面积造减小榨，居蚕住环何境质乓量下鸭降。斤建筑幼面积悬指让建筑妖物的短水平亿面积披，其帽计算栏公式屯为：肯建筑唇面积善＝套即内建品筑面顺积＋瓦应分益摊的坡公共拉建筑战面积差套内元建筑童面积冻＝套量内的源使用周面积挠（厅撇、卧裹、厨幅、卫毫、储舞的净密面积蜘＋墙纹体面像积＋档阳台挠建筑吹面积肌）燥套帝内墙擦体面顺积＝1／2共用绕墙墙胶体投歪影面卵积或烤＝非赖共用步墙墙兰体水准平投伴影面叫积司公六共分兔摊面垮积＝棕公用劈燕建筑让面积不分摊民系数×套内臣建筑槽面积换公用信建筑贼面积汉分摊脑系数塑＝整仗幢建烤筑物抵的公甩用建躬筑面旺积／巾整幢洽建筑型物的尚各套夜套内劲建筑谜面积迁之和预说明贱：整抚幢建眼筑物期的公真用建概筑面纳积，状应扣粱除已其作为论独立乔使用妙空间嘴销售旨或出用租的腥地下鬼室、存车棚脱及人辜防工坟程等销建筑蓄面积拨。怖知血道了城套内使建筑吨面积独和分浇摊的器公共系建筑仔面积牢，在源购房择时，风心中少就有敬数了例。居住菠面积是指捉住宅趁建筑毛各层察平面片中直丛接供涨住户尼休息长生活舞使用辈的居仓室净幅面积肾。居贫住面右积与触建筑呼面积首不同离，其柔换算肃公式更为：孝居住娱面积谣＝房滑屋的开建筑服面积无／建倒筑面忽积的算换算钉系数朝独立谜式住挠宅的语换算限系数岔为1.遭83，由状此可杜见，丸开发扩商在缸广告沫中打槐出居泉住面舱积，络而实讲际销盖售中管则按泡建筑替面积戒，就值超额辜出售朱了，哄这种须在面丧积上厘“混羊淆视避听”酱的手惨法，昏足见贵开发萝商在限促销察上的沾精明广之处龙。剪力蛋墙结蜂构是用耽钢筋擦混凝帝土墙斥板来随代替橡框架肃结构愿中的胃梁柱降，能誉承担虾各类浇荷载古引起晕的内逮力，旱并能希有效计控制为结构棋的水绣平力叉，这戏种用朽钢筋室混凝呈土墙害板来秤承受费竖向满和水案平力秃的结害构称种为剪个力墙侨结构吐。这干种结稳构在宾高层语房屋决中被眨大量杠运用柳，所舅以，费购房窄户大宇可不炭必为姜其专规业术激语所摆蒙蔽源。环保鞋小区即注笛重环僚境保倘护的理小区母。这价实际掩上是守开发讲商在息玩弄匙“文锦字游坟戏”那。按邪国家肯规定府，对晴于住句宅小沙区绿播化用糠地不疯可低贵于占竖地面揉积的30％，捡小区互环保黑中不枪应包天括对启环境鼠污染陈的控兄制与抓防范颈，如罗垃圾女处理古、水阵源水原质、骗消除春扰人狠噪音姻等等深。所蝴以，纷对那广些喜骂好走铜近大医自然莲的购降房者扬来说潮，尤萍其要粥谨慎接“环妙保牌维”的圾广告忧效应义。花园奖式住肆宅据也叫仍西式若洋房经式小睁洋楼摧，即阁花园旨别墅乘。一肿般都膨带有及花园蛛草坪塘和车处库的轮独立够院落果平房怀式二氧三层成小楼克，建爪筑密猴度很源低，脚内部挑居住