房地产企业财务核算中的一些问题

房地产企业财务核算中一些问题主要内容一、收入确认二、成本计量三、税金问题收入的确认一、准则的规定1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；3、收入的金额能够可靠的计量；4、相关的经济利益能够流入企业；5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。收入的确认二、《准则指南》及《讲解》的进一步解释(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。收入的确认二、《准则指南》及《讲解》的进一步解释（2）判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。收入的确认二、《准则指南》及《讲解》的进一步解释（3）某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。收入的确认三、收入确认主要解决三个问题1、“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方”时点的确认报酬什么时点转移主要风险什么时点转移2、“相关的经济利益能够流入企业”的判断退货的可能性有多大3、“相关已发生或将发生的成本能够可靠计量”房屋开发成本存在滞后特征，决定了“成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到收入的确认四、具体情况下收入确认标准（1）1、由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中造成一定的判断空间。2、从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售。收入的确认四、具体情况下收入确认标准（2）3、收入确认的难点在于“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方”4、与所有权有关的主要风险与报酬的两个组成部分：（1）报酬：未来房价的波动风险与报酬由谁来承担根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担

收入县的确霜认四、馒具体考情况巩下收昂入确减认标速准（3）（2）猫风险柜：收便入确宏认条体件的帅关键序性问面题：册房屋伍灭失限、毁牙损的监风险暗。上述颂产品由状态构及销涌售模火式未考明确猴涉及探，或样者说仓该等东风险揉未转垂移。收入端的确懒认五、故目前职房地萌产企佳业收规入确洒认的培几种泥情况勒（1）1、几邮种情笼况的疮差别内主要扛确认冰风险陷转移背的时犁点不呢同2、在倒房产物完工低并验霞收合胁格，达签定寇了销彻售合蒜同，联取得晓了买脂方按绿销售蒙合同迫约定德交付把房产爬的付膝款证石明时钥确认再销售样收入群的实呼现。（万邻科）收入青的确蓬认五、吸目前跨房地毅产企咱业收稻入确拨认的咱几种查情况词（2）3、在飞开发耳产品赔已经苏完工名并验眠收合泛格，域签订他了销赢售合伤同并例履行厘了合判同规练定的榜义务标，即晋开发眨产品禁所有嫁权上湾的主居要风堤险和纹报酬你转移捷给购棚货方第；公平司不绘再保客留通纷常与愤所有强权相抵联系吨的继喇续管麦理权私，也茄不再碑对已季售出幸的商声品实潮施有谈效控狭制；秆收入蔑的金饭额能闯够可患靠地说计量裁；相闭关的堂经济内利益榨很可摧能流模入；皇并且僻该项刃目已参发生债或将书发生徒的成毒本能讯够可屑靠地烫计量货时，抓确认洁销售币收入鸦的实册现。误（滨矿江集础团）收入锻的确钱认五、增目前育房地激产企贤业收母入确猾认条巴件几喇种情肢况（3）4、在室买卖道双方菊签订狼销售船合同共并在钟政府背相关睡部门栽备案武，开截发产茄品已芝建造坐完工筹并达壁到预旋订可提使用晶状态责，经仔相关痒主管辨部门克验收股合格孔并办祖妥备康案手既续；盖买方属按销虹售合头同付间款条改款支炉付了商购房浴款项鲜并取搅得销卫售合届同约显定的匀入伙睁资格才，即呆：卖箩方收猛到全布部购营房款误或取裳得收洗取全草部购冬房款铲权利炕，相构关的去经济慢利益馆能够垃全部就流入战公司珍时，苏确认裤销售膛收入咬。（吨金地叼集团愤）收入肥的确妇认五、湾目前被房地薪产企阶业收顷入确挨认条花件几垃种情黎况（4）5、房姑地产喘开发捉产品厚销售挑收入侄，系中在商绵品房腹竣工砍并验律收合谜格，窜并办锁理了坛移交弱手续面时确窑认销停售收闲入的扶实现托。（吩招商怜地产候）6、在声房产泡主体六完工夺并验驰收合怒格，撒签订访了销圆售合还同，例收取摊首期负款项珠并已按办理突银行字按揭借手续妈或分黎期收陵取的虽款项辨超过50肌%以上勺时确嫁认销药售收彼入的琴实现首。（宫泛海宵集团废）收入迷的确圈认五、杰目前隙房地拨产企冶业收辞入确鲁认条椒件几清种情担况（5）7、在扶房屋渴完工致并验掏收合词格，赌签定罪了销经售合辽同，间取得未了买嚼方付层款证拘明，漠并办威理完暑成商促品房本实物巧移交瓶手续者时，舍确认迷收入仆的实领现。绝（中茧润投测资）8、上沿述收丝式入确芹认在糕时点奏上可后分两闭类：房产泻主体绵完工症并验月收合揉格（熔万科嘴、滨舞江、葡泛海孤）办理臣了移糟交手惰续（舅招商泡、金傲地、孝中润晶）收入哥的确槐认五、帮在法辰律上氧对于烫房屋多毁损咳、灭硬失的锣风险鼻的理挎解（1）1、目启前在货法律屋上对忽此存迹在以狮所有寻权为催判断逮依据拘和以蛮占有秘为判判断依各据两厅种解势释。2、以挡所有要权为朝判断雾依据之：《物权茫法》相关汽规定荣：“耗不动马产物说权的戚设立湾、变犹更、霉转让顽和消失灭，疗经依里法登愉记，辨发生闯效力异；未锈经登员记，郊不发虑生效闭力，宅但法接律另练有规亡定的絮除外界”收入书的确恼认五、叉在法绣律上钟对于被房屋酷毁损踩、灭铁失的徒风险搞的理夕解（2）3、以金占有础为判姥断依伪据：《合同洗法》相关比规定惑“买炒卖合授同的容标的箩物所雷有权妙自标森的物斧交付排时起逼转移泰，但吉法律羊另有挥规定挤或当峰事人内另有嫩约定似的除撤外”约。《最高档人民饺法院斑关于四审理集商品辣房买味卖合浓同纠泄纷案泼件适挑用法蜓律若捧干问论题的挂解释》相关道规定渐“房液屋毁声损、质灭失项的风排险，男在交其付使炕用前妙由出竟卖人广承担装，交宗付使洪用后佣由买袜受人惜承担石；买垮受人伞接到昂出卖勇人的萌书面始交房遍通知势，无棒正当寨理由烘拒绝过接收泽的，息房屋吊毁损裳、灭努失的屯风险假自书慈面交击房通吧知确搞定的联交付冠使用懒之日与起由压买受察人承跟担，丽但法齿律另撕有规苗定或告者当宰事人服另有讲约定洞的除增外。顿”收入窝的确柔认六、存房地领产所漫有权陷的转吵移时肃点1、房倡地产勿所有纵权的凝完全班转移塞于过钢户登铜记日扒完成2、收滥入确炮认并蛛不需预要与聚所有鹅权的亏完全竖转移蜘相一辞致，江没有伶必要凭以过折户登环记时询点作挎为收咬入确查认的伸时点低标准页。在过抛户之吸前的趁交付夫使用那时点甘，与纽奉商品何房所仪有权让相关交的主筋要风添险与叙报酬秤均已队转移在工避程已滥竣工梢并经浓有关狭部门央验收娱合格停时，朱其实弦质是互已达琴到办翠证过槽户条蔬件过户救登记谋的手退续受安各地团建设扶部门域的影箱响，垃不同样地区稳手续片办理染完成您的时阳间差缠异大扔。收入采的确丙认七、氏相关腊的经野济利含益能成够流倒入企汽业1、如姻果存紧在退辫房的狗情况他下，逢其经滑济利谅益不夫能被永视为音可以驼流入窄企业2、对界于一淘次性抽、分痰期销涝售模者式，糟合同鲜约定熊的收根款日暑期可花能在哨交房图之后彼（虽象然目透前绝芹大部去门销冤售合夫同约加定在俘交房兆之前距已收投到一例定的梳款项矩，但篮在现斗房大跪量存岭在的鹊行情笼下非异常有盆可能代出现奴交房大之后绍才收堵款的葡现象株），巴由于冲房价聋的波梳动等索因素拆可能硬存在厨购房边者主氧动违贤约现图象收入司的确励认七、坊相关绞的经颂济利野益能术够流赚入企逐业（梨续）3、对碧于按怨揭销轻售，左也由经于房肾价波瓶动等虹因素纤，如搏由于陷开发城商原够因“断按揭磨”在倘规定除的时佩限内恳未能严办理毕时，灰购房钢者有号可能擦作出女退房窗行为跟或主恰动违游约（沙或改国为其陷他销头售方桥式购销房者肉由于旷经济筛压力怕等因死素不品能接绵受）衣。4、在街一次紧性、电分期侦销售眯模式纲下，停对于思已收沫到部第分售学房款益（即鄙首期阅款）害，按增揭销技售模垦式下洁已办誉理按宴揭手非续的狗情况雀下，刚购房华者主果动违得约的寺可能蹄性将桶大大充降低悦。收入色的确熊认八、脉收入捆确认阿时点洪的充骄分条揪件（1）1、销疏售合狭同已碑签订砖并备类案、息开发仓产品懂已竣判工验杨收并台办理快备案玻手续2、产艘品已柔交付桌（为掌收入览确认倒的必孤要条浊件，摆）3、“支买方江接到洒书面卸交房鲁通知蛇，无胆正当吨理由旱拒绝徒接收政的，敏于书目面交如房通厨知确待定的烦交付没使用见时”士视同揭交房释，亦乡丰作为走收入酸确认薄时点收入湿的确步认八、债收入话确认红时点冲的充溜分条干件（2）4、对蠢于一臂次性定、分捞期销姓售模坏式，杂由于码房价伏的波修动等保因素腥可能砖存在时购房身者主洲动违芦约现察象以棚及防功止部妖分企买业为似了业辽绩而坦签约筝交房闻（但处未收烦取款研项）起行为蒸的出痛现，芽在该径模式宅下考缠虑增忠加一抽个约兽束条所件：插“必遍须收蚀到售评房款雄的20因%”（房叹价再慎下跌20假%的可岁能性掏很小影）。5、对说于按乒揭销称售，碌也由团于房池价波丝式动等朋因素琴导致迹退房太，故者在该邪类销油售模脉式下仅也应题考虑劳增加亮一个击约束早条件判：“码按揭乳手续题已办劫理”加。收入耽的确舰认九、有如何输合理友理解储成本刚能够枯可靠绢计量1、对棕房地豪产企拆业来引说“爱成本督能够百可靠谱计量纤”在甩实务揭中并俱不容奶易作层到2、成座本计叮量除挑了使焰用实与际发秤生的命费用聋支出闸外，姑还会滋使用蚁估计践数据3、如刘何预拦估未校完成展的成刚本预估帮数据菌来源离包括累项目牧策划息书、苍项目纵预算爽等。份在合拿理预小估公共酿配套罢设施娇成本津支出透的情投形下氏，可嗽以视棵为“介成本统能够核可靠蛇计量疗”。成本蓝计量一、洒成本餐项目坚归集孔（1）1、地碗价是否丢存在贯超容跌超建俯补地踢价，写部分宅房地流产开乒发企药业在禾开发应过程训中调别整了曾原来现拿地暮时的汽容积组率，孟此种会情况阴下需秀补交纽奉地价2、建胁安检查均企业增合同镰审批秒内部举控制洒记录误清单瓦，取全得与堆建安假相关跑合同纠，检蜜查工导程部辅门项秘目预掌算，查区分仿总包萄、单垂项工雀程发棉包（杜如单隶项工基程发棒包需砍检查怕土石睬方、争桩基第础、灿脚手渴架、贯砌筑棉、混面凝土疲及钢影筋混反凝土喂、构理件运仙输与袖安装娘、楼交地面回、门胆窗及锻木结扔构、巧屋面境及防土水、扔保温缘瑞、隔困热等远等合你同及扛执行窜情况琴）。如果士工程箭已决粮算，促则按烂决算逆金额细计算成本猛计量一、禾成本清项目凝归集赌（2）3、前怕期费告用、炊基础窑设施扇、环亿境工普程前期蔑费用小中交筑纳给却政府哨各部烦门的饶保证思金性健质的混款项计（如腾农民塔工工拼资保救证金拦、新珠材料投保证祸金等械），嗓该部朝分不公应计勺入成摩本（巡寿多数屯企业趟将该或部分图计入暑成本南），男应挂个往来骨。环境困工程奥关注酒已竣臣工验征收，趴但仍井有部早分环搅境工旅程未齿完工雁，须分预估迷支出道计入织成本轻。成本圣计量一、油成本负项目那归集杨（3）4、无健偿公惧建此处乳公建芳是作应为成粘本对滚象在短第一兆轮成痛本项插目归仇集后贩分摊慰的成堵本在孤有产陡权成痛本对将象间铃再分戒配的贤成本溜项目圆（根闯据有涌关法难规，睛产权猛及其肆收益嗽权不拢属于侍开发扫商，社开发蓝商不限能有咬偿转棋让也奴不能盒转作施自留挣固定猪资产缓的公累共配朽套设碰施支堂出作驳为无途偿公介建，煤应在生归集铜地价娇、建惊安、惹利息凶、前倍期等击等费屯用后旦再将规其分福配至枯开发谊商可呈售或通享有御产权魔或收古益权乏的建炎筑面锯积中掏）；辟须关负注已谋完工哄产品洪应分锋摊的伞应建居未建芹部分蛾无偿话公建弟预估波情况盖。成本除计量一、党成本扭项目层归集黎（4）5、利英息专门寺借款滥一般谜以期线为单辨位借撒款，死但一榴期内档存在览前后进完工怪的开肚发产仪品，倍应将君完工罗部分越所使盟用的锄借款粥（如漆何确岛定完境工部母分使婶用的紫借款冬，一览般按孕完工出部分杀投入骄占该圣期总义投比联计算辟）相疑对应跟的借茄款费拔用停界止资处本化嫁（很扬多企储业在莫部分洁产品役完工背后未排停止隶资本染化，怀而是乖计入妄其后颂完工窗的产环品）抗。由集址团母厕公司址向外筒借款悬，再英转借谜子公锐司，治子公蝇司资决本化伏，在离合并星抵消惭的处科理：签应从广整个恩集团倡角度沈考虑龙资金晋的实破际使置用情难况，念如实女质用抚于资领本化惊项目赴，则改无需脆在合桃并时浴抵消芝子公某司资转本化教金额闷。成本剑计量一、均成本绝项目念归集季（5）6、预崇提或舌预估巴费用喇的问卡题国税笑发[2挑00改9]民31号文桂第三扒十二抢条明骡确：班其一惨、出惹包工蒸程未已最终园办理辩结算肉而未圣取得胸全额命发票童的，瓜在证万明资块料充搞分的沙前提项下，娃其发写票不缸足金尊额可遮以预洗提，酱但最农高不斩得超仪过合杆同总茫金额恶的10佩%；其二义、公抄共配驴套设酿施尚饭未建谱造或疤尚未受完工都的，克可按茅预算喉造价窄合理乓预提哪建造驱费用吸。此煮类公震共配风套设连施必省须符刑合已慈在售廊房合蚂同、遮协议津或广筛告、驼模型喂中明恨确承乘诺建厕造且菌不可远撤销益，或素按照击法律织法规捡规定腹必须世配套民建造盾的条这件。。成本病计量一、首成本马项目劈燕归集孟（6）6、预省提或态预估晶费用嫌的问铜题其三罗、应童向政驳府上仍交但晃尚未般上交舌的报辅批报悔建费蓝用、纷物业贞完善址费用退可以础按规脏定预浓提。花物业盏完善租费用券是指员按规驱定应诱由企遍业承旱担的楼物业倘管理庄基金况、公钟建维卧修基低金或罩其他快专项乡丰基金份。除此作几项辜预提怠（应坚付）尼费用撞外，冲计税保成本刻均应汉为实湾际发闻生的五成本队。成本猛计量二、略成本粪在各撕成本言对象舱间分似配（1）1、总计体原附则直接迷成本膛和能杠够分较清成蒸本对辅象的碎间接总成本子的：直接麦计入炒成本混对象共同洁成本叉和不萌能分坏清负熄担对傲象的北间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