房地产开发管理经营

第5章房地产开发项目规划设计

1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。

本章学习要求5.1城市规划与房地产开发城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手段城市规划与房地产开发城市规划的基本任务

国务院《关于加强城市规划工作的通知》指出：“城市规划工作的基本任务，是统筹安排城市各类用地及空间资源，综合部署各项建设，实现经济和社会的可持续发展。”发展目标土地利用空间布局建设部署城市规划的作用指导作用是城市各项土地利用和建设必须遵循的指导性文件统领作用对城市发展建设与管理起统领作用调控作用通过对各项建设用地和建设工程的规划审批，起到引导、制约、调节和协调的作用优化作用多方案比较论证优化能动作用对各项用地、建设具有引导投资、指点开发和充分利用空间资源，促进发展的能动作用保护作用提高城市整体素质，完善城市的整体功能建设用地规划管理

城市用地管理城市土地是城市经济、社会和城市规划建设的载体和基本要素，城市土地利用是城市规划的核心内容。对城市建设用地的合理利用与管理，是实施城市规划的基础。依法进行建设用地规划管理，就是要保证城市的土地利用严格按照城市规划的科学安排，充分利用，合理使用，做到珍惜用地、合理用地、节约用地。一．建设项目选址意见书建设项目选址意见书，是为了把建设项目的计划管理与规划管理有机地结合起来，保证城市的各项建设项目能够符合城市规划要求，使可行性研究报告编制得科学、合理，有利于促进城市健康发展，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的法律凭证。建设项目可行性研究报告报批时；必须附有城市规划主管部门核发的建设项目选址意见书，否则就应当依法视为是不合法的。建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。建设项目选址意见书申报程序二．建设用地规划许可证建设用地规划许可证，是建设单位或个人在向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设用地位置和范围符合城市规划要求的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位或个人按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区范围内行使权属管理职能提供必要的法律依据。任何建设用地，如果没有城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证，就依法视为是违法用地。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。建设庸用地嫁规划张许可共证案导例三．盈建设肝用地样规划医管理阵与土怪地管鼻理的喷关系城市尝建设席用地安规划鹊管理槽与土浓地权饲属管此理的盲对象北都是膀土地岂，规屑划管讨理是崭权属余管理索的前嗽期工宗作。加以批杂准的荡城市减规划刻为依悠据，葵对城唉市各杰项建剪设项雁目的庄布局拾、选因址、赏定点悉进行葬规划率管理歉，是隆城市滚规划揉行政亦主管初部门舅的职头能。领承办痰建设便用地徐的征龟用手辜续，柏进行泼土地择权属狂管理习，是粱土地雄管理贞部门肌的职裹责。认城市盲规划铃行政煌主管钩部门下核发跟批准舍文件膏，即前建设烛用地似规划急许可构证，攀而土优地管谣理部识门则覆核发舅权属永确认铜性文眨件，亿即土偿地使止用权傍证。建设帖用地肺规划仓管理疤与土象地管坏理的孩关系规划认管理惰在前汗，土孩地管笑理在兔后，币具有业不应挥逆转墨的前而后顺盛序。从建天设项鞭目的描立项冠论证悦到选竭址定干点前帝，主帝要是伴以城焦市规势划为咳依据故的用要地规码划管倚理工萍作，气还不共涉及井土地还权属广管理诊工作沙，它般是征男用土续地的娇前提站，是右征地蜂之前撞必须蹲具备懒的先血决条透件。钻只有突先确厕定建膊设项孕目建罢在何朝处和斜如何恐安排拾，才暮有可众能履虫行征傲地手捷续。仅因此办，建掠设用椅地单凝位或肤个人伸必须中先向著城市来规划熟行政嗓主管论部门漫申请侨选址卸定点削，然诊后持脖建设凡用地网规划梢许可异证办福理征皱地手材续。捉这是略城市羊建设苹的客殊观需波要和腔用地鱼管理滋的客像观规纳律所妇决定灯的。建设患用地稿规划轧管理睬与土劈燕地管汗理的案关系规划慨管理闷和土滤地管怠理工群作还摆需要小相互秃交叉磁进行利，这旨也是琴客观稼工作缸过程血的需颠要。城市平规划哄行政皇主管墓部门订在选伙址定室点和削建设睡用地部审查咸过程磨中，活需要鹿事先竹征询冲土地撕管理脆部门捡的意做见，单避免员征地签时出衔现矛裕盾和小不切兄合实利际。为保肃证城钞市规蔽划实砖施，漫建设栽单位编或个窑人领沾取土执地使邻用权发证前段，城浙市规重划行葱政主寨管部色门必伐要时葬可对蜓征用蒜的土绕地进抗行规荐划复脆核和阔验桩目。建设切单位鞋或个撒人领霸取土脏地使削用权你证后日使用驴土地须进行勇建设史时，婆还需仙要向竟城市津规划堂行政贺主管勇部门醋办理如建设保申请薄，领胞取建们设工歉程规秘划许课可证羡后，讯方可鬼施工抹。建设蛋工程归规划考管理建设抢工程好规划蜜管理在城秩市规沙划区种内新面建、菠扩建宗和改迟建建腐筑物隔、构观筑物吊、道在路、袋管线译和其送他工咐程设妹施等讽各项培建设咐，都耐必须筋符合晴城市呀规划粥，服晃从规敬划管寇理。拨对各饱项建斥设工能程实秧施有馆效的苹规划程管理韵，是立保证白城市牢规划榴顺利役实施印的关号键和够使各瓜项建膛筑活趣动按直照城平市规讲划有永秩序梦地进立行的代基本遇保证牲。因串此，借依法令对建高设工诱程实铁行统栋一的民规划削管理庭，是霞城市摩规划银行政砌主管招部门闪的重庙要行挡政职好能，停也是甜城市奖规划谋管理浆日常港业务隶中最告大量红的和壁主要燃的工急作。１．坚建筑副管理建筑油管理厚，重狱点是挎指城寨市规康划对慎建筑裳设计破和工削程建菊设审篇批的衫管理氏，不匪包含彼房屋意的内喉部维枕修和陪装饰绪、房议屋产识权等灰方面糠的管本理。建筑身设计庄管理脖，包鉴括建秧筑性亩质、洒功能碍、建勾筑标仅准的毒审查送，提胞出红萄线与搞间距咸要求世，体鼻量与皆层数暖的控筛制，滥设计说图纸截的审叨查，垄建筑步造型爸、风锣格、非色彩靠和建夕筑环沾境的置审查悠等。建筑处审批寺管理罚，包痒括建爪设申呜请，饶现场匹踏勘泡，征混询有易关部包门的写意见载，规幸划审扶查，弯上报吉审批瞧，核灭发建们设工碌程规晒划许朝可证疯，放尾线验肥线，奶工程绪验收逼，竣承工资则料的还报送衬和归基档等帆项工娃作。２．惜工程斥管线尊管理工程给管线波管理企中最渔常见身的工湿作是明道路柴管理怪、管萝线管筐理和透堤防厉管理赌。道路寺管理澡，主坐要包变括道段路规话划方豆案的训地面科定线鱼，道腊路设驳计与畏施工拐的红颠线控感制要乘求，骆道路左标高协、走芬向的全核定遍，设沃计图昼纸审副查，经核发深建设胃工程凤规划与许可烘证，惠以及浅因管婚线工席程需内要对共道路中开挖石的审乏批与温管理生。管线绕管理约，包旁括对拳各种退管线器工程旺类别汇、截桨面、疲线型皆、坐赞标、生标高觉、水常平距睬离、披架设询高度暂、埋差置深址度、患立体航交叉垄关系稠的审租查，咐避免绪与地惨面建愉筑物散、构纪筑物灾、行撇道树美以及宇地下毒空间杀、地义铁、归人防愿设施冤等的光影响制和各脏种管阁线之虹间的徒相互贼干扰膏，同杂时要高符合牲国家铜和有暖关部嫂门颁耻发的灵规范颈、标端准、债技术原、卫些生、晴安全献等方身面的授要求壮。堤防究管理架，包个括对状于河荷岸、腿海岸惠、湖志岸、植江岸集等城减市堤后防工坐程的关规划奸管理但，使滤堤防美工程滋合理写布局书、高络度适医宜、鄙抗洪糊能力寄达到供规划扰要求点，确锈保城租市安座全。建设查工程被规划未许可速证建设承工程氧规划渠许可属证，勤是《禁城市旷规划魔法》抵规定检的经瘦过城窃市规现划行谁政主稠管部自门审给查确色认的膏表明岔该建劣设工积程符为合城个市规瘦划要中求的卸法律掏凭证齐。建山设工白程规滨划许雀可证排的作互用，誉一是汉确认小有关党建设赌活动储的合翅法地肺位，胀保证购有关非建设争单位详或个米人的饿合法疼权益普；二粮是作斩为建添设活剩动进盈行过庸程中墙接受腔监督佩检查绑时的惩法定规依据圆，城瓦市规割划行狼政主座管部糖门应允根据怒建设热工程协规划荐许可院证规严定的被建设畜内容核和要蓝求进节行监追督检语查，乖并将伶其作巾为处昌罚违漂法建坊设活到动的刮法律印依据裁；三练是作你为城超市规术划行落政主茎管部脉门有突关城棋市建红设活都动的兄重要乱历史塔资料慈和城论市建桐设档像案的他重要幸内容膝。申请浑建设礼工程挨规划国许可贴证应办具备素下列茎条件苹：一候是必猛须具市备建堵设工开程计芬划投舒资批誉准文衔件，择二是糖具有下城市话规划毅行政查主管驴部门塞关于梨审定层设计乡丰方案捷的通费知书婚和主倘管部习门审许定初亿步设剩计方收案的忧文件夺，三秩是规趁定报爽送的党有关免施工掀设计腐图纸佣和资往料。建设浙工程拜规划两许可闹证所堤包括腐的附宜图和特附件遥，按轰照建仁筑物散、构梨筑物户、道敏路、孕管线随以及软个人拆建房娇等不悉同要炕求，王由城落市规被划行寒政主毁管部陕门根戚据法艺律法颈规和室实际塔情况毙具体役制定饮。附武图和屑附件主是建祸设工商程规包划许满可证士的配定套证迎件，等具有园同等贴法律优效力剧。建设带工程们规划卧许可滔证案炉例建设项工程尝规划唤管理挪程序认定晃建设肠工程妙申请提出辫规划宵设计额要求设计泪方案追审查审查阳施工狠图，秋核发趁建设幸工程意规划评许可猾证批后痰管理认定宵建设该工程承申请建设米单位张或个型人应秒持批皆准的杯计划委投资叛文件驶、上赤级主蒜管部宣门的曾批准娘文件钩和城念市规惰划行取政主鱼管部罪门核找发的垄建设会用地谈规划探许可叙证，剧以及些建设阶工程率申请逝书，嘴向城荒市规鸣划行划政主您管部劲门申予请建福设。乖必要牢时，酱城市镰规划光行政腐主管漆部门饱会同善有关弟部门窄现场拔踏勘惹，并布征求醋环保葬、消愤防、夺文物塔、园赌林、稼防疫窄等部马门的抬意见菜，确唐定建矮设工仙程地哑址。提出趴规划胜设计她要求认定己建设照工程痕申请分后，蛇城市春规划逗行政转主管乓部门流可提免供地炉形图窗，该肤地段券规划百道路相红线喜图，刷并对野该建牙设工势程提贫出规驶划设魔计要衡求建乡丰议，想征询倚有关资部门会意见秋后，抄确定滨规划零设计顽要求纠，核代发规怖划设所计要舅求通份知书介。建城设单透位或慕个人鲜按城兼市规但划行辣政主喝管部估门提恋出的脂规划女设计萄要求秒，可阻委托仓设计猛部门宗进行鸽建设够工程将方案拜设计惹工作讲。南京族规划绿局建逆设工幸程规且划设壤计要弊点通爪知书设计钱方案脂审查建设员单位掩或个乓人提秧出建火设工慈程设躬计方予案文辰件、动图纸拼(包迹括模仓型)译后，裂城市祸规划候行政友主管半部门蹄对多傅个方盼案进牧行审寺查比它较，闪审查恶其总喘平面肝布置宏与交倦通组抖织情终况、溉建设墓工程恨周围易环境宫关系涨、个绿体设膜计体某量、佳层次狱、造易型、录色彩否等，嘴进行葬方案痰选择坏和技沈术经眨济指何标的双分析联，确现定设手计方胖案和樱提出拔规划奥设计暂修改撕意见顺，核芽发审叹定设抚计方挂案通岗知书育。建叶设单使位据述此可父委托季设计兰部门搬进行绳施工掀图设榆计。北京译国家津大剧模院审查扛施工糠图，赠核发稳建设吴工程舅规划蠢许可耐证建设串单位否或个来人持命注明串勘察好设计乎证号悦的总食平面蜂图，爹个体冤建筑垦设计凡平、惊立、即剖面平、基为础图恐，地秒下室犹平、吴剖面洲图等召施工恋图纸汉，提教交城火市规恩划行博政主虹管部锯门进闭行审柄查。攀审查递批准绩后，央发给笋建设潜工程况规划无许可晓证。洁建设施单位馆或个池人取国得建斩设工偿程规胸划许逗可证剃后，际方可她申请口办理雪建设芒工程液开工吓手续弯。批后葛管理建设雅工程努的批徐后管乱理，闪包括秒放线吨、验肚线和粱施工紫过程妥中的称随时昏监督席以及估定期纸和不甩定期序的检藏查，池直到趁竣工出验收袖和图校纸资傅料的偏归档忙。建炕设单迅位或盟个人是必须句按照联建设踢工程傲规划洒许可沫证的塑要求蛛放线伙，并偷经城矮市规灭划行选政主狠管部彻门现孟场验无线后盏，方堵可施钓工。居城市将规划孩行政诸主管域部门疲参加仁建设挂工程所的竣妖工验窗收，占主要友检查抵该工旬程的游平面终布置傍、空彩间布殿局、收立面虽造型释、使轻用功键能等牛是否冲符合灭规划娃设计君要求后。如湾果发饶现不狭符，丹就要获视情芽况提良出补达救和腥修改图措施歪以及居给予塘必要跪的行锋政处今罚。项目蓝五证城市兆规划虹实施葡的监跳督检宅查城市嘴规划枣实施舌的监蛇督检蒜查，泪是城母市规征划实滴施管摩理工劳作中幼一个狐不容视忽视浆的重忆要组培成部槐分，鼻是保烧证城倡市规弊划行侍政主时管部赌门正游确执训法和目正常厨运转食，保将证城炊市规额划顺份利事矛实的裹一个尸重要趁环节愿。加尝强对右违法薪用地劲与违咱法建印设的倾及时逢制止慈和查衰处就躲成为填城市德规划触实施晚的监集督检六查中慰一项摧十分誉重要天的任迟务城市清规划鹊的核遣心内移容：土地只使用甲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