关丽老师新房屋租赁司法解释

房屋租赁司法解释的理解与适用三峡买卖网http:///wenku1一、司法解释起草的背景情况二、司法解释的适用范围1.城镇房屋的判断标准2.把握依照国家福利政策承租房屋的性质3．军产房问题三、房屋租赁合同的效力（一）法律及司法解释认定合同效力的原则——合同无效的认定1981年《经济合同法》第七条第（一）项规定：“违反法律和国家政策、计划的合同”无效；1993年修正后该条规定：“违反法律和行政法规的合同”

1999年《合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

《合同法司法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”买卖司法解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（二）房屋租赁合同的效力1．房屋租赁合同效力的认定原则2．违法建筑物租赁合同无效——违法建筑的认定标准——新建房屋、改建房屋时违法建筑的认定——与城市规划法颁布前的衔接（）——补办手续需注意的问题3．房屋预租合同的效力4．合同无效后的处理四、房屋租赁合同的解除需要注意的问题：1、该条与以前意见的协调第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定的必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。2、解除权行使程序五、装饰装修物的处理——装饰装修物的范围及分类范围：改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物分类：未形成附合的装饰装修物、附合的装饰装修物——合同无效时装饰装修物的处理1、出租人不当得利情形下装饰装修物的处理2、出租人未构成不当得利情形下装饰装修物的处理——合同履行期间届满时装饰装修物的处理——合同解除时装饰装修物的处理1、出租人不当得利场合处理规则2、适用违约责任的处理规则3、公平责任及法律另行规定的适用4、残值损失的计算方法如装饰装修造价60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销造价费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元）。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。六、按转租师合同区的处智理——转租肯合同脂的效跟力认核定处分奥权能犁是指功在事责实上罩处置晒物、祖决定约物的澡命运岁或在钩法律堡上处疗置所释有权并的权户能。区在无暂权处盲分行馒为中祥，行躬为人体是在踏没有加处分冷权的钉情况敏下，米以自关己的滴名义凯实施思的处霉分行滑为，杂即行抬为人它没有临处分屯权或茎者其爸处分碰权受企到限绣制。现无论眉是处市分他愤人的展财产丢所有鸣权，醋还是斩非法捧出租阶和转柏租以永及在买他人哨财产妻之上蛮擅自开设定景质押扶等，场都是事在没拉有获穗得授广权且脸又无裳权处拘分的物情况眠下对汽他人谎财产们所作这的一喇种处脸置，丢所以嗓都可怨以认牙为是获一种沸法律厌上的饭处分疼。——灰出租逗人同稼意转需租的够推定——敌次承捡租人武的代职偿请寺求权——外次承婶租人崖的诉遍讼地渴位七、窗承租扶人优秩先购丸买权可的保陵护——承租罩人优序先购泻买权毫的性坛质1、匀损害头赔偿贯请求踢权解释糕第2滋1条利的理暗解、共与出临租人割同第护三人咏签订俭的买作卖合绞同的崭协调2、珍优先存购买晚权的赚实现桨（考烈虑因鹿素：境存在起有效食且在润履行狸期内樱的租耗赁合愚同；笛二是获同等恰条件态；三残是，谦承租名人应毯当具难有履罚约能赔力，芝四是锐，优呜先购帝买权侍应当汗在合毫理期胳限内捞主张卖）——默承租角人优摇先购场买权井保护肉的例坊外情坚形——饰承租冠人优浆先购搭买权关与租