中小型商业综合体选址与及定位

中小型商业综合体选址与及定位3．1概述选址、定位是建筑设计的基础。中小型商业综合体的选址和定位是互相影响、紧密相联的关系。如果选址确定，则可以根据所选地周边现状来分析规模组成，从而可以辅助定位。同样，如果已经策划出投资方向及初步定位，也可能反过来去选择投资。在开发策划的初期，二者是需要同时考虑，缺一不可的。3．2选址3．2．1方式中小型商业综合体的位置选择与所在城市区域特征关系密切。不同的城市区域特征导致商业综合体有不同的建筑形态和业态组合。根据对中小型商业综合体数分布较为集中区域调查发现，主要会出现在以下几种城市区域。表3-1区位影响分析合肥新都会信阳银珠广场庐江金润万家合肥市南一环与马鞍山信阳市东方红大庐江塔山路与越城地段、选址路交口。地段好属于一环、马鞍道和中山北路交叉口，路交口，县政府对面，

山路商圈交接地离市政府3公里。属于政治中心区域。

1楼百货类品牌店及休闲地卜．至5层为综合1．3层为商业，l层主要功能布置娱乐餐饮设施以及时尚休闲商业，l、2楼卣货类，烟酒精品店已经万家超品精品店2楼、3楼为家乐福；43、4服饰品牌店，5楼市入口。2、3为万家超楼电玩城以及一些工艺饰品。餐饮娱乐类，商业面积市。商业面积约2．2万商业总面积达5万余甲方米。约3．5万平方米平方米主楼功能酒店式公寓办公住宅以及部分公寓办公区位较人城市副中心区较大城市副中心区小城市中心区区位优势明显、人口集中、区位优势明显交通便环境合适、政府集中

优势分析交通便利、能提供体验消费利、办公区域另。一方面通过对成功中小型商业综合体建筑的业态组合模式调研发现，中小型商业综合体的开发模式主要为两种。模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式。功能=酒店+办公+商业+公寓+⋯⋯商业与其它业态处于并重的地位，各部分在建筑中所占比例大致相当，形成多种功能共同发展，齐头并进的开发模式。如信阳银珠广场，商业、酒店式公寓(可做办公)、住宅的比例是4：2：4。模式二：以商业为核心功能的发展模式。(功能=商业(主)+办公(次)+公寓(次)+酒店(次)+⋯⋯)这种模式商业业态占据主导地位，其它功能业态16占次要位置，形成以商业为主要盈利的开发模式。如合肥新都会，它的商业面移：Ill总曲_{ill的55％。逆过x0仃利于中小型商业综合体建设的区域(表3-1)和成功开发模式的调查发现中小型商业综合体的以下位置：d、优先选择城市交通便利的地块，特别是处于城市主干道、公交车、交叉口的地块。基地应至少有一面直接临接城市道路，该城市道路应有足够的宽度，以减少人员疏散时对城市正常交通的影响。便利的交通对商业综合体后期开发模式限制较少，能辐射更大面积，吸引人流。b、尽可能选择人口基数大或人口密集区域，如中心区，办公区、商业区、居住区等。后期设计再针对人口类型、数量、购买能力、需求特征等设计可以获得较好的经济收益。C、选择具有发展潜力的区域，如新建的城市副中心等，并应了解对总体规划与详细规划对土地利用方式，选择有利条件的基地。d、经济性：在各主要功能都正常发挥收益的情况下，商业空间的单位面积是收益最大的。故在地块筛选时，从经济利益角度出发应优先选择能实现以商业为核心功能发展的地块。e、尽可能选择具有特色城市景观并人口流量较大地带。建设场选择开发量少，施工方便，便于建筑布置的地形。综合上诉多种因素的影响，一般从开发商到商店位置的最终选择会经历如

下过程(如图3—1。在建筑设计中，不应把广告与建筑对立起来，片面地认为广告牌设计不在主体设计范围，对其功能、造型、位置、结构、构造一概不管，只图省事，对装饰、装潢等二次设计不加限制，人为地给建筑物带来不必要的麻烦。在实际情况中广告要素在建筑设计初期需要考虑，让广告牌融入建筑外观，成为建筑立面的一个重要的要素。广告位的设计可以根据位置的不同分为壁面式、飘旗式、屋顶式(表7-2)。表7-2广告牌设计参考壁面式飘旗式屋顶式于临街二于临街裙楼首层面壁统一形多层或层窗户项处设建筑物墙面、上或骑楼式的商业式，广告下沿中高层商业位置的招牌广告。门檐上方处建筑上，在墙面上与首层檐口梁用途建筑物(底层为商铺)设置的招牌预留竖向招牌、灯下沿持平，上楼项上设置置广告。箱广告。与二层窗户下的招牌广沿保持水平。告。招牌广告各店铺各开间采用统招牌广告招牌广下沿与二层窗招牌广告高一形式，广告牌下高度为≤告高度≤

户顶持平，上沿度相同≤沿与首层檐口梁下l600mm：招牌1／3H，不得与三层窗户下1500mm，具体沿持平，上沿不高广告宽度≤突出建筑物

沿保持水平，即尺寸按实际于二层窗户下沿，1200mm，钢管外墙面，宽大招牌广告高度：情况制定；各广告牌高度≤伸出长度≤度不得超出招牌广告厚度小店铺招牌1500mm；招牌的上1200mm。两侧墙面，≤300mm，招牌广告厚度≤沿与首层梁下沿持并须平行于

广告宽度不得300mm；各小平，下沿与门顶保建筑物外

小超出建筑两侧店铺招牌广持水平，招牌高度墙。(H为建墙面。告牌宽度依≤900mm：招牌(广筑高度)实际情况指告牌)的厚度b≤定，但不得破300mm：招牌f“告的坏原建筑立长度为轴线开间。面效果。注重视觉的人性化原则和与建筑的在一些风貌特在风貌特征备整体性原则，在文化传统浓厚的城市，注征明显区，可以采用区域一般不得设注意文化要素和文化色彩的体现体现地域文化的方置屋顶招牌广告。式，不受限制。广告与建筑的统一协调，最终还需要有关负责人员对广告牌设计进行严格监督，使广告牌的位置、数量、尺寸、色彩等与建筑相协调。第八章实践：庐江港湾世纪城商业综合体设计8．1概述从中小型商业综合体的概念可以得出，庐江港湾世纪城商业综合体设计属于中小型商业综合体范围。a、设计目的庐江县地处皖中，北濒巢湖，南近长江，西依大别山脉，紧邻省会合肥，城市发展愈来愈迅速，目前，老的城市商业已经不能满足市民的生活需求，现拟新建庐江港湾世纪城商业综合体建筑设计。b、基地状况拟建庐江港湾世纪城商业综合体基地东侧临城市主干道一一文明中路，北侧临城市次干道一一城中路。具有良好的城市资源和景观资源，西部为景观丰富的县河。周围有着良好的城市绿化。规划用地总面积约3．8439公顷。C、设计要求功能组织合理，动静分区明确，交通流线简洁顺畅。室内外空间设计有特色，要能充分满足使用者对功能的要求以及对精神的需求。紧密结合基地环境，处理好建筑和基地环境的关系。要考虑所在地区的气候特征并适当考虑当地的

文化特色。技术上合理、可行。8．2选址8．2．1选址商业综合体最终选址整个地块的右上方，通过飞龙广场有机的连成一片，基地东侧临城市主干道(文明中路)，北临城市次干道(城中路)，具有良好的城市资源和景观资源，西部为景观丰富的县河周围有着良好的城市绿化。选址过程中优先选择城市交通便利的地块，人口基数较大，位于城市发展的中心，发展潜力好，周边商业较多，而且市场热闹，基图例：绿色为整个地块，红色为商业综合体位置地西边为城市县河，景观丰富(如图8—1选址

图8—1)。8．2．2现状分析A、庐江商业分析(大商业分布，和两条路线图)(如图8—3)第一条路线由文明路为轴线展开，节点(1、文明路与文昌路交口庐江百货大楼，2、安德利贸易中心)(如图8—4、8—5)。第二条路线沿塔山路南侧商业展开，节点(1庐江金润万家超市，2安德利第一条路线：优势：a、区位位置好，购物的首选地目的地。b、产品丰富，可供选择的多。C、产品经营方式有分有聚，购物路线丰富。劣势：a、购物路线沿城市主干道展开，从而导致城市交通混乱，尤其上下班时间，在流线记录上可以反映这个。b、产品过于分散，不同业态商业分布不是很集中。c、停车问题很严重，没有地下停车，都是门前广场停车，进一步造成交通混乱，而且广场空间狭小。迫切需要停车场，解决停车难问题和聚集人气的商业步行街，让人们能停足观察的据点。第二条路线：优势：a、产品丰富，可供选择的多。b、产品经营方式以集中为主，尤其金润万家和安德利大买场为代表。劣势：a、区位不是很好，商业氛围不是很好，对面是庐江县人民政府，是政治中心，不是商业中心的合理地点。b、停车问题很严重，没有地下停车，都是门前广场停车，进一步造成交通混乱，而且广场空间狭小。畔谶翳删彳飞；暾豳豳貔五：乏纛赢匦滋麓，o=，l￡簦黑型灞锄譬瀚％一。‘i裁；。渤一；∥蛩．、矽浮澎嚣节i”’：疆图8-5庐江金润万家图8—6安德利人买场B、商业案例分析庐江金润万家(图8—8)开房商：安徽金润集团所在地址：庐江塔山路与越城路交口总投资：5000万元层数：总共13F，1-3层为商业，层高月4．8米。4—13为办公经营品种：a、食品：鲜肉、水产、面包、面点加工、卤菜、凉菜、熟食、豆制品、成货、散称小菜、冷冻冷藏食品、蔬菜、水果等生鲜产品、酒类、饮料、休闲食品、蔬菜干货、营养保健品、冲调、粮油副食品。b、百货：洗涤洗化用品、家居百货、文体用品、针织家纺、品牌鞋、时装鞋类、小家电、服装、图书音像。c、休闲快餐车位：门前广场停车商业每一层1对自动扶梯2部垂直电梯成功分析：a、交通便利b、产品齐全，一站式服务c、建筑形式现代，银色铝素板既大方又具有很强的现代感，体量方面不是很巨大，给人的压力感不是很大，市民参与性强。劣势分析：a、停车位少，广场停车面积小，交通混乱。b、区位优势不明显，对面是庐江县人民政府，商业氛围不是很浓厚。总而言之，通过以上调研分析，总结设计业态：酒店式公寓、大型商业、美食城、服饰城、电影院、等多种功能的综合业态。项目定位：一站式生活购物休闲中心，成为整个西门岗湾地区的休闲消费中心和标志性建筑群体。品牌定位：一个全新的、休闲购物广场。核心概念：享受空间、社区+商圈。品牌个性：健康的、活力的、美丽的、有情调的，充分体现人性化的建筑思想，实现良好的、开敞的正向积极的外部空间关系，倡导一个富有生机和简约的现代优质生活环境。

8．3功能8．3．1功能调A、原有商业业态分析(其中问卷调查：附录三、附录四)a、由于本基地内含有一些拆迁安置户，笔者通过现场实地考察，现有商业

83家店面，总共约120间门面(如图8—9、8—10)。大致分以下几类：

1．服饰鞋帽类24家36间2．特色餐饮和旅馆类6家7间3．医院相关产业类10家16间4．小百货小生产资料类22家38间5．电影院l家1间6．移动营业厅1家5间7．特色店类(雕章，广告，照相馆，婚纱摄影，牙医，音像制品，黄金加b、现有经营方式的调研：50％的商业为零售，30％为批发，70％为批发零售兼有，经营方式大部分自选式。c、业主年收入调查：部分比

较配合的业主直接在数字上告诉

我们，大部分从事小生产资料销售，收入不是很高，3万以下占30％，3—5万占50％，5一10万以上占15％，10万以上占5％。d、以后安置房的用途：约30％属于租房经营者，房主30％愿意继续从事原有商业活动，70％继续从事商业活动，但具体业台看形势而定，处于等待的业主居多。e、对实地调研附近居民业态需求分析数据如下(如图8—11)：品牌服饰21人次餐饮14人次图书城9人次文具城11人次体育用品城8人次8．4交通系统8．4．1交通系统A、路况。表8—1基地周边交通路宽机动车流量非机动车流量人流量公交车路线文明中路15米130—300辆／5分50—200辆／5分60—250人／52条钟钟分钟城中中路5—7米15—25辆／5分钟40一60辆／5分60—125人／5无钟分钟原有商业的位置主要分布在沿文明中路西侧，和城中中路两侧。通过不同时间段的现场交通流量的测算，(图8—13)得出：文明中路状况：路宽约15米，机动车流量约130--300辆／5分钟；非机动车流量50--200辆／5分钟；人流量60--250人／5分钟；到站公交车线路2条，约5辆／5分钟。城中中路状况：路宽约5—7米，机动车流量约15—25辆／5分钟；非机动车流量40--60辆／5分钟；人流量60--125人／5分钟；无到站公交车线路。B、原有商业

送货方式和主要交

通工具。通过问卷调查表可以看出，大部分是自取方式，部分要送货，主要以小货车，摩托车。交通工具主要摩托车、电瓶车、自行车。总结：文明中路为城市主干道，交通流量大，主入口应该布置在这个道路上，同时并没有城市集中停车位，沿道路线交通混乱，交通要以疏导为主，所以在新项目的设计时要考虑一个广场空间的设置，能形成一个有效的城市缓冲空间。(图8—14)8．4．2停车组织基地范围内没有地下停车(附近也没有大型停车场)，只是在商业门面前有简单的停车位，和非机动车位；一、没有形成规模的商业停车位，二、导致交通更加混乱。在商业问卷调研和附近居民的调研过程中，由于社会发展，停车位的严重缺失，就停车位方面问题，大部分想地面集中停车或分散停车，一小部分愿意地下停车。但应该站在城市发展的角度上去考虑，同时结合基地面积偏小的实际情况，采取地下停车，采取大面积大开间的停车位，各种主要功能空间的停车布置比较集中，完全可以通过后期的管理操作进行合理的停车位需求。总停机动车位约450辆，自行车5625辆，甚至更多，具体分布(如图8—15)。8．5内部开放空间8．5．1引导空间在引导空间的布置上主要采取的是入口的扶梯形式(如图8—16)，直接将一部分人流带入二楼，进入主体建筑的内部。8．5．2内街的布置A、原有商铺问卷需要的商业空间模式，主要采取相应照片～合肥成功案例供人选择(如图8—17、8—18、8—19)a、常见的百货大楼方式b、集中中庭，大规模商场c、带玻璃项的商业步行街d、不带玻璃顶的室外步行街e、一个个小的门面，商铺形式攀’匕i：梦够黟渤弘孙：势多揣¨俄≈钆该⋯翌≥猢≤髫龇-j‰。数8气一‘—一峨揍啊强嘲一一————缓‰鳓鹱磁嚣麓癌鳓缓鞠如稍目罐曩图8-16常见的百货大楼方式图8-17集中中庭，大图8-18不带玻璃顶的室外步行街规模商场通过问卷调查，带玻璃顶的商业步行街约有40％选择，不带玻璃顶的室外步行街约有20％选择，一个个小的门面，商铺形式约有20％选择，其他两种各有10％人选择。B、附近居民问卷步行街的风格空间模式特点(如图8-20、8-21、8-22)

a、古街(如合肥城隍庙)b、现代中山路步行街)C、欧式(欧洲传统风格的商业街，如合肥欧风街)d、自由式(如目前项目基地类似的步行街)通过问卷调查，选择古街有8人次，选择现代商业街形式有21人次，选择欧式风格有5人次，选择自由式有3人次，选择集中商业也有3人次。总结：人民对庐江原有的商业空间模式有了～定的了解，比如常见的百货大楼方式以庐江百货大楼为代表。成功的商业空间模式对他们造成很大的影响，人民希颦新的方式的产生，他们希望还是半室内形式的购物体验，带玻璃顶的商业步行街恰恰符合他们的想法，同时也有些保守的人选择其他形式的商业空『Fjj馍式。8．6几点启示A、功能集约化。尽管属于中小型商业综合体范围，但它的功能依然是综合体性的，功能是复合集约化。主要功能的协同作用越来越来明显，但也越来越不好把握。同时，国内这种中小型商业综合体由于所处的环境，常常伴随一些城市拆迁的因素，给功能定位带来了不少的压力。B、人们越来越受重视室内开外空间。开放空间的设计使商业综合体建筑更具有吸引力，尤其是中小型商业体，常常由于实业界追求的快节奏的城市建筑，忽视了人的感受，忽视了人的主体，忽视一些细节的关怀。在21世纪知识时代里，信息资源的获取将是消费者所注重获取的，中小型商业综合体内部开放空间是消费者获取信息的一个中心空间，休息在内部开放空间中，便能知道各种特色服务信息，于是作为“数字化媒体”与“实物媒体”的内部开放空间必将发展成为数字信息化。内部开放空间有效的调节内部各功能系统之间的关系，为内部各功能系统

与城市环境之间创造整体“和谐"的联系，为中小型商业建筑综合体的“和谐”

发展提供帮助。C、交通系统一体化和立体化。交通系统一体化和立体化指的是充分考虑与商业综合体建筑综合体的高效连接或整合，同时这也是城市循环系统“和谐”运作的有效保证心-。一体化是

指交通流线的模式一体，交通形成独立一个整体去运行，立体化是指交通形式

采取立体化，这是由城市的发展所造成的，城市的发展需要交通的立体化，立体化的交通同时也带动了城市的发展。a、国内大商业综合体研究较多，但中小型商业综合体的资料较少，所以本文所涉及到的中小型商业综合体概念、特点等都是通过实地调研和实践创造中总结出来的，由于角度、能力等各个方面的限制，导致一些总结观点带有主观性，不全面。b、大型商业综合体和中小型商业综合体都属于商业综合体类型，所以在设计过程中有很多相通相像的地方，所以常常导致归类的一些设计手法同时适用于大型、中小型商业综合体，由于时间和能力的有限，也会导致一些观点针对性不是很强。附录一引文出处[1]王桢栋．《“合”一一当代城市建筑综合体研究》同济大学博士论文，2008，P22．[2]杜昆．大型商业建筑中交通空间设计探索[D]．[硕士学位论文]．西安建筑科技大学，2010．P7．[3]龙固新．大型都市综合体开发研究与实践．南京：东南大学出版社，2005，P7．[4]韩冬青，冯金龙．城市·建筑一体化设计．南京：东南大学出版社，1999，P12．[5]徐洁，林军．六本木山一一城市再开发综合商业项目．时代建筑，2005(2)：68—79．[6]龙固新．大型都市综合体开发研究与实践．南京：东南大学出版社，2005，P7．[7中国房地产报，http：／／www．china—crb．cn／HTML／2007／[8陈雾霞．现代城市商业空间的适应性分析[D]．[硕士学位论文]．郑州大学2003．P23．[9王桢栋．《“合”一一当代城市建筑综合体研究》同济大学博士论文，2008，P12．[10]曹杰勇．商业建筑中庭空间设计研究[D]．[硕士学位论文]．西安科技大学．2003．P38．[11]罗梓鹏．城市综合体建筑交通空间设计研究[D]．[硕士学位论文]．西南交

通大学2007，P22．[12]曹杰勇．商业建筑中庭空间设计研究[D]．[硕士学位论文]．西安科技大学．2003．P42．[13]罗梓鹏．城市综合体建筑交通空间设计研究[D]．[硕士学位论文]．西南交通大学2007．[14]芦原义信[日]．街道的美学．第一版．尹培桐译．武汉：华中理工大学出版社，1989．P63．[15]芦原义信[日]．街道的美学．第一版．尹培桐译．武汉：华中理工大学出版社，1989．P67．[16]芦原义信[日]．街道的美学．第一版．尹培桐译．武汉：华中理工大学出版社，1989．P71．[17]张婧．大型商业建筑公共空间研究[D]．[硕士学位论文]．同济大学，2007．P26．[18]刘芳，苗阳等．建筑空间设计．第一版．上海：同济大学出版社，2001．P36．[19]黄珂．“整合”一一商业综合体设计研究[D]．[硕士学位论文]．重庆大学，2010．P68．：2()：黝：劣或．现代城市商业空间的适应性分析[D]．[硕士学位论文]．郑州大学，_‘OC}o．1，：{1．[21]刘凯．商业化设计手法研究．华中建筑[J]，2002(02)，P54．：22{if已．人骂“i业建筑中交通空间设计探索[D]．[硕士学位论文]．西安建筑科技大学，2010．P54．3．2．2地段从商业开发的角度而言，地段的好坏、地价的高低是决定性因素。地价直接决定着租会水平，而后期经营也直接受制于租金水平，因此不同功能需求的业主会自然对相对位置产生对应选择关系。在土地价格、市场需求、以及允许密度的共同作用下，决定了项目是否要采用高层的形式。调研中，合肥新都会、信阳银珠广场和庐江金润万家的地段影响比较明显(如表3．1)。市郊土地以及一些中小型城市中其较低的土地价格以及对允许高容积率的存在，为建筑设计提供了更大的弹性，使得中小型商业综合体的设计有更大的发挥空间。地段、地价对项目使用功能关系的设置起到提示作用(如图3—2)。3．3定位3．3．1因素在位置选定后，需要根据周边的现状对中小型商业综合体定位进行定位。包括整体定位、档次定位、市场形象定位及其中各种物业的定位，例如商业物业的业态、业种、功能和经营主题等。中小型商业综合体定位首先应符合城市整体发展要求，符合政府控规要求；

其次应符合市场要求，实现整体开发与经营目标，具有鲜明特色，体现项目地

段价值。综合定位的设计有如下流程(表3-2)。商业综合体的定位获得是需要大量的前期调研作为支持，根据流程的步骤定位条件主要包括如下调研环节来辅助决定。a、项目城市背景：主要查阅城市总体规划、详细规划等城市政策，研究城市发展走向与总体发展目标。商业综合体定位应符合城市发展的大趋势和大方向。b、项目区域背景：确定区域在城市中的定位、主要职能及重要性。调查区域的人口密度、总量、类型、职业结构、年龄结构、性别结构及调查交通状况，可达性，消费方式、购买力等方面初步确定商业综合体的形象。如在高消费区则总体定位为富丽堂皇，年轻社区贝U可能表现为简约大方。C、项目行业背景：分析区域内部业态状况，调查内容包括各业态类型、档次、规模、网点布置、消费支出类型、档次、人均消费、空间使用方式等，主要用于确定商业综合