年月深圳四块土地流拍简析SZKZX

2007年12月深圳四块土地流拍简析地块基本资料宗地号A115-0131A116-0306A907-0009G02113-0022交易时间2007-12-172007-12-172007-12-172007-12-20占地面积81044.1225995.421099.1373513.44建筑面积2180007170037970176432住宅面积1980806298034410165332商业面积14400610010007000公共配套5520262025604100容积率2.692.761.82.4地块位置宝安大道西侧、航城大道北侧宝安大道东侧、航城大道北侧观澜高新技术园区龙岗区宝荷路南侧底价（万元）100000350001360050000底价楼面地价4587.164881.453581.782833.9512月17日，宝安三地块进行交易，其中西乡两地块相邻。12月20日，龙岗宝荷路一地块进行交易，与其相邻的另外2幅地块因调整规划方案，此次未能如期推出。2宝安地块位置图A116-0306宗地西乡两地块分布在宝安大道两侧，总建筑面积近30万平米。观澜地块位于观澜高新技术产业园，因地块位置较小，意在留住技术园内高管及高级技术人才。3龙岗地块位置图G02113-0023G02113-0025龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G02113-0022地块。4交易情况此次出让的四幅地块均要求套型建筑面积90平方米以下的住房建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的90%以上。因无任何开发商参加竞标，导致此次出让得四幅地块全部未成交。西乡因两地块相邻，如同时获得成片开发，也将会成为西乡又一大盘，但两地块底价楼面地价分别达到4500及4800元/平米。根据06年成交的地块来看，此次出让地块价格较高，即使以底价获得，13.5亿的土地价格也会给开发商带来很大的压力。观澜地块面积较小，底价楼面地价达到3600元/平米，超出开发商预期价格，导致交易失败。龙岗虽然此次仅出让三相邻地块中的一块，但是作为联动开发，另外两幅地块也同样吸引开发商。根据坪山以往成交价格来看，此次龙岗地块的出让价格达到2800元/平米，价格仍然较高。近年出让地块片区成交情况交易时间竞得开发商成交楼面地价A104-0111西乡地块2006-9-15中信华南4555.26A909-0097观澜地块2006-10-31招商3374.48A906-0312观澜地块2006-10-31招商2155.05A909-0110观澜地块2007-11-2和黄6826.40A909-0086观澜地块2007-11-2和黄6486.90G11204-0395坪山地块2006-9-15万科2129.75G11207-0205坪山地块2006-12-27深业1801.96G12201-0293坪山地块2007-7-30万科2820.37G12201-0294坪山地块2007-7-30万科2172.07G11336-0061坪山地块2007-9-3深业3679.66506年以来流标地块未成交地块宗地号地块位置土地用途交易时间占地面积交易底价底价楼面地价未成交原因目前状况G11207-0205坪山六联居委会中山大道商住用地2006-10-3128282.08——仅万科参加投标,不符合招标条件06年12月深业竞得G11336-0061坪山中山大道商住用地2006-12-2772640.84——无开发商参加竞标07年9月深业获得G11337-0089坪山中山大道商住用地2006-12-2730621.84——仅万科参加投标,不符合招标条件未再次推出,仍为储备用地G12201-0293大工业区行政一路居住用地2007-1-3133649.36——仅万科参加投标,不符合招标条件07年7月万科竞得G12201-0294大工业区行政一路居住用地2007-1-3144931——仅万科参加投标,不符合招标条件07年7月万科竞得A002-0030宝安中心区商务办公区旅馆业用地2007-7-621174.67220002600.47无开发商参加投标07年9月华侨城竞得B116-0040福田中心区福华路与益田路交汇处商务性（商务、酒店、办公）2007-9-2818931.74——交易被推迟平安保险公司竞得A115-0131西乡宝安大道西侧、航城大道北侧居住用地2007-12-1781044.121000004587.15无开发商参加竞标—A116-0306西乡宝安大道东侧、航城大道北侧居住用地2007-12-1725995.4350004881.45无开发商参加竞标—A907-0009观澜高薪技术园居住用地2007-12-172109978无开发商参加竞标—G02113-0022龙岗区宝荷路南侧居住用的2007-12-2073513.44500002833.95无开发商参加竞标—回顾06年以来共有11批次的地块流标，不仅是坪山等偏远地区的地块，甚至宝安中心区及福田中心区的地块也曾经流标。6流标原因简析原因一：出让条件苛刻A002-0030宝安中心区旅馆业用地的出让条件：1、竞买申请人应为正在经营五星级酒店的法人，且在深圳拥有五星级酒店物业，拥有控股的酒店管理公司。

2、竞买申请人须在深圳注册，注册资金不少于3亿元人民币，净资产不少于4亿元人民币。

3、本次竞买不接受联合竞买申请。

4、本宗地的履约保证金为人民币5000万元整，竞得人在竞得本宗地后必须在一年内开工建设。

5、竞得人在竞得该酒店用地使用权后，如需要成立项目开发公司，须在该酒店建成并取得经评定的五星级酒店资格证书后，方可将该酒店用地使用权变更登记给项目公司，该项目公司须是竞得人的全资子公司。6、出让底价20000万元，底价楼面地价2600.47元/平米。在7月流标之后，9月再次出让，底价由20000万元调整为9311.67万元，楼面地价1100.67元/平米，最终由华侨城获得。7流标原因简析原因一：出让条件苛刻B116-0040福田中心区商务性用地出让条件：注册在深圳的保险法人总部；注册资本人民币5亿元以上(含五亿元)；在深圳经营运作满两年；竞买人的自有建设资金不少于50亿元人民币；本项目建筑面积自用率必须达到60%以上，且该部分建筑面积10年内不准对外出售。竞买申请人须通过深圳市人民政府金融发展服务办公室竞买资格审查并取得竞买资格证明，方可参加本宗地竞买。本宗地的竞得人应于签订《深圳市土地使用权出让合同书》之日起5个工作日内一次性付清50%成交价款，其余50%成交价款必须在2年内付清。本宗地的竞得人必须在签订《深圳市土地使用权出让合同书》后2年内开工建设，7年内竣工（含2年内开工建设）。9月交易中心公告推迟交易时间后，调整出让条件，出让条件7改为“在本合同签订之日起五个工作日内，乙方须向甲方一次性付清50%成交价款。其余50%成交价款必须在本合同签订之日起五年内免息付清。”，最终平安保险获得。8流标原因简析原因一：出让条件苛刻G11207-0205坪山地块出让条件：套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。G11336-0061坪山地块出让条件：含15％廉租房，套型套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。G11337-0089坪山地块出让条件：含15％廉租房，套型套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。G11207-0205经过10月流标之后，在12月再次推出，万科及深业均参与竞标，最终由深业以1802元/平米的楼面地价获得。G11306－0061地块建筑面积近22万平米，商业面积近4万平米，06年12月招标因无开发商投标流标，07年9月以挂牌方式再次出让，最终由深业以3680元/平米的可售楼面地价获得。G11337－0089未再次推出。9流标翼原因知简析原因拆一：研出让悟条件齿苛刻G1谷22爽01朴-0活29街3、G1稳22筝01取-0怪29球4坪山诸地块鹿出让遗条件键：含15％经屯济适情用房笋，套灭型套型疗建筑秒面积90平方键米以丘下住嫌房面景积所竟占比纹重，即必须侍达到箱开发克建设总趁住宅命面积谎的95饺%以上显。因两塞地块尽相邻隙，并场邻近絮万科06年9月获商得地寨块（偏现金谨域东才郡项板目）灵，总死建筑究面积规近24万平迁米，07年第岩一次轨招标坐，因尚仅万单科投底标而逼最终渡导致种流标赤，最便终在07年7月改绑为挂漂牌方辞式出让吧，万劝科以28玻20和21有72元/平米睛的可允售楼捕面地竖价获卖得。10流标删原因削简析原因及二：斯政策懂因素中国符人民等银行御中触国银夜行业串监督狮管理语委员膀会关挥于加柏强商宰业性州房地扎产信勾贷管卧理的其通知介（银使发（20坏07）35罚9号）驶：一、蓬对项棒目资匪本金景（所讨有者晃权益赖）比童例达臣不到35侍%或未柱取得扶土地抚使用占权证送书、怒建设破用地规踏划许更可证予、建银设工收程规确划许顽可证净和施揪工许雅可证玩的项宏目，摩商业龄银行坊不得奔发放瓦任何凡形式玻的贷款受；对材经国削土资抽源部汤门、书建设呆主管叛部门猛查实缺具有宫囤积例土地族、囤中积房虽源行川为的友房地蔬产开攀发企业伯，商狭业银隙行不款得对锅其发蹄放贷召款；权对空绳置3年以农上的包商品同房，霉商业停银行蝴不得键接受悼其作阔为贷款的晒抵押简物。二：水商业求银行飞不得逢向房授地产宗开发陷企业愤发放乌专门倘用于骑缴交纱土地扯出让放金的蓬贷款怕。对跪政府润土地储填备机尿构的愧贷款酒应以养抵押棕贷款勾方式笋发放职，且生贷款惧额度委不得趣超过机所收划购土帅地评京估价昏值的70夹%，贷垫款期趣限最蜡长不春得超柔过2年.银行灾收紧烦对开岂发商扮的土勒地贷密款，苗极大斗的削容减了今中小黎开发滥商的杆购买恰实力岭。11流标填原因数简析原因吩二：井政策燥因素深圳坑市人富民政辞府关数于印灭发《深圳鱼市闲宏置土土地处朽置工伴作方拨案》的通件知处置孩闲置嫩土地貌必须愧依法弹并依浆土地液出让久合同秤的规柱定进符行。欺具体控方式弓有晶：（一竖）无调偿收垄回土泻地，陕纳入挺土地剖储备欣；（二俗）延术长开铸发建补设时叉间，白但最偿长不表得超捉过1年；（三央）根研据规轻划调黑整改自变土覆地用颂途，熄办理冶有关狼手续昌后继讯续开现发建及设；（四蹄）安叹排临炊时使啦用，背待原作项目篮开发摘建设庸条件迷具备跟后，木重新觉批准崇开发筹，土御地增脊值的玻，收取增丑值地访价；（五份）政伴府为静土地壶使用犁者置凳换其拢他等省价闲条置土达地或婚者现杯有建吉设用铃地进待行开渣发建倒设；（六丑）政威府采么取招赤标、石拍卖舟等方挎式确伍定新栽的土每地使浪用者础，对剧原建吹设项朝目继差续开缓发建湿设，并对女原土阳地使隶用者赌给予茎补偿码；（七孟）土遵地使评用者奴与政咱府签羽订土量地使育用权效交还贵协议食等文买书，理将土复地使客用权泼交还挣给政线府。原土法地使丢用者坛需要确使用弊土地渔时，膝政府储应当细依照补土地估使用窑权交咐还协匀议等犹文书私的约仪定供明应与灰其交还剖土地获等价愁的土趴地；（八俗）法茶律、险法规熔、规京章规攻定的亲其他名方式丽。政府姐加大拾处理咬闲置堪土地石的力膜度，赏开发任商难辞以再弊通过普囤地听的方钓式获图取更际高收酬益,一定描程度酸上打推击开蒙发商逢拿地稍的积躲楹性装。12流标刊原因崇简析原因泳二：榨政策庙因素因银犁行贷卸款压云力及照政府位加大番对闲臭置土饥地的榨处理蒙力度蜡，导莫致开觉发商货的资睛金压杂力越耐来越招大，10月份闪以来妄，各晴大开毕发商刷陆续贡推出乳新项验目，案回笼嚼资金醒，为08年的句土地事储备僚和项铲目开鸭发筹佛备资有金。但因锻市场本处于换调整肤期，10月以发来开秋盘项跑目销哑售率谢均不恨是很些理想逢，除瓜个别询项目饺因开甜盘价权格价舟格较防低，来取得寸较好畜的销五售率蛾以外笨，其阅他项扣目销趣售情愚况并独不是易很乐钟观，脏仍然收不能态很好膏的解探决开置发商供的资浅金链际问题荣。开发商项目名称开盘时间开盘销售率万科万科东海岸社区(二区)2007年11月、12月63％第五园（三期）2007年11月52％万科金域东郡2007年10月99％万科城（二区）2007年10月100％万科城（商业）2007年12月－－中海中海西岸华府（南区）2007年