土地制度与政策专家观点收集

一、集体体土地流流转目前前主要的的问题：：

集体土地地权利主主体模糊糊（所有有权集体体所有，，家庭是是经营权权、使用用权）

国家土地地管理法法第八条条【国家家和集体体土地所所有权的的客体】】农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，，属于农农民集体体所有;;宅基地地和自留留地、自自留山，，属于农农民集体体所有。。原第十十四条【【集体土土地承包包经营权权】农民民集体所所有的土土地由本本集体经经济组织织的成员员承包经经营，从从事种植植业、林林业、畜畜牧业、、渔业生生产。

国有和集集体建设设用地不不能“同地同同权同价价”（土地法法规定城城市建设设用地必必须是国国有建设设用地））

《宪法》》、《土地地管理法法》规定定“城市市市区的土土地属于于国家所所有,农村和和城市郊郊区土地地属于农农民集体体所有””。

《土地管管理法》》第四十十三条：：任何单单位和个个人进行行建设，，需要使使用土地地的，必必须依法法申请使使用国有有土地；；但是，，兴办乡乡镇企业业和村民民建设住住宅经依依法批准准使用本本集体经经济组织织农民集集体所有有的土地地的，或或者乡（（镇）村村公共设设施和公公益事业业建设经经依法批批准使用用农民集集体所有有的土地地的除外外。

城市土地地供给单单轨制，，没有城城乡统一一的土地地产权交交易市场场

《土地管管理法》》第四十十六条：：国家征征收土地地的，依依照法定定程序批批准后，，由县级级以上地地方人民民政府予予以公告告并组织织实施。。

征地范围围和补偿偿制度不不合理，，农民很很难享受受到城市市化进程程中的红红利。

国家土地地管理法法规定政政府只能能出于公公益性目目的来能能征地，，但是法法律对公公共利益益缺少界界定，造造成公益益性和经经营性征征地不分分。

国家土地地管理法法(第四四十七条条)：“征收土土地的，，按照被被征收土土地的原原用途给给予补偿偿”。而交易易价格由由市场价价值确定定，从而而形成了了“土地地价差””，导致致农村集集体经济济组织成成员无法法分享其其间的土土地增值值收益。。

当前金融融等服务务体系都都是基于于国有建建设用，，缺少集集体建设设用地服服务配套套体系。。

二、重要要法律和和近期规规划

1、20008年年《十七届届三中全全会》关关于健全全严格规规范的农农村土地地管理制制度

土地制度度是农村村的基础础制度。。按照““产权明明晰、用用途管制制、节约约集约、、严格管管理”的原则则，进一一步完善善农村土土地管理理制度。。

坚持最严严格的耕耕地保护护制度，，层层落落实责任任，坚决决守住十十八亿亩亩耕地红红线。划划定永久久基本农农田，建建立保护护补偿机机制，确确保基本本农田总总量不减减少、用用途不改改变、质质量有提提高。继继续推进进土地整整理复垦垦开发，，耕地实实行先补补后占，，不得跨跨省区市市进行占占补平衡衡。搞好好农村土土地确权权、登记记、颁证证工作。。

完善土地地承包经经营权权权能，依依法保障障农民对对承包土土地的占占有、使使用、收收益等权权利。加加强土地地承包经经营权流流转管理理和服务务，建立立健全土土地承包包经营权权流转市市场，按按照依法法自愿有有偿原则则，允许许农民以以转包、、出租、、互换、、转让、、股份合合作等形形式流转转土地承承包经营营权，发发展多种种形式的的适度规规模经营营。有条条件的地地方可以以发展专专业大户户、家庭庭农场、、农民专专业合作作社等规规模经营营主体。。土地承承包经营营权流转转，不得得改变土土地集体体所有性性质，不不得改变变土地用用途，不不得损害害农民土土地承包包权益。。

实行最严严格的节节约用地地制度，，从严控控制城乡乡建设用用地总规规模。

完善农村村宅基地地制度，，严格宅宅基地管管理，依依法保障障农户宅宅基地用用益物权权。农村村宅基地地和村庄庄整理所所节约的的土地，，首先要要复垦为为耕地，，调剂为为建设用用地的必必须符合合土地利利用规划划、纳入入年度建建设用地地计划，，并优先先满足集集体建设设用地。。

改革征地地制度，，严格界界定公益益性和经经营性建建设用地地，逐步步缩小征征地范围围，完善善征地补补偿机制制。依法法征收农农村集体体土地，，按照同同地同价价原则及及时足额额给农村村集体组组织和农农民合理理补偿，，解决好好被征地地农民就就业、住住房、社社会保障障。

在土地利利用规划划确定的的城镇建建设用地地范围外外，经批批准占用用农村集集体土地地建设非非公益性性项目，，允许农农民依法法通过多多种方式式参与开开发经营营并保障障农民合合法权益益。

逐步建立立城乡统统一的建建设用地地市场，，对依法法取得的的农村集集体经营营性建设设用地，，必须通通过统一一有形的的土地市市场、以以公开规规范的方方式转让让土地使使用权，，在符合合规划的的前提下下与国有有土地享享有平等等权益。。

抓紧完善善相关法法律法规规和配套套政策，，规范推推进农村村土地管管理制度度改革。。

2、十八八大报告告相关内内容———四、加加快完善善社会主主义市场场经济体体制和加加快转变变经济发发展方式式——（四四）推动动城乡发发展一体体化。

解决好农农业农村村农民问问题是全全党工作作重中之之重，城城乡发展展一体化化是解决决“三农”问题的的根本途途径。

要加大统统筹城乡乡发展力力度，增增强农村村发展活活力，逐逐步缩小小城乡差差距，促促进城乡乡共同繁繁荣。坚坚持工业业反哺农农业、城城市支持持农村和和多予少少取放活活方针，，加大强强农惠农农富农政政策力度度，让广广大农民民平等参参与现代代化进程程、共同同分享现现代化成成果。

加快发展展现代农农业，增增强农业业综合生生产能力力，确保保国家粮粮食安全全和重要要农产品品有效供供给。坚坚持把国国家基础础设施建建设和社社会事业业发展重重点放在在农村，，深入推推进新农农村建设设和扶贫贫开发，，全面改改善农村村生产生生活条件件。

着力促进进农民增增收，保保持农民民收入持持续较快快增长。。坚持和和完善农农村基本本经营制制度，依依法维护护农民土土地承包包经营权权、宅基基地使用用权、集集体收益益分配权权，壮大大集体经经济实力力，发展展多种形形式规模模经营，，构建集集约化、、专业化化、组织织化、社社会化相相结合的的新型农农业经营营体系。。

改革征地地制度，，提高农农民在土土地增值值收益中中的分配配比例。。

加快完善善城乡发发展一体体化体制制机制，，着力在在城乡规规划、基基础设施施、公共共服务等等方面推推进一体体化，促促进城乡乡要素平平等交换换和公共共资源均均衡配置置，形成成以工促促农、以以城带乡乡、工农农互惠、、城乡一一体的新新型工农农、城乡乡关系。。

3、国家家《国民民经济和和社会发发展第十十二个五五年规划划纲要》》——““二、坚坚持扩大大内需战战略，保保持经济济平稳较较快发展展”中的相相关内容容

（11））完善农农村发展展体制机机制。

坚持和完完善农村村基本经经营制度度，现有有农村土土地承包包关系保保持稳定定并长久久不变，，在依法法自愿有有偿和加加强服务务基础上上完善土土地承包包经营权权流转市市场，发发展多种种形式的的适度规规模经营营，支持持农民专专业合作作社和农农业产业业化龙头头企业发发展，加加快健全全农业社社会化服服务体系系，提高高农业经经营组织织化程度度。

完善城乡乡平等的的要素交交换关系系，促进进土地增增值收益益和农村村存款主主要用于于农业农农村。按按照节约约用地、、保障农农民权益益的要求求推进征征地制度度改革，，积极稳稳妥推进进农村土土地整治治，完善善农村集集体经营营性建设设用地流流转和宅宅基地管管理机制制。

深化农村村综合改改革，推推进集体体林权和和国有林林区林权权制度改改革，完完善草原原承包经经营制度度。认真真总结统统筹城乡乡综合配配套改革革试点经经验，积积极探索索解决农农业、农农村、农农民问题题新途径径。

4、20013年年政府工工作报告告——强化化农业农农村发展展基础，，推动城城乡发展展一体化化。

近些年是是我国农农业发展展最快、、农村面面貌变化化最大、、农民得得到实惠惠最多的的时期。。当前，，农业农农村发展展进入一一个新阶阶段，呈呈现出农农业生产产综合成成本上升升、农产产品供求求结构性性矛盾突突出、农农村社会会结构深深刻变动动、城乡乡发展加加快融合合的态势势，全面面建成小小康社会会的重点点难点仍仍然在农农村。

农村土地地制度关关乎农村村的根本本稳定，，也关乎乎中国的的长远发发展，其其核心是是要保障障农民的的财产权权益，底底线是严严守18亿亩亩耕地红红线。

要坚持以以家庭承承包经营营为基础础，支持持发展多多种形式式新型农农民合作作组织和和多层次次的农业业社会化化服务组组织，逐逐步构建建集约化化、专业业化、组组织化、、社会化化相结合合的新型型农业经经营体系系，始终终注重保保护法律律赋予农农民的财财产权利利，调动动农民积积极性。。

要继续加加大“三三农”投投入，加加强农村村基础设设施建设设和基本本公共服服务体系系建设，，推动城城乡发展展一体化化，形成成以工促促农、以以城带乡乡、工农农互惠、、城乡一一体的的新型工工农、城城乡关系系。要采采取有效效措施，，稳定农农业生产产经营队队伍，积积极培育育新型农农民。

5、20013年年中央一一号文件件《中共中中央国国务院关关于加快快发展现现代农业业进一一步增强强农村发发展活力力的若干干意见》》相关内内容———

《意见》》标题三三：创新农农业生产产经营体体制，稳稳步提高高农民组组织化程程度

稳定农村村土地承承包关系系。抓紧紧研究现现有土地地承包关关系保持持稳定并并长久不不变的具具体实现现形式，，完善相相关法律律制度。。坚持依依法自愿愿有偿原原则，引引导农村村土地承承包经营营权有序序流转，，鼓励和和支持承承包土地地向专业业大户、、家庭农农场、农农民合作作社流转转，发展展多种形形式的适适度规模模经营。。结合农农田基本本建设，，鼓励农农民采取取互利互互换方式式，解决决承包地地块细碎碎化问题题。土地地流转不不得搞强强迫命令令，确保保不损害害农民权权益、不不改变土土地用途途、不破破坏农业业综合生生产能力力。探索索建立严严格的工工商企业业租赁农农户承包包耕地（（林地、、草原））准入和和监管制制度。规规范土地地流转程程序，逐逐步健全全县乡村村三级服服务网络络，强化化信息沟沟通、政政策咨询询、合同同签订、、价格评评估等流流转服务务。

努力提高高农户集集约经营营水平。。按照规规模化、、专业化化、标准准化发展展要求，，引导农农户采用用先进适适用技术术和现代代生产要要素，加加快转变变农业生生产经营营方式。。创造良良好的政政策和法法律环境境，采取取奖励补补助等多多种办法法，扶持持联户经经营、专专业大户户、家庭庭农场。。大力培培育新型型农民和和农村实实用人才才，着力力加强农农业职业业教育和和职业培培训。充充分利用用各类培培训资源源，加大大专业大大户、家家庭农场场经营者者培训力力度，提提高他们们的生产产技能和和经营管管理水平平。制定定专门计计划，对对符合条条件的中中高等学学校毕业业生、退退役军人人、返乡乡农民工工务农创创业给予予补助和和贷款支支持。

大力支持持发展多多种形式式的新型型农民合合作组织织。农民合合作社是是带动农农户进入入市场的的基本主主体，是是发展农农村集体体经济的的新型实实体，是是创新农农村社会会管理的的有效载载体。按按照积极极发展、、逐步规规范、强强化扶持持、提升升素质的的要求，，加大力力度、加加快步伐伐发展农农民合作作社，切切实提高高引领带带动能力力和市场场竞争能能力。

鼓励农民民兴办专专业合作作和股份份合作等等多元化化、多类类型合作作社。实实行部门门联合评评定示范范社机制制，分级级建立示示范社名名录，把把示范社社作为政政策扶持持重点。。

《意见》》标题五五：改革革农村集集体产权权制度，，有效保保障农民民财产权权利

建立归属属清晰、、权能完完整、流流转顺畅畅、保护护严格的的农村集集体产权权制度，，是激发发农业农农村发展展活力的的内在要要求。必必须健全全农村集集体经济济组织资资金资产产资源管管理制度度，依法法保障农农民的土土地承包包经营权权、宅基基地使用用权、集集体收益益分配权权。

全面开展展农村土土地确权权登记颁颁证工作作。健全全农村土土地承包包经营权权登记制制度，强强化对农农村耕地地、林地地等各类类土地承承包经营营权的物物权保护护。用５５年时间间基本完完成农村村土地承承包经营营权确权权登记颁颁证工作作，妥善善解决农农户承包包地块面面积不准准、四至至不清等等问题。。加快包包括农村村宅基地地在内的的农村集集体土地地所有权权和建设设用地使使用权地地籍调查查，尽快快完成确确权登记记颁证工工作。农农村土地地确权登登记颁证证工作经经费纳入入地方财财政预算算，中央央财政予予以补助助。各级级党委和和政府要要高度重重视，有有关部门门要密切切配合，，确保按按时完成成农村土土地确权权登记颁颁证工作作。深化化集体林林权制度度改革，，提高林林权证发发证率和和到户率率。推进进国有林林场改革革试点，，探索国国有林区区改革。。加快推推进牧区区草原承承包工作作，启动动牧区草草原承包包经营权权确权登登记颁证证试点。。

加快推进进征地制制度改革革。依法法征收农农民集体体所有土土地，要要提高农农民在土土地增值值收益中中的分配配比例，，确保被被征地农农民生活活水平有有提高、、长远生生计有保保障。加加快修订订土地管管理法，，尽快出出台农民民集体所所有土地地征收补补偿条例例。完善善征地补补偿办法法，合理理确定补补偿标准准，严格格征地程程序，约约束征地地行为，，补偿资资金不落落实的不不得批准准和实施施征地。。改革和和完善农农村宅基基地制度度，加强强管理，，依法保保障农户户宅基地地使用权权。依法法推进农农村土地地综合整整治，严严格规范范城乡建建设用地地增减挂挂钩试点点和集体体经营性性建设用用地流转转。农村村集体非非经营性性建设用用地不得得进入市市场。

6、最新新修订《土土地管理理法》（（未通过过）———相关内内容

第十条((新增))【土地地权利种种类】

土地权利利包括国国家土地地所有权权、集体体土地所所有权、、建设用用地使用用权、土土地承包包经营权权、农用用地使用用权、宅宅基地使使用权、、地役权权、土地地抵押权权等。

国家土地地所有权权人和集集体土地地所有权权人对自自己的土土地依法法享有占占有、使使用、收收益和处处分的权权利。

建设用地地使用权权人、土土地承包包经营权权人、农农用地使使用权人人和宅基基地使用用权人，，对其依依法取得得的土地地，享有有占有、、使用和和收益的的权利。。

第十六条条(新增增)【集集体土地地承包经经营权流流转】

土地承包包经营权权人可以以依法以以转包、、出租、、互换、、转让、、股份合合作等方方式流转转土地承承包经营营权。

土地承包包经营权权流转不不得改变变土地所所有权性性质，不不得改变变土地用用途，不不得损害害土地承承包经营营权人的的权益。。

任何组织织或者个个人不得得妨碍或或者强迫迫承包方方流转土土地承包包经营权权。

第六十八八条(新新增)【【征收土土地范围围】

为了公共共利益的的需要，，进行下下列建设设，需要要使用集集体所有有土地的的，依法法征收为为国有：：

(一)在在土地利利用总体体规划确确定的城城镇建设设用地范范围内，，国家实实施城市市规划进进行建设设;

(二)在在土地利利用总体体规划确确定的城城镇建设设用地范范围外进进行基础础设施、、公共管管理和服服务设施施、军事事设施等等公益性性项目建建设。

公益性项项目用地地目录另另行制定定。

在土地利利用总体体规划确确定的城城镇建设设用地范范围外，，为了公公共利益益的需要要进行非非公益性性项目建建设需要要征收土土地的，，依法定定程序由由国务院院或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府批准。。

第八十八八条(新新增)【【集体建建设用地地流转范范围】

依法取得得的农村村集体建建设用地地使用权权，经所所在地县县级人民民政府批批准，可可以出让让、租赁赁、入股股、作价价出资等等方式，，用于非非公益性性项目，，但土地地利用总总体规划划确定的的城镇建建设用地地范围内内的农村村集体建建设用地地使用权权，非因因企业破破产、兼兼并等情情形不得得转让。。

第九十三三条(新新增)【【建设用用地有偿偿使用】】

国家依法法实行建建设用地地有偿使使用制度度。但是是，法律律规定的的划拨国国有建设设用地以以及利用用本集体体建设用用地建设设乡(镇镇)村公公共设施施、公益益事业用用地、农农村村民民住宅用用地的除除外。

建设用地地有偿使使用方式式包括：：出让、、租赁、、作价出出资或者者入股。。

第九十四四条(新新增)【【土地市市场】

县级以上上地方人人民政府府应当建建立“城乡统统一的土土地市场场”。

国有建设设用地使使用权和和集体建建设用地地使用权权的出让让、转让让和租赁赁，必须须通过统统一的土土地市场场以公开开的方式式进行。。

土地承包包经营权权流转应应当纳入入城乡统统一的土土地市场场。

第九十五五条(新新增)【【建设用用地使用用权有偿偿取得方方式】

国有建设设用地和和集体建建设用地地使用权权的出让让、租赁赁，可以以采取招招标、拍拍卖等竞竞争方式式或者双双方协议议的方式式。工业业、商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等经营性性用地以以及同一一土地有有两个以以上意向向用地者者的，应应当采取取招标、、拍卖等等方式出出让。

商品住宅宅建设应应当使用用国有建建设用地地。

20122年111月，国国务院正正式将《《修正案案》草案案呈送全全国人大大常委会会，但这这个草案案仅仅集集中修改改了原《《土地管管理法》》的第447条，，原来的的规定是是按被征征收土地地的原有有用途给给予补偿偿，补偿偿上限是是不超过过土地被被征收前前3年平平均年产产值的330倍，，修改后后的草案案明确了了集体土土地征收收将按照照公平补补偿原则则。

这样的结结果让众众多国内内土地领领域专家家高呼““修法失失败”。“《土地地管理法法修正案案》修法法的关键键在于缩缩小征地地范围，，难点在在于农村村集体土土地使用用制度改改革，这这两项改改革是一一个问题题的两个个方面。。因为现现实中征征地的主主要矛盾盾是征地地范围过过宽，即即突破了了法律所所赋予的的公共利利益范围围。若仅仅仅修改改第477条（提提高农民民土地增增值收益益），那那么就规规避了重重点问题题，所以以这是《《修正案案》草案案被否定定的原因因之一。。”蔡继明明向记者者透露。。

7、国土土部正在在研究的的《集体体经营性性建设用用地流转转指导意意见》——相关关内容

可能在220133年出台台。“指指导意见见”有望望就土地地利用规规划城镇镇建设用用地范围围以外的的经营性性集体建建设用地地的有偿偿出让、、交易方方式、收收益分配配方式等等方面做做出具体体规定。。

三、重要要官员观观点

1、李克克强

第一、关关于“城镇化化”。核心是是人的城城镇化，，关键是是提高城城镇化质质量，目目的是造造福百姓姓和富裕裕农民。。要走集集约、节节能、生生态的新新路子，，着力提提高内在在承载力力，不能能人为““造城””，要实实现产业业发展和和城镇建建设融合合，让农农民工逐逐步融入入城镇。。要为农农业现代代化创造造条件、、提供市市场，实实现新型型城镇化化和农业业现代化化相辅相相成。

第二、关关于土地地制度。。是关系系我国现现代化建建设全局局的战略略性问题题，土地地制度是是一项基基础制度度，深化化土地管管理制度度改革尤尤其是健健全农村村土地管管理制度度十分重重要。各各地作了了一些探探索，应应注意总总结经验验。在下下一步改改革中，，要继续续认真贯贯彻落实实党的十十七届三三中全会会精神，，按照产产权明晰晰、用途途管制、、节约集集约、严严格管理理的原则则，进一一步完善善农村土土地管理理制度，，实行最最严格的的耕地保保护制度度和节约约集约用用地制度度，推动动城乡经经济社会会全面协协调可持持续发展展。在一一些重大大改革问问题上，，要坚持持试点先先行、规规范管理理。

第三、关关于土地地流转。。20113年33月288日上午午，李克克强来到到常熟古古里镇田田娘农场场，走进进麦地，，站在田田埂上向向农民了了解家庭庭农场情情况。当当地农民民介绍说说，土地地流转后后要经过过整理再再耕作，，能用大大机械，，产量收收入都上上去了。。李克强强说，土土地也能能产出黄黄金，但但小块不不行，要要靠大块块，一户户农民一一亩三分分地那能能行吗

2、徐绍绍史

第一、《《土地管管理法》》未来的的修订立立法工作作，未来来将考虑虑推进农农村集体体土地入入市流转转。徐称称，农村村集体土土地入市市流转的的大思路路，是““缩小征征地范围围，规范范征地程程序，提提高补偿偿标准，，多元安安置保障障”。要做到到，“当当前生活活不降低低，长远远生存有有提高””。

第二、土土地管理理制度改改革方面面，具体体包括研研究出台台集体经经营性建建设用地地流转指指导意见见，部署署开展宅宅基地制制度改革革试点，，总结推推广农村村土地股股份制改改革经验验和做法法等。

四、重要要专家观观点

贺雪峰《《地权逻逻辑》

华中科技技大学中中国乡村村治理研研究中心心教授

要认清土土地价格格与所处处位置、、土地用用途、用用途管制制及建设设用地供供给总量量的关系系。不是是只要土土地非农农化，就就能产生生巨大的的级差地地租。

农民的分分化：第第一、纯纯农户；；第二农农业为主主的兼农农户；第第三，以以农业为为次的兼兼农户；；第四，，外出务务工经商商已经不不再兼业业的农户户。

农民也分分为“一般农农业地区区的农民民”，其收收入主要要为农业业收入、、务工收收入；第第二，““城郊或或者沿海海发达地地区农民民”，其收收入有土土地补偿偿金、房房租、农农业收入入（少））、务工工收入、、经商收收入、集集体分红红等。

商品房成成本构成成：土地地出让金金、土地地征用费费、耕地地占有税税、房地地产开发发税、城城市基础础设施配配套费、、建筑成成本、利利润；小小产权房房：建筑筑成本、、利润。。

小产权问问题之所所以存在在，不能能禁止，，不仅是是因为其其违背了了城乡土土地规划划利用的的整体布布局和农农地转化化为城市市建设用用地的法法律程序序，更在在于土地地利益分分享中出出了问题题。

商品房房房价：一一是地价价，二是是建筑成成本，三三是税费费，四是是房地产产商的利利润。但但真正决决定房价价的的时时候消费费者的消消费能力力，和国国家、地地方政府府采取的的政策，，尤其是是土地供供应政策策。

城市化路路径：一一是政府府主导的的城市化化，依托托土地的的国有化化好政府府攫取土土地的级级差收益益；一是是农民自自主的城城市化。。即在不不改变土土地集体体所有制制性质的的前提下下，在规规划前提提下，农农民一方方面通过过宅基地地商品化化和资本本化，发发展房地地产，将将土地收收益留在在村庄，，用于企企业发展展和村庄庄改造。。（677页）

土地不能能私有化化的原因因：一是是中国已已经不存存在一个个统一的的农民和和单一的的土地，，农村已已经发生生分化；；二是中中国农村村可以分分为城郊郊和沿海海发达地地区的农农村和一一般农业业型地区区。（773）

现代国家家土地管管理都是是用途管管制超越越所有权权。（774）

农民能转转移进程程并获得得稳定的的就业，，是农业业规模化化经营的的前提。。（1004）

土地的价价格是由由于土地地的供应应量和土土地的区区位决定定的，如如果量一一放大，，就很难难提升土土地的价价格，至至少会使使现在的的土地价价格降低低。

股份制收收益的不不稳定，，很难保保证农民民土地流流转出租租的稳定定收益。。

增减挂钩钩中，新新增城市市建设用用地上因因，农村村建设用用地复垦垦是果。。（3009）

中国农村村事实上上成为了了中国现现代化的的稳定器器和蓄水水池。农农民可以以自由在在城乡间间流动，，不仅是是农民最最基础的的人权，，也是中中国高速速发展却却可以保保持政治治、社会会稳定的的原因。。

当前及未未来相当当长的一一段时间间，中国国的土地地问题和和农业问问题是末末，农民民问题和和农村问问题才是是本。（（3233）

廉价劳动动力和廉廉价土地地是中国国经济增增长的两两大红利利。322

对于非农农使用的的土地，，土地权权利问题题其实是是一个国国家如何何分配因因为二、、三产业业的发展展所带来来的土地地非农使使用的级级差收益益问题，，是国民民财富的的一种再再分配方方式。土土地非农农使用产产生的收收益主要要来源二二、三产产业发展展对土地地的需求求。3226

第十八、、即当前前可以自自由进入入建设用用地市场场从而可可以获取取巨额土土地利益益的土地地承包经经营者，，只是中中国农民民中的极极少数。。按以上上计算，，未来三三十年，，中国十十八亿亩亩耕地中中，只有有大约百百分之五五的耕地地及其承承包经营营农户有有机会将将农地变变为建设设用地，，从而获获取巨额额土地增增值收益益，而全全国百分分之九十十五以上上农民却却无法分分享到农农地征收收为建设设用地所所形成的的巨额增增值收益益。

孙中山：：地尽其其利，地地利共享享。

第十九、、成都土土地改革革：成都都市借国国家级城城乡统筹筹改革实实验区的的名义，，进行了了比较大大动作的的土地制制度改革革，其中中的核心心就是用用活农村村集体建建设用地地，想方方设法让让以农民民宅基地地为主体体的农村村建设用用地变资资源为资资产为财财产。具具体操作作上又有有两种情情况，一一是借国国家城乡乡建设用用地增减减挂钩政政策，成成都市大大力开展展农村土土地综合合整治，，从而减减少农村村建设用用地，形形成新增增城市建建设用地地的增减减挂钩指指标。二二是以土土地综合合整治的的名义，，通过变变通国家家法律，，让本来来不能流流转和用用作经营营性用途途的农村村建设用用地集中中起来招招商引资资，发展展产业。。

站在农民民的角度度，人的的城镇化化，意味味着农民民顺利进进城并可可以在城城市安居居的城市市化。我我们当下下

强调公共共福利均均等化固固然非常常重要，，但稳定定的就业业和收入入条件则则更为关关键。未未来200年，，将是中中

国城镇化化快速推推进的220年年，这应应该是高高质量的的城镇化化过程，，不能走走其他发发展中国国家因为为没有解解

决好城市市就业问问题，导导致大规规模城市市贫民窟窟和城市市内二元元结构，，从而落落入“中等收收入陷阱阱”的老路路。

罗雪红

《中国土土地制度度研究》》

第一、影影响土地地流转的的原因：：一是农农地产权权不清、、收益主主题不明明；二是是农民的的恋土情情节；三三是农地地流转的的法律制制度不健健全；四四是农民民社会保保障的缺缺失；五五是市场场中介组组织的缺缺失。（（31））

第二、传传统中国国社会是是一种土土地国有有制和大大地主所所有制并并存的土土地所有有制格局局。

第三、随随着朝代代更迭对对原有财财产关系系的不断断调整，，每个朝朝代经历历一个：：土地相相对公平平——土地地逐渐集集中———苛捐杂杂税下的的小农破破产———土地更更加集中中——农民民起义———新的的王朝建建立的过过程；产产生这种种不断轮轮回的历历史发展展的怪圈圈，根源源不在于于土地买买卖，而而在于传传统中国国专制社社会下农农民财产产权利的的无保障障，在于于国家的的征税权权先于财财产权。。（688）

第四、到到了高级级农业合合作社，，土地不不当作一一种生产产要素进进行分配配；从按按照生产产资料和和按劳分分配结合合逐渐过过渡到以以按劳分分配为主主，土地地不当作作分配要要素，不不然就是是产生剥剥削。

第五、119588年，在在农村集集体所有有制的制制度安排排下，开开启了新新中国近近于无偿偿征用农农地的历历史。

第六、征征地补偿偿的标准准，是按按照计划划经济的的思路来来的，但但是当时时是有人人员安置置的。（（就是当当时征地地的时候候，农业业转户口口，工作作进行安安排）。。1888；（当当前的情情况是，，土地按按照原有有性质进进行征，，但是不不安排就就业，以以前是要要地也要要人，现现在是要要地不要要人。））；再后后来20004年年的修改改的土地地法征用用中，也也是规定定，只有有为了公公共利益益的需要要，可以以进行征征收。

第六、乡乡镇企业业、乡镇镇公共设设施和公公益性事事业建设设、宅基基地等三三类乡村村建设可可以使用用农民集集体所有有土地。。但是不不能开发发商品房房。

第七、近近30年年中国农农村土地地制度的的变迁是是一种强强制性制制度变迁迁，是在在维护执执政党利利益最大大化的基基础上，，强势既既得利益益者利益益和数量量庞大的的弱势群群体的利利益，开开始进入入制度安安排。2252

第八、中中国集体体土地制制度难以以突破，，原因：：一是来来自意识识形态的的方面；；二是既既得利益益者对现现行制度度体系的的极力维维护；三三是农民民权利的的缺失（（有限财财产权、、农民阶阶层分化化）。2254

第九、土土地改革革建立的的农民土土地所有有制，是是新中国国成立初初，中央央为了巩巩固政权权、稳定定经济，，对农民民在传统统平均主主义和个个人主义义意识影影响下的的行为选选择的暂暂时妥协协。2558

第十、社社会主义义计划经经济理论论和意识识形态为为集体化化的实施施奠定了了理论和和思想基基础，农农村集体体化产生生的利益益激励则则是促使使农业合合作化实实施并推推动人民民公社快快速建立立的根本本原因。。农业集集体化的的制度利利益者，，主要在在制度决决策层。。2599.

第十一、、但由于于城市化化、工业业化，发发展速度度，无法法接纳数数量庞大大的农村村剩余劳劳动力，，同时土土地流转转限制，，农地流流转并没没有大规规模出现现。2772.

第十二、、农民是是否出卖卖其所拥拥有的土土地，关关键问题题还在于于比较利利益和稳稳定的非非农收入入预期。。中国农农业的问问题在农农业之外外，在于于中国工工业化和和城市花花，能够够将农业业人口转转移粗去去，从而而改变中中国的人人地矛盾盾，这正正是阻碍碍中国农农业走向向规模化化的关键键所在。。仅希望望通过政政府号召召，鼓励励实现土土地流转转从而实实现农业业现代化化、规模模化经营营，是不不现实的的。2773.

第十三、、自农业业集体化化开始，，中国农农村的土土地制度度是在国国家及其其代理人人控制下下的国家家所有制制，而不不是历来来所宣称称并要继继续维护护的国家家所有制制。（3312）），农协协是非常常重要的的组织。。

第十四、、目前农农地产权权制度改改革的主主要观点点：一是是国有制制；二是是继续维维护农地地的集体体所有制制；三是是农地私私有化；；四是农农地的混混合所有有制（农农民与国国家、或或农民与与集体））。农民民与国家家中：一一手保障障国家终终极所有有权的基基础上，，赋予农农民占有有、使用用、收益益、出让让、买卖卖等权利利；二是是在国家家所有基基础上，，推进永永佃制，，让农民民有永佃佃权（厉厉以宁））。农民民与国家家中，三三种策略略：走有有限的小小土地私私有和集集体所有有的混合合所有制制；二是是走土地地股份制制改革的的思路，，实现集集体和农农民的混混合所有有制；三三是走集集体所有有制下的的农民永永佃制。。（3008）

第十五、、坚持国国家和农农民混合合所有制制。具体体内容，，第一，，废除农农地集体体所有制制；第二二，将法法权意义义的农地地所有权权归国家家，赋予予农民对对土地的的占有、、使用、、继承等等实质的的产权权权利。第第三，通通过税收收和土地地规划等等间接方方式来调调控农村村土地的的运用；；第四，，农地转转让在符符合国家家土地利利用规划划的基础础上由农农民和用用地者通通过市场场进行交交易。

第十六、、(土地地使用权权的私有有化)———未来来走向完完全私有有化自由由竞争还还是国家家资本为为基本框框架下的的有管制制的产权权模式？？

自己思考考：农村村建设用用地是可可以私有有化的，，实际上上国家在在公社以以前，一一直是强强调建设设用地农农户私有有的。如如果补偿偿的话，，农地可可以按国国家征收收来补偿偿的，因因为是按按照国家家规划和和其他产产业发展展引发的的价格上上涨，但但是住宅宅建设用用地就不不一样了了，是农农民私有有的土地地。农村村耕地和和农村建建设用地地不一样样，一定定要分开开讲。

党国英———社科科院农业业研究所所研究员员

第一、随随着时代代的发展展，财富富增长的的决定性性因素是是技术知知识!资本以以及企业业家才能能"在市场场化程度度比较高高的发达达国家..土地地要素回回报占国国民收入入的比重重也就大大概10%左左右,其余国国民收入入主要金金劳动!!资本本和技术术进步取取得"资本收收益因市市场竟争争产生平平均化趋趋势,而人力力资本所所获收益益也因教教育机会会的公平平,有了了相对的的平等。。

第二、社社会主义义私有制制是指套套共权力力对行使使私有财财产权利利所产生生的/外部性性进行调调整的产产权制度度"。因此此，我们们可以实实行国家家可以实实行以社社会主义义公有制制为主的的泥合土土地产权权制度。。

——社会会主义私私有制考考

厉以宁

在推进城城镇化过过程中土土地确权权要先行行一步。。

城市化进进程中筹筹集城市市公共建建设资金金问题，，可借鉴鉴澳大利利亚和新新西兰的的经验，，由金融融机构和和地方财财政共同同出资，，建立城城市公共共建设投投资基金金，并发发行公共共建设基基金债券券，按市市场规则则运行。。包括城城市中的的自来水水、电力力、公共共交通、、垃圾回回收等方方面都可可以用这这些资金金运行。。

吴敬琏

旧型城镇镇化整个个是由赚赚取土地地差价推推动的““这些年年来，从从这个差差价得到到的收入入有不同同的估计计，最低低的估计计是300万亿元元。”

（按照宪宪法来说说，中国国现有的的18亿亿亩耕地地、2..48亿亿亩的集集体建设设用地，，还有林林地，都都属于农农村集体体所有，，这部分分土地都都是城镇镇化推进进过程中中政府、、农民、、商家等等各方利利益的集集中纠葛葛点。））土地尤尤其是农农地的确确权，对对于城镇镇化的推推进是一一个基础础工程，，也是前前提条件件。所谓谓的土地地确权，，就是要要把集体体土地的的权益清清晰地划划分到每每个农民民身上，，有土地地确权，，才能使使得在城城镇化进进程中，，作为单单个个体体的农民民，自己己的财产产权益保保护有了了最为基基本的产产权基础础，也因因此会让让每一个个被城镇镇化的农农民，都都能拥有有自己的的财产权权作为进进城的前前提，为为下一步步城镇化化推进过过程中的的土地流流转和市市场配置置土地资资源打下下基础。。

（确权运运动，则则至少需需要从五五个方面面入手。。第一，，按照《《物权法法》的规规定，赋赋予农民民土地用用益物权权的主体体地位。。所谓用用益物权权，是指指用益物物权人对对他人所所有的不不动产或或者动产产依法享享有占有有、使用用、收益益的权利利。第二二，明确确规定建建立城乡乡统一的的土地市市场，通通过市场场配置土土地资源源，为农农民土地地使用权权的流转转提供法法律依据据和制度度保障。。第三、、从法律律层面落落实土地地承包关关系保持持稳定并并长久不不变，简简化土地地承包权权流转程程序。第第四、完完善征地地补偿相相关法律律规定。。当前，，中央已已明确提提出显著著提高农农地征用用补偿标标准。第第五，取取消农村村土地使使用权不不能抵押押的法律律限制，，将农村村土地使使用权列列为可抵抵押的财财产权。。）

蔡继明———清华华大学《《土地腐腐败的制制度分析析》

土地腐败败的制度度分析：：政治体体制根源源：地方方政府一一把手和和分管土土地的直直接领导导权力过过大；土土地制度度根源：：征地的的成本低低廉，征征地“效益”巨大；；财税体体制根源源：地方方政府靠靠土地生生财、聚聚财。

所谓二律律背反是是指两个个法律或或规则之之间相互互矛盾。。中华人人民共和和国宪法法有关中中国征地地制度和和土地所所有制的的规定之之间存在在着一个个二律背背反：一一方面，，宪法规规定城市市的土地地归国家家所有，，农村的的土地归归农民集集体所有有，这就就意味着着凡是城城市化和和工业化化新增的的土地需需求，无无论是公公共利益益的需要要，还是是非公共共利益的的需要，，都必须须通过国国家的征征地行为为（即把把农村集集体所有有的土地地转变为为国有土土地）来来满足；；而另一一方面，，宪法又又强调，，国家只只有出于于公共利利益的需需要，才才能对农农地实行行征收或或征用。。

解决之道道：加快快政治体体制改革革。取缔缔土地财财政，国国有土地地出让金金一律纳纳入财政政预算。。打破政政府对建建设用地地供给的的垄断。。改革征征地制度度，严格格划定公公共利益益的边界界。强化化对土地地管理部部门和政政府主要要领导的的监管和和约束改改变中央央和地方方的利益益分配格格局。要要使中央央政府与与地方政政府各自自的事权权和财权权相对应应，

蔡继明———地价价双向垄垄断与土土地资源源配置扭扭曲

第一、地地方政府府对农地地转用的的双重垄垄断:行政征征地和单单方定价价

第二、地地方政府府土地供供给的垄垄断:土地市市场的卖卖方垄断断

第三、优优化土地地资源配配置的制制度安排排:新土土改的五五项原则则：（11）要根根据公益益性用地地和非公公益性用用地的划划分安排排土地所所有制结结构；((2)在符符合土地地规划的的前提下下,实行行同地、、同权、、同价；；(3)土地地制度的的安排应应有助于于加快城城市化进进程（现现有农村村家庭土土地经营营的规模模仍然狭狭小,远远没没有达到到规模经经济的要要求。这这说明现现在的土土地制度度没有为为进城务务工农民民提供土土地退出出机制,,承包包地没有有退出机机制,宅基地地也没有有退出机机制。((4)土地地制度安安排要有有助于房房地产行行业健康康发展；；(5)土地地制度安安排要有有助于规规范政府府行为,,有效效遏制土土地腐败败。

第四、城城乡土地地实行同同地(指按土土地规划划确定的的同一土土地用途途,如同同属农地地或建设设用地,,或同同属宅基基地)、同权权(指具有有同等的的占有、、使用、、收益和和处置((包括转转让、出出租、抵抵押的权权利)、同价价(指相同同用途相相同位置置的土地地应具有有相同的的价格,,而不不能由于于所有制制不同实实行价格格歧视))。

《我国城城市化战战略选择择与定量量分析》》中，主主张发展展大城市市

第一、前前我国的的经济发发展已经经进入工工业化中中后期，，经济发发展的动动力源已已经由农农村转移移到城市市，农村村工业化化已转向向城市工工业化，，以小城城镇为主主的城市市化模式式也应适适时转变变成以大大城市为为主的城城市化模模式

第二、主主张优先先发展小小城镇的的观点认认为:小城镇镇联结农农村，农农民进入入小城镇镇就业比比进入大大中城市市的经济济成本低低，有利利于农村村人口的的转移;;发展大大批小城城镇，既既有利于于缓解大大中城市市人口膨膨胀带来来的压力力和一系系列社会会问题，，又可以以缓解每每年民工工潮给交交通带来来的压力力和能源源物资的的消耗，，有利于于经济社社会的稳稳定发展展。这种种观点只只看到了了农民进进入小城城镇的门门槛低，，却没有有看到小小城镇没没有充足足的就业业岗位，，农民外外出务工工首选的的是能够够提供充充分就业业岗位的的大城市市

张曙光———《地地权变迁迁的底层层视角》》

第一、如如果说,,在改改革开放放以前,,中国国内源工工业化的的积累主主要来自自于工农农业产品品价格的的剪刀差差,那么么,在改改革开放放以后,,外源源工业化化的积累累则来源源于农村村丰富生生产要素素的重新新配置。。这一时时期,我国独独特的土土地制度度为创造造高速工工业化经经济奇迹迹提供了了强大的的支持。。

这种土地地制度安安排,在很大大程度上上降低了了农民工工外出就就业的风风险,使发展展工业需需要支付付的社会会保障费费用转移移到农村村土地上上,实际上上,是农农村土地地承担了了工业成成本,成为农农业为工工业提供供积累的的一种特特殊形式式,这在在其他国国家发展展中也是是很少见见的。另另一方面面,政府府垄断土土地一级级市场,,实行政政府土地地征用和和政府独独家供地地制度,,也为为工业化化提供了了低价土土地的保保证。

。

城市化本本来是农农民的城城市化,,但是是,我们们在很多多方面把把农民排排除在城城市化的的进程之之外,城市的的繁荣和和农村的的凋敝是是同时发发生发展展的,城市化化是依靠靠农民的的血汗支支撑的。。（城镇镇化，主主体是谁谁？谁的的城镇化化？）

圈地、占占地、征征地、套套卖地机机制就像像鸦片一一样,地方政政府只要要一吸上上“土地”鸦片,就离不不开它。。

城市的国国有建设设用地具具有完全全的商品品性,可以买买卖、租租赁和抵抵押,其价值值也最高高。集体体土地只只能在农农村范围围内流转转和交易易,而且且农业用用地只能能用于农农耕,集体土土地只有有通过政政府征用用先变成成国有土土地,才能用用于城市市建设。。

在制度变变迁的研研究中,,机制制设计理理论是有有用的,,制度度设计也也少不了了,但是是,人们们越来越越重视制制度演化化,这是是有道理理的。演演化不仅仅有一个个开始出出发的基基础,而且有有一个参参与人互互动和博博弈的过过程。主主张私有有化和国国有化的的人都忽忽视了这这两个问问题。

从制度变变迁的现现实来看看,产权权是公有有还是私私有,是国家家所有还还是集体体所有,,并不不是问题题的实质质和关键键。重要要的也许许在于产产权的实实施能力力,在于于处分权权和收益益权。如如果你有有产权的的实施能能力,能够决决定土地地的使用用,能够够取得土土地的收收益,管它是是公有还还是私有有、国家家所有还还是集体体所有,,似乎乎都不成成其为问问题。

60年年来,中国的的地权变变迁大致致经历了了三个阶阶段:合作化化时期、、联产承承包、责责任制时时期和目目前的土土地规模模流转阶阶段。

（1）合合作化时时期,从土地地私有变变为公有有,在一一个相当当大的范范围内实实现了所所有权、、经营权权和收益益权的三三合一,,并且且全部归归集体掌掌握,农户只只是一个个劳动者者,其收人人也只有有按劳取取酬的劳劳动收人人。（22）联产产承包责责任制的的实行发发生了产产权的一一次细分分:所有有权和承承包经营营权分离离。所有有权仍归归集体经经济组织织,承包包经营权权交给了了农户,,农户户有了劳劳动收人人和经营营收人。。（3））当下随随着大规规模的人人口流动动和就业业结构变变化而来来的土地地规模流流转,形成了了又一次次的产权权细分::所有有权承包包权和经经营权三三权分立立。

李人庆———国际际视野下下的城乡乡一体化化。

第一、国国际城乡乡一体化化经验：：一是在在快速人人口城市市化过程程中，采采取积极极有效的的措施来来促进农农村发展展和农村村居民收收入的提提高。二二是在城城乡发展展中，采采取统一一的制度度和规划划，将

城乡发展展统筹进进行。三三是城乡乡一体化化并不意意味着同同质化，，在同步步发展过过程中，，同时保保持城乡乡发展各各自的自自然资源源属性特特征，发发挥各自自的优势势。这里里的一体体化主要要指的是是在发展展制度、、发展资资源配置置和发展展成果分分享上的的均衡和和可持续续发展。。从其方方式上来来看，大大致可分分为“城乡融融合”、“以城带带乡”和“以乡促促城”三种不不同的促促进城乡乡一体化化发展模模式。发发达国家家在城乡乡发展一一体化方方面具有有比较鲜鲜明的特特点，注注重立法法制度建建设，资资金保障障和系统统性、可可持续性性。

第二、在在发达国国家，城城乡发展展一体化化的矛盾盾主要体体现在工工农二元元经济结结构的矛矛盾；而而在中国国，目前前城乡统统筹发展展和一体体化的矛矛盾主要要表现在在城乡二二元社会会制度结结构的矛矛盾。

王锡锌

未来土地地的城市市化应该该与农民民的城市市化同步步。因为为土地对对农民来来说不光光是一种种资源，，还是一一种生产产资料，，还有社社保功能能，要考考虑如何何解决农农民失去去土地之之后的培培训、就就业、社社保等，，不能在在征地后后，将所所有人员员安置问问题甩给给社会。。

姜明安

第一、土土地管理理法需要要修改的的地方，，不只是是补偿的的问题，，未来还还要明确确谁是土土地交易易主体的的问题。。目前，，大量的的土地搞搞开发，，有的并并不是为为了公共共利益。。而依据据现在的的土地管管理法，，所有的的土地都都必须征征收。姜姜明安称称，未来来土地流流转应该该是两个个途径，，其中220%——30%%的搞征征收，如如地铁、、高速公公路建设设等；770%——80%%应该是是市场交交易，比比如用于于商业住住宅开发发、重大大项目建建设等。。

第二、姜姜明安推推测，修修正案草草案对农农民集体体所有土土地征收收

补偿制制度

作了了修改，，应该是是修改了了土地管管理法中中的第四四十七条条。土地地管理法法第四十十七条中中规定，，征收土土地的，，按照被被征收土土地的原原用途给给予补偿偿。土地地补偿费费和安置置补助费费的总和和不得超超过土地地被征收收前三年年平均年年产值的的30倍倍。

第三、征征收补偿偿应该会会提高到到现在补补偿值的的至少110倍，，现在是是土地补补偿费和和安置补补助费的的总和不不得超过过土地被被征收前前三年平平均年产产值的330倍。。后来经经过讨论论，原则则上确定定了“公平补补偿”原则，，但对如如何计算算补偿数数额未明明确规定定。（现现在的争争议在于于：是按按种粮的的标准补补偿，还还是按照照它改变变以后的的用途补补。土地地的区位位、实际际的经济济价值，，这些都都应该考考虑，所所以可以以由各省省具体制制定标准准”）

陶然———《土地地管理法法_批判判_专家家学者六六人谈》》

第一、土土地改革革对中国国经济发发展模式式的转变变是很关关键的。。改变这这种模式式，就需需要建立立土地使使用者和和直接供供应者（（农民））的谈判判机制，，通过增增值税改改革补充充地方财财政。这这不仅涉涉及到农农民土地地问题，，也涉及及到调整整国家税税收增长长方式的的问题。。

（注：是是19998年《《土地管管理法》》，为了了解决保保护耕地地与建设设用地的的矛盾，，按照实实现耕地地总量动动态平衡衡、严格格控制建建设用地地的这部部法律，，采取以以计划配配置为主主、市场场配置为为辅的办办法。然然而这部部法律首首先禁止止了集体体土地自自主进入入建设用用地市场场，规定定只能由由国家垄垄断提供供建设用用地使用用权的流流转指标标和供给给，同时时更在使使用权流流转方式式上限制制只有划划拨和征征用两种种。

刘守英、、高圣平平——《物物权法》》视野下下的《土土地管理理法》修修改

第一、《《物权法法》一是是“将不动动产登记记摆在举举足轻重重的地位位”；二是是对土地地征收施施加了更更严格的的限定,,对土土地补偿偿作出了了更完整整的规定定；三是是强化了了集体土土地所有有权权益益的“集体成成员权””导向，，明确规规定,“农民集集体所有有的不动动产和动动产,属于本本集体成成员集体体所有””。与之之相比,,《土地地管理法法》中的的规定则则有明显显的“集体组组织”导向。四是明明确了建建设用地地使用权权可以分分层设立立的原则则。五是是修改了了建设用用地使用用权期间间届满后后的相关关规则。。《物权权法》第第1499条第1款规定定“住宅建建设用地地使用权权

期间届满满的,自动续续期。六六是增加加了地役役权这种种土地用用益物权权形态。。

第二、关关于土地地征收：：(11)明明确界定定土地征征收的条条件。《《物权法法》规定定的土地地征收的的条件是是为了公公共利益益的需要要。（22）完善善土地征征收的程程序。近近年来,,中国国征收实实践中出出现了许许多以““公共利利益”的名义义违法征征地、占占地等事事件。((3))明确确规定土土地征收收补偿的的标准。。土地征征收是出出于公共共利益的的需要,,运用用国家权权力将集集体所有有土地转转为国家家所有土土地的行行为,原土地地权利人人的各项项权利自自然随之之灭失。。

刘守英、、周飞舟舟、邵挺挺——““以地谋谋发展””模式亟亟须改变变

第一、过过去300多年年，中国国经济年年均增速速达100%，目目前已是是全球第第二大经经济体。。城镇化化率快速速提高，，20111年年已超过过50%%，20330年年有望基基本实现现城镇化化。这与与中国独独特的土土地制度度安排密密不可分分。城乡乡分割的的土地二二元体制制，低廉廉的征地地成本和和地价水水平，形形成了工工业化、、城镇化化的低成成本推进进模式。。

第二、理理论界和和政策界界将中国国过去的的增长概概括为““传统增增长模式式”，在这这一模式式中，土土地扮演演着经济济增长““启动器器”和“发动机机”的双重重角色。。“以地生生财”和“以地融融资”共同构构成了独独特的““以地谋谋发展””模式。。

第三，““以地生生财”。随着着土地利利用的市市场化程程度不断断提高，，“招拍挂挂”制度让让资本化化价值充充

分体现，，土地出出让金从从20001年年的12295..89亿元增增加到220111年的的315500亿元，，年均增增幅达337.66%。

“以地生生财”已成为为地方政政府为增增长而竞竞争的重重要手段段。

第四，““以地融融资”。土地地凭借天天然的资资产属性性，成为为各类地地方融资资平台的的最佳抵抵押品。。20111

年，土地地抵押面面积4550万万亩，抵抵押贷款款金额达达4.88万亿亿元。这这套机制制不仅给给基础设设施投资资提供了了重要的的融资渠渠道，还还通过货货币供给给乘数变变动，对对国家宏宏观调控控产生重重大影响响。

第五、““以地谋谋发展””模式适适应了中中国经济济在追赶赶式阶段段快速增增长的需需求，但但也给未未来可持持续发展展带来艰艰巨挑战战。失地地农民没没有充分分享受到到城市化化带来的的土地升升值收益益，是城城乡收入入差距

迟迟不能能缩小的的重要原原因。征征地规模模过大、、土地利利用不集集约，是是粗放式式、要素素投入型型传统增增长方式式难以转转变的重重要原因因。

城市化的的过程中中，就是是政府征征用农民民土地的的过程，，城市用用地主要要靠征地地获得。。19999年--20008年，，新增城城市建设设用地1186333平方方公里，，征用农农民土地地139925平平方公里里，征地地占新增增建设用用地面积积的744.744%。———《城城市化进进程中的的土地增增值收益益分配》》

北京：城城乡结合合部重点点村融入入城市的的试验，，以破除除城乡二二元体制制为突破破口，以以保护农农民利益益和让原原住农民民彻底融融入城市市为前提提，使农农民成为为有住房房、有产产业、有有就业、、有股权权、享受受城市职职工社保保和均等等化基本本公共服服务的新新市民，，实现城城乡结合合部地区区的完全全城市化化。

北京500个城乡乡结合部部改革试试点：在在规划上上，将550个个重点村村纳入城城市总体体规划，，并按村村制订改改造实施施规划方方案；在在土地政政策上，，给原住住农民保保留劳均均50平方方米产业业用地，，允许农农村土地地在不改改变土地地性质的的前提下下，发展展非农产产业；在在立项审审批上，，允许在在村域范范围从事事的产业业建设、、基础设设施项目目、回迁迁楼和租租赁房建建设等立立项，并并允许农农村集体体经济组组织成为为立项和和投资的的主体；；在社会会保障上上，实行行整建制制农转居居，重点点村农村村劳动力力全部按按城镇职职工社保保标准进进入社保保体系；；在产权权制度上上，进行行农村集集体经济济产权制制度改革革，量化化资产，，股份到到人，将将集体经经济组织织改造成成新型合合作经济济组织，，让农民民成为有有资产的的市民；；在社会会管理上上，城乡乡结合部部改造完完成后，，原农村村集体经经济组织织转变为为城市社社区，实实现城乡乡统一社社会管理理体制。。

刘守英———《海海南陵水水、三亚亚征地模模式创新新调查》》

第一、让让农民成成为征地地拆迁的的实施者者。。政政府在对对被征地地区块的的地上附附着物等等进行市市场评估估后，将将征地补补偿总费费用和工工作经费费“打包”给村委委会或居居委会，，由其成成立的股股份制公公司实行行拆迁。。

第二、合合理分配配土地增增值收益益，让农农民分享享城市化化成果。。三亚市市在城中中村改造造试点中中，制定定了集体体建设用用地和国国有建设设用地按按照同地地同价的的补偿原原则。

第三、创创新留用用地安置置，培植植适合农农民从事事的有稳稳定收入入流的产产业。陵陵水县政政府按照照征地总总面积的的8%给村村委会留留足建设设用地。。村委会会可在为为村民建建安置房房屋后将将其余土土地转化化为商业业地产，，通过土土地市场场将其挂挂牌拍卖卖或自己己创办集集体企业业。集体体土地资资本化与与农村城城市化__郑各庄庄高速成成长的秘秘密

刘守英———集体体土地资资本化与与农村城城市化__郑各庄庄高速成成长的秘秘密

第一、我我国目前前占主导导的城市市化模式式是:(l))政府府通过地地价征用用农民土土地,然后以以招拍挂挂的方式式出让土土地,获得高高昂的土土地收益益;((2)政府靠靠土地出出让收人人和土地地抵押贷贷款,支持城城市基础础设施投投资;(3))房地地产商在在通过招招拍挂获获得土地地后,再以土土地抵押押和个人人购房预预付款进进行房地地产投资资,形成成国有房房地产市市场。

《土地资资本化与与农村城城市化道道路_北北京三模模式调查查》

从三个个个案来看看，要避避免政府府主导、、农民被被动的城城市化的的弊端,,必须进进行土地地制度和和政策的的创新。。

核心是实实现农村村集体土土地和城城市国有有土地在在规划和和用途管管制下的的“同地、、同价、、同权””

让农民分分享城市市化进程程中的土土地级差差收益；；在城市市规划中中保留农农民长期期发展空空间，以以保障农农民长远远发展生生计；

政府为了了公共目目的的征征地必须须朝向对对农民财财产权补补偿的方方向；

以及政府府主动消消除二元元体制，，为农民民提供与与城里人人同等基基础设施施建设和和社会保保障等公公共服务务。

《推进土土地集约约节约利利用促进进城市发发展方式式转变》》

第一、政政府主导导城市化化的主要要问题是是：第一一，土地地城市化化快于人人口城市市化。城城市面积积扩张的的速度达达到年均均7%，而而城市人人口的年年均增长长率仅33%，除除去2..5亿亿统计到到人口城城市化率率的农民民工，户户籍人口口城市化化率只有有37%%；第二二，城市市用地主主要靠征征地获得得，20005——20110年年，我国国征地面面积占新新增居民民点工矿矿用地面面积比重重达677.288%，；；第三，，城市基基础设施施投资主主要依赖赖土地出出让和土土地抵押押融资，，形成地地方政府府债务风风险。第第四，用用地结构构不合理理，造成成土地粗粗放利用用。我国国工矿仓仓储用地地占建设设用地供供应的比比重过高高，多年年连续超超过400%。城城市内部部工业用用地占比比也过高高，一般般在200%以上上，有些些甚至超超过300%，远远远高于于国外115%的的水平。。第五，，城市用用地中划划拨用地地比重仍仍然偏高高，土地地的非市市场配置置造成大大广场、、大马路路和大办办公楼现现象。第第六、在在政府主主导城市市化的同同时，““城乡结结合部””或“城中村村”区域成成为城市市农民““自动自自发”城市化化的战场场。

第二、我我国仍然然处于快快速城市市化阶段段，城市市化是带带动增长长的引擎擎。为此此，我们们必须通通过土地地制度改改革，促促进土地地利用方方式转变变，从而而倒逼城城市发展展方式转转变。一一是要打打破城乡乡二元体体制；二二是深化化土地制制度改革革；三是是改变不不合理的的用地结结构；四四是促进进人口城城市化。。

《在高度度城镇化化基础上上实现城城乡一体体化》

第一、城城镇化过过程不是是人口的的机械转转移，而而更应该该是人的的财产积积累水平平与社会会权利保保障水平平的全面面提升

罗必良

第一、土土地流转转的本质质，就是是推进土土地要素素的市场场化，土土地流转转有利于于促进农农民获得得财产性性增收。。必然会会引发其其他要素素市场包包括农村村资本市市场的发发育。

第二、土土地流转转能够有有效改善善土地

资资源配置置效率

，，进一步步激活农农业

剩余余劳动力力

的转移移，为农农业规模模化、

集集约化

、、高效化化经营提提供广阔阔空间。。另一方方面，构构建和规规范

农村村集体建建设用地地

的流转转机制，，可以使使农民更更充分地地参与分分享城市市化、

工工业化

的的成果，，显化集集体土地地资产价价值，促促进农民民获得财财产性增增收。

党国英

第一、西西方的城城市化是是中产阶阶层的成成长过程程,由此此创造了了社会稳稳定的基基础;而我们们的城市市化却堵堵塞了中中产阶层层成长的的通道""

陈锡文———《当当前我国国的农业业、农村村和农民民问题》》

农业、农农村长期期发展面面临着五五个突出出的问题题，可以以概括为为五个字字——钱、、粮、地地、人、、权。

第一、钱钱：农民民的收入入增长问问题。，，经营城城市就是是经营土土地，经经营土地地就是经经营农民民，把农农民贱价价卖了，，最后闹闹出漂亮亮城市，，这种城城市不是是建立在在沙滩上上，而是是建立在在火山上上，迟早早要出事事，

第二、粮粮：国家家的粮食食安全问问题

第三、地地：农民民基本权权益和农农业生产产能力问问题。

第四、人人：提高高农民素素质和全全面建设设小康社社会的问问题。

第五、权权：保障障农民权权利和巩巩固农村村基层政政权问题题。

陈锡文

第一、发发展家庭庭农场是是一项具具有挑战战性的工工作。大大略测算算，让农农户平均均收入赶赶上城市市水平，，我国必必须把农农户数量量减少到到30000万万户左右右。这意意味着我我国农户户的平均均经营规规模应在在60亩以上上，其中中种粮户户规模应应更大一一些，而而水果、、蔬菜生生产的经经营规模模应更小小一些。。据局部部调查显显示，现现阶段，，种粮户户的经营营规模达达到百亩亩以上时时，土地地利用率率会提高高10%%以上，，经济效效益会提提高255%以上上。

第二、发发展家庭庭农场需需要积极极态度，，同时也也要避免免急于求求成，防防止在全全国搞““一刀切切”。我国国现有农农户近22亿，，最终会会稳定在在约1亿户。。这就是是说，通通过城镇镇化，我我国还要要将约11亿户户农村人人口转移移到各类类大小城城市。

韩俊———建立新新型城乡乡关系要要有实质质性进展展（国务院院发展研研究中心心副主任任）

第一、建建立覆盖盖城乡的的公共财财政体制制,使农农民享受受同城市市居民基基本均衡衡的公共共产品和和公共服服务。11、提商商财政支支农支出出的比孟孟开拓拓农业发发展资金金的筹集集梁道；；2、加加强政府府对农村村基础设设施投资资、3、、建立健健全政府府对农业业的支持持保护体体系。44、以促促进城乡乡义务教教育均衡衡发展为为目标,,完善善农村义义务教育育管理体体制，55、切实实加强农农村卫生生。

第二、建建立城乡乡全,盖的社社会保障障体制,,形成完完善的社社会安全全网。

第三、建建立城乡乡统一的的劳动力力市场,,形成成城乡劳劳动者平平等的就就业制度度

第四、建建立城乡乡统一的的土地市市场,，依法法保障农农民土地地权益。。1、界界定、确确保、扩扩大农民民的土地地权利22、提离离对失地地农民的的补偿标标准。33、对强强制征地地获得的的土地用用途进行行限定,,编小小国家强强制性征征地范围围。

第五、建建立城乡乡一体的的户籍管管理制度度

《解决农农民工住住房应将将其纳入入保障房房体系》》

第一、数数据显示示，农民民工在中中国是一一个庞大大的群体体，现在在总量已已达2..53亿人，，外出农农民工11.599亿人人，举家家外出的的农民工工达32200多万人人。目前前中国每每4个城城镇常住住人口当当中，就就有1个是农农民工。。国务院院发展研研究中心心开展的的大规模模调查显显示，880%的农民民工希望望留在城城镇，真真正想回回到农村村居住的的新一代代农民工工不到110%。。

数据

第一、220111年农农民工总总量达到到2.553亿亿人，其其中外出出农民工工1.559亿亿人，农农民工产产生和发发展壮大大改变了了我国经经济社会会基本格格局，构构成了城城镇化加加速发展展的动力力。

第二、今今后200年我我国仍将将处于城城镇化快快速发展展阶段。。根据国国际经验验并结合合我国的的国情，，预计220155年我我国城镇镇化率在在54%%左右，，20220年年将达到到59%%左右，，20330年年将达到到66%%左右。。这意味味着，从从20111

至20330年年的200年间间，我国国将新增增城镇人人口3亿左右右。

第三、近近年来我我国城镇镇化水平平的提高高主要是是依靠农农民工进进城就业业。外出出农民工工中，在在直辖市市就业的的占8..8%，，省会城城市就业业的占119.44%，地地级市就就业的占占34..8%，，在地级级以上城城市就业业的合计计占到663%。。农民工工在流入入地居住住趋于长长期化，，在目前前城市的的就业时时间平均均为5.