正合股份-贵阳市场2021年上半年总结及下半年展望

2021年贵阳房地产市场半年报现象总结|整体预判贵州正合·策略服务中心2021/7咨询顾问|营销代理|智能营销成都·重庆·西安·贵阳·昆明

ZHENGHEGROUP·SINCE1998Page1目录CONTENT现象总结城市基本面：经济|人口|产业|城规楼市基本面：土地供销|土地价格|楼市现象整体预判长期预判|短期预判正合股份·Since1998Page2PART1城市基本面经济构面人口构面产业构面城规构面正合股份·Since1998Page3城市基本面（Ⅰ/Ⅳ）「经济构面」疫后整体恢复良好，GDP增量扩大，增速回弹；固投占比下滑，但增速处西南五城首位，重视实业发展；省会城市首位度不足；居民收入及消费稳定增长，住宿及餐饮业恢复显著。正合股份·Since1998经济构面|GDP经济稳定恢复，增速回弹，但因核心产业拉动不足，增速处五城最低：①贵阳：GDP增量扩大，疫情稳定后增速回弹至14.6%；②西南五城：成都/重庆/西安依靠核心产业拉动整体恢复力更强。21年Q1GDP总量快速拉升，经济恢复情况良好：2017-2020年Q1GDP增量均值80亿元，2021年增量132亿元，是历年均值的1.65倍；21年Q1增速提升，持续向好：2021年Q1GDP增速14.6%，处于近几年第一季度的高位，但低于全国第一季度增速，国内经济高增速的重要驱动因素在于贸易顺差扩大。图：2015Q1-2021Q1贵阳市GDP总量及增速1000亿元2021年Q1对比2019年Q1增长20.0%90012.3%，两年平均增长6%13218.3%14.6%15.0%800757008210.0%6008182500475.0%733000.0%200-5.0%1000-10.0%2015Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q1贵阳市GDP（亿元）GDP增量贵阳市GDP增速全国GDP增速来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved正合股份·

图：2014Q1-2021Q1西南各城市GDP增速对比20.0%贵阳、昆明对比其他三城，核心产业对15.0%GDP拉动力较小10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%2014年Q12015年Q12016年Q12017年Q12018年Q12019年Q12020年Q12021年Q1贵阳增速13.5%11.6%12.0%11.4%11.1%9.7%-2.0%14.6%成都增速7.8%7.4%7.4%8.2%8.2%8.0%-3.0%17.3%重庆增速10.9%10.7%10.7%10.5%7.0%6.0%-6.5%18.4%西安增速9.5%7.2%8.1%7.6%8.1%9.6%-4.1%16.0%昆明增速7.7%7.2%6.4%9.7%10.2%9.2%-5.6%14.6%贵阳增速成都增速重庆增速西安增速昆明增速Since1998 Page5经济构面 | 贵阳市整体房投保持相对保持平稳：受疫情影响20年Q1房投增速2.8%，21年Q1增速6.1%，近五年贵阳房投增速在5%-10%区间浮动，相对保持稳定。

图：2014 - 111%

图：2021年Q1西南各城市固投及固投累计同比增速40.0%35.0% 33.5%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%6.1%5.0%0.0%房投增速 固投增速贵阳成都重庆西安昆明来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved

100%95%102%89%91%80%81%69%60%50%40%固投/GDP比值下滑20%0%20142015201620172018201920202021年Q1表：2021年Q1贵阳市固投各项投资增长情况工业投资基础设施投资建筑安装工程投资民间投资第一季度增长(%)78.441.347.324.4工业投资中制造业增长85.3%，占比14.5%正合股份·Since1998 Page6经济构面|首位度持续贵阳-遵义双核结构，经济人口首位度不足：①GDP：经济双核结构稳定，贵阳经济集中度在20-25%浮动，处西南省会城市末位；②人口：贵阳人口集中度约16%，人口聚集效应不足。表：2021年Q1贵州省各地区GDP集中度及2020年人口集中度 表：西南各城市2021年Q1GDP集中度及2020年人口集中度城市2021年Q12020年GDP（亿元）GDP（集中度）常住人口（万人）常住人口（集中度）贵阳971.222.4%598.715.5%遵义942.421.7%660.717.1%毕节466.310.8%689.917.9%六盘水326.97.5%303.27.9%安顺251.75.8%247.16.4%铜仁342.77.9%329.88.6%黔南421.69.7%349.49.1%黔西南333.87.7%301.57.9%黔东南280.16.5%375.99.8%

城市2021年Q12021年Q12020年2020年GDP（亿元）GDP（集中度）常住人口（万人）常住人口（集中度）贵阳971.222.4%598.715.5%成都4552.838.4%2093.825.1%西安2459.938.7%1295.332.8%昆明1754.629.5%846.017.9%来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page7经济构面|收入&消费居民收入稳定提升，服务型消费复苏明显：①20年受疫情影响，收入及消费增速大幅下滑，21年Q1疫情稳定，增速快速拉升，贵阳处西南五城中位；②市场消费增势良好，住宿+餐饮消费复苏明显。表：2017Q1-2021年Q1贵阳市城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支2017年Q12018年Q12019年Q12020年Q12021年Q1配收入（元）930810169110841126212658图：2017Q1-2021Q1西南各城市城镇居民人均可支配收入增速贵阳城镇居民人均可支配14.0%收入2年平均增加8.9%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2017年2018年2019年2020年2021年Q1贵阳9.1%9.1%8.9%5.4%12.4%成都8.4%8.2%8.8%5.9%11.7%重庆8.7%8.4%8.7%5.4%13.2%西安8.2%8.1%8.1%4.5%/昆明8.3%8.0%7.7%3.7%12.8%贵阳成都重庆西安昆明来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。备注：西安的城镇居民人均可支配收入未公布。

图：2017-2021年1-5月贵阳市限额以上社会消费品零售总额及增长①贵阳市社会消费品零售总额2年平均增长8%，400较2019年增长较为明显14.0%390②由于疫情后消费需求集中释放，增长较快11.6%12.0%38010.0%3708.0%36019年由于烟酒类零售额下降35036.8%，拉低整体增速6.0%3404.0%3302.0%320-1.0%0.0%310300-2.0%2017年1-5月 2018年1-5月 2019年1-5月 2020年1-5月 2021年1-5月限额以上社会消费品零售总额增长率表：2021年1-5月贵阳市各行业限额以上消费品零售总额及增长类别销售额（亿元）增长（%）批发行业16.330.9%零售业359.1%9.2%住宿业2.969.9%餐饮业11.872.3%贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page8城市基本面（Ⅱ/Ⅳ）「人口构面」人口规模稳定中量增长，虽以省会城市吸附人口流入增速明显，但人口基数排名仍未实现新的突破；随强省会战略的深化，人口聚集效应有望进一步加强。正合股份·Since1998Page9人口构面|人口规模人口呈中量中速增长：①结合第七次人口普查数据，贵阳常住人口年均增长约17万人；②对比西南五城，贵阳人口基数及增量处西南五城末位，增速位于中等。常住人口：因20年人口数据来源于第七次人口普查，较年度人口统计更为细致、完善，故19-20年常住人口增量较大；2000年-2010年人口年均增长约6万人，2010年-2020年实际人口年均增长约16.6万人，年均增量为2.7倍。图：2010-2020年贵阳市常住人口变化情况700根据2020年第七次人口普查数据：600 贵阳市人口保持中速增长，2020年贵阳市常住人口 599599万人，2010年-2020年人口年均增长16.6万人500470480488497452456462439445433400300200100020102011201220132014201520162017201820192020第六次人口第七次人口普查数据普查数据

表：2010-2020年西南各城市常住人口变化情况常住人口增长变化量城市2010年常住人口2020年常住人口常住人口增加量常住人口年均增速（万人）（万人）（万人）（%）西安846.81295.3448.55.3%成都1511.92093.8581.93.8%重庆2884.63205.4320.81.1%昆明643.2846.0202.83.2%贵阳432.5598.7166.23.8%贵阳城市人口处西南五城末位，第七次人口普查相较第六次普查人口增量最低，人口增速处西南五城中位来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page10人口构面|人才政策结合强省会战略，深化培育政策，优化服务环境，拓宽引进方向：①通过新增对企业人才政策的扶持，加强人才培养；②进一步优化人才服务环境，加强人才培育，全方面打造省内人才聚集地。表：2019年2021年贵阳市人才政策对比2019年5.16人才政策2021年人才政策（强省会战略）对新引进高技能领军人才创建“大国工匠”工作室给予10万元/个补助对新获批的院士工作站、博士后工作站分别给予100万元、50万元资助打造创新平台对省级以上孵化器给予补助（国家级：50万元、省级：30万元）扶持力度相当对国家级、省级技能大师工作室20万元、10万元同样重视创新平台建设，支持人才创新创业对省级以上重点实验室、企业技术中心给予补贴（国家级：500万元、省级：100万元）加大对人才及人才家属生活环境水平提升的政策力度优化人才服务环境市、区社保经办机构开设机构“绿色通道”，简化程序，为高层及其配偶、子女办理社①指定人才可免费入住高级人才公寓，优秀符合条件者可直接赠与会相关社会保险业务提供优质高效服务②统筹安排人才子女的教育问题③紧缺急需人才配偶随同来贵阳贵安工作加强人才培育，针对性培养相关产业人才培育人才对国家级、省级高技能人才培训基地给予200万元、100万元支持①企业职工通过参加培训取得职业技能等级证书，可获得600-2000元/人的培训补贴②已在贵阳贵安工作的人才自主提升学历毕业后回贵阳贵安工作，可享受相关优惠政策新增对企业的人才扶持政策，推动企业加快引进高层次人才鼓励企业引进人才/①向重点企业紧缺急需岗位提供最长两年、每月1000元至3000元的薪酬补贴②对重点产业企业引进人才，按企业所付薪酬的30%给予用人单位补助贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page11城市基本面（Ⅲ/Ⅳ）「产业构面」三产占比逐年增加，疫后各产业有序恢复，增速明显；二产持续发力，高新产业贡献突出；旅游业有序复苏，贵阳旅游消费提升，但中转效应减弱。正合股份·Since1998Page12产业构面|产业结构三产占比逐年增加，支柱产业持稳增长，运输服务类产业疫后增量明显：①二产持续发力，高量稳增；②三产占比逐年增长，支柱产业稳定增长，运输服务类产业疫后消费需求释放，增长快速回升。图：2015-2021年Q1贵阳市产业结构占比表：2019-2021年Q1贵阳市第二、第三产业生产总值及增长100.0%2019年2020年2021年Q190.0%行业生产总值同比增长生产总值同比增长生产总值同比增长80.0%（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）第二产业70.0%57.2%57.1%57.0%58.8%59.0%59.9%60.8%工业//883.74.5240.117.0第三产业占比逐年扩大60.0%建筑业//670.27.0107.222.7第三产业50.0%交通运输、仓256.97.2218.6储和邮政业40.0%运输服务批发和零售业254.45.9287.85.662.324.3类产业30.0%住宿和餐饮业86.15.882.2-6.219.665.020.0%金融业482.45.9519.34.5120.56.30支柱产业房地产业270.04.9321.46.571.113.610.0%其他服务业1010.68.51094.74.92%支柱产业：整体保持高总量稳增量，受疫情影响较小2015201620172018201920202021Q1运输服务类产业：受疫情影响大，疫后同比增长快速回弹一产占比二产占比三产占比①支柱产业：以房地产及金融为代表，保持总量大、增量稳的特征，疫情期间负面冲击较小；来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。②运输服务类产业：强接触性行业，信息化较弱，疫情冲击较大，疫情后消费市场恢复增长提速明显。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved正合股份·Since1998Page13产业构面|工业传统产业低增速，制约工业发展，高新产业贡献突出：①重点产业对比全市平均增长值，四高四低，传统产业增长值制约工业发展，以烟草制造业最为突出；②高新产业整体高增长，加速工业转型升级。八大重点工业：烟草高量低增速，制约工业发展；装备相对高增量高增速六大新产业：贡献突出，以数字经济及先进制造为代表拉动整体高增长•传统产业中烟草制造业高占比低增速，铝及铝加工、烟草制造业、橡胶及塑料制品业•先进装备制造业：重点发展航空、航天、工程及矿山机械、电力装备、工业机器人等产业集群；增速均低于全市平均水平，制约全市规模以上工业增加值增速；装备制造业高增速，•新能源产业：以风电和光伏发电为主的新能源产业正逐步入驻贵阳，但目前构成较小；同比增长45.8%。•数字经济产业：引进高新技术企业，加强建设贵阳贵安数字化经济建设。图：2021年Q1贵阳市第二产业八大重点工业增加值占比及增速50.050.045.0装备制造业快速增长得益于45.040.040.035.0①汽车制造业增长快（增长89%）35.030.0②电子信息制造业恢复明显（增长68%）30.025.025.0全市工业增长平均水平17%20.020.015.015.010.010.05.05.00.00.0

表：2021年贵阳市Q1第二产业六大新产业构成占比及增长支柱行业构成占比（%）增长（%）中高端日用品制造业24.3%17.4%先进装备制造业16.8%51.4%新能源产业3.9%197.3%新材料产业8.8%26.7%数字经济产业19.7%52.3%医药制造产业27.8%11.3%化工加工品业造业造业煤铝食制制磷及色草药铝特烟医产业增加值/八大重点工业增加值（%）

造业应业品业制供制备及料装产塑生及力胶电橡增加值同比增长（%）

总计100%30.9%六大新产业增加值增长30.9%，增速高于全市平均水平约13个百分点来源：数据来自国家及各城市统计局，由正合进行统计分析。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page14产业构面|旅游业旅游业有序复苏，贵阳旅游人均消费提高，但中转站效应减弱：①市场出游热情五一集中爆发，旅游业快速回暖，贵阳旅游消费上升趋势强劲；②游客倾向省内点对点旅游，减少中转路程。表：2019-2021年贵州省、贵阳市五一期间旅游人口及旅游收入旅游指标2019年2020年2021年21年/19年五一期间五一期间五一期间五一期间贵阳市旅游人数（万人次）1302.1825.5838.664%贵州省旅游人数（万人）3912.42309.53412.187%贵阳市旅游人数/贵州省旅游33.3%35.7%23.6%/人数贵阳市旅游收入（亿元）42.728.346.8110%贵州省旅游收入（亿元）174.794.8167.996%贵阳市旅游收入/贵州省旅游24.4%29.9%27.9%/收入五一期间：贵阳旅游人数恢复至疫前六成，旅游收入完全恢复；贵阳作为省内旅游中转站的影响力下滑。①21年“五一”假期贵州省旅游人次、旅游收入分别恢复至19年的87%、96%；贵阳市旅游人次、旅游收入分别恢复至19年的64%、110%，整体稳定恢复中；②21年“五一”期间贵阳市旅游人数、旅游收入分别占贵州省的24%、28%，较19年均有所下滑，随着交通建设、旅游服务等不断完善，游客更倾向选择直接前往景区减少中间中转路程；③较19年，贵阳旅游人次全省占比减少，旅游收入却小幅上升，人均消费提高。

2021年贵州省国有A级景区门票减免措施2021年5月10日开始，100天内，贵州省对江苏省、浙江省、福建省、山东省、广东省、辽宁省、上海市、重庆市居民实行国有A级景区头道门票免费优惠对象：与我省签订文旅战略合作协议、实现客源互送的江苏省、浙江省、福建省、山东省、广东省、辽宁省、上海市、重庆市居民优惠内容：在严格实施“限量、预约、错峰”制度并做好疫情防控工作的前提下，贵州省内开放的国有A级景区(不包括温泉景区、景区内特许经营性项目和特许经营性景区)实施头道门票免费门票免费说明：所有景区都是只免除头道门票费用，景区经营性项目(如：观光车等)无免费政策贵阳市A级旅游景区（收费）：预估该政策对贵阳旅游业支持贡献度有限①该政策主要通过景区头道门票减免刺激旅游业增长，目前贵阳旅游景区门票均价偏低，减免门票政策对游客吸引力相对较低。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page15城市基本面（Ⅳ/Ⅳ）「城规构面」“三改”政策推动城市更新提速，聚焦老城为主的棚改进程加快；轨道2号线加强城市横向区域互联；随着市域快铁等路网集中建成，区域联通加强，贵阳-贵安脉络连接进一步完善。正合股份·Since1998Page16城规构面|“三改”“三改”聚焦对老城的面貌革新，云岩重棚改，南明重旧改：①老城加速高价棚改地释放，集中于云岩；②老旧社区改造提升，以南明为重点，结合背街小巷改造，有效改善老城城市面貌，助推配套升级。棚改资金来源：包含在房企拿地（低效用地）成本中；补偿机制：贵阳补偿基本以货币＋安置房并行，优先采取安置房补偿方式。棚改旧改背街小巷

2021年至2023年，全市计划实施棚户区改造项目235个城市棚户区是指城市规划区范围内棚户区，重点改造老城区建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、建筑安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不健全区域。2021年至2023年，全市计划实施老旧小区改造项目123个老旧小区指建成较早、失养失修失管、市政配套不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）;结合城市居住社区“补短板”要求，将2000年前建成居住区且2026年前无开发计划区域全部纳入老旧小区改造范围。2021年至2023年，全市计划实施背街小巷改造提升1106条背街小巷是指连接居民小区和主次干道的小街道，离居民生活区较近且存在基础设施差、环境卫生脏、市容秩序乱等问题的公共空间。

表：贵阳市“三改”3年行动任务目标贵阳市2021年“三改”任务目标2021年实施棚户区改造实施老旧小区改造5万实施背街小巷改造项目101个户44个小区360条老城区31792户33787户100条量/份额（68%）（28%）云岩区“三改”计划年度棚户区改造（户）老旧小区改造（户）背街小巷改造（条）2021年212859003502022年2121121761002023明区“三改”计划年度棚户区改造（户）老旧小区改造（户）背街小巷改造（条）2021年105072478450

老城为2021年三改任务主攻区域云岩偏向棚户区改造南明偏向老旧小区改造来源：数据来自云岩区、南明区政府，由正合进行统计分析。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page17城规构面|棚改城市更新步伐加快，棚改重点集中于老城：①规划：16个棚改重点区域均位于老城区；②实施：上半年已有34个项目发布征收方案，4宗棚改用地成交，6个重点项目进一步推进，棚改落地性加强。棚改重点改造区域贯城河延线市西路及周边云岩区长冲路及周边宝山南路及周边双峰路地块文昌阁市妇幼保健院及周边南明区啤酒厂南明区二桥周边沙冲路陈庄坝太金线沿线车水路周边二戈寨东站货场周边棚改土地火车站头号山表：2021H1棚改土地成交情况宗地编号土地类型区域出让面积成交楼面价竞得方（㎡）（元/㎡）GD〔21〕001商住云岩区494514411贵阳和悦置业有限公司（电建）GD〔21〕002商住云岩区812254575贵阳和悦置业有限公司（电建）GD〔21〕003商住南明区77587.564117成都铁诚房地产开发有限公司GD〔21〕004商住南明区25984.044162成都铁诚房地产开发有限公司GD〔21〕005商住南明区655478155贵州恒丰佳源房地产开发有限公司GD〔21〕006商住南明区838024117中铁房地产集团（贵州）有限公司GD〔21〕007商住南明区1876054112中铁房地产集团（贵州）有限公司

目前进度征收进度：99个市级棚改项目已有34个发布房屋征收补偿方案，累计征收签约13939户表：云岩区、南明区2021H1重点棚改项目进度区域棚改项目征收面积/户数项目进度铁二院及周边棚改项目住宅10万㎡，办公室6万㎡，已与铁二院及皮鞋厂达成征收意见，正营业用房0.9万㎡在与贵阳市供电局征询征收意见宝山南路及周边地块/21年6月佳源地产成交宝山南路一宗棚改用地财院棚改项目/21年完成项目地块调规方案，预计22年完成土地挂牌南明区青云路住宅面积5.5万㎡，改造户数/（西侧）棚改项目638户玉厂路及周边（马车社）项目//沙冲南路09、10号地块棚改项目改造面积21.88万㎡，改造户拟规划与沙冲路11号地块连片开发项目数1839户一期陈家坝社区项目改造户数3014户/后巢乡后巢村及周边项目/为金地·云麓一号用地三马片区三娅口安置房项目项目总建筑面积25万㎡枣山路贵铁棚户区改造项目项目总建筑面积18万㎡为铁诚项目，已确定项目方案，正在进行项目招标云岩区市西路片区项目//市妇幼保健院周边（云岩段）项目//贯城河揭盖项目一期征收面积1.6万㎡/长冲路地块周边项目//通源汽车文化广场征收面积7.9万㎡/贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page18城规构面|轨道横向区域互联增强，随纵向脉络逐步搭建，预计2023年实现全城联动：①2号线开通，实现地铁东西区域横向脉络贯通；②纵向建设持续完善，增强区域关联，预计2023年实现通达全城。图：贵阳市已开工地铁线路图表：贵阳市已开工地铁情况2号线观山湖区1号线S1号线贵安新区S2号线

有轨电车T2白云区乌当区老城区双龙新区经开区 市域快铁西南环线花溪区未开通3号线 已开通

轨道交通名称建设进度路线地铁1号线建成通车起点观山湖区，途径云岩区、南明区，终点位于经开区，共25个站点地铁2号线建成通车起点白云区，途经观山湖区、云岩区，终点位于双龙区，共24个站点地铁3号线目前已完成14座车站主体结构，完成了土建工程起点花溪区，途经经开区、南明区、云岩区，的50%以上，预计2023年建成通车终点位于乌当区，共29个站点S1号线（一期）目前正向小河方向挺进，金竹站主体结构底板及起点贵安新区，途经花溪区，终点位于南明防水首件验收通过，预计2023年建成通车区，共13个站点有轨电车T2一期工程白金大道部分施工起点北部新城，经过高新、白云、观山湖、三马、老城贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page19城规构面|道路区域间路网持续完善，下半年道路集中开通，将增强贵阳-贵安连通性：①以增强路网关联度，增强区域间互联互通，加速经济联动；②2021年下半年路网集中开通，大幅提升贵阳-贵安区域间联通。图：贵阳市2021年H1交通路网建设项目分布 表：贵阳市2021年H1交通路网建设项目情况清镇白云乌当观山湖市域快铁林城东路延伸段数博大道延伸段云岩南明太金线贵安观潭大道见龙路南段延伸段龙里松柏环线松柏环线（贵安段）花溪虚线未开通实线——已开通红色虚线表示预计21年开通路线

道路交通名称建设进度路线见龙路南段延伸段建成通车起点连接见龙路（多彩贵州城处）与汤巴关路立交，终点连接外环路立交市内互通太金线金关隧道左幅已全线贯通，预计今年下半年建起点南明区太慈桥，途经云岩区，终点成通车接观山湖区宾阳大道首根桩基顺利完成灌注浇筑，标志着该项目正林城东路延伸段式进入实质性建设阶段，预计将于2022年底建连接南明区、云岩区、成通车松柏环线（贵安段）建成通车起点接黔中大道与栋青路相交处，终点连接花冠路观潭大道竹子坡隧道项目，已完成总体形象进度的三分观潭大道起点位于观山湖区，接宾阳大贵阳-贵安之一以上，预计今年下半年建成通车道，终点位于贵安新区，接湖磊路互通数博大道延伸段下穿贵黄路箱涵主体工程已全部完，预计21年起点贵黄路、终点连接太金线下半年建成通车，未来持续建设联通贵安市域快铁西南环线全线路基、桥梁工程、隧道工程基本完成，计起点双龙区，途经花溪区、贵安新区、划于2021年12月底建成开通观山湖区、清镇，终点连接白云区21年下半年路网集中开通，贵阳-贵安路网互联互通进一步加强贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page20PART2楼市基本面土地供销土地价格楼市现象正合股份·Since1998Page21楼市基本面（Ⅰ/Ⅲ）「土地供销」整体供销仍处高位，同比均上涨，供销均衡，保持高转化；老城因低效用地大量供应成为供销主力，外延区供地节奏明显减缓。正合股份·Since1998Page22土地供销-整体供销供销同比上涨，持续高位放量保财政，供销均衡，保持高转化：①供销量：土地供销同比均上涨，保持高位；②转化率：无土地流拍，整体保持高转化。图：2017-2021年H1贵阳住宅及商业土地供销量亩9000近四年年均土地供应6865亩8000 近四年年均土地成交6471亩700060002021H15000供应占年均50.1%成交占年均50.0%4000300020001000020172018201920202021H1供应面积（亩）成交面积（亩）

图：2017H1-2021H1贵阳住宅及商业土地供销量亩90008000700060002021H1供销同比上涨5000供应同比上涨5%成交同比上涨13%4000（无土地流拍）30002000100002017H1 2018H1 2019H1 2020H1 2021H1供应面积（亩)成交面积（亩）来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分；研究对象为住宅（纯住宅+商住）及商业用地，不含工业及其他用地。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page23土地供销-住宅&商业住宅维持高量，供销均衡，商业低量平稳：①住宅：维持高量，供应同比上涨5%，成交同比上涨17%；②商业：近三年供销量在底部维持稳定。图：2017-2021年H1贵阳市住宅用地供销量8000近四年年均住宅土地供应5766亩2021H16000近四年年均住宅土地成交5460亩供应占年均49.2%成交占年均48.7%40002000020172018201920202021H1供应面积（亩）成交面积（亩）图：2018H1-2021年H1贵阳市住宅用地供销量800018年H1-21年H1住宅最高供应3221亩2021H17000供应同比上涨5%18年H1-21年H1住宅最高成交3226亩6000成交同比上涨17%500040002837265930002000100002018H12019H12020H12021H1供应面积（亩）成交面积（亩）来源：贵阳市公共资源监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分。

图：2017-2021年H1贵阳市商业用地供销量16001200800400020172018201920202021H1供应面积（亩)成交面积（亩）图：2018H1-2021年H1贵阳市商业用地供销量1600 18年H1-21年H1商业最高供应920亩18年H1-21年H1商业最高成交646亩1200商业用地供销量在底部维持平稳80040002018H12019H12020H12021H1供应面积（亩）成交面积（亩）贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page24土地供销-区域供销老城为供销主力，低效用地占比提升，外延放量节奏减缓：①双核：老城更新，成为供销主力且以低效用地主导，观山湖+经开处供销第二梯队；②外延：各区供销量较少，外延供应节奏放缓。图：2017-2021年H1贵阳市各区域住宅及商业土地供应量统计图：2017-2021年H1贵阳市各区域住宅及商业土地成交量统计亩亩30003000250025002000外延区域：供应节奏放缓2000经开区为金科产城联动拿地老城区为供应主力（宗数同比下滑64%占地面积同比下滑55%）老城区为成交主力1500整体高于20年全年1500整体成交大幅上涨低效用地供应占比60%1000100050050000观山湖区云岩区南明区双龙区花溪区白云区经开区乌当区观山湖区云岩区南明区双龙区花溪区白云区经开区乌当区20172018201920202021H120172018201920202021H1来源：贵阳市公共资源监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page25土地供销-整体成交热力图图例：成交面积热力区间及图示成交面积 热度（亩）01~200200~400400~600600~800800以上成交终止出让流拍

×11百花x2金清×1马场镇

麦架沙文白云城区×1综保区高铁东站观山×1×3行政会展大关小关西乌当中心金融城区×1顺海高铁北站城北西商世纪城未来方舟×3中心城城东三马×5区花果园城南龙洞堡小河×2×2甘荫塘富城区源路金竹经开小碧×4花溪孟关x1城区×5贵安-大学城×2青岩

新堡东风航空港

表：2021年H1贵阳市各区住宅及商业整体土地供销量统计区域供应宗数供应面积成交宗数成交面积(宗)(亩)(宗)(亩)观山湖区23202320白云区2136187乌当区0000云岩区99197741南明区61,04261,042经开区44524452双龙区23862386花溪区21902190贵阳市合计273,445243,218清镇市2153513533贵安新区109056725总合计584,884434,476贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page26土地供销-住宅成交热力图图例：成交面积热力区间及图示成交面积热度位置：观山西（亩）拿地房企：龙湖位置：滨湖街道拿地面积：288亩（1宗）0位置：氧化铝片区（住宅:259亩商业:29亩）拿地房企：中铁成交楼面价：7050元/㎡拿地房企：红星1~200拿地面积：316亩（7宗）拿地面积：87亩（1宗）200~400（住宅:300亩商业:16亩）（住宅:78亩商业:9亩）400~600成交楼面价：1423元/㎡麦架沙文成交楼面价：3005元/㎡位置：小关600~800拿地房企：万达800以上×7新堡拿地面积：419亩（3宗）×1白云城区×1综保区（住宅:340亩商业:79亩）×1成交楼面价：3479元/㎡成交行高铁东站观×1百花×3政会展终止出让山大关小关乌当东风位置：后巢乡中流拍西金融城区拿地房企：中铁建心顺海拿地面积：407亩（2宗）高铁北站城北西商未来方舟（住宅:277亩商业:130亩）金清世纪城成交楼面价：4114元/㎡×2×2中心城东×1三马位置：观水路与宝山南路交叉口位置：三马茶园路花果×1城区拿地房企：佳源拿地房企：海伦堡园城南拿地面积：99亩（1宗）拿地面积：85亩（1宗）龙洞堡×2（住宅:69亩商业30亩）（住宅:77亩商业:8亩）位置：三马北部小河×1成交楼面价：8155元/㎡成交楼面价：5400元/㎡甘荫塘富×1拿地房企：电建城区航空港源拿地面积：196亩（2宗）位置：二戈寨路位置：党武镇（住宅:169亩商业:27亩）拿地房企：铁诚成交楼面价：4511元/㎡经开小碧拿地房企：万达金竹拿地面积：155亩（2宗）×3拿地面积：456亩（3宗）×1（住宅:70亩商业:85亩）（住宅:123亩商业:46亩）成交楼面价：4133元/㎡成交楼面价：1954元/㎡位置：多彩贵州城马场镇花溪位置：小孟街道孟关拿地房企：多彩贵州拿地房企：金科×3城区×1拿地面积：278亩（1宗）拿地面积：364亩（3宗）贵安-大学城（住宅:278亩）（住宅:70亩商业:85亩）位置：清溪街道×1位置：机场路东侧成交楼面价：2805元/㎡成交楼面价：2394元/㎡拿地房企：保利拿地房企：城南青岩拿地面积：108亩（1宗）拿地面积：86亩（1宗）（住宅:108亩）（住宅:86亩）成交楼面价：3726元/㎡成交楼面价：2449元/㎡表：2021年H1贵阳市各区住宅土地供销量统计区域供应宗数供应面积成交宗数成交面积(宗)(亩)(宗)(亩)观山湖区12881288白云区187187乌当区0000云岩区88786700南明区56615661经开区44524452双龙区23862386花溪区186186贵阳市合计222,837202,659清镇市1646911501贵安新区86394458总合计463,945353,619贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page27楼市基本面（Ⅱ/Ⅲ）「土地价格」住宅价格持稳拉升，商业价格持续下滑；区域成交以双核区主导，价格维持高位，外延整体成交价相对持稳。正合股份·Since1998Page28土地价格-整体住宅价格呈上升趋势，老城低效用地高占比+观山湖优质土地拉升均价：①价格：因老城低效用地及观山湖优质土地的成交，拉升整体均价；②溢价率：保持低位波动。图：2017-2021年H1贵阳市住宅用地价格及溢价率统计

表：2019-2021H1贵阳市各区域住宅高价地成交情况（楼面价高于4000元/㎡）元/㎡600080%18下半年受高价地拉升5000起拍及成交价大幅上涨70%价格对比2020H2上涨12%60%400050%300040%200030%20%100010%00%2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020H2 2021H1起始楼面地价 成交楼面地价 溢价率来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分。

2019201920202020年2021年区域上半年下半年上半年下半年上半年面积面积面积面积面积宗数宗数宗数宗数宗数（亩）（亩）（亩）（亩）（亩）观山湖区232322990052811288云岩区28721870033514349南明区11611159112763465661白云区120311020014600花溪区112000019700经开区000063420000双龙区00321211610000合计662599598630161,121101,298

高价地均集中于双核区，老城区低效用地为高价地主力贵阳2021上半年高价地成交10宗，成交面积1298亩，较去年同期上涨贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page29土地价格-整体商业价格呈持续下滑趋势，溢价率低位持稳：①价格：持续下降，成交楼面价约1700元/㎡；②溢价率：维持在2-3%之间。图：2017-2021年H1贵阳市商业用地价格及溢价率统计元/㎡35007.0%19年商业成交价达到峰值约3000元/㎡30006.0%25005.0%2000整体价格呈下降趋势4.0%15003.0%10002.0%5001.0%00.0%20192017201820202021H1起始楼面价成交楼面价溢价率来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分。

表：2019-2021年H1贵阳市典型商业用地详细情况成交成交行政区宗地位置净用地面积成交楼面地价溢价率竞得单位年份月份（亩）(元/㎡)20192花溪区贵阳市花溪区贵筑社区239.2443122%贵阳恒大童世界旅游开发有限尖山村、马洞村公司20194花溪区贵阳市花溪区青岩镇南24.40152263%贵州青岩碧桂园房地产开发有街村限公司201911云岩区贵阳云岩区水东社区安22.8150982%中天城投集团贵阳房地产开发井村有限公司201911云岩区贵阳云岩区水东社区安1.3052475%中天城投集团贵阳房地产开发井村有限公司201911云岩区贵阳云岩区中山西路与14.0272342%贵阳恒峰房地产开发有限公司人民大道北段交叉口20206观山湖区观山湖区林城西路以南、67.6840052%贵州通源投资集团有限公司云潭北路以东20207云岩区云岩区中坝路58号2.67414258%贵阳圣泉房地产开发有限公司云岩区人民大道、永乐20213云岩区路、合群路、黔灵西路40.9236272%万达地产集团有限公司围合区域20213南明区南明区油榨街381.073453%贵阳金鹰翔置业投资有限公司（首钢）贵阳首宗地下空间用地（商业）成交贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page30土地价格-区域价格双核区住宅价格稳居高位：①双核：观山湖土地稀缺，典型地块高价成交拉升价格，老城区价格理性回落，但仍维持价格高位；②外延：住宅仅乌当区无土地成交，其他区域成交价格相对持稳。图：2017-2021年H1贵阳市住宅土地用地价格统计图：2017-2021年H1贵阳市商业用地价格统计元/㎡元/㎡800012000仅龙湖1宗土地以7050元/㎡7000的高价成交100006000云岩、南明土地供销主要以区域边缘地块为主，导致成交价有所回落50008000南明区仅1宗地下商业用地成交，40006000成交楼面价345元/㎡云岩区万达以36273000元/㎡成交人民大道4000一宗商业用地20001000200000观山湖区云岩区南明区双龙区花溪区白云区经开区乌当区观山湖区云岩区南明区双龙区花溪区白云区经开区乌当区20172018201920202021H120172018201920202021H1来源：贵阳市公共资源交易监管网，由贵州正合统计分析；数据维度为七城区、双龙区龙洞堡部分。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved正合股份·Since1998Page31土地价格-整体成交热力图图例：成交价格热力区间及典型项目图示成交面积 热度（亩）0拿地房企：中铁1~200 起始楼面价：1385元/㎡200~400 成交楼面价：1423元/㎡

拿地房企：龙湖起始楼面价：5700元/㎡成交楼面价：7050元/㎡拿地房企：红星溢价率：23.68%起始楼面价：2950元/㎡成交楼面价：3005元/㎡溢价率：1.86%

表：2021年H1贵阳市各区住宅土地成交量价统计区域成交宗数成交面积成交均价溢价率(宗)(亩)(元/㎡)观山湖区12887,05024%400~600溢价率：2.74%600~800800以上×7成交×1百花终止出让流拍金清拿地房企：海伦堡起始楼面价：5308元/㎡成交楼面价：5400元/㎡溢价率：1.73%拿地房企：电建起始楼面价：4436元/㎡成交楼面价：4511元/㎡溢价率：1.70%拿地房企：万达

麦架沙文白云城区×1×1行观山×1政会展大关西中金融心高铁北站西商世纪城×2×1三马花果园甘荫塘金竹

综保区高铁东站×3乌当小关顺海城区城北未来方舟×2中心城东×1城区城南×2龙洞堡小河富×1×1城区源路经开小碧×3×1

拿地房企：万达起始楼面价：3421元/㎡成交楼面价：3479元/㎡溢价率：1.69%新堡拿地房企：中铁建起始楼面价：4050元/㎡成交楼面价：4114元/㎡东溢风价率：1.57%拿地房企：佳源起始楼面价：8030元/㎡成交楼面价：8155元/㎡溢价率：1.56%拿地房企：铁诚起始楼面价：4064元/㎡成交楼面价：4133元/㎡溢价率：1.68%航空港拿地房企：保利起始楼面价：3663元/㎡成交楼面价：3726元/㎡溢价率：1.72%

白云区1873,0052%乌当区0000云岩区67003,9692%南明区56614,8542%经开区44522,3752%双龙区23863,0632%花溪区1862,4492%贵阳市合计202,6594,0935%清镇市115011,3473%起始楼面价：1919元/㎡ 成交楼面价：1954元/㎡溢价率：1.86%拿地房企：城南 元 / ㎡ 元 / ㎡溢价率：2.04%

花溪孟关拿地房企：多彩贵州×3城区起始楼面价：2760元/㎡贵安-大学城×1成交楼面价：2805元/㎡溢价率：1.63%×1拿地房企：金科青岩 起始楼面价：2350元/㎡成交楼面价：2394元/㎡溢价率：1.88%

贵安新区44581,9562%总合计353,6192,6453%贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page32土地特征「土地现象关键词」01低效主导

02两极分化响应三改政策低效用地转向老城主导

老城低效用地高价高量成交近郊低价高量成交备注：低效用地指城镇中布局散乱、实施落后、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，包含低效产业/商业用地、旧城/旧村和其他共五类，通过政企合作，房企出资专项推动土地征收安置完成出让。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2019AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page33土地特征-低效主导由多区供应转向老城主导，由品牌房企转向国企为主：①低效用地供应同比减少，成交均集中在老城区；②南明供地边缘化，成交价下滑；③高成本地价使得低效拿地转向国企为主。一、整体高于正常挂牌取地价格 二、由多区供应转向老城主导，由品牌房企转向国企为主图：2021年H1贵阳市各区域低效用地成交信息元/㎡亩700云岩区低效用地成交价4511元/㎡60005000560云岩区常规土地成交价4038元/㎡4204000南明区低效用地成交价4854元/㎡3000280200021年H1无常规住宅用地出让，14020年常规用地成交价3695元/㎡100000云岩区南明区低效用地成交面积常规用地成交面积低效用地成交价格常规土地成交价格三、成交数量减少，南明同比成交价下滑（21H1土地位置更偏边缘）表：2020H1-2021H1贵阳市各区域低效用地成交情况年份区域出让宗数成交宗数成交面积成交均价（万㎡）(元/㎡)南明区4417.45647白云区227.831712020年H1乌当区6630.43197经开区3310.05592合计151565.64371南明区5544.148542021年H1云岩区4213.14511合计9757.24784贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2019AllRightsReserved正合股份·

图：2020年H1及2021年H1贵阳市供应低效用地落位图位置：新光路街道办事处位置：高新社区新庄村占地面积：28.1㎡占地面积：2.3万㎡成交楼面价：3230元/㎡成交楼面价：2278元/㎡拿地房企：金科位置：艳山红镇拿地房企：金科呈现项目：金科·未来壹号呈现项目：金科·未来壹号占地面积：7.8万㎡成交楼面价：3171元/㎡拿地房企：旭辉*1位置：太慈桥呈现项目：旭辉·都荟新雲*2*5清镇白云乌当占地面积：8.4万㎡成交楼面价：5934元/㎡拿地房企：融创呈现项目：融创·九璟湾观山湖*2云岩位置：后巢乡占地面积：27.2万㎡成交楼面价：4114元/㎡位置：三马片区*1*1拿地房企：中铁建*1*2*3*1占地面积：13.1万㎡位置：解放路与花冠路交叉口成交楼面价：4511元/㎡南明占地面积：9.0万㎡拿地房企：电建贵安*2成交楼面价：5476元/㎡经开拿地房企：融创位置：南垭路与市北路交汇处呈现项目：融创·国宾道占地面积：4.8万㎡*3成交楼面价：/位置：观水路与宝山南路交叉拿地房企：/花溪口西南侧占地面积：2.6万㎡位置：人民大道04号地块成交楼面价：8155元/㎡拿地房企：佳源占地面积：7.1万㎡成交楼面价：5592元/㎡拿地房企：/位置：二戈寨20年土地占地面积：10.36万㎡位置：黔江社区、黄河社区成交楼面价：4133元/㎡21年土地占地面积：10.0万㎡拿地房企：铁诚成交楼面价：5592元/㎡拿地房企：恒大呈现项目：恒大·珺睿府Since1998Page34土地特征-两极分化两极拿地模式，老城低效用地主导高价高量，近郊持续低价吸附保持高量：①老城以低效用地主导，使供销居市区首位；②近郊承载城市外延发展需求，以低价优势持续保持高量。图：2021年H1贵阳市各区域住宅用地供销量

图：2021年H1贵阳市各区域住宅成交楼面价情况亩1000 老城区低效用地高量高价9008007006005004003002001000

近郊土地储备较多，大量供地，低价高量

元/㎡800070006000老城低效用地主导，价格较高500040003000200010000

近郊相对低价，房企拿地意愿强

25%20%15%10%5%0%湖区岩区明区龙区溪区云区开区当区镇市新区里县文县烽县阳县湖区岩区明区龙区溪区云区开区当区镇市新区里县山云南双花白经乌清安龙修息开山云南双花白经观贵观贵供应面积成交面积正合股份·Since1998成交价格溢价率贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReservedPage35楼市基本面（Ⅲ/Ⅲ）「楼市现象」供销量上涨，备案价持稳，在头部房企价格放水影响下，修正价持平；双核区域高价值效应显著，楼市供应热度聚焦观山湖、南明、经开；成交以观山湖为主，南明、白云、经开同比有较大增幅。品牌房企市场份额高企，TOP20项目的份额聚集效应显著。正合股份·Since1998Page36楼市现象-住宅整体供销备案端量涨价平，头部房企影响下修正价持平：①量：供销同比分别上涨3%、16%；②价：备案价持平，上半年市场修正价有所回收，但受头部房企影响，成交价与20年持平；③业态：高层主导。供销量：对比20年H1，供量同比上涨3%至294.2万方，相对持平，成交量上升16%达到344.9万方；价格：21年H1修正价（10075元/㎡）相较20年修正价（10135元/㎡）基本持平，若不计入头部房企6月优惠活动则修正价为10273元/㎡（对比20年修正价，上涨1.4%）。图：2014-2021年H1贵阳市商品住宅供销情况万方2021年H1备案价10531元/㎡元/㎡价格变化2021年H1修正价10075元/㎡（对比20年修正价，下滑-0.6%，基本持平）1,00012,00010531整体市场下行10075800 9,600房企无紧急供货 受6月头部房企市场优惠政策影响，修正价基本持平6007,2004004,8002002,4000020142015201620172018201920202021H1供应面积成交面积成交修正均价成交备案均价来源：正合市场研究库、由贵州正合统计分析；数据维度为七城区，以上数据均为网签备案端

表：2020年H1贵阳市商品住宅供销结构2020年H1高层洋房别墅合计供应（万方）251.620.612.4284.6成交（万方）276.314.06.1296.4供应占比88%7%4%100%成交占比93%5%2%100%表：2021年H1贵阳市商品住宅供销结构2021年H1高层洋房别墅合计供应（万方）262.921.49.9294.2成交（万方）314.023.26.7344.9供应占比89%7%3%100%成交占比91%7%2%100%贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page37楼市现象-住宅区域供销观山湖领衔价格回升，云岩/乌当以价换量现象减缓，其他区域仍低价走量：①价:优惠力度有所缓解，但仍受头部房企价格跳水影响；②量:观山湖供销相对持稳，主城份额提升，白云/经开多项目带动走量。双核区：观山湖率先实现价格回升，观山湖价涨量相对持稳，小幅下滑；南明多项目入市，典型房企带动销量走高，云岩除头部房企优惠力度有所回收；近城市区域：花溪区品企带头价格放水，价格下滑趋势明显；白云/经开区多项目入市，成交高企，乌当货源不足、供销量跌幅较大，且市场优惠力度有所回收。图：2021年H1贵阳市商品住宅供销情况万㎡观山湖区供销价居首位100且成交远高于其他区域9080706050白云区多走量项目40拔高份额3020100观山湖区南明区云岩区花溪区白云区乌当区经开区供应成交备案价格修正价格

表：2021年H1贵阳市各区域商品住宅供销对比20年H1变化情况元/㎡区域供应面成交面备案价对比修正价对比15,000积同比积同比同比对比2020全年(对比2020全年)观山-1.5%-3.5%10.6%7.4%8.0%12,000湖区南明区51.3%163.0%4.8%0.7%-5.4%9,000云岩区81.4%7.8%2.6%1.0%-1.4%6,000花溪区16.5%-1.6%-8.2%-11.2%-14.1%3,000白云区2.8%51.8%-0.2%-3.4%-2.9%0乌当区-81.7%-59.0%-0.9%-1.0%6.8%经开区65.5%163.0%-5.6%-0.6%-1.1%

核心区：观山湖领衔价格回升，老城多项目入市，供销增量观山湖区-量稳价涨：20年集中优惠政策，价格探底；21年H1全线收回低价政策+高价项目入市拉伸价格；南明区-量涨价跌：21年H1入市项目较多，受典型房企市场优惠手段影响，修正价下跌；云岩区-量涨价稳：20年供应集中下半年，上半年量低，21年H1供应正常，导致同比增幅偏高；典型项目20年高成交，21年H1缺货，成交增幅不高；去掉6月份头部房企优惠，修正价同比上涨1.1%。近郊：经开/白云高走量项目热度持续，花溪头部房企捂价高走量，乌当大盘效应减退•花溪区-量稳价跌：21年H1供应同比上升，成交持稳，典型项目大盘捂价严重，21年H1占区域占比六成；•白云区-量涨价松动：20、21年H1多项目集中入市（20年典型项目单盘供货19万㎡），21年H1市场高走量项目较多；•乌当区-量跌价涨：20年典型大盘集中供货，21年H1供货减少，供销下滑，且停止市场优惠手段，区域内无头部房企项目大幅拉低均价，修正价相应回升；•经开区-量涨价平：21年H1多项目入市开售，成交量大幅上涨，价格受头部房企低价入市拉低备案价/修正价，但因成交量结构性变化（优惠项目成交占比同比减少），整体修正价对比20年基本持平。来源：正合市场研究库、由贵州正合统计分析；数据维度为七城区，以上数据均为网签备案端贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page38楼市现象-项目排名TOP20项目占据市场高份额，集中度同比降低，高流量项目齐聚观山湖：①TOP20占市场份额50.7%（20年H1为58.4%），观山湖9项目入围；②TOP20多以区域型大盘及品企品质项目为主。表：贵阳市2021年H1商品住宅成交TOP20项目情况贵阳市2021年H1商品住宅累计成交TOP20(按销售额)排名项目名称区域销售套数销售面积(万㎡)销售均价(元/㎡)销售额(亿元)市场份额（金额）1万科翡翠公园观山湖区103411.61171513.643.9%2恒大金阳新世界观山湖区83910.21228412.493.5%3贵阳恒大文化旅游城花溪区130914.0863812.13.4%4中天吾乡乌当区8189.81177211.553.3%5中铁阅山湖观山湖区5658.41261910.553.0%6碧桂园西南上城观山湖区8809.398609.142.6%7恒大御龙天峰云岩区7798.9101689.022.5%8远大生态风景观山湖区4866.3140228.882.5%9贵阳融创城经开区81810.484468.82.5%10龙湖天曜观山湖区5556.4128248.232.3%11中海映山湖观山湖区4575.7144028.172.3%12融创国宾道南明区5026.7119037.922.2%13万科新都荟云岩区6306.9114597.892.2%14中铁阅山湖云著观山湖区2794.2183527.722.2%15金茂观山湖观山湖区5216.2118247.342.1%16恒大观山悦府花溪区9068.679986.912.0%17建发央著白云区7997.687426.651.9%18融创九璟湾南明区4195.2127376.591.9%19恒大帝景云岩区6517.388936.481.9%20恒大南明御府南明区4195.0123826.181.8%合计13666158.6111112176.2550.7%2020年H1成交项目TOP20/193.010674206.158.4%贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved正合股份·Since1998

全国性品企品质项目销量瞩目，本土房开项目仅中天入围品企扎堆：TOP15项目中，除远大生态风景及中天吾乡外，均为市场品牌房企的代表性项目；品质型项目：入围项目中，阅山湖、远大、国宾道、映山湖、云著等均为市场改善居住代表项目。大盘效应凸显，区域性大盘领跑各区销量大盘效应：入围项目中吾乡、西南上城、金阳新世界、融创城、恒大文化旅游城等项目均为超百万方大盘，且多以低价实现跑量；区域性大盘：恒大文化旅游城、融创城、吾乡作为各自区域内的典型大盘项目，占据区域销量高份额；恒大高走量：金阳新世界、文化旅游城、御龙天峰3盘作为6月恒大低价跑量的代表，占据高份额，其中文化旅游城的销量为贵阳市H1的最高项目。Page39楼市现象-房企排名全国性品牌房企占据市场六成份额，聚集效应显著：①全国品企：占据64%的市场份额，其中5家头部品企占据54%，主导市场供销，恒大独揽23%份额；②本土房企：份额收缩，仅中天1家入围TOP10。表：贵阳市品牌房企2021年H1商品住宅成交TOP10情况贵阳市品牌房企2021年H1商品住宅成交TOP10(按销售额)销售均价销售面积销售额市场份额排名房企名称房企性质（金额）(元/㎡)(万㎡)(亿元)1恒大全国品牌房企956485.5381.823.1%2万科全国品牌房企1138827.931.779.0%3融创全国品牌房企1085529.1631.658.9%4中天金融本土房企1128320.9423.626.7%5中铁置业全国品牌房企1406415.1721.336.0%6龙湖全国品牌房企1179914.717.354.9%7碧桂园全国品牌房企1019614.7415.034.2%8美的全国品牌房企99338.958.892.5%9远大全国品牌房企140226.338.882.5%10中海全国品牌房企144025.678.172.3%合计229.09248.4970.2%

头部品企聚集效应显著，恒大独揽市场20%以上份额恒大低价跑量：恒大系普遍以低于市场的整体均价实现销量领跑；品企聚集效应：前TOP5房企主导市场供销，各自占据市场份额6%以上，5家合计包揽了过半（53.7%）的市场份额。全国性品企核心占据市场份额，本土房企仅1家入围TOP10品企份额突出：前TOP10房企中9家均为全国品企，合计占据63.5%的市场份额；本土房企份额收缩：前TOP10中仅1家本土房企、中天金融入围，占据市场份额6.7%。贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page40楼市特征「市场现象关键词」010203大盘垄断品企效应分销捆绑大体量项目低价销售房企全域项目成交高占比实现走量前提需捆绑分销垄断区域高份额优惠力度拉低实际成交价近郊尤为明显贵州正合地产顾问有限公司版权所有Copyright©2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page41楼市特征-大盘垄断非核心区大盘占区域市场份额超三成，观山湖区相对安全：①大盘占据区域市场高份额，经开/清镇超三成，乌当/花溪超五成；②观山湖大盘效应较弱且大盘项目以价格挤压外溢型客户为主，非市场主流。表：大贵阳市各区域典型大盘2021年H1量价情况成交量成交均价区域项目名称成交量占比区域区域均价备案均价修正均价修正幅度与区域（万方）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（价格政策力度）均价对比核心观山湖区项目A9.310.0%1238998609783-0.8%-21.0%区域（21%）项目B10.211.0%1228410809-12.0%-12.8%经开区项目C10.420.3%908484467180-15.0%-21.0%（30%）项目D4.99.6%973797370.0%7.2%高层9298项目E洋房9.846.3%1297411772117720.0%12.7%近城市乌当区别墅1044823999区域（57%）高层1.490007562-15.2%项目F洋房%14561118751164810068-3.6%别墅0.126632266320.0%花溪区项目G22.665.2%890784077042-16.2%-20.9%（65%）项目H5.49.4%782478240.0%3.1%清镇市近郊项目I5.810.0%759179977475-6.5%-1.5%（32%）项目J7.312.8%81176718-17.2%-11.5%来源：正合市场研究库、由贵州正合统计分析；以上数据均为网签备案端,，区域均价为优惠政策修正后价格。

观山湖区大盘：低价驱动购买，非区域市场主流客户项目A：实际成交价低于区域均价21%，持续吸附观山湖区地缘刚需及价格挤压型刚需。项目B：近期低价全款优惠房源入市，以低价带动一批市场走量。近城市大盘：口岸+价差优势/区域口碑效应项目C、项目G：区域大盘，以低于区域均价销售，吸附区域内价格外溢客户，高走量有效拉低区域均价。其中头部房企的典型项目单盘即垄断了花溪区65%的份额。项目D、项目E、项目F：区域性大盘，多业态组合导致整体均价拉升，其中项目F因持续低价政策，修正价较备案价有明显降幅。近郊大盘：口岸优势+价格挤压/项目价值独立区隔项目I、项目J：持续的低价政策，实际成交价仍低于市场平均。项目H：项目未采取市场优惠手段，备案价持稳，且项目在售有低层物业，结合区域普遍低价政策影响，导致项目整体价格高于区域均价。成都正合地产顾问股份有限公司版权所有Copyright©2020AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page42楼市特征-品企效应全域低价把持市场高份额，拔高楼市销量，拉低成交均价：①份额：21年该房企17盘在售覆盖七城区，占据市场份额达25%；②量价：在售项目普遍低于贵阳均价1000元/㎡左右，6月强优惠力度拔高走量。表：2021年H1贵阳市各区域中品企项目备案量价情况 图：2021年H1品企月度市场成交量价与整体市场对比成交量成交均价区域项目名称成交量占比区域区域均价备案均价修正均价修正幅度修正价对（万㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）比区域价云岩区项目A8.921.0%101689382-7.7%-11.6%项目B0.00.0%10611611161110.0%-42.4%（38%）项目C7.317.2%88938334-6.3%-21.5%核南明区项目D5.311.1%11379104288896-14.7%-21.8%心（22%）项目E5.010.6%123849494-23.3%-16.6%区项目F0.60.6%1162110707-7.9%-13.6%域观山湖区项目G0.40.4%12389917491740.0%-25.9%（12%）项目H10.211.0%1228110805-12.0%-12.8%项目I0.30.3%12016120160.0%-3.0%乌当区项目G3.014.3%10448821682160.0%-21.4%（14%）近白云区项目K4.48.0%93029027-3.0%0.1%项目L3.66.5%901789328619-3.5%-4.4%城（15%）项目M0.10.2%578957890.0%-35.8%市区花溪区项目N14.040.3%890786367462-13.6%-16.2%域（65%）项目O8.624.9%79986331-20.9%-28.9%经开区项目P5.911.4%908496618958-7.3%-1.4%（27%）项目Q7.915.4%77206733-12.8%-25.9%合计85.524.8%1053195648462-11.5%-19.6%

8010500品企项目普遍与贵阳均价有100001000元/㎡左右差额602月品企经开项目开盘9500拉低整体均价9000格跳水，拔高走量40拉低价格80002075007000650006000万㎡1月2月3月4月5月6月元/㎡贵