2021上海房地产市场半年报（完稿）

调控下的“行稳”楼市驱动下的“上行”行情——2021年上海房地产市场半年报CONTENTS目录01

宏观解读02

土拍观察03

新房透视04

后市预判密集出台的精准化调控政策，促楼市平稳发展城市自身超强持续发展动能，楼市驱动力不退PARTONE宏观解读Part1

人口趋势我国人口10年来低速增长，老年人口占比大幅攀升至18.7%，上海已达23.4%，少儿仅占9.8%，为全国第一“少儿老龄化”特大城市；为保持人力资源及竞争优势，三胎生育政策应时而生，介于上海领先全国高昂的生活成本，在相关配套细节未明朗前，短期内楼市基无影响。“七普”全国、上海人口增长及结构变化三胎生育政策问世六普七普人口总量（万）133972141178上海人口增量（万）73890.57%3.172060.53%2.62➢常住人口2487.09万，年均年均增长率增长仅0.8%，其中外来常住人口1047.97万，占比42.1%60岁及以上老年常住人口占家庭规模（户均）➢上海比高达23.4%，排名全国第二，仅次于人口流出大省辽宁，为一线/准一线城市中最高60岁及以上15岁以下13.26%16.6%18.7%17.95%◆

有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势➢

15岁以下年龄段占比仅9.8%，为全国最低◆

我国人口增速呈下行趋势，老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口均衡发展的压力介于上海住房、教育、医疗等相关高昂生活成本，预计在三胎政策配套细节落地前，对城市人口结构及楼市短期内均不会产生较大促进影响“少儿老龄化”全国第一Part1

教育改革20年上海小升初实行公民同招，学区房价格一路飙升；为平衡教育资源，21年中招实行改革，通过典型板块学区房表现来看，教改政策一定程度上削弱了学区房价，当前二手房价在之前30-60%涨幅基础上有5%-20%不同程度下滑，一定程度上推动整体房价走稳。201820202021幼升小公民同招小升初公民同招中考招生改革对口公办一般3月对口优质公办希望尝试民办摇号⚫四个委属市重点高中，名额分配的比例确定是65%区属市重点高中名额分配的占比区间50%-65%⚫（大多数分配名额花落区内每所不选择生源的初中）直接可进入摇中未摇中6月⚫⚫⚫中职和普通高中的招生比例需要达到5:5禁止所有学校，机构招收初三复读学生中考不达标学生只能去职高、技校进行就读通过统一分配进入一般公办最为稳妥进入优质民办政策效应典型学区房2020年6月-2021年6月挂牌价格表现单位：万/㎡区域/板块项目名称20-620-720-820-920-1020-1120-1221-121-2较起始价涨幅21-321-421-521-6较最高价跌幅+47.36%+60.53%+53.8%+46.99%+33.38%-20.67%-8.6%-14.61%-5.62%-11.51%浦东/陆家嘴

梅园二街坊浦东/陆家嘴

东昌新村12.319.785.528.476.7112.310.025.838.626.5412.7410.526.098.513.3310.856.33130.65215.2810.876.868.813.8611.487.5216.8315.468.2818.1415.717.6415.057.9516.6315.117.714.4614.57.614.3914.357.25闵行/春申静安/大宁闵行/春申高兴花园宁和小区常兴家园8.498.088.027.19.8811.758.9312.458.9512.348.612.48.51111.757.926.77.127.078.437.99学区房价大幅上涨30-60%最高位学区房价震荡下挫5-20%Part1

楼市新政21年始政府为实现“三稳”，从土地、住房端分别出台了集中供地、土拍双限、集中供房、限购限贷升级、限售、积分认筹等系列收紧政策，利好有资金实力头部房企同时更考验其操盘能力，同时达到缓解购房者恐慌入市的情绪。1、离婚三年内按离婚前套数计算1、已取得产证、已网签备案、已入围新房摇号资格的均认定为购房套数2、法拍房纳入限购范围3、追溯三年内赠予行为，赠予房屋记入套数限购住宅端1、只对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款2、对20年6月以来的贷款进行全面自查限贷限售1、对按照优先购房政策购买的新房限售5年积分认筹供应方式、新房摇号全部采用积分制11、首批次项目集中取证1、二批次项目集中取证11、三批次项目集中取证1、购买二手房时需在网签前查询限购资格二手房、增值税征免年限由

年调整到

年1251月2月3月4月5月6月供地方式供应力度、住宅用地“两集中”、首批集中供应地块公示1、首批集中供应地块出让1土地端1、五大新城增加土地供应量1、竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，溢价率最高不得超过10%土拍规则、商品住宅用地出让实行限价竞价12、规范“同一申请人”概念，加强主体监管3、启动房地价联动机制政府端房企端购房端“稳地价、稳房价、稳预期”打击投资投机，保护刚需自住土拍端利好有资金实力头部房企住房端更考验房企操盘经营能力打消恐慌入市情绪购房趋于理性Part1

重大规划从十四五/2035重点规划、21年建设力度等方面来看，上海具有极强内生发展动力，其中浦东自主立法权更将赋予极大发展空间与变通自由；预计伴随各类规划落地将显著提升上海城市人口吸附力，保障购房需求的长期充足稳定。十四五/2035重点规划21年重大项目建设力度重大规划-浦东新区20年重大建设清单21年重大建设清单虹桥开放枢纽五大新城科技产预备预备业/42科技产/47/60业/59VS城乡融合与乡村振兴/13社会民生/25城乡融合与乡村振兴/16生态文社会民城市基础设施/57城市基础设施/53生态文明建设/12明建设生/29/12行业20202021变化↑17↑4-政策亮点科技产业42255929一核：上海虹桥商务区嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市两带：以虹桥商务区为起社会民生➢上海拥有两类不同性质的立法（依职点延伸的北向拓展带（虹生态文明建设城市基础设施1212权的省级人大立法，适用于全上海&根据全国人大常委会授权，行使制定浦东新区法规的立法权，专门为浦东制定的法规）桥—长宁—嘉定—昆山—太仓—相城—苏州工业园区）和南向拓展5753↓4↓3↓13↑1带（虹桥—闵行—松江—金山—平湖—南湖—海盐—海宁）城乡融合与乡村振兴1613➢上海地方立法进入了行使比照特区立法权的崭新时期，浦东开发开放的制度供给能力得到了前所未有的提升预备6047合计212213规划亮点：规划亮点：➢➢科技产业类共计59个项目，较20年增加17个项目，是下阶段的重点建设方向伴随顶尖科技产业项目的逐步落地，推动城市发展的同时也将吸引更多产业人才集聚，为楼市注入持续购买力➢2025年初步建成、2035年全面建成嘉定、松江等为新增楼市受益区➢优化新城人才落户和居住证政策加大土地供应力度➢区域定位的升级加之立法权的推动，浦东楼市将迎新一轮利好周期➢➢Part1

旧改入市在2022年上海全市完成全面成片旧改的基调下，2021年旧改目标保持70万方高位；基于拆迁户多选择货币安置，预计2021年约3.8万户（新房1万+二手房2.8万）需求流入市场，拆迁户首付比例普遍高，将备受一二手市场青睐。2021、2022年旧改目标旧改对楼市影响分析2020年完成

2021年目标2021年4.8万户购房需求等待进入市场总体目标黄浦75.3万方70万方按“一证一套”拆迁政策，据统计，除部分选择了政府分配的拆迁房，约80%选择用拆迁款买房（4.8万户*0.8，将产生约3.8万户购房需求）2.1万户≥2.1万方重点中心城区1.5万户+滨江区域零星旧改全部完成21年中心城区旧改依旧维持极大力度杨浦虹口1.2万户1.4万户（2021年新房成交套数/二手成交套数=1/3）以此为依据，将有近1万户进入新房市场、2.8万户进入二手房市场1.2万户2021-2022年2021年完成剩余成片二级旧里以下房屋改造约110.7万平方米、居民约5.63万户完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、居民4.8万户拆迁款+积蓄，首付比例高或可直接全款，在一二手市场均将极受欢迎土拍新规下，上海首秀堪当全国城市“模范生”据首拍战果，二批次土拍热度及高入围门槛依旧

土拍观察PARTTWOPart2土拍力度21年上半年土拍市场明显缩量，经营性用地仅供应465万㎡，同比大幅下滑47%，成交受20年末高供应加持，维持在728万㎡高位；纯宅地市与整体走势大径相同，供应231万㎡基本为平均水准，成交293万㎡创半年度新高。2018-2021上半年经营性用地供求量走势2018-2021上半年纯宅地供求量走势供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)10008006004002000350300250200150100508707412932932802347256157282442422342292312152121935564604974364654283372759526016018年上

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21年上注：经营性用地不包括保障房、纯租赁及工业用地Part2

土拍热度20年疫情后土拍规则放松以及楼市持续向好下，房企拿地热情高涨，纯宅地平均溢价率一度高达20%；为抑制过热地市，政府实行供地“两集中”

并限制了最高10%溢价，楼板价受土拍新规影响，纯宅地价大幅下滑至2.1万元/㎡，含宅用地由于市区地块占比上升，整体溢价率虽下滑但地价上升至2.8万㎡新高位。2018-2021上半年土拍溢价率走势2018-2021上半年土拍楼板价走势经营性用地含宅地纯宅地经营性用地含宅地纯宅地30%20%10%0%4000030000200001000003418720.39%27606土拍新规影响225861992314.61%12.74%2120420635涨跌不一10.82%5.90%3.4%18年上

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21年上注：含宅地包括综合地、商住地Part2土拍结构趋势21年上半年含宅地成交占比逐步上升至24%，主要源于近年市中心宅地多半以含宅地属性出让；纯宅地占比保持40%均位水平，外郊环、郊环外为主供场；整体来看，21年宅地成交活跃板块多为当前热点政策及规划红利区域。2018-2021上半年土地成交属性分析2018-2021上半年宅地成交环线分析2021上半年各板块宅地成交量TOP3201820192020100%成交幅数成交总建（万方）成交金额（亿）含宅地排名1区域/板块80%60%40%20%0%43%53%35%74%南汇/临港新城松江/松江新城奉贤/南桥113224.4236.4332.01210.4961.2543.94168.0116.3725.4938100%36%57%234%19%7%39%44%40%43%12%2201820192020五大新城2021上半年2021H156%内环内内环至外环外环外虹口/四川北路，55%2222230.9118.6四平路100%80%60%40%20%0%纯宅地23%16%奉贤/海湾奉贤/金汇宝山/罗店宝山/祁连35%75%82%86%9%87%10%17.0515.766.439%25%13%5%5%3%商办地含宅地纯宅地14.672018201920202021上半年内环内内环至外环外环外另有，22个板块成交1宗宅地➢2018-2021上半年就成交属性而言，商办地成交占比逐年下滑至34%，含宅地则从9%上升至23%；➢2018-2021上半年就环线而言，近两年外环以内含宅地成交占比已攀升至47%；纯宅地近三年仍以外环外为主，市中心纯宅地保持稀缺。➢2021上半年，五大新城所在区域板块保持了较高的宅地成交量，其中临港新城为供地之最。注：宅地包括含宅地、纯宅地；含宅地包括综合地、商住地Part2土储排名21年上半年新增土储榜“新面孔”为主，其中不乏重返上海战场房企碧桂园、雅居乐、中铁建；目前半年度TOP10门槛与20年全年相当、TOP20门槛近70%，预计随着后两批次集中供地出让，新增土储全年门槛将创历年新高。2018-2021年上半年房企上海新增土储（全口径）排名TOP20拿地金额（亿）拿地金额（亿）拿地金额（亿）拿地金额（亿）21年较20年排名变动排名房企名称拿地幅数排名房企名称拿地幅数房企名称拿地幅数房企名称拿地幅数12上海城投上海建工保利发展上海地产卓越176176113113NEWNEW↑312万科香港置地光明181.8698.6393.1586.141433421111221111121大华保利发展招商153.7786.3482.6170.2569.7463.9556.4254.7553.5652.2148.5544.9642.4941.8738.8138.1334.3229.4528.1927.973644434423233411121香港置地融信310.5157.9156.29154.95151.4694.3587.1185.3685.3669.2669.214453323134.94111.3599.13金地4NEWNEWNEWNEW↓44中海金地招商55中环投资大华86.1金茂华发6碧桂园融创95.1386.5178.52684.2543.9341.0239.3836.3532.4530.6130.6130.5230.5226.3724.6322.6华发保利发展仁恒77保利发展金地商置浦发仁恒TOP10门槛21上半年TOP10门槛与20年8招商22431121221118平安万科4421261132221↑91%9建发NEWNEW↓89国贸中建一局平安TOP10门槛相当1011121314151617181920中建二局金地70.2668.5460.1451.7146.1743.0533.6732.2425.6124.8224.651011121314151617181920碧桂园招商中海碧桂园建发金隅NEWNEW↑5禹洲旭辉54.7653.7350.0149.1148.3338.2637.4936.9136.01嘉里金茂融创大名城华侨城陆家嘴浦发复地融创禹洲中建八局龙光NEWNEWNEWNEWNEW↓5新城瑞安中建一局中建八局金地商置首创中华企业华润首创路劲光明TOP20门槛↑67%21上半年TOP20门槛已达20年的68%陆家嘴上实上海爱建中建八局浦开雅居乐中铁建陆家嘴21.9521.5上海城投佳兆业注：土储为含宅用地，包括纯宅地、商住地、综合地Part2

首批集中供地-供地力度/质量及土拍热度上海首批集中供地成交金额773亿，全国排名第六，成交总量为20年宅地的42%，五大新城所在区域供地占比7成，表明首批集中供地量充足、优质带来吸金厉害；首批31宗宅地20宗进入一次性报价阶段，意味地市实则热度不减。全国首批集中供地成交金额超400亿城市上海首批集中供地区域分布140012001000800600400200015010050654321055市区411784441110郊区283993906（青浦夏阳街道纯宅地因地块需进一步研究，故而撤牌）788111111412773122304947212932201612120575南汇

青浦

奉贤

松江

宝山

嘉定

普陀

静安

浦东

徐汇

闵行

崇明

杨浦499422418供应总建(万㎡)供应幅数(幅)上海首批集中供地报价情况未进入一次性报价/11➢供地区域：市中心供应稀缺，南汇、青浦等五大新城所在区供应量最为充裕，占总量杭州北京南京广州武汉上海重庆天津苏州郑州31宗宅地70%；➢上海首批次土地集中出让共计31宗宅地，总成交金额773亿，位列首批次集中供地城市中第六；➢土拍热度：31宗宅地中，共计20宗进入一次性报价阶段，土拍热度实则有增无减。➢394万方成交总建面，为20年全年宅地的42%，可见上海首批供应相对充足。进入一次性报价/20注：宅地为纯宅及含宅用地，不包括保障房、租赁房Part2

首批集中供地-参拍活跃度上海“两集中”供地对房企资金要求高，参拍活跃房企多为头部房企或国/央企，其中保利发展、大华、中建八局积极参与市中心稀缺宅地兼顾城市外围优质地块竞拍，碧桂园、建发、招商则以城市外围优质地块为投资重心。上海首批次集中供地房企参拍活跃度房企竞拍地块分布图（房企参拍地块数＞5幅）拿地金额（亿）大华保利发展中建八局碧桂园建发招商梯队房企名称参拍幅数拿地幅数保利发展大华121092213111002001030123.4814.6731.3595.136.2621.8624.82-第一梯队（≥10）中建八局碧桂园建发9第二梯队（7-9）8招商7内环线中环线中铁建旭辉5外环线4新城4-首创433.67-龙湖4第三梯队（4-6）郊环线金隅4-参拍地块特点金融街金茂412.9-➢大华——深耕宝山，逐步向全市扩张➢保利发展——市中心地块或城市外围优质纯宅地4➢中建八局——市中心或城市外围优质地块金地468.54-华发4➢碧桂园——城市外围优质地块➢建发——城市外围优质纯宅地➢招商——城市外围优质地块➢首批集中供地共计54家房企参拍，参拍家次152次，平均每块地近3家房企竞争。Part2

首批集中供地-中标率及出价技术土拍新规不再价高者得，保利发展12次入围尽显资金实力，但最终仅竞得2宗地块，中骏、金地等房企则比较幸运，入围即拿地；从一次性报价出价记录来看，围绕47-48%分位段书面出价有较高概率拿地。上海首批次集中供地房企中标率上海首批次集中供地房企出价技术分析获取地块数时间地块名称竞得房企一次性报价分位段梯队房企名称报名获取率入围次数入围获得率杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块奉贤区庄行镇29-02区域地块杨浦城投保利发展大名城宝业49.5%46.85%49.33%47.5%6.18复地中骏111131213112111100%100%100%100%75%50%40%1111313100%100%100%100%100%100%67%第一梯队（100%）杨浦城投大名城金地青浦区白鹤镇白石路北侧30A-01A地块奉贤区金汇镇42-02区域地块金融街中建八局首创48.46%46.76%50%6.21奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块松江区广富林街道SJC10004单元2街区24-01号地块松江区广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块松江区车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块松江区佘山镇G7SJ0002单元11-07、14-01号地块崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块青浦区夏阳街道达慧路北侧08A-01、08C-01地块青浦区赵巷镇置旺路东侧H4-04地块第二梯队（40-75%）宝业中骏47.89%47.83%47.8%首创金地雅居乐碧桂园金融街中铁建保利发展招商33%33%19100%33%6.226.236.246.25雅居乐建发47.2%首创47.11%47.6%25%250%中铁建招商20%333%第三梯队（10-33%）浦东新区曹路中心镇区PDP0-0307单元D1B-6地块、D1E-11地块嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区43-05B、51-01地块嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块嘉定区南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元04-02、05-02地块闵行区华漕镇MHSB0001单元11-12地块59.81%47.18%47.11%47.23%47.18%47.43%47.08%17%12417%金地14%13%25%金地建发520%碧桂园碧桂园碧桂园保利发展中建八局10%425%宝山区新江湾社区N091101单元A3-01A地块宝山区美罗家园大型居住社区01单元0110-02地块注：不考虑勾地情况➢保利发展共计12次入围，为所有房企之最，但仅收获2宗宅地；➢中骏、金地等7家房企均入围即拿地。➢20宗进入一次性报价的宅地中，13宗一次性报价分位段围绕47-48%。Part2

首批集中供地-热点地块（城央）首批集中供地市中心4宗地块中3宗以综合用地形式出让，拿地资金门槛高且附带严苛产业引入条件，故而竞拍房企相对少，如此不仅拿地命中率变高，同时给产业资源强的企业提供了通过勾地提前锁定地块的投资契机。上海中心城区地图普陀万里板块综合地——卓越&京东杨浦东外滩板块纯宅地——杨浦城投静安杨浦楼板价30694元/㎡虹口楼板价64040元/㎡溢价率0%溢价率9.21%普陀长宁参拍：卓越&京东保证金：19.82亿起始总价：99.1亿成交总价：99.1亿参拍：大华、金隅、杨浦城投保证金：2.57亿起始总价：12.84亿成交总价：14.03亿黄浦➢需要连续5年入选财富五百强，并且设有智能城市、数字经济和数据流通领域研究与实验机构➢无特殊产业要求徐汇静安大宁板块综合地——保利发展徐汇龙华板块综合地——复地首批次集中供地市中心仅4宗（3宗综合地、1宗纯宅地）楼板价51707元/㎡溢价率8.39%楼板价43088元/㎡溢价率0.21%3宗综合地在出让要求中均包含严苛产业条件，限定了竞拍的开发商群体，产业资源强且资金实力强的竞买人成最大赢家参拍：保利发展、华发保证金：19.4亿起始总价：96.99亿成交总价：105.13亿参拍：复地、中建八局保证金：10.32亿起始总价：51.6亿成交总价：51.71亿➢要求引入央企金控总部，还需要实现“功能、税收、注册”三落地➢要求引入生物医药科技创新孵化、生物创新药研发产业为主的生命健康产业龙头企业Part2

首批集中供地-热点地块（外围）20年城市外围诞生8个地王，随着21年供地“两集中”及土拍新规实施，纵使多家房企围猎的优质纯宅地，起拍价趋近下成交楼板价相比周边20年成交地块亦有10-20%下滑，而房地联动价率略高于当前房价，开发空间实际变大。上海外围区域地图宝山罗店纯宅地——保利发展青浦赵巷纯宅地——中铁建崇明（参拍企业数排名第一，18家）（参拍企业数排名第三，12家）➢成交时间：20/06/18起始楼板价：24000成交楼板价：27609➢成交时间：21/06/25起始楼板价：20500成交楼板价：22340房地联动价：46400➢➢➢➢➢本地块嘉定宝山20年参考地块

➢

新房入市价：暂未入市浦东20年参考地块成交时间：21/06/23起始楼板价：22500成交楼板价：24491房地联动价：52000➢➢➢➢➢➢➢成交时间：20/05/08起始楼板价：21000成交楼板价：21043青浦本地块闵行（地块含15%自持，实际楼板价：24757）➢南汇新房入市价：44800奉金山嘉定南翔纯宅地——碧桂园（参拍企业数排名第四，10家）➢成交时间：21/06/24起始楼板价：28500成交楼板价：31199房地联动价：62500房地联动价周边地块起周边地块成交楼板价新房入市价起始楼板价对比成交楼板新房价格对比地块名称起始楼板价成交楼板价➢➢➢始楼板价价对比-9.76%-11.29%本地块保利发展地块中铁建地块20500225002234024491464005200021000247572760944800--2.38%-6.25%3.57%24000-➢➢➢➢成交时间：20/08/17起始楼板价：28600成交楼板价：38763新房入市价：59000碧桂园地块285003119962500286003876359000-0.35%-19.51%5.93%20年参考地块➢热门地块相比周边20年成交的纯宅地，起始楼板价基本趋近，实际成交楼板价跌幅却高达10-20%政策主导下

，”更热”新房市场，恐慌性在降低新房冲击及房贷影响，二手房缩量，置换需求受限PARTTHREE新房透视Part3

新房量价2021年上半年供求同比大幅放量，供不应求态势加剧，价格因供应绝对主力为刚需刚改盘明显下滑；受春节及集中供应政策影响，1季度2-3月供应几近断档，3月通过“去库存”

迎来“小阳春”，4月开启供应分水岭，伴随新房分批集中入市，供应量逐步恢复，6月供应127万方达年内小高峰，成交翘尾。2019-2021年上海商品住宅年度供求量价走势2021年上半年上海商品住宅供求量价同、环比表现8006004002000600005800056000540005200050000541115932355624同比环比5504735053700350万㎡供应成交↑35%↓32%3743483933972603345195805582019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）同比环比2020年至今上海商品住宅月度供求量价走势558万㎡↑67%↓2%月均成交93万㎡供求比0.63月均成交56万㎡供求比0.78月均成交97万㎡供求比0.89150127100100000500000100500同比环比均价

55047元/㎡↓7%↑2%20.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.6供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）Part3

供应结构春节叠加集中供应政策影响，上半年发放预证110张，取证数量环比锐减；供应结构上，今年上半年城央新盘仅取证18个，高价盘入市明显放缓；外围项目取证92个，五大新城63个，超半壁江山，其中嘉定、松江区供应最突出。20年至今上海新房预证发放走势取证21165套/91个取证42660套/163个取证32840套/110个1500010000500005040302010045383533312928272523151497321.3120.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.421.521.620年上半年取证项目环线分布

21年上半年取证项目环线分布上半年城央新盘入市18个，积分制开启后仅5个新盘，城央盘入市明显放缓；城央盘目前已完成认购预计触发积分的项目有5个，上半年已开盘触发积分的仅弘久新弘北外滩，积分制下城央盘还未充分表现。➢13%5%4%城央项目入市明显放缓（共18盘，同比减少16盘）➢23%7%10%30%13%外围项目占供应主战场(共92盘，同比增加35盘)➢➢21年上半年五大新城区域为新房市场供应63盘，超过半壁江山；嘉定、松江领跑供应，南汇供应较少；嘉定（取证18个）、松江（取证15个）、青浦及风险（分别取证12个）、南汇（取证6个）。41%54%内环内

内中环

中外环

外郊环

郊环外内环内

内中环

中外环

外郊环

郊环外Part3

成交结构-区域/板块2021年上半年五大新城区域销量领跑全市，市占率达53%；其中销量领头羊的奉贤、嘉定主要活跃板块分别为金汇、南桥和嘉定新城、黄渡，一方面这些板块上半年供应集中，一方面均是区域重大规划加持片区，市场青睐度高。2021年上半年上海新房区域成交情况10080604020020%15%10%5%成交量（万㎡）市占率746813%12%12%11%9%8%7%7%6%3%3%2%徐汇2%静安2%黄浦1%虹口1%杨浦0%长宁0%奉贤嘉定青浦宝山松江南汇闵行金山浦东普陀崇明上半年板块成交TOP10主要贡献区域：奉贤、嘉定、青浦2021年上半年上海新房板块成交TOP10成交量（万㎡）新城区域为主力活跃区域：一方面：新城区域上半年供应集中；3540302010029272523奉贤入市12个项目（金汇5个、南桥4个）嘉定入市18个项目（嘉定新城7个、黄渡7个）青浦入市12个项目（徐泾6个）➢➢➢2120181714一方面：新城区域作为城市最具潜力成长区域，符合当下主流刚需刚改客群置业需求；金汇嘉定新城

松江新城徐泾南桥黄渡金山新城

临港新城

朱家角周康Part3

成交结构-总价/面积段2021年上半年总价800万元、面积130㎡以上中高端产品份额整体同比下滑，但2000-3000万舒奢豪宅以及5000万以上顶豪份额上升显著，集中供应后豪宅项目入市放缓，但介于其超强抗资产风险能力及稀缺性，需求依旧强大。2019年至今上海商品住宅总价段成交结构变化2019年至今上海商品住宅面积段成交结构变化100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%4%10%5%4%8%6%4%3%9%3%9%5%5%7%4%5%8%6%8%6%8%2021年上半年豪宅产品6%9%12%成交占比变化7%10%11%10%10%8%2000-3000万3000-4000万11%12%12%12%40%14%13%16%16%4000-5000万↑86%

5000万以上17%19%↓50%28%42%31%39%29%40%8%4%32%28%36%↓22%↑68%32%23%38%22%34%22%18%29%24%同比70%35%26%5%3%3%2%3%2019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年2019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年400万以下400-600万600-800万800-1000万1000-2000万2000万以上70㎡以下70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-200㎡200㎡以上Part3

限价情况2021年上半年新房限价收紧下，20年高溢价地块入市价格有小幅上涨，其余项目价格基本持平；从首批集中涉宅地块新房指导价来看，除局部地区有3-6%上浮空间，多数区域基本持平，意味着上海限价未来一年维持不放松。2021年上半年上海典型住宅项目预证价格变化2021年上海首批涉宅地块新房指导价与周边新房价格比对21年开盘价格（元/㎡）20年开盘价格

与上批次或周边项目新房指导价

周边新房参考价

未来一年项目名称区域板块地块名称区域板块（元/㎡）价格对比（元/㎡）（元/㎡）价格变化景瑞·江山悦招商9号公馆古北中央公园松江新城松江泗泾471004625445500↑4%定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）

杨浦东外滩1080006507910990066100↓2%↓2%华漕镇MHSB0001单元11-12地块闵行华漕松江新城46254持平持平广富林街道SJC10004单元2街区23-02号5813058000持平地块闵行金虹桥108800108800奉贤新城16单元27-06区域地块庄行镇29-02区域地块赵巷镇置旺路东侧H4-04地块奉贤南桥奉贤金汇青浦赵巷410003000052000410002900052000持平↑3%持平洋房43359叠加50873合院56457洋房42912叠加49898合院57714碧桂园玖玺闵行马桥持平曹路中心镇区PDP0-0307单元D1B-6地块、D1E-11地块浦东曹路静安大宁4500044000↑2%↑5%灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块105000100000佳兆业金茂未来城招商虹桥公馆二期青浦新城青浦徐泾44113601004310060100↑2%自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H06-01、H16-04地块南汇临港新城2500024000↑4%持平马陆社区43-05B、51-01地块嘉定新城嘉定南翔481006250045500590006%小高层35000叠加45000小高层35596叠加45948龙湖春江天越奉贤金汇持平南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元04-02、05-02地块↑6%陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块建发云锦湾融信海纳印象路劲悦茂府万达钻石湾宝山罗店嘉定南翔4480059000445003253044000550004200031022↑2%↑7%↑6%↑5%崇明陈家镇宝山淞南徐汇龙华31400730003050073000↑3%持平↑5%新江湾社区N091101单元A3-01A地块黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块嘉定新城131000125000万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块南汇临港新城普陀万里9600095500↑1%Part3

认购情况2021年上半年在政策明朗后，人才落户放宽、旧改、学区等强大待释放需求纷纷进场，城央项目认购一如既往火热，而外环外项目认购表现远超预期，为18年实施认购摇号来最好行情，最差郊环外也有近90%平均认购率，徐泾、江桥、泗泾等外围热门板块认购比高达300%以上，仅远郊板块因客观条件交通、配套等极其不佳项目认购差强人意。2021年上半年上海各环线及典型板块认购表现2021上半年认购表现：2021年上半年外环外板块认购率排行内环内：认购火热—平均认筹率240%内中环：有所回落—平均认筹率125%中外环：表现抢眼—平均认筹率204%外郊环：涨势喜人—平均认筹率153%郊环外：加速升温—平均认筹率89%排行板块推出套数

认筹人数

认购率97%204%徐泾江桥泗泾17232325781921050106937468869884480591077218455562208183762611441105133510343%333%319%290%210%172%167%166%158%158%13%川沙99%240%前TOP10浦江镇青浦镇海湾周康西城朱家角新桥奉城西北区金汇城桥镇枫泾镇张堰镇亭林129%内环线125%2020上半年认购表现：内环内：平均认筹率141%内中环：平均认筹率254%中外环：平均认筹率107%外郊环：平均认筹率53%郊环外：平均认筹率59%76827513622909033342041306106017865337843201509366173023%24%25%29%35%45%46%51%100%153%后TOP1030%89%金山新城陈家镇69%Part3

摇号/开盘情况2021年上半年上海新房84%项目需要摇号，近一半项目为日光盘，整体平均去化率高达80%，楼市行情普遍向好，仅有崇明、金山、奉贤等区域远郊楼盘因暂无便捷交通、规划推进去化相对一般。2020年至今上海新房月度开盘去化率走势2021年上半年上海各区开盘去化情况推出套数去化套数开盘去化率开盘平均去化(半年度)平均去化80%15000120009000600030000100%80%60%40%20%0%崇明5个,1350/755套,56%平均去化64%平均去化48%杨浦1个,209/209套,100%静安3个,598/512套,宝山10个,4414/3927套，89%86%虹口3个,742/739套,嘉定普陀100%18个,5745/5109套,20.1

20.2

20.3

20.4

20.5

20.6

20.7

20.8

20.9

20.1020.1120.12

21.1

21.2

21.3

21.4

21.5

21.689%黄浦卢湾2019年至今上海新房摇号/未摇号对比2019年至今上海新房日光/未日光对比浦东5个,1217/1209套,99%长宁青浦12个,3636/3501套,96%21年1-6月21年1-6月徐汇16%22%20年2个,453/453套,20年闵行8个,2004/1847套,22%7%100%9%松江15个,3262/2281套,70%南汇6个,2374/2086套,88%92%48%52%奉贤12个,3598/2064套,91%

78%84%93%57%78%金山10个,2747/1103套,40%开盘去化80%及以上19年19年区域内无开盘或去化低于80%日光非日光摇号未摇号Part3

积分地图2021年上半年三批次集中供应，伴随各板块积分入围门槛明朗化和政策约束性，触发积分盘占比明显上升；市中心盘入围积分门槛至少70分以上，最高需满分：复兴珑御，外围热点板块徐泾、江桥、川沙及五大新城等需50分以上。2021年上半年三批次集中供应积分楼盘占比趋势2021年上半年上海各板块入围积分地图入围积分分档：第三批次尚未认购完毕，供应45盘，截至7月1日共27盘确认触发积分制30-40分40-50分50-60分60-70分70分以上5040302010080%60%40%20%0%60%陈家镇39.753%罗店38.58顾村嘉定新城西城51.955.6南翔黄渡41.8

共富共康高桥高行33祁连33%40.947

江桥61.8749.094764.3452766.28北外滩73.73青浦镇57.4不夜城金桥69.6四川北路82.8曹路老西门

71.99徐泾62.1656.28112.8朱家角35.72川沙祝桥

69.021125周康浦江镇

54.5256.7泗泾47.8440.7惠南56.7第一批次（3月5日起）

第二批次（5月30日起）

第三批次（7月8日起）南桥50推盘个数触发积分触发积分占比临港新城3.1特殊人才优先满足，暂无积分盘注：板块入围积分，选取为该板块触发积分楼盘的最低入门积分Part3项目排行2021年上半年上海住宅项目销额TOP10入榜门槛已达20年全年80%，TOP3门槛则为63%，今年全年在楼市热度下，榜单门槛竞争将更加激烈；上榜项目多以城市核心地段高端盘为主，中海建国里以66亿元销额位居金额榜第一。2018-2021年上半年上海住宅项目销售金额TOP10成交金额

成交均价成交金额

成交均价成交金额

成交均价成交金成交均价排名项目名称静安府项目名称静安府项目名称瑞安瑞虹新城中海臻如府排名项目名称中海建国里（亿）

（元/㎡）（亿）

（元/㎡）（亿）

（元/㎡）额（亿）

（元/㎡）12376.7070.8659.97870969467095.9872.2366.9290271105.5096.8686.35110073947328397612366.0162.3154.8314275910822460632宝华城市之星翠湖天地隽荟都中海建国里万科天空之城128966古北中央公园招商虹桥公馆21年上半年TOP3门槛达20年的63%TOP3门槛↑43/p>

申能凯利·海华府45大宁金茂府大华碧云天59.0353.649407954847长实高尚领域九庐66.2365.9188065绿地外滩中心65.6054.571406835875845678城投露香园瑞安瑞虹新城新湖明珠城50.0548.637.9416871211490610427477448124567

大华·公园城市6789龙湖天璞53.22517417966881163大华锦绣华城泛海国际住区地产·尚海郦景64.0662.1556.66109357翠湖五集54.0551.0450.8850.79161754110545105103103681申能凯利·海华府

50.97119617

恒盛尚海湾豪庭星河湾花园43.6642.19前滩东方逸品东航云锦东方大华锦绣华城48.0847.1944.65956756152155799锦绣里中海汇德里映虹桥大华·公园城市5949996648

大名城紫金九号

50.819大华锦绣四季金地虹悦湾41.3140.51468496145921年上半年TOP10门槛达20年的80%TOP10门槛↑13%1093955大华碧云天48.0750.625134710Part3房企业绩上海楼市行业越发集中，结合21年上半年房企业绩表现及下半年推货情况，年末TOP3门槛有望冲击300亿；金地凭借城市外围多点开花，跻身第1，为近年最好成绩；去年头把交椅绿地因今年入市项目少，业绩大幅掉落至第10位。2018-2021上半年上海房企全口径商品房销售金额TOP20成交金额（亿）成交面积（万㎡）成交金额（亿）成交面积（万㎡）成交金额（亿）成交面积（万㎡）成交金额（亿）成交面积（万㎡）较20年排名排名房企名称房企名称房企名称排名房企名称变动12绿地控股融创中国陆家嘴228.30185.24184.49162.07116.61116.22108.4197.9894.5083.3079.1477.0472.1371.8670.0866.8866.3063.2362.6361.5561.4324.7万科地产融创中国绿地控股招商蛇口陆家嘴283.10218.70181.68167.35161.43150.67128.48125.51119.14118.73116.07107.8495.7560.0633.2249.0442.6绿地控股万科地产大华集团金地集团保利发展融创中国中海地产351.09292.50221.86209.23208.97198.81191.5345.7360.7834.3448.7240.4635.3823.3617.8246.7228.7119.3821.8427.6726.1337.1916.3212.3612.3612.0816.5112金地集团招商蛇口大华集团中海地产平安信托万科地产中国恒大瑞安房地产新湖中宝绿地控股华润置地绿城中国融创中国上海城投保利发展滨江集团碧桂园175.60168.76167.51140.92133.28119.7199.4087.08640.0637.8928.4815.2629.0322.2614.949

46↑3↑7328.4634.7220.4717.8516.23↑14万科地产华润置地中华企业大华集团华发股份金地集团宝华集团瑞安房地产新城控股大悦城控股龙湖集团碧桂园4↑3524.4921.0318.2423.2128.0113.4427.7412.0115.5717.65NEW↓46大华集团华润置地新城控股金地集团中海地产保利发展华发股份中国金茂首创置业长江实业保利置业上海地产旭辉集团中信泰富碧桂园677NEW-811.8322.9110.846.16瑞安房地产

189.86821年上半年TOP10门槛为20年47%；市占率从18年32%提升至40%9招商蛇口华润置地188.75174.7497.82NEW↓9TOP10门槛↑110%10111213141516171819201011121314151617181920516.0314.496.91大悦城控股

156.5577.6875.5171.8870.1967.2662.3160.7859.0054.7553.66↓116陆家嘴中国金茂华发股份碧桂园137.46136.58133.86130.19107.47105.24105NEW↓710.0815.6822.1615.1613.519.0112.0