金刚石数据研究中心-无锡楼市2021年上半年市场总结

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心目录楼市政策土地市场商品住宅商办市场本报告包含无锡市区、江阴、宜兴，来源于金刚石云数据系统，均有平台收集整理分析的网上备案及签约口径，其最终结果解释权归金刚石所有。数据起止时间：2021.01.01-2021.06.30免责声明：本报告刊载的一切资料及数据仅供行业内部参考使用，如有由此发生的决策后果本司概不负责。楼市政策-全国宏观政策：“房子是用来住的、不是用来炒的”的主基调不变Ø

2021年1月以来，全国对于楼市政策调控趋势不断收紧，在经历近半年的调控密集加码后，房地产调控成果逐渐显现。从调控内容来看，三限等行政限制仍是调控重点，保障性租赁住房不断提及，房地产业金融监管也持续保持高压。住建部中央政治局住建部自然资源部重点城市将实行集中供地措施，集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，并集中组织出让活动。2035年远景目标纲要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，加快培育和发展住房租赁市场。住建部召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，强调要将大力发展保障性租赁住房。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，防止以学区房等名义炒作房价；明确提出，要切实增加保障性租赁住房供给，解决好大城市住房突出问题。限制县城民用建筑高度。县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。中共中央政治局审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，明确了实施一对夫妻可以生育三个子女政策。1月3月4月2月5月6月商务部等部门6月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民、青年人等群体住房困难。住建部住建部再约谈广州、合肥、宁波、东莞、联合印发《关于防止经营用途贷南通等城市负责人，督导式调控逐渐常态化等。银保监会《发布关于进一步规范商业银行互联网贷款业务的通知》。银保监会、住建部、央行副部长倪虹带队急赴上海、深圳等地，督导落实城市主体责任。要求坚持问题导向，发现问题及时出手，坚决遏制投机炒房。明确新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不得低于10%；召开房地产税改革试点工作座谈会。款违规流入房地产领域的通知》。楼市政策-本地无锡政府明确住宅新房装修、规范二手房交易秩序等政策来维护消费者权益。政府禁止多马甲参与竞拍、资金监管再次升级，明确“住房不炒”。住建局发布新建住宅装修通知推行基本装修和升级装修分类管理，支持多样化成品住房需求，全面实施交付样板房制度，维护消费者权益，推动住房建设行业高质量发展。《通知》内容主要有以下几点：1、基本装修的价格按建筑面积计算，基本装修价格标准应控制在1500元/㎡-2000元/㎡之间的合理范围内。2、不得强迫或变相要求购房者选自然资源和规划局禁止多个马甲竞拍无锡市自然资源和规划局在官网发布《关于无锡土地市场公开出让挂牌文件中<承诺书一>的有关解读》。明文规定房企禁止通过多个马甲参与竞拍，一旦发现取消竞拍资格，并且一年内禁止进入无锡土地市场。住建局公布了《关于公布2020年度无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》该通知自2021年7月1日起施行，买经适房、安置房土出标准有变！择升级装修方案。3、实际交付标准要与样板房一致。3月333月331月19日3月5日5月17日3月4日4月16日住建局发布规范二手房交易秩序的通知资金监管升级要求要逐步完善二手房住房价格信息发布机制，加强对发布二手住房价格的真实性、合理性核验，及时公开参考价格区间，严禁炒作学区房。无锡住建局发布《无锡市商品房预售资金监管办法》。重点包括：1、预售资金全部进监管账户，优先保障工程建设；2、监管机构将用于房屋建筑安装、区内配套设施建设等费用经一定测算后进行重点监管和优先收存，房企不能任意使用和提取；3、未在销售现场公示监管银行及专用账户等信息、未按规定将商品房预售资金存入专用账户等违规行为或将记入信用污点；4、《无锡市商品房预售资金监管办法》将于2021年7月1日施行。土地市场-供销走势Ø

无锡21年首次实行“两集中”供地，上半年土地市场整体供应集中在3月，整体供应节奏重心后移，成交同比去年同期下跌29%，上半年平均楼板价达14392元/㎡，涨幅明显，溢价率15%中高位维持，土地市场热度稳定。2016-2021.6年无锡市区涉宅用地年度情况2020.7-2021.6月无锡市区涉宅用地月度情况70060050040030020010001500010000500001921681441209672482401920016800144001200096007200480024000201620172018201920202021.1-6供应面积（万㎡）27%成交面积（万㎡）6%

11%成交楼面价（元/㎡）供应面积（万㎡）25%

2%

8%成交面积（万㎡）3%

0%

32%成交楼面价（元/㎡）15%

14%

8%

0%平均溢价

30%率平均溢价率109%17%15%0%2016-2021.6年无锡县域涉宅用地年度情况2020.7-2021.6月无锡县域涉宅用地月度情况70060050040030020010008000600040002000017013610268144001200096007200480024000340201620172018201920202021.1-6供应面积（万㎡）50%成交面积（万㎡）20%

14%成交楼面价（元/㎡）24%

17%供应面积（万㎡）24%

27%成交面积（万㎡）46%

1%

15%成交楼面价（元/㎡）45%

26%

0%平均溢价率14%0%38%2%平均溢价率18%Ø

上半年市区供地惠山、滨湖两区供地幅数最多，锡山、滨湖两区体量最大；县域江阴、宜兴供地幅数相仿，但江阴体量是宜兴的近两倍。2021年上半年全市涉宅土地供应分布占地面积（万㎡）总建面（万㎡）挂牌楼面价（元/㎡）区域供应幅数占比锡山区惠山区滨湖区梁溪区新吴区汇总4740.129.547.220.911.9149.772.265.582.645.918.8285.125%23%29%16%7%146769812江阴，9幅供应111.8万㎡814622126339808惠山，7幅供应65.5万㎡2锡山，4幅供应72.2万㎡3梁溪，2幅供应45.9万㎡新吴，3幅供应18.8万㎡24100%12892占地面积（万㎡）总建面（万㎡）挂牌楼面价（元/㎡）区域供应幅数占比滨湖，8幅供应82.6万㎡江阴市宜兴市汇总9883.645111.860.365%35%975142337818宜兴，8幅供应45万㎡17128.6172.2100%Ø

无锡市区土地成交滨湖、惠山区建面占比最高，地价滨湖区领衔，县域江阴土地成交及地价均高于宜兴。2021年上半年全市涉宅土地成交分布总建面（万㎡）成交楼面价（元/㎡）区域成交幅数占比溢价率锡山区惠山区滨湖区梁溪区新吴区汇总4747.565.582.645.918.8260.418%25%32%18%7%1480011378170921450611725143928%16%17%15%20%15%江阴，5幅成交62.7万㎡8惠山，7幅成交65.5万㎡2锡山，4幅成交47.5万㎡3梁溪，2幅成交45.9万㎡新吴，3幅成交18.8万㎡24100%滨湖，8幅成交82.6万㎡总建面（万㎡）成交楼面价（元/㎡）区域成交幅数占比溢价率宜兴，15幅成交88.8万㎡江阴宜兴汇总562.788.841%59%11043385368279%152035%17%151.5100%土地市场-排行榜融创无锡市区竞得地块幅数居全市首位，分布于惠山、梁溪、滨湖三区拿地幅数前十的开发商（涉宅类用地）排名企业名称土地宗数成交面积(㎡)成交计容面积(㎡)成交总额(万元)楼面地价(元/㎡)平均溢价率(%)12融创中国华润置地龙湖集团招商蛇口仁恒置地万科企业中国金茂华宇集团祥瑞集团上坤集团53221111113346282422745832566115901248313010251175655507325393768347948815790988896751768778103995214617322140319220222400177035657501312015749114301864118813160001668919500720011%16%19%17%11%19%11%10%19%341151301712351995121332659078656789913181011866110287086692%注：土地数据为无锡市区土地市场-排行榜融创中国竞得地块成交总额居全市首位，主力分布于惠山区成交总额前十的开发商（涉宅类用地）排名企业名称土地宗数成交面积(㎡)成交计容面积(㎡)成交总额(万元)楼面地价(元/㎡)平均溢价率(%)12融创中国华润置地仁恒置地万科企业无锡地铁中国金茂招商蛇口华宇集团绿地香港龙湖集团531111211233462824227490124831305975010251166115756556091858325683479488157171235199512161325133265115130907868967517687783221403192202485302224002146171770351169651039951312015749188131600015406166891864119500120001143011%16%11%19%34%11%17%10%20%19%3456789974691090988注：土地数据为无锡市区土地市场-排行榜华宇竞得的锡国土（经）2021-24地块为2021年上半年成交楼面价之首；而华润竞得的锡国土（经）2021-25地块则成为上半年成交总价最高地块。2021上半年无锡土地成交楼面价TOP52021上半年无锡土地成交总价TOP5土地面积（㎡）楼面价（元/㎡）土地面积（㎡）成交总价（万元）排名土地编号拿地企业排名土地编号拿地企业锡国土（经）2021-251234512345锡国土（经）2021-24锡国土（经）2021-4锡国土（经）2021-9锡国土（经）2021-10锡国土（经）2021-2075654.721819.827342.590123.938772.71950019500195002807919355华宇新力招商仁恒招商157337148773901248313059750499500417090322140319220248530华润融创锡国土（经）2021-12锡国土（经）2021-10仁恒锡国土（经）2021-19万科锡国土（经）2021-5无锡地铁注：土地数据为无锡市区土地市场——小结u

上半年全市共供应:市区涉宅用地24幅，285.1万㎡；江阴涉宅用地9幅，供应成交111.8万㎡；宜兴涉宅用地8幅，60.3万㎡。u

上半年全市共成交:市区涉宅用地24幅，260.4万㎡，楼面价14392元/㎡，平均溢价15%；江阴涉宅用地5幅，62.7万㎡，楼面价11043元/㎡；宜兴涉宅用地15幅，88.8万㎡，楼面价3853元/㎡。区域u

滨湖、惠山成交居前，两区成交占比近六成；滨湖区地价全市领衔，平均楼板价达17092元/㎡。注：土地数据含苏州所属四市商品住宅-供销走势无锡市区2021年上半年商品住宅市场整体呈现先抑后扬的趋势，上半年整体供求相比全新同期均有较大幅度的提升，整体供求比0.87，呈现供不应求，截止2021.6月市场均价突破23000元/㎡，市场热度维持。2021上半年无锡江阴宜兴供应（万㎡）312.0635.45%238.7717.12%93.0185.13%成交（万㎡）360.2259.22%229.5269.34%113.1766.55%价格（元/㎡）216041.06%140720.05%1486910.76%商品住宅-区域供销2021年1-6月无锡各区县供销走势250200150100503000025000200001500010000500000新吴区滨湖区锡山区惠山区梁溪区成交均价(元/㎡)11%江阴宜兴供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)23%供应占比成交占比26%21%22%23%17%18%20%17%Ø

供应：2021年上半年商品住宅市场供应主力区域为新吴、滨湖、惠山三大区，三区供应量占比达全市71%，其中新吴区供应为首；Ø

成交：2021年上半年商品住宅市场新吴、惠山、滨湖三区成交量均突破70万方，其中滨湖区成交为首，江阴成交总量破200万方；Ø

价格：2021年上半年商品住宅市场以滨湖区成交均价居首，高达26487元/㎡，其次为梁溪区，均价为21774元/㎡。商品住宅-成交结构Ø

从成交面积结构来看，90-120刚改产品为全市主力产品面积段，120-144㎡次改为辅；从成交总价结构来看，200-300万产品为全市总价主力，150-200万产品次之，无锡入门总价进一步提升。商品住宅-存量n截止2021.6月底无锡市区住宅存量约486万方，6个月去化周期约为8个月。其中滨湖区存量最高为144万方，占比30%，去化周期为10个月；惠山区存量最小，约为72万方，占比15%，去化周期约为6个月。占比22%30%18%15%16%商品住宅—排行榜2021年1-6月无锡市区成交面积排行榜排行1项目名称成交面积（万㎡）所属区域套数均价(元/㎡)总成交金额(万元)和玺万科翡翠东方华侨城运河湾梁溪本源8.547.347.246.996.366.085.985.935.905.67滨湖滨湖梁溪梁溪惠山梁溪锡山锡山新吴惠山58150461268754748947950756853834881324322202918422230582347923330170322167715042298029237990159559128721146609142830139494101065127947852412345美的爱情云筑华发首府67海尔产城创翡翠文华恒大观澜府建发泊月湾红星天铂8910商品住宅——排行榜2021年1-6月江阴成交面积排行榜2021年1-6月宜兴成交面积排行榜成交面积(万㎡)均价总成交金(元/㎡)额(万元)成交面积（万㎡）均价(元/㎡)总成交金额(万元)排行项目名称区域套数排行项目名称区域套数1212新长江馨悦府海澜水城花园碧桂园莱顿小镇绿地敔山天地中奥天悦湾13.8412.149.849.588.638.127.397.347.316.69南闸街道新桥镇10119137676368517844335276285761209110012101081968210238107361512815387120921003616736312151799430赵庄新苑春晓江南10.708.277.426.415.514.584.314.264.153.30丁蜀镇主城891519525567427409391362277301102772509218624157711890180831099682075841381371011431041293703433新桥镇大家望湖美筑港龙湖光珑樾华晟新力氿悦湖山恒大花溪小镇常工世纪学府龙运天城光明府龙信御澜氿溪雅达阳羡溪山新庄街道主城44云亭街道徐霞客镇夏港街道澄江街道徐霞客镇青阳镇1885148834255新庄街道高塍镇66弘元星悦里87196主城,高塍镇77碧桂园暨阳府霞客岛生态城蓝城桃李春风瑞富公园壹号11175011289088340158461384326118316236823788丁蜀镇主城58993991082751043691010夏港街道67175湖㳇镇商品住宅——小结Ø2021年上半年商品住宅市场成交翘尾明显，市区及县级市供求同比去年同期均有较大幅度的涨幅，市区、江阴价格稳中有涨，宜兴价格涨幅明显。无锡商品住宅半年度供销对比供应面积（万㎡）2021成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2021上半年2020同比20202021同比2020213771406413424同比1.06%0.05%10.76%市区江阴宜兴230.38203.8650.24312.06238.7793.0135.45%17.12%85.13%226.25135.5467.95360.22229.52113.1759.22%69.34%66.55%216041407214869商业市场——供销走势上半年无锡市区商业市场供应节奏放缓，成交先扬后抑。商业市场——区域供销情况Ø2021上半年无锡市区商业市场供应主力区域为锡山区域；成交以惠山居首，梁溪、新吴紧随其后；价格以梁溪区居首，其次为锡山区。商业市场——排行榜2021年1-6月无锡市区商业成交面积排行榜排行序号1项目名称无锡融创文化旅游城绿地世纪城成交面积（㎡）2843921894191581849012655106398157所属区域滨湖惠山新吴惠山梁溪惠山梁溪锡山新吴梁溪套数3431均价(元/㎡)8770总成交金额(万元)2494123456894219577五洲国际工业博览城太平洋城中城金匮大观34919926117742742313725791060211396986313417阳光1