天朗房研网-2021年上半年北京房地产市场监测报告

2021年上半年北京房地产市场监测报告1市场概览-整体市场上半年住宅成交量创历史新高上半年新房住宅市场成交活跃，成交总量达到3.79万套，同比大幅增加89.5%，是继2010年后历年上半年成交量最高值；二手房市场同样表现强劲，截止6月27日，上半年北京二手住宅成交量达到9.99万套，同比大幅增加59.3%；上半年北京新房住宅+二手住宅总成交量达到13.78万套，同比增幅达到66.6%，为2017年以来半年成交量新高。2市场概览-市场结构纯住宅量稳价升，限竞房需求强劲，限竞房与纯商品住宅市场结构此消彼长愈加明显上半年纯商品住宅供应量比重已达到68.5%，成为市场绝对主力。纯商品住宅供应量也达到1.91万套，也是自2018年下半年首次反超限竞房；成交量保持回升态势，上半年共计成交1.33万套，环比增加8.6%，上市存量继续攀高。限竞房市场则在尾声中展现强劲的去化力度。上半年成交量达到1.63万套，同比增加37.3%。市场存量也连续减少，截止半年末已不足2.5万套。今年上半年限竞房市场去化强度已达39.9%，为历史最高。3市场概览-市场趋势改善型市场周期全面打开北京新房商品住宅供给端已发送明显变化，限竞房供应量大幅减少，纯商品住宅90㎡以内产品供应仅占23.4%，90~150㎡供应占比过半，达到48.8%；从套均面积变化来看，已展现明显扩大态势，新增供应套均面积已由去年下半年的109㎡增加至117㎡。

北京新房普通住宅套均面积半年走势120供应套均面积（㎡）成交套均面积（㎡）109109117100105109978060402002018年下 2019年上 2019年下 2020年上 2020年下 2021年上随着北京土地供应“套内90/70”政策全面实行，未来这一趋势将更加明显，改善型市场周期已经全面打开。4市场概览-土地市场北京首批集中供地入市成交，出让方式创新多样，目的在于稳定市场3月31日，北京规自委通知，2021年北京住宅用地供应将采取集中供地形式，并公布年内三批土地供地时序；同日夜间，北京首批住宅用地在官网挂出，供地量达到30宗，总建设用地面积168.97万㎡，规划建筑面344.98万㎡，占全年供地计划的32.5%，高于去年同期133.4%。北京首批集中供地在土地出让方式上都作出了综合性考量，落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，从而落实“稳地价、稳房价、稳预期”；供地政策的着力点开始向租房市场倾斜，市场供应结构将向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。5目录Contents第一部分 宏观环境第二部分 土地市场第三部分 住宅整体市场

第四部分 住宅分市场限竞房纯商品住宅共有产权房二手住宅第五部分 商办市场注：本报告数据、资料全部来自天朗易研通系统，咨询电话 6第一部分 宏观环境政策导向行业动向7一、政策导向总调性“房住不炒”仍是楼市基调，将大力发展保障性租赁住房“房住不炒”在上半年重点会议中多次提及，，并首次写入“十四五”规划；在楼市“房住不炒”定调之下，各部门分别表态定调保障性租赁市场：增加小户型供给、支持改建、降低税率等，大力发展保障性租赁住房。上半年重点会议对房地产定调表述：1.23北京两会3.5全国两会4.30中央政治局会议6.18国务院常务会议2021年工作安排中涉及房地产方面的内容：对于2021年，政府工作报告指出，要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。完善长租房政策，规范租赁市场秩序，对于闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。大力实施城市更新行动，更新改造300个老旧小区。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题。通过增加土地供应、专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税务负担，尽最大努力帮助新市民，青年人等缓解住房困难。新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

•会议强调，要坚持房子是用来•一：落实城市政府主体责任，住的、不是用来炒的定位，增鼓励市场力量参与，加强金融加保障性租赁住房和共有产权支持，增加小户型租赁住房供住房供给，防止以学区房等名给。义炒作房价。•二：人口净流入的大城市等，可利用集体用地、企事业单位自有土地建设租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为租赁住房。•三：10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人出租住房将减按4%征收房产税。8一、政策导向总调性 严打经营贷违规，调升房贷利率，资金监管全面收紧央行和银保监发布通知表示实施房地产贷款集中度管理制度后，今年上半年银保监会同其它政府部门多次发布，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，对违规信贷报送征信，并对贷前、贷中、贷后等全过程监管；紧随中央调控总基调之后，上半年北京、上海、广州等一线城市接连开展经营贷等自查，严打经营贷违规；同时深圳、广州、苏州等热点城市也频繁调整房贷利率，资金监管全面收紧。从2月份起，北京开启对银行和个人的调查，经营贷全面从严。3月初，上海开展了经营贷、消费贷2021.3.26：银保监会、住建部、央违规流入楼市专项稽核调查。行三部门联合发布了防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。2020.12.30：建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。5月底，广州下发通知，严禁过桥贷、2021.6.1：银保监会、央行对确认挪赎楼贷排查经营贷违规流入楼市。用经营贷的，要压缩授信额度、收回贷款，并报送征信系统，提高挪用贷6月2日，深圳重点排查涉房贷款。款的违规成本。5月起，深圳、广州等相继上调首套房、二套房贷款利率。9一、政策导向北京 经营贷全面从严，政策聚焦住房保障2021年上半年，北京房地产政策主要集中在租赁、金融、行业管理等方面；增加租赁供给，规范发展；严查经营贷；优化管理房地产各个领域。2021年上半年出台的主要房地产政策：序类别政策名称执行日期号1租赁住建委《关于进一步推进非居住建筑改建宿2021/6/18政策舍型租赁住房有关工作的通知》2城市市人民政府《关于实施城市更新行动的指导2021/6/10规划意见》3土地市人民政府《关于完善建设用地使用权转让、2021/6/10出租、抵押二级市场的实施意见》财政部等《关于将国有土地使用权出让收入、4金融矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海2021/6/4岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》5行业《关于进一步优化购买域内存量住房提取住2021/5/7管理房公积金业务的通知》6购房住建委等《关于进一步简化购房资格审核程2021/5/7序的通知》8租赁住建部等《关于加强轻资产住房租赁企业监2021/4/15政策管的意见》9行业住建委等《关于禁止房地产开发企业违规收2021/4/7管理取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》10金融银保监等《关于防止经营用途贷款违规流入2021/3/26房地产领域的通知》序类别政策名称执行日期号11行业住建委《北京市物业管理委员会组建办法》2021/3/19管理12行业住建部《北京市共有产权住房规划设计宜居建2021/2/22管理设导则（试行）》的通知）13租赁住建委等《关于规范本市住房租赁企业经营活2021/3/1政策动的通知》14金融银保监《关于进一步规范商业银行互联网贷款2021/2/20业务的通知》15金融央行等《关于加强个人经营性贷款管理防范信2021/2/10贷资金违规流入房地产市场的通知》16土地发改委等《农业农村部关于保障和规范农村一2021/2/7二三产业融合发展用地的通知》17租赁住建委《北京市租赁住房建设导则（试行）》2021/1/13政策（征求意见稿）18租赁发改委等《关于进一步加强全市集体土地租赁2021/1/12政策住房规划建设管理的意见》19行业住建部等《关于加强和改进住宅物业管理工作2021/1/5管理的通知》10二、行业动向房企继续去杠杆，市场监管持续严厉内容提要：房企高层频换血，股权转让升温；物业企业上市热度持续高涨；中介行业竞争激烈；北京楼市监管下热度不减；北京将建设住宅高品质发展；首轮集中供地，头部房企表现突出。

类别行业动态房企高管变动：中梁地产、旭辉集团、首开房企动态房企架构调整：万科、旭辉集团房企转让资产：奥园美谷、恒大、合生创展、北京建设、北京城建物企上市：越秀服务、德信服务、领悦服务、康桥悦生活彭永东接任贝壳董事长下一步或加码家居业务；贝壳发布Q1财报：营收达207亿元中介行业我爱我家发布加盟战略安居客递交上市申请北京住建委严查“借学区房炒作”等违规行为从只审流水到多维指标北京经营贷全面从严楼市资讯北京二手房市场平稳学区房成交转淡2021上半年北京房地产市场：限竞房尾盘忙跑量，纯商品住宅悄悄拉升均价，打开改善型市场周期北京供地计划出炉：租赁住宅占比增至30%土地资讯首轮集中供地渐入尾声：30强房企共计拿下260宗含住宅地块，占集中供地的4成左右，核心土地资源持续向头部房企集中北京10宗高标准方案PK地块全部确定归属11二、行业动向房地产市场投资持续增长，但增速放缓今年1-5月份，全国和北京各项房地产开发数据均呈现不同程度增长趋势，但房企在开发投资方面，受融资政策影响，全国和北京开发投资累计同比增速均自2月上升至高点后连续3月收窄。今年1-5月份全国和北京商品房销售面积同比继续增长，但全国销售面积增速也从今年1-2月份的高位连续三个月回落。日期开发投资新开工面积竣工面积施工面积销售面积（亿元）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）全国房地产开2020年1-5月45919.5969532.8123687.12762627.7548702.97发投资2021年1-5月54318.0874348.7127582.69839961.6366383.32同比18.3%6.9%16.4%10.1%36.3%日期开发投资新开工面积竣工面积施工面积销售面积（同比增长）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）北京房地产开2020年1-5月3.6%687.0194.211565.0228.6发投资2021年1-5月19.9%720.5414.612875.4379.5同比4.9%113.5%11.3%66.0%注：因全国/北京统计数据第一季度数据未完全发布，统计以2021年1-5月份数据为主。12小结“房住不炒”一再被国家重申为楼市调控基调；政府从经营贷、房贷利率着手，全面收紧资金监管；首批集中供地落幕，北京楼市将迎来高品质发展；北京经营贷收紧，市场热度不减；房企融资收紧，继续去杠杆；房地产开发投资各项指标都呈现增长趋势，但增速放缓。预计下半年房地产调控重点将落在住房租赁、房企融资、经营贷方面。13第二部分 土地市场供地形势土地公告土地成交市场竞争成交排名14一、供地形势供地调整 3月31日，北京由分散供地调整为集中供地，并挂出首批30宗宅地2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。3月31日，北京规划和自然资源委员会发布通知，2021年北京住宅用地供应将采取集中供地形式，并公布供地时序，将在3月、7月左右、11月左右分三批次入市；同日夜间，北京首批住宅用地在官网挂出，供地量达到30宗，总建设用地面积168.97万㎡，规划建筑面344.98万㎡，占全年供地计划的32.5%，高于去年同期133.4%。15一、供地形势出让特征一 从土地到新房严格控价，根源在于稳定市场北京首批集中供地在土地出让方式上都作出了综合性考量，落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，通过限总价控制溢价率，设置房屋销售指导价，预留一定价格空间但防止抬高房价，热点板块再叠加“共有产权”限制，多种出让方式限制将在一定程度上遏制非理性拿地行为，从而落实“稳地价、稳房价、稳预期”。设置地价上限严控溢价率设置销售指导价，“房地联动”新型共有产权房，进一步控房价

30宗地块均在土地出让环节设置地价上限，并公告具体地块地价上限，集中公布土地合理上限价格，除房山共有产权房地块采取招标外，29宗地上限溢价率均值仅为9.8%；30宗地除招标地块，均公布房屋销售指导价，并要求开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件；针对朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗地块，采取“设定地价上限+竞政府持有产权份额+竞建高品质住宅”的出让方式（政府持有商品住宅产权预设份额：20%；1617一、供地形势出让特征二 政策的着力点开始向租房市场倾斜，市场供应结构将发生改变北京首次集中供地均不限价，增加了公共租赁住房以及新型共有产权房。将影响未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构，向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。另外，大量竞配建租赁住房用地也传递政策的着力点开始向租房市场倾斜的信号。全部出让条件土地宗数建设用地(万㎡)规划建筑面积(万㎡)1设定地价上限29164.92335.712设定商品住宅销售指导价格29164.92335.713竞公租房1363.77148.414竞报政府持有商品住宅产权份额627.3646.665涉及高标准商品住宅建设方案投报27155.01311.986执行70/90政策1785.81196.6318一、供地形势出让特征三 保刚需同时，引导住宅向高品质、改善型发展• 对高标准方案的评选，体现政府对于居住品质的高度重视，积极引导房执行套内面积70/90政策的土地分布图（17宗）企不断提升自身产品建设和运营管理水平，推动行业进入高质量发展新阶段，将调控政策落到实处70/90政策执行标准有所调整，由原来的“套型面积”调整为现在的“套内面积”，单套户型建筑面积有所增加，产品结构由刚需向改善推进。全部出让条件土地宗数建设用地(万㎡)规划建筑面积(万㎡)1涉及高标准商品住宅建设方案投报27155.01311.982执行70/90政策1785.81196.6319二、土地公告公告总览 北京首批集中供应住宅用地30宗，规划建筑面积344.98万㎡，占全年供地计划的32.5%2021年3月31日，北京集中供应住宅用地30宗，占全年供地计划的32.5%，达到2020年住宅公告土地宗数的75%；首批集中供地规划建筑面积344.98万㎡，起始价金额合计约1043.12亿元；同比去年一季度供地，住宅用地供地数量增加17宗，规划建筑面积增加197.16万㎡，分别增加了130.8%和133.4%，为2018年以来“一季度”住宅公告土地最高值，且创下2019年以来单季度住宅土地供应新高；从住宅类型来看，首批集中供地中29宗为不限价商品住宅用地、1宗为共有产权房用地；从交易方式来看，其中29宗为挂牌交易，1宗为招标交易。全市住宅公告土地宗数对比表全市住宅用地公告量季度走势40492.776003550030344.98285.094002520147.82173.3930015117.54109.81121.8698.11115.222001048.1158.5246.23100544123849102313107103000度度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季季2020202222222222公告宗数规划建筑面积(万㎡)

日期住宅公告土地住宅公告土地住宅建设用地住宅规划建筑宗数面积(万㎡)面积(万㎡)面积(万㎡)2021年一季度30168.97168.97344.982020年一季度1385.2384.97147.82同比↑130.8%↑98.3%↑98.9%↑133.4%2020年40271.51270.19534.54占比75.0%62.2%62.5%64.5%2021二、土地公告区域分布特征 首批土地以中心城区和近郊区为主，朝阳区占据1/3市场份额最高• 从城区分布来看，中心城区供应15宗、近郊区供应12宗、远郊区3宗，

2021年北京首批集中供地分布图占比分别为50%、40%、10%；• 从行政区分布来看，朝阳区居首，通州区、大兴区以五、六环之间为主，占比66.7%，优质地块众多，集中在海淀树村、朝阳崔各庄、王四营及北京城市副中心等区域；• 对比2019-2020年住宅土地供应，首批集中供地更加侧重前两年供应较少或无供应的区域，如朝阳、昌平、延庆等区，减少了前两年相对集中区域的供应，如大兴、顺义、丰台等区，同时为了保持供地平衡，预计后批会对顺义、丰台、门头沟等区域增加供应量。2021年北京首批集中供地行政区域对比0 2 4 6 8 10 12 14 16 18朝阳区大兴区昌平区海淀区石景山区开发区延庆区顺义区

共有产权房用地延庆南菜园3.2万㎡昌平中关村14.9万㎡海淀树村北9.24万㎡海淀树村南8.32万㎡门头沟永定镇5.19万㎡石景山衙门口11.08万㎡丰台张郭庄17.11万㎡丰台张家坟12.61万㎡房山长阳9.27万㎡

商品住宅用地宗地简称/规划建筑面积昌平北七家村怀柔刘各长村密云檀营乡2.56万㎡21.17万㎡11.67万㎡昌平东小口朝阳金盏028.83万㎡朝阳崔各庄L017.41万㎡朝阳金盏0810.3万㎡5.06万㎡朝阳崔各庄L048.53万㎡朝阳崔各庄L06朝阳东坝7.04万㎡4.79万㎡通州宋庄17.73万㎡朝阳豆各庄24.24万㎡朝阳王四营L01副中心03029.59万㎡8.1万㎡副中心1201朝阳王四营L02大兴旧宫24.07万㎡7.3万㎡大兴新城D8.26万㎡朝阳王四营L0312.2万㎡26.24万㎡大兴榆垡大兴新城H19.29万㎡9.68万㎡2021年首批集中供地宗数2019-2020年住宅土地供应宗数22二、土地公告规划用途特征 首批供地商品住宅面积达285万㎡，占比83%，以朝阳、通州、大兴三区为主在首批集中供应的30宗地中，规划商品住宅面积最高，总面积285万㎡，占比83%；公建面积约32.68万㎡，占比9%。排名前三的均为朝阳、通州和大兴区；此外，共有产权房面积约6.22万㎡，占比2%；公租房面积约7.16万㎡，占比2%；其它面积13.92万㎡，占比3%；公租房供应比例明显增加，初始配建的行政区就达到了4个，分别为朝阳、昌平、房山和开发区，区域分布相对分散，且不乏优质地段位置，减弱了原有共有产权房和限竞房土地的供应。2021年北京首地集中供地规划建筑面积分配表全部行政区土地宗数建设用地规划建筑面规划建筑面积分配（万㎡）商品住共有产权(万㎡)积(万㎡)公建公租房其它宅↓房1朝阳区1041.0894.9781.246.0201.895.822通州区327.3551.3939.6210.91000.863大兴区325.1655.2139.1614.76001.294丰台区216.4529.7228.920000.85昌平区311.5226.324.09001.410.86怀柔区111.5521.1718.70.99001.487海淀区210.9717.5517.5500008密云区15.8411.6711.6700009石景山区14.1611.0810.810000.2710门头沟区15.295.195.19000011开发区13.868.265.12001.281.8612延庆区11.693.22.930000.2713房山区14.059.27006.222.580.47合计30168.97344.9828532.686.227.1613.922021年北京首批集中供地规划建筑面积分配（万㎡）共有产权房,6.22,2% 保障房,7.16,2%其它,13.92,4%公建,32.68,9%商品住宅,285,83%23二、土地公告出让条件特征 集中供地出让方式调整变动大且有创新，重启的公租房将成为未来配建的重点除房山区招标地块外，其余29宗土地均设定了地价上限，并在土地竞买前集中公示，上限平均溢价率为9.82%，改变了原有“价高者得”的模式，进一步规范完善了市场运作，同时要求房企在竞买时提交房屋销售价格承诺书，作为日后入市销售上限价格；竞公租房和政府持有商品住宅产权份额是在土地竞买中首次提出的创新出让方式，将“稳地价、稳预期、保民生”政策落到实处；（注：竞报政府持有商品住宅产权份额，属政府与购房人共有产权的商品住宅，且有5年限售要求，二次出售时可同时转让，交易不受限制可取得100%产权）竞报政府持有商品住宅产权份额6宗、竞报公租房14宗、竞人才社区住房1宗、共有产权房1宗、纯商品住宅宗地仅8宗；海淀树村、朝阳金盏、崔各庄、北京城市副中心6宗地块，首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式交易。2021年北京首地集中供地出让条件分配表全部出让条件土地宗数建设用地(万㎡)规划建筑面积(万㎡)1设定地价上限29164.92335.712设定商品住宅销售指导价格29164.92335.713竞公租房1363.77148.414竞报政府持有商品住宅产权份额627.3646.665涉及高标准商品住宅建设方案投报27155.01311.986执行70/90政策1785.81196.6324三、土地成交成交总览 北京首批住宅用地30宗全部成交，创2018年以来单季度最高值北京首批集中供地30宗土地全部成交，无流标和撤销地块，总规划建筑面积共计344.98万㎡，达2020年住宅成交量的57%，比去年第二季度增加127%，创下2018年以来单季度住宅用地成交量最高；首批土地成交总金额1109.71亿元，金额达单季度历史高位，为2020全年成交住宅金额的64%；经营楼面价3.6万元/㎡，为2020年2季度以来最高水平，仅次于2020年1季度的价格；首批集中土拍，政府严控溢价率，在地价上限的约束下,成交地块整体溢价率水平处于低位，土地溢价率平均值仅6.4%，落实‘稳地价’的目标。首批住宅用地成交量价走势2021年首批土地成交量价走势(元/㎡)40000381953636531997314783500028299275272624630000225912360119721250002000015000100005000284.4593.89105.87157.69181.31151.71180.6889.1684.23344.980度度度度度度度度度地季季季季季季季季季土222222020220000000120规划建筑面积(万㎡)经营楼面价(元/㎡)首批住宅土地成交量对比表日期宗数规划建筑面积经营楼面价成交金额400(万㎡)(元/㎡)(亿元)3503002021年首批土地30344.98363651109.712502001502020年二季度15151.7131997460.61100500同比↑100%↑127%↑14%↑141%2020年48602.86304311737.55占比62.50%57.22%--63.87%三、土地成交成交类型特征 首批土地除4宗底价成交、1宗招标成交外，其余全部进行入现场竞价北京首批集中30宗住宅用地已成交，其中29宗为挂牌，1宗为招标；29宗挂牌土地底价成交的有4宗，剩余25宗进入现场竞价。其中现场竞价直接成交15宗，其余10宗土地进入高标准投报成交；10宗进入高标准投报程序的土地，除了密云，延庆，豆各庄3宗土地达价格上限直接转入高标准投报程序，其余7宗土地均达“地价上限外、又竞公租房/政府持有比例”双限后进入竞报高标准商品住宅方案程序。北京首批成交土地类型挂牌底价成交,4,14%高标准投报成交,10,34%现场竞价成交,15,52%26三、土地成交规划用途特征 首批土地成交可售商品住宅面积占比74%，竞报公租房面积占比8%首批成交土地从规划建筑面积来看，可售商品住宅256万㎡，占比74%，主要分布在朝阳区；成交土地的用途与公告时明显变化，起始公租房面积7.16万㎡，经过现场竞报公租房面积竞到21.42万㎡，合计成交公租房面积28.58万㎡，占比总面积8%，共计13宗地块含有公租房建设。首批成交宗地规划建筑面积分配（万㎡）共有产权房,6.22,其它,13.91,4%公租房,28.58,8%2%自持商品住宅,7.61,2%自持商办,2.08,1%可售商办,30.6,9% 可售商品住宅,255.98,74%

规划建筑面积分配(万㎡)行政土地可售商品可售自持自持公租房面积共有区宗数合计商品产权其它住宅商办商办住宅房配建公租房竞报公租合计朝阳区1094.9770.833.942.081.8910.4112.35.82大兴区355.2139.0614.79通州区351.433210.917.610.86丰台区229.7225.6怀柔区121.1718.70.991.48昌平区326.318.031.416.067.470.8海淀区217.5517.55密云区111.6711.67石景山区111.0810.810.27门头沟区15.195.19开发区18.263.521.281.62.881.85延庆区13.22.930.27房山区19.272.582.586.220.47合计30344.98255.9830.67.612.087.1621.4228.586.2213.9127三、土地成交成交价格特征 首批土地优质区域地块众多，经营楼面价结构性上升从数据来看，自去年2季度以来，2021年首批土地经营楼面价最高，达3.6万元/㎡，仅次于2020年1季度的价格。主要受海淀、朝阳等城区优质地块成交影响，经营楼面价结构性上升；区域来看经营楼面价最高的是海淀区，达6.89万元/㎡，第二位是石景山区5.96万元/㎡，朝阳、昌平区经营楼面价分为5.06和5.01万元/㎡；最低的是房山招标地块，经营楼面价1.1万元/㎡。首批土地成交经营楼面价(元/㎡)400003819536365350003199731478300002829927527262462500023601225912000019721150001000050000度度度度度度度度度地季季季季季季季季季土批000000000经营楼面价(元/㎡)2行政区土地宗数建设用地面积规划建筑面积(万经营楼面价成交金额(万㎡)㎡)(元/㎡)(亿元))朝阳区1041.0894.9750606395.19大兴区325.1655.2122833122.28通州区327.3551.3921600108.71丰台区216.4529.723837599.1昌平区311.5226.35013892.66怀柔区111.5521.172313345.7海淀区210.9717.5568934121密云区15.8411.671489317.38石景山区14.1611.085969064.4房山区14.059.27110317.5开发区13.868.264322316.3门头沟区15.295.192945815.3延庆区11.693.2147374.19合计30168.97344.98363651109.7128四、市场竞争宗地竞买 首批土地企业参与竞买积极性高，但区域土地市场差异明显首批土地企业竞买积极性较高，平均参与竞买企业数8.2家，创近年新高；从区域宗地参与企业数来看，海淀区、朝阳区、昌平区等核心区域地块竞争激烈，单宗土地参拍企业数量均为10家以上；丰台，通州等区域参与企业4~7家之间；门头沟、怀柔等远郊区域地块，地块自身条件较弱，以及位置不佳，参与企业仅为1家，底价成交。宗地平均参与竞买企业数季度走势98.2877.36.365.254.1443.43.632.92210度度度度度度度度度地季季季季季季季季季宗批年年年年年年年年年210202年22222222202住宅2区域宗地平均参与企业数14131211.6121086.56564442111120昌平区海淀区朝阳区丰台区通州区密云区石景山区延庆区大兴区门头沟怀柔区开发区房山区平均参与竞买企业数29四、市场竞争宗地竞买 首批宗地企业竞买以联合为主，老牌央企、国企参与土拍依然活跃从首批土地竞买来看，以联合企业报名为主，采取“平摊风险，规模取胜”的策略；“金保华”强强联合，参与报名最高，共参与23宗土地竞拍，竞得2宗；首开、旭辉、城建等企业均联合参与14宗以上土地报名；老牌央企、国企参与土拍依然活跃，总竞买10宗以上的企业有15家；采用联合的方式参与报名较多，首开共参与21宗土地竞拍，16宗采用联合的方式参与报名；一些在京多年未参与拿地的企业，如中冶、华侨城、天恒等也开始以不同方式进场；同时，也增加了一些新参与的企业，比如中航、信达、石泰等。首批土地企业参与联合竞买宗地数：（含9宗）以上的企业联合竞买企业占全部竞买企业次数比例季度走势No.竞买宗数品牌企业名称竞得宗数斩获率50%独立联合↓总竞买45%44%140%38%38%保利地产2323313%35%32%30%26%30%27%28%2222229%华润置地25%20%18%322224313%15%金地集团10%45%首开集团51621524%0%度度度度度度度度地5旭辉集团141417%季季季季季季季季批首69年9年9年0年年年0年1年北京城建1414321%年72招商蛇口41115213%住宅8厦门建发集团391218%9建工集团9900%30四、市场竞争现场竞价 首批土地现场竞价激烈，达价格上限22宗，达“双限”7宗首批挂牌的29宗土地中，现场25宗土地参与竞价，总举牌次878次，平均每宗土地举牌35次；29宗地块中,22宗地达地价上限，占比达76%，其中7宗地块达“地价上限、又竞公租房/政府持有产权份额比例”进入竞报高标准商品住宅方案成交；首批单宗土地现场举牌30次以上的有15宗，最高举牌达到110次，自2017年以来最高位。首批成交宗地现场举牌次数排名TOP10：达双限土地列表：参与现成交结果规划建竞买场成交金经营楼面房屋销竞售指导全部宗地名称筑面积企业额公租房产权溢价率价竞得人报价（万（万㎡）数(亿元)（万㎡）份额(元/㎡)次元/㎡）（家）数1朝阳区王四营乡8.1132831.51.395%564857.1保利/华润1304-L01地块/金地朝阳区王四营中国绿发21304-L02、L05地7.3132730.951.385.09%553407.1（鲁能）块3朝阳区王四营12.2122754.52.445.01%545787.1城建/五矿1304-L03地块/招商4朝阳区崔各庄30-7.0414452820%14.99%399568.8建发L06地块5海淀镇树村B-1南8.32134157.320%2.5%6890311.2融创地块6海淀镇树村B-1北9.24114163.720%2.58%6896111.2融创地块7城市副中心03029.59122522.420%25%25042城建/阳光街区城31四、市场竞争宗地竞得 首批宗地国企和央企拿地最多知名央企、国企集中竞地优势明显，如首开、金茂、融创等；融创今年激进拿地，今年总报名参拍土地7宗，总竞得土地4宗，斩获率57%，其中独立竞得3宗土地；首批集中竞地联合竞得比例上升，首开摘得5宗土地，多以联合竞得。中海和万科、金茂等企业独立较多，其中独立报名15宗地，参拍过程中仅海淀树村、昌平地块提交高标准投报环节，最终无一收获；从首批土地竞价倒数退出企业看，保利、金地、等企业名列前位；金地、保利、华润强强联合体，现场竞价表现上，曾五次竞争到最后环节，金地、保利、华润、中海、招商、旭辉等企业将成为市场强有力的争夺者。首批宗地企业参与竞得宗地数： （含2宗）以上的企业联合竞得企业占全部竞得企业比例季度走势60%55%53%50%44%50%40%38%40%33%31%33%30%20%10%0%季度季度季度季度季度季度季度季度批地首年年年年年年年年年2住宅

No.品牌企业名称竞买宗数竞得宗数斩获率独立联合总竞得↓1首开集团2114524%2卓越集团1113436%2融创中国731457%3保利地产233313%3北京城建143321%3金地集团2412313%3住总集团712343%4中航地产222100%4华润置地22229%4中国交建92222%4中冶集团132215%4招商蛇口152213%32五、成交排名宗地排名首批土地成交单价地王排名TOP10： 首批土地成交总价价地王排名TOP10：3334五、成交排名宗地排名首批最受企业关注的宗地排名TOP10： 首批现场竞价最激烈的宗地排名TOP10：35五、成交排名企业排名首批土地企业竞得宗地数排名（含2宗以上的企业）：No.企业名称总竞买总竞得↓斩获率1首开集团21524%2卓越集团11436%2融创中国7457%3保利地产23313%3北京城建14321%3金地集团24313%3住总集团7343%4中航地产22100%4华润置地2229%4中国交建9222%4中冶集团13215%4招商蛇口15213%首批土地企业竞买宗地数排名（含12宗以上的企业）：No.企业名称总竞买↓总竞得举牌率1金地集团24383%2保利地产23383%3华润置地22286%4首开集团21581%5中海地产18039%6中国金茂16163%6万科集团16063%7招商蛇口152100%8旭辉集团14186%8北京城建14386%9中冶集团13292%10厦门建发集团12192%10绿城集团12192%3637五、成交排名企业土地储备排名企业土地储备量排名：No.企业名称宗数土地面积（万㎡）建设用地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）↓1首开集团845.5245.5285.042保利地产646.5246.5287.383亦庄国投10004华润置地524.9223.659.045金地集团515.7415.74356北辰实业10007卓越集团417.3517.3540.858北京新城投资17.644.71459建工集团17.644.714510北京城建421.9521.9539.53注：1、土地储备量数据截止到2021.6.24；2、2013-2021年成交未上市土地（公开招拍挂）；3、企业联合拿地按均分。38小结2021年3月31日，北京首批集中供地共30宗，全部为住宅用地，占全年供地计划的32.5%，占2020年住宅公告土地宗数的75%，规划建筑面积344.98万㎡，起始价金额合计约1043.12亿元；北京首批集中供地30宗土地全部成交，首批土地成交总金额1109.71亿元，在地价上限的约束下,成交地块整体溢价率水平处于低位，土地溢价率平均值仅6.4%，落实‘稳地价’的目标；从企业竞买报名来看除长期活跃在市场中的老牌国企、央企外，一些在京多年未参与拿地的企业，如中冶、华侨城、天恒等也开始以不同方式进场。企业偏向优质地块位置好的区域，核心区域海淀、朝阳、昌平区等地块竞争激烈；企业竞得来看，首开集团宗地竞得依然位居榜首，中海和万科、金茂等企业参拍较多，但斩获率较低或最终无一收获；部分企业虽然在本次竞地中无收获，土地储备告急，在后续竞争中，会是实力型选手，不可小觑。土地竞拍规则复杂，土地拍卖门槛高，但市场热度不减，相对于整体市场，从本次限价中可以看出，从整体价格来看，调控中依然温和上涨，预计第二批土地政府会进一步政策加码。39第三部分 住宅整体市场市场成交新增供应上市存量40一、市场成交新房+二手住宅 上半年新房+二手住宅成交总量达13.78万套，创2017年以来新高2021年上半年北京新房商品住宅+二手住宅成交总套数达到13.78万套，同比大幅增加66.6%，环比小幅增加3.3%，成交总量创2017年以来半年新高；分市场来看，新房、二手住宅成交量均价呈明显增加态势。其中上半年新房商品住宅成交3.79万套，同比大幅增加89.5%，环比微幅减少2.4%；二手住宅成交9.56万套，同比、环比分别增加52.5%和1.1%。从成交比重来看，上半年北京住宅成交仍以二手住宅为主，占比72.5%，新房商品住宅占比27.5%。北京新房住宅+二手住宅成交量半年走势16.0014.001.771.6612.003.883.7910.008.000.932.022.862.6412.7512.810.912.006.009.999.464.008.260.857.267.246.826.746.272.004.510.002016年上2016年下2017年上2017年下2018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上二手住宅（万套）新房住宅（万套）

北京新房商品住宅及二手住宅成交套数比重半年走势100.0%90.0%87.8%88.5%89.8%84.1%88.9%80.0%78.2%75.8%70.4%71.8%70.9%72.5%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%21.8%29.6%28.2%24.2%29.1%27.5%20.0%12.2%11.5%10.2%15.9%11.1%10.0%0.0%上下上下上下上下上下上年1年年年年1年1年年年年年2220202101000010202新房住宅成交比重二手住宅成交比重注：新房商品住宅包括纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类；2020年上半年二手住宅成交量统计日期为1月1日至6月27日。41一、市场成交新房住宅 上半年新房住宅成交量创历史同期新高，成交均价结构性小幅上涨上半年新房商品住宅市场供应虽有所减少，但保持相对高位。总供应量达到2.79万套，同比减少9.5%，环比减少33.1%；但新房住宅市场成交表现活跃，成交总量达到3.79万套，同比大幅增加89.5%，是继2010年后历年上半年成交量最高值；成交整体均价也一改4.8万/㎡左右稳定状态，继2019年以来半年走势中首次突破5万元/㎡，达到5.07万元/㎡。均价稳中有升，与纯商品住宅比例升高、热点区域成交等结构因素相关。北京新房商品住宅供销量价半年走势6.006.005.755.315.075.005.095.034.874.864.885.004.454.634.603.883.794.003.853.002.862.643.082.793.001.771.661.592.022.592.002.001.572.001.001.311.421.240.930.911.000.850.000.002016年上2016年下2017年上2017年下2018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上新增供应（万套）成交套数（万套）成交均价(万元/㎡)42一、市场成交上半年限竞房仍为市场成交主力，纯商品住宅成交比重持续上升，拉高市场整体均价上半年市场成交仍以限竞房为主，占比为43.1%，但成交比重呈下降态势，环比、同比分别减少4.8和16.4个百分点；相对于限竞房比重下降，纯商品住宅成交比重则连续增加，今年上半年达到35.1%；从均价走势来看，受区域成交结构影响，特别纯住宅成交比重的上升，是拉动市场整体均价呈现小幅上涨的因素之一。

5985262589608475732658279601545425151134492044872448323490744656048456280682521426440310473136621219190292018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上限竞房纯商品住宅共有产权房北京新房商品住宅分市场成交量结构对比：分市场2021年上半年2020年下半年2020年上半年成交套数成交均价成交比重成交套数成交均价成交比重成交套数成交均价成交比重限竞房163364845543.1%186124656047.9%119014907459.5%纯商品住宅133106015735.1%122515827931.6%47025732623.5%共有产权房82523136721.8%79663104720.5%34002644017.0%4344二、新增供应上半年纯住宅供应比重反超限竞房，达到68.5%，限竞房供应比重仅占15.7%纯商品住宅市场逐渐扩大的迹象，在供应端表现更加明显。2021年上半年纯商品住宅供应量比重已达到68.5%，成为市场绝对主力。纯商品住宅供应量也达到1.91万套，也是自2018年下半年限竞房集中入市后首次反超；上半年限竞房供应量仅4379套，供应比重已减至15.7%，同比明显减少39.6个百分点。

北京各类新房商品住宅新增供应套数半年走势600005000040000190371072895633000011078917376121628744167254200006169530119133100004028229952240017064147499990133400189843792018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上限竞房纯商品住宅共有产权房北京新房商品住宅分市场新增供应量结构对比：分市场2021年上半年2020年下半年2020年上半年新增供应套数供应比重新增供应套数供应比重新增供应套数供应比重限竞房437915.7%1474935.3%1706455.3%纯商品住宅1913368.5%1628739.0%616920.0%共有产权房441615.8%1072825.7%761224.7%45三、上市存量截至上半年末，限竞方上市存量继续减少，占比仅25.4%截至2021年上半年末，北京新房住宅整体上市存量呈现减少态势，上市存量为9.71万套，环比减少9.9%；分市场来看，限竞房热销之下供应萎缩，上市存量仅2.46万套，占比仅25.4%；纯住宅市场供应量依然高于成交量，上市存量继续攀高。截止上半年末，纯住宅市场存量达到5.53万套，环比增加9.3%。共有产权房上市存量也在减少，截止半仅1.71万套，环比减少了16.7%。北京各类新房商品住宅上市存量套数半年走势截止2021年上半年末北京新房商品住宅上市存量套数结构1200001000001942820546共有产权房1711915216限竞房8000017.6%17563126944697625.4%60000454395062855357400004419544381439064079020000343233660924124246291894204520纯商品住宅2018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上57.0%限竞房纯商品住宅共有产权房46小结上半年新房及二手住宅成交势头强劲，新房商品住宅+二手住宅成交总套数达到13.35万套，同比大幅增加61.4%，环比微幅增加0.1%，成交总量创2017年以来半年新高；新房成交均价继2019年以来半年走势中首次突破5万元/㎡，达到5.07万元/㎡。均价稳中有升，与纯商品住宅比例升高、热点区域成交等结构因素相关；市场结构：限竞房与纯商品住宅此消彼长愈加明显。成交仍以限竞房为主力，但供应端纯商品住宅主力地位凸显，上半年纯商品住宅供应量首次反超限竞房，供应比重达到68.5%；市场存量限竞房仅占25.4%，纯住宅占比达到57%。47第四部分 住宅分市场限竞房纯商品住宅共有产权房二手住宅48一、限竞房供销走势 2021年上半年，限竞房供应大幅下滑，成交稳中有降，住宅市场供销主力位置开始动摇首个限竞房项目入市时间为2018年6月，至2020年末市场供应充足稳定；而2021年上半年则呈现断崖式回落走势，新增供应4379套，环比减少70.3%，同比减少74.3%，供应只占住宅市场的15.7%，远低于去年同期的55.7%；受项目个案入市时间影响，限竞房成交稳中有降、震荡下行；2021年上半年，限竞房成交16336套，环比减少12.2%，同比增加37.3%，成交占住宅市场的43.1%，低于去年同期的59.6%，尽管仍占据住宅市场成交主力位置，但下滑趋势已经开启。在纯商品住宅成交增加、共有产权房成交平稳的市场环境下，限竞房止升反降，受限竞房土地供应减少及入市节奏放缓等因素影响，未来或呈现持续递减的态势。成交套数排名北京限竞房新增供应、成交量半年走势No.项目名称区域成交套数↓成交面积成交均价成交金额250002299522400(万㎡)(元/㎡)(亿元)200001706413340147491奥森ONE限竞房昌平区187016.435766494.72150002京投发展岚山限竞房海淀区8228.425526846.521000043793奥海明月限竞房昌平区6986.45873437.575000189844中铁诺德逸府限竞房丰台区6025.766766338.94443791181144411901186121633605中骏云景台限竞房房山区5965.052767613.97年年年年年年年6中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区5324.835304125.62半半半半半半半7万科城市之光东望限竞房通州区5034.754727322.44上下上下上下上1年1年1年年年2年2年0808090000018融创公园壹号限竞房大兴区4804.23513014.772222222新增供应套数成交套数9金辰府限竞房昌平区4604.34808120.6710中国铁建国际公馆限竞房大兴区4253.944951519.5349一、限竞房去化率 自2018年6月限竞房首个项目入市以来，累计成交71852套，总体去化率为74.21%自2018年6月限竞房首个项目入市以来，累计供应96825套，累计成交71852套，总体去化率为74.21%；2021年上半年，仅有10个限竞房项目有新增供应，供应4379套，共92个项目有成交，成交16336套；受限竞房市场低供应、高成交态势影响，去化速度快速提升，从而导致上市存量明显减少；从市场反馈来看，限竞房整体销售冷热不均，但位置优越、布局地铁、配套完善的近郊区项目，房源稀缺外加价格优势更受青睐。2021上半年限竞房成交行政区特征截止2021上半年已入市限竞房项目供销价及存量半年统计周期新增供应套数成交套数成交均价上市存量套数(元/㎡)2018年上半年189845425118942018年下半年22995443749204204522019年上半年13340911848724241242019年下半年224001144448323343232020年上半年170641190149074407902020年下半年147491861246560366092021年上半年4379163364845624629合计968257185248106246295051一、限竞房上市存量 限竞房上市存量持续回落，截止2021年上半年末还有2.4万套，环比、同比均减少30%以上2021年上半年，限竞房成交量稳中有降，但高于新增供应量，导致上市存量明显回落，环比减少32.7%，同比减少39.6%；自限竞房首个项目入市以来，上市存量呈现持续递增走势，至2020年上半年末，首次突破4万套大关，达到历史峰值去化压力加剧，受限竞房整体供应减少及纯商品住宅市场回暖等因素影响，同区域拥有价格优势的限竞房备受消费者追捧，近一年成交明显增加，上市存量回归至2019年上半年末的水平，约2.4万套。北京限竞房新增供应、上市存量半年走势4500040790366093432340000350002412424629300002045225000200001500018941000018982299513340224001706414749437950000年年年年年年年半半半半半半半上下上下上下上年年年年年年年202022222新增供应套数上市存量套数

上市存量套数排名No.项目名称区域上市存量套数↓上市存量面积(万㎡)1金茂北京国际社区限竞房顺义区137711.032中骏云景台限竞房房山区8997.63和悦春风限竞房大兴区8877.734恒大御峰限竞房房山区8828.095富力首开金禧璞瑅限竞房顺义区80613.36熙湖悦著限竞房房山区8058.067万科城市之光东望限竞房通州区7227.378金辰府限竞房昌平区6967.839熙悦宸著限竞房大兴区6886.8810新城熙红印限竞房大兴区6446.4552一、限竞房去化强度 2021年上半年，限竞房市场成交均价稳中有升，可售去化强度持续加速上涨2021年上半年，限竞房可售去化强度为39.9%，高于2020年上半年16.7个百分点，高于2020年下半年6.3个百分点；自2020年初至2021年上半年，可售去化强度呈现逐步递增趋势，按2021年上半年去化速度计算，上市存量去化周期约9个月（正常值12个月），库存相对偏低、去化压力减弱；2021年上半年，限竞房成交均价稳中有升，为48456元/㎡，环比上涨4.1%、同比下降1.3%，受政府定价及限价销售影响，近2年限竞房整体成交价格相对平稳，保持在4.6-4.9万元/㎡之间，同区域住宅价格优势明显。北京限竞房成交均价、去化强度半年走势6000039.9%45.0%5000033.5%40.0%5425135.0%49204487244832349074484564000027.0%24.6%4656030.0%23.2%25.0%3000017.8%20.0%2000015.0%1000010.0%0.2%5.0%00.0%2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年成交均价(元/㎡)去化强度53一、限竞房区域特征 2021年上半年，限竞房热销区域集中在近郊区，特别是地段优质的项目倍受市场欢迎2021年上半年，限竞房成交主要集中在五、六环之间区域，占比58.7%，低于去年同期11.7个百分点，去化强度最高为50.8%；2021年上半年，限竞房热销区域集中在近郊区，拥有交通便利、资源丰富、产品优秀、供应稀缺等优势，外加销售价格低于周边纯商品住宅，特别是地段优质的项目倍受市场欢迎，昌平区的奥森ONE限竞房为上半年全市销冠项目，成交1870套，成交均价57664元/㎡，占比11.4%。2021年上半年限竞房成交环线区域去化特征

海淀1039套5.49万/㎡

限竞房成交热力图顺义1506套4.46万/㎡昌平3164套5.58万/㎡环线新增供应套数成交套数成交均价上市存量套数去化强度去化周期(元/㎡)（月）二环以内000000二、三环之间0279115340.0%9三、四环之间029671093644.6%7四、五环之间358194463575196649.6%6五、六环之间1004958451883920250.8%6六环以外30174777354881334826.3%17合计437916336484562455539.9%9丰台1547套5.65万/㎡大兴4759套4.87万/㎡房山1527套3.18万/㎡54一、限竞房产品特征 2021年上半年，限竞房成交面积段在扩大，改善客群加速入市 2021上半年限竞房成交户型特征2021年上半年，限竞房成交面积段在扩大，受“90/70”政策限制，90㎡以内户型仍是市场成交主力，但该面积段占比由去年同期的80.6%降至目前的75.7%，特别是70㎡以内户型占比明显回落，而110-150㎡面积段成交则明显增加，改善客群加速入市，特别是区位好、产品优、供应少、有价格优势的热销板块项目倍受市场关注；2021年上半年，限竞房成交主力户型是三室，成交9398套，占比57.5%，其次是两室，成交3823套，占比23.4%。2021年上半年限竞房成交面积段去化特征面积段新增供应套数成交套数成交均价上市存量套数去化强度去化周期(元/㎡)（月）70㎡以下386435100266349.2%670~90㎡352611732492991354746.3%790~110㎡1563094584197723.9%19110~130㎡395128854829196139.4%9130~150㎡150134551734269733.2%12150~170㎡61404723380914.7%35170~190㎡90854762959012.6%42190~210㎡161253684448820.3%23210㎡以上266937892282319.1%25合计437916336484562455539.9%9限竞房成交面积段去化半年对比面积段2020年上半占比2020年下半占比2021年上半占比年成交套数年成交套数年成交套数70㎡以下9838.3%13377.2%6433.9%70~90㎡860072.3%1226965.9%1173271.8%90~110㎡2742.3%4912.6%3091.9%110~130㎡5935.0%11306.1%12887.9%130~150㎡7666.4%14557.8%13458.2%150~170㎡1451.2%3361.8%1400.9%170~190㎡550.5%2181.2%850.5%190~210㎡580.5%2351.3%1250.8%210㎡以上4273.6%11416.1%6694.1%合计11901100.0%18612100.0%16336100.0%55一、限竞房总价特征 2021年上半年，限竞房成交总价段在扩张，成交千套以上的区间段提升，800万成为了新的分水岭2021年上半年，400-500万总价段的产品成交最多，共5927套，占比36.3%，成交占据绝对主力位置，而400万以内总价段的产品成交有所减少，成交4460套，占比27.3%，低于2020年上半年7.8个百分点，低于2020年下半年8个百分点；对比2020年市场走势，2021年上半年，受市场供应结构变化影响较大，700-800万总价段产品去化大幅提升，成交1035套，环比、同比分别增长了37.1%和143.5%，800万成为了新的分水岭，高于800万的产品去化有所减弱，但各总价段成交均过百套，优于去年同期水平。2021上半年限竞房成交总价段特征限竞房成交总价段去化半年对比总价段2020年上半占比2020年下半占比2021年上半占比年成交套数年成交套数年成交套数300万以下185515.6%294015.8%233714.3%300~400万231819.5%363119.5%212313.0%400~500万360930.3%573130.8%592736.3%500~600万171314.4%229212.3%223713.7%600~700万129210.9%15668.4%15389.4%700~800万4253.6%7554.1%10356.3%800~900万2111.8%5122.8%5013.1%900~1000万680.6%2361.3%1280.8%1000~1100万1331.1%3181.7%1070.7%1100~1200万600.5%1881.0%1130.7%1200万以上2171.8%4432.4%2901.8%合计11901100.0%18612100.0%16336100.0%56一、限竞房未入市限竞房土地位置图潜在供应截止2021年上半年末，仅剩7宗限竞房土地尚未入市，规划住宅建筑面积约40.9万㎡，预计未来可以向市场提供约4300套房源自2016年9月至今成交的限竞房土地共115宗，其中已入市转为项目的108宗，目前仅剩7宗尚未入市，2021年上半年没有限竞房土地供应，已经影响到未来的入市量，限竞房或将退出历史舞台；截止2021年上半年末，尚未入市的7宗限竞房土地规划住宅建筑面积约40.9万㎡，而2021年上半年限竞房普通住宅成交单套面积约95㎡，预计未来可以向市场提供约4300套房源。57一、限竞房2021年上半年限竞房项目成交排行榜成交套数排名No.项目名称区域成交套数↓成交面积成交均价成交金额(万㎡)(元/㎡)(亿元)1奥森ONE限竞房昌平区187016.435766494.722京投发展岚山限竞房海淀区8228.425526846.523奥海明月限竞房昌平区6986.45873437.574中铁诺德逸府限竞房丰台区6025.766766338.945中骏云景台限竞房房山区5965.052767613.976中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区5324.835304125.627万科城市之光东望限竞房通州区5034.754727322.448融创公园壹号限竞房大兴区4804.23513014.779金辰府限竞房昌平区4604.34808120.6710中国铁建国际公馆限竞房大兴区4253.944951519.53成交均价排名No.项目名称区域成交均价成交套数成交面积成交金额(元/㎡)↓(万㎡)(亿元)1佑安府限竞房丰台区7911520.040.292西城天铸限竞房丰台区77796250.251.983华樾北京限竞房（启华大厦）朝阳区70650280.362.534华樾国际限竞房朝阳区687083963.7125.515中铁诺德逸府限竞房丰台区676636025.7638.946中国中铁诺德春风和院限竞房丰台区672212672.6517.827京投发展臻御府限竞房丰台区672042552.4916.738熙悦宸著限竞房大兴区629632762.6216.59新城熙红印限竞房大兴区617041301.177.2110禧悦学府限竞房石景山区613811571.519.25成交面积排名No.项目名称区域成交面积成交套数成交均价成交金额(万㎡)↓(元/㎡)(亿元)1奥森ONE限竞房昌平区16.4318705766494.722京投发展岚山限竞房海淀区8.428225526846.523奥海明月限竞房昌平区6.46985873437.574中铁诺德逸府限竞房丰台区5.766026766338.945中骏云景台限竞房房山区5.055962767613.976中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区4.835325304125.627万科城市之光东望限竞房通州区4.755034727322.448万科雲庐（云庐）限竞房丰台区4.442503480115.459公园十七区限竞房顺义区4.354145248822.8110金辰府限竞房昌平区4.34604808120.67成交金额排名No.项目名称区域成交金额成交套数成交面积成交均价(亿元)↓(万㎡)(元/㎡)1奥森ONE限竞房昌平区94.72187016.43576642京投发展岚山限竞房海淀区46.528228.42552683中铁诺德逸府限竞房丰台区38.946025.76676634奥海明月限竞房昌平区37.576986.4587345中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区25.625324.83530416华樾国际限竞房朝阳区25.513963.71687087公园十七区限竞房顺义区22.814144.35524888万科城市之光东望限竞房通州区22.445034.75472739京能电建洺悦湾限竞房大兴区21.043763.795544710金辰府限竞房昌平区20.674604.34808158小结从供销存走势来看，2021年上半年，限竞房供应大幅下滑，成交稳中有降，住宅市场供销主力位置开始动摇；新增供应4379套，环比减少70.3%，同比减少74.3%，占住宅市场的15.7%；成交16336套，环比减少12.2%，同比增加37.3%，占住宅市场的43.1%；截止2021年上半年末上市存量还有2.4万套，环比、同比均减少30%以上。从去化率来看，自2018年6月限竞房首个项目入市以来，累计供应96825套，累计成交71852套，总体去化率为74.21%；同区域拥有价格优势的限竞房备受消费者追捧，房源稀缺外加价格优势，去化速度快速提升。从成交特征来看，2021年上半年，限竞房热销区域集中在近郊区，特别是地段优质的项目倍受市场欢迎；成交面积段在扩大、总价段在提升，改善客群加速入市。从潜在供应来看，2021年上半年没有限竞房土地供应，已经影响到未来的入市量；截止2021年上半年末，仅剩7宗限竞房土地尚未入市，规划住宅建筑面积约40.9万㎡，预计未来可以向市场提供约4300套房源。59二、纯商品住宅供销走势 纯商品住宅新增供应量、成交量双双大幅增加，未来将回归住宅市场供销主力位置2021年上半年，纯商品住宅新增供应19133套，环比增加17.5%，同比增加210.1%；新增供应大幅回暖，明显高于2020年同期水平；2021年上半年，纯商品住宅成交继续攀升，共13310套，环比增加8.6%，同比增加183.1%；2021年上半年供应的30宗住宅土地中的29宗为纯商品住宅用地，土地供应结构的改变利好纯商品住宅市场，在限竞房成交回落、销售份额遭受挤压的市场环境下，供销持续回暖未来将回归住宅市场主力位置。成交套数排名纯商品住宅新增供应、成交量半年走势2000018000133101600012251140001036512000828479121000068756394470280006000200040001389699901107853019173616916287191330年年年年年年年年半半半半半半半半下上下上下上下上年年年年年年年年19202022222222新增供应套数成交套数

No.项目名称区域成交套数↓成交面积成交均价成交金额(万㎡)(元/㎡)(亿元)1亦庄橡树湾通州区9178.343783131.572海淀幸福里海淀区7208.427844466.063京西印玥房山区4303.544157614.734恒大上河院密云区3072.97239697.115中海天钻石景山区2793.137556623.636熙悦天寰丰台区2732.775577515.437长安九里石景山区2483.136940521.768京贸国际公馆通州区2392.316127914.169中海首开拾光里朝阳区2363.327302924.2510中海首钢长安云尚石景山区2201.786832912.1560二、纯商品住宅上市存量 2021年上半年纯商品住宅上市存量大幅上涨，首次突破5.5万大关创下近4年新高2021年上半年，纯商品住宅上市存量大幅上涨，共55357套，环比增加9.3%，同比增加17.8%，创下近4年新高；从走势图看，2020年上半年以前上市存量相对平稳，一直在4.2-4.6万套之间震荡；伴随限竞房供应不断减少，自2020下半年起，纯商品住宅供应量和成交量均明显上涨，且供应量远高于成交量，导致上市存量持续递增。截止2021年上半年末纯商品住宅上市存量套数排名北京纯商品住宅新增供应、上市存量半年走势60000469755062755357421934390644194443804543850000400003000013896162871913320000110789990917353016169100000年年年年年年年年半半半半半半半半下上下上下上下上年年年年年年年年01020222222222新增供应套数上市存量套数

No.项目名称区域上市存量套数↓上市存量面积(万㎡)1恒大上河院密云区151315.232k2十里春风通州区145213.863中海寰宇视界房山区111110.234中海京叁號院大兴区99819.525恒大上和府顺义区9629.696亦庄橡树湾通州区9499.297国祥府密云区8878.288和锦诚园大兴区88112.039北京城建乐知筑平谷区8408.2310中海寰宇天下天赋石景山区8099.2961二、纯商品住宅去化强度 2021年上半年，纯商品住宅去化强度明显增强，为近4年的次高值，成交均价突破6万/㎡大关震荡上行纯商品住宅2021年上半年去化强度明显增强，为19.1%，仅低于2020上下半年，为近4年半年去化强度的次高值；2021年上半年成交量继续增长，去化压力持续减弱；伴随住宅市场产品结构地位的转换，纯商品住宅市场成交回暖，在海淀、丰台等城区项目密集成交的影响下，成交均价止跌反升持续小幅上扬，突破6万/㎡大关；2021年上半年，纯商品住宅成交均价60154元/㎡，环比上涨3.2%，同比上涨4.9%，主要受热销区域供应及重点项目入市等结构性因素影响，纯商品住宅市场呈现供销量价齐涨的局面。纯商品住宅成交均价、去化强度半年走势7000059852625896084757326582796015420.0%5812018.0%6000018.9%19.4%19.1%5113416.0%16.1%5000014.0%14.8%4000013.2%12.0%12.9%10.0%