中小总部基地项目可行性研究报告书

-85-项目开发及经营进度项目开发周期计划根据设计施工安排，预计2011年9月开工奠基，开发周期约为五年。项目开发周期计划为：图表8.1项目开发周期计划表图表8.2项目施工分期计划表分期物业体量备注一期精品写字楼、配套中心16500蓝色标注二期精品写字楼、普通写字楼、配套中心和会议中心42628红色标注三期精品写字楼、普通写字楼、配套中心60566绿色标注项目销售周期计划根据建设进度计划，本项目销售周期约6年时间，即2012年进行销售。图表8.2项目销售周期计划表项目经济效益评估项目投资估算说明投资估算的范围按项目用地39898平方米，总建筑面积119694平方米进行投资估算。包括49194平方米精品写字楼、28700平方米配套中心、38800平方米普通写字楼、3000投资估算的取值说明土地成本：按照楼面地价600元/㎡估算。前期费用：按照单项前期费用累加。建筑安装工程费：按照单项建筑安装工程费累加。基础设施费：按照单项基础设施费累加。营销费用：按收入的4%进行计算。管理费用：按工程费用5%估算。财务费用：按工程费用10%估算。不可预见费：按工程费用4%估算。交易环节税费：按照单项费用累加。所得税费：按照销售收入的25%计算。项目资金计划预测项目技术经济指标本项目总用地39898平方米，折合59.85亩。项目整体容积率为3.0，可建建筑面积119694根据初步拟定的方案，项目建设分为精品写字楼、小精品写字楼、配套中心、会议中心，其中精品写字楼49194平方米、普通写字楼38800平方米、配套中心28700平方米、会议中心3000平方米和地下车库及设备用房26507平方米。根据初步方案，项目约778个车位，其中地上78个，地下700个。图表9.1项目技术经济指标序号指标单位数量亩1总用地面积㎡2净用地面积㎡39898.0059.85序号指标单位拟建规定3建筑密度45.0%4容积率3.05绿地率35.0%6计容总建筑面积㎡119694序号指标单位数量套7总建筑面积㎡146,2018地面以上建筑面积㎡119,6948.1精品写字楼㎡49,1948.2配套中心28,7008.3普通写字楼㎡38,8008.4会议中心㎡30009地下车库及设备用房㎡26,50710停车数量辆77810.1地下辆70010.2地上辆78项目投资估算根据测算，项目总投资54480万元，其中土地获取成本约为7182万元，约占总投资的13.18%；前期工程费用2924万元（包括规划设计、勘测、各种政府规费、临时设施等），占总投资的5.37%；建安工程费29996万元，占总投资的55.06%；基础设施费4386万元，占总投资的8.05%；不可预见费1492万元，占总投资的2.74%；财务费用3731万元，占总投资的6.85%；管理费用1865万元，占总投资的3.42%；营销费用2904万元，占总投资的5.33%。图表9.2项目投资成本序号费用名称金额（万元）所占比例单方成本(元/㎡)总建筑面积(含地下分摊面积)地上计容总建筑面积1土地费用7,18213.18%4916002前期工程费2,9245.37%2002443建安工程费29,99655.06%2,0522,5063.1精品写字楼9,6116578033.2配套中心7,3565036153.3普通写字楼8,8346047383.4会议中心61642513.5地下车库及设备用房3,5786.57%2452994基础设施费4,3868.05%3003665不可预见费1,4922.74%1021256财务费用3,7316.85%2553127管理费用1,8653.42%1281568营销费用2,9045.33%1992439开发建设成本54,480100.00%3,7264,552详细成本见附件一：成本明细表。项目销售收入根据测算，总销售收入7.26亿元，一期销售收入1亿元，二期销售收入2.5亿元，三期销售收入3.8亿元。图表9.3项目销售收入表序号收入（万元）合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年1销售收入（万元）72605968215092918820977111966470一期配套中心5043504300000普通写字楼5426268127450000二期配套中心7953195959950000普通写字楼7809015103896240400精品写字楼7422036593763000会议中心1183011830000三期配套中心130480001304800精品写字楼16160001529552665582546普通写字楼8562000046383924详细销售收入见附件二：销售收入表。项目资金来源与应用根据工程进度以及销售回款进度测算所得，自有资金2011年3季度开始投入，从2013年2季度项目开始运营即可通过销售收入再投入实现滚动开发以及后期运营。根据测算，项目累计需要自有资金19851万元，销售收入再投入34628万元。图表9.4项目资金来源与应用表序号年份项目合计（万元）1资金来源54,480.161.1自有资金19851.741.2收入再投入34628.422资金使用54,480.16开发成本44,487.792.1土地费用7181.642.2前期工程费2924.032.3建安工程费29996.082.4基础设施费4386.042.5不可预见费1492.252.6财务费用3730.612.7管理费用1865.312.8营销费用2904.20详细项目资金来源与收入见附件三：项目资金来源与应用表。项目损益分析从项目损益表可以看出，项目交易环节税费总计5445万元，所得税总计3519万元，项目总利润为12679万元，税后利润9159万元。图表9.5项目损益表序号年份项目合计（万元）1收入72,605.031.1销售收入72,605.032开发成本44,487.793交易环节税费5,445.383.1营业税3630.253.2城建税及附加254.123.3教育费附加108.913.4土地增值税726.053.5交易税费726.054不可预见费1,492.255财务费用3,730.616管理费用1,865.317营销费用2,904.208利润总额12679.509所得税（25％）3,519.9710税后利润9159.53详细项目损益情况见附件四：项目损益表。项目经济分析项目现金流流量分析根据测算，项目最大现金流出在2011年，约1.39亿元。最大现金流入出现在2015年，约2.09亿元。最大净现金流在2015年，约1.38亿元。图表9.6项目资金现金流量走势图详细见附件五：项目现金流量表。项目累计现金流流量分析根据测算，项目累计现金流入总计72605万元，现金流出总计63445万元，项目净现金流为9159万元。根据测算，项目累计现金流峰值19683万元，出现在2012年。项目于2015年第1季度实现累计现金流为正，即2015年项目可实现投入资金的回收。图表9.7项目自有资金现金流量走势图详细见附件五：项目现金流量表。盈利能力分析本项目2017年获得税前收益约1.27亿元，税前投资回报率23.27%，税后收益约9160万元，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回收期5.44年。图表9.8项目盈利能力指标序号项目单位数量备注相关指标1项目可实现的收入万元72,6052支出万元59,9262.1开发建设成本万元54,4802.2营业税万元3,993销售收入（实际销售收入）×5.5％5.5%2.3交易税费万元726销售收入（实际销售收入）×1％1%2.4土地增值税万元726销售收入（实际销售收入）×1％（预征）1%3税前收益万元12,679税前收益＝收入（实际收入）-支出4税前投资回报率比率23.27%投资回报率＝税前收益/开发建设成本5税后收益万元9,160税后收益＝税前收益-所得税(税率25%)25%6税后投资回报率比率16.81%投资回报率＝税后收益/开发建设成本7销售利润率比率12.62%销售利润率＝税后利润/销售收入8全部资金内部收益率比率9.89%9静态回收期年5.44总资产评估根据测算，项目总资产为59422万元，其中精品写字楼评估为16160万元，配套中心评估为26043万元，普通写字楼评估为13235万元，会议中心评估为1183万元，车库评估为2801万元。图表9.9项目总资产评估表序号项目计算基数(㎡)建面均价(元/㎡)金额（万元）备注1精品写字楼49,1943,28516,160市场估价2配套中心28,7009,07426,0433普通写字楼38,8003,41113,2354会议中心3,0003,9441,183成本估价5车库计算基数(个)均价(元/个)金额（万元）70040,0002,8016合计59,422项目开发难点及对策研究开发难点璧山目前产业整体发展规模小；主要为机械制造业、制鞋业、新型建材业等体力密集型企业；产业处于发展初期还未形成较大规模；政府多次上调存款准备金率，并要求国内银行将保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，使银根再次缩紧，销售贷款是难点；办公物业在后期销售存在较大难度；企业前期投入大，利润保障也是一大难点。本项目定位为重庆总部基地标杆，璧山新地标，在重庆市范围内具有很强排他性，只能以唯一的形式存在，若有其它同类的市场同期规划或开发，势必会出现恶性的竞争，导致严重的市场风险。对应策略发展战略：跳离现有工业地产开发、发展模式。寻求新型的发展方向，以需定产、以市场为主导，主抓能快速变现实现更高附加值的发展战略。应对策略：璧山独一无二，通过塑造璧山首屈一指的产品引领璧山办公物业的发展，以独一无二的产品吸引客户。实现政企联动，与管委会、相关部门谈判实现其进驻本项目，同时带动相关物业的发展。配套完善，提供完善的配套功能、商务功能，满足办公客户的需求。政策扶持，项目作为招商引资项目，享受璧山县现已出台的有关招商引资优惠政策，为了使园区能够得到更好的发展，政府应在招商优惠政策给予一定扶持。与政府银行建立友好关系，开发企业先行与政府、银行做好相关工作，以便解决销售贷款问题。申报重庆市重点工程项目，建议将本项目申请立项为重庆市重点工程项目。同时尽快启动实施建设，占领先机，则其他地区将不再可能设置此类市场。取得各方广泛支持，在以后的政府公共关系方面，项目运作方应当保持与政府、媒体、市民的良好关系，得到广泛的支持。项目结论从宏观层面上，重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。在市场方面，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收、资金、人才和品牌的汇集高地。重庆作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。璧山是重庆都市发达经济圈的重要组成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在盈利能力方面，通过本可行性报告测算分析，本项目在实施后可实现税前收益约1.27亿元，税前投资回报率23.27%，税后收益约9160万元，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回收期5.44年。基于上述结论，本项目可行。附件附件一：成本明细表序号成本项目计算方法或依据文件计费基数单位单价（元/㎡）概算指标合价

（万元）地上总建筑面积单方造价（元/㎡）总建筑面积（含地下）单方造价（元/㎡）一土地费用不计119,694㎡6007182600491二前期工程费（可行性研究及定位费用、规划设计费、勘测费、监理费等）经验预估146,201㎡2002924244200三建筑安装工程费146,20120522999625062052（一）配套中心28700256373566155031土建工程建筑面积28,700㎡130037313122551.1基础建筑面积28,700㎡20057448391.2上部主体建筑面积28,700㎡110031572642162安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积28,700㎡5001435120983外墙装饰工程外墙面积24,395㎡5001220102834公共区域装修建筑面积的50%14,350㎡30043136295大型设备（电梯，含客梯和货梯）预估12台4500005404537（二）精品写字楼49,194195496118036571土建工程建筑面积49,194㎡130063955344371.1基础建筑面积49,194㎡20098482671.2上部主体建筑面积49,194㎡110054114523702安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积49,194㎡30014761231013外墙装饰工程外墙面积30,000㎡4001200100824大型设备（电梯，含客梯和货梯）预估12台4500005404537（三）普通写字楼38,800227788347386041土建工程建筑面积38,800㎡135052384383581.1基础建筑面积38,800㎡25097081661.2上部主体建筑面积38,800㎡110042683572922安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积38,800㎡40015521301063外墙装饰工程外墙面积23,490㎡70016441371124大型设备（电梯，含客梯和货梯）建筑面积8台5000004003327（四）会议中心3,000205361651421土建工程建筑面积3,000㎡135040534281.1基础建筑面积3,000㎡25075651.2上部主体建筑面积3,000㎡110033028232安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积3,000㎡4001201083外墙装饰工程外墙面积1,300㎡7009186（五）地下车库及设备用房建筑面积26,507135035782992451土建工程建筑面积26,507㎡130034462882361.1基础建筑面积26,507㎡20053044361.2上部主体建筑面积26,507㎡110029162441992设备及安装工程费建筑面积26,507㎡50133119四基础设施费经验预估146,201㎡3004386366300五不可预见费二～四项的4％37,306㎡4.00%1492125102六财务费用二～四项的10％37,306㎡10.00%3731312255七管理费用二～四项的5％37,306㎡5.00%1865156128八营销费用销售收入的4％72,6054.00%2904243199以上合计5448045523726附件二：销售收入表序号年份项目合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年1234123412341234123412341销售收入（万元）7260532662572803304133444463504922352258190430741952518560214861491024452888291729462135215721780一期配套中心5043326617760000000000000000000000普通写字楼54260795803108213661379000000000000000000二期配套中心7953000195919781998201800000000000000000普通写字楼780900000075175976677411721184119612080000000000精品写字楼7422000001086109714771492113011410000000000000会议中心1183000000118300000000000000000三期配套中心13048000000000000321332453278331100000000精品写字楼16160000000000076176877615681583159916151631164816648408498570普通写字楼856200000000000000008301257126912821295130813210附件三：项目资金来源与应用表序号年份项目合计（万元）2011年2012年2013年1234123412341资金来源54,480.160.000.009,812.724,106.604,165.205,239.012,492.132,823.854,021.481,653.831,970.112,476.941自有资金19851.740.000.009,812.724,106.60898.952,667.301,688.800.00677.371.2收入再投入34628.423,266.252,571.71803.332,823.853,344.111,653.831,970.112,476.942资金使用54,480.160.000.009,812.724,106.604,165.205,239.012,492.132,823.854,021.481,653.831,970.112,476.94开发成本44,487.790.000.009,412.603,426.323,566.444,598.961,957.732,137.073,344.481,067.891,455.781,943.122.1土地费用7181.640.000.007,181.640.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2924.030.000.001,462.011,462.010.000.000.000.000.000.000.000.002.3建安工程费29996.080.000.00768.951,964.313,566.444,111.621,957.731,649.732,857.141,067.891,455.781,455.782.4基础设施费4386.040.000.000.000.000.00487.340.00487.34487.340.000.00487.342.5不可预见费1492.250.000.0089.24137.05142.66183.9678.3185.48133.7842.7258.2377.722.6财务费用3730.610.000.00207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.262.7管理费用1865.310.000.00103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.632.8营销费用2904.200.000.000.00232.34145.21145.21145.21290.42232.34232.34145.21145.21序号年份项目合计（万元）2014年2015年123412341资金来源54,480.162,476.942,258.943,288.702,178.092,772.05962.93933.88846.761自有资金19851.741.2收入再投入34628.422,476.942,258.943,288.702,178.092,772.05962.93933.88846.762资金使用54,480.162,476.942,258.943,288.702,178.092,772.05962.93933.88846.76开发成本44,487.791,943.121,649.732,723.661,655.762,143.10487.34487.34487.342.1土地费用7181.640.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2924.030.000.000.000.000.000.000.000.002.3建安工程费29996.081,455.781,649.732,723.661,655.761,655.760.000.000.002.4基础设施费4386.04487.340.000.000.00487.34487.34487.34487.342.5不可预见费1492.2577.7265.99108.9566.2385.7219.4919.4919.492.6财务费用3730.61207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.262.7管理费用1865.31103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.632.8营销费用2904.20145.21232.34145.21145.21232.34145.21116.1729.04附件四：项目损益表序号年份项目合计（万元）2011年2012年2013年2014年12341234123412341收入72,605.033,266.252,571.71803.333,040.553,344.114,463.325,048.942,235.332,257.681,903.643,074.211,952.381.1销售收入72,605.033,266.252,571.71803.333,040.553,344.114,463.325,048.942,235.332,257.681,903.643,074.211,952.382开发成本44,487.79--9,412.603,426.323,566.444,598.961,957.732,137.073,344.481,067.891,455.781,943.121,943.121,649.732,723.661,655.763交易环节税费5,445.38244.97192.8860.25228.04250.81334.75378.67167.65169.33142.77230.57146.433.1营业税3630.25163.31128.5940.17152.03167.21223.17252.45111.77112.8895.18153.7197.623.2城建税及附加254.1211.439.002.8110.6411.7015.6217.677.827.906.6610.766.833.3教育费附加108.914.903.861.204.565.026.697.573.353.392.864.612.933.4土地增值税726.0532.6625.728.0330.4133.4444.6350.4922.3522.5819.0430.7419.523.5交易税费726.0532.6625.728.0330.4133.4444.6350.4922.3522.5819.0430.7419.524不可预见费1,492.25--89.24137.05142.66183.9678.3185.48133.7842.7258.2377.7277.7265.99108.9566.235财务费用3,730.61--207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.266管理费用1,865.31--103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.637营销费用2,904.20232.34145.21145.21145.21290.42232.34232.34145.21145.21145.21232.34145.21145.218利润总额12679.500.000.00-9,812.72-4,106.60-1,143.92-2,860.18-1,749.05-11.35-928.172,474.742,700.16-409.26-388.58-498.07-445.06-372.149累计利润总额0.000.00-9,812.72-13,919.32-15,063.23-17,923.41-19,672.47-19,683.82-20,611.99-18,137.25-15,437.09-15,846.35-16,234.94-16,733.01-17,178.06-17,550.2010所得税（25％）3,519.9711税后利润9159.530.000.00-9,812.72-4,106.60-1,143.92-2,860.18-1,749.05-11.35-928.172,474.742,700.16-409.26-388.58-498.07-445.06-372.14序号年份项目合计（万元）2015年2016年2017年1234123412341收入72,605.035,185.266,020.934,861.264,909.882,444.752,888.142,917.022,946.192,135.292,156.642,178.21-1.1销售收入72,605.035,185.266,020.934,861.264,909.882,444.752,888.142,917.022,946.192,135.292,156.642,178.21-2开发成本44,487.792,143.10487.34487.34487.343交易环节税费5,445.38388.89451.57364.59368.24183.36216.61218.78220.96160.15161.75163.37-3.1营业税3630.25259.26301.05243.06245.49122.24144.41145.85147.31106.76107.83108.91-3.2城建税及附加254.1218.1521.0717.0117.188.5610.1110.2110.317.477.557.620.003.3教育费附加108.917.789.037.297.363.674.334.384.47-3.4土地增值税726.0551.8560.2148.6149.1024.4528.8829.1729.4621.3521.5721.780.003.5交易税费726.0551.8560.2148.6149.1024.4528.8829.1729.4621.3521.5721.78-4不可预见费1,492.2585.7219.4919.4919.495财务费用3,730.61207.26207.26207.26207.266管理费用1,865.31103.63103.63103.63103.637营销费用2,904.20232.34145.21116.1729.048利润总额12679.502,024.324,606.443,562.793,694.882,261.392,671.532,698.252,725.231,975.141,994.902,014.840.009累计利润总额-15,525.88-10,919.45-7,356.66-3,661.78-1,400.391,271.143,969.386,694.618,669.7610,664.6512,679.5012,679.5010所得税（25％）3,519.97667.88674.56681.31493.79498.72503.71-11税后利润9159.532,024.324,606.443,562.793,694.882,261.392,003.652,023.682,043.921,481.361,496.171,511.130.00附件五：项目现金流量表序号年份项目合计（万元）2011年2012年2013年2014年123456789101112131415161现金流入72,605.033,266.252,571.71803.333,040.553,344.114,463.325,048.942,235.332,257.681,903.643,074.211,952.382现金流出63,445.51--9,812.724,106.604,410.175,431.892,552.383,051.904,272.291,988.582,348.782,644.592,646.272,401.713,519.262,324.522.1土地费用7,181.640.000.007,181.640.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2,924.030.000.001,462.011,462.010.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建安工程费29,996.080.000.00768.951,964.313,566.444,111.621,957.731,649.732,857.141,067.891,455.781,455.781,455.781,649.732,723.661,655.762.4基础设施费4,386.040.000.000.000.000.00487.340.00487.34487.340.000.00487.34487.340.000.000.002.5不可预见费1,492.250.000.0089.24137.05142.66183.9678.3185.48133.7842.7258.2377.7277.7265.99108.9566.232.6财务费用3,730.610.000.00207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.262.7管理费用1,865.310.000.00103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.632.8营销费用2,904.200.000.000.00232.34145.21145.21145.21290.42232.34232.34145.21145.21145.21232.34145.21145.212.9交易税费5,445.380.000.000.000.00244.97192.8860.25228.04250.81334.75