深圳市龙岗区xx村旧改项目可行性研究报告

项目可行性研究报告项目可行性研究报告评估报告名称：深圳市龙岗区XX街道办XX村旧改项目可行性研究报告评估报告编号：评估机构：深圳市XX土地房地产评估有限公司评估日期：

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一 项目总论 11 项目背景 12 可行性研究结论 3二 项目概况 61 项目位置 62 宗地现状 73 XX村旧改历史回顾 94 项目初步补偿方案 9三 项目投资环境和市场研究 101 深圳宏观经济形势综述 102 房地产宏观市场分析 103 深圳市住房建设规划（2006-2010） 184 宏观市场总结 225 龙岗区基本状况分析 236 XX房地产市场研究 25四 项目定位分析 341 项目SWOT分析 342 产品定位 353 客户定位 354 价格定位 35五 项目开发建设进度安排 361 有关工程计划说明 36六 投资估算与资金筹措 371 项目总投资估算 372 资金筹措 393 投资使用计划 40七 销售及经营收入测定 411 物业销售收入估算 412 项目销售回款计划 413 资金来源与运用分析 414 销售利润 41八 财务与敏感性分析 431 赢利能力分析 432 项目不确定性分析 43九 社会效益和影响分析 45十 可行性研究结论与建议 461 拟建方案的结论性意见 462 项目主要问题的解决办法和建议 473 项目风险及防范建议 48十一 附表 50附表1：项目工程计划横道图附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表附表7：现金流量表（全部投资）附表8：敏感性分析表 项目可行性研究P.PAGE51项目总论项目背景项目名称深圳市龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目开发公司根据委托方提供的相关资料，深圳市XX房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目。表1-1：开发公司情况简介表企业名称住所法定代表人注册资本企业类型经营范围注册号营业期限成立日期注：资料来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》。承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司单位地址：资质证书：资质等级：法人代表：联系电话：研究工作依据《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]325号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《深圳建设工程价格信息》《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府〔2006〕257号《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》企业提供的相关资料项目初步建设规模和内容根据委托方深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的《XX街道办XX村旧改预案公示》等其它资料，本项目初步规划设计指标为：名称规划指标1、总用地面积（m2）24,525.32、总建筑面积（m2）131,0803、计容积率面积（m2）98,101.2商业（m2）8,000住宅（m2）90,101.2其中：返迁房（m2）22,525.304、容积率4.05、地下建筑面积（m2）30,0006、停车位（个）640（其中584个为地下车位）7、总户数（户）900可行性研究结论市场预测XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2006年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，2005、2004连续两年没有新项目，2004年之前的项目数量亦非常少，1993-2003年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱；长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求；近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测XX房产市场需求日益膨胀；此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外置业意识不断加强，未来楼盘素质的提升以及XX交通设施的日益完善的大环境，可判定XX房地产市场的发展具有很大提升空间。项目建设进度根据委托方的介绍，项目从2007年1月开始进行项目立项，补偿安置，进行专项规划编制等工作；预计2007年9月开始动工，2009年3月竣工验收，总工期为18个月；销售期从2008年6月至2009年6月，总销售期为12个月。投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目的总投资为36,341.21万元（含地价）详见下表：表1-4：项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例1土地成本6,481.20505.9417.8%2前期工程费896.7170.002.5%3建安工程23,843.031,861.2665.6%4管理费936.6373.122.6%5不可预见费742.1957.942.0%6其他费用384.3030.001.1%7财务费用985.5076.932.7%8销售费用1,405.97109.753.9%9公用设施专用基金665.6851.971.8%10合计36,341.212,836.91100.00%注：1、单价为按总建筑面积计算的单价；2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。资金筹措项目投资的资金来源包括企业自有资金、银行贷款及销售回款。项目总投资为36,341.21万元，经测算需投入资金包括自有资金13,000万元，企业向银行贷款10,000万元（贷款期拟从2007年9月1日至2009年2月28表1-5：项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自有资金13,000.0035.8%2对外融资10,000.0027.5%3销售回款13,341.2136.7%4总投资36,341.21100.0%项目综合评价结论项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商业配套，解决约3,000人的居住生活需求，有助于华南城物流园区的持续快速发展。旧城改造的实施设能够较好的解决“XX村事件”中所遗留的问题，帮助拆迁村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。项目的成功打造将吸引高素质人群进驻区域，从而为区域注入新鲜血液，促进区域发展、成熟。增加财政税收。创造就业机会。项目建设资金有保证项目建设资金来源于企业自有资金、银行贷款和项目销售回款。项目经济效益处于行业正常水平表1-6：项目主要经济技术指标序号项目指标1占地面积24,525.3㎡2总建筑面积（含地下）128,101.20㎡3项目总投资36,341.21万元4项目经营收入46,865.65万元5利润总额8,063.99万元6税后利润6,854.39万元7成本利润率（税前）22.19%8成本净利润率（税后）18.86%9财务净现值（FNPV）3,219.21万元10财务内部收益率（FIRR）24.5%11动态投资回收期2.49年注：1、项目动态投资回收期从2007年第一季度起计算；2、上表为容积率r=4.0，住宅的销售率为95%，返迁房销售率100％，商业销售率为50%的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租的产生的利润。项目概况项目位置项目地块位于XX街道办XX自然村，南面为富安西路，与华南国际工业原料城相邻；西侧为规划的XX路，与华润万佳配送中心相接；东面为新山路，与中央储备粮深圳直属库相邻；北面为规划的中环大道，现状为村民住宅。项目规划范围东以新山路为界，南以富安西路为界，西以XX路为界，北以中环大道为界，遵循整体规划、分片改造的原则，因而以四条道路围合而成的街坊作为规划研究范围，总用地面积为12.84公顷。改造范围为原XX自然村旧村位置，总用地面积2.45公顷，现状为平土区。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准）图2.1项目位置图华南城华南城图2.2项目四至图东侧：宝盛仓库南侧：土丘、华润物流西侧：福昌精密厂北侧：村民住宅宗地现状本项目规划范围内主要为集体用地和乡村居住自留用地，目前已基本完成拆迁和土地平整。周边建成区现状以多层的私宅、厂房为主，建筑质量以及环境卫生较差。本项目改造范围内用地权属主要为XX村委的乡村居住自留用地，根据宗地资料显示原有旧祖屋36栋，总建筑面积2,904.4平方米；此外，还有一小部分用地权属为新南村委的未批的集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积24,525.3平方米，其中图2.3项目周边环境中央储备粮深圳直属仓福安大道华南国际工业原料城烂尾楼华润物流村民住宅图2.4宗地现状图XX村旧改历史回顾XX新南XX村（自然村）现有村民35户共91人，该村的存在有数百年历史，由于地处偏僻，经济发展落后，房屋破旧。92年起村民开始进行新村建设工作，93年当时的龙岗区政府批准了XX村村民宅基地约3.9万平米，还为XX村做了规划；此间大多数村民向政府申请了住宅用地，并办理了相关报建手续，有的还缴纳了有关税费，符合当时的合法手续。由于建设资金短缺及后来支持物流基地征用建设用地，新村建设时断时续；2002年因华南物流城的建设带动，XX村重新启动了旧村改造，与2003年底完成了旧村旧屋的全部拆迁；2004年村民为追求短期利益，开始大规模私宅建设；2004年底做为当时“静”“畅”“宁”工程的典型，全部房屋被拆除；共有107户，有90余栋已开工建设，10栋未建设，其中属于本村村民住房困难及物流基地征地补偿村民的有7户；属于祖屋拆建的36户；属于本村村民报建的有24户；属于外地人违建的36户。据统计，强拆建筑的各项投入1709.9万。拆迁的房屋中，有的具备报建手续，有的属历史问题，强拆对村民的生活和发展产生了很大的影响，不满情绪日益高涨，此后村民曾多次上访，区和街道领导也十分重视，做了大量的安抚工作，在政策范围内曾考虑多种解决方案，最后龙岗区城中村改造领导小组在2006年第3次工作会议上，将XX村问题列入旧改项目加以解决，并同意进行前期工作；2006年5月，XX街道旧改办XX村居民统建上楼，特批XX居民小组约3万平方米的非农用地指标，然后按正常审批程序，由其引进开发商建设；目前该地块已平整完毕，村民与开发商的补偿协议也初步确定，村民的情绪基本稳定。项目初步补偿方案根据委托方介绍及提供的相关资料，目前初步确定的补偿方案如下：补偿XX祖屋拆旧建新共107户（107栋），建筑的各项费用为1,709.9万元。项目费用如下：XX村经济合作小组前期开发费231.4万元；解决村民住房困难及物流基地征地补偿村民用地7户建房费用169.4万元；本村村民拆旧建新的36户建设费用460.6万元；本村村民报建的27户建设费用482.8万元；外地人37户的建设费用365.6万元；华侨占地面积1,以成本价补偿村民返迁房面积约22,000平方米项目投资环境和市场研究深圳宏观经济形势综述深圳市经济保持持续快速增长深圳市2006年完成全社会固定资产投资1,272.26亿元，比2005年同期增长7.72%；实现社会消费品零售总额1,671.29亿元，比2005年同期增长16.25%；外贸进出口总额2,374.11亿美元，比2005年同期增长29.86%；地方财政一般预算收入500.88亿元，按可比口径比2005年同期增长21.46%；居民消费价格指数比2005年同期累计平均上升2.2%，涨幅有所减缓。总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场的发展提供较好的支撑背景。2006年深圳市主要经济指标走势渠道价格推广房地产开发投资额上升8.73%全社会固定资产投资额渠道价格推广房地产开发投资额上升8.73%全社会固定资产投资额上升7.72%CPI上升2.2%数据来源：深圳市统计局深圳市经济指标数据列表（2006年）指标数值增长率（与05年同比）国民生产总值（GDP）5684.39亿元14.82%全社会固定资产投资额（FAI）1,272.26亿元7.72%房地产开发投资额460.68亿元8.73%房地产开发投资额/固定资产投资额36.2%进出口贸易总额（亿美元）2,374.1129.86%居民价格消费指数（CPI）102.2人均可支配收入（元）22,5675%数据来源：深圳市统计局房地产宏观市场分析2006年回顾总结2006年，宏观调控依然是中国房地产市场的主题。深圳，作为调控重点的一线城市备受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局的70城市监测报告却显示深圳的房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。然而在数字表象背后，深圳楼市一些内在的变化或许更值得我们去关注：政策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进一步扩大，二手与新房交易比重突破1：1，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂……纵观2006年深圳房地产市场，可以用“31.1%”，“供销减少”，“1：1”，“关外”，“90/70”，“规范化”六关键词一：31.1%商品住宅均价至11月同去年相比上涨31.1%2006年宏观调控的主要目的是为了抑制不断增长的房价。但是从同比增长上来看，根据国土局最新的全年统计数据，深圳商品住宅均价为9230.35元/平方米，和去年全年相比已经上涨31.15%。涨幅达到5年来的最高，在国家发改委公布的70城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。图SEQ图表\*ARABIC1历年商品住宅均价及增长率——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着一定的跌幅，宏观调控在抑制年内的房价增长幅度上起到了一定的效果。但是对于年度同比的高速增长却现得十分乏力。图SEQ图表\*ARABIC22005年与2006年月商品住宅均价——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局年内新增住宅中包含有较多的高端住宅物业，万科城、半岛城邦、曦城、星河丹堤，观澜湖高尔夫别墅等一系列高端住宅项目分布在全市各个各区域，它们的大量推盘在一定程度上拉高了新增住宅物业的供应均价。除去本地市场因素，各种全国性、地方性，指向不同层面的政策在年内不断出台，试图从多方面稳定供应结构，打压房价，但在这种情况下，深圳房价依然在年内不断的上涨。图SEQ图表\*ARABIC32006年主要宏观政策与商品住宅均价走势——数据来源：XX数据平台关键词二：供销减少成交面积数年来首次下滑截至2006年全市商品房住宅共成交74982套，同比去年下降25%，销售面积705.82万平方米，同比去年下降21.71%。同时2006年批准预售的商品住宅为694.57万平方米，较去年同期相比下降了2.41%。供给的再次减少给深圳楼市供应不足雪上加霜，宏观调控也给市场带来了数月的观望期，造成的阶段性成交低迷进一步影响了商品房销售量，因此在深圳商品房成交量连续几年攀升后，今年首次出现了成交量的负增长。图SEQ图表\*ARABIC4历年商品房住宅成交与供给面积——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局4月开始的新国八条等调控措施对深圳楼市的成交量产生了明显的影响。进入6月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息、提高房贷利率、二手房强征个税等一系列政策相继出台，市场风险的明显加大使部分投资者开始退出，市场的投机现象得到一定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明的情况下止步，楼市进入一个成交低迷期，7、8月份里观望成了市场的主调。进入9月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖的迹象，伴随着姗姗来迟的“金九银十”图52006年商品房每日成交面积图——数据来源：XX数据平台关键词三：1：1二手房与新房交易比突破1：12006年二手房与新房的成交比例一举突破1：1的关口，在9月份的国土局报告中达到了1.11：1。截至11月，深圳二手住宅交易面积为689.24万平方米，与去年全年的二手住宅成交相比已经增长了15.71％。关内的新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速的主要原因，而关外不断涌现的高质量新盘对投资者的吸引也增加了三级市场热度。随着深圳住宅结构变化的深入，三级市场的交易量将会进一步的增大。图SEQ图表\*ARABIC5历年二手房与新房成交比例(住宅)——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局受全额营业税和二手房个税征收的影响，7至9月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担、短线投资还能有多少回报，市场预期的不明朗这一系列问题摆在了人们面前，使当时某些二手房交易地铺甚至在1个月内无法成交一单。在经历了一段时期的振荡后，市场清理出了一批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新的市场应对办法的产生，被压抑的购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其11月的成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显的提升。图SEQ图表\*ARABIC62006年二手房价格指数——数据来源：中国指数研究院在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房的价格走势不断刺激着三级市场的心理预期的同时，对投资深圳楼市的高回报诱惑使得更多的人参与其中，多因素的集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。关键词四：关外市场扩张加速，房价逼近关内2005年商品房建设用地供应仅0.80平方公里，今年商品房建设用地供应回升到了1.04平方公里，占全年土地供应计划的9％，全部集中在宝安和龙岗两区，特区仍无新增商品房用地。在房价持续上涨和持有关内土地的开发商屯地的双重影响下，要想即保持特区内土地市场的平稳，又解决特区内土地供应的问题并非是政府单纯放开关内土地供应便可以改善的。在此情况下，将土地供应的注意力引向关外，并增加其土地供应量不啻是一种既缓解开发商对土地的实际需求，又引导其心理需求转向的有效方法。图SEQ图表\*ARABIC7土地供应与商品房用地面积比例——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局与2005年关外全年的商品住宅成交量占到了全市的50%相比，今年的关外成交量已不再只占半壁江山。2006年关外商品住宅共销售43,238套，占全市销售量的57.7%，销售面积436.11万平方米，占全市61.8%。持续增长的成交份额标志着从今年开始，关外成为了真正意义上的楼市主战场。图SEQ图表\*ARABIC8历年关内关外商品住宅成交面积比例——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局在年内领取预售证的193个项目中，51个在宝安，70个在龙岗，占全市62.69%的份额，充足的新房供应与关内不断减少的房源形成鲜明对比，虽然在交通和配套上仍然存在不足，但价格优势可以很大程度上弥补这些缺憾，知名开发商提供的优质楼盘不断涌现也是吸引消费者的重要原因，这些都为其进一步扩大市场份额提供了良好的基础。在房价上，2006年宝安商品房均价为8,318.74元/平方米，与去年同期相比增长了54.52%；龙岗为6456.87元/平方米，同比增长了22.07%。而在11月宝安的成交均价更一度达到了9327元/平方米的高位，直逼关内房价，虽然其中不乏楼市成交复苏后带来的投机炒作成份，但如此高位的涨幅也使人们对明年关外市场的走势更加期待。图SEQ图表\*ARABIC9宝安、龙岗历年商品住宅均价——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局关键词五：90/70户型控制影响未来新建住房结构比例《深圳市住房建设规划2006—2010》写入了建设部的调整住房结构意见，非常严格的贯彻了“国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中的90/70规定。在规划的住房供应原则中指出：确保2006年6月1日至2007年6月1日，全市年度新审批、新开工住房总面积中，单套住房建筑面积90平方米以内的商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上；对于8月18日后新审批的协议用地和合作建房，该比例提高至90%；全市新建各类政策性住房单套建筑面积全部在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内；对2006年全年商品住房用地，除第一批出让的6个地块单套面积在90平方米以内的住房建筑面积不少于70%，其余12个后续出让的地块项目比例均提高到95%。这一系列规定直接决定了未来深圳新增住房结构的发展方向，小户型住宅将会成为各开发商市场交锋中的重点已是必然。在2006年的普通商品房住房的规划中，所有的对90平方米以内商品住房比重的控制均在70%以上，其中一些地块甚至达到了100%。于9月15号份招标出让的关外6个地块也严格执行了户型控制，这一切都表明了深圳政府对贯彻执行此项政策的决心。六块关外居住用地地块编号地块位置竞得方户型控制地块面积（m2）楼面地价(元/m2)A511—0023宝安区深圳富泰宏精密工业有限公司≥70%67079.853219.45A412—0045宝安区中海宝松物业发展（深圳）有限公司≥70%43581.881947.38A104—0111宝安区中信华南（集团）深圳有限公司≥70%27806.614555.26G02113—0019龙岗区深圳市振业集团股份有限公司100%101566.262518.00G11204—0395龙岗区深圳市万科房地产有限公司≥70%26218.112127.31G01064—0259龙岗区深圳中海地产有限公司≥70%118799.423247.50——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局90/70的控制政策目的是解决现时住房供应结构失衡，房屋总价过高的问题，因此在90/70实施的同时也必须配合控制住土地出让总价，以期达到限制建成后商品房总价的目的。但仅仅是针对住房供应结构的政策是无法有效控制房价涨势的，至少在深圳这个住房自住需求旺盛，投资热度高的城市里，需要有更加科学合理并且符合市场化规律的政策出台来遏制不断上涨的房价。关键词六：规范化深圳工业用地新规出台，政府对土地的管控趋严深圳的工业用地于今年开始执行招拍挂制度，此举是为了提高土地的出让效率，同时给予更多中小型企业拿地的机会。之前由于担心对招商引资带来影响，土地招拍挂制度的推行一直阻力重重，但是由于协议出让工业用地时低廉的地价会引起投资过热及其他问题，因此出台政策来控制和规范工业用地的出让是一种必然，随着新规的执行才能有望进一步实现工业用地出让环节的公开、透明。在1987年的“全国土地第一拍”后，此次对工业用地的新规被媒体们誉为土地使用制度改革“第三次革命”。这一看似面向工业用地的政策，实际上却是反映着深圳的土地出让方式正在不可逆转的走向规范化，越是在土地日益稀缺、争夺越发激烈的环境下，就越是需要规范化对交易进行约束。2006年内出让的三块工业用地地块编号出让方式地块位置地块面积G02320-0008挂牌龙岗区27628.65G13111-0096挂牌龙岗大工业区29211.41A907-0129挂牌宝安区16837.28——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局总结与展望2006年的新增住宅供应量进一步减少，其中高端住宅物业的大量推盘提高了全市新增商品住宅的户均面积约10平方米，使供应结构出现了一定比例失衡，同时较高的供应均价也对成交均价的巨大涨幅有推波助澜的作用。在此时出台的90-70政策及深圳市的供应原则对类似今年供应结构上的失衡提出了解决方案，明确限制了今后的商品住房供应结构方向。但某些政策明确的指向性往往会带来效果的局限性。正如大量出台的宏观调控只降低了年内房价的增长幅度，但是并没有遏制住房价的同比上涨。关外市场和二手房交易在今年都出现了突破性的增长，二者都有成交量和价格的上升，同时我们也看到，关内土地资源枯竭、新盘趋少，全市房价持续上涨都是二者发展迅速所不可忽视的刺激因素。这些刺激因素在转移市场关注点的同时，也在引领着未来深圳楼市的发展方向。展望2007年的深圳楼市，关外将继续是热门，但是现在的关外楼市仍没有彻底摆脱交通不便和配套设施落后的现状，消费者和投资者更多的是在购买开发商们所许诺的美好前景。只有在交通和配套完全改善，并且不再成为人们考虑关外置业时的制约因素，关外才能在真正意义上成为一个成熟和相对独立的市场，而非现时存在的一些虚高和透支。政府所倡导的规范化也将是明年的主题，在深圳政府报告中不惜篇幅多次提及规范化和协同调控。从土地的出让方式、开发时限到房屋的供给、交易和流通，都会出台相应的政策给予制约。政策引起的市场规范化走向应该是关注的重中之重。深圳市住房建设规划（2006-2010）本规划以《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》和《深圳市近期建设规划（2006～2010）》为依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本市实际，进行编制。规划重要内容住房现状和需求现状：至2005年底，全市住房总建筑面积为24,537.18万平方米。现状构成如下表：项目内容建筑面积(万m2)与总建筑面积之比基本建设及更新改造方式建造住房(含政府政策性住房)2,460.0110%商品住房6,262.7725.5%其他方式住房(含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房)1,5814.464.5%合计24,537.18100%需求：依据深圳市“十一五”计划中2010年全市常住人口达到900万，人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为5,700经济适用住房200万平方米公共租赁住房570万平方米商品住房4,930万平方米规划目标和方针规划期内住房建设总量目标69万套，总建筑面积5,700万平方米。住房建设区域指引：类型规模特区内特区外总计政策性住房套数(套)4.1万9.9万17万面积（m2）245万525万770万商品房套数(套)10.7万44.3万55万面积（m2）958万3,972万4,930万特区外商品房建设中宝安区建设25.1万套，建筑面积2,248万平方米，龙岗区建设19.2万套，建筑面积1,724万平方米。住房建设结构指引：商品住房：单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70%以上。政策性住房：单套建筑面积控制在90平方米以内。其中：经济适用房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内新供应用地建设住房面积2,130万平方米盘活存量土地建设住房面积1,000万平方米旧城改造重建住房面积1,800万平方米住房建设年度指引：新增住房重点发展区域=1\*GB3①龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山为新增住房建设重点发展的地区。=2\*GB3②特区内外结合部：重点建设适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。=3\*GB3③周边以及交通和生活便利地区：政策性住房（含经济适用房和公共租赁住房）。住房用地供应计划规划期全市新增住房用地供应总量为12平方公里，其中，商品住房用地为10平方公里，政策性住房用地为2平方公里。住房用地供应结构指引商品住房用地10平方公里新供应用地7平方公里盘活存量土地3平方公里政策性住房2平方公里经济适用房用地0.7平方公里公共租赁房用地1.3平方公里新供应商品住房用地分配：住房用地供应分区指引单位：平方公里商品住房用地政策性住房用地新供应用地盘活存量用地经济适用房用地公共租赁房用地特区内0.70.70.40.3宝安3.31.50.31龙岗30.8住房用地供应年度指引单位：平方公里年度商品住房用地政策性住房用地20062.370.520072.30.620081.950.520091.70.320101.680.1合计102政策与策略实施高效、集约的住房用地供应政策。保证住房用地供应，调整住房供应结构。90平米以下住房占开发总量的70%以上；适当提高住房建设开发强度：特区内容积率不低于3.3，特区外容积率不低于3。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。加强普通商品住房建设：建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。落实住房开发项目套型结构比例的规定。逐步提高商品房预售门槛，逐步推行竣工验收后销售的模式。加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。规划期内城中村（旧村）拆除重建规模特区内达到总量20%、特区外达到总量5%的规划目标。发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。整顿和规范房地产市场秩序。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。完善房地产统计和信息披露制度。加强房地产市场引导。加强住房发展的战略研究与法制建设。近期住房规划出台的意义本规划的出台，是深圳市政府对“国六条”第（一）（五）及“国十五条”积极的响应，非常正面地迎合了中央政策的要求。对发展商的成本控制与产品精细化设计提出了更高的要求，将加速房地产行业的新一轮洗牌，优胜劣汰。有购房需求的小业主会持续观望；中小投资客暂时停手减少市场消化量。中小户型竞争激烈，重点发展区域不成熟，销售难度加大。规划引导城市结构变化，城市人口向边缘迁移，卫星城逐渐发展。宏观市场总结2005年深圳房地产市场在新政频出的环境下，上半年市场受到一定影响，下半年保持持续发展的势头，总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场继续保持着理性、稳健的发展态势。2006年成交面积数年来首次下滑，但商品住宅均价至11月同2005年相比上涨8.5%，关外房价直逼关内房价。为了使房地产市场健康、持续地发展，在国家系列房地产调控政策指导下，市政府出台了一系列的调控措施，措施出台后，市场交易量进一步下降，观望气息较为浓厚，供求关系正在逐步调整。目前国家政策对房地产发展现状的影响主要体现在，中小户型的投资型置业需求萎缩，中低端产品的市场供应不断增加，市场同类化产品的竞争也会逐步增加。深圳市总体宏观经济指标和国家经济政策对房地产发展有利。深圳未来城市发展战略重点向关外扩散，龙岗、宝安将成为新兴卫星城镇的热点区域。房地产行业进一步规范化操作，行业门槛提高，加速了新一轮的洗牌。龙岗区基本状况分析龙岗龙岗区概况龙岗龙岗区是深圳市的市辖区，位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的地理位置。全区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖XX、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。龙岗中心组团：龙岗中心组团规划用地范围195.5平方公里，其中龙岗街道办109.0平方公里，龙城（含横岗机荷高速以北地区）33.4平方公里，坪地街道办53.1平方公里。规划区的现状建成区面积63.0平方公里。龙岗区中心组团的商务行政中心区、商业中心区、工业中心地带三大行业为该片区内房地产发展的基本动力，在目前的情况下，三大中心区对中心组团房地产行业的发展起着巨大的刺激作用，同时也不可否认，这种刺激存在着各种利好被严重透支的状况，孕育着该区域地产泡沫的产生。1）商务行政中心区该中心区以龙岗区政府及政府各行政事业机关为中心，其周边环绕龙岗电子世界、龙城广场、碧湖五星级酒店、世贸中心、宝钜城，加上拍卖成功的建面近15万平方米的酒店、商业、办公性质用地的G01006-0017地块以及正在进行地基处理的九州•新都市项目，整个商务行政中心区将逐步成型，进而真正成为整个龙岗区的首府地带，增加其对周边区域市场的辐射性和凝聚力。2）商业中心区该中心区以深惠路为轴线，目前主要集中在榕树头至双龙立交区间段，汇集了天虹商场、国美电器、奥特莱斯折扣城、吉之岛、大众电子城、东方国际茶都、大富源购物广场（已拆迁完毕，待建）、鹏达MALL（待建）等项目，有近40万的商业体量，目前该区域商业由于前期的城市发展利好消息被无限放大而诞生大量的商业供应与目前的实际消费需求不足及经营模式相对局限而产生了极不对等的供需关系，致使该商业中心区的商业经营举步维艰，但是从城市长期发展的角度来看，它对于改善城市经营环境、促进城市健康发展极其有利。3）工业中心地带该中心地带位于龙岗区中心城以南，坪山镇以西，由宝龙工业城和碧岭工业区及周边地区组成，主要发展超大规模集成电路及配套产业、电子信息产业、光电子产业、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业。目前已有48个项目入驻宝龙碧岭片区，其中南方中集、兄弟工业、天马微电子、兴日升、五洲龙汽车、深爱半导体、比亚迪等14家投产，思达仪表、欧帝光学等10家在建；还有24家在办手续。对于碧岭片区新开发的土地，龙岗区打算将其建成光电子产业集聚基地，使其成为龙岗高新技术产业带新的亮点。产业特征：区域经济协调发展，优势行业逐渐明显，主要表现为区域特色行业发展优势明显，行业产值大、比重高、增速快。如XX的现代物流业、布吉的电子信息产业、横岗的眼镜行业、龙岗的钟表服装制鞋业、坪地的高桥品牌系列工业村、坪山的新材料行业和先进制造业、坑梓的家具行业、葵涌的生物制药产业、大鹏的新能源行业、南澳的旅游业等目前均已形成一定规模，同时有一定的集聚效应。2005年布吉的通讯设备、计算机及其他电子设备制造业，产值增长55.8%，占街道规模以上工业总产值的比重达到65.3%；龙岗街道的钟表文化用品行业产值增长131.7%，占的比重为33.1%；XX的塑料制品行业产值增长20.3%，占14.2%。坪山的家具制造业产值增长55.3%，占10.5%；坪地的金属制品行业产值增长32.2%，占16.0%。龙岗区交通规划根据《龙岗区综合交通（整治）规划》，龙岗区以即将动工建设的轨道3号线为骨干，在未来建成6条纵横交错的轨道交通线，线路总长145公里，设64个站点，并形成4条复合通道。六条轨道交通线简介龙一线：利用既有规划轨道3号线，全线高架沿深惠路铺设。龙岗区内线路全长24公里，龙岗区内设站13座。龙一线作为龙岗区主要骨干轨道线路，起到联接中部物流组团和龙岗中心城组团的作用。龙二线：联系东部工业组团、龙岗中心城组团和中部物流组团。线路起点在龙岗大工业区火车站，沿深汕公路—龙平东路—龙平西路—凤岗—平蛇线高架形式铺设，龙岗中心城段采用地下形式铺设。线路全长34公里，设站18座，线路西端与全市轨道4号线观澜停车场衔接。龙三线：利用全市轨道11号线的线位，线路全长25公里，设站7座。该条线路将从特区发出的放射线路串连起来，对于线路成网，发挥规模效益具有重要意义。龙四线：利用全市轨道交通10号线的线位，线路全长16公里，设站6座。龙五线：采用轨道4号线相同的模式，从布吉火车站和轨道3号线衔接，采用地下形式到布吉路—吉华路，其后采用高架沿吉华路—贝尔路铺设，线路西接龙华火车站形成综合交通枢纽。线路设站7座，全长12公里。龙六线：服务于大工业区，线路全长27公里，设站8座。线路从龙一线银海市场站采用高架方式经过新横坪公路—中山大道—深汕路—丹梓大道复合通道4条龙岗规划了4条复合通道，具体如下：复合通道1：沿深惠路方向，近期沟通特区—布吉—横岗—龙岗，远期向惠州延伸。复合通道2：沿龙平路及深汕公路方向，先沟通大工业区—龙岗中心城—XX—宝安，远期向惠阳方向延伸，支持龙岗中心组团与工业组团的发展。复合通道3：沿吉华路、贝尔路方向，沟通特区—布吉—坂雪岗—龙华。复合通道4：沿规划的新横坪公路、中山大道、丹梓大道方向，沟通坑梓—坪山—横岗，促进工业组团与物流组团的联动发展。根据规划，深惠路与地铁三号线率先“复合”，深惠公路改建工程将和地铁三号线捆绑设计施工。地铁三号线拟设计在未来的深惠公路高架上方，未来的深惠公路将按照城市生活主干线标准设计建造。深惠公路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处。改造后的深惠公路拟设计成双向8快车道、2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带；同时，深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等7座互通式立交，16座大、中桥梁以及6条轨道线架起便捷的龙岗路。XX房地产市场研究片区概述XX街道办位于龙岗区西北部，东与横岗街道相连，西与宝安区观澜街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交汇点。街道面积41.8平方公里，总人口约35万，其中户籍人口15666人，下辖10个社区居委会。宝宝安区东莞凤岗镇龙岗中心城横岗布吉平湖观澜片区总供应量XX住宅市场在沉寂了两年之后，终于在2006年焕发出生机，共推售出三个项目：翠峰丽景（2006.6.18）、九号院馆一期（2006.9.10）以及威凤山庄（2006.9.24），皆集中于凤凰山附近，沿凤凰大道依次排开。与以往项目相比，新近推售的三个项目在规模、建筑风格、户型等各方面都有档次上的提升，在市场上都得到了一定程度的认可，特别是九号院馆。三盘依托凤凰山景观资源合力将凤凰山片区打造成为XX高端住宅聚集区，并推动XX楼市成功起步。下图为在售项目位置分布图：（注：深蓝色底纹为在售项目，绿色底纹为未动工项目，淡蓝色底纹为已入住项目，其中XX新村为在建的村民集资房）双拥路商业街双拥路商业街凤凰山公园守珍街商业街平湖中学南城百货特力大厦平湖花园深华业满庭芳东部雅苑平湖新村威风山庄翠峰丽景九号院馆和黄项目片区目前市场供应量目前在售项目推售规模如下表所示：项目翠峰丽景九号院馆一期威凤山庄规模总建面35700平米，其中住宅32200，商业3500平米建面19899.93㎡，其中住宅12899.93㎡、商业7000㎡总建面66421.38平方米，商业面积997.51平方米总户数331户180户＋29间商铺393户住宅＋11户商铺片区未来市场供应量九号院馆二期已于06年底推出，三期计划07年4月份左右推出。和记黄埔项目（商住用地，占地20万平米，总建面30万平米，同属于凤凰山片区，该项目已经动工，目前设有咨询处，预计一期于2007年10月份左右入市。项目九号院馆二/三期和记黄埔项目……御峰园规模建面4.6万㎡左右，其中二期主推复式户型（88套复式＋4套三房），三期为138套三房总建面304228.3平方米，其中住宅≤275728.33平方米，商业面积≤16000新增土地供应根据二○○六年七月深圳市国土资源和房产管理局和深圳市规划局发布的《深圳市住房建设规划（2006-2010年）》，2006年新增的六块经济适用房用地中，有一块在XX片区：地块名称地块位置用地面积规划情况选址情况套型控制备注XX山厦地块XX山厦3.10二类居住用地深规选龙2006-2-101号100%规划为工业区配套生活用地，周边市政设施完善。片区供应结构目前供应结构新推售项目的总套数为（331＋180+393）＝904套，其中各户型供应量分别为：户型面积区间（m2）套数套数比2房66-9033136.6%3房95-14049554.8%4房139-162404.4%5房（复式）168-220121.3%TH248-378262.9%汇总904100%（数据来源：国土局网上资料）由上表可知，3房占总供应量比例为55%，为市场主力供给户型，其中以大三房（110-140平米）为主，2房占比36%左右，为次主力户型，其中以大两房为主（83-90平米）。复式户型市场推出量最少，仅占比1%左右。近期市场供应结构近期XX市场的供应结构如下表所示，因御峰园预估07年10月左右才能入市，所以近期的市场供给都由九号院馆来提供：季度项目2房（m²）3房（m²）4房（m²）5房（m²）总面积（m²）71-90120-140204-214140-180280-30106第四季度九号院馆072（复式）4016（复式）1，6200总量072（复式）4016（复式）1，620007第一季度九号院馆000000总量00000007第二季度九号院馆00013802，2833.68总量00013802，2833.68近期总供应量72（复式）413816（复式）3，9033.68近期产品供应以大户型为主，其中06年第四季度以3房复式为主，07年第二季度以4房为主，全部归由九号院馆供给，未来市场上仅有翠峰丽景及威凤山庄极少量的剩余（大户型）产品与之竞争。预计07年10月左右入市的项目御峰园首期提供的主力产品为三房、四房大户型。在售楼盘主力产品解析两房两厅一卫（九号院馆面积：84平米）畅销点：户型方正，超大入户花园享受；半送入户花园，所有凸窗全送，超大附加值；畅销点：户型方正，超大入户花园享受；半送入户花园，所有凸窗全送，超大附加值；大面积阳台全送；两房可轻松改三房（红色方框区域可改一房），超高空间使用率三房两厅两卫（九号院馆面积：114平米）畅销点：南北通透，通风采光极佳；畅销点：南北通透，通风采光极佳；入户花园设计；创新超大空中院馆设计，且全送；卧室全凸窗设计，收获更多附加值。三房两厅两卫（九号院馆面积：125平米）畅销点：南北通透，通风采光极佳；超大入户花园，可变成餐厅、书房或休闲娱乐室，非常实用（红色方框区域）；畅销点：南北通透，通风采光极佳；超大入户花园，可变成餐厅、书房或休闲娱乐室，非常实用（红色方框区域）；错层空中院馆赠送。三房两厅两卫（威凤山庄面积：105平米）三房两厅两卫：（105平米）入户花园，南北通透，远山景、近园林；赠送5.8米三房两厅两卫：（105平米）入户花园，南北通透，远山景、近园林；赠送5.8米挑高露台及落地凸窗。片区客户分析居住区域：XX本地为主统计结果：78.4%的客户居住在XX；其次是深圳市内客户，占8.4%；另外还有少数来自龙岗其他区域、宝安其他区域、凤岗雁田、观澜的客户，所占比例较小。客户来源以XX本地为主，对于XX周边区域如观澜、凤岗等辐射较小。目前住房类型：主要为租住房、自有成栋物业、单位宿舍、自有商品房统计结果：居住在租住房的客户最多，占36.4%；其次是自有成栋物业，占25.1%；居住在单位宿舍和自有商品房的客户分别占20.8%和17.6%。租住房的客户所占比例最多，这部分客户大多为外来普通生意人，家庭人口较多，购房需求特别迫切；住单位宿舍的客户大多为企业的中高管理者以及部分公务员及事业单位员工，购房需求也比较迫切；居住在自由成栋物业的客户多为XX原住民，购房需求弹性较大，购房目的主要出于改善居住条件。置业目的：纯自住为主统计结果：69.5%的客户置业目的为纯自住；投资兼自住的客户也占了22.3%；为家人购买、纯投资、其他置业目的的客户所占比例加少，合计只占8%。客户来源以本地客户为主，大多出于自住需求，或者投资兼自住。家庭结构：三口之家和三代同堂为主统计结果：三口之家的客户最多，所占比例高达为43%；其次是三代同堂，占27%；选择“其他”家庭结构的客户，大多为为多子女家庭；两口之家、单身居住、四世同堂的客户较少，所占比例分别为8%、7%、2%。三口之家和三代同堂的家庭结构所占比例最高，因此需求也以两房三房为主；家庭结构为“其他”的客户，大多是两代超过2个子女的家庭结构，需求一般为三房。购房关注因素：户型结构、景观、朝向、通风采光为主导因素统计结果：客户在挑选户型时，考虑的主要因素是户型结构、景观、朝向、通风采光；其次为噪音和风水；关注附送面积、私密性的客户较少。项目定位分析项目SWOT分析优势（S）项目与华南国际原料工业城仅一路之隔，得天独厚的地理位置使项目的发展具有较强的产业支撑，随着物流园的发展，片区对住宅产品的需求将逐渐走旺；临近苗坑、甘坑两大水库，具有较好的自然景观资源；项目地块目前已基本完成拆迁和土地平整，相对与一般的旧改项目，前期工作容易开展；地块与福安大道之间隔有一小土丘，居交通之便，无噪音之扰；项目地块方正，有利于规划设计和产品的打造。劣势（W）项目地块被工厂和民房所包围，居住环境较差；目前周边商业氛围清淡，人气不旺，配套落后；作为旧改项目，开发可能存在变数。机会（O）占地面积约1.5平方公里，总建筑面积220万平米，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运和金融结算等功能于一体的华南城的开业，给片区的发展注入源源不断的动力。目前XX片区房地产市场发展正在起步，产业的支撑，将使这里住房需求逐渐增加，市场前景看好；和记黄埔等大型知名发展商的进驻，为XX片区的房地产市场带来新的机遇。威胁（T）区域作为深圳房地产非热点区域，居住环境不佳，产品多为内部消化；国家宏观调控，控制房地产开发贷款；分析结论：项目位于深圳市龙岗区XX街道办，甘坑水库东北侧，毗邻华南国际原料工业城，地理位置优越。随着华南城的开业、清平高速公路的建设，给本项目带来了较大的发展契机。片区房地产发展长期落后，二次置业的潜力较大。鉴于的目前XX的房地产市场形势，我们建议开发商应加大产品研发的力度，保证产品的品质，寻找具有良好品牌的营销代理公司及知名物业管理公司，提升项目和公司的品牌知名度，为后续项目的开发奠定基础。产品定位基于前述XX房地产市场供给现状和客户特点分析，本项目住宅户型以3房和2房为主，使户型多样化，满足不同需求的客户。考虑到项目投资型客户将占一定比例，未来入伙后出租的比例较大，产品设计时应做考虑，将自住与出租功能的物业在空间上做一定处理，以提升项目品质。项目商业规模不大，定位为沿街小型商业。客户定位核心核心客户重要客户游离客户物流园的经营者、高级管理人员以及公务员；平湖及周边具有一步到位想法的首次置业者及二次置业者；具有投资意向的客户；关内置业者；价格定位从XX房地产从1999年来的均价走势图，结合前面我们对市场的分析和判断，2008年中期，项目均价将在5,600元/平米左右，随着物流园的发展，置业需求的逐渐增强，其房地产价格将持续稳定增长。因此测算中以5,800元/平米做为整体销售均价。由于项目商业面积有8,000余平方米，鉴于目前规划尚未到位，周边人气不旺，预计商业的合理销售均价为10,000元/平方米，销售率50％；还迁房暂定售价2,500元/平方米。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力、深圳市XX房地产开发建设有限公司的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：项目开工时间为2007年9月，2008年3季度开始销售，竣工时间预计为2009年3月底。建设周期为1年6个月。具体的施工进度计划见附表1投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目的总投资为36,341.21万元（含地价），项目总投资详见下表：表6-1：项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例1土地成本6,481.20505.9417.8%2前期工程费896.7170.002.5%3建安工程23,843.031,861.2665.6%4管理费936.6373.122.6%5不可预见费742.1957.942.0%6其他费用384.3030.001.1%7财务费用985.5076.932.7%8销售费用1,405.97109.753.9%9公用设施专用基金665.6851.971.8%10合计36,341.212,836.91100.00%注：1、单价为按总建筑面积分摊计算的单价；2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明土地成本根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第三章第十二条“宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。”以及《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府〔2006〕257号）第三条“宝安、龙岗两区城中村（旧村）的改造范围和地价适用标准：（一）依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域，实施改造时，适用《暂行规定》的优惠政策。（二）市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》（深府〔1993〕283号）出台前已经形成的旧屋村，除以收回、收购等方式取得土地实行集中统一管理外，可以参照《暂行规定》组织改造，改造地价按照以下规定收取：现状占地面积1.5倍的建筑面积免收地价，超出部分按照公告基准地价标准收取。旧屋村的改造必须坚持规划先行的原则，落实上层次规划所要求的公益性设施，合理控制开发强度和居住人口规模，完善城市功能和配套服务设施。（三）原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地的地域范围外形成的居住区域，可以参照《暂行规定》组织改造，改造地价按照公告基准地价标准收取。（四）与上述三种用地混杂分布，区政府同意纳入改造范围的其它零星用地实施改造时，3000平方米以下部分适用《暂行规定》的优惠政策，超出部分按照公告基准地价标准收取地价。零星用地总面积不得超过改造项目总用地面积的10%。改造项目用地兼有以上（一）、（二）、（三）、（四）情形的，根据本意见规定的地价适用标准和用地比例情况，按照加权平均方式核算地价。”根据深圳市国土资源和房产管理局2006年5月的公告，项目地块住宅用地基准地价为794元/平米，商业用地基准地价为1108元/平米，办公用地基准地价为848元/平米；根据项目初步规划容积率为r=4.0，15035.04平米为村民自留地按（深府〔2006〕257号）文件第三条第一款计算地价，9490.26平米为集体用地按（深府〔2006〕257号）文件第三条第三款计算地价，总地价款为：用地性质分摊面积

（平米）基准地价容积率费率地价

（万元）村民自留地住宅13808.967941.5以下00.001.5－320%328.933以上100%1096.43商业1226.0811081.5以下00.001.5－320%40.763以上100%203.78集体用地住宅8716.347944100%2768.31商业773.9211084100%343.00合计24525.304781.20根据委托方与村名初步补偿协议，补偿金额＝1,709.9（万元）两者合计＝4781.20＋1709.9＝6491.10（万元）该项目楼面地价大约为660.66元/平方米。除此以外根据补偿协议，委托方将以成本价向村民提供约2万平米的按成本价销售的返迁房。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》、已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为896.71万元。建安工程费包括基础、主体、水电安装、地下室、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费均为23,843.03万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，同时根据企业提供的相关费用数据，故项目管理费按前述3项之和的3%计取。项目管理费均为936.63万元。不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述2项之和的3%计取较为合理。项目不可预见费为742.19万元。其他费用主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为384.30元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。根据委托方介绍，本项目资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入回款，目前企业拟向银行贷款10,000万元，贷款期限为2007年9月1日至2009年销售费用包括广告及代理费等，参考目前深圳市一般房地产开发项目的标准和龙岗区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的3%。项目销售费用为1,405.97万元。资金筹措项目投资的资金来源包括企业自有资金、银行贷款及销售回款。项目总投资为36,341.21万元，经测算需投入资金包括自有资金13,000万元，企业向银行贷款10,000万元（贷款期拟从2007年9月1日至2009表6-2：项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自有资金13,000.0035.8%2对外融资10,000.0027.5%3销售回款13,341.2136.7%4总投资36,341.21100.0%投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表4：《项目投资计划估算表》。经济测算时，根据项目的实际情况，计算期从2007年1月开始，预计2009年3月底竣工验收，销售期从2008年6月至2009年6月，项目整体经济测算期为2.75年。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算销售收入：根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的销售收入为46,949.59万元。表7-1：项目销售收入测算表项目可售面积（m2）销售单价（元/m2）销售率销售收入（万元）住宅(㎡)67,575.905,80095%37,234.32返迁房(㎡)22,525.302,500100%5,631.33商业(㎡)8,000.0010,00050%4,000.00合计98,101.20--46,865.65注：项目剩余可销售面积可于测算期外销售或出租。销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税（营业税的1%），教育费附加（为港资企业，免征），印花税（销售额的0.05%），项目销售税金及附加合计为3,670.05万元。根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入具体见附表3：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。项目销售回款计划根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据的预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目销售回款计划详见附表3：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。资金来源与运用分析根据深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析，项目全部资金来源于企业自筹资金及销售回款。项目的资金来源与运用情况详见附表5：《资金来源与运用表》。销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：表7-2：项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）(1)销售收入46,865.65(2)开发成本33,949.74(3)销售费用1,405.97(4)销售税金及附加2,460.45(5)土地增值税0.00(6)财务费用985.50(7)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8,063.99(8)所得税所得额×15%1,209.60(9)净利润(7)-(8)6,854.39(10)成本利润率利润总额/总投资22.19%(11)税后成本利润率净利润/总投资18.86%注：1、上表为住宅的销售率为95%，返迁房销售率为100％，商业销售率为50%的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分销售或出租的产生的利润。项目各计算期的利润测算详见附表6：《项目损益及利润分配预测表》财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为36,341.21万元，开发周期为2.75年，动态投资回收期为2.49年，利润总额为8,063.99万元，税后利润为6,854.39万元，税后成本利润率为18.86%，在房地产开发项目中属于一般水平，项目的赢利能力属于行业正常水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅的销售率达76%，商业的销售率达40%时项目可保本。另一方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目住宅保本销售价格为4,640元/平方米，商业保本销售价格为8,000元/平方米。根据市场及项目定位分析，该项目的保本销售价格及销售率较易实现，风险不大。项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本、容积率变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表8：《项目敏感性分析表》。表8-1：项目敏感性分析因素变化测算结果基本方案税后利润(万元)6,854税后成本利润率18.86%内部收益率24.49%当售价收入下降10%税后利润(万元)3,639税前成本利润率10.05%内部收益率14.71%当开发成本上升10%税后利润(万元)4,547税后成本利润率11.64%内部收益率16.54%当容积率r＝3.5税后利润(万元)3,814税后成本利润率11.38%内部收益率15.96%经测算可知：本项目的销售收入、开发成本和容积率三个因素分别变动对项目效益会产生一定影响，其中容积率、销售收入的变动对项目效益影响较大。项目销售收入、开发成本和容积率在不利影响下，项目仍有一定赢利空间，说明项目具一定的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，争取政府对项目4.0容积率的支持，是项目盈利的有效保证。社会效益和影响分析旧城改造的实施设能够较好的解决“XX村事件”中所遗留的问题，帮助村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商业配套，解决约3,000人的居住生活需求，促进华南城物流园区的持续快速发展。增加财政税收。本项目的建设预计将为国家创造销售税费、土地增值税、所得税等相关税利3,670.05万元。创造就业机会。项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见宏观环境分析总结从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，深圳市的宏观经济处于高速发展期，是项目发展强力的经济支撑；房地产发展阶段与人均GDP关系