超高层城市综合体工程可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z第一章项目概况 ⑦售楼现场样板房促销。6.2销售进度安排.根据国家有关规定，高层建筑在工程形象进度达到1/3时，方可办理商品房预售许可证。本拟建项目预售许可证在2017年第一季度办好，二季度正式开盘销售；车库在2018年第一季度开始进行竞拍销售。具体计划如下表：时间2017年2018年季度项目第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度高层住宅比例20%15%20%15%10%10%10%面积（㎡）101127584101127584505650565056商铺比例20%20%15%15%12%10%8%面积20020015015012010080车库比例40%30%20%10%5个数132996633表6-1销售进度表第7章投资估算及资金筹措7.1估算依据及范围.7.1.1投资估算依据（1）《xx市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则（2）最新《贵州省建筑工程综合概预算定额》（3）最新《贵州省工程建设其它费用定额》（4）全国统一建筑按装工程工期定额（5）目前市场上平均费用标准（6）项目规划方案7.1.2项目建设投资估算范围与内容拟建项目投资估算范围涉及：拆迁安置、工程前期准备、场地平整、基础工程、主体结构工程、装饰工程、相关的配套设备、设施采购及安装工程，以及室外环境、道路工程。本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。包括固定资产投资工程费用以及项目涉及的工程建设其他费用：土地费用、前期费用、城市建设配套费、预备费作出估算.7.2估算原则.1.项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2.项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3.项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。7.3项目总投资估算.总投资19433万元，其中企业自筹共6858万元，银行贷款5000万元。其余不足资金由预售收入而来。7.3.1土地费用共4023.2万元，其中土地成本3866.6万元；土地契税按综合价金3%计算，综合服务费按0.25%计算，合计156.6万元。7.3.2前期费用包括勘查费、规划设计费、可行性研究费、城市建设配套费等，共计1865.9万元。详见附表工程建设费、设备费包括建安费9532.9万元、基础设施及市政工程费202万元等，共计10354.9万元。详见附表公司管理费包括公司经费、劳动保险费、业务招待费等,计取基础为前期费用和工程建设费、设备费之和，费率为3%，共计487.3万元。见表销售推广费本项目的销售费用按销售包括销售代理费和推广费，合计为304.46万元。详见附表不可预见费包括基本预备费和涨价预备费，共计503.34万元。详见表财务费用财务费用为建设期利息，共计389万元。详见附表税费包括转让手续费、增值税等共计1148.9万元。详见附表总成本与费用。总成本与费用为以上六项之和，总成本与费用共计19433万元。7.4总投资资金来源.根据前面的投资估算的资金需求量，考虑资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，拟从以下三个渠道筹集资金：一是项目业主的自有资金，二是预售资金，三是从国内商业银行取得信贷资金。除去开发商资本金6858万元，其余将以向银行贷款和预售收入的方式筹集。第8章项目财务评价8.1盈利能力分析8.1.1基准收益率的确定基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。公式为：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)-1（i1为资金成本和机会成本的最大值，i2为投资风险，i3为通货膨胀率。）根据现实情况，取i1为当期银行1～3年期贷款利率4.75%，i2取1.2%，i3取3.5%，计算得ic=11.89%，取12%。由于本项目以季度为最小计算期单位，故需算出季度的基准收益率，经计算得，ic（季度）=-1=2.87%8.1.2基础数据计算基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等。具体可见销售收入测算表（附表5）销售收入、销售税金及附加估算表（附表6）8.1.3财务净现值(NPV)项目税后财务净现值经计算，为4791万元人民币。项目财务净现值大于零，说明该项目在财务上是可行的。详见项目现金流量表（附表8）8.1.4内部收益率(IRR)项目税后内部收益率经计算，为23.2%（年），大于12%的年基准收益率，说明项目是可行的。8.1.5投资回收期由项目现金流量表计算可知，项目投资回收期为20.3个月，见附表8。8.1.6利润率和利税率计算公式为：年利润率=平均年利润/总开发成本×100%=(28723−19433)/2.5/19433×100%=19.1%计算公式为：年利税率=平均年利税/总开发成本×100%=(28723−19433+1148.9)/2.5/19433×100%=22%经调查，行业平均年利润率为14%，利税率为20%。经计算可得，利润率为19.1%，利税率为22%，均大于行业平均值。说明项目资金利用情况较好，项目可行。8.2偿债能力分析.8.2.1清偿能力分析项目计划总投资为19433万元，除去开发商资本金和销售收入滚动使用，剩余不足款项均由银行贷款解决。具体可见附表5。计划从2016年第3季度开始贷款，2017年第3季度开始还款。借款偿还期为1年，满足银行要求的还贷期限。（贷款利率取1-3年的中长期贷款，年利率4.75%）借款偿还期的计算：固定资产投资借款偿还期（Pd）：贷款偿还期是在国家财政规定及项目财务条件下，以项目投产后使用可用作还款的利润、折旧、摊销等偿还固定资产投资借款本金和建设期利息所需要的时间，此处主要以销售收入为主要偿还来源。计算公式：借款偿还期=借款偿还后出现盈余年份数－开始借款年分数+当年应偿还借款本金额/当年可用于还款的资金额项目借款偿还期=5－1+1500/2078=4.72期≈1.18年因借款偿还期为1年，由求得的贷款偿数据，该项目满足银行要求的还贷期限，项目具有良好的偿债能力。详细情况见附表7“损益表”和附表10“还本付息表”。8.2.2资金平衡能力分析资金平衡分析又称财务生存能力分析，是对企业资金来源与占用关系全貌进行的一种分析。通过对照各项来源资金与占用资金，弄清资金占用是否合理、资金来源是否可靠。在整个项目运行期间，本方案具有较好的资金平衡能力，负债主要来自银行贷款本金及产生的利息，安全性较高。项目资金通过销售收入的滚动使用实现平衡，到销售期结束时，项目累计盈余资金为12084万元。详见附表11“资金来源与运用表”。第9章风险分析9.1盈亏平衡分析通过计算出盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系从而判断安全系数。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，假设项目销售率为100%。基本假设：1、房屋成品量和销售量相同2、项目正常经营年份的总成本可划分为固定成本和可变成本3、项目在计算期内，房屋市场价格、销售税率、建筑工艺水平、修建技术装备和项目管理水平等保持不变，使销售收入和房屋成品量呈线性关系。计算过程如下：销售面积盈亏平衡点的计算假设按设计能力进行生产和销售，且销售价格、固定成本不变，计算销售面积盈亏平衡点。销售面积盈亏平衡点Q=C/P=19433×10000/4700=41346（㎡）41346/56820=72.8%此时本项目销售面积保本点为41346㎡，占计划总销售面积56820㎡的72.8%。销售价格盈亏平衡点的计算假设按设计能力进行生产和销售，且产品固定成本、变动成本不变，计算销售价格的盈亏平衡点。销售价格盈亏平衡点=19433×10000/56820=3420（元/㎡）3420/4700=72.8%本项目销售均价保本点为3420元/㎡，占计划销售均价4700元/㎡的72.8%。一般地，当盈亏平衡保本点在70—80%之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点按最可能出现情况算为72.8％，因此安全余度较大。9.2敏感性分析敏感性指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。根据市场预测，影响拟建项目财务效益的主要不确定因素为开销售收入、开发成本这两大因素，现分别按±5%，±10%变化作了敏感性分析，然后计算相应的内部收益率。结果如下表9-1、9-2。表9-1销售收入敏感性分析表销售收入变化幅度税前内部收益率税后内部收益率15%55.2%40.1%10%49.4%33.9%5%44.2%27.5%039.3%23.2%-5%36.2%19.5%-10%28.1%12.6%-15%15.2%10.2%表9-2开发成本敏感性分析表开发成本变化幅度税前内部收益率税后内部收益率15%27.3%13.2%10%31.2%17.1%5%37.8%21.5%039.3%23.2%-5%41.3%25.3%-10%45.2%29.8%-15%50.1%34.3%敏感度系数可以用来表示评价指标对不确定因素的敏感程度，其表达式为：由上两表的变化值计算敏感度系数,||较大者敏感度系数高。表9-3敏感度系数分析表变化率（％）不确定因素的敏感度系数销售收入（税前）销售收入（税后）开发成本（税前）开发成本（税后）±50.980.820.40.42±90.61±151.61.420.720.74从上述两表可以看出，销售收入的变动对拟建项目的经济利润影响最大。总投资的变动也较强影响项目利润，建设投资与销售收入在±5%内变动时，项目盈利能力都十分可观。可见本项目抗风险能力较强。所以在拟建项目过程中应加强对投入成本的控制，在销售上多渠道、多方式推广促销，最大限度的减少项目的销售风险，保证销售收入的稳定。建设投资与销售收入在±5%内变动时，项目盈利能力都十分可观。可见本项目抗风险能力较强.总之，该拟建项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价适中，在片区内具有较强的竞争力。如能时刻关注国家政策带来的影响，同时严格控制开发成本，采用有力的销售策略，加之时候注意市场反应，缩短销售周期，这样就能将项目风险控制到较低水平。结论表结-1财务评价指标汇总表序号项目单位数值1总用地面积㎡3900002规划总建筑面积㎡356413户均面积㎡1004住宅总套数套3375容积率%3.296绿地率%307项目总投资万元194338财务净现值万元47919财务内部收益率%39.310静态投资回收期月20.3上述分析和财务评价结果表明，本拟建项目有较好的内部收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的抗风险能力。综合评估结果表明，本方案是可行的。本拟建项目的目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资率税率，均达到行业基准值，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。在实施过程中，应严格控制投资，强调经营策略，使项目取得预期效益。本拟建项目的抗风险性、还本付息能力强，是比较理想的房地产开发项目，财务盈利能力较强，完全有能力归还银行到期贷款。因此，具有一定的经济效益和较好的社会效益。项目建议：（1）本拟建项目的关键是季度销售计划能否顺利实现。如果销售进度能加快，则项目投资更有保证，财务收益也会好于评估结果，反之亦然。因此，开发商应高度重视销售工作，选择一个高水平的销售代理公司，建立一支高水平的销售队伍，运用各种手段促进销售，并根据市场情况和工程进度适时调整售价。（2）工程建设期间，不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响项目总体目标的实现。因此，在整个建设期间，应加强工程项目管理，落实材料采购和资金供应计划，确保项目的顺利进行。致谢非常感谢刘保华老师在我大学的最后学习阶段—毕业设计阶段给自己的指导，从最初的定题，到资料收集，到写作、修改，到论文定稿，在许多问题上给了我耐心的指导和无私的帮助。然后我也要感谢土建学院工程管理教研室的老师们,他们所教授的专业知识,特别是进度控制，财务管理及技术经济学的相关知识让我顺利完成了毕业设计,为了指导我们的毕业论文，他们放弃了自己的休息时间，他们的这种无私奉献的敬业精神令人钦佩，在此我向他们表示我诚挚的谢意。同时，感谢所有任课老师和所有同学在这四年来给自己的指导和帮助，是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习，教会了我如何做人。正是由于他们，我才能在各方面取得显著的进步，在此向他们表示我由衷的谢意。最后，还要感谢还有市场调查时各楼盘销售中心的工作人员和xx市建设规划局规划办和项目办的工作人员,他们给了我很大的支持，使得我的调查得以顺利的完成。衷心感谢以上的老师和工作人员!参考文献[1]余源鹏编著.房地产项目可行性研究实操一本通[M].机械工业出版社,2008[2]陈溥才等编著.房地产开项目可行性研究与方案优化策略[M].中国建筑工业出版,2015[3]房地产经济学[M].中国人民大学出版社,2012谢经荣等[4]项目评估理论与方法[J].同济大学学报,2013(2)何俊德[5]工程经济与项目评价[J].2015(2)赵国杰[6]王勇等编著.投资项目可行性分析:理论精要与案例解析[M].电子工业出,2013[7]何俊德项目评估理论与方法[J].同济大学学报,2014(2)[8]郑华房地产市场分析方法[J].天津大学学报(工程版),2015(1)[9]赵国杰工程经济与项目评价[J].上海科学报(工程篇),2015(2)[10]喻颖正中国房地产投资决策资源战略[D].2015[11]宋维佳编著.可行性研究与项目评估[M].东北财经大学出版,2014[12]工程管理专业毕业设计指导书[M].2016.3[13]宋伟.工程经济学[M].人民交通出版社,2013[14]工程管理专业毕业设计指南[M].2016.3附表1：建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/㎡）备注1土地费用4023.22前期工程费1865.93工程建设费、设备费10354.94公司管理费487.35财务费用3896不可预见费503.347销售推广费用304.469销售税费1235.0810土地增值税574.5按销售收入*2%预征11总投资费用19433附表2-1前期工程费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1土地费用2方案设计费3初设及施工图设计费4可研费5地质勘探费6工程监理费7异地人防费8城市建设配套费9白蚁防治费10规划许可执照费10.1多层10.2中高层、商业、车库、公建11建设工程综合服务费12施工用水电13质量监督费14招投标费15劳测费16合计

表2-2工程建设费及设备费序号费用名称计算基数单位单价金额备注元/m2万元1土石方工程2建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）2.1多层2.2中高层、商业、车库、公建3电梯工程4基础设施及市政工程费4.1环境景观绿化工程(含灯饰、室外管网工程)4.2道路4.3供电工程费用5合计表2-3公司管理费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1公司管理费用2合计

表2-4销售推广费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1推广费用2销售费用3合计表2-5财务费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1公司财务费万元2合计m2表2-6不可预见费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1基本预备费万元2涨价预备费万元3合计m2表2-7销售税费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1转让手续费万元2营业税及其附加（增值税）万元3印花税万元4小计m2

附表3建设项目总投资估算表表3建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/m2）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表4投资项目用款计划表表4投资项目用款计划表序号年度项目（季度安排）合计1土地费用投资比例（%）投资金额（万元）2前期工程费投资比例（%）投资金额（万元）3工程建设费、设备费投资比例（%）投资金额（万元）4公司管理费投资比例（%）投资金额（万元）5财务费用支出比例（%）投资金额（万元）6不可预见费投资比例（%）投资金额（万元）7销售推广费用投资比例（%）投资金额（万元）8销售税费支出比例（%）投资金额（万元）9合计投资金额（万元）

附表5投资计划与资金筹措表表5投资计划与资金筹措表序号季度项目合计1总投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3工程建设费、设备费1.4公司管理费1.5财务费用1.6不可预见费1.7销售推广费用1.8销售税费2资金筹措2.1资本金2.2银行借款2.3工程垫支2.4预售收入附表6销售收入预测表表6销售收入预测表序号季度项目合计1多层住宅销售比例（％）销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）金额（万元）2中高层住宅销售比例（％）销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）金额（万元）3商铺销售比例（％）销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）金额（万元）4车库销售比例（％）销售个数（个）销售均价（万元/个）金额（万元）5合计

附表7损益表表7损益表序号季度项目合计1经营收入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2经营成本2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3利润总额4所得税5税后利润6累计税后利润7投资总利润率8投资总利税率

附表8现金流量表（全部投资）表8现金流量表（全部投资）序号季度项目合计1现金流入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2现金流出2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量4所得税5所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量计算指标内部收益率（IRR）财务净现值（NPV）投资回收期（Pt）基准收益率（Ic）第1章项目总说明 11.1项目概况 11.2可研目的 21.3编制依据 21.4技术经济指标 3第2章项目规划方案 62.1本项目基本信息 62.2本项目配套设施 6