住宅项目营销推广方案营销战略格式

xx9-12月营销推广计划营销推广战略2营销推广策略3甲方及思源支持4目标任务分解1销售产品盘点楼栋

层数单元可售套数户型面积（㎡）面积（㎡）

1#16层一单元32套124套145㎡17980二单元31套三单元15套2#18层一单元16套二单元30套3#22层

189套231套65-68㎡1744321套88-90㎡21套95-98㎡合计

355套

3542332套31套15套16套30套231套1#2#3#销售目标12月31日之前回款额8000万元，销售额约1.2亿元。面积区间65-68平米88-90平米95-98平米145平米合计剩余套数189套21套21套124套355套12月31日前消化套数80套8套8套105套201套市场销售30%24套2套2套32套60套团购销售70%56套6套6套73套141套12月31日完成销售额28723200380160041040008288200011951080012月31日可回款额（70%计算）20106240266112028728005801740083657560目标任务分解

9月10月11月12月总计去化率65-68m²24套24套16套16套80套42%88-98m²5套5套3套3套16套38%145m²32套32套21套20套105套85%套数合计68套68套45套45套201套57%回款额25097268（元）25097268（元）16731512（元）16731512（元）83657560（元）月任务量30%30%20%20%根据销售目标分解，在12月底前，65-68m²总计消化80套，完成去化42%；88-98m²总计消化16套，完成去化38%；145m²总计消化105套，完成去化85%；回款总额83657560元，销售房源201套，完成去化57%。9-12月，月度任务量分别为30%、30%、20%、20%。本次推广工作历时4个月，共计推出355套房源，预计销售201套房源后可完成既定的销售目标。其中团购消化预计占70%，市场消化预计占30%按照今年银川市场情况，本次推广蓄客目标如下：市场消化：65-68m²成交比例6:1，售24套，蓄客144组

88-90m²成交比例10:1，售4套，蓄客40组

145m²成交比例10:1，售32套，蓄客320组团购消化：

65-68m²成交比例3:1，售56套，访客168组

88-90m²成交比例6:1，售12套，访客72组

145m²成交比例6:1，售73套，访客438组完成市场消化任务需要蓄客504组，完成团购消化任务需要有效访客678组。

蓄客目标分解目标任务分解1营销推广策略3甲方及思源支持4营销推广战略2营销问题1——市场下行“银八条”继“新国八条”后相继出台限购、首付款比例与营业税加大，房屋购买成本激增，成交量缩水。房产供需关系转变，住宅变相优惠增多，价格可能出现结构性下降。住宅市场的供应结构分化中小户型房子将唱主角。二三线城市限购令预计近期落地。2011年关键词：限购、限价、提高首付比例、提高营业税、营销问题2——来电来访量不足4-8月xx月平均来电量132组。平均月来访量57组，来访量持续低位运行。签约量从5月开始下降到每月3-4套。按照目前销售情况，仅仅依靠销售渠道是不够的，需要寻找其他渠道进行销售。营销问题3——145平米户型过于单一目前销售部只能推售145m²户型，该户型只能满足中高端客群的购买需求。目前推售现状会浪费对其他面积有需求的有效客户。营销问题4——公寓市场环境差行政中心西夏区金凤区兴庆区城东城西城北城南兴庆区待售公寓项目7个共享春天xx公寓天成大厦青春财富中心亘元银筑市中星45克拉精装公寓宝丰银座鲁银拾城塾在售公寓项目11个城市印象公寓塞上凝聚力公寓尚座中央公馆国际大厦艾伊水郡公寓宝湖天下公寓信秀国际尚东国际上元名筑银川市场公寓竞品项目过多，且客户对公寓型产品接受度还处于初级阶段，成交量不高，销售周期长。战略目标市场下行公寓接受度差产品线单一客户不足促销启动市场拓宽销售渠道延长产品线放弃公寓概念战略目标：消化房源，完成回款。让手握房源转变为手握现金。营销注战略市场输下行来电维来访菌量不踏足户型耻单一公寓浩市场逢环境倘差下半泄年宏鹊观调凤控可宏能会只更严热，在泉二三旦线城闹市限撑购令播出台疲之后谊，市语场环捧境将县会进桑一步朱恶化筑。售楼羞部单槐一市螺场已速经不已足以沿支撑膛本项刮目年袄底销誓售回才款任蒸务。由于概公寓夫市场税环境逼不好鸽，把是阳光to百uc姓h包装虚成公忽寓推散广会爱受到滩较大摇阻力喝。本项蓬目公矩寓产狭品为65超-6酸8平米壤，88贺-9释8平米夜，市芬场价坑格按蓬照68彩00元/平米嗽出售宴，总局价过及高。解决处战略损问题窗途径市场蜡下行来电径来访港量不愈足户型爱单一公寓岭市场狠环境易差进行璃变相掏促销数降价集，团浊购，附快速蛙去化呈本项摩目所首留房谷源。线上此扩大锡项目猎定位议卖点浸投放到，线巩下组建突行销舒团队挖掘酿企事尾业单亿位团摄购来尊拓宽慎销售朴渠道绘。把现殊有3#阳光to披uc每h转变蔽为小犯户型阔住宅私产品骄，65英-6植8平米咸、88恩-9殃8平米胳融入亏住宅者产品佛拓宽章产品妻线最运大限茎度保絮障有乳效客膊户成异交，油同时欣可以饱丰富危本项铸目产竭品线量。为了仗降低糊小户喘型产霸品总光价，警建议取消西精装歉修。应对易之策营销颗推广牺战略2营销推广策略3甲方及思源支持6目标买分解1销售策略推广策略大众媒体：报广、网络、擎天柱、新华街户外小众推介：短信、直投推售策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备整体侦营销前推广吗策略思源住宅、公寓客户Call客专业市场、商户派单写字楼、高端小区巡展大客户团购开盘活动暖场活动小众推介活动营销喂推广静策略推盘策略价格策略推介ppt活动展板渲染户型图海报展位布置效果图售楼处导视道旗楼体喷绘围挡吊旗1#2#3#推盘策略现阶段以“145㎡、小户型住宅”为主要推售对象以1#，3#，66-145㎡多层次产品线，大客户团购+市场拼团消化楼栋。推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备1#以“14叛5㎡户唇型”城进行凑“大土客户谎团购+市场振拼团耀”销静售。1#剩余唯房源为进行卷“定示向大汇客户反团购贷”为省主。吃当客棉户基摸数达蜡到90组（纹成交奖客户毙）进粥行集弃中认喊购。1#推盘牛策略产：推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备2#楼整穷体以摇市场之拼团赵消化雕形式披出售米。仅爪参与搞拼团甲团购酱消化喘。5组客灶户为甚一个吗拼团顿单位羽进行算销售按。2#推盘谨策略监：推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备2#19将3#楼以妻竖向染分割职方式谨分割香为东截、西配两区酿，东包区以写市场止消化仆为主时，西乏区以邀团购贯消化冒为主显。市场野消化12垂1套：薯蓄催客15即0组——开盘大客私户团示购11谈0套：扩蓄客11劝0组——开盘推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备3#推盘什策略寻：将3#小户遵型楼勒分割桶为东绿、西垒两个疑部分费进行筛出售交。西侧穿房源讲以大行客户酱团购烘为主桌，东女侧房事源以抓市场翅拼团酿消化坦为主裁。西侧东侧团购市场续消化11值0套房动源12正1套房解源推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备由于现阶段从竞品市调结果看，住宅产品在银川市场上的消化率约为：10套/月。若要完成本项目年底住宅任务的去化仅靠市场销售将不能完成任务需要进行团购本项目66-145㎡多产品线的住宅产品，实现快速去化，尽快达到回款。推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备价格著策略箭方案推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备由于践小公图寓在宣银川毕市场造不敏巴感，破市场瞧认同双度低含，精粮装公标寓消辆化量夺低，则建愿议统汗一以66翁-1梦45㎡多目层次汤户型静住宅碰做为妖推介66-145㎡住宅145㎡住市场报价6300元/㎡拼团报价：5500元/㎡（85折）

团购价5200元/㎡小户型3#楼（无装修）：市场报价6200元/㎡团购价5400元/㎡媒体灵渠道线上速推广推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备公园环境教育地产性价比报广短信网络写字楼商圈高端社区沿街商户专业市场思源成交客户call客线下杨推广客户抹渠道巡展行销派单思源成交客户call客大客户团购推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备线下幸推广捎主攻予方向屠为兴澡庆区裕、金叫凤区尖为主行业协会定向企事业单位团购网络团购大客妥户团倒购组以政另府单析位、系行政叼事业问单位究等为航主要栗团购熔对象救进行筛项目践团购黄。与效上述刷几类就人群歇工作挂单位奋进行樱接洽德，商犁量团劫购事肉宜。加强场案场隆销售郑执行宰，将腾项目伯最大陶卖点掉精确需传到原至客禁户，赚促成歪成交菌。+推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备行销平组+案场获组以兴锡庆区在、金蕉凤区亚各专聪业市胖场、瘦沿街烘商户番、重枣点商岸圈、凶写字愿楼进霉行行细销拜挂访。数接洽膨有效亡客户诸，扩窗大项圣目推廊售范诊围。思源涂成交宾客户ca忍ll客推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备思源代理项目香溪美地亘元银筑国奥村国贸财富会长河湾现有成交客户，意向客户，有效客户进行电话、短信拜访活动敢：开叹盘活毙动活动呆目的艺：成皮交集体中爆丛发，摩加深驱项目因在客浩户心跨中的慨关注依度。活动补时间贪：20蜜11茎.9月底固，20完11菊.1贪0月底活动盟地点口：xx售楼具处活动葱形式仇：通太过本喊项目像意向公客户声，团舅购客污户，祥媒体灶对样盛板间咸的参爆观评伙论，鞋增强联项目安知名秀度，英扩大潮项目存影响设力，琴使得挂更多门客户顺对本脸项目镰关注世。活动恢亮点桶：集晨中签砖约，谎造势活动付规模冠：中揉型活臂动邀约级对象步：本岁项目讽成交概客户棵，意泼向客盏户，顷团购酷客户恨，市符场客袜户，踢媒体放。推盘策略媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备推盘策略项目定位媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备活动隐：暖贩场活承动活动呢目的扰：提翁升项奋目影命响力活动鬼时间刻：20菊11锻.9月-1酷2月，者每月4次活动端地点钉：xx售楼选部，着样板滴间活动缘瑞形式源：通等过本灰项目滴意向肤客户闯，团气购客姑户，穴媒体杂对样犁板间托的参徐观评隆论，暑增强妇项目励知名辩度，丘扩大伸圈层绞交际武，提血升项衡目影乎响力临。促密成成猎交。活动腔亮点则：样皆板间长参观草，投摆资价镰值讲葛解活动原规模活：中石型活错动邀约肾对象旱：本伍项目椅意向字客户喇，团宋购客怜户，贵市场筒客户倡，媒裹体。推盘策略项目定位媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备现场补包装围挡售楼处导视系统楼体喷绘道旗案场吊旗推盘策略项目定位媒体渠道客户渠道活动举办现场包装物料准备物料隔准备推介ppt活动展板渲染户型图海报展位布置营销讲推广涛排期异表销售推广渠道活动物料准备证件楼体喷绘、围挡、户外画面更换、报广7次、短信16次、网络持续进行报广4次、短信8次思源贡现有特客户ca拍ll客企业孟定向喷团购怜、网斧络团辫购人流弃密集辟商圈朱巡展挠（每研周末宪巡展税）、粗写字嘉楼、垒高端领小区蒸巡展挣（周配一至稍周五移）兴庆款区、搏金凤傲区沿磨街商贯户行睬销派棵单Call客团购巡展派单推介ppt、活动展板、渲染户型图、海报、展位效果图小户型预售证9.20日前办好购房合同到位蓄客、认筹期开盘期蓄客、认筹期开盘期持续销售期11月12月1月9月10月9.25大客户团购开盘样板间呈现景观示范区开放小户型开盘10.30开盘活动开盘活动暖场活动4次暖场活动4次暖场悔活动3次暖场椒活动3次9月份罗营销有费用下总计媒体投放时间资源工作内容细分推广主题总价（万元）备注渠道9.10巡展联系场地、销售物料、展位、礼品宣传本项目定位、活动介绍、团购形式，使客户充分理解项目。扩大知名度6巡展场地需尽早确定，行销物料9月前需要配置到位9.3派单物料、礼品39.1团购场地、销售物料、礼品8物料9.1设计制作推介ppt、活动单页、户型图、海报宣传本项目定位、活动介绍、团购形式，使客户充分理解项目。扩大知名度9

报纸广告9.2新消息报报纸平面设计及发布（软文+硬广）优势区位、教育地产，高性价比，66-145㎡全产品线户型2.8保证9月至少每周一期报广，硬广+软文9.8参加房展会信息，高性价比，优惠活动2.89.15优势区位、教育地产，高性价比，66-145㎡全产品线户型2.89.22参加房展会信息，高性价比，优惠活动2.8网络广告9.1-10.30中国房产超市通栏+专题，团购组织公园式景观，教育地产，高性价比，66-145㎡全户型产品线。10

短信广告9.6高端客户平台文案确定、目标范围、数量确定公园式景观，教育地产，高性价比，66-145㎡全户型产品线。0.5单次10万条短信，针对现有客户资源，挑选政府机关单位、重点企业单位、金凤区兴庆区商户、学区投资客为注重客群的筛选9.100.59.140.59.170.59.210.59.240.59.270.59.300.5现场包装9.5道旗平面设计及发布公园式景观，教育地产1导视文案确定、目标范围、数量确定公园式景观，教育地产，高性价比19.10围挡平面设计及发布公园式景观，教育地产，高性价比，66-145㎡全户型产品线。2楼体喷绘3暖场活动9.4、9.10、9.17小型活动小型暖场活动拉近客户关系，增加亲近感3开盘活动9.25事件活动售楼处小型暖场活动，拉近客户关系灌输项目定位，促进成交4

费用总计65.2

10月份朽营销野费用描总计媒体投放时间资源工作内容细分推广主题总价（万元））备注报纸广告10.13新消息报报纸平面设计及发布公园式景观，教育地产，高性价比2.8保证10月每周一期报广，硬广+软文10.212.810.272.8短信广告10.6高端客户平台文案确定、目标范围、数量确定公园式景观，教育地产，高性价比1单次10万条短信，公园式学区精装投资小户型10.11110.14110.18110.21110.281网络广告10.1-10.30中国房产超市通栏+专题，团购组织通栏+专题，团购组织0

暖场活动10.9、10.16、10.23小型活动组织简易活动拉近客户关系，促成成交3开盘活动10.30事件活动活动方案制定、协调各方资源，组织实施拉近客户关系，促进成交3

费用总计21.4

媒体投放时间资源工作内容细分推广主题总价（万元））备注11月份挺营销坟费用灶总计报纸广告11.3新消息报11月报广投放公园式景观，教育地产，高性价比2.8

11.172.8短信广告11.4高端客户平台文案确定、目标范围、数量确定公园式景观，教育地产，高性价比1公园式学区精装投资小户型，产品形象拔升，释放公寓定位，投资回报率11.11公园式景观，教育地产，高性价比111.17公园式景观，教育地产，高性价比111.25公园式景观，教育地产，高性价比1暖场活动11.5、11.12、11.19、11.26事件活动活动方案制定、协调各方资源，组织实施拉近客户关系，促进成交4

费用总计13.6

12月份左营销热费用蚂总计媒体投放时间资源工作内容细分推广主题总价（万元））备注报纸广告12.15新消息报12月份报广投放公园式景观，