假日风景项目交付验房交底报告

7月-231中粮万科假日风景项目

北五塔、CPT集中交付验房交底假日风景项目客户关系组2008年12月26日7月-232目录

一、验房原则二、综述篇三、建筑、园林四、设备篇五、管理篇六、统一说辞（设计、使用问题、业主易提问题的）7月-233一、验房原则7月-234

验房原则

一、态度轻松对待客户，有激情，态度谦和、诚恳。公司利益为重，不主动提及质量缺陷或者设计缺陷。灵活机动，避免给客户狡辩嫌疑。没有把握的事不说、少说为宜，避免含混不清的答复，对于不清楚的事情要及时与现场相关部门人员沟通，不可随意承诺。例如：“没问题，这个事您交给我吧”7月-235我们是代表万科公司为客户履行房屋交付验收工作的人员。验房员要求着装统一，干净整洁，注意个人卫生；工作精神饱满、充满自信、面带微笑，对客户亲切、友好、诚恳；言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄；工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。

验房原则

二、基本要求7月-236验房原则三、原则首问负责制：对业主提出的各类问题应负责询问各部门及时回复。全权接待原则：从接待到离开，所遇到的各类事情建议都由接待人员给予考虑。主动引导验房，强调优势，突出特点记录客户问题后离场前复述一遍，避免信息遗漏，同时使客户感到受尊重。待房屋所有项验收完毕后，关好户内所有门窗、截门、电源，并将配电箱内所有电源关闭。7月-237验房引导辞1、自我介绍：“您好，我们是万科物业×××，很高兴为您服务，接下来由我带将为您进行房屋验收工作。”2、告知客户由于接待能力有限，验房时间控制在40分钟以内。3、保持主动与客户沟通、注意服务礼仪。例如：单元门禁、信报箱位置介绍，客户先上电梯原则等。四、自我介绍及服务礼仪7月-238验房引导（户内）路线五、户内引领路线7月-239二、综述篇7月-2310项目简介

规划设计及建筑施工图设计：北京市建筑设计研究院（简称BIAD）建筑单体立面设计：北京市墨臣建筑设计事务所景观设计：中国建筑设计研究院园林景观所

承建商：江苏中兴建设有限公司监理：北京日日豪监理工程有限公司7月-2311项目概况小区总建筑面积：约50万平米住宅建筑面积：约35万平米（C地块17.5万，其中住宅约13.6万平米）占地面积：22.65万平米总户数：其中C地块住宅1255户、loft135户，此次具备参观条件住宅276户、loft135户，合计411户。容积率：1.94小区绿化率：30%建筑形态（C地块）北五塔地上最高15层、CPT地上最高9层，地下1层住宅层高：北五塔层高2.8米

CPT层高5.3米7月-2312楼、房号排列单元号：自东向西排列为1单元、2单元……房号：从电梯轿箱出来后，右侧（东边）01房、左侧（西边）02房现场已贴门牌标识6月起-2业313结构伪形式北五恭塔——现浇予混凝宣土剪而力墙罚结构CP族T-硬1—海—现浇井混凝革土框柔架剪的力墙历结构隔墙郑为陶更粒混馆凝土游砌块及灰酷砂砖6月鸽-2倍314小区薄示意需图C-沸2#C-博4#C-乒7#C-爽8#C-浊14努#C-搁9#C-纵3#C-柄5#C-控15伤#C-局18贡#C-伸16敲#C-口6#C-失17刮#假日拾风景蒸项目C区呈脖较规暑则的较长方低形，汽整体属规划丈是3排行压列式贵小高嚼层住麦宅和卧东西阅侧多惰层建峰筑的伞围合妨方式猫，形你成了8个大西的院短落空絮间。C-河12炎#C-鬼13通#C-姐10弓#C-蒜1#C-扇11尝#CP狡T#红色听部分翁为此蒜次开颠放范致围蓝色逃部分吐为已趋经交竖付范瓣围6月盾-2降315三、下建筑撤、园非林篇6月养-2浊316园林设计村定位北京地中粮•万科河假日播风景少项目萍位于懒丰台支区西哥奥体涨育中丝式心及龙丰台用现代匀制造厚业中孙心之梯间，杂对应裂客户子群的监年龄台层次贞较为汇年轻籍，且肺场地熄的自效然条亭件较奋紫台丈空间观更为常开敞缴，空叫间更睁富于狮变化钞性。奸因此强，我跨们将纸景观挎设计废的风盘格定乌位为排高品哗质的衰现代粪中式唯风格姑的自吼然风馅景园摇。6月才-2撒317园林设计寨理念朴：自然抗风景+现代+中式大树灿，坡胃地橡，流拖水飞，自孤然石……节奏纱，空斥间，论同店建筑冒联系……唯美显，细教节走，竹……6月过-2息318外立育面低层链部分忍为石月材，胖高层在部分著为仿闲砖涂蜜料6月稳-2届319屋面商做法屋面谊从下竿至上许做法序：1、结打构层惰钢筋价混凝延土屋垂面板别。2、保百温层稳挤塑息板60厚。3、陶心粒混缓凝土旱找坡障。4、防脏水采忘用3+听3东方把雨虹SB澡S卷材张防水倦。5、最坏上部湾为细妇石砼缠保护吩层，凭局部神上人读部位劳贴面熊砖。6月删-2油320单元甩门单元王门设订可视挠对讲姜门禁备系统6月辟-2民321信报睛箱位置勒设置咳在单宗元门槽内6月烤-2娱322户门户门至：上柱海轩环源钢券质门图，满辽足防辆火要饺求门槛:不锈蛋钢材寒质，象用途幸为防兴火要变求6月升-2霜323塑钢秃窗（临北五茫塔住干宅）塑钢首窗厂独商：寄欧鹏型材炼：LG彩色便塑钢纱扇倦：平明开窗笔为固价定纱烂窗，盒上悬涨窗为刑隐形辫纱窗6月甜-2躁324铝合贺金窗柳（CP燥T-陈1）铝合讲金窗党厂商葛：东禁方顺颤达纱扇轧：折好叠纱协窗6月缘瑞-2广325四、栽设备距篇6月抄-2澡326单元译公共廉电梯电梯振品牌情：“嘉通力夫”无蕉机房乔电梯为了钢防止坏电梯诞噪音岗，紧份邻居笋室处称在电件梯井世墙上枣采取川了降勾噪处查理。6月兵-2雀327水表冷水技表采探用湿抢式旋斥翼机谋械表,中水构表为之卡表模，设充于电狡梯间逗管井庄内6月樱-2是328给水手管给水厦管：西采用舱给水PP挖R(无规炮共聚臭聚丙鱼烯)管材6月泡-2优329排水类管地上镜（室汽内）可排水滴管材蜜采用UP该VC塑料寻管地下逆排水贯管材筋采用懂柔性坝铸铁贤排水这管,管外胞壁做虾防结旁露保乎温.6月彼-2贫330燃气蛇表燃气自表采时用卡江式燃醋气表6月乞-2求331地板控采暖户内赢除卫胳生间翠采用矮散热栗器采棋暖外懒均采朱用低桶温热猜水地趴板辐宝射采财暖方箭式，猜管材啄为“伟星局牌”PE纸RT管材”.6月惹-2霉332散热巧器卫生香间散叨热器册采用抖品牌方为“巨太阳垒花”生的散源热器6月木-2赏333温控直器北五躬塔每敞户设季置了壳温控证器，墓位置统在厨舅房进筹门处石。卫生叙间散晓热片转设控燥制阀以。设置哥温控第器并戏不是盲目前熊可以糊分户霞计量翁收费毯，目常的是叛为了浊满足鉴国家障提倡昏节能含环保殊。同掘时，盛满足厨将来佣政府折相关数部门然出台逗热表丹计费错政策棵后进岛行实惭施。6月聪-2正334灯具灯具乘：普查通灯扮泡（落无保翻修）6月毯-2蕉335电器尚面板西蒙堵开关6月耐-2算336插座空调娘插座倚：采辱用单雾项三狱孔带浊开关跨插座缸，25臣0V桨16邀A，引收导客秤户按夹此参站数选较配空狮调6月掉-2因337弱电掉柜普天艳弱电恶箱电视洗：歌趁华有狼线宽带舍：网独通北丈京公颠司6月懒-2醋338安防领系统福（一预）可视滨对讲免：显结示屏棍为黑耕白显循示器小区照设安森防和殿周界望红外际系统6月曲-2委339安防挑系统涛（二牺）紧急然报警/安全戏按钮射（手动良报警）6月检-2柳340安防愧系统疫（三索）紧急捎报警/红外亩幕帘（最狐底层煎住宅雹均设锹置，友例如CP牙T1挽#、北题五塔1#为3层，渴北五目塔10赢#、11胖#、12慰#、13啦#、均舅为二态层）6月闲-2宋341五、贴管理答篇6月识-2厨342物业煮服务品单位妈及收积费标警准物业浅服务兄公司哀：北京丹万科成物业炸服务圆有限拴公司物业捏费收年费标炮准：高层伐：2.舅6元/月/平方动米；CP近T1：2.希6元/月/平方抓米；商业烟：3.扛5元/月/平方女米；6月港-2室343六、港共性淘问题西及统芝一说绒辞6月洁-2峰344统一运说辞序号要点具体内容备注1室内问题维修、售后服务、保修期“两书”尤其是质量保证书，开发商责任，万科良好的售后服务体系现场设置有客户关系中心，办公室设置在1#楼西侧二层。北京统一报修电话：65850101。2室内电器、设备设施保修期对讲厂家提供保修《销售合同》中、《质量保证书》中明确约定3检查口排水管井安装有检查口，禁止私自拆改，物业有相应管理规定有过多起惨痛教训6月速-2猜345统一坦说辞序号要点具体内容备注4门窗卡位死、刮扇强调可调整，可修复，卡位有助于封闭窗户有气密性、水密性、抗风压性，窗扇紧，有助于气密性和水密性。5楼间距、采光符合标准，严格按照规范设计强调间距符合，不提日照时间标准6面对客户带来的专业人员这种情况普遍。与客户带来的专业人员的对接，避免冲突，强调是好事，可以方便沟通，闲谈专业范围内其他情况认可对方话语中对我方有利之处，求同存异，目标为圆满验房。6月榴-2葵346统一伍说辞序号要点具体内容备注7客户的额外要求类似要求换锁芯等。打消客户疑虑，提供的产品就是如此，如果客户想更换可以请客服提供资源信息，但需要客户与厂家私下联系，万科不介入。提醒客户可能收取一定费用8记录单的回收现场设专人（看房协调岗）回收。9沟通技巧1.参与客户对家具摆放，装饰和未来生活的设想。2.避免在一个地方逗留、对一个问题纠缠，不要被业主话题扯远；3.填单子以自己人填写，尽量不要一项一项的填写4、不得承诺“一周内问题回复、这件事交给我您放心”等说辞。我们不说万科是质量最好的公司，我们只说万科是最负责任的公司。6月帐-2袄347统一脆说辞序号要点具体内容备注10契税征收标准2006年北京市地税局公布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》享受优惠政策普通住房标准即应同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。按照国家2008年11月24日发布的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均价格的通知》在同时满足原来的三个条件基础上，四环至五环之间总价低于165万的普通住宅，在3%税率基础上减办征收契税。非普通住宅按照正常标准收取契税。实测面积在90平米以下的，第一次购房，可以享受1%的税率。征收部门地税局，如客户一次性付款，且不委托办证，办理入住时可不缴纳此项费用，否则均需在入住前缴纳完毕。由于开发商无法核定客户是否符合此税率，所以客户执行到地税部门缴纳，以地税部门核对为准。6月佛-2方348统一遇说辞序号要点具体内容备注11公共维修基金（住宅专项维修资金）交存标准根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。

该项费用征收部门为小区办（北京市居住小区管理办公室），业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。

6月醉-2买349打压化闭水悦问题是问题投诉沙内容钟：交付束当天证卫生泄间防忽水和国给水据管道涌如何酿验收边；统一樱说辞墓：在客凑户入授住后世，装婆修前我物业电统一疾安排障闭水尺打压捕试验悄并请疼客户窄签字栗确认窜。6月隆-2桐350加装蹲燃气闸热水蛙器问费题投诉财内容动：前期斤客户自有加作装热至水器蓄需求诊，但洗外墙干没有候开强摘排孔惕，希咐望在栗厨房尸阳台势墙面瞧统一置开孔处，安衬排燃礼气热缸水器稀强排录管。统一杜说辞剪：很抱全歉，吨我们嫩不提会供此涌项服教务。6月布-2风351供暖亩协议急费用浮收取牛问题投诉雁内容:供暖唇协议旷中地它暖分馅户计温量：30佩/平米爬，合欣同上律写得他比较晌模糊币“按计分户故计量给设计就”统一述说辞屈：万科赖设计脖并安芦装了淋供热习分户漠计量驾表，桂兑现描了销层售承容诺，霸具备蚁了供卸热分平户逝计量孝条件乘。只书要政晶府相怎关部蜓门出巷台热安表计番费政皂策和倒计价善标准举，万苏科可冲及时少根据漏客户绘需要梦协调损专业碎供热醉公司先按照郑政策悟计量抢和取意费。6月痛-2少352户型浑图显件示空栏调机鬼位与牧现场虎不一虑致问酸题北五主塔中1#、10、13衡#楼，B2、B2反户漫型次超卧空果调机晶位现执场分挖别在接西侧班和东耻侧，筒合同瓶附图尤表示蜓分别崇为东惹侧和搁西侧菌，现雨场与竞合同优附图战不符吨，共引涉及36户。统一套说辞疫：不镰主动陷向客民户介练绍。厕实际界不会正影响瞒客户磨安装魄使用紧。合同抚附图集空调屡位置实际蒜空调滥位置6月厘-2碍353户门嗓品质可低\防盗斜功能芬问题客户夜反映奸户门弟材质帽较差涂。统一乎说辞成：目前情房屋前的入孝户门屑与样喷板间草及合概同交灭房标皆准一蛾致，锹户门骂具备凭上下层通锁轧，同碧时从缸小区希安防袭角度感引导羊客户碧。6月乔-2口354入户渴门开堤启易扑撞墙拴问题投诉删内容瓶：考虑黄入户廉门开沿启撞毁墙，练建议钳安装诉门吸庄防止劈燕撞墙脆或采全取其宇他措锯施。统一杂说辞水：入户杀门会荷统一周加装恐门碰录。6月粮-2汽355房屋肠净高骄低/高度味不一以问题统一鹊说辞乡丰：层高誉为2.或8米，扎中间返包含抵结构葬楼板输层、锄地采呀暖管速道层布及地雷面保响温隔碎热层芒、天伍花装堪饰面宁层等扛。因此旬，以细上做拣法占谋据一跟定的疲空间由于圣房屋笔各个终房间肯开间级、进经深不朱同，过导致烈楼板车的厚渴度设始计不原一致辟，因盼此会共出现念净高总不一轿。6月父-2揭356客厅流内出纸现四口个灯登位作润用分旱别是雕什么摸？1243统一蚁说辞写：1号灯潮位设昼计为么玄关虑灯2号灯渔位设润计为古餐厅获灯3号灯车位设监计为第备用伞灯口蕉例如圾筒灯4号灯狸位设羊计为贫客厅隐灯位6月伶-2龄357厨房盏、卫押生间听墙面熟拉毛济问题投诉软问题合：厨房纹、卫傻生间叉墙面堪拉毛门处理惹与合时同约膨定不挂一致另。合同营约定燥：墙面流：水料泥砂搭浆毛陕面，忆预留睛装修哑面层减。统一死说辞充：墙剧面做谨法为拐水泥逼胶浆瞎扫毛依，满惭足质孤量验恼收标惠准，掩可直疾接贴黄砖。6月轻-2乐358燃气脑管道销影响纺问题厨房吉靠窗报处燃貌气管赶位置们影响肥面积择，要崖求将胜管道有贴墙。统一晕说辞肾：燃气许管道足到墙据体的自距离寒符合忠规范推要求纲，不厦能进芬行更引改。6月趋-2会359厨房后无热讲水管响问题客户哥反映蜡厨房萌未设纸置热挂水管蔽，非当常不天方便碰，要朋求加习装热虫水管将。统一盆说辞夹：首先薄项目峰本身逝不具律备24小时额热水嚼，另映按照敢原设主计厨仍房考敲虑预狠留厨千宝位征置，需加装过后可翅以满康足热萄水需犁求。6月赤-2剑360顶板陪不平美，房验间四帝角高挎度不剥一致客户医反映讯房间跌内出送现顶估板不锯平，左房间走四角赢高度涝不一经致现忙象。统一械说辞易：针当对出脖现房衰间四痰角不躬平，罪误差桶值超衫出施唐工误钻差要纯求的带进乡丰行整溜改。6月要-2蜡361北向训卧室菜无网岔络、秧有线艘电视盒接口征问题统一遍说辞么：此处杜与原浆设计潜一致誉，且顽购房陕合同守中交哭房标无准对强网络蝴及有亮线电浸视的换位置泡已经浇作了删描述途，如缩慧需加砖装端动口引停导在溪装修毫过程塔中解是决。6月丽-2轨362主卫壤处灯有位设睡计统一厕说辞叶：此处翼灯位馋主要临考虑贝放置猪衣柜睛后照逃明。趣若客脱户不汁将衣丢柜按谈原设泡计位监置摆沉放，征灯位蓬调整狮需装逗修自鹅行解露决。6月响-2炎363边单炊元主龟卫排俭水管印高度寺最低梨点低专于窗饺上沿撇，影瓦响装樱修。统一电说辞戏：客左户可身在装门修时辽进行柄将吊呜顶靠散窗处玻做窗肥帘盒灿处理骨。6月茄-2旗364卫生药间内裳出现堡两个饮灯位统一警说辞酒：其中胡一个压为照垄明灯牵位，灭另一卡个为杏浴霸屈、排爱风扇犯等备轮用电旦源位6月霉-2熊365卫生革间地互面与躁卧室句地面闪无高雀差（忌标高低）问女题客户臣反映少卫生极间内碧高度痒与卧维室高猫度高浪差过竖低，浩如果克按卫贤生间距内预轰留地蓝漏高裕度装嘱修完划，很矿有可荒能卫链生间笼地面队高于诊卧室纪地面描，要婆求解止决。统一票说辞赤：首先蹄规范合中对盐此没裙有明行确规恶定，薄另外眉在装睛修时间一般意门口尸下方坟会安百装过吹门石急，能夹够形驶成有途效挡栋水高仗度。6月央-2呆366主/次卫扇热水零不能宾连通忠问题客户纱反映证主次思卫热睬水管递不相宣通，吸对今偷后很望不方舍便，降需加皂装两里个热亩水器沙，要姨求接扁通两融个卫解生间吩热水山管。统一道说辞凉：按照执原设队计考壮虑主博卫、石次卫俊分别千安装敞电热逼水器待。如折需要偿连通受引导落在装厕修过渣程中促自行托解决卸。6月毫-2蜂3671#、10辉#、13兔#边单库元次篇卫窗恐户尺返寸相蛋对较恨窄，们估计昏玻璃潮净宽发度在15昂CM左右角。统一矮说辞解：此处抬设计友是丰中富外研立面接效果.6月个-2彩368平开踩窗向暴内开糊启问以题统一挽说辞击：根据《住宅蛮建筑盒门窗科应用竖技术爪规范》，高丸层平脉开窗静不宜虽外开墙。6月收-2史369室内肥栏杆统一跑说辞伍：规范执要求顶，必汇须加股装栏腿杆，拿如拆勇除只武能业设主装位修时域自行寨解决校。6月骑-2岸370塑钢径窗品圾质低率及施针工质功量差标问题投诉零内容玩：客户闭反映告塑钢损窗、追纱窗配品质爬低，茫材质钉及施澡工粗碌糙，检要求透更换鱼铝合雾金窗兄。统一旬说辞皮：塑钢害窗户肤的质咽量是拴符合饲规范场且已筛做过扎水密晓性、咬气密羽性等夕试验饿，采统用塑柿钢窗坦是考事虑符气合当察前国画家提访出的笼节能绣环保哈政策致导向撇，此黎外窗治户与始样板占间及制购房灾合同捏交房酱标准虎中是害相符暂的，毙针对无个别汤窗户蛮存在浩的安金装质药量问啦题可身以进恰行维费修。隐形景纱窗或的优钉点：刚外表干美观怪大方毅，缺渗点是攀非专铃业人咳员不扭易拆蚀装，必很难寇清洗仅，容谣易出访现故闭障，刺经常过需要彼维修赌。固定请纱窗乓的优柳点：梢密封建性好洽，防沿蚊虫衬功能万好，滴拆装束相对窄简便怨，容再易清柴洗，围基本大无故洞障；堵缺点腐是：围固定蒙纱窗悦的外望观不素够美亡观时上尚。6月泊-2炮3712层、3层厨掏房窗深户外个两侧被有外膊挂石号材，掉户型致图没察有，敌影响昌采光川。统一辅说辞慢：此处西设计南是丰享富外期立面衔效果误，室辩内采香光符束合设罚计规秧范要降求。6月描-2宣372主卧误门口贺墙有奥空的殃感觉统一暗说辞舞：为了裹降低惑电梯愁噪音骂，在暑电梯哨井墙用上采苗取了厌降噪搁处理却。6月蜡-2胸373顶层满厨房惊外侧参有消绝防通枕道，教存在醋安全矛隐患汗。统一愚说辞闻：此处摆为消脊防通鸣道，占平时勤锁定罗，只究在紧唉急情虹况时邮开启业使用哑。同宝时安遗全员池加强莲巡视刮。6月锅-2泥374部分14层厨额房