专家解读地产项目选择性开发策略指导方案大量附图

锦盛地产，2010助力朗城新腾飞——锦盛地产双地块选择性开发策略案汇报说明怀着非常激动的心情接手朗城项目前期工作的开展，作为即将腾飞的伟人故里南朗，我们非常憧憬的看到一片代表着未来，代表着希望的社区拔地而起，成为中山乃至世界人民的居住期望。核心问题界定分析方法项目属性宏观环境逻辑步骤企业目标地块现状支撑资源政府支持地块选择我们凭什么我们的未来南朗的未来How如何做What做什么Why为什么3、房地产市场研究总体市场分析竞争市场分析1、区域与城市发展研究中山城市发展分析南朗发展格局分析经济产业未来分析4、新城开发案例研究开发模式借鉴功能配套借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴区域开发成功案例运作模式开发策略功能规划开发策略启动策略6、项目规划建议项目背景研究项目开发运营2、项目发展条件研究区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读5、项目定位建议发展愿景开发定位客群定位功能设置建议核心设施设定景观绿化建议项目定位规划8、开发时序安排7、开发运营策略项目运营原则项目运营策略项目建设时序产品销售时序9、开发启动策略启动区选择模型启动区引擎项目可能性可行性可行性可操作性10、渠道策略入市策略外销策略中原集团运作优势中原两岸营销优势中原外销优势11、战略合作伙伴研究逻辑步骤企业经营战略

项目开发战略

项目开发周期及利润

项目的责任承担一定的社会责任—区域复兴与崛起积累房地产开发经验，积极打造珠三角跨区域优势住宅供应商快速运作，保持良性的现金流以百亩的高质量开发，带动千亩大盘的打造实现同等开发条件下的合理利润尽可能缩短周期，实现项目最大限度的开发规模积极配合政府做好重点规划项目的打造作为本土最大住宅开发商，有必要在开发过程中树立企业形象，肩负社会责任我们要实现的目标我们的目标“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。”

——《礼记·大学》『注译』：在谋划准确周到而后行动，知道在合适的时机收手，会有收获。

谋定而后动，知止而有得项目打造之前，我们有必要先对南朗的现在和未来做一番了解和剖析南朗镇位于中山市东部，西靠五桂山，东临珠江口，与香港隔海相望。交通区位优越，京珠高速公路、中拱公路纵贯全镇。先后被评为“中国独具特色名镇”、“广东绿色名镇”、“广东旅游特色镇”、“广东省教育强镇”。翠亨村荣获“中国历史文化名村”殊荣，翠亨、崖口两村分别被评为“广东最美的乡村”和“广东旅游特色村”。08年顺利通过全国环境优美乡镇的考核验收。南朗镇是中国民主革命先行者孙中山先生的故乡，全镇面积206平方公里，是中山市面积最大的镇区。有10万亩山林和26公里海岸线，农用地面积46820亩，沿海滩涂围垦造田成垦面积5万余亩。有103个自然村，设13个村民委员会，104个村民小组；2个社区居民委员会，20个居民小组。伟大的伟人故里——中山南朗

中山市城市总体规划（2004－2020年）纲要（讨论稿）突显东部新城的规划。东部新城将成为中山市未来的战略重点。行政办公方面，在南朗建设东部新区行政办公区，各组团建设相应的行政办公用地。商业服务上，建设副中心为东部新城商业中心；教育方面，在东部新城规划建设较为集中的科研教育区。文化方面，在主城区和南朗（东部新城）、构建市级文化娱乐设施。体育设施方面，加强东部新城公共体育设施的建设，争取到2020年实现人均0.8平方米公共体育设施用地的目标。纲要指出，要着重加大建设东部新城的力度;着重完善与火炬区的联系，共同形成城市新区；与主城区构成中山的“双心结构”。并提出建立“单核双城多片区”的城市结构，围绕五桂山生态保护区形成城市的生态绿核；主城区（及其周边地区）、东部新城构成中心城区的“双城”，共同承担城市中心职能。中山远景规划东部新城行政中心区倾全市之力建设东部突破口在南朗，将南朗建设为中山滨海新城市委、市政府对东部开发的定位非常明确，就是作为增强市综合竞争力的“支撑点”、优化提升全市产业结构的“切入点”、推进组团发展的“启动点”、建设“两个适宜”城市的“示范点”，成为中山城市的副中心，成为中山的滨海新城。

滨海新城打造成中山的亮丽新城区，加快建设，成为商务、旅游、生活的现代化滨海新城，中山城市建设靠海不见海的局面有望结束，中山成为真正意义上的滨海新城，滨海新城不应只满足南朗的新城，而是中山的滨海新城、中国的滨海新城。南朗的滨海新城和火炬的科技新城连成一片，成为珠三角西岸亮丽的滨海新城区。

一港一城一湖五区六路，建设南朗发展新平台，形成“南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。一港是横门渔港，一城就是扩大南朗中心城区面积，加快南朗城市化进程。一湖就是建设“丰阜湖”生态公园，五区就是发展东南绿色工业区、翠亨文化产业区、现代商业区、崖口生态农业区和优美的环境区。六路就是建设榄横路、中顺快线、逸翠路、茂南路、逸兴路，承接城际轻轨的出口站的逸和路、以及扩建南冲路。形成南朗“南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。2010年，以轻轨的开通为契机，在众多机遇和利好的支撑下，南朗经济开始步入加速前进的上升轨道。同样，作为区域发展最早，住宅建成规模最多的住宅开发商，在这次机遇里面，我们能够做什么？“孔子在卫国时说过的话。卫灵公问战，子曰：“俎豆之事，则尝闻之矣；军旅之事未尝学也“。后，子促学生们准备离开卫国。学生不知其故，子曰：“鸟择木，无木择鸟。”『注译』：在孔子认为，君子遇事之时应看清在哪才能使自己的聪明才智得到最大程度的运用。

良鸟择木而栖,择之不精,必下乔入谷

——《孔子》“富裕的烦恼”，优先开发何处地块将关乎我们新一轮发展的成败得失关于地块开发的抉择地块一：逸仙水库地块，地倚绵绵五桂山脉自然环境依山傍水，风景休闲旖旎地块二：朗城中心地块，位于东部快线侧边，未来直通深圳，丰阜湖景观片区提供景观配套支持该地块位于中山目前唯一一条景观路——翠山路侧，地块周边景观资源丰富，临逸仙水库，风光旖旎该地块紧邻南朗旧城中心区，临中顺快线未来直通深中大桥，与发展中的华南中医药城一路之隔开发练朗城——我们里所能恨得到纲的政飘策支席持遗憾慎的是袄，我驼们能献在公各开场肥合找洲到的船关于别逸仙串水库尼片区伸的规洲划的什确是滔一片疏空白沿翠青山路离进入埋逸仙瓦水库抹片区删，任狭你经麦历过给大江货南北栽，名家山大领川都发不禁封为南闹国小斜镇有山如此句奇丽翅，清财新，锁脱俗猛之景饶，肃然起队敬。巡寿作为塔中山斩第一孝条景丝式观大差道的后翠山增路，纯香山赖第一筑高峰敌，中馋山绿氏肺的皆五桂宋山屹改立不色远，茧此等核仙境转任何驰人都素会产生羽常居酷于此丽的念挺头。开发倾翠山圆地块——我们殊所能喘得到尝的政捏策支恼持内因树与外项因的做结合框论证——朗城扩地块朗城筝地块内外贩因分锯析外因内因朗城膨片区虏移民始拆迁野已在的进行地块扬距旧忽城区验较近冒，需氧求客田群较梅易接宣受地块赢周围丑发展烫较为层成熟旧城锯居民催、中考药园晌区置待业需宁求较签为明慕显从内兄外因愧分析可的表党现来溪看，倾朗城悟地块逮在目汁前的脆市场错环境桶和生塔态环骨境基醉础上喜，具贪备了惧一定刊的开激发条篮件，密但具菊体发梦展走湾向，星还需碌要进松一步眉论证弦。片区胁发展匀有政沾府的挺大力唱扶持面临制居住饿社区粱化发搜展的睬大好休时机预期裳短期发内置孕业需膝求相值对充脊分城市懂发展裁对项签目的虾有力鞭支撑内因丛与外短因的跑结合弃论证——翠山卸地块翠山忧地块内外惭因分拐析外因内因市场沾保有料量巨慨大区域乒内项楚目消作化迟但缓同区吵域储密备开周发量陪较多相比察现有酸项目翅，我虹地块伙附近哗欠缺央配套缺乏经高端涨住宅弃开发吉经验实现怎单位煌价格首低于覆地块预预期预期撞利润辞率将租低于什所期从内宿外因朴分析摧的表私现来武看，畏在预存期利勾润不窜确定拔，开卧发环润境复蛇杂，姨竞争尖环境风激烈判，公固建配望套要路求较墓高的邮区域希进行辈开发察，无毫疑将面面临奸一系戚列的来阻力球和难及题。自然茂资源开发财价值开发祖潜力开发乞时机从各较项指肾标的职对比待来看驳，仅等有一招项要弊素朗饮城组条团优课于翠馒山组摄团从房炭地产兄项目铜开发引维度遣与开松发时辈机相珠对比逐较，朗城串片区拥的开出发适德宜优膜先选忠择翠山片区>朗城片区翠山片区>朗城片区翠山片区>朗城片区翠山片区<朗城片区景观资源区域成熟度23451012354朗城片区翠山片区房地产项目开发维度示意图：适宜开发可开发次可开发不适宜开发即便密我们尼选择鹿了朗鼠城组骆团我称们所贩面临疤的现枪实情妄况同您样非毛常严伞峻，扁排除园掉海哈湾城依的影镰响，南朗候主城巷区市渣场发司展并玩不明芹朗。连续6个月告成交昏情况族并不恰明朗同城脆区相饿比，暂成交倾均价畏相对挠较低深中乖通道括等利鲁好消科息尚免未明肝朗我们国所面签临的成问题——外部耳因素因素2>户6个月鼠内销乞售均洒价突捐破55热00元/㎡存在眼一定辈难度因素1>首期20万方售，全父部10启0万方折的建揭面是奶摆在虾销售格面前逗的一经座山因素3>地块糟本身趟缺乏莫自然腾资源励，商杰业配裤套欠压完善约束我们仇所面够临的闪问题——内部稍因素项目刘约束咱条件厦下现茶实与瘦目标附的矛聋盾矛盾抗一南朗纹镇累病计开萄发量=2攀0万平走米总建败面积=2蹦0万平凳米全市裕镇区奶住宅确销售地均价51供29元/平米销售寒价格副突破55泪00元/平米矛盾扑二目标现实摆在下我们成面前涛这两桑个矛指盾的昌解决糊，将干是决笼定项泡目发廊展走僵向的骡重要轮问题乘。项目硬约束黄条件恭下，嫁目标潜与现艺实的炸矛盾码意味丈着：朗城肉项目东不能肾走常珍规发奔展道馒路，逐不能询跟随电市场盗，不督能成狠为南贷朗旧昌城区肌的补唱充者困或替代掏者，尚需要团从新恋的视封角审续视问疑题，穗关注过大势绘变化骗，从唐不同篇层面般上寻莫求解蔑决方红案。项目界属性臂界定——三线繁城市社镇级拖行政蒸区划伤新市突镇大检盘开暗发小市滥场——大项朝目根据协中原数经验,小市太场大雕项目铜一般哗有如层下几馆个特能点：项目枯开发撒与企无业战去略紧狗密联市系，信往往喜从不海同层撞面出飘发，弯将有贱不同射的解忘决方能案，艰并非执单一汤的解艰决方圾案小市辨场大预项目解决河方案转宗化大市向场大费项目解决蒜方案1、扩浸容客摔户——多种呢产品垄满足永不同徒层次概客群搂的需暂求，仔达到马扩容百客户宴的目详标。2、扩盖容市蔑场——突破粉区域业市场布，站多在更辨高级悼的市虏场分题析项雷目面欠临的麦机会避。项目吴核心宣问题艇的提爸出：问题值一：问题侵二：如何杀解决10万方矮体量饿住宅鸣或其健他类盗型物菜业的闷快速陡消化瓶问题京？超越律市场州需求国的体姻量，发我们咳究竟闪要卖刺去哪拘里？作为吉对旧尺制度稍，旧丹秩序顾的革梯命先哨行者尖孙先扶生的货故里慕，我胜项目阶的打深造同拐样要瓶有革拼命的称风骨惑，有陆着树液立南粗朗房安地产陵发展矩新概尤念决哗心和彩勇气瓜。“朗步城地替产革内命的灰先行萝者”“知己熟知彼居，百惠战不卵殆；台不知翻彼而桨知己套，一碗胜一脑负；债不知碍彼，躲不知宣己，俊每战羽必殆衫。”——《孙子键兵法·谋攻剩篇》『注译』：在军筑事纷剥争中螺，既眯了解埋敌人看，又那了解展自己脑，百暂战都引不会揭有危肌险；牵不了秋解敌姻人而缩慧只了暗解自利己，撑胜败厘的可店能性羽各半弹；既槽不了酒解敌店人，旺又不兆了解鹊自己剪，那档只有奏每战鸡都有塔危险贱。知己席知彼傅、百压战不父殆理清蹈项目搞的开执发将圆处在予什么总样的惯历史柱条件钞下，妄项目浆发展贤将遇务到何妙种的喉机会作和挑章战，要这些云都将侧对项脸目找款对位纠置，减价值赛定位齿提供蹦有力邮依据音。北距广州仅100KM，广珠高速60Min，轻轨仅40Min东距深圳，深中通道仅30Min距香港水路仅60海里南距珠海拱北仅40KM，至澳门车程仅30Min西距江门仅50KM朗城叶片区朽的开杨发得筹益于件港珠锯澳大痒桥的瓣建设尘，得潜益于漂广珠绿轻轨侦的建闪设，忘更得久益于熊深中淹通道饮的交盲通辐柔射，挖所以瞎，重童新审戴视南摘朗，赖就应窑该开鉴阔视烟野，张跳出舞中山俱。日益土发达义的交常通网历，将鸣中山徒置于估珠江皇西岸依交通烫脉络屋的中鞋心，课中山离将成津为承怜接珠晓江东确岸城窝市的新沿桥头享堡，灿这为油我项耍目客筛群未惭来突可破地赶域限石制提动供可来能。关键才词：广珠非轻轨划、港窄珠澳盯大桥羊、深济中大楚桥伶仃洋南朗旧城区温泉度假城朗城新区翠亨新城六路路，就祖是改社造榄屑横路喂成为竞东部冰快线宿，承势接中窝顺快侍线。虑建设叨由南桃朗入糖口到智翠亨任的逸惩翠路许，建幅设好尖连接贴南朗贫至火锈炬区腐的茂满南路丑，建掏设由膝南朗伴至白严企村桂的逸救兴路爹，在棵万亩梢工业毁区至楚知青劝场一迎带开钩通一道条逸导和路缺，承讨接城粘际轻务轨的皱出口秧站，播完善抓和扩正建南搅冲路隔。一港博一城尸一湖茫五区辨六路一港旺，横价门渔础港一城窃，朗杰城片雄区的挠开发一湖载，“丰阜祝湖”生态欣公园伟及其拆周边宁区域单的打妻造五区伤，就休是发貌展东星南绿黑色工嫌业区和、翠肯亨文翁化产壳业区炉、现盾代商忧业区狡、崖挎口生距态农脆业区哭和优揪美的打环境掘区。“城湖市向浑东”福的发嫁展脚稼步，斜南朗守的跳剖跃式纹发展头，将申使中缺山真场正成精为珠祝江西陈岸又剂一真评正意赴义上拔的沿海市城市剩，近姓海但节不临灶海的驶居住装方式红将成义为远仗海内类陆省州份客士户沿走海置木业的乡丰首选改。南朗新城市猪化进们程进买入加搂速阶你段，表住房雅需求裂、人逗民群竖众购椅买力仔逐年刻提升昏，为溜我项朵目的详发展议奠定纤了良好锈的经培济基报础和哀支付慕基础去。经济鲁运行良好庭，GD舞P增速速较快洒，出非口拉淡动不凑足生活特水平逐年详提高帐，人霸民群伶众基钢本购袭买力馅稳步搁提升户籍敞人口呈增胞长态跨势，胁改善刺型住友房需听求加杆快增冲长人均鹊储蓄逐年回增长悉，物享价承缠受能亿力逐脾年提厘升固定神资产鼻投资趁及外配贸出创口增临长迅浑猛，迎第三角产业砍发展仔较快诵、南炭朗房埋地产辅业发柿展相候对迟浇缓，在为秃项目甚提供察充足咱市场睬空间畏的同灵时，但也对恶项目趋的操放作提胃出了观一定离程度助的考欢验。固定惰资产投资乌增速巴较快酿，南倘朗经牧济面著貌变懂化喜亭人外贸姻出口稳步次增长硬，招字商引糖资，触利用貌外资来增速馆迅猛第三蜡产业发展凳较快祝，房界地产陆业对零经济坚增长盟贡献宏增长第三滔产业比重危平稳树增长华，房假地产艳业支严撑力廉度不所足红树率林崖口中山症故居中山是影视渣城陈氏甲宗祠孝义虾坊南朗联街道南朗器旧城南朗华南停中药滥城丰阜袄湖水膊脉滨海苏新城捆开发海上绵温泉受开发红树扇林湿颂地打脸造崖口尚村生枝态旅搬游风靠景区横门置生态里渔业翠亨蜡文化怒产业朗城屡片区钻生态和住宅角产业亮开发丰阜裁湖片理区旅隐游资田源开氏发华南叶现代拢中医叔药城宗祠股村落警群文禾化打迷造沿海铸开发新城尖开发滨海戏新城海上客温泉面对螺如此璃多重渗点建枯设项灭目，漏朗城则片区哥不被抹弱化术、边礼缘化求，必直须采丘取错戏位竞某争策怖略，崇打造译特色贝和亮点将，朗题城项湿目只咽有打抖特色毁牌，跑个性趁牌，被才能咏突出护重围燃，成案为南悟朗乃垒至全碰国的忙焦点蔑。一个剃新的抢问题业由此梯提出双，在吧这样此的历蛛史条年件下希，朗社城项忌目该跪做何营定位扔？朗城夜项目煌的价歌值定境位打造算一座尊城的漏居住绕价值价值颂定位届一，档打造才滨海关新城芒首席秀居住广社区关键穴词：首席借势城翠亨揭温泉饶度假碑城拉末开中晴山建吉设海存滨城板市的锋序幕盗，在使昏中山方南朗兆成为疮珠江枝西岸劈燕，伶逗仃洋颠畔一饺颗冉葱冉升起的绸滨海摸新城杀同时悉，使绵我项轮目成殖为南目朗置迷业的渐首选恳。翠亨调海上旷温泉骗度假悼城规稳划图温泉扮度假肺城景彻观规恋划图倾全丢市之参力促汗进东窝部沿塔海地悉区开扰发，接突破秧口就届在南捧朗。——原中或共中佳山市巷委书害记斗崔国撑潮朗城狱片区沾区域落位置踪蝶图朗城些片区容控制梯性详捏细规兰划图借势滨海继续泊做好“朗城”土地碍开发手，继驶续跟秒进朗华城的邮规划些控规粉，完雹成朗祝城片酒区（盖一期傅首期诞）控励制性蝇详细机规划鞠公示——节选《南朗做镇机腊关20晚10年4月份团工作含完成箱情况》值得经注意只的是桑，在串借势求锦绣况海湾露城使纪我们慎成为冰滨海耗区域兵核心寇项目优的同织时，番也面海临要学与其轻直接绘交锋启示肢一，浩要打秘造滨名海新脆城首浩席，绢最适狭宜居贺住社弊区价值阵定位楚二，掠打造挺生态哥新城描最宜骄居住满社区关键项词：砝码绿色生态积极散发展趟生态志经济竞，构惩建“绿色瘦南朗”，努汪力建向设最做具魅宁力和镇活力序的绿攀色和养谐新性南朗锣，实废现经潜济发纯展新徒飞跃角。——中共牌南朗隶镇委涛书记继周纸小川”朗盛城新里区“线与”数丰阜光湖生扩态公乘园“寄一衣是带水艇，建历设好境丰阜礼湖公绿园就趋是增才加我垮项目雅成为半“首啦席”扛的砝仗码（图忠片为溉广州租土人坊景观难设计洪，中啄山丰膝阜湖翻生态养公园慎设计精草案公）伶仃爱洋启示捷一，宅要打吩造滨肃海新柜城首靠席居谜住社裂区价值纠定位暮三，旧打造龙旅游尾新城弊最宜屡养生冲个性录社区关键蠢词：个性富氧养生伶仃沾洋实书景伶仃符洋红树缘瑞林深海赔温泉五桂吉山充分开利用山南朗教丰阜拢湖片烘区环全山抱石海的封美丽陶风光国及悠闹久历趁史文寄脉的洗优越是资源港，规临划七药千亩守用地骆建设勿生态章朗城念和丰缠阜湖鼠生态疼公园困，打厌造一念座桃赠花源即式的哈集居恶住、役历史诸文化俯、休蹦闲旅挪游于裁一体促、湖月光山疤色相耻交辉凑映的呈绿色含生态铅新城屠。——中山凝市发练展和径改革麻局20榴09辽-0泊8-未20打造椒桃花回源式脖居住馆、历喷史文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