2022济南绿发领秀城地产项目年度营销方案

领秀城GH地块2022年度营销方案时间:2022.04创大势之变过去的一年房企接连暴雷，行业收并购趋势加剧，外生环境的变化催动着房地产市场的内在变化，从而引发营销新的变革面对市场的骤冷，传统的营销手段失效，搭建新的营销逻辑，传播品牌价值尤为重要。竞争之变项目的新产品入市除了要面对市中城南片区竞品项目外，还面临传统竞争对手万科以大城之势，卷土重来；同时，随着济南土地的供应，房地产市场版图也有了新的变化，板块区域扩大，客户也面临着被分流。客群之变客群的变化体现在两个方面，一是市场客户的变化，客户逐渐年轻化，80/90后客户成为主体客群，00后客户加紧“上车”；二是项目客群变化，品牌力度的扩大实现领秀城外部客户增多，新地块的产品也倒逼营销寻找外部客群。价值不变学区价值不变无论是“双减”的落地，还是“教师轮岗制”的施行，学区房依然受到追捧，优质学区对刚需及刚改客户仍是最大卖点健康理念不变尤其是在疫情时代，客群对于良好环境的追求，对于健康家的向往达到了新的高度，绿色健康的生活方式也将是主流价值CONTENTS目录01020304050601宏观市场|政策研判【过去】服务宏观经济【未来】回归居住属性从2004年-2010年一刀切，到2016年-2020年房住不炒、分类指导、因城施策到2021年建立调控长效机制，从供地、房企、购房者三个源头调控，实现三稳。供应端-供应链源头需求端-资金源头土

地

两

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红

线22个热点城市对土地出让将实行“两集中”集中发布土地出让公告、集中组织出让活动竞拍规则变化：稳地价定房价竞品质分档设置房地产余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限首

付

资

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源严防经营贷、信用贷流入房地产二

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线降预期，从金融产品回归居住本身“从防范过热”到“防范过冷”降低房企金融风险

减档降负开发商向品牌和实力集中房企暴雷导火索限

购

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漏提高房票资格门槛、首付门槛宏观市场|政策研判2021年，三季度房贷“三道红线”“两道红线“持续发力，融资环境持续收紧，房企暴雷频发，四季度政策密集发声维稳；2022年，调控主线”楼市维稳，保证民生”

，信贷政策适度调整，合理购房需求及房地产合理资金需求正在得到满足。2022年1-3月12.15银保监会：保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元7.26被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。2021年1-6月7月房地产信贷政策适度调整，多地房贷利率下降，房贷周期缩短，合理购房需求及房企合理资金需求正在逐步得到满足1-6月房地产融资合规审查方面的政策监管持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市10-12月10.21银保监会：保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。12.20央行公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点，5年期以上LPR仍保持4.65%不变，此前LPR已连续19个月保持不变。宏观市场|济南政策政策维稳

适度调整

满足合理化需求2021年济南房产政策以稳为主，落实供地两集中政策，规范商品房销售，加强房企监管、保交房，重点整治规范房地产市场秩序，深化户籍改革，零门槛落户；2022年房贷利率下降，放款加速，满足合理化需求。1月1月2月3月4月5月6月7月10月11月12月2月3月8月9月20222021ü

二次土拍补充公告：限资质、ü

三批次供地：城镇住宅用地设最高限价，达到最高限价后“限地价竞建筑品质和建设进度”。ü

济南将分4次集中发布招拍挂出让公告。据悉，2022年第一批土地集中出让工作即将展开，计划于3月底发布出让公告。限马甲，由“限地价，竞政府储备性公有房”变为“限地价，抽签确定竞得人”；ü住宅用地“两集ü

商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公。土地政策中”出让，全年分3批次集中供地；ü

3月25日起，济南市推行新ü

整治房地产市场秩序三年行动方案》，在开发、买卖、租赁、物业开展重点整治。ü

6.1起买卖合同应明确房屋的建筑、套内建筑面积、分摊面积，并约定面积差异处理方式。ü

10日内一次性公开全部准售房源，建商品房买卖合同电子签章。ü

房企预售资金如定金、商品房销售认筹户数不得超过准售房源的1.5倍。装修样板房交付1个月内不得拆除、出售。首付款、贷款等存入监管账户，否则不得核发《预售许可证》ü山东银保监局：辖内城商、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。ü

全省契税税率统一为3%，因不可抗力失住房，重新承受住房权属的免征契税。ü

可按规定提取公积金的9种情形：购买、建造、翻建自住住房，偿还购买房贷款本息，无房租赁商品房、公共租赁房租等，ü

济南青岛等多家银行房贷利率ü

济南对异地住房公积金贷款资料审批取消户籍限制。金融政策下调至4.9%，放款提速ü

容积率、建设手续、奖补资金等14条政策，重点支持高星级绿色建筑、健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑；ü建设单位对竣工验收负主体责任。分期开发可分期办理验收。公共设施与首期同步建设、同步验收；ü《济南市房屋建筑市场信用评价管理办法》对严重失信主体名单的从业人员，在市场准入、招投标、资质资格等约束和惩戒建设规范政策ü

商品住宅主体结构验收合格后，建设ü

《济南市绿色建筑高质量发展支持政策实施细则》单位组织业主开放日活动；单体竣工验收合格后，组织业主开展先验房后交房活动。户籍人口政策山东全面放开城镇落户限制，允许有农村宅基地使用权的进城落户人口回农村落户，促进人口双向流动。ü《全面放开落户限制实施细则》，继续落实“零门槛”落户政策，正式全面放开户口迁移限制。ü济南发布人口发展中长期规划：济南2025年人口将步入千万级ü宏观市场|土地市场2017-2021年济南土地市场分析3000.02500.02000.01500.01000.0500.00.05000.04500.04000.03500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.0供应平稳，拿地谨慎，主城优质地块仍受追捧Ø

全市土地市场供求：近几年土地供求基本平稳，2021年供求小幅上涨，成交楼面价自2017年达到顶峰后成下降趋势，2021年成交楼板均价在3629元/㎡0.020172018201920202021供应地上建面（万㎡）成交地上建面（万㎡）楼面价(元/㎡）2411.42168.94789.22620.02214.94029.82212.32032.53563.01996.61659.83833.42342.22208.33629.62021.1-2022.2月济南土地市场分析1200100080060040020004500Ø

土地市场分析：2021年4月济南正式实施土拍“两集中”政策，土地端健全调控机制，土地市场全年理性运行，供应、成交增量，小面积地块增多，地价平稳运行，楼面价小幅回落；2022年将分4次集中发布招拍挂出让公告，3月底发布第一次集中土拍公告。400035003000250020001500100050001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月供应地上建面（万㎡）

成交地上建面（万㎡）

楼面价（元/㎡）数据来自思源数据平台宏观市场|2022年供地计划商品住宅、保障性租赁住宅用地微增，土地供应趋于城市外围，市中供地减少ü

3月17日，济南市自然资源和规划局发布《济南市2022年度国有建设用地供应计划》；ü

根据供地计划安排，2022年济南市本级住宅用地共供应8946.15

亩，其中，商品住宅用地供应6735.15亩，保障性租赁住宅用地874.5亩，安置房用地1336.5亩；ü

商品住宅、保障性租赁住宅用地微增，历下市中供地减少，历城供地最多ü

根据该供应计划，2022年济南市土地集中出让场次较往年增加1次，全年共4次土拍。ü

除各区有土地供应，济南轨道交通集团、济南城投集团、济南城市建设集团和济南城市发展集团有限公司等平台公司也有大量土地供应，供应区域主要集中在东部。宏观市场|2022年第一次土拍供地一批次供地整体向北向东，济钢片区为主力，土地竞买相对放松3月31日，济南共计挂牌32宗土地，由于部分土地捆绑出让，共有14个不同组团，合计供地约105.3万㎡（1579亩），出让总起始价153.22亿元。2022年济南城区一批地供地情况区域占地面积（万㎡）62.46备注历城区历下区槐荫区天桥区20.1411.6611.02üü32宗土地中，涵盖天桥、历城、历下、槐荫等多个区域，盛福、医学中心、大辛南、济钢、新东站等片区均有土地出让。为了提高企业的拿地积极性、缓解企业资金压力，这次在土地竞买保证金与土地缴款日期上都有相应放松：üü①竞买保证金由原来的不低于30%以上，降为不低于20%以上；②土地出让金低于1亿的，签订出让合同后30天缴清；超过1亿的，30天内缴纳50%，余款缴纳期限按最迟不超过180天执行。ü本次出让方式：限地价、竞建筑品质和建设进度，本次土拍将于5月7日进行。宏观市场|普通住宅市场2017-2021年普宅供销年度走势2017-2021年普宅成交金额与成交均价年度走势900.0800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.01.61.41.21.00.80.60.40.20.01600.01400.01200.01000.0800.0600.0400.0200.00.0180001600014000120001000080006000400020000供求回落

分化加剧

低位运行Ø

2021普宅整体市场：2021年济南普宅市场供应小幅回落，成交扩容，高端盘成交拉升整体均价，同比上升6%。2017年2018年2019年2020年2021年供求比2017年2018年2019年2020年2021年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)2021年-2022年3月普宅供销月度走势2021年-2022年3月普宅成交金额与均价月度走势120.0100.080.060.040.020.00.01.41.21.00.80.60.40.20.0180.0160.0140.0120.0100.080.0185001800017500170001650016000155001500014500Ø

2022年普宅市场：2022年供求低位运行，量跌价升。60.040.020.00.0成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比数据来自思源数据平台宏观市场|板块量价城南非传统热点板块

高端改善麓系洋房异军突起

强力提升区域价值2021年普宅各板块供应与成交面积分布160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.0300002500020000150001000050000供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)宏观市场|成交结构面积提档

需求升级120㎡以上占比达到65%，总价300万以上成交占比持续增加。2017-2022年普宅面积段销售占比情况2017-2022年普宅总价段销售占比情况2022年一季度02%%

5%2021年01%%

6%12%31%15%9%13%5%7%2022年一季度

1%2021年

2%34%38%9%10%8%18%35%15%8%11%4%2%42%38%9%7%

3%2020年01%%

9%2019年

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7%2018年

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9%24%34%13%7%8%

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2%1%2020年

2%49%49%35%35%6%

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2%5%

6%

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4%2%3%3%3%22%33%18%9%2019年

2%19%28%26%8%

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3

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%10%%2018年

4%51%33%2017年

6%0%20%24%24%15%2017年

4%0%56%31%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%80万元以下80-100万元100-120万元

120-150万元

150-200万元90㎡以下

90-120㎡

120-144㎡

144-160㎡

160-180㎡

180㎡以上200-250万元

250-300万元

300-400万元

400-500万元

500万元以上区域市场|竞争格局片区独立

一超两强Ø

本案位于城南片区，相对独立，可售项目较少；部分竞品已基本清盘（万科山望、华润公园九里）；Ø

中国绿发以麓系洋房为引领，区域地位不可撼动；2022年主要竞品为绿地新里城和市中万科城，将形成一超两强格局。区域市场|区域项目新旧更替

改善与刚需并存区域目前主要3个楼盘在售（麓系洋房、市中万科城、绿地新里城），中国绿发、万科、绿地三大品牌开发商将在区域内展开竞争。销售住宅体量瑞马禧悦项目容积率建筑类型入市时间类型状态

（万/㎡）预计待售在售瑞马禧悦麓系洋房1.8331.881.412/13F小高高端改善高端改善近期开盘6-11F洋房10F洋房2020.9近期已清盘万科山望华润公元九里绿地新里城2760.4553.3-3.5

18-33F小高、高

2018.9层偏刚需偏刚需刚需6-11F洋房清盘在即1.6-2.6

16-18F小高2018.9麓系洋房2.47-3.517-18F小高25-33F高层在售2017.7万科山望（清盘）绿地新里程华润公元九里（尾盘）市中万科城10F洋房17-18F小高23-27高层2.0-2.7市中万科城本案在售待售26.4212022.3.30

偏改善预计3.121-34F高层偏改善项目主要竞品2022.10区域市场|区域库存实力房企南城新作

竞争压力凸显

区域价值重塑与提升将存在机会点Ø

区域内2月份可售库存约858套，3月后市中万科城、瑞马禧悦入市，片区新增库存约2100套；下半年本案入市，时点片区总库存约为3700（本案1700）套，竞争加剧；Ø

南城片区3月份进入精装时代，市中万科城全系精装，片区价值进一步提升，片区价格预计进一步提高。12月3月6月9月华润公元九里毛坯库存不足40套，均价16000-20000，已清盘B10住宅库存758套（毛坯+精装），均价17000-19000，月均去化63套已推未售约140套，均价2.5万以上，月均去化超百套预计年底精装A2地块开始入市，共342套绿地新里城麓系洋房预计陆续推售剩余住宅，300余套市中万科城3月30日首开C-1地块5#，7#，C2地块：1#、13、14#；项目全精装，高层18000-21000元/㎡，小高21000-25600元/㎡，洋房24000-27200元/㎡瑞马禧悦预计3月份开盘，合计74套本案预计10月份开盘，合计约1700套区域市场|土地成本主要竞品土地成本较高

本案体量适中

操作空间较大Ø

绿地新里城剩余地块楼面价分别为B10:11660元/㎡，A2:11590元/㎡；Ø

市中万科城楼面价最高达到13334元/㎡。住宅体量（万/㎡）住宅楼面价（元/㎡）项目容积率备注绿地新里城市中万科城55262.47-3.52.0-2.711590-126489582-13334主要竞品主要竞品瑞马禧悦本案1.81.8813298非竞品213.1————区域市场|区域销售高端改善

一骑绝尘

刚需刚改

以价换量Ø

麓系洋房是济南单价2.5万+住宅市场里的佼佼者，2021年高端改善销冠；绿地新里城主打高性价比，2021年月均去化60+；市中万科城主打改善，3月30日首开去化约81套，去化率33%。Ø

400万以上改善产品领跑市场，145/172㎡市场认可度高；刚需小面积度低总价（110㎡，总价200万）畅销；Ø

本案主力户型115/135㎡，介于高改与纯刚需之间，可较好补充市场空白。销售状态面积区间（㎡）主力户型（㎡）热销户型（㎡）时点均价（元/㎡）总价区间（万/套）2021月均去化套数项目毛坯：24500-27500精装：27000-30000在售在售128-19575-165145350-600150-300100+63麓系洋房145/17211090/110/125/140绿地新里城毛坯：17000-19000高层18000-21000元/㎡小高21000-25600元/㎡洋房24000-27200元/㎡在售105-165125/143143190-450首开去化81套市中万科城待售待售170-22095-185////////瑞马禧悦本案115/135/区域市场|区域客户高端改善客户看重环境、教育、产品、配套等，分布全城首置首改更看重学区、价格、交通等点，地缘性客户为主项目置业目的客户来源置业关注点全城高端改善，2020年内部客户占比达到60%，但随着内部客户资源有限，成交占比逐年走低，预计客户由内转外继续转变高端改善改善麓系洋房教育、环境、产品、配套产品、环境、教育、品牌客户来源主要分布在经十路以南区域，南城地缘性客户居多，机会客户群为城南原住民改善需求市中万科城客户来源主要分布在经十路以南区域，南城地缘性客户居多，核心客户群体为教育驱动型刚需/刚改客群，机会客户群为城南原住民首改为主首置、首改绿地新里城价格、教育、交通区域市场|优劣势分析大盘优势，无明显硬伤，寻找突破点是关键区域竞品较少，同区位楼盘条件差异较大，根据项目自身条件和定位，主要竞争来自市中万科城。项目容积率建筑类型项目优势项目劣势评分高能级配套实景呈现，大城效应吸纳高净值改善客群；圈层、环境、教育、商业等配套齐全麓系洋房1.46-11F洋房无明显劣势★★★★★刚需/刚改户型过于紧凑产生抗性；项目舒适度一般，改善属性不足；资金压力大，存在交付等一系列风险；开发商品牌力差等17-18F小高25-33F高层绿地新里城瑞马禧悦2.47-3.51.88高性价比，优质学区（经五路小学/实验初中，济南名校）市中主城，配套丰富★★★★★★体量太小，项目是瑞马济南首个项目，有待市场检验12/13F小高10F洋房拿地成本高，销售压力大；配套不成熟，需长市中万科城本案1.53.117-18F小高

品牌开发商、万科物业、全系精装、产品丰富，适合多种购房者选择

时间兑换且存在不确定性；小高、高层影响项★★★★★★★★23-27高层目整体改善属性区位优越，配套丰富，环境优越，优质学区，依托领秀城社区价值，高性价比，开发商区域深耕21-34F高层项目为高层产品，改善客群易产生抗性区域市场|案例分析|绿地新里城项目概况绿地新里城涵盖5个住宅地块，规划为75-165㎡高层产品。优质学区、景观资源和完善的商业配套，较受客户的认可项目基本信息楼盘地址开发商英雄山路与二环南路交汇处南行1.5公里绿地集团济南康鲁置业有限公司成都嘉城新悦物业公司住宅占地面积16.4万㎡建筑面积容积率55㎡2.47-3.5绿地新里城整盘户型配比交付标准绿化率精装+毛坯35%面积（㎡）户型套数套数比7590951101121251261421451652.1.13.2.143174210%17%7%25%11%8%14%5%3%3.2.13.2.23.2.24.2.24.2.24.2.24.2.24.2.3300111750236062420712060物业类型首次开盘交房时间17-18F小高，25-33F高层2017.7未定1%目前销售价格毛坯：16500-17700元/㎡合计4463100%区域市场|案例分析|绿地新里城项目户型户型整体设计一般，当前75㎡两房产品已逐渐退出市场；110㎡主卧套房的设计积压了其他功能空间；140㎡/165㎡为南向四面宽设计，采光性较好，符合当前市场主流。75㎡两室两厅一卫90㎡三室两厅一卫110㎡三室两厅两卫140㎡四室两厅两卫165㎡四室两厅三卫125㎡四室两厅两卫区域市场|案例分析|绿地新里城推售计划绿地新里城住宅在售澜庭公馆（B10），海珀澜庭（A2）待售，其余住宅地块基本售罄，预计2022年度推售578套房源。2022年项目推售计划销售面积推售月份地块B10B10B10B10B10A2装修标准毛坯楼栋9#业态套数96户型115/125140/16090/14090/140120/140154（㎡）1325F两梯四户29F两梯两户24F两梯四户30F两梯四户23F两梯三户17F两梯两户29F两梯两户11482.3毛坯5#1169617539.311435.313813.19390.135404.968118.21771835毛坯10#1#B10地块7精装毛坯11669911#3#9精装毛坯3411B106#51140/160——合计578A2地块区域市场|案例分析|绿地新里城客户分析Ø

成交客户主要以地缘刚需客户为主，两口、三口之家为主，看重学区，对品质要求较低，对价格较为敏感客户关注点60%50%40%30%20%10%0%学区价格交通产品其他Ø

成交客户主要以地缘性刚需客户为主：地缘性客户为主，主要在市中区南部居住，市中区工作。置业目的刚需，婚房或济南首套房，也有少部分给老人养老。客户年龄家庭结构置业目的客户职业教师2%5%5%7%5%公务员9%10%5%20-3030-4040-5050以上首置改善投资其他普通职工个体工商户企业中层其他两口之家三口直接单身20%27%35%32%54%58%73%38%15%区域市场|案例分析|市中万科城项目概况市中万科城：共6个地块，地上总建面约28.7万平。其中：商品房26.4万方，4个地块；教育用地2.33万方，2个地块，项目自建。项目基本信息楼盘地址开发商望岳路万科C-2地块物业公司万科物业C-4地块C-1地块住宅占地面积11万㎡CX-2地块建筑面积容积率26万㎡C-3地块住宅用地教育用地CX-1地块2.0-2.7市中万科城城整盘户型配比交付标准绿化率全系精装面积（㎡）产品套数比例30%10F洋房；17-18F小高；23-27高层预计2022.03105大高大高25825813%13%物业类型首次开盘交房时间115小高小高洋房小高洋房20465418428420010%32%9%14%10%1251431652024.12目前销售价格预计2w+合计2042100%区域市场|案例分析|市中万科城项目户型设计先进，全系精装，户型方正，开敞阳台，洋房户型大面宽、大宽厅、入户玄关、独立客梯前厅、可变化，符合当前改善主流趋势大高105大高115小高115洋房165小高143小高125洋房143区域市场|案例分析|市中万科城推售计划3月30日首开，推售5栋楼，其中：C1地块5、7#楼（首开）和C2地块1、13、14#楼，共242套，去化约81套，去化率33%。C1户配表户型143165合计户数20480户数比72%总面积28343.7612832.841176.56面积比69%3#1#2#2#3#28%31%1#6#284100%100%5#5#6#4#C2户配表11#14#户型105115125143165合计户数25825814440户数比34%34%19%5%总面积26083.829169.4817694.725548面积比30%33%20%6%10#7#9#12#13#608%9624.611%100%C1地块C2地块760100%88120.6市场总结Ø

市场整体低位运行，市场形势严峻Ø

刚需市场竞争激烈，区域刚需以价换量，Ø

区域新老交替，品牌开发商强势新作Ø

竞品项目抢夺区域客户，小动作不断Ø

竞品持续加强物业品牌优势挑战Ø

区位优势无法比拟Ø

绿地新里城与市中万科城陷入价格战Ø

介于高改和刚需之间，差异化竞争Ø

项目产品力强，绿建3.0精装社区机遇有机可循大有可为战略上藐视，战术上重视02DESIGNEDBYALONIC竞品无法匹敌的双重价值：+组团价值

产品价值18载磨砺，醇熟大城绿发巨作，生态新品十八载磨砺，大城已醇熟。项目在领秀城现有便利的配套基础之上而建，充分满足业主“衣、食、住、行、医、教”等生活生产需求。349万㎡的城市理想，90%以上生活所需浓缩于社区，步行所达尺度之内。领秀南城，繁华启幕美好交付财智邻里，皆是传奇再添一座城市森林公园以科技，致敬未来+用13年，交出的山居答卷首个沉浸式商业综合体中国绿发发展元年健康社区金级认证占地5000余亩的领秀城开疆破土开启南城的荣耀变革鲁能领秀城喜迎首批业主交房城市山际别墅•洋房高端产品系一一漫山香墅落地南城领秀城森林公园正式开园揭牌领秀城•公园世家百年住宅问世领秀城府系洋房一天麗交付一切美好兑现12.7万方鲁能美丽汇商业街区，潮流消费新地标中国绿发，以绿色发展为主线匠筑城市高端舒居样板领秀城荣获全国首个“全域健康社区运营标识金级认证”20062008201020142016201820052007200920122016201720192022希尔顿落户领秀城济南公司，16载大城精工购物是一次楼下的散步领秀城社区商业中心正式投入使用百年名校，领秀启新篇育英中学、胜利大街小学领秀城校区开学一座繁华城一座文化书院启幕南城精神高地省级亲子阅读平台雲麓二期钮金级认证教育造城之路启动41万方领秀城贵和购物中心开业填补南城商业空白济南鲁能希尔顿酒店及公寓开业希尔顿全服务公寓式酒店首次亮相中国5G绿色健康宅问世启幕绿色人居时代雲薦二期及山体公园荣获山东首个"健康社区设计钳金级认证”省实验幼儿园签约入驻领秀城社区麗府书院落成绿发践行央企品质，兑现价值承诺，71万方社区商业配套

擎起南城商业繁华。打造“社区—金街—区域—城市”四维南城商圈格局，深刻改变了区域商业生态。20

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9商业发展填补南城商业空白首次亮相潮流消费新地标区域商业升华商业街区成熟教育体系，孩子成长一站式解决方案。自2006年省实验幼儿园进驻领秀城起，教育大城起行，10年育树，百年育人，领秀城成熟教育体系是经过时间考验。201020152018百年名校，领秀启新篇

百年名校，领秀启新篇

名师名校，教育谋新篇发展济南育秀中学小学部开学招生济南市市中区泉秀中学开学招生济南育英中学、胜利大街小学领秀城校区开学招生起源2006201320172020教育起行名校落位为教育开疆拓土千百大计，教育先行育秀小学、育秀中学，开学招生济南市经五路幼儿园开园招生省实验幼儿园签约进驻教育大城开启济南市市中区望岳路小学开学招生十八载路惠民生，五横七纵路网建设，四维立体交通，畅达城市美好2015年10月二环南路高架路英雄山立交以东路段，高架路限2012年5月,济南启动了二环南路快速路建设工程相关工作。西段、东段工程分别于2013年7月2日和2014年3月18日开工建设。2014年内完成主体施工。20142015速80公里，地面道路限速60公里正式开通，英雄山立交：自南向东方向和自东向南方向全部开通2017年12月济南玉函路隧道通车。这条全国最长的城市组合隧道，连接起了二环南快速路、北园高架和北绕城高速，成为打造济南快速路网中轴线的“最后一环；20172018年凤凰路隧道通车凤凰路将实现全线贯通，并与二环南路“牵手”，完善城市路网，缓解交通压力。2022年领智路通车，与二环南路相连，完善城市路网，缓解交通压力，解决领秀城业主早高峰出行难问题。20182022近期高端社区医疗领秀城社区医院建设中，即将建设完毕，建成后将服务周边群众近5万人2014年7月医疗落地济南大学医学研究院南郊医院建成开放近期公立医疗市中区人民医院新院区建设中，占地约7.12公顷2018年1月社区卫生服务领秀城社区卫生服务中心于2018年搬迁至B区商业街区并对外开放十八载修山成景

三山八园拥园瞰景构筑森林中的绿色社区2

643512015领秀公园开放，领秀公园紫叶李，色彩似火胜桃花。2020望花楼山山体公园建成，领秀城又增一公园打卡地。2016原乡运动公园对外开放，领秀家人散步休闲运动又有了好去处。20152019鏊子山山体公园建成开放，2012线性公园建成，可带孩子享受惬意的生活氛围。领秀城森林公园正式开园揭牌，把家安在万亩森林公园里。这是给业主们在盛夏的一份“清凉”礼物向山而生，比林而眠，三山林海，围合一城风华。兑现绿色发展承诺，打造三山八公园，深耕生活诗意，项目与领秀城内部各组团共享天然氧吧、绿肺，扮演着打造绿色发展生态文明建设的重要角色。原乡运动公园领秀公园森林公园鏊子山公园东区体育红叶谷运动公园人文赋能社群，围合有趣的灵魂。5载社群运营与发展，组建28个兴趣社群，30000+人参与，99%以上业主满意。项目认知——品牌携手绿色发展

共创美好生活建造绿色健康的建筑艺术作品

成就最具实力的城市运营商大牌国匠

质变城市品牌的认知

身份的拔高央企绿发中国

承载国家建设使命引领客户需求

创造美好生活践行绿色发展

助力低碳转型肩负责任央企的城市运营商济南精品标杆社区的领先创造者中国绿发项目认知——稀缺南城稀缺地块，优质教育大盘最后的上车机会。G3-2地块南靠森林公园，G2紧邻胜利大街小学，两地块在组团内都有相对独特的优势。领秀城时隔4年再推高层产品，为外部客户进驻提供了购房机会。Ø

迭代高层产品：G2地块是绿发集团基于绿色健康理念打造的新一代高性价比产品，低门槛入住领秀城最佳产品；Ø

绿健3.0精装社区：G3-2是绿发集团基于绿色健康理念打G2G3-2造的新一代领秀城高层精装社区，产品价值较高。项目认知——产品G3-2为刚改改善产品，包含1栋21F住宅楼

，1栋26F住宅楼，1栋27F住宅楼，2栋30F住宅楼，1栋32F住宅楼，共计664套房源，住宅产品面积117-183㎡，园区园林绿化，极致景观设计，拔升小区价值，通过精装交付实现产品溢价。项目认知——产品G2为刚需产品，包含1栋26F住宅楼

，3栋30F住宅楼，2栋32F住宅楼，1栋34F住宅楼，共计1032套房源；住宅产品面积95-135㎡，面积段较小，注重功能性与实用性，通过控制面积控制总价，降低购房门槛，拓宽客户市场。1#3#2#6#5#4#7#产品价值绿色+科技+健康三大系统为业主生活保驾护航绿色景观雾森系统海绵城市系统绿色景观系统绿

色低碳植物系统建筑节能系统绿色建筑系统绿建三星系统健康活力运动系统邻聚社群系统健康人文系统健

康儿童娱乐系统健康水系统健康空气系统健康四恒系统健康阳光系统健康恒静系统科技门禁系统消杀系统智能归家系统科

技梯控系统智能检测系统智能消防系统智能园区系统智能安防系统智能发布系统集18载匠心传承，领秀城终章巨著营造绿色生活场景，开启新生态人文社区生活品牌大成生态大成地脉大成交通大成•

绿色健康规划理念•

超百万方山体公园•

社区多重景观轴线•

国企责任地产•

行业标杆翘楚•

济南核心区位•

汇集交通主脉•

多条公交线路•

南部唯一超百万方大盘集大城划时代生活大成配套大成教育大成•超百项人文关怀配套社区疗愈园多重智能化配套•

贵和购物中心•

贵和金街••••5所幼儿园3所胜利大街小学2所育英中学•••臻品户型/品质入户大堂/品质精装/精品毛坯星级物业资质•

自配套商业街•

医院/银行/社区图书馆1所济南三中03本案项目定位生态城芯

纯氧生活

轻奢精英华宅济南优质精英教育之区400万方大城体系创新理念与绿色健康的融入成就最具性价比产品项目定位-案名建议作为收官地块，产品品质愈加精细化、品质化，在领秀城18载的基础上，项目达到一个全新的发展高度，站在领秀城这座巨人的肩膀上，项目的高层产品也必将引领南城，泉城典藏。项目定位-案名建议G3-2地块G2地块中

央

公

馆领

秀

世

家客户定位——客户探究领秀城内外部成交客户占比不同，但外部客户整体呈逐年增多的趋势，把握外部客户的成交渠道对本项目尤为重要➢

自2018年起，项目转变为纯洋房项目，内外部客群占比发生变化，外部客户占比65%，外部客户占比首次超过内部客户；➢

2020年麓系洋房首开受团购客户影响，内部客户占比60%，外部客户占比40%，内部客户占比高于外部客户。➢

2021年项目进入常规销售阶段，内外部客户占比回归正常比例。客户定位——客户探究客户的成交范围不断突破，虽向外部扩张，但主力客户整体的地缘特性不变。Ø

近年来客户主要分布以舜耕路、英雄山路延长线及九曲庄路沿线客群为主，逐渐向阳光新路、大明湖/火车站、经十路沿龙奥周边客群转移；Ø

置业此地客户多以学区、户型需求为主，且在南部居住。但整体还以领秀城重购业主和周边地缘性客户为主，置业需求多为户型、环境改善，部分为家人购房，更加追求生活质量。2018-19年项目成交客户分布2020-21年项目成交客户分布经十路二环西路二环东路领秀城客群50%客户定位——客户抽样调研组织置业顾问对到访非麓系洋房客户进行调研，统计有效客户74组，最终得出调研结论，为下一步的客户研究工作提供参考指导建议。客户分布特点——地缘特性客户职业特点——分布均匀，以企事业与个体经营单位为主当前居住地分析职业分析302520151052716141210815131610129866426106550鲁能领秀城济南市其他区市中区

历下区

天桥区

槐荫区

历城区

长清区其他43人数百分比162712466201222%36%16%5%8%8%3%0%1%0公务员/事业单位职员专业技术人员企业高管

企业白领自由职业者退休个体经营者

企业经营者其他人数

百分比人数百分比1014%1520%912%811%57%57%1318%34%68%到访客户中领秀城内部、市中区占比最高，合计占比达到58%。客户定位——客户抽样访谈意向客户特点——刚性需求与改善需求并存当前居住住宅情况分析置业次数分析30244540353025201510540252015105172815954600和父母长辈宅基地自建

一同居住，0有1套自有

有2套自有

有2套以上住房（商品

住房（商品

自有住房（第1次第2次2838%第3次及以上其他00%租房其他0%房但住房属于父母长辈人数百分比4068%房）房）商品房）54%人数百分比941723%2432%1520%512%5%7%人数

百分比客户定位——客户抽样访谈客户购房意向——110-130㎡为意向客户购买面积段主力，教育与小区环境决定客户的购买欲望。计划购房面积分析购房目的分析25201

51

053025201

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0522261

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比客户定位——客户抽样访谈装修调研分析——装修的性价比影响客户的购买力，意向装修价格在2500-3000元/㎡，占客户主力精装接受度分析意向装修标准分析252015105302520151052722212014131085240整体风格效

价格比自己

省事省力省

担心用材用

没有喜欢的果有保证，

装修实惠，

心，可以接

料差，不接

风格，不接0担心价格高，不接受其他0可以接受可以接受受受受2000元/㎡以下2001-2500元/㎡

2501-3000元/㎡3000元/㎡以上其他00%人数百分比1419%2230%1318%811%57%1014%23%人数百分比2028%2129%2738%46%本案客户初步定位两种客群G2地块客群G3-2地块客群改善型

|重格调

|上层精英刚需型

|重功能

|奋斗精英营销启示基于客户定位为营销出发点：产品分门别类，精确客户定位，内部容量不足，扩大收储范围G2地块——出发点一•

项目存在面积为小户型毛坯产品，致使存在刚需、首改客群，项目传递的标杆形象存在一定差异，项目的优质学区形象吸引重视教育的外部客群为主力客群G2地块产品小面积段产品设置与项目标杆形象存在差异G3-2地块——G3-2地块产品出发点二•

目标打造区域形象、流量双标杆项目，对客容量要求较高，领领秀城内部支撑力不足，客户扩容大势所趋秀城内部客群需求支撑力有限，泛地缘客户为拓展重点；042022年营销目标目标：10

亿元目标分解到访任务分解上客渠道8月409月5010月11月12月40合计2371291693340614比例7%2022年实现10亿目标，预计需要全线5750推广老业主资源去化房源约330套200130603001407029116380200130703001306039%21%10%19%经纪人渠道按片区10%的成交转化率，预计实现置业顾问call客圈层到访客户约3300组110130144120110资源其他20253025251254%活动合计5607157655956653300100%2022年营销总纲造热势

借东风

攻双城营销关键节点6.177.166.156.8推广出街地推启动/营销中心开放/案名发布工法展示区开放团购启动8.13产品发布会样板示范区开放认筹G2开盘G3开盘9.1011.2610.1510.292022年营销策略全面覆盖首开立势/搭配推售搭配推售，保证客户全面覆盖；节点前置，快速保量同时兼顾利润形象突围形象突围/全域营销拔高品牌形象，提升品牌力，塑造市中引领城央教育人居作品形象渠道破冰内外结合/破局尖刀双管齐下内部做精准高效，外部全面覆盖，破局市场进行客户容量扩充；实景独秀实景展示/贵秀体验展示区包装智能化、生态化，实景强化体验推售策略造热势•

首开求量，丰富产品线，满足不同阶段客户需求，中小面积段低总价产品入市，热销树立形象，确保良好口碑传播•

后期短蓄快销，保证持续热销声势，高价值产品力拉动价格升势;G2,G3-2全盘推售首开爆红，22年起势，23年高频次密集加推，加快出清周期，实现快速回款。2022年2023年推售节点10月29日11月26日12月24日2月25日G2,3#3月25日G3-2,7#5月27日G2,2#6月24日G3-2,1#8月26日G2,6#10月28日G3-2,2#12月23日G2,7#推售楼栋G2,1#/5#G3-2,5#/6#G2,4#推售产品95㎡115㎡135㎡117㎡137㎡155㎡95㎡115㎡135㎡95㎡115㎡135㎡115㎡135㎡115㎡135㎡117㎡137㎡115㎡135㎡117㎡137㎡183㎡108套推售套数104套240套120套321套188套180套127套128套180套项目价格建议市场比较法推导价格因素权重绿地新里城市中万科城万科山望华润公元九里本案通过市场比较法得出，本案高层毛坯住宅均价22900元/㎡，片区认知升值前景居住氛围环境资源交通便利性配套环境项目规模项目业态内部园林户型产品开发商品牌15%15%10%5%5%10%5%10%8%8%88899899899888998998889989998789989991010101010101010101010建议项目毛坯产品整盘均价为23000元/㎡101010910910精装产品整盘均价为5%高层均价项目对比得分比准均价权重25000元/㎡(元/㎡)绿地新里城市中万科城180008.428.7921377.6723890.7830%35%210002020019500万科山望（基本清盘）8.6323406.7215%20%华润公元九里（尾盘）本案8.441023104.2722906.94ꢀꢀ2022

推售策略首

开预计推售时间：10月20日推售楼栋：G2,1#、5#加推货值：8.7亿元去化货值：5.22亿元1#全产品线，整体地块价值较低，易实现低开高走；5#做产品补充，实现互相挤压去化。开盘

地批次

块单元数户型户数

住宅户数

总面积

单价（元

货值

预计推售楼号户型（套）（套）

（㎡）

/㎡）

（万元）

时间1#11595626261686871305890823578209180230002300023000230002300016399135471894117986211143#1#31852#135115135首开

G210月20日6#5#5#11364#7#合计32138255879872022

推售策略强

销预计推售时间：11月26日推售楼栋：G3-2,5#、6#加推货值：6.5亿元去化货值：3.9亿元精装产品上线，项目价值全面提升，产品线更加丰富，满足不同客群需求单单元数开盘

地

楼批次

块

号户

层

层

户型户

住宅户

总面积

单价

货值

预计推型

户

数

数（套）数（套）（㎡）（元/㎡）（万元）售时间数137117155525284712460842500025000250001781015210325505#11442621104二批

G3-11月26日次26#8413020合计18826228655702022推售策略平

销预计推售时间：12月24日推售楼栋：G2,4#加推货值：4.7亿元去化货值：2亿元4#作为年终毛坯货值补充，还适用于利用价格差搞优惠政策包装，为来年价格上涨做准备。开单单元数总面

单价

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13110三批次12月24日6#G25#1358100

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186304#7#合计1802070047610推广策略借东风•

借势麓系洋房热销“东风”，主打领秀城最后价值地块面世，把握最后入驻绿发领秀城机会营销总轴价值传递期二次加推期年终冲刺期形象释放期开盘冲刺期月1日6

月15

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6

月17

日7月16日8月13

日9月月日月日61009101512月

日2

61

2月11样板示范区开放项目首开二次推售推广入市案名发布营销中心开放工法展示区开放产品发布会年终冲刺认筹推广主线核心任务日9月0日月5日月18

日时代大城盛启新章-6日30日7

月1

日城南稀贵

领秀终章-8月13日8月314-19月11日-10月2910月30

日红盘正燃高镜加推-11月2开6日11月27

日红盘热潮全城争藏-12月31日6

月1

日领秀城终章面世

把握最后入住机会-616绿发.0低碳恒静宅盛启一首城开推广主题推广内容·宽境臻品·

奢享进阶人生耀世配线毛合下坯绕D样媒板体展通示路开配放合，，线输上出配出康家系技合三、园产大绿（品设色发计、大布理科景会念技观，：健空输健康间新

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5日6月1

日推广时间核心任务6月1

日-6月2日-6月

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5日

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日63566悬念三问悬念预告·占位品牌·再筑新经典悬念造势磅礴入市·占位项目·树立新标杆此

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1教育篇商业篇生态篇回顾篇健康系统绿色系统科技系统智能归家系统：智能门禁、消杀、梯控、场景智能智能园区系统：智能检测、消防、安防、发布、停车系统绿色景观系统：景观雾森、海绵城市、地毯植物绿色建筑系统：建筑节能、绿建施工、品质系统此阶段为营销中心开放前，经过悬念造势阶段后，计划向外输出领秀城学府造城·氤氲一城文脉、三山八公园生态圈、Fan社群+麓府书院人文社区、71万方商业综合成熟配套价值，并对已售地块产品进行回顾健康人文系统：活力运动、邻聚社群、儿童娱乐健康四恒系统：水、空气、阳光、恒静系统推广通路活动内容【公众号软文/视频号/系列海报】【公众号价值解读/系列海报/视频号】美好济将发生产品发布会绿色展示、智健新驱工法展示区开放推广形式价值传递/

开盘冲刺期>

>

>9月10

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日月推广时间推广任务推广内容910-10151029推广主题推广内容G2（95-135m²）升筹/氛围开盘/势能导流/拓客通过主题导流活动、案场DIY为拓展抓手、保证案场人气氛围围绕首开业绩实现，展红盘热销氛围，刺激

示中国绿发济南公司GH开盘即冲刺的销售势头客户购买力梳理项目价值点，配合市场独有的户型卖点，线上线下媒体通路配合，进行包装释放保证案场人气，营造围绕6.6m极致采光、LDK一体化设计、贯通式阳台、主卧270°环景视野、沉浸式四室宽居等产品价值推广通路活动内容【

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百闻终鉴样板示范区开放推广形式开盘冲刺期>

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>11月6日12月31日10月30日-11月26日月日月推广时间推广主题1127-1231客户导流/维护热销冲刺态势客户持续导流挖掘产品价值持续挖掘此阶段通过年货焕新节主题活动，为拓展新客户提供有力抓手，并维护前期已成交客户，冲刺年终任务配合年终节点，进行年终回顾系列深度解读，并对外输出冠誉全城，制胜年终的热销势能推广内容通过月度主题活动，不断的进行洗客锁客提高客户复访数量，烘托案场氛围，刺激客户购买欲望延续首开热销态势，释放销售势能，持续深度挖掘精装/毛坯产品价值/系列海报】【公众号价值解读/年终冲刺系列海报/活动氛围视频号】推广通路活动内容【公众号软文/视频号礼遇春秋

蟹遇美好年货焕新节—

—

月度主题活动月度主题活动推广形式形象释放期>

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把握最后入住机会6月初—1品

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局形象释放形象释放期>>>推广通路造事，造势，造市，事件造势能，自媒体矩阵，占据舆论制高点以领秀城最终章地块即将入市为事件契机占据舆论制高点，形成破局利刃使品牌强势落地投放网站合作形式投放内容①

网络条幅搜房网安居客（地产网站）1.项目形象+展场开放信息②

品牌、项目价值点等专题性报道③

持续软文炒作+周末看房团召集今日头条系网页版抖音，快手等视频系2.

周末活动信息④

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1悬念造势，强势占领外部资源、媒体资源借势、内部资源坚守时代大城

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3围绕成熟商业、学校、教育、人文配套价值进行释放城南稀贵·

领秀终章产品发布会—产品价值深化，高调性输出，拔升客户预期，匹配项目价值绿发3

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低碳恒静宅宽境臻品·

奢享进阶人生——样板间开放活动配合样板展示开放，线上线下媒体通路配合，输出毛坯/

精装产品品质标签价值传递期>>>推广通路楼体广告：覆盖范围广、昭示性强、效果佳经十路、二环东高架、英雄山路重点商超、写字楼打造项目楼体广告，昭示性强，给予视觉上的冲击主

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推广通路社区广告：媒体组合差异化，点位选取高重