国际购物中心项目策划建议书

PAGE71目录TOC\o"1-1"\h\u22429第一章总论 126555第二章项目背景与建设的必要性 88801第三章发展规划、产业政策和行业准入分析 15664第四章场址选择与建设条件 1732235第五章建设用地与相关规划 234799第六章总体设计方案 2428625第七章组织机构和实施进度 3913856第八章节能分析 4231251第九章资源开发及综合利用情况 506983第十章项目招标方案 517027第十一章投资估算与资金筹措 5611980第十二章生态环境影响分析 5915255第十三章经济影响分析 6431074第十四章社会影响分析 6710603第十五章结论 70第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称胜芳国际购物中心2、项目承办单位霸州市汇景房地产开发有限公司二、项目编制依据1、《河北省固定资产投资项目核准实施办法》（冀政[2005]32号文件）；2、《河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法》（廊发改招标[2005]88号文件）；3、《廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准》（廊国土资[2005]1号文件）及相关地价管理规定；4、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；5、《河北省建设项目概算其他费用定额》（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会2004年）；6、《霸州发展总体规划》；7、项目开发单位提供的有关技术资料。三、研究工作概况霸州市地处京津保三角中心地带，由于市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流，影响本地财政收入。同时，由于本市场地处三市核心，扼守国道枢纽，对于本市的城市形象也有非常大的影响。庞大的消费需求和低端的市场经营之间，存在着巨大的供需矛盾，胜芳国际购物中心的建设迫在眉睫。经过广泛、科学的多方案场址比选后，场址位置基本确定。为使项目尽快上报批准，项目单位委托廊坊市蓝德工程咨询有限公司进行可研的编制工作。我公司接受委托后，立即开始项目的前期准备及调研工作，按国家有关规定编制了《胜芳国际购物中心项目简介》。本报告重点对项目建设的必要性、场址比选、工程技术方案、消防、环境保护、土地利用、投资估算及资金筹措等方面进行了研究。四、项目提出的理由与过程2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2007年，全市GDP完成160.3亿元，比上年增长19.5%；财政收入完成16.1亿元，比上年增长54.8%，创历史最高水平；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到14943元和5900元，分别比上年增长24%和12.8%。全市经济社会保持了快速健康发展的态势。霸州经济快速发展，但是本地市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流。在此情况下，霸州市汇景房地产开发有限公司建设胜芳国际购物中心项目，是市场的需要，是经济发展的需要。五、项目概况1、项目拟建地点本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。其优势在于区位合理，毗邻城市交通干道，道路通畅、交通便捷，配套市政设施完善，是理想的商业建设场所。2、建设规模及内容本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下：建设内容占地面积（㎡）层数建筑面积（㎡）结构形式五金建材城21600364800框架灯饰城21600364800框架布艺城21600364800框架陶瓷卫浴城21600364800框架综合商务中心150046000框架电器数码架服装架图书架地下车库20000合计144600512000项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。3、建筑结构主要建筑基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用现浇钢筋砼框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。4、公共工程给水：由市政给水。给水管线按生活、室外消防合用管道设计，给水管线在区内成环状管网布置，并引出两路与市政管线相连。市政给水压力P≥0.20Mpa。市政管线进入建筑红线处设置水井水表。室外消火栓保护半径不大于150米，间距不超过120米。排水：本工程场区排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后最终排入市政污水管。屋面及场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。供电：本项目用电由市政电网提供，实行双路供电，电力供应有保障。供热：由市政供暖。通讯：办公用电话和宽带网络由网通公司预留口接入。7、建设期限该项目建设期为3年，自2011年1月—2013年12月。8、主要建设条件霸州市具备完善的基础设施和社区服务。交通网络密集：京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”。堂二里镇更是紧邻天津。通讯设施发达：已建成联接中国经济信息网和国际互联网的信息网络,开通了光纤同步数字传输网，程控电话可直拨世界各地，无线通讯实现全国漫游。电力充裕。由京津唐电网供电，电力供应充足，可为企业提供24小时电力供应保证。9、总投资及资金来源该项目总投资154930万元。其中：建设投资142860万元，占总投资的92%，包括工程费用103856万元，占总投资的67%；其他费用28422万元，占总投资的18%；预备费用10582万元，占总投资的7%。铺底流动资金12070万元，占总投资的8%。资金来源：全部资金自筹。10、主要经济技术指标主要经济技术指标表建设用地面积200000㎡总建筑面积512000㎡地上建筑面积492000㎡地下建筑面积20000㎡主要建设内容五金建材城64800㎡灯饰城64800㎡布艺城64800㎡陶瓷卫浴城64800㎡综合商务中心6000㎡电器数码城75600㎡服装城75600㎡图书城75600㎡建筑系数72.30%容积率2.46绿化率7.50%11、效益情况项目运行后正常年销售收入107748万元，正常年可实现利润46370万元，投资利润率29.93%，静态投资回收期（含建设期）为7.81年。六、结论胜芳国际购物中心项目的实施，符合霸州市城市发展的总体规划，有利于提高当地消费档次，增加就业，推动国民经济迈上新台阶。项目拟建地点位于霸州市胜芳镇，场址条件良好，周边市政配套设施完善；项目工程技术方案能满足项目的使用功能；建设规模符合国家有关规定；项目总投资估算合理，资金筹措有保证。综上所述，本项目方案总体可行。第二章项目背景与建设的必要性一、项目背景1、霸州市概况（1）霸州市简介霸州市地处河北省冀中平原东部，是省辖县级市(由廊坊市代管，是河北省首批扩权县市之一)，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。宋人称：“此固三关之锁钥，实则冀中之机枢”，史有“帝阙下临通万国，行人至此望燕山”的记载。霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、煎茶铺镇、南孟镇、堂二里镇、扬芬港镇）、5乡（岔河集乡、康仙庄乡、东杨庄乡、东段乡、王庄子乡）、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人口58万。（2）交通及区位优势霸州交通便捷，区位优越。京九铁路、津霸铁线、保津高速公路、已经开工的津保铁路、京开高速公路、大广高速、廊沧高速及106、112两条国道贯境而过，在市区形成了“三黄金”井字交叉。京九铁路京南第一大站--霸州站，为国家二级站，坐落在霸州市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。正在建成的津保铁路按照时速250公里标准一次性新建，在霸州设胜芳站、霸州南站、霸州西站三个站。保津高速公路从西向东贯穿全市，并于霸州镇、胜芳镇和扬芬港镇各设有一个出口。由霸州驱车至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟。2006年12月1日，北京公交方面与霸州市政府携手合作，开通了从北京永定门长途汽车站到霸州火车站的943路公共汽车，更带动了京霸之间的经济往来。便捷的交通网络使霸州成为华北地区重要的交通枢纽。（3）经济发展状况霸州市民营企业最早出现在20世纪70年代末期，一批社队企业应运而生。由于市委、市政府的正确引导和大力支持，企业摊数不断增加，企业规模不断壮大，在经历了“村村点火，户户冒烟”的兴起阶段后，到1985年逐步发展壮大的乡镇企业总收入达5亿元，居全省第一位。河北省第一个亿元村、亿元镇都诞生在霸州。1992年、1993年该市连续两年居河北省“十强”第四位，1993年被命名为全国明星县市，1994年被国务院批准为对外开放城市，1995年跨入全省首批小康县市行列。但是随着社会主义市场经济体制的不断完善和改革开放的日益深化，作为县域经济支柱的乡镇集体企业，增速放缓，霸州被挤出省“十强”县市行列。围绕如何再创霸州经济和社会发展的新辉煌，在全市范围内展开了“解放思想大讨论”活动；又先后组织12个调查组深入到农村、企业等各个层面进行细致的调查研究；多次组织市、乡两级考察团到经济发展较快的温州、苏南地区进行实地考察。通过学习、对比、查找、反思，找到了制约霸州经济发展的症结。霸州经济之所以放慢，是计划经济体制下长期积累起来的各种矛盾，在经济转轨时期的集中反映。面对严峻事实，我们自我加压，负重奋进，依据市情重新调整了发展思路，把1999年确定为“个体私营经济发展年”，在霸州市委三届五次全委会上出台了“关于国有资本三年内退出生产经营领域，集体资本一年内退出生产经营领域”的企业改制政策，大刀阔斧地对乡镇集体企业进行改制，大力发展民营经济，推进经济结构战略性调整，使霸州经济建设再上新台阶。2000年该市再次被评为全省“九五”期间经济和社会发展较快、较好的十个县（市）之一，重返省“十强”行列。2003年被评为河北省县域经济发展十强县（市）。2004年，确立“近赶三河，远追昆山”的目标，迎难而上，鼓劲发展，全市经济保持平稳较快增长，主要指标创近年来同期最好水平。其中，营业收入完成412.9亿元，同比增长20.50%；增加值完成117.06亿元，同比增长15.39%；上缴税金完成41741万元，同比增长30.19%。2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2003-2007连续多年被评为河北省“十强”县（市），并被河北省政府确定为全省首批扩权县（市）。2007年，全市GDP完成160.3亿元，比上年增长19.5%；财政收入完成16.1亿元，比上年增长54.8%，创历史最高水平；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到14943元和5900元，分别比上年增长24%和12.8%。全市经济社会保持了快速健康发展的态势。霸州的经济结构以民营经济为主，现在民营企业27000多家，民营经济为霸州创造了85.3%的财税收入和85%的农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，已成为霸州经济结构的支柱与脊梁。家具产业。霸州家具产业以金属玻璃家具为主，建成的金属玻璃家具产业基地为全国六大家具产业基地之一。胜芳镇成为国家轻工总会和国家家具协会命名的中国金属玻璃家具产业基地。基地有家具企业1800多家，产量为全国同类家具产量的65%，出口占到三分之一，总销售额80亿以上。同时，带动形成金属加工、玻璃加工、木材加工三大产业集群。其中，仅钢材的深加工，每年就消耗钢材2000多万吨。制造业。以小企业为主，为京津产业做配套。包括机件加工、磨具加工、塑料加工等。农业产业化企业。梅花味精成为全球最大的味精生产企业，每年消耗玉米60多万吨；法国路易达孚饲料蛋白有限公司每年消耗大豆60多万吨，还有北京六必居食品有限公司等一批农业产业化企业。2、胜芳镇商业建设概况胜芳镇大多商业消费档次比较低，例如伍爱购物广场、新天地购物中心等，没有大型综合性、国际性的商城，无疑本项目将会填补胜芳镇的这个空白。二、项目提出的理由和建设必要性按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，建设一处大型购物场所，将对胜芳镇乃至霸州工业产品、配件销售、商品服务等相关服务业的发展、城镇功能的完善以及满足百姓对商品配套服务的需求产生重大影响。建设大型购物广场，使用现代管理手段，将生产、销售、流通和资金融为一体，一是有助于调整地区产业结构，缩短流通渠道，提升产业竞争优势；二是有助于促进商贸流通市场改造和提高；三是有助于减轻周边大城市及配套及交通压力，从根本上改善区域的整体环境和形象。1、政府规划指导以大市场形式，在区域内将生产者、中间流通者、需求者集中、引导到固定市场内完成商品的供求信息和流通任务。这种具有商品和信息集中、快捷和方便的优势，在经过几年的巩固和发展后，可形成稳定的辐射渠道。2、行业集中建设胜芳国际购物中心，有利于商品流的快速运行。将全面提升霸州市商贸产业整体水平。3、做大规模将商贸市场办成集聚型市场，规模和品牌是竞争力，也是生产力。因为只有集聚，才有最大的规模；只有集聚规模，才能有最强的辐射功能和最大的效益。建设集聚型市场，一方面在市场内引进、开发家居建材、品牌总经销、总代理商及生产厂家拓展设立窗口。同时对一些规模小、实力弱的下岗失业人员进行指导，在优势互补、利益共享前提下进行合并，以建立起有较强的辐射能力的经销集团。4、做新业态建立现代经营管理格局，胜芳国际购物中心在信息与速度、服务与管理上加以创新，向现代商贸流靠拢。用现代商贸的特点来减少中间环节、减低流通成本，实现快捷流通，以高质量服务于商品经营者和终端消费者。大市场一方面加强为经营者服务，另一方面加强对经营者的管理，这是做大品牌、做强市场的重要任务之一。5、改造原有市场通过胜芳国际购物中心软硬件的提升和政府鼓励支持引导，在几年内逐渐引导原有经营者集中到市场来，实行标准化管理，主动与周边的市场进行沟通，形成了共识，逐渐建立京津冀都市圈商品集散中心，建设和完善专业市场的配套。总之，胜芳国际购物中心只要能充分发挥自身优势，以现代商贸为方向，坚持改革创新，走集聚型发展之路，那么传统的商贸业态就会焕发新的生命力。项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合霸州市发展总体规划要求。拟建项目符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目建设目标与规划内容相衔接和协调。由此可见，该项目建设是十分必要的。第三章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划及产业政策分析本项目属于《产业结构调整指导目录(2007年本)》鼓励类第三十一类“其他服务业”第19条“金融、物流、电信、邮政、运输、旅游、体育、商贸、餐饮等服务业标准化建设”，本项目建设符合国家相关产业政策要求。胜芳国际购物中心的建设，将有利于胜芳镇乃至霸州市产业结构从工、农业向第三产业、贸易服务业的结构调整，优化资源配置，实现工业加工制造、商品生产至流通、经贸一条龙的产业优化。同时将在霸州市胜芳镇形成新的商业区，有利于霸州市胜芳镇在京津冀都市圈中的全新发展定位，进一步完善霸州市社会经济发展体系。项目的建立，满足了城市发展和百姓消费需要，因此项目建设是可行的。二、行业准入分析《城市房地产开发经营管理条例》以及《河北省房地产开发经营管理办法》就房地产行业的准入等做了相应的规定。房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）注册资本金在五百万元以上；（2）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（1）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；（2）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（3）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；（4）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，房地产开发项目不得低于百分之二十，并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。霸州市汇景房地产开发有限公司是一家专门从事地产开发的公司，与本项目开发内容相符，符合相关行业准入标准的规定。第四章场址选择与建设条件一、场址选择（1）项目选址的基本原则根据《商店建筑设计规范》，“大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置”。本项目选址主要考虑了地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面。（2）项目选定场址的确定改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。

进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为东北地区最大、最全的大型购物、游乐中心——沈阳亿丰时代广场，经过几年的积累，胜芳国际购物中心本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪，胜芳国际购物中心旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益。

在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，霸州市汇景房地产开发有限公司决定在胜芳镇建设胜芳国际购物中心项目。二、建设条件1、自然条件（1）地形、地貌霸州市位于冀中平原北部，境内无山脉、丘陵，地势平缓，自西北向东南倾斜，呈西高东低之势，地面高程由海拔11.1m缓降到2.1m（黄海高程），自然坡降1/3000，西北邻县低洼，客水多汇于此。全市东西长56.9km，南北宽10-27.7km。地貌按地势和土壤母质成因之不同，可分为西北高上区、北部风沙区、中部河间洼区、溢洪区和东淀滞洪区五个类区。（2）水文地质霸州地处海河水系下游，境内现有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四条季节性河流，及大型排灌渠道50条，全长275km。横贯全境东西的中亭堤与大清河之间为溢洪区，西段称溢流洼，东段为东淀（三角淀），沿河有排灌扬水站46座，排水能力为198m³/s。（3）气象条件霸州市属欧亚东部温带半湿润季风区域，大陆性气候显著。冬季受高纬度干冷气团影响，盛行大陆干冷冬季风；夏季受低纬度暖湿气团的影响，多受海洋吹向大陆的湿热夏季风控制；春秋季则为过度季节，常有南北风交替出现的现象。故四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年平均气温12.1℃，最热月份为7月，平均气温26.2℃，绝对最高气温40.2℃（1961年），最冷月份为1月，平均气温-5.6℃，绝对最低气温-25.5℃（1996年）；年平均降雨量583mm，6—8月份降雨比较集中，平均为422.7mm，占全年降雨量的76%，年最大降雨量931.2mm（1988年），年最小降雨量273mm（1972年）；年平均蒸发量1758mm；历年平均气压1014毫巴；历年最热月平均湿度76%；年平均风速2.3m/s，主导风向为东北——西南风；平均无霜期188天；全年日照时数2615小时，最大冻土深度0.55m。（4）地震烈度霸州市区的地震影响，主要是来自外区而不是本地区所发生的地震。根据《中国地震烈度区划图（1990——河北地区）》，霸州市区的地震动峰值加速度为0.15g（相当于原地震基本烈度8度），确定该地区地震烈度按8度设防。2、社会经济条件霸州市历史悠久，从秦开始即为各朝代郡、府、县所治。民国十七年（1928年），直隶省改为河北省，霸县为河北省属县，建国后，霸县改属河北省天津专区管辖，1958年曾与永清、固安合并，1961年，又恢复原建制，1974年，霸县改属河北省廊坊地区管辖，1990年2月经国务院批准改县为省辖县级市，委托廊坊市代管。霸州市辖6镇6乡1区，市域面积784km²，耕地面积64.5万亩。目前全市总人口55万人，市区人口12.5万人，预测到2015年，市区人口可达22万人，到2020年市区人口可达28万人。霸州市是全市政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽，以第三产业和高新技术产业为主的廊坊市域南部次中心城市。霸州市经济结构以工业为主体，形成了以机械、塑料、建材、服装、化工、食品加工等为主的工业体系，市区给水、排水、道路、电力、电讯等城市基础设施较为完善，由于靠近京、津，交通方便，这使得霸州市的区位优势更加突出。霸州市2007年全年财政收入完成16.05亿元，增长54.8％,增速居廊坊第一；占GDP比重达到10％，提高1.7个百分点。GDP完成160.3亿元，增长19.5％。全社会固定资产投资完成101亿元，增长35％。实际利用外资增长5.2倍。3、土地利用规划的合理性分析1）总体规划依据与原则《中华人民共和国城市规划法》；《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137-90）；《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；《商店建筑设计规范》》(JGJ48-88)；霸州市关于此地块的规划条件。2）规划方案胜芳国际购物中心总用地300亩，地上总建筑面积492000平方米。项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合霸州市发展总体规划要求。综上所述，本项目场址的选择是合理和可行的，基础设施条件也可满足项目需求。三、征地拆迁和移民安置规划方案由于拟建项目用地的规划用途为商业用地。项目用地原，项目不涉及征地拆迁、移民安置等问题。第五章建设用地与相关规划一、土地利用依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》；3、霸州市土地利用总体规划。二、项目选址本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道，是理想的建设场所。三、土地类型本项目选址于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。项目占地300亩，为商业用地，不涉及征地拆迁、移民安置等问题。项目建设地无需保护古树、古迹、文物和地下矿床，项目建设不会影响航线和军事设施。本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。第六章总体设计方案一、总平面布置1、总平面布置原则（1）根据功能不同，按区分布。（2）充分考虑与城市道路及周围坏境的关系，合理布置道路交通、消防车道，形成安全、通畅、流线清晰的平面交通系统。（3）按照安全疏散的原则、职能和人流量的不同，合理安排各种出入口。（4）绿地、停车场、道路与建筑物之间有机结合，实现整体空间环境的完整统一与协调性。（5）按照可持续发展概念进行规划布局设计。2、总平面布置综述本项目总征地面积为300亩，呈矩形，位于霸州市胜芳镇。用地东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。用地周围为城市主干道，城市环境良好，交通便利。在场区北半部，五金建材城、灯饰城、陶瓷卫浴城、布艺城合成一个“口”字型，包围着综合商务中心。场区南部电器数码城、服装城、图书城从西向东平行排列，十分整齐大气。3、竖向设计本项目用地平缓。场地设计采用平坡式排水方式，并根据场地情况、地质勘察报告、基础深度和处理方式，进行场地坡度和土方量计算，预计场区内填挖方量基本平衡。4、总平面布置经济技术指标本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。三、工程设计方案1、建设内容本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下：建设内容占地面积（㎡）层数建筑面积（㎡）结构形式五金建材城21600364800框架灯饰城21600364800框架布艺城21600364800框架陶瓷卫浴城21600364800框架综合商务中心150046000框架电器数码架服装架图书架地下车库20000合计144600512000项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。2、结构设计（1）设计要求根据《霸州市总体规划》和《霸州市土地利用总体规划》，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。1）保证项目的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到本项目今后的生存和项目的发展。2）项目建筑抗震设防类别：丙类。3）设计使用年限：50年。4）耐火等级：二级。5）抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。6）使用功能：节能型商业建筑。（2）设计依据A、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001B、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001C、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002D、《建筑抗震设计规范》GB50011—2008E、《钢筋混凝士高层建筑结构设计与施工规程》JGj3—91F、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002G、《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6—99H、基本风压0.3KN／㎡，地面粗糙度C度。I、本工程抗震设防烈度为8度，抗震设防分类为丙类。场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。G、《商店建筑设计规范》》(JGJ48-88)；(3)地上结构主要建筑基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。3、给水排水工程（1）设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑节能设计标准》DB13（J）63-2007《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《建筑设计通则》GB50325-2005《商业建筑规范》（GB50368-2005）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2008《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）建筑专业及有关专业提供的条件（2）设计方案本设计包括建筑给排水设计及庭院给排水设计。1）给水本项目总用地面积200000平方米，建筑面积为512000平方米，其中商业建筑492000平方米，地下车库20000平方米。建筑内容包括五金建材城、灯饰城、布艺城、陶瓷卫浴城、综合商务中心、电器数码城、服装城、图书城等。本工程建成后由市政供水。全年工作日按365天计算，商业建筑用水按16L／㎡·d计算，该项目年总用水量287.33万吨。给水水源采用市政自来水，本设计拟从胜富路的市政给水管网上引入两条DN200的给水管，并在场区内形成环路。水质符合《生活饮用水卫生标准》，供水量可满足本项目生活及消防用水的需要。本工程拟建600m³消防水池一座，在给水加压泵房内设恒压变频给水机组一套，经过二次加压来保证本工程所有建筑运营的水量水压要求。为了保证水池内的水质，在泵房内设二氧化氯发生器1台，对水池内的贮水进行消毒。供水流程：市政自来水消防水池供水机组用水点。室内给水管采用ABS塑胶管；室外给水管道采用ABS塑胶管；室内消火栓用水量为15L／S，火灾延续时间为2h；室外消火栓用水量为25L／S，火灾延续时间为2h；自动喷水灭火系统用水量为32L／S，火灾延续时间为lh。2）中水系统本工程设有中水处理系统，中水来源为沐浴排水、盥洗排水等优质杂排水，上述排水通过室外中水原水管网排至中水处理站。为减小管道埋深，中水站位于场区中部，保证溢流管及超越管为重力流。为减少对周围环境的影响，中水处理站构筑物为地下式。中水处理设备24小时连续运行，中水设备最大日处理能力为6500吨／天，小时处理量为271.8吨／小时。选用预处理和膜分离相结合的回用水处理方法，确保出水水质达到水质标准。根据中水水量平衡计算，经生化、物化处理达到《生活杂用水水质标准》。中水全部用于浇洒绿地、道路洒水等。在绿地每500㎡范围内分散设洒水栓(地下式)，为今后景观设计绿地用水预留接口。3）排水生活污水排放量为：6297.60m³／d。室内排水采用仅设伸顶通气排水系统。各室内排水系统经汇集后进入化粪池进行初步处理后排入中水处理站，经过深度处理后用于绿化及道路喷洒。室内排水管雨水管采用离心铸铁排水管，柔性连接。室外排水管雨水管采用混凝土排水管，水泥抹带连接。（3）给排水设备给排水设备一览表序单数电容量(千瓦)备号名称型号规格位量单台共计注1变频恒压供水设备KLS75/0.4Q=75m³／hH=40m套l22222二氧化氯消毒器KWII—4Q=50g／h台1O.60.64、采暖、通风、空调及防排烟部分（1）设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》；《建筑设计防火规范》；建筑专业提供的相关资料。（2）设计概况本项目主要建筑内采用中央空调制冷，空调凝结水采用空调凝结水管收集，集中排放。制冷机拟选用离心式制冷机，换热器选用浮动盘管换热器。制冷站及换热站均设在隐蔽地区。空调系统采用同程式系统。空调系统采用风机盘管加新风系统或全空气系统。空调立管敷设在管井内，室内空调管道采用焊接钢管，采用聚氨脂保温。采暖系统采用同程式上供下回式或者单管水平串连式采暖系统。采暖供水管道采用焊接钢管，供水干管敷设在顶层梁下，回水干管敷设在首层地沟内。室外采暖管道采用无缝钢管直埋敷设，按规范设置直埋波纹管补偿器。公共卫生间设机械排风系统，其他部分按规范设置机械排烟及机械加压送风系统，排烟风机及加压送风机设置在楼顶。（3）防排烟防烟楼梯间、防烟楼梯间前室及消防电梯间前室采用加压送风，超过20m的内走道，设机械排烟系统。（4）节能与环保1）本项目冬季冷凝水考虑作为系统补水回收利用；2）噪声源主要来自通风、空调等动力设备，所有机械振动设备均设隔振装置；空调设备尽量采用低噪声设备；空调系统设消声弯头；管道与振动设备连接处，采用柔性接头；在靠近空调机的风管及空调机组内壁采用吸声材料内置。通过以上措施保证安静的生活环境。5、供电（1）主要设计依据《供配电系统设计规范》6850052—95；《1OKV及以下变电所设计规范》GB50053—94；《低压配电设计规范》6850054—95；《建筑物防雷设计规范》GB50057—94；《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98(2001年版)；《商店建筑设计规范》(JGJ48-88)；《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067—97；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB／T50311—2000；建筑专业及其它相关专业提供的条件。（2）供电设计1）供电电源本工程外部电源采用两路独立1OKV高压电源进线，两路电源采用一用一备工作方式。进线主电源和备用电源分别引自园区变电站的不同高压母线。1OKV电源进线室外采用电缆直埋引入10KV配变电所。在地块东侧建用电开闭站1座，自配变电所采用电缆放射式向各区域变电所供电，电源情况较为可靠。2）负荷等级及负荷计算A、负荷计算负荷计算按照100W／㎡天计算，则主要建筑负荷为492000㎡*100W／㎡*0.45/0.65/0.85/1000/=40072KW。综上所述：适当考虑室外道路及庭院照明用电，选择变压器安装容量为：1台20000KVA和1台25000KVA。B、负荷等级该项目主要建筑为一类高层建筑，消防用电设备按一级负荷要求供电。此外，消防控制中心、网络中心等设备机房及客梯电力、变频生活泵、排污泵等用电为一级负荷，其它用电设备为二、三级负荷。3）供配电系统根据该项目各单体建筑的分布情况，拟在场区中部内设1OKV配变电所一座，内设1OKV高低压开关设备及变压器等。该配变电所附设在地下一层设备用房内，内设1台20000KVA和1台25000KVA。变压器，用于给整个项目供电。外部1OKV双路电源引进后，自1OKV母线向区域变电所提供1OKV电源，室外采用电缆直埋方式敷设。各主要用电单位均设低压配电设备，供电电源就近引自lOKV变电所。4）电能计量1OKV进线处设总有功及无功计量表。出线柜回路单设有功电度表。5）供电方式自变电所内引出的低压电缆以放射式向各单体建筑物供电。建筑物内低压配电系统采用放射式、树干式或混合式供电。低压电缆或封闭式母线沿电气竖井向各层用电设备供电，供电电压为380／220V。主楼部分采用树干式配电。消防用电设备均采用双电源自动切换装置供电，末端互换。建筑物内照明灯具以节能荧光灯为主。6）道路照明该项目道路照明灯具采用高压钠灯集中控制，场区照明灯具光源采用金属卤化物灯，在各区域变电所或值班室实行自动或手动控制。所有照明电缆均埋地敷设。7）防雷与接地依据规范要求确定各建筑防雷类别并设置相应防雷措施。在建筑物屋顶明装避雷带和避雷针，利用结构柱内主筋焊接做防雷引下线，利用结构基础主筋做接地极，辅助人工地极。引下线与接地网及屋面避雷带可靠焊接，共同组成防雷接地系统。防雷接地、保护接地与电子设备接地共用接地装置时接地电阻不大于1欧。各建筑物均作总等电位联结，潮湿场所做局部等电位联结。8）主要设备电力变压器选用SC9BF型环氧树脂绝缘干式变压器；1OKV配电装置选用XGN—10型固定式高压开关柜；低压配电柜选用GCK型低压抽出式开关柜。动力柜照明配电箱选用XL—51型及PZ30型。主要设备一览表名称规格单位数量备注变压器SC9BF—20000／10SC9BF—25000／10台2高压柜XGN一10台32低压柜GCK台68直流屏BZGN一20／220套1综合自动化系统套1（3）弱电系统该工程的弱电系统包括：综合布线系统及通信系统、有线电视系统、安全防范系统、火灾自动报警及联动控制系统、广播系统、楼宇自控系统等。1）综合布线及通信系统主要建筑物内建筑物内设综合布线系统，用于支持语音和各种类型数据信号传输，形成信息发布、处理、资源共享的网络系统。物业服务中心分内网管理中心和外网管理中心，内设电话程控交换机及网络交换配线设备。各主要建筑均考虑设内外网信息点。电话进线由市话网埋地引入，自网络中心总配线架引出的数据传输干线及电话电缆通过室外弱电管道地下暗敷设引至各单体建筑物网络设备间。建筑物楼间数据干线以室外多模光纤为传输媒介，支持lOOMbps以上带宽，并可升级至千兆。建筑物内数据干线采用室内多模光纤或6类屏蔽双绞线为传输媒介，语音传输干线采用大对数双绞线。水平布线均采用6类双绞线，建筑内重要房间的数据点采用光纤到桌面。竖向干线弱电井内沿金属线槽明敷设，水平线缆沿线槽吊顶内或穿金属管沿墙及现浇层内暗敷设。2）有线电视系统有线电视信号引自市有线电视网。室外电视干缆通过弱电管道地下暗敷发引至各单体建筑物。主要建筑内根据需要设置电视终端并预留管线。建筑物内电视干线沿弱电竖井敷设，电视分支线沿吊项、墙及现浇层内暗敷设。3）安全防范系统可分别设置下列子系统进行监视、控制、记录，部分相关系统应能联动。A、周边防范报警系统主要用于非正常入侵的周边警戒，安装各种类型的入侵探测器。各类入侵探测器应根据防范的需要选择和设置，构成立体和组合的防护系统。并能与电视监控系统及出入口控制系统联动。B、闭路电视临控系统依防护和监视的具体要求，对重要部门以及重要部位如主要出入口通道、电梯、汽车库及人流集中的公共场所，设摄像装置。各单元监控点的信号通过同轴电缆传至保安监控中心。保安监控中心设在物业服务中心专用房间。C、出入口控制系统按用途和安全防范管理的需要，对主要出入口通道、车库出入口等安装出入口控制系统，该系统由出入口对象识别装置、信息处理及控制执行机构组成，采用磁卡系统。4)火灾自动报警及联动控制系统根据规范要求在主要建筑内设火灾自动报警及联动控制系统。消防控制中心内设火灾报警控制盘、消防联动控制盘、消防广播及通讯柜、图文显示及打印设备。其它建筑根据需要设消防值班室，内设区域报警控制器，并将报警信号、消防设备状态信号通过通讯总线送至消防控制中心。控制中心应能对每个建筑物内的消防设备进行监视及控制。根据需要在建筑物内设置火灾探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等。火灾发生后，控制中心接受火灾自动报警信号，消防联动控制系统可手动或联动控制起动消防泵、排烟风机、加压送风机等消防设备，并将信号返回消防控制中心。在控制中心内可自动或手动切断相关区域的非消防电源，启动应急照明。确认火灾后，强制普通客梯降至首层，放人后断电。消防电梯降至首层待命。控制中心设有火灾通讯设备，用于消防控制中心与火灾现场之间进行通讯联络。5)广播系统业务广播系统与火灾事故广播合用。在各建筑物内设广播扬声器，通过广播中心及消防控制中心进行控制。遇有火灾发生时，在消防控制中心将火灾疏散层的扬声器和广播音响扩音机强制转入火灾事故广播状态，进行紧急广播。6)自控系统该系统用于场区内的设备自动化管理，可对建筑物内的水、暖、电、消防等设备自动监控及管理。通过对中央空调设备的运行进行舱控，对给排水设备、照明及配电设备、变电所重要回路开关状态及电梯运行状态等进行监视，达到节约能源、提高效率的目的。第七章组织机构和实施进度一、组织机构1、机构设置为保证项目的顺利实施，提高管理效率，根据工程具体情况，建议设置临时管理机构如下图：管理机构图项目部工程部设备室市场部财务部项目部工程部设备室市场部财务部 2、人员组成根据该项目的实际情况，公司抽调专门人员，组成工作机构，专职负责该项目的有关工作。人员组成为19人，其中：总经理1人，副总经理2人，项目部2人，工程部4人，财务部2人，设备部3人，市场部5人。3、工作职能该项目总经理总负责，两名副总经理专职主抓，各部门具体职能如下：项目部：负责项目申报准备工作、财务管理等；工程部：负责项目的设计、招投标、土建施工等；财务部：负责工程的财务管理等；设备部：负责项目的设备配置、采购、安装调试等；市场部：负责土地置换相关工作等。项目建成后的人员情况项目建成后可安置就业人员3900人，包括管理人员400人，服务人员3500人。二、实施进度安排1、建设期及工程进度安排（1）建设期本项目建设期为3年，2011年1月-2013年12月。（2）工程进度安排2010年12月完成项目申请报告的备案；2011年1月完成初步设计及施工图设计；2011年2月完成工程招标；2011年3月-2013年11月进行土建施工；2013年12月竣工验收、试运行。项目实施进度表项目实施进度表序号工期（月）

实施步骤2010年2011年2012年2013年12123-121-121-11121项目申请报告核准2初步设计及施工图设计3工程招标4土建施工5竣工验收、试运行第八章节能分析一、用能标准和节能规范拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范如下：1、中华人民共和国节约能源法2、中国节能技术政策大纲3、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）4、建筑卫生陶瓷能源消耗定额JC712-19905、节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-19926、绿色建筑评价标准GB/T50378-20067、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、建筑照明设计标准GB20034-20049、建筑采光设计标准GB/T50033-200510、河北省节约能源条例（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）二、能耗状况和能耗指标分析1、项目所在地的能源供应状况供电：该项目施工用电由市政供应，电力供应有保障。供水：给水水源由给水市政管网供给。水质符合《生活饮用水卫生标准》，供水量可满足本项目生活及消防用水的需要。室内给水管采用ABS塑胶管，室内消火栓用水量为15L/S，火灾延续时间为2h；室外给水管道采用ABS塑胶管，室外消火栓用水量为25L/S，火灾延续时间为2h；自动喷水灭火系统用水量为32L/S，火灾延续时间为lh。排水：污水排放由排水市政管网集中处理。雨水与污水分流，直接排入市政污水管网。室外排水管雨水管采用混凝土排水管，水泥抹带连接。供热：项目建成后由市政供暖。2、拟建项目的能源消耗种类和数量（1）耗电本项目耗电主要是中央空调用电、照明用电。负荷计算按照100W／㎡天计算，则主要建筑负荷为492000㎡*100W／㎡*0.45/0.65/0.85/1000/=40072KW。用电量为：40072KW*365天/10000=1462.63万度。（2）水资源本项目用水为商业用水，参照商业用水指标为16L/㎡/天，正常年用水量为287.33万吨。（3）热能冬季由市政供暖。项目取暖面积492000㎡，冬季取暖供/回水采用95/70度热水，采暖耗煤按照18kg/㎡计算，本工程热能年耗标煤8856吨。3、标煤计算序号名称数量单位折算系数吨标准煤1电1462.63万度1.2291797.572水2873.3103m30.257738.443热能8856合计11392.014、能耗状况和能耗指标分析依据国标《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）、河北省《民用建筑节能设计规程》（DB13（J）24-2000）及河北省建设委员会、省计委、省经贸厅、省地税局关于转发《关于实施〈民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）〉的通知》，确定住宅节能目标为80年代通用设计能耗水平基础上节能65%。三、节能措施1、建筑结构体系框架结构:采用框架结构，空间分隔灵活，自重轻，有利于抗震，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间的建筑结构；框架结构的梁、柱构件易于标准化、定型化，便于采用装配整体式结构，以缩短施工工期；采用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，设计处理好也能达到较好的抗震效果，而且可以把梁或柱浇注成各种需要的截面形状。外围护墙结构:1）全部采用200陶粒空心砖，可减轻承重结构负荷荷载；2）隔热、保温性能好；3）取代普通粘土砖，环保、节能。分户墙及隔墙结构：1）分户墙采用200㎜厚陶粒空心砖双面抹灰，内隔墙采用100㎜厚陶粒空心砖；2）轻质材料、模数合理、隔音良好、施工方便、灵活分割。2、建筑节能（包括门窗节能、保温、节水、节电）铝合金窗框，双层中空玻璃外窗：1）具有抗雨水渗漏、抗风压、抗空气渗漏和保温隔热性能，可有效降低空调有采暖能耗；2）模数协调设计，工厂化生产。防火、隔音、防盗分户门：1）具有三种功能特性，坚固美观；2）现场安装，设有隔音层，与双层中空配合使用，可有效阻隔噪音，设有特制的防震空腔，可有效降低高震度下玻璃的破损度。外墙外保温成套技术（发泡聚苯板60厚）：1）导热系数低，最大限度消除“热桥”，节能效果明显；2）产品工厂化生产，现场施工方便；3）保护主体结构，延长建筑物的寿命；4）增加房屋的使用面积；5）将聚苯乙烯板拈结于基层墙体外侧，上抹聚合物砂浆，内满铺耐碱玻璃纤维网布增强。屋面保温隔热技术（发泡聚苯板100厚）：1）产品自重轻，导热系数低，保温隔热效果明显；2）施工方便，整体效果好，便于保证质量3）聚乙烯板、水泥聚苯板做保温层，上面再做防水层。3、厨卫体系变压式排风烟道和标准定型接口及配件：1）排放系统由脱排油烟机、变压止逆阀、排烟气道、屋顶风帽四部分组成；2）有效组织气流，在室内形成低压中心，形成自然通风；3）按照模数协调原则，优化参照系数，确定厨房定型设计。卫生间整体标准化设计技术：1）采用标准化设计，按照模数协调原则，确定卫生间定型设计；2）不同使用级别的卫生间采用适宜的平面布局和设备配套组合。采用新型管材成套产品：1）采用PP—R饮用水管及UPVC排水管；2）施工方便；3）耐用，便于维修；4）外型美观。4、设备及管网体系电器多回路配线技术：1）增大户内电容量；2）设置七回路供电系统，互不干扰；3）管线集中、隐蔽，为住户进行装修留有灵活性；4）采用漏电保护断路器，做到有漏电、短路、连载时起到保护功能。管线集中暗设技术：1）增加室内使用空间；2）便于管道检修。供水系统技术采用环保型塑料管或复合管进行供水：1）根据不同的供水要求，分别采用不同的管材供水）避免供水输送过程中的水质二次污染3）管道暴露部分外形比较美观4）便于施工及维修。电梯采用变压、变频逆变器驱动技术及人工智能技术：1）采用变压、变频逆变器驱动技术，给电梯驱动马达提供理想的速度控制，以确保平稳的运行，减少电梯的能耗；2）采用人工智能监控程序，可以尽可能缩短侯梯时间，消除乘客的烦恼。硬聚氯乙烯螺旋管及实壁UPVC排水管的应用：1）重量轻；2）施工方便；3）横管采用实壁UPVC排水管，内壁光滑，阻力小，污垢不易堵塞；4）耐腐蚀，使用寿命长；5）工程造价及维修费用低；6）立管采用硬聚氯乙烯螺旋管，以减少噪音污染。5、现代化管理体系安全防范系统技术：1）可实现对偷盗、火灾、有害气体泄露的紧急报警；2）可实现区域联网，便于物业管理部门管理；3）周界设红外感应防范系统、自动监控系统；4）实现巡更保安；设备集中监控与管理技术：采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术，对主要设备设施等实现监控管理。6、环境质量保障主要技术包括：水质、水压保障技术；垃圾袋装、分类收集技术；优质绿化草坪技术；透气、透水性铺装材料和施工技术；绿化自动喷灌技术、中水处理、垃圾减量化处理。7、建筑防水防水卷材、涂料成套技术：1）种管道实现管井走管、垫层敷设，避免室内开凿穿孔；2）材料采用硅酮密封膏；3）推广以高分子卷材为代表的防水材料。抗老化，延伸率高，扯断强度高，抗透水性强；4）推广以聚胺酯为代表的防水涂料，延伸率高，抗进水性强。混凝土外加剂的应用：1）提高混凝土质量；2）加快施工进度；3）节约水泥。外墙涂料成套技术：建筑外墙涂料的发展应由溶剂性涂料向水型涂料和环保型涂料发展；涂膜厚度由薄型向厚型发展，从单层向复层发展，以及向超耐厚型和高弹性发展。涂膜应有耐洗刷性、耐蚀性、耐水性、呼吸性及高遮盖力，或满足全天候施工作业要求，并具有7—15年以上寿命。商品泵送混凝土：1）质量稳定；2）减少环境污染、减少噪音；3）提高工作效率、节约人力。高效钢筋应用技术；新三级钢、冷扎带肋钢筋应用。钢筋焊接网、低松弛高强度钢绞线、高效预应力混凝土技术。新型模板和脚手架应用技术：主要包括：开发新型模板，满足清水混凝土施工要求，发展多种支模方法，提高新型脚手架的应用比重。8、建筑施工粗直径钢筋连接技术：1）采用螺栓连接技术；2）提高钢筋强度；3）节约钢材；4）保证施工质量。小流水段施工办法：1）根据工程情况，采用合理分段分部创造最佳流水施工方案；2）充分利用人力、物力达到综合经济最佳效益。施工场地保护自然植被技术：采用围栏、临时护卫等技术。9、汽车停放照明采用低照度分散照明及节能灯具：1）分散照明，可避免死角照明；2）灯具采用低照度，在符合光亮要求的前提下，其总的耗电量将大大减少，达到节能效果。10、生态技术系统集成采用太阳能电池草坪灯，节省能源，不产生污染。11、新型建材的应用在建筑设计中，墙体门窗、屋面保温材料等均按照国家有关规范要求选用节能材料。主要应用的新型建材：陶粒空心砌块、发泡聚苯板、商品泵送混凝土、复合组合模板、中空玻璃铝合金窗、强化变频电梯系统、变频加压水泵、延时节能灯具。第九章资源开发及综合利用情况一、资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，项目建设和经营中均没有涉及对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发。二、资源利用方案本项目不需要占用多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等重要资源；项目建设不会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。三、资源节约措施根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，拟建项目在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施，符合资源节约和有效利用的相关要求。第十章项目招标方案一、编制依据及招标依据1、《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；2、《中华人民共和国招标投标法》；3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；4、《工程建设项目货物招标投标办法》；5、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》；6、《工程建设项目施工招标投标办法》；7、《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》。《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》，于2001年9月27日河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，自2002年1月1日起施行，河北省第九届人民代表大会常务委员会公告（第54号）第九条：第九条符合第六条、第七条、第八条规定范围的工程建设项目、货物采购、服务和特许经营，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在一百五十万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料、医疗设备、药品等货物的采购，单项合同估算价在五十万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理、科研等服务的采购，单项合同估算价在三十万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）项、第（二）项、第（三）项规定的标准，但总投资额在一千万元人民币以上的；

（五）总投资额一千万元以上的政府特许经营项目投资主体的选择；

（六）总投资额一千万元以上的政府投资项目组建者的选择；

（七）年经营额一千万元以上道路、供水、电力等经营权的选择。二、项目基本概况1、项目名称胜芳国际购物中心2、项目的建设内容、建设规模和主要组成部分本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下：建设内容占地面积（㎡）层数建筑面积（㎡）结构形式五金建材城21600364800框架灯饰城21600364800框架布艺城21600364800框架陶瓷卫浴城21600364800框架综合商务中心150046000框架电器数码架服装架图书架地下车库20000合计144600512000项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。3、主要建筑物的结构形式基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。4、项目主要材料、设备采购及安装情况本项目所需钢筋、水泥、沙子、石料等建筑材料，由中标单位自行采购，本地市场即可满足供应。5、项目总投资及资金来源该项目总投资154930万元。其中：建设投资142860万元，占总投资的92%，包括工程费用103856万元，占总投资的67%；其他费用28422万元，占总投资的18%；预备费用10582万元，占总投资的7%。铺底流动资金12070万元，占总投资的8%。资金来源：全部资金自筹。6、项目建设的地点和时限本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。其优势在于区位合理，毗邻城市交通干道，道路通畅、交通便捷，配套市政设施完善，是理想的建设场所。本项目建设期3年，自2011年1月-2013年12月。7、法人代表及联系方式法人代表：联系方式：8、新材料的采用等特殊情况说明该项目的建设全部采用新型节能墙体材料。9、各项合同估算说明本项目合同分为4个，即：勘察设计费2684万元、工程监理1455万元、建筑工程93305万元、设备购置及安装10551万元，各为1个合同。三、具体招标范围本项目拟对勘察设计费2684万元、工程监理1455万元、建筑工程93305万元、设备购置及安装10551万元采用公开方式招标，招标总金额107995万元。四、招标组织形式建设项目建筑工程、勘察设计、工程监理采用委托招标方式进行招标。本项目分为4个标段，即：勘察设计费2684万元、工程监理1455万元、建筑工程93305万元、设备购置及安装10551万元各为一个标段。建筑工程要求二级以上资质，工程监理要求乙级以上资质。五、招标方式项目的建筑工程、勘察设计、工程监理采用公开招标方式进行招标。拟发布招标公告媒介是：。六、其他内容本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购由中标单位自行采购。第十一章投资估算与资金筹措一、项目总投资本项目为胜芳国际购物中心工程，其投资范围包括：建筑主体工程费、设备购置费、安装工程费、其它费用和预备费用。1、编制依据（1）本项目有关专业提供的设计图纸及有关设计资料等。（2）1999年《河北省建筑工程概算定额》及现行概算指标。（3）1996年《河北省安装工程概算定额》及配套取费文件。（4）2000年《河北省建设项目概算其他费用定额》。（5）国家、部门和地区的其他有关规定。2、编制方法及各项费用的确定（1）建筑工程费按建构筑物的结构特征参照当地类似工程的建筑标准以单方造价估算，二次装修标准按有关规定计算；（2）公用工程设备购置费根据设计方案所确定的设备，按生产厂现行价格计算，价格中已含设备运杂费。设备安装费按有关概算指标计算；（3）室外工程根据设计工程量，按有关指标估算；（4）其它费用根据《河北省建设项目概算其他费用定额》和项目实际需要估算。其中：土地使用费为65万元／亩；建设单位管理费按财建[2002]394号文的有关规定计取；勘察设计费的计取依据计价格[2002]10号文和项目的实际情况进行计算；工程监理费按计价格[2002]10号文计算；城市基础设施配套费、招标代理费、环境影响咨询费、施工图审查费、临时设施费、渣土费和墙改基金分别按相关规定计取。（5）基本预备费按工程费用与其它费用之和的8％计算；价差预备费根据计投资(1999)1340号文规定，价格指数按0计算。3、总投资及投资构成该项目总投资154930万元。其中：建设投资142860万元，占总投资的92%，包括工程费用103856万元，占总投资的67%；其他费用28422万元，占总投资的18%；预备费用10582万元，占总投资的7%。铺底流动资金12070万元，占总投资的8%。二、资金筹措及投资计划1、资金筹措本工程开发建设总投资为154930万元，项目所需资金全部由单位自筹。2、投资计划该工程建设期为三年，其中：第一年投入资金57144万元，第二年投入资金57144万，第三年投入资金28572万元。第十二章生态环境影响分析一、环境保护1、环境质量标准大气：《环境空气质量标准》（GB3095—1996）水：《地面水环境质量标准》（GB3838—88）《地下水质量标准》（GB/T14848—93）噪声：《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）防振：《城市区域环境振动标准》（GB10080—88）2、排放物标准大气：《大气污染物排放标准》（GB16297—1996）水体：《污染物排放标准》（GB8978—1996）噪声：《工业企业厂界噪声标准》（GB12348）3、编制依据（1）国务院(98)253号令《建设项目环境保护管理条例》。（2）《河北省建设项目环境保护管理条例》。（3）河北省建设厅、河北省环境保护局冀建城[2001]248号《关于采取有效措施控制城市扬尘污染的通知》。（4）河北省人民政府办公厅冀政办函[2001]27号“关于加快水污染、城市空气和垃圾污染综合治理的通知”。（5）冀政[2001]44号文《河北省人民政府关于加强城市供水节水各水污染防治工作的通知》；（6）建设项目环境影响报告表审批意见（廊环管[2006]49号。4、环境影响分析项目建成后可能产生的污染包括：垃圾、污水、废气、噪声以及施工期造成对生态环境的影响。垃圾的处理：垃圾的来源主要是运营期产生的生活废弃物。垃圾处理的主要措施是：按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车。规划固定的垃圾收集运送通道，然后根据垃圾实际产生量从项目各建筑物中运送至指定的垃圾处理站，以保持项目区外围良好的整体环境。污水的处理：本项目的污水主要是来自洗涤污水及厕所污水。本项目的排水系统拟采用雨水、污水分流排放，以减少污水的总排放量。其中将生活废水经收集后进入中水处理系统，处理后的中水进入中水回用池，用于的绿化灌溉、道路喷洒、便池冲洗等。废气排放：本项目的废气源主要是区域内的汽车废气等。废气的排放拟采取以下措施：在大厅、电梯间及其前室等处设防排烟系统；所有卫生间均设排风装置；机电设备用房设机械送、排风装置。噪声防治：本项目的噪声主要来自空调系统、设备运转发出的噪声和汽车噪声。本项目的墙体采用吸音材料，产生噪音的设备采用减震、隔音装置，以保证项目区内各项建筑物拥有宁静、和谐的环境氛围。区内主要建筑的动力装置应分类进行噪音治理，使环境声学质量达到一类标准。动力装置机械噪声空气动力噪声动力装置机械噪声空气动力噪声减震隔声降噪阻、容式消声器达标施工期间的污染防治：施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染。施工设备还应注意噪声的控制，产生不可避免噪声的作业，应在规定的时限内施工，尽量减少对周围环境的影响。施工废水应注意收集，经沉淀处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。二、生态环境的美化方案生态环境要素是体现胜芳国际购物中心现代化程度的又一关键因素，生态环境因素具有直观的表现力，因此必须设计出独特而优美的环境景观，这样才能与建筑和规划相辅相成，从而提升项目的整体品质，成为代表霸州中心形象的重要部分。绿化方案呈周边式布局。在入口处布置集中绿地、景观或水体。为聚集的人群营造亲切的尺度及优美的环境，并且形成现代化建筑群与快速城市道路之间的自然过渡。各功能区中心部分集中布置大面积中心绿化，大面积中心绿化的布置购物者调节疲劳的视线，缓解工作压力，创造了良好的条件。广场、灯柱都以祥云、青花瓷等中国风图案为基本元素，既美观，又展示了中国文化的一角。为体现社会对残疾人的关怀与爱护，本方案依据有关规范在建筑物内设计残疾人坡道、电梯及残疾人卫生间，方便了残疾人的使用。三、地质灾害影响分析本项目没有建设在地质灾害易发地区，项目本身不属于易诱发地质灾害类。四、特殊环境影响由于项目建设区域及周边未涉及历史文化遗产、自然遗产、风景名胜等内容，对自然景观也不会造成不利影响。第十三章经济影响分析一、经济费用效益或费用效果分析1、分析依据本项目的财务评价是参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价,有关基础数据由相关专业和建设单位提供。2、基础数据（1）本项目总投资额为154930万元。（2）实施进度及项目计算期根据本项目的建设内容，项目建设期为3年，2011年1月-2013年12月。第4年起为试营期，生产负荷达到80%，第5年生产负荷达到90%，第6年项目达到满负荷后正常运营。项目计算期为15年。（3）基准收益率本项目基准收益率确定为8%。（4）收入胜芳国际购物中心建筑面积512000平方米，其中地上商业492000平方米，地下停车场20000平方米。估算本项目正常年营业收入为107748万元。（5）营业税金及附加增值税率为17%、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加分别为增值税的的5%、3%、1%。营业税金及附加估算为957万元（详见附表3）。（6）成本费用估算经估算，正常年总成本费用为60421万元，经营成本为54286万元。（7）利润估算项目计算期内正常年可实现利润46370万元，投资利润率为29.93%。所得税率25%，正常年上缴所得税11592万元，估算计算期内可上缴所得税137690万元。